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10. Sächsisches GIS-Forum
14.- 15. Mai 2010, Dresden




Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien
vor dem Hintergrund des demographischen Wandels.

Exemplarische Analysen und Szenarien mit Unterstützung
von GeoMedia Professional und GeoMedia Grid




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert
Institut für kommunale Geoinformationssysteme (IKGIS) e.V.
c/o Geodätisches Institut der Technischen Universität Darmstadt
Übersicht

Themenblock 1:
Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“


Themenblock 2:
GIS für den Umgang mit Leerständen - Analysen und Szenarien
unter Einsatz von GeoMedia Pro & co.
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
 Wohnimmobilien“ - Ausgangssituation

    Aktueller Leerstand-Diskurs fokussiert auf städtische Leerstände
    (insb. neue Bundesländer)


    Leerstände im ländlichen Raum sind trotz Verbreitung spärlich
    erforscht




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
 Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential?

    Aspekt 1: Demographischer Wandel in Deutschland

        Bevölkerungsrückgang
                                                                                          weniger Nachfrager
                                                                                          nach Wohneigentum
        altersstrukturelle Veränderung

     Tendenz zur Haushaltsverkleinerung (derzeit noch steigende Nachfrage nach
    Wohnraum)




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
 Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential?

    Aspekt 2: Wachstumsparadigma

        Außenentwicklung auch unter Schrumpfungsbedingungen

       geringe Sensibilität, Wissen und Wille der kommunalen
       Entscheider




                                größeres Immobilienangebot



Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
 Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential?

    Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen
    1949-1978 erbaut.




        aktueller ländlicher Leerstand                                         EFH. Erbaut 1950, Erweiterung 1967
                                                                                zukünftiger ländlicher Leerstand?
        in landwirtschaftlich geprägtem Altbau,                                1995: 7 Bewohner
        19. Jhr.                                                               2010: 2 Bewohner, Altersdurchschnitt 68
Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
  Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential?

     Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen
     1949-1978 erbaut.

  • Der Remanenz-Effekt:




1945                                                                   2010                                                                  2030
 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand ländlicher
 Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential?

    Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen
    1949-1978 erbaut.

 • Zwar lässt der Trend zu mehr Ein- und Zweipersonenfamilien die
   Haushaltsanzahl und in Folge die Nachfrage nach Wohnraum derzeit
   noch steigen. Von dieser Entwicklung dürften Altbauten allerdings nur
   bedingt profitieren können: Gegenüber Neubauten mit zeitgemäßen
   technischen Standards und Zuschnitten undauf Bauland angeboten
   werden können, das schnell und preisgünstig zur Verfügung gestellt
   werden kann, sind Altbauten nur bedingt konkurrenzfähig.




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Problemkulisse „Leerstand von Wohnimmobilien“ -
 Lösungsansatz

    These 1:
          • zunehmende Notwendigkeit für Leerstandsmanagement mit
           dem Ziel, Leerstände ländlicher Wohnimmobilien rasch
            wiederzubesetzen oder (wenn unumgänglich) einen
            effizienten Rückbau zu gewährleisten.

    These 2:
          • GIS können in vielen Bereichen unterstützen.




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Kommunikation/ Planung

      Darstellung der tatsächlichen Leerstandssituation
    Vor-
 bereitungs-                          Adresskoordinaten                                      Melde-/Gewerberegister-
   Phase                              einlesen                                               daten geokodieren
(Desktop-GIS)

                                  Adress-                                    Melderegister-                  unbewohnte
                                  koordinaten                                daten                           Immobilien
Analysephase
(Desktop-GIS)

                                                                                                            wahrscheinliche
                                  unbewohnte                                  Gewerbe-
                                                                                                            Immobilien-
                                  Immobilien                                  immobilien
                                                                                                            leerstände


  Validierungs-                 mobile Überprüfung wahrscheinlicher Wohngebäudeleerstände
      Phase                     vor Ort
(z.B. mobiles GIS)

  Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
 Kommunikation/ Planung

    Darstellung der tatsächlichen Leerstandssituation




                                                                                                                          Immobilien,
                                                                                                                          nicht klassifiziert



                                                                                                                          Gebäude-
                                                                                                                          leerstand




  Immobilien-
  bestand
  Musterheim

Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
 Kommunikation/ Planung




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung


               Durchschnittsalter der Einwohner - Hotspotanalyse




                                                                                                                     Flossenbürg/Opf.


                                                                                                                     Durchschnittsalter
                                                                                                                     der Einwohner - Hotspots
                                                                                                                     (Stand 01.08.2009)




                                                                                                                          über 80 Jahre

                                                                                                                          66 bis 80 Jahre

                                                                                                                          46 bis 65 Jahre
                                                                                                                          unter 45 Jahre
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Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung


              Durchschnittsalter der Einwohner – „Altersgebirge“




                                                                                                                     Flossenbürg/Opf.


                                                                                                                     Durchschnittsalter
                                                                                                                     der Einwohner
                                                                                                                     - Altersgebirge
                                                                                                                     (Stand 01.08.2009)




                                                                                                                          Über 66 Jahre

                                                                                                                          46 bis 65 Jahre
                                                                                                                          unter 45 Jahre
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Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung


              Einwohneranzahl – Wo hat Veränderung stattgefunden?



                                                                                                                    Flossenbürg/Opf.


                                                                                                                    Veränderung der
                                                                                                                    Bevölkerungszahl
                                                                                                                    zwischen 1999 und 2009
                                                                                                                    (Stand 01.08.2009)


                                                                                                                         ab – 6 Personen

                                                                                                                         -1 bis – 5 Personen

                                                                                                                         +/- 0 Personen
                                                                                                                         +1 bis + 5 Personen
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GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung

              Erreichbarkeit – Bewohner welcher Immobilien können fußläufig das
              ÖPNV-Netz nutzen?



                                                                                                                    Flossenbürg/Opf.


                                                                                                                    Erreichbarkeit
                                                                                                                    der Bushaltestellen
                                                                                                                    auf dem Wegenetz




                                                                                                                         500 m Entfernung

                                                                                                                         Bushaltestelle



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GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung


              Erreichbarkeit – Die Bedeutung des Reliefs



                                                                                                                Gemeinde
                                                                                                                Flossenbürg/Opf.



                                                                                                                Ortschaft am Hang
                                                                                                                (basierend auf 5m Raster)




Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2009



Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung

              Erreichbarkeit – Bewohner welcher Immobilien können unter Beachtung
              von Steigungsbarrieren fußläufig das ÖPNV-Netz nutzen?


                                                                                                               Gemeinde
                                                                                                               Flossenbürg/Opf.


                                                                                                               Steigungen der begehbaren
                                                                                                               Wege - nach Abschnitten
                                                                                                               (basierend auf 5m Raster)




                                                                                                                   über 5% Steigung

                                                                                                                   bis inklusive 5% Steigung

Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010



Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
Von der Analyse zu denkbaren Zukunftsbildern (unter Beachtung weiterer Leerstands
   relevanter interner und externer Einflussfaktoren



                                                                                                     Gemeinde
                                                                                                     Flossenbürg/Opf.


                                                                                                     Kanal und Gebäudeleerstand

                                                                                                     aktuelle Situation (23.3.2010)



                                                                                                              Leitungsnetz, Wasser

                                                                                                              Gebäude, von Leerstand
                                                                                                              gefährdet

                                                                                                              Gebäude, Leerstand aktuell

Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010



Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen –
   Planung

   Von der Analyse zu denkbaren Zukunftsbildern (unter Beachtung weiterer Leerstands
   relevanter interner und externer Einflussfaktoren



                                                                                                     Gemeinde
                                                                                                     Flossenbürg/Opf.


                                                                                                     Kanal und Gebäudeleerstand

                                                                                                     Zukunftsbild 2030 (aus Datenschutz-
                                                                                                     gründen ist dieses Zukunftsbild rein fiktiv und
                                                                                                     reflektiert keine tatsächlichen Gegeben-
                                                                                                     heiten!)

                                                                                                               Leitungsnetz, Wasser

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                                                                                                              gefährdet

                                                                                                              Gebäude, Leerstand aktuell

Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010



Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
GIS als Instrument für den Umgang mit Leerstand –
 Fazit

    GIS ist eine Schlüsseltechnologie im Umgang mit dem
    Problemkomplex Leerstand.

    Technik allein reicht nicht. Ein Managementansatz, der
    1.) dauerhaft und interkommunal orientiert ist und
    2.) die Akteure in den Mittelpunkt stellt, ist notwendig.




Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
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GI2010 symposium-schaffert (gis+demographie v3)

  • 1. 10. Sächsisches GIS-Forum 14.- 15. Mai 2010, Dresden Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels. Exemplarische Analysen und Szenarien mit Unterstützung von GeoMedia Professional und GeoMedia Grid Dipl.-Geogr. Markus Schaffert Institut für kommunale Geoinformationssysteme (IKGIS) e.V. c/o Geodätisches Institut der Technischen Universität Darmstadt
  • 2. Übersicht Themenblock 1: Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ Themenblock 2: GIS für den Umgang mit Leerständen - Analysen und Szenarien unter Einsatz von GeoMedia Pro & co.
  • 3. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ - Ausgangssituation Aktueller Leerstand-Diskurs fokussiert auf städtische Leerstände (insb. neue Bundesländer) Leerstände im ländlichen Raum sind trotz Verbreitung spärlich erforscht Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 4. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential? Aspekt 1: Demographischer Wandel in Deutschland Bevölkerungsrückgang weniger Nachfrager nach Wohneigentum altersstrukturelle Veränderung Tendenz zur Haushaltsverkleinerung (derzeit noch steigende Nachfrage nach Wohnraum) Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 5. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential? Aspekt 2: Wachstumsparadigma Außenentwicklung auch unter Schrumpfungsbedingungen geringe Sensibilität, Wissen und Wille der kommunalen Entscheider größeres Immobilienangebot Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 6. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential? Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen 1949-1978 erbaut. aktueller ländlicher Leerstand EFH. Erbaut 1950, Erweiterung 1967 zukünftiger ländlicher Leerstand? in landwirtschaftlich geprägtem Altbau, 1995: 7 Bewohner 19. Jhr. 2010: 2 Bewohner, Altersdurchschnitt 68 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 7. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential? Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen 1949-1978 erbaut. • Der Remanenz-Effekt: 1945 2010 2030 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 8. Problemkulisse „Leerstand ländlicher Wohnimmobilien“ – zunehmendes Problempotential? Aspekt 3: Sorgenkind: 1-Familien-Wohnhäuser (EFH) zwischen 1949-1978 erbaut. • Zwar lässt der Trend zu mehr Ein- und Zweipersonenfamilien die Haushaltsanzahl und in Folge die Nachfrage nach Wohnraum derzeit noch steigen. Von dieser Entwicklung dürften Altbauten allerdings nur bedingt profitieren können: Gegenüber Neubauten mit zeitgemäßen technischen Standards und Zuschnitten undauf Bauland angeboten werden können, das schnell und preisgünstig zur Verfügung gestellt werden kann, sind Altbauten nur bedingt konkurrenzfähig. Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 9. Problemkulisse „Leerstand von Wohnimmobilien“ - Lösungsansatz These 1: • zunehmende Notwendigkeit für Leerstandsmanagement mit dem Ziel, Leerstände ländlicher Wohnimmobilien rasch wiederzubesetzen oder (wenn unumgänglich) einen effizienten Rückbau zu gewährleisten. These 2: • GIS können in vielen Bereichen unterstützen. Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 10. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Kommunikation/ Planung Darstellung der tatsächlichen Leerstandssituation Vor- bereitungs- Adresskoordinaten Melde-/Gewerberegister- Phase einlesen daten geokodieren (Desktop-GIS) Adress- Melderegister- unbewohnte koordinaten daten Immobilien Analysephase (Desktop-GIS) wahrscheinliche unbewohnte Gewerbe- Immobilien- Immobilien immobilien leerstände Validierungs- mobile Überprüfung wahrscheinlicher Wohngebäudeleerstände Phase vor Ort (z.B. mobiles GIS) Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 11. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Kommunikation/ Planung Darstellung der tatsächlichen Leerstandssituation Immobilien, nicht klassifiziert Gebäude- leerstand Immobilien- bestand Musterheim Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 12. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Kommunikation/ Planung Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 13. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Durchschnittsalter der Einwohner - Hotspotanalyse Flossenbürg/Opf. Durchschnittsalter der Einwohner - Hotspots (Stand 01.08.2009) über 80 Jahre 66 bis 80 Jahre 46 bis 65 Jahre unter 45 Jahre Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 14. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Durchschnittsalter der Einwohner – „Altersgebirge“ Flossenbürg/Opf. Durchschnittsalter der Einwohner - Altersgebirge (Stand 01.08.2009) Über 66 Jahre 46 bis 65 Jahre unter 45 Jahre Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 15. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Einwohneranzahl – Wo hat Veränderung stattgefunden? Flossenbürg/Opf. Veränderung der Bevölkerungszahl zwischen 1999 und 2009 (Stand 01.08.2009) ab – 6 Personen -1 bis – 5 Personen +/- 0 Personen +1 bis + 5 Personen Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 16. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Erreichbarkeit – Bewohner welcher Immobilien können fußläufig das ÖPNV-Netz nutzen? Flossenbürg/Opf. Erreichbarkeit der Bushaltestellen auf dem Wegenetz 500 m Entfernung Bushaltestelle Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 17. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Erreichbarkeit – Die Bedeutung des Reliefs Gemeinde Flossenbürg/Opf. Ortschaft am Hang (basierend auf 5m Raster) Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2009 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 18. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Erreichbarkeit – Bewohner welcher Immobilien können unter Beachtung von Steigungsbarrieren fußläufig das ÖPNV-Netz nutzen? Gemeinde Flossenbürg/Opf. Steigungen der begehbaren Wege - nach Abschnitten (basierend auf 5m Raster) über 5% Steigung bis inklusive 5% Steigung Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 19. Von der Analyse zu denkbaren Zukunftsbildern (unter Beachtung weiterer Leerstands relevanter interner und externer Einflussfaktoren Gemeinde Flossenbürg/Opf. Kanal und Gebäudeleerstand aktuelle Situation (23.3.2010) Leitungsnetz, Wasser Gebäude, von Leerstand gefährdet Gebäude, Leerstand aktuell Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 20. GIS für den Umgang mit Gebäudeleerständen – Planung Von der Analyse zu denkbaren Zukunftsbildern (unter Beachtung weiterer Leerstands relevanter interner und externer Einflussfaktoren Gemeinde Flossenbürg/Opf. Kanal und Gebäudeleerstand Zukunftsbild 2030 (aus Datenschutz- gründen ist dieses Zukunftsbild rein fiktiv und reflektiert keine tatsächlichen Gegeben- heiten!) Leitungsnetz, Wasser Gebäude, von Leerstand gefährdet Gebäude, Leerstand aktuell Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung 2010 Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 21. GIS als Instrument für den Umgang mit Leerstand – Fazit GIS ist eine Schlüsseltechnologie im Umgang mit dem Problemkomplex Leerstand. Technik allein reicht nicht. Ein Managementansatz, der 1.) dauerhaft und interkommunal orientiert ist und 2.) die Akteure in den Mittelpunkt stellt, ist notwendig. Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
  • 22. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Dipl.-Geogr. Markus Schaffert - Zukunftsorientierter Umgang mit ländlichen Wohnimmobilien vor dem Hintergrund des demographischen Wandels