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© Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Kostenermittlung nach DIN 276 und
Honorarermittlung nach HOAI
Modul Bauökonomie und Baurecht
Debora Portner M. Sc.
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 2
Team
Prof. Dr. Kristin Wellner
Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller
Debora Portner M. Sc.
Dipl.-Ing. Stefan Scholz
Julie Teuber (Tutorin)
Angela Stengel (Sekretariat)
Kontaktdaten
Raum A 618
Telefon 314-21829
www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de
Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft
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Seite 19
I. Grundlagen Kostenplanung
II. Kostenermittlungen im Detail
III. Honorarermittlung nach HOAI
IV. Seminar zur Vorlesung
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 20
Grundlagen der Kostenplanung
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 21
Kosteneinflussgrößen
1. Objekt
2. Standort
3. Nutzung
4. Standard
5. Herstellungsart
6. Marktlage
Grundlagen der Kostenplanung
Einfluss Entwurf
Bedingter Einfluss Entwurf
Einfluss Entwurf
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Seite 22
Vorgehen nach HOAI in
den Grundleistungen
= 4 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung
veraltet,
HOAI
2009!
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Seite 23
Vorgehen nach HOAI in
den Grundleistungen
= 4 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung
aktuell,
HOAI
2013
Bepreisung Leistungs-
beschreibungen
Vergleich
Ausschreibungs-
ergebnisse mit
Bepreisung LPH 6
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Seite 24
Vorgehen nach DIN 276
= 5 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung
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Seite 25
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 26
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben
entstehenden Kosten.
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Seite 27
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
DIN 276 Kostengruppen
KG 100 Grundstück
KG 200 Herrichten/Erschließung
KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion
KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen
KG 500 Freianlagen
KG 600 Ausstattung / Kunst
KG 700 Baunebenkosten
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Seite 28
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
DIN 276 in „3 Ebenen“
Gliederungsstufen/Ebenen
1. 100 Grundstück
2. 120 Grundstücksnebenkosten
3. 125 Grunderwerbssteuer
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Seite 29
320 = Gründung
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung
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Seite 30
320 = Gründung
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung
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Seite 31
330 = Außenwände
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung
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Seite 32
340 = Innenwände
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung
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Seite 33
Genauigkeit der Kostenermittlung
Grundlagen der Kostenplanung
Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte
Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe:
Kostenschätzung ± 30%
Kostenberechnung ± 20%
Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10%
Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz.
Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung
wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel
höhere Genauigkeit als oben benannt.
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Jede vollständige Kostenermittlung enthält:
Grundlagen der Kostenplanung
1. Datum der Erstellung
2. Datum des Planstandes
3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder
Vergleichsobjekt)
4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition
5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700)
6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind
7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer
8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation
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Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben?
Grundlagen der Kostenplanung
100 Grundstück Auftraggeber
200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen
300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte
400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure
500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt
600 Ausstattung Vergleichsobjekte
700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung
(i.d.R. ca. 20% von 300+400)
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Seite 36
Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?
Grundlagen der Kostenplanung
1. Eigene Projektdaten
2. Kollegen
3. Baukostensammlungen (BKI)
4. Herstellerabfragen
5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten
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Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?
Grundlagen der Kostenplanung
1. Eigene Projektdaten
2. Kollegen
3. Baukostensammlungen (BKI)
4. Herstellerabfragen
5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten
Ausschreibung Vergabe Abrechnung
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I. Grundlagen Kostenplanung
II. Kostenermittlungen im Detail
III. Honorarermittlung nach HOAI
IV. Seminar zur Vorlesung
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Seite 39
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
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Seite 40
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
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Seite 41
1. Kostenrahmen
Kostenermittlung im Detail
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Seite 42
1. Kostenrahmen
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.)
- Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen,
Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards)
- Ggf. auch Angaben zum Standort
Ziel:
− Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je
Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.)
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche
Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben
mind.
Bauwerks-
kosten
gesondert
ausweisen
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Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• -
• -
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Seite 44
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
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Seite 45
2. Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
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Seite 46
2. Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen
- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277
- Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc.
- Baugrundstück, Erschließung
Ziel:
− Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung
1. Ebene
DIN 276
LPH 2
Vorplanung
nach HOAI
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Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für
Flächen und Rauminhalte.
Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn.
Besondere Hinweise
Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf
folgende Termine geeinigt:
Planungsbeginn : 01.10.20xx
Baugenehmigung: 15.02.20xx
Baubeginn: 15.04.20xx
Nutzungsbeginn : 15.10.20xx
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Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert
2. Objektgröße Grundstücksgröße 1.000 m² ebenes Gelände, freier Bauraum
Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m²
Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m²
Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³
3. Markt Berlin
4. Alter Neubau 20xx
5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte,
Mauerwerkswände, StB-Decken,
Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine
Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung,
Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard,
Elektroausstattung gehobener Standard,
Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage
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Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Kostendaten zusammentragen:
(Grundstücksfläche (GR): 1.000 m²)
110: Grundstückswert 120.- €/m² GR
120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG 110
130: Freimachen 0.- €
100: Gesamt 132.- €/m² GR
210 : Herrichten 10.- €/m² GR
200: Gesamt 10.- €/m² GR
500: Außenanlagen 25.-€/m² GR
600 : Ausstattung und Kunstwerke 0.- €
730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400
7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten
700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu
ermitteln
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Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Passende Vergleichsobjekte finden:
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Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Vergleichsobjekte
dokumentieren:
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Seite 52
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
3 - 4 einfache Kennzahlen für
die Kostenschätzung bzw.
für den Kostenrahmen
BKI Kostenplanung
Baukosten Gebäude Neubau
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Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte
Kostenermittlung im Detail
AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE
V E R G L E I C H S O B J E K T E
Objekt A Objekt B gewählt
K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999
Bauende III/1999 Bauende II/2000
DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .
m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³
m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²
€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %
100 Grundstück - - - - - - - -
200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0
300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20
500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28
600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -
700 Baunebenkosten - - - - - - - -
BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100
gewählt
Mittelwert
Empfehlung
EUR/m² BGF
verwenden
2001
20002000
2000
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Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären
Kostenermittlung im Detail
Quelle: Statistisches Bundesamt
Baupreisindizes
www.destatis.de
Kostenstand
Vergleichsgebäude
Kostenstand
aktuelles Projekt
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Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte
Kostenermittlung im Detail
AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE
V E R G L E I C H S O B J E K T E
Objekt A Objekt B gewählt
K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999
Bauende III/1999 Bauende II/2000
DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .
m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³
m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²
€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %
100 Grundstück - - - - - - - -
200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0
300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20
500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28
600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -
700 Baunebenkosten - - - - - - - -
BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100
85,9
2001
20002000
2000
85,9
Preisindex
Ortsindex
Bauzeitindex
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Beispiel einer Kostenschätzung – Vergleichsobjekte indizieren
Kostenermittlung im Detail
Formel:
Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu)
Baupreisindex (alt)
160.643,00 EUR (alt) x 112,5 (neu)
85,9 (alt)
= Baukosten (neu)
= 210.388,10 EUR (neu)
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Seite 57
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Vergleich mit den finanziellen
Rahmenbedingungen
• Anpassung der
Vorplanung
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Seite 58
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
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Seite 59
3. Kostenberechnung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Planungsunterlagen, z.B. durchgearbeitete
Entwurfszeichnungen
- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen
- Erläuterungen
Ziel:
− Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung
1. und 2.
Ebene
DIN 276
LPH 3
Entwurfs-
planung
nach HOAI
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3. Kostenberechnung
Varianten der Kostenberechnung
Kostenermittlung im Detail
Gebäudeelementorientierte
Gliederung der Kosten (nach
Kostengruppen DIN 276)
Ausführungsorientierte
Gliederung der Kosten (nach
Gewerken)
(in Analogie zum Kostenanschlag /
Bepreisung LV)
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3. Kostenberechnung - Elementmethode
Kostenermittlung im Detail
Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein?
Haus 1 = 1.190,00 m³
Haus 2 = 1.190,00 m³
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3. Kostenberechnung - Elementmethode
Kostenermittlung im Detail
Vorteile der Elementmethode
1. Besonders gut einsetzbar in den frühen
Planungsphasen
2. Kostenmäßige Beurteilung von
Entwurfsalternativen
3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie
4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr
Kostenstellen
5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und
CAD-gerecht
Anwendung für
detailierte
Kostenschätzung
und
Kostenberechnung
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3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail
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3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail
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3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail
Sinnvolle
Rundung wählen!
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Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Vergleich mit der
Kostenschätzung
• Anpassung der
Entwurfsplanung
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Seite 67
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
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Seite 68
4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
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Seite 69
4. Bepreistes Leistungsverzeichnis
Kostenermittlung im Detail
Seite 69
Grundlagen:
- Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau)
- Ortsübliche Marktpreise
Ziel:
− Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen
Leistungsverzeichnisses
Zweck:
− Abschätzung der Gewerkebudgets
− Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den
Ausschreibungsbeginn
LPH 6
Vor-
bereitung
Vergabe
nach HOAI
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Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich mit der
Kostenberechnung
• Anpassung der
Ausführungsplanung
(Qualitäten und
Quantitäten)
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 71
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 72
4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Ausschreibungsergebnisse
- Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers
Ziel:
− Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten
Leistungsverzeichnissen
Zweck:
− Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den
Ausführungsbeginn
LPH 7
Mitwirkung
Vergabe
nach HOAI
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Seite 73
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Vergleich mit der
Kostenberechnung und den
bepreisten LVs
• Anpassung der
Ausführungsplanung
und somit der LVs
• Wiederholung der
Ausschreibung
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4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Planungsunterlagen, z.B. vollständige Ausführungsplanung
- Berechnung, z.B. Standsicherheit, Wärmeschutz etc.
- Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen
- Erläuterungen zur Bauausführung, z.B. Leistungsbeschreibung
- Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc.
Ziel:
− Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die
Vorbereitung der Vergabe
1. 2. und 3.
Ebene
DIN 276
LPH 7
Mitwirkung
Vergabe
nach HOAI
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Seite 75
4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
Quelle: GAEB
Gewerke
Kostengruppen
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Seite 76
4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 77
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7?
Kostenermittlung im Detail
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Seite 78
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7?
Kostenermittlung im Detail
• Änderungswünsche des Auftraggebers
• Architekt ändert
• Fehler
• Vergleichsobjekt,
• Marktentwicklung Baupreise,
• Probleme bei Ausschreibung
• Auflagen Bauaufsicht
• Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung
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Seite 79
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Gezieltes Eingreifen in
Qualitäten und
Quantitäten während
der Planung und
Ausführung
• Zweck: Erreichung des
Kostenziels
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Seite 80
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Kostenfeststellung
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Seite 81
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 82
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen
- Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen
- Erläuterungen
Ziel:
− Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276
Zweck:
− Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur
Dokumentation
1. 2. und 3.
Ebene
DIN 276
LPH 8
Objektüberw
achung nach
HOAI
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Seite 83
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Beispiel: Software Allplan
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 84
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Beispiel: Excel
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 85
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8?
Kostenermittlung im Detail
• Änderungswünsche des Bauherren → Nachträge / Minderungen / Mehrungen
• Architekt ändert → Nachträge / Minderungen / Mehrungen
• Fehler im Leistungsverzeichnis
• In Mengenermittlung → Minderungen / Mehrungen in Abrechnung
• Lücken in der Leistungsbeschreibung → Nachträge
• Bauen im Bestand → Nachträge
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Seite 86
Zusammenfassung
Kostenermittlung im Detail
Die Kostenplanung versetzt den Auftraggeber während des gesamten
Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser
Basis Planungsentscheidungen zu treffen.
Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch
ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 87
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 88
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Objektdatenblatt
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 89
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Objektdatenblatt
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 90
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 91
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 92
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise1.
Ebene
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 93
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
2.
Ebene
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 94
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
3.
Ebene
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 95
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Regionalfaktor
Baukostenindex
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 96
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Regionalfaktor
Baukostenindex
Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 97
Kostenermittlung im Detail
Zusammenfassung Flächen- und Kostenermittlung
• GRZ und GFZ-Berechnung wichtig für die Zulässigkeit der Grundstücksausnutzung
(öffentliches Baurecht) und daher Grundlage für:
• Flächen- und Baukostenermittlung:
• DIN 277 (Flächenermittlung) Grundlage für DIN 276 (Kostenermittlung)
• Bruttogrundfläche (BGF) häufigstes Maß für (erste) Kostenermittlungen
• Detaillierte Kostenermittlungen (bis 3. Ebene der Kostengruppen) auf Basis der
Abrechnungsregeln in den DIN 18299 ff. (in VOB/C zusammengefasst)
• (keine rechtlichen Grundlagen, aber allgemein anerkannte Regeln der Technik)
• Wohn- und Gewerbe(miet)flächen:
• Wichtig für Auftraggeber und starkes Entwurfskriterium
• Nach WoFlV, gif (MF) etc.

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Kostenermittlung im Bauwesen

  • 1. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Kostenermittlung nach DIN 276 und Honorarermittlung nach HOAI Modul Bauökonomie und Baurecht Debora Portner M. Sc.
  • 2. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 2 Team Prof. Dr. Kristin Wellner Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller Debora Portner M. Sc. Dipl.-Ing. Stefan Scholz Julie Teuber (Tutorin) Angela Stengel (Sekretariat) Kontaktdaten Raum A 618 Telefon 314-21829 www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft
  • 3. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 19 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Honorarermittlung nach HOAI IV. Seminar zur Vorlesung
  • 4. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 20 Grundlagen der Kostenplanung
  • 5. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 21 Kosteneinflussgrößen 1. Objekt 2. Standort 3. Nutzung 4. Standard 5. Herstellungsart 6. Marktlage Grundlagen der Kostenplanung Einfluss Entwurf Bedingter Einfluss Entwurf Einfluss Entwurf
  • 6. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 22 Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung veraltet, HOAI 2009!
  • 7. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 23 Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung aktuell, HOAI 2013 Bepreisung Leistungs- beschreibungen Vergleich Ausschreibungs- ergebnisse mit Bepreisung LPH 6
  • 8. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 24 Vorgehen nach DIN 276 = 5 Kostenermittlungen Grundlagen der Kostenplanung
  • 9. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 25 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung
  • 10. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 26 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben entstehenden Kosten.
  • 11. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 27 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung DIN 276 Kostengruppen KG 100 Grundstück KG 200 Herrichten/Erschließung KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen KG 500 Freianlagen KG 600 Ausstattung / Kunst KG 700 Baunebenkosten
  • 12. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 28 Normative Grundlagen Grundlagen der Kostenplanung DIN 276 in „3 Ebenen“ Gliederungsstufen/Ebenen 1. 100 Grundstück 2. 120 Grundstücksnebenkosten 3. 125 Grunderwerbssteuer
  • 13. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 29 320 = Gründung Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  • 14. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 30 320 = Gründung Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  • 15. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 31 330 = Außenwände Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  • 16. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 32 340 = Innenwände Normative Grundlagen Gliederung KG 300 Grundlagen der Kostenplanung
  • 17. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 33 Genauigkeit der Kostenermittlung Grundlagen der Kostenplanung Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe: Kostenschätzung ± 30% Kostenberechnung ± 20% Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10% Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz. Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel höhere Genauigkeit als oben benannt.
  • 18. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 34 Jede vollständige Kostenermittlung enthält: Grundlagen der Kostenplanung 1. Datum der Erstellung 2. Datum des Planstandes 3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt) 4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition 5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700) 6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind 7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer 8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation
  • 19. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 35 Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben? Grundlagen der Kostenplanung 100 Grundstück Auftraggeber 200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen 300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte 400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure 500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt 600 Ausstattung Vergleichsobjekte 700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung (i.d.R. ca. 20% von 300+400)
  • 20. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 36 Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? Grundlagen der Kostenplanung 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten
  • 21. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 37 Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? Grundlagen der Kostenplanung 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten Ausschreibung Vergabe Abrechnung
  • 22. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 38 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Honorarermittlung nach HOAI IV. Seminar zur Vorlesung
  • 23. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 39 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung
  • 24. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 40 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen
  • 25. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 41 1. Kostenrahmen Kostenermittlung im Detail
  • 26. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 42 1. Kostenrahmen Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.) - Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards) - Ggf. auch Angaben zum Standort Ziel: − Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.) Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben mind. Bauwerks- kosten gesondert ausweisen
  • 27. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 43 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • - • -
  • 28. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 44 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung
  • 29. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 45 2. Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail
  • 30. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 46 2. Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen - Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277 - Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc. - Baugrundstück, Erschließung Ziel: − Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276 Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung 1. Ebene DIN 276 LPH 2 Vorplanung nach HOAI
  • 31. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 47 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für Flächen und Rauminhalte. Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn. Besondere Hinweise Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf folgende Termine geeinigt: Planungsbeginn : 01.10.20xx Baugenehmigung: 15.02.20xx Baubeginn: 15.04.20xx Nutzungsbeginn : 15.10.20xx
  • 32. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 48 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail 1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert 2. Objektgröße Grundstücksgröße 1.000 m² ebenes Gelände, freier Bauraum Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m² Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m² Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³ 3. Markt Berlin 4. Alter Neubau 20xx 5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte, Mauerwerkswände, StB-Decken, Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung, Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard, Elektroausstattung gehobener Standard, Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage
  • 33. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 49 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Kostendaten zusammentragen: (Grundstücksfläche (GR): 1.000 m²) 110: Grundstückswert 120.- €/m² GR 120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG 110 130: Freimachen 0.- € 100: Gesamt 132.- €/m² GR 210 : Herrichten 10.- €/m² GR 200: Gesamt 10.- €/m² GR 500: Außenanlagen 25.-€/m² GR 600 : Ausstattung und Kunstwerke 0.- € 730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400 7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten 700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu ermitteln
  • 34. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 50 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Passende Vergleichsobjekte finden:
  • 35. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 51 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail Vergleichsobjekte dokumentieren:
  • 36. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 52 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenermittlung im Detail 3 - 4 einfache Kennzahlen für die Kostenschätzung bzw. für den Kostenrahmen BKI Kostenplanung Baukosten Gebäude Neubau
  • 37. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 53 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte Kostenermittlung im Detail AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999 Bauende III/1999 Bauende II/2000 DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . . m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² € €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI % 100 Grundstück - - - - - - - - 200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60 400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20 500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28 600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - - 700 Baunebenkosten - - - - - - - - BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100 gewählt Mittelwert Empfehlung EUR/m² BGF verwenden 2001 20002000 2000
  • 38. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 54 Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären Kostenermittlung im Detail Quelle: Statistisches Bundesamt Baupreisindizes www.destatis.de Kostenstand Vergleichsgebäude Kostenstand aktuelles Projekt
  • 39. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 55 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte Kostenermittlung im Detail AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999 Bauende III/1999 Bauende II/2000 DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . . m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² € €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI % 100 Grundstück - - - - - - - - 200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60 400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20 500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28 600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - - 700 Baunebenkosten - - - - - - - - BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100 85,9 2001 20002000 2000 85,9 Preisindex Ortsindex Bauzeitindex
  • 40. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 56 Beispiel einer Kostenschätzung – Vergleichsobjekte indizieren Kostenermittlung im Detail Formel: Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu) Baupreisindex (alt) 160.643,00 EUR (alt) x 112,5 (neu) 85,9 (alt) = Baukosten (neu) = 210.388,10 EUR (neu)
  • 41. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 57 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen • Anpassung der Vorplanung
  • 42. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 58 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung
  • 43. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 59 3. Kostenberechnung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Planungsunterlagen, z.B. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen - Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen Ziel: − Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung 1. und 2. Ebene DIN 276 LPH 3 Entwurfs- planung nach HOAI
  • 44. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 60 3. Kostenberechnung Varianten der Kostenberechnung Kostenermittlung im Detail Gebäudeelementorientierte Gliederung der Kosten (nach Kostengruppen DIN 276) Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten (nach Gewerken) (in Analogie zum Kostenanschlag / Bepreisung LV)
  • 45. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 61 3. Kostenberechnung - Elementmethode Kostenermittlung im Detail Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein? Haus 1 = 1.190,00 m³ Haus 2 = 1.190,00 m³
  • 46. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 62 3. Kostenberechnung - Elementmethode Kostenermittlung im Detail Vorteile der Elementmethode 1. Besonders gut einsetzbar in den frühen Planungsphasen 2. Kostenmäßige Beurteilung von Entwurfsalternativen 3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie 4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr Kostenstellen 5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und CAD-gerecht Anwendung für detailierte Kostenschätzung und Kostenberechnung
  • 47. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 63 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail
  • 48. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 64 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail
  • 49. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 65 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Kostenermittlung im Detail Sinnvolle Rundung wählen!
  • 50. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 66 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Vergleich mit der Kostenschätzung • Anpassung der Entwurfsplanung
  • 51. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 67 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag)
  • 52. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 68 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail
  • 53. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 69 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis Kostenermittlung im Detail Seite 69 Grundlagen: - Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau) - Ortsübliche Marktpreise Ziel: − Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen Leistungsverzeichnisses Zweck: − Abschätzung der Gewerkebudgets − Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den Ausschreibungsbeginn LPH 6 Vor- bereitung Vergabe nach HOAI
  • 54. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 70 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich mit der Kostenberechnung • Anpassung der Ausführungsplanung (Qualitäten und Quantitäten)
  • 55. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 71 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse
  • 56. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 72 4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Ausschreibungsergebnisse - Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers Ziel: − Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen Zweck: − Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den Ausführungsbeginn LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI
  • 57. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 73 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Vergleich mit der Kostenberechnung und den bepreisten LVs • Anpassung der Ausführungsplanung und somit der LVs • Wiederholung der Ausschreibung
  • 58. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 74 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Planungsunterlagen, z.B. vollständige Ausführungsplanung - Berechnung, z.B. Standsicherheit, Wärmeschutz etc. - Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen zur Bauausführung, z.B. Leistungsbeschreibung - Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc. Ziel: − Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten Zweck: − Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe 1. 2. und 3. Ebene DIN 276 LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI
  • 59. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 75 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail Quelle: GAEB Gewerke Kostengruppen
  • 60. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 76 4. Kostenanschlag Kostenermittlung im Detail
  • 61. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 77 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Kostenermittlung im Detail
  • 62. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 78 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Kostenermittlung im Detail • Änderungswünsche des Auftraggebers • Architekt ändert • Fehler • Vergleichsobjekt, • Marktentwicklung Baupreise, • Probleme bei Ausschreibung • Auflagen Bauaufsicht • Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung
  • 63. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 79 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Gezieltes Eingreifen in Qualitäten und Quantitäten während der Planung und Ausführung • Zweck: Erreichung des Kostenziels
  • 64. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 80 Kostenplanung bedeutet Kostenermittlung im Detail Kostenermittlung Kostenkontrolle Kostensteuerung • Kostenrahmen • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Bepreistes LV (Kostenanschlag) • Vergleich der Ausschreibungsergebnisse • Kostenfeststellung
  • 65. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 81 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail
  • 66. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 82 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Grundlagen: - Geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen - Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen - Erläuterungen Ziel: − Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 Zweck: − Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur Dokumentation 1. 2. und 3. Ebene DIN 276 LPH 8 Objektüberw achung nach HOAI
  • 67. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 83 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Beispiel: Software Allplan
  • 68. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 84 5. Kostenfeststellung Kostenermittlung im Detail Beispiel: Excel
  • 69. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 85 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8? Kostenermittlung im Detail • Änderungswünsche des Bauherren → Nachträge / Minderungen / Mehrungen • Architekt ändert → Nachträge / Minderungen / Mehrungen • Fehler im Leistungsverzeichnis • In Mengenermittlung → Minderungen / Mehrungen in Abrechnung • Lücken in der Leistungsbeschreibung → Nachträge • Bauen im Bestand → Nachträge
  • 70. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 86 Zusammenfassung Kostenermittlung im Detail Die Kostenplanung versetzt den Auftraggeber während des gesamten Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser Basis Planungsentscheidungen zu treffen. Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.
  • 71. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 87 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus
  • 72. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 88 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Objektdatenblatt
  • 73. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 89 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Objektdatenblatt
  • 74. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 90 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise
  • 75. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 91 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise
  • 76. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 92 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise1. Ebene
  • 77. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 93 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise 2. Ebene
  • 78. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 94 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise 3. Ebene
  • 79. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 95 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise Regionalfaktor Baukostenindex
  • 80. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 96 Kostenermittlung im Detail Fallbeispiel Einfamilienhaus Kostenermittlung auszugsweise Regionalfaktor Baukostenindex
  • 81. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 97 Kostenermittlung im Detail Zusammenfassung Flächen- und Kostenermittlung • GRZ und GFZ-Berechnung wichtig für die Zulässigkeit der Grundstücksausnutzung (öffentliches Baurecht) und daher Grundlage für: • Flächen- und Baukostenermittlung: • DIN 277 (Flächenermittlung) Grundlage für DIN 276 (Kostenermittlung) • Bruttogrundfläche (BGF) häufigstes Maß für (erste) Kostenermittlungen • Detaillierte Kostenermittlungen (bis 3. Ebene der Kostengruppen) auf Basis der Abrechnungsregeln in den DIN 18299 ff. (in VOB/C zusammengefasst) • (keine rechtlichen Grundlagen, aber allgemein anerkannte Regeln der Technik) • Wohn- und Gewerbe(miet)flächen: • Wichtig für Auftraggeber und starkes Entwurfskriterium • Nach WoFlV, gif (MF) etc.