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Landesinnung Wien der Elektro- und Alarmanlagentechnik sowie Kommunikationselektronik
1030 Wien, Rudolf-Sallinger-Pl. 1, Tel.: 514 50/2331-2335 DW, Fax: 712 68 47, e-mail: elektro@wkw.at
Ausstattungen von Mietwohnungen
Brauchbarkeitskriterium bei Neuvermietung
Prinzipiell hat der Vermieter im Falle einer Neuvermietung einer Wohnung - soferne im
Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde - eine brauchbare Wohnung mit „mittlerer“
Brauchbarkeit zur Verfügung zu stellen. Dies ist nach der Judikatur die Möglichkeit zu einer
Verwendung, wie sie nach der gewöhnlichen Verkehrssitte vorausgesetzt werden kann.
Nach ständiger Judikatur befindet sich eine Wohnung dann in eimem brauchbaren
Zustand, wenn sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die
Benützung hindernde Mängel aufweist.
Ist eine Wohnung im vorgenannten Sinne unbrauchbar, führt dies im Bereich des Mieter-
schutzes zur Einstufung in Kategorie D (!!) und der Mieter braucht keinerlei Mängelan-
zeige erheben, da die im § 16 Abs. 2 Z 4 MRG angeführte Anzeigepflicht des Mieters bei
Unbrauchbarkeit nicht besteht und die mangelnde Brauchbarkeit einer Wohnung prinzipi-
ell durch keine anderen wertbestimmenden Faktoren ausgeglichen werden kann. Dies al-
les gilt auch dann, wenn dem Mieter die Mängel durchaus bekannt waren.
Hinsichtlich der Elektroanlage einer Wohnung ist anch der bisherigen Judikatur das
Kriterium der Brauchbarkeit etwa wie folgt zu umgrenzen:
Beispiele aus Judikatur:
a) Allgemeine Anlage
Musste beispielsweise die elektrische Anlage komplett erneuert werden, weil die nur
lose unter Putz, z.T. ohne Isolierung verlegten Aluminiumdrähte Störungen herbeigeführt
hatten und Schutzkontakte fehlten, wodurch eine Gefahr für die Sicherheit des Mie-
ters gegeben war, so war die Wohnung nach der Judikatur nicht brauchbar! Verliefen
beispielsweise die Stromleitungen im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung in Küche,
Bad und Vorraum frei über Putz und machte das Elektroversorgungsunternehmen eine
Ummeldung des Strombezuges auf die neuen Mieter von der Behebung dieser Mängel
abhängig, ist die ganze Wohnung schon wegen dieser Mängel unbrauchbar. Es sind auch
die mit dem Umbau der Anlage verbundenen Folgearbeiten kostenmäßig bei Mängel-
behebung zu berücksichtigen, nicht jedoch die Kosten einer Verbesserung (Verstärkung)
der Anlage. Auch wurde die Brauchbarkeit bei einer gefährlichen elektrischen Anlage
ausgeschlossen. Es stehen hingegen Mängel, die die Benützung behindern (mangel-
hafte Elektroinstallation im Bad) der Annahme der Brauchbarkeit dann nicht entgegen,
wenn sie jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können.Soweit hingegen
ein größerer Aufwand erforderlich ist, ist die Wohnung unbrauchbar. Sind die bereits ver-
legten E-Leitungen zum Teil noch nicht verkabelt und verputzt und liegt Schutt in der Woh-
nung war der Mangel nicht geringfügig und die Wohnung daher unbrauchbar.
b) Ausstattungsmerkmale eines Bades oder einer Küche, etc:
Im Unterschied zur Badegelegenheit wird vom Gesetz bei Küchen nicht auf den zeitgemä-
ßen Standard abgestellt. Es genügt daher beispielsweise, dass in einer Küche eine Koch-
gelegenheit und eine Geschirrspülmöglichkeit verhanden ist, sodass eine ausreichende (=
zeitmäßige: etwa Geschirrspülmaschinenanschlußmöglichkeit) Stromversorgung als Kri-
terium für eine Küche nicht vom Gesetz verlangt wird.
Zusammenfassung:
Es dürfen keine Sicherheitsmängel vorliegen, welche zur Behebung einen nicht geringfü-
gigen Aufwand (Kosten) erforderlich machen. Durch das ETG 1992 wurde aber in § 1 Abs.
5 Z 2 die Rechtslage mit allen kostenmäßigen Folgewirkungen insoferne verschäft, als die
Änderung von Teilen des elektrischen Betriebsmittels oder deren dauernde Entfernung,
die dem Schutz des Benützers dienen, als wesentliche Änderung eines elektrischen
Betriebsmittels definiert sind. So kann durchaus ein kleinerer Sicherheitsmangel zu ho-
hen Umbaukosten führen, um die Anlage zu dem im Zeitpunkt des Umbaus verpflichten-
den Sicherheitsstandard zu überführen, womit die Gefahr einer Unbrauchbarkeit der Woh-
nung im Zeitpunkt der Vermietung gegeben ist.
Da keine mieterseitige Rügepflicht gegeben ist und die Vormieter regelmäßig an den elek-
trischen Anlagen nicht gleich ins Auge springende Manipulationen durchführen, welche zu
groben Sicherheitsmängel führen können, kann eine fotomäßige Dokumentation oder ein
schriftliches Übergabeprotokoll den Vermieter keinesfalls vom Risiko entlasten, sondern
ist jeden Hauseigentümer eine Befundung anläßlich der Neuvermietung zu empfehlen,
damit nicht ein Beweisnotstand auf Seiten des Hauseigentümers im Falle des Rechtsstrei-
tes entsteht.

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  • 2. legten E-Leitungen zum Teil noch nicht verkabelt und verputzt und liegt Schutt in der Woh- nung war der Mangel nicht geringfügig und die Wohnung daher unbrauchbar. b) Ausstattungsmerkmale eines Bades oder einer Küche, etc: Im Unterschied zur Badegelegenheit wird vom Gesetz bei Küchen nicht auf den zeitgemä- ßen Standard abgestellt. Es genügt daher beispielsweise, dass in einer Küche eine Koch- gelegenheit und eine Geschirrspülmöglichkeit verhanden ist, sodass eine ausreichende (= zeitmäßige: etwa Geschirrspülmaschinenanschlußmöglichkeit) Stromversorgung als Kri- terium für eine Küche nicht vom Gesetz verlangt wird. Zusammenfassung: Es dürfen keine Sicherheitsmängel vorliegen, welche zur Behebung einen nicht geringfü- gigen Aufwand (Kosten) erforderlich machen. Durch das ETG 1992 wurde aber in § 1 Abs. 5 Z 2 die Rechtslage mit allen kostenmäßigen Folgewirkungen insoferne verschäft, als die Änderung von Teilen des elektrischen Betriebsmittels oder deren dauernde Entfernung, die dem Schutz des Benützers dienen, als wesentliche Änderung eines elektrischen Betriebsmittels definiert sind. So kann durchaus ein kleinerer Sicherheitsmangel zu ho- hen Umbaukosten führen, um die Anlage zu dem im Zeitpunkt des Umbaus verpflichten- den Sicherheitsstandard zu überführen, womit die Gefahr einer Unbrauchbarkeit der Woh- nung im Zeitpunkt der Vermietung gegeben ist. Da keine mieterseitige Rügepflicht gegeben ist und die Vormieter regelmäßig an den elek- trischen Anlagen nicht gleich ins Auge springende Manipulationen durchführen, welche zu groben Sicherheitsmängel führen können, kann eine fotomäßige Dokumentation oder ein schriftliches Übergabeprotokoll den Vermieter keinesfalls vom Risiko entlasten, sondern ist jeden Hauseigentümer eine Befundung anläßlich der Neuvermietung zu empfehlen, damit nicht ein Beweisnotstand auf Seiten des Hauseigentümers im Falle des Rechtsstrei- tes entsteht.