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Die Einzelhandelsimmobilie im
       Planungsrecht – aktuelle
        Rechtsentwicklungen
•   BauGB-Novelle 2012/2013 – Auswirkungen auf die
    Einzelhandelsimmobilie

•   Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?

•   Die Landesplanung entscheidet mit – aktuelle
    Entwicklung in den Bundesländern

•   FOC – der neue Player. Welche planungsrechtlichen
    Kriterien gelten?

                       Berlin
                 20. und 21.03.2013

              Dr. Johannes Grooterhorst
                    Rechtsanwalt
                      Düsseldorf
Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – Aktueller Rechtsentwicklungen

Dr. Johannes Grooterhorst
Rechtsanwalt


Referent:

Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst
Partner der Kanzlei
Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte
Düsseldorf
BauGB Novelle 2012/2013




20./21.03.2013    Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   2
BauGB Novelle 2012/2013


•     31.01.2013: Öffentliche Anhörung im Ausschuss Verkehr, Bau,
                  Wohnungswesen, Stadtentwicklung
•     27.02.2013:    Abzuschließende Beratung des Ausschusses
•     14.03.2013:    2. und 3. Lesung im Bundestag
•     03.05.2013:    Abschließende Beschlussfassung im Bundesrat
•     BauGB-Novelle wird nicht vor Mitte 2013 in Kraft treten (drei Monate ab
      Verkündung)
•     Übergangsvorschrift gem. § 233 BauGB: Alte Fassung gilt, wenn
      Aufstellungsbeschluss vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gefasst
      wurde.



    20./21.03.2013        Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   3
BauGB Novelle 2012/2013


Überblick über relevante Änderungen:
•     § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB
      „Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Innenentwicklung erfolgen.“

      o     Berücksichtigung dieser Planungsleitlinie im Rahmen der Abwägung
      o     Weitergehende Forderungen des Bundesrates wurden abgelehnt („Hierzu haben die
            Bauleitpläne vorrangig Maßnahmen der Innenentwicklung vorzusehen.“)




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BauGB Novelle 2012/2013


•     § 1 a Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB
      „Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu
      berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher oder als Wald
      genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög-
      lichkeiten der Innenentwicklung zugrundegelegt werden, zu denen insbesondere Brach-
      flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten
      zählen können.“
      o     Erschwerung von Standorten auf der grünen Wiese
      o     Besonderer Begründungsaufwand für Umwandlung von Grünflächen
      o     Erhöhter Aufwand bei der Sachverhaltsermittlung, insbesondere bezüglich Alterna-
            tivstandorte, Leerstände, Baulücken und sonstigen Nachverdichtungsmöglichkeiten.
      o     Ermittlung des Neubaubedarfs: Allgemein für die Gemeinde oder konkret für ein
            bestimmtes Vorhaben?

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BauGB Novelle 2012/2013

•     § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
      „Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschritten
      werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maß-
      nahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anfor-
      derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und
      nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“
      o     Leichtere Möglichkeiten zur Überschreitung der maximalen GRZ und GFZ
      o     Nur noch „städtebauliche Gründe“, nicht mehr besondere städtebauliche Gründe
            erforderlich.




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Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?




20./21.03.2013   Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   7
Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?

•     Urteil des EuGH vom 24.03.2011, Rs. C-100/08 (Kommission/Spanien)
•     Spanische Regelungen zur Beschränkung der Ansiedlung großer
      Einzelhandelseinrichtungen verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit
      gemäß Artikel 49 AEUV (ehemals Artikel 43 EGV)
•     Inhalt der spanischen Regelungen:
      •     Beschränkung der Anzahl von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen
            außerhalb von konsolidierten städtischen Gebieten
      •     Beschränkung der Sortimente neuer Einzelhandelsansiedlungen
      •     Festschreibung von Obergrenzen für die Ansiedlungsdichte von
            Einzelhandel
•     Regelungen verstießen gegen die europarechtlich garantierte
      Niederlassungsfreiheit

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Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?

•     Auswirkungen auf das deutsche Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht
      •     Auch andere Ziele der Raumordnung, wie das Integrationsgebot,
            Konzentrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot dürften ebenfalls
            gerechtfertigt sein
      •     Keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar
      •     Spanische Regelungen waren viel restriktiver
      •     Keine europarechtlichen Vorgaben für eine Lockerung des deutschen
            Raumordnungsrechts ersichtlich




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Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?
•     Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.2010, Az.: 4 C 8.10 (IKEA
      Rastatt)
•     Vereinbarkeit des landesplanerischen Kongruenzgebots mit der
      europarechtlichen Niederlassungsfreiheit (Artikel 49 AEUV)
      •     Das Bundesverwaltungsgericht stellt eine Beschränkung der
            Niederlassungsfreiheit durch das Kongruenzgebot fest
      •     Keine Diskriminierung von EU-Bürgern
      •     Beschränkung der Niederlassungsfreiheit ist aus Gründen des
            Allgemeinwohls gerechtfertigt
      •     Ziele des Kongruenzgebots:
             •       Schonender Flächen- und Ressourcenverbrauch
             •       Vermeidung von Sozial- und Umweltlasten
→ Das Kongruenzgebot verstößt nicht gegen Europarecht
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Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?


•     Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland
      •     § 24 a LEPro und raumplanerische Festsetzungen im Regionalplan für die
            Region Stuttgart
      •     Verfahren ruht aktuell
      •     Aktuell finden Verhandlungen zwischen der Bundesregierung und der
            Europäischen Kommission statt.




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Neuer Landesentwicklungsplan NRW




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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                               Situation bis zum 31.12.2011
Gesetz zur Landesentwicklung                             LEP zum Schutz                Landesentwicklungsplan
(Landesentwicklungsprogramm - LEPro                      vor Fluglärm                  Nordrhein-Westfalen (LEP NRW)



§ 24 a LEPro: Regelungen zur Steuerung
des großflächigen Einzelhandels

VerfGH NRW 26.08.2008
(Az. VerfGH 18/08)
§ 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro nichtig

OVG NRW 30.09.2009
(Az.: 10 A 1676/08): § 24 a LEPro
kein Ziel der Raumordnung

Folge: § 24 a LEPro von den Kommunen nur
noch im Rahmen der Abwägung zu berück-
sichtigen und nicht mehr – wie vorher – strikt
zu beachten.
   20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung           13
Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                                           Aktuelle Situation
                                 31.12.2011 Außer-Kraft-Treten des LEPro



                 Entwurf eines umfassenden neuen Landesentwicklungsplans wurde von der
                                      Landesregierung unterbrochen



          17.04.2012 Kabinettsbeschluss der Landesregierung NRW zum Sachlichen Teilplan
                                    „Großflächiger Einzelhandel“



                             04.06. bis 04.10.2012 Beteiligung der Öffentlichkeit



                      aktuell: Auswertung der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung



                                          2013 In-Kraft-Treten geplant

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                    Übersicht über Ziele und Grundsätze


 • Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen

 Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
 (großflächiger Einzelhandel und Einkaufszentren) dürfen nur in regionalplanerisch
 festgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.


 Bewertung:
 •     Keine Ausweisung von großflächigem Einzelhandel außerhalb von Allgemeinen
       Siedlungsbereichen

 •     Insbesondere keine Ausweisung in regionalplanerisch festgesetzten Bereichen für
       gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB)

 •     Problem der parzellenscharfen Darstellung im Regionalplan. Welche Bindungs-
       wirkung entfalten die zeichnerischen Darstellungen?

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                     Übersicht über Ziele und Grundsätze

• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standort nur in zentralen
          Versorgungsbereichen

 Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
 mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt
 und festgesetzt werden.

 Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11
 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler
 Versorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn nachweislich:

 •     eine integrierte Lage in zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und
 •     die Gewährleistung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs
       diese Bauleitplanung erfordert und
 •     zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.


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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                      Übersicht über Ziele und Grundsätze

      Rechtliche Bewertung des Ziels 2:

      •     OVG NRW 30.09.2009 (Az. 10 A 1676/08) zu § 24a LEPro:
      o Kein Ziel der Raumordnung, weil keine abschließende Regelung, sondern
        „Vorgabe an Gemeinden für eine gestufte Planung“


      •    Ziel 2 ebenfalls nicht abschließend:
      o LEP bestimmt nicht, was zentrenrelevante Sortimente sind. Zentrenrelevante
        Sortimente müssen Gemeinden erst noch festlegen.

      o LEP bestimmt nicht abschließend, was zentrale Versorgungsbereiche sind. LEP
        stellt nicht nur auf bestehende, sondern auch von Gemeinde festzu-legende
        zentrale Versorgungsbereiche ab.

      Zielqualität von Ziel 2 fraglich, da es keine abschließende Regelung darstellt.


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                      Übersicht über Ziele und Grundsätze

      • Ziel 3: Zentrenrelevante Sortimente: Beeinträchtigungsverbot
      Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für
      Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen
      zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.


      Folge:
      •    Auswirkungen der Ansiedlung auf Zentrale Versorgungsbereiche der                           Nachbar-
           gemeinden zu beachten.


      Zielqualität fraglich
      •    Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick zentrale Versorgungsbereiche und
           zentrenrelevante Sortimente.
      •    LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in
           diesem Sinne vorliegt.

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                       Übersicht über Ziele und Grundsätze
      • Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevante Sortimente

      Bei Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
      mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der
      zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen ermöglichten
      Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten
      Sortimentsgruppen nicht überschreiten.


       Bewertung:
       •     Kongruenzgebot: Sortiment und vorhandene Kaufkraft
       •     Nur Grundsatz der Raumordnung, kein Ziel
       •     Warum wird diese Beschränkung nur für Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
             aufgestellt?
       •     Beeinträchtigungen wären auch bei Standorten in zentralen Versorgungsbereichen zu
             befürchten, wenn der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der
             Gemeinde überschreitet.

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                         Übersicht über Ziele und Grundsätze
      •     Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchti-
            gungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
      Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kern-
      sortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt
      werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufs-
      fläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten
      Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden.


       Bewertung:
       •     Starre Obergrenze von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente
       •     Zielqualität fraglich
             o    Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und
                  zentrenrelevante Sortimente
             o    LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem
                  Sinne vorliegt.

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                        Übersicht über Ziele und Grundsätze

      • Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente

      Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i.S.
      des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m²
      Verkaufsfläche für nicht überschreiten.



       Bewertung:

       •     Nur Grundsatz der Raumordnung
       •     Ergänzung zu Ziel 5, das 10 % - Grenze für zentrenrelevante Randsortimente festsetzt,
             durch Bestimmung einer absoluten Obergrenze




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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                       Übersicht über Ziele und Grundsätze

      • Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten
      Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von
      zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
      dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den
      genehmigten Bestand zu begrenzen.

      Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine
      funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung
      keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.



          Bewertung:

      •    Ausnahmeregelung für bestehende Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
      •    Erweiterung dieser Standorte nur in Ausnahmefällen möglich



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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                        Übersicht über Ziele und Grundsätze

     •     Ziel 8: Einzelhandelsagglomeration
     Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehen-
     der zentrenschädigender Einzelhandesagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbe-
     reiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus sind dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und
     Erweiterung bestehender zentrenschädigender Einzelhandelsagglomerationen mit zentren-
     relevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie
     haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche
     von Gemeinden durch zentrenschädigende Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.

      Bewertung:
      •     Agglomerationsverbot
      •     Neues Ziel im LEP
      •     Rechtsprechung hat Zielqualität ähnlicher Regelungen in anderen
            Landesentwicklungsplänen bestätigt
            o    Urteil des BVerwG vom 10.11.2011 (Az. 4 CN 9.10)
            o    Urteil des OVG Koblenz vom 23.03.2012 (Az. 2 A 11176/11.OVG)

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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                    Übersicht über Ziele und Grundsätze


     • Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte

     Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regional-
     plänen in die Abwägung einzustellen.




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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                   Übersicht über Ziele und Grundsätze



  Vorhaben             Vorhaben                         Bestand                          Einzelhandels-
  innerhalb            außerhalb                        außerhalb                        agglomerationen
  zentraler            zentraler                        zentraler
  Versorgungs-         Versorgungs-                     Versorgungs-
  bereiche             bereiche                         bereiche
  Ziel 1, 2, 3         Grundsatz 4, 6                   Ziel 7                           Ziel 8
                       Ziel 5


  •     Planentwurf enthält keine Sonderregelung für FOC


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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                   Übersicht über Ziele und Grundsätze


                                                                Neuerrichtung                  Bestand
        Einkaufszentrum (auch FOC)                              Ziel 1, 2, 3                   Ziel 7
        Fachmarktzentrum                                        Ziel 8                         Ziel 8

        nicht-zentrenrelevante Sortimente                       Grundsatz 4, 6                 Ziel 7
        z.B. Möbelhaus, Baumarkt                                Ziel 5

        nicht-großflächiger Einzelhandel,                       nicht erfasst                  nicht
        z.B. Discounter (<800 m²                                                               erfasst
        Verkaufsfläche)


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Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                                                    Folgen

      • Ziele der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 2 ROG):
            o    Strikte Bindung der gemeindliche Bauleitplanung an Ziele
            o    Wirksamkeit erforderlich


      • Grundsätze der Raumordnung (§3 Abs. 1 ROG):
            o    Berücksichtigung bei Abwägungs- und Ermessensentscheidungen
            o    Wirksamkeit erforderlich

      • Sonstige Erfordernisse der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 4 ROG):
            o    In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind sonstige Erfordernisse
                 der Raumordnung
            o    Mit Kabinettsbeschluss in Aufstellung befindliche Ziele
            o    Berücksichtigung in der Abwägung

20./21.03.2013               Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   27
Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                                                  Folgen


        § 36 Landesplanungsgesetz NRW

        • Untersagung von raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, wenn

                      sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet und

                      zu befürchten ist, dass die Einhaltung der Ziele der Raumordnung
                      durch Planung oder Maßnahmen unmöglich oder wesentlich erschwert
                      werden

                      Befristete Untersagung
        •    Folge: In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung entfalten bereits
             jetzt Rechtswirkung


20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   28
Neuer Landesentwicklungsplan NRW
                                                    Folgen

      • Bebauungsplan „Dreigrenzen“ in Wuppertal
            o    Vorhabenbezogener Bebauungsplan für „fachmarktbezogenes
                 Einkaufszentrum“
            o    Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
            o    ca. 45.000 m² Verkaufsfläche
            o    ca. 14 % zentrenrelevante Sortimente

      • Untersagung gemäß § 36 LPlG
            o    Verstoß gegen Ziel 5 des in Aufstellung befindlichen Teilplans „großflächiger
                 Einzelhandel“
            o    außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
            o    Mehr als 10 % Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente




20./21.03.2013               Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   29
FOC – Der neue Player




20./21.03.2013   Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   30
FOC – Der neue Player


      • Besondere Bedeutung für die Raumordnung

      • Einige Bundesländer haben spezielle Raumordnungsziele für FOC
        erlassen

      • Relevante Ziele der Raumordnung für FOC

      • Aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung




20./21.03.2013        Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   31
Spezifische landesplanerische Vorgaben zur
                           Ansiedlung von FOC (1)

•      LEP 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7
       Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen
       Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig.

•      LEP 2009 Berlin Brandenburg, Plansatz 4.7
       Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als
       5.000 m² sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig.

•      LREP 2005 Mecklenburg-Vorpommern, Plansatz 4.3.2
       Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 Abs. 3 der BauNVO –
       hierunter fallen auch Hersteller-Direktverkaufszentren (…) – sind (…) nur in
       zentralen Orten zulässig, bei einer Geschossfläche von mehr als 5.000 m²
       nur in Ober- und Mittelzentren.


20./21.03.2013           Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   32
Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung
                     von FOC (2)

•        LEP 2004 Thüringen, Plansatz 3.2.1
         Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigen
         Einzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage in
         Oberzentren zulässig.

•        LROP 2008 Niedersachsen, Plansatz 2.3, Satz 9 und Satz 11
         Hersteller-Direktverkaufszentren sind (…) aufgrund ihrer besonderen
         Ausprägung und Funktion nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der
         Sätze 1 bis 8 und 17 bis 10 entsprechen.

          (…) kann in der überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger
         Heide an nur einem Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit einer
         Verkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern und
         soweit dies raumverträglich ist.

    20./21.03.2013        Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   33
Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung
                     von FOC (3)

•        LEP 1999, letzte Änderung 2007 Sachsen-Anhalt, Plansatz 3.2.8
         Die Ausweisung von SO-Gebieten für (…) FOC ist nur in festgesetzten Kern-
         gebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen
         und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden.

•        LEP 2010 Schleswig-Holstein, Plansatz 2.8
         Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- oder Designer-Outlet-Center) als
         besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind nur in Oberzentren
         zulässig. Sie sind in die vorhandene Zentrenstruktur zu integrieren.




                                                                                                     34

    20./21.03.2013        Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung        34
Relevante Ziele der Raumordnung
                                Das Zentralitätsgebot


Beispiel: Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in
zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufs-
fläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in
Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Ein-
wohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche
zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.




 20./21.03.2013         Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   35
Relevante Ziele der Raumordnung
                                  Das Zentralitätsgebot

 Bewertung:
 •     Möglicherweise unverhältnismäßige Einschränkung der Selbstverwaltungshoheit
       der Gemeinden
       o     Sachgerechte Ausnahmeregelung vorzusehen


 •     Möglicherweise fehlende Gesetzgebungskompetenz
       o     Kein Regelungsgegenstand des Raumordnungsrechts
       o     Zentralitätsgebot setzt Kommunen engere Grenzen als das interkommunale
             Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB)
       o     Vgl. weiterführend Langguth ZfBR 2011, 436 ff.



20./21.03.2013            Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   36
Relevante Ziele der Raumordnung
                                Das Integrationsgebot
Beispiel: Ziel 6 LEP Schleswig-Holstein:
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind
nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen
Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde
zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Derartige Einzelhandelseinrichtungen
sind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulich
zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig, soweit eine
städtebaulich integrierte Lage nachweislich nicht möglich ist, die vorhandene
Einzelhandelsstruktur weitere sortimentsspezifische Verkaufsflächenentwicklungen
zulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keiner
wesentlichen     Verschlechterung          der      gewachsenen               Funktion             der   zentralen
Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder benachbarter zentraler Orte führt.

20./21.03.2013          Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung                     37
Relevante Ziele der Raumordnung
                                   Das Integrationsgebot

Bewertung:

•    OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)
      o     Kein Ziel der Raumordnung, da keiner abschließenden Zielabwägung
            zugänglich
      o     Ausnahmeregelung nicht hinreichend bestimmt:
                 Prognostische Bewertung bez. Verträglichkeit und Stärkung der
                 zentralörtlichen Funktion
                 Fehlende Vorgabe zur Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche
                 Keine Vorgaben, wann „wesentliche Verschlechterung“ vorliegt


20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   38
Relevante Ziele der Raumordnung
                                  Das Integrationsgebot


Bewertung:

•    OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)
     o     kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend, denn:
           Zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente müssen noch
           durch Gemeinden festgesetzt werden




20./21.03.2013            Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   39
Relevante Ziele der Raumordnung

                        Das Beeinträchtigungsverbot

 Beispiel: Ziel 4 LEP Schleswig-Holstein:

 Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche
 Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungs-
 zentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standort-
 gemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungs-
 weise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benach-
 barter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
 (Beeinträchtigungsverbot).




20./21.03.2013          Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   40
Relevante Ziele der Raumordnung

                            Das Beeinträchtigungsverbot


 Bewertung:

 •     OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)
       o     Fehlende Zielqualität
       o     Keine Frage des Raumordnungsrechts, sondern des interkommunalen
             Abstimmungsgebots
       o     Keine abschließende Definition der „integrierten Versorgungsstandorten“ und
             „Versorgungszentren“




20./21.03.2013              Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   41
Relevante Ziele der Raumordnung

                           Das Beeinträchtigungsverbot


 Bewertung:

 •     OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)
       o     kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend
       o     Zentrale Versorgungsbereiche müssen durch Gemeinden erst noch festgesetzt
             werden




20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   42
Relevante Ziele der Raumordnung

                             Das Kongruenzgebot



 Beispiel: LROP Niedersachen, Ziffer 2.3 03 Satz 1 und 2:

 Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des
 § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen der zentralörtlichen
 Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes
 entsprechen.




20./21.03.2013       Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   43
Relevante Ziele der Raumordnung

                                  Das Kongruenzgebot

Bewertung:

•    OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

     o     Kongruenzgebot kein Ziel der Raumordnung
     o     Begriff des Verflechtungsbereichs nicht bestimmbar
     o     Nicht geregelt, mit welcher Methode Verflechtungsbereichs zu bestimmen ist
           (empirische Methode oder rechnerische Potentialmethode)
     o     Keine Kriterien zur Abgrenzung der Verflechtungsbereiche zueinander
           (überlappend oder scharf abgegrenzt)
     o     Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs für Grundversorgung und die mittel-
           und oberzentrale Versorgung getrennt oder gemeinsam zu bestimmen?
     o     Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums gegenüber
           benachbarten Grundzentren und Mittel-/Oberzentren einheitlich?


20./21.03.2013            Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   44
Relevante Ziele der Raumordnung

                                    Das Kongruenzverbot


Bewertung:

•    OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

     o     Mögliche Festsetzung des Verflechtungsbereichs
                 kartographisch (Bsp. Baden-Württemberg)
                 Aufzählung von Gemeindegebieten (Bsp. Brandenburg)
                 Ausdrückliche Benennung der Kriterien zur Bestimmung eines
                 Verflechtungsbereichs




20./21.03.2013              Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   45
Relevante Ziele der Raumordnung

                                Der Freiraumschutz


Beispiel: Ziel 87 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die landesweiten bedeutsamen Bereiche für den Freiraumschutz sind durch die
Regionalplanung mit Vorrangausweisungen für regionale Grünzüge bzw. Vorrang- und
Vorbehaltsausweisung für Grünzäsuren und Siedlungszäsuren zu konkretisieren und zu
sichern.




20./21.03.2013        Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   46
Relevante Ziele der Raumordnung

                               Der Freiraumschutz
  Beispiel: Regionaler Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Westpfalz




20./21.03.2013      Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   47
Relevante Ziele der Raumordnung

                          Das Zielabweichungsverfahren


 Ausnahmen
 § 6 Abs. 1 ROG: Zulassung von Ausnahmen im Raumordnungsplan selbst

 Abweichungen
 •     § 6 Abs. 2 ROG: Zulassung von Abweichungen, wenn
       o     aus raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar und
       o     Grundzüge der Planung nicht berührt werden
 •     Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens
       o Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht




20./21.03.2013            Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   48
Tendenzen in der Rechtsprechung (1)

BVerwG, Urteil vom 16.12.2010, Az. 4 C 8/10 (IKEA Rastatt)
     •     Auch Soll-Vorschriften können verbindliche Ziele der Raumordnung sein
                 Regel-Ausnahme-Verhältnis: Plangeber muss sowohl die Regel als auch die
                 Voraussetzungen für die Ausnahme mit hinreichender Bestimmtheit oder
                 Bestimmbarkeit festlegen
     •     Verstöße gegen das Konzentrations- und Kongruenzgebot berühren nicht stets
           die Grundzüge der Planung
     •     Orientierung an Rechtsprechung zu § 31 Abs. 2 BauGB
                 Abweichung hat keine derartige Bedeutung, dass Grundgerüst der Planung
                 berührt wäre.
                 Abweichung muss noch im Bereich dessen liegen, was der Plangeber
                 gewollt hat oder hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt
                 hätte.



20./21.03.2013              Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   49
Tendenzen in der Rechtsprechung (2)

VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt)
     •     Grundzüge der Planung berührt
     •     Ablehnungsbescheid rechtmäßig




20./21.03.2013            Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   50
Tendenzen in der Rechtsprechung (3)

     BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau)
      •     Beschränkung der Art der Nutzung auf Verkaufsform FOC zulässig

      •     Beschränkung des Warensortiments nicht anhand von Sortimentsgattungen,
            sondern anhand von Eigenschaften zulässig und hinreichend bestimmt

                 •   Beispiele:
                     o   Zweite Wahl
                     o   Auslaufmodelle
                     o   Modelle vorvergangener Saisons




20./21.03.2013               Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   51
Tendenzen in der Rechtsprechung (4)

   VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna)
   •     Umstrukturierung Einkaufszentrum in FOC
   •     Geltender Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich aufgehoben
   •     FOC auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen grundsätzlich
         zulässig
            o    Im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB
            o    Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB besteht kein öffentlicher
                 Belang des Planungsbedürfnisses wie bei § 35 BauGB
            o    Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu befürchten




20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   52
Tendenzen in der Rechtsprechung (5)

   VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar)
   •     Vorhaben im Geltungsberiech eines bestehenden Bebauungsplans (SO-Gebiet
         Einzelhandel)
   •     Bebauungsplan wirksam und geplantes FOC danach zulässig
   •     Hilfsweise: Unwirksamer Bebauungsplan
            o    Zulässigkeit gem.§ 34 Abs. 1 BauGB, im Zusammenhang bebauter Ortsteil
            o    Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet aus, da es kein faktisches
                 Sondergebiet nach § 11 BauNVO gibt (BVerwG, Urteil vom 16.09.2010, Az.
                 4 C 7/10)
            o    § 11 BauNVO trifft keine Entscheidung darüber, welche Anlagen zulässig
                 sind, sondern verlangt diese Entscheidung vom Planungsträger
            o    Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten

20./21.03.2013              Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   53
20./21.03.2013   Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   54
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   Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte
   Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst

   Königsallee 53-55
   40212 Düsseldorf
   Tel. 0211 / 8 64 67-0
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20./21.03.2013             Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung   55

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Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen von Dr. Johannes Grooterhorst

  • 1. Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen • BauGB-Novelle 2012/2013 – Auswirkungen auf die Einzelhandelsimmobilie • Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? • Die Landesplanung entscheidet mit – aktuelle Entwicklung in den Bundesländern • FOC – der neue Player. Welche planungsrechtlichen Kriterien gelten? Berlin 20. und 21.03.2013 Dr. Johannes Grooterhorst Rechtsanwalt Düsseldorf
  • 2. Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – Aktueller Rechtsentwicklungen Dr. Johannes Grooterhorst Rechtsanwalt Referent: Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst Partner der Kanzlei Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte Düsseldorf
  • 3. BauGB Novelle 2012/2013 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 2
  • 4. BauGB Novelle 2012/2013 • 31.01.2013: Öffentliche Anhörung im Ausschuss Verkehr, Bau, Wohnungswesen, Stadtentwicklung • 27.02.2013: Abzuschließende Beratung des Ausschusses • 14.03.2013: 2. und 3. Lesung im Bundestag • 03.05.2013: Abschließende Beschlussfassung im Bundesrat • BauGB-Novelle wird nicht vor Mitte 2013 in Kraft treten (drei Monate ab Verkündung) • Übergangsvorschrift gem. § 233 BauGB: Alte Fassung gilt, wenn Aufstellungsbeschluss vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gefasst wurde. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 3
  • 5. BauGB Novelle 2012/2013 Überblick über relevante Änderungen: • § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB „Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Innenentwicklung erfolgen.“ o Berücksichtigung dieser Planungsleitlinie im Rahmen der Abwägung o Weitergehende Forderungen des Bundesrates wurden abgelehnt („Hierzu haben die Bauleitpläne vorrangig Maßnahmen der Innenentwicklung vorzusehen.“) 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 4
  • 6. BauGB Novelle 2012/2013 • § 1 a Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB „Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög- lichkeiten der Innenentwicklung zugrundegelegt werden, zu denen insbesondere Brach- flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.“ o Erschwerung von Standorten auf der grünen Wiese o Besonderer Begründungsaufwand für Umwandlung von Grünflächen o Erhöhter Aufwand bei der Sachverhaltsermittlung, insbesondere bezüglich Alterna- tivstandorte, Leerstände, Baulücken und sonstigen Nachverdichtungsmöglichkeiten. o Ermittlung des Neubaubedarfs: Allgemein für die Gemeinde oder konkret für ein bestimmtes Vorhaben? 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 5
  • 7. BauGB Novelle 2012/2013 • § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO „Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maß- nahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anfor- derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“ o Leichtere Möglichkeiten zur Überschreitung der maximalen GRZ und GFZ o Nur noch „städtebauliche Gründe“, nicht mehr besondere städtebauliche Gründe erforderlich. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 6
  • 8. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 7
  • 9. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? • Urteil des EuGH vom 24.03.2011, Rs. C-100/08 (Kommission/Spanien) • Spanische Regelungen zur Beschränkung der Ansiedlung großer Einzelhandelseinrichtungen verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit gemäß Artikel 49 AEUV (ehemals Artikel 43 EGV) • Inhalt der spanischen Regelungen: • Beschränkung der Anzahl von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen außerhalb von konsolidierten städtischen Gebieten • Beschränkung der Sortimente neuer Einzelhandelsansiedlungen • Festschreibung von Obergrenzen für die Ansiedlungsdichte von Einzelhandel • Regelungen verstießen gegen die europarechtlich garantierte Niederlassungsfreiheit 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 8
  • 10. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? • Auswirkungen auf das deutsche Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht • Auch andere Ziele der Raumordnung, wie das Integrationsgebot, Konzentrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot dürften ebenfalls gerechtfertigt sein • Keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar • Spanische Regelungen waren viel restriktiver • Keine europarechtlichen Vorgaben für eine Lockerung des deutschen Raumordnungsrechts ersichtlich 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 9
  • 11. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? • Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.2010, Az.: 4 C 8.10 (IKEA Rastatt) • Vereinbarkeit des landesplanerischen Kongruenzgebots mit der europarechtlichen Niederlassungsfreiheit (Artikel 49 AEUV) • Das Bundesverwaltungsgericht stellt eine Beschränkung der Niederlassungsfreiheit durch das Kongruenzgebot fest • Keine Diskriminierung von EU-Bürgern • Beschränkung der Niederlassungsfreiheit ist aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt • Ziele des Kongruenzgebots: • Schonender Flächen- und Ressourcenverbrauch • Vermeidung von Sozial- und Umweltlasten → Das Kongruenzgebot verstößt nicht gegen Europarecht 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 10
  • 12. Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit? • Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland • § 24 a LEPro und raumplanerische Festsetzungen im Regionalplan für die Region Stuttgart • Verfahren ruht aktuell • Aktuell finden Verhandlungen zwischen der Bundesregierung und der Europäischen Kommission statt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 11
  • 13. Neuer Landesentwicklungsplan NRW 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 12
  • 14. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Situation bis zum 31.12.2011 Gesetz zur Landesentwicklung LEP zum Schutz Landesentwicklungsplan (Landesentwicklungsprogramm - LEPro vor Fluglärm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) § 24 a LEPro: Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels VerfGH NRW 26.08.2008 (Az. VerfGH 18/08) § 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro nichtig OVG NRW 30.09.2009 (Az.: 10 A 1676/08): § 24 a LEPro kein Ziel der Raumordnung Folge: § 24 a LEPro von den Kommunen nur noch im Rahmen der Abwägung zu berück- sichtigen und nicht mehr – wie vorher – strikt zu beachten. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 13
  • 15. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Aktuelle Situation 31.12.2011 Außer-Kraft-Treten des LEPro Entwurf eines umfassenden neuen Landesentwicklungsplans wurde von der Landesregierung unterbrochen 17.04.2012 Kabinettsbeschluss der Landesregierung NRW zum Sachlichen Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ 04.06. bis 04.10.2012 Beteiligung der Öffentlichkeit aktuell: Auswertung der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung 2013 In-Kraft-Treten geplant 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 14
  • 16. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO (großflächiger Einzelhandel und Einkaufszentren) dürfen nur in regionalplanerisch festgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Bewertung: • Keine Ausweisung von großflächigem Einzelhandel außerhalb von Allgemeinen Siedlungsbereichen • Insbesondere keine Ausweisung in regionalplanerisch festgesetzten Bereichen für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) • Problem der parzellenscharfen Darstellung im Regionalplan. Welche Bindungs- wirkung entfalten die zeichnerischen Darstellungen? 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 15
  • 17. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standort nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn nachweislich: • eine integrierte Lage in zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und • die Gewährleistung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und • zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 16
  • 18. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Rechtliche Bewertung des Ziels 2: • OVG NRW 30.09.2009 (Az. 10 A 1676/08) zu § 24a LEPro: o Kein Ziel der Raumordnung, weil keine abschließende Regelung, sondern „Vorgabe an Gemeinden für eine gestufte Planung“ • Ziel 2 ebenfalls nicht abschließend: o LEP bestimmt nicht, was zentrenrelevante Sortimente sind. Zentrenrelevante Sortimente müssen Gemeinden erst noch festlegen. o LEP bestimmt nicht abschließend, was zentrale Versorgungsbereiche sind. LEP stellt nicht nur auf bestehende, sondern auch von Gemeinde festzu-legende zentrale Versorgungsbereiche ab. Zielqualität von Ziel 2 fraglich, da es keine abschließende Regelung darstellt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 17
  • 19. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 3: Zentrenrelevante Sortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Folge: • Auswirkungen der Ansiedlung auf Zentrale Versorgungsbereiche der Nachbar- gemeinden zu beachten. Zielqualität fraglich • Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente. • LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinne vorliegt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 18
  • 20. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bei Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. Bewertung: • Kongruenzgebot: Sortiment und vorhandene Kaufkraft • Nur Grundsatz der Raumordnung, kein Ziel • Warum wird diese Beschränkung nur für Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche aufgestellt? • Beeinträchtigungen wären auch bei Standorten in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten, wenn der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde überschreitet. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 19
  • 21. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchti- gungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kern- sortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufs- fläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Bewertung: • Starre Obergrenze von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente • Zielqualität fraglich o Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente o LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinne vorliegt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 20
  • 22. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche für nicht überschreiten. Bewertung: • Nur Grundsatz der Raumordnung • Ergänzung zu Ziel 5, das 10 % - Grenze für zentrenrelevante Randsortimente festsetzt, durch Bestimmung einer absoluten Obergrenze 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 21
  • 23. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. Bewertung: • Ausnahmeregelung für bestehende Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche • Erweiterung dieser Standorte nur in Ausnahmefällen möglich 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 22
  • 24. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Ziel 8: Einzelhandelsagglomeration Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehen- der zentrenschädigender Einzelhandesagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbe- reiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus sind dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädigender Einzelhandelsagglomerationen mit zentren- relevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädigende Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. Bewertung: • Agglomerationsverbot • Neues Ziel im LEP • Rechtsprechung hat Zielqualität ähnlicher Regelungen in anderen Landesentwicklungsplänen bestätigt o Urteil des BVerwG vom 10.11.2011 (Az. 4 CN 9.10) o Urteil des OVG Koblenz vom 23.03.2012 (Az. 2 A 11176/11.OVG) 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 23
  • 25. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze • Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regional- plänen in die Abwägung einzustellen. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 24
  • 26. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Vorhaben Vorhaben Bestand Einzelhandels- innerhalb außerhalb außerhalb agglomerationen zentraler zentraler zentraler Versorgungs- Versorgungs- Versorgungs- bereiche bereiche bereiche Ziel 1, 2, 3 Grundsatz 4, 6 Ziel 7 Ziel 8 Ziel 5 • Planentwurf enthält keine Sonderregelung für FOC 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 25
  • 27. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Übersicht über Ziele und Grundsätze Neuerrichtung Bestand Einkaufszentrum (auch FOC) Ziel 1, 2, 3 Ziel 7 Fachmarktzentrum Ziel 8 Ziel 8 nicht-zentrenrelevante Sortimente Grundsatz 4, 6 Ziel 7 z.B. Möbelhaus, Baumarkt Ziel 5 nicht-großflächiger Einzelhandel, nicht erfasst nicht z.B. Discounter (<800 m² erfasst Verkaufsfläche) 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 26
  • 28. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen • Ziele der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 2 ROG): o Strikte Bindung der gemeindliche Bauleitplanung an Ziele o Wirksamkeit erforderlich • Grundsätze der Raumordnung (§3 Abs. 1 ROG): o Berücksichtigung bei Abwägungs- und Ermessensentscheidungen o Wirksamkeit erforderlich • Sonstige Erfordernisse der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 4 ROG): o In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind sonstige Erfordernisse der Raumordnung o Mit Kabinettsbeschluss in Aufstellung befindliche Ziele o Berücksichtigung in der Abwägung 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 27
  • 29. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen § 36 Landesplanungsgesetz NRW • Untersagung von raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, wenn sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet und zu befürchten ist, dass die Einhaltung der Ziele der Raumordnung durch Planung oder Maßnahmen unmöglich oder wesentlich erschwert werden Befristete Untersagung • Folge: In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung entfalten bereits jetzt Rechtswirkung 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 28
  • 30. Neuer Landesentwicklungsplan NRW Folgen • Bebauungsplan „Dreigrenzen“ in Wuppertal o Vorhabenbezogener Bebauungsplan für „fachmarktbezogenes Einkaufszentrum“ o Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche o ca. 45.000 m² Verkaufsfläche o ca. 14 % zentrenrelevante Sortimente • Untersagung gemäß § 36 LPlG o Verstoß gegen Ziel 5 des in Aufstellung befindlichen Teilplans „großflächiger Einzelhandel“ o außerhalb zentraler Versorgungsbereiche o Mehr als 10 % Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 29
  • 31. FOC – Der neue Player 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 30
  • 32. FOC – Der neue Player • Besondere Bedeutung für die Raumordnung • Einige Bundesländer haben spezielle Raumordnungsziele für FOC erlassen • Relevante Ziele der Raumordnung für FOC • Aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 31
  • 33. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (1) • LEP 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7 Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig. • LEP 2009 Berlin Brandenburg, Plansatz 4.7 Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m² sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig. • LREP 2005 Mecklenburg-Vorpommern, Plansatz 4.3.2 Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 Abs. 3 der BauNVO – hierunter fallen auch Hersteller-Direktverkaufszentren (…) – sind (…) nur in zentralen Orten zulässig, bei einer Geschossfläche von mehr als 5.000 m² nur in Ober- und Mittelzentren. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 32
  • 34. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (2) • LEP 2004 Thüringen, Plansatz 3.2.1 Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage in Oberzentren zulässig. • LROP 2008 Niedersachsen, Plansatz 2.3, Satz 9 und Satz 11 Hersteller-Direktverkaufszentren sind (…) aufgrund ihrer besonderen Ausprägung und Funktion nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Sätze 1 bis 8 und 17 bis 10 entsprechen. (…) kann in der überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger Heide an nur einem Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern und soweit dies raumverträglich ist. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 33
  • 35. Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (3) • LEP 1999, letzte Änderung 2007 Sachsen-Anhalt, Plansatz 3.2.8 Die Ausweisung von SO-Gebieten für (…) FOC ist nur in festgesetzten Kern- gebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden. • LEP 2010 Schleswig-Holstein, Plansatz 2.8 Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- oder Designer-Outlet-Center) als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind nur in Oberzentren zulässig. Sie sind in die vorhandene Zentrenstruktur zu integrieren. 34 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 34
  • 36. Relevante Ziele der Raumordnung Das Zentralitätsgebot Beispiel: Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz: Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufs- fläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Ein- wohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 35
  • 37. Relevante Ziele der Raumordnung Das Zentralitätsgebot Bewertung: • Möglicherweise unverhältnismäßige Einschränkung der Selbstverwaltungshoheit der Gemeinden o Sachgerechte Ausnahmeregelung vorzusehen • Möglicherweise fehlende Gesetzgebungskompetenz o Kein Regelungsgegenstand des Raumordnungsrechts o Zentralitätsgebot setzt Kommunen engere Grenzen als das interkommunale Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB) o Vgl. weiterführend Langguth ZfBR 2011, 436 ff. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 36
  • 38. Relevante Ziele der Raumordnung Das Integrationsgebot Beispiel: Ziel 6 LEP Schleswig-Holstein: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Derartige Einzelhandelseinrichtungen sind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulich zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig, soweit eine städtebaulich integrierte Lage nachweislich nicht möglich ist, die vorhandene Einzelhandelsstruktur weitere sortimentsspezifische Verkaufsflächenentwicklungen zulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keiner wesentlichen Verschlechterung der gewachsenen Funktion der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder benachbarter zentraler Orte führt. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 37
  • 39. Relevante Ziele der Raumordnung Das Integrationsgebot Bewertung: • OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster) o Kein Ziel der Raumordnung, da keiner abschließenden Zielabwägung zugänglich o Ausnahmeregelung nicht hinreichend bestimmt: Prognostische Bewertung bez. Verträglichkeit und Stärkung der zentralörtlichen Funktion Fehlende Vorgabe zur Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche Keine Vorgaben, wann „wesentliche Verschlechterung“ vorliegt 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 38
  • 40. Relevante Ziele der Raumordnung Das Integrationsgebot Bewertung: • OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup) o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend, denn: Zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente müssen noch durch Gemeinden festgesetzt werden 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 39
  • 41. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Beispiel: Ziel 4 LEP Schleswig-Holstein: Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungs- zentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standort- gemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungs- weise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benach- barter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (Beeinträchtigungsverbot). 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 40
  • 42. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Bewertung: • OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster) o Fehlende Zielqualität o Keine Frage des Raumordnungsrechts, sondern des interkommunalen Abstimmungsgebots o Keine abschließende Definition der „integrierten Versorgungsstandorten“ und „Versorgungszentren“ 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 41
  • 43. Relevante Ziele der Raumordnung Das Beeinträchtigungsverbot Bewertung: • OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup) o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend o Zentrale Versorgungsbereiche müssen durch Gemeinden erst noch festgesetzt werden 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 42
  • 44. Relevante Ziele der Raumordnung Das Kongruenzgebot Beispiel: LROP Niedersachen, Ziffer 2.3 03 Satz 1 und 2: Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 43
  • 45. Relevante Ziele der Raumordnung Das Kongruenzgebot Bewertung: • OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen) o Kongruenzgebot kein Ziel der Raumordnung o Begriff des Verflechtungsbereichs nicht bestimmbar o Nicht geregelt, mit welcher Methode Verflechtungsbereichs zu bestimmen ist (empirische Methode oder rechnerische Potentialmethode) o Keine Kriterien zur Abgrenzung der Verflechtungsbereiche zueinander (überlappend oder scharf abgegrenzt) o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs für Grundversorgung und die mittel- und oberzentrale Versorgung getrennt oder gemeinsam zu bestimmen? o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums gegenüber benachbarten Grundzentren und Mittel-/Oberzentren einheitlich? 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 44
  • 46. Relevante Ziele der Raumordnung Das Kongruenzverbot Bewertung: • OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen) o Mögliche Festsetzung des Verflechtungsbereichs kartographisch (Bsp. Baden-Württemberg) Aufzählung von Gemeindegebieten (Bsp. Brandenburg) Ausdrückliche Benennung der Kriterien zur Bestimmung eines Verflechtungsbereichs 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 45
  • 47. Relevante Ziele der Raumordnung Der Freiraumschutz Beispiel: Ziel 87 LEP IV Rheinland-Pfalz: Die landesweiten bedeutsamen Bereiche für den Freiraumschutz sind durch die Regionalplanung mit Vorrangausweisungen für regionale Grünzüge bzw. Vorrang- und Vorbehaltsausweisung für Grünzäsuren und Siedlungszäsuren zu konkretisieren und zu sichern. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 46
  • 48. Relevante Ziele der Raumordnung Der Freiraumschutz Beispiel: Regionaler Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Westpfalz 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 47
  • 49. Relevante Ziele der Raumordnung Das Zielabweichungsverfahren Ausnahmen § 6 Abs. 1 ROG: Zulassung von Ausnahmen im Raumordnungsplan selbst Abweichungen • § 6 Abs. 2 ROG: Zulassung von Abweichungen, wenn o aus raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar und o Grundzüge der Planung nicht berührt werden • Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens o Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 48
  • 50. Tendenzen in der Rechtsprechung (1) BVerwG, Urteil vom 16.12.2010, Az. 4 C 8/10 (IKEA Rastatt) • Auch Soll-Vorschriften können verbindliche Ziele der Raumordnung sein Regel-Ausnahme-Verhältnis: Plangeber muss sowohl die Regel als auch die Voraussetzungen für die Ausnahme mit hinreichender Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit festlegen • Verstöße gegen das Konzentrations- und Kongruenzgebot berühren nicht stets die Grundzüge der Planung • Orientierung an Rechtsprechung zu § 31 Abs. 2 BauGB Abweichung hat keine derartige Bedeutung, dass Grundgerüst der Planung berührt wäre. Abweichung muss noch im Bereich dessen liegen, was der Plangeber gewollt hat oder hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt hätte. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 49
  • 51. Tendenzen in der Rechtsprechung (2) VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt) • Grundzüge der Planung berührt • Ablehnungsbescheid rechtmäßig 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 50
  • 52. Tendenzen in der Rechtsprechung (3) BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau) • Beschränkung der Art der Nutzung auf Verkaufsform FOC zulässig • Beschränkung des Warensortiments nicht anhand von Sortimentsgattungen, sondern anhand von Eigenschaften zulässig und hinreichend bestimmt • Beispiele: o Zweite Wahl o Auslaufmodelle o Modelle vorvergangener Saisons 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 51
  • 53. Tendenzen in der Rechtsprechung (4) VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna) • Umstrukturierung Einkaufszentrum in FOC • Geltender Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich aufgehoben • FOC auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen grundsätzlich zulässig o Im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB o Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB besteht kein öffentlicher Belang des Planungsbedürfnisses wie bei § 35 BauGB o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu befürchten 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 52
  • 54. Tendenzen in der Rechtsprechung (5) VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar) • Vorhaben im Geltungsberiech eines bestehenden Bebauungsplans (SO-Gebiet Einzelhandel) • Bebauungsplan wirksam und geplantes FOC danach zulässig • Hilfsweise: Unwirksamer Bebauungsplan o Zulässigkeit gem.§ 34 Abs. 1 BauGB, im Zusammenhang bebauter Ortsteil o Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet aus, da es kein faktisches Sondergebiet nach § 11 BauNVO gibt (BVerwG, Urteil vom 16.09.2010, Az. 4 C 7/10) o § 11 BauNVO trifft keine Entscheidung darüber, welche Anlagen zulässig sind, sondern verlangt diese Entscheidung vom Planungsträger o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 53
  • 55. 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 54
  • 56. Kontakt Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst Königsallee 53-55 40212 Düsseldorf Tel. 0211 / 8 64 67-0 Fax 0211 / 13 13 42 www.grooterhorst.de 20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung 55