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Ausgabe 02 // juli 2012




                Der REIT-Investor
                Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs




                Immobilienaktienmarkt aktuell                                                         Editorial
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                Immobilienaktien als Stabilitätsanker                                                 Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
UNSERE THEMEN




                                                                                                      Konjunktursorgen und immer wieder
                in volatilen Märkten                                                                  auftauchende Krisenherde trüben derzeit
                Angesichts weltweit niedriger Anleihezinsen und nervöser Aktienmärkte sehen sich      die Stimmung an den Börsen und ver-
                momentan viele Anleger, die auf der Suche nach der richtigen Kombination aus          unsichern Investoren europa- und welt-
                Stabilität und Rendite sind, nach Investitionsmöglichkeiten in Sachwerte wie Immo-    weit. Selbst der mit Spannung erwarte-
                bilien um. Davon können auch REITs und andere Immobilienaktien profitieren.           te Börsengang des Online-Netzwerks
                Insbesondere in Deutschland, Nordamerika und Asien sind immobilienbasierte Titel      Facebook geriet zur Enttäuschung. In
                im Aufwind. Die europäischen Aktienmärkte zeigten sich insgesamt sehr volatil und     Zeiten wie diesen, die neben nervösen
+++




                stehen durch Staatsschuldenkrisen und wirtschaftliche Schwäche unter Druck. Wäh-      Aktienmärkten von Inflationsängsten
                rend diese Entwicklung auch einige europäische REITs trifft, zeigen sich gerade die   und niedrigen Zinsen geprägt sind, su-
UNSERE THEMEN




                deutschen Immobilienaktien und REITs in starker Verfassung.                           chen viele Anleger nach einer wertstabi-
                                                                –> Mehr dazu auf den Seiten 2 – 5     len Anlagemöglichkeit. Dadurch werden
                                                                                                      Sachwerte wie Immobilien immer be-
                Asset Allocation                                                                      gehrter. Und ein Ende der Nachfrage ist
                                                                                                      nicht in Sicht. Mittelfristig werden davon
                „Entspannung in zwei bis drei Jahren“                                                 auch Immobilienaktien und REITs profi-
                                                                                                      tieren. In welche Richtung es geht, zeig-
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                Die gegenwärtige Situation bei der Immobilienfinanzierung erscheint vielen Marktak-   ten zuletzt die deutschen Immobilien-
                teuren bedrohlich. Selbst bei qualitativ hochwertigen Projekten mit guter Bonität     aktien: Von Januar bis Mai kletterte der
                unterstützen Banken mit weitaus geringeren Finanzierungen als vor der Finanzkrise.    DIMAX Index von Ellwanger & Geiger
UNSERE THEMEN




                Dennoch keinen Grund zur Beunruhigung sieht Mario Caroli, persönlich haftender        um 15,8 Prozent nach oben. Das Spezi-
                Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger. Im Interview mit der Immo-          alsegment der REITs konnte im Ver-
                bilienwirtschaft erklärt er unter anderem, wie er zu dieser Überzeugung kommt.        gleichszeitraum in Europa um 9,2 Pro-
                                                                –> Mehr dazu auf den Seiten 6 – 7     zent an Wert hinzugewinnen. Auch der
                                                                                                      Blick auf Nordamerika und Asien stimmt
                Experteninterview                                                                     optimistisch. Zuversicht ist auch bei der
                                                                                                      Immobilienfinanzierung angebracht.
                „offene Immobilienfonds: Schön-
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                                                                                                      Zwar verändert sich diese derzeit drama-
                                                                                                      tisch. Eine Kreditklemme ist jedoch nicht
                wetterkonstrukt“
UNSERE THEMEN




                                                                                                      in Sicht.
                Der P2 Value von Morgan Stanley, der KanAm Grundinvest, der SEB Immoinvest
                und nun auch noch der CS Euroreal – sie werden alle abgewickelt. Derzeit wird nach    Ihr
                den Ursachen für die Probleme der offenen Fonds geforscht. Prof. Dr. Stephan Bone-    Mario Caroli
                Winkel, Honorarprofessor an der IREBS International Real Estate Business School der
                Universität Regensburg, zufolge sind die Probleme vor allem in den Geschäftsmo-
                dellen der Anbieter zu suchen. Die Ursachen gehen jedoch weit über die Investiti-
                onsstrategien hinaus, meint Helmut Kurz, Fondsmanager bei Ellwanger & Geiger.
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                                                                 –> Mehr dazu auf den Seiten 8– 9
Der REIT-Investor                                                                                          Ausgabe 02 // juli 2012



Immobilienmarkt aktuell

Immobilienaktien als Stabilitätsanker in volatilen
Märkten
Die weltweiten Aktienmärkte sind derzeit     der FTSE EPRA/NAREIT-Index im gleichen             tieren. Der FTSE EPRA/NAREIT Index für
von einer hohen Volatilität geprägt.         Zeitraum vor allem währungsbedingt                 asiatische REITs gewann fast 16,5 Prozent
Während in den USA aufgrund der po-          um 14,1 Prozent zu. Sehr stark entwi-              an Wert. Weltweit beendeten REITs die
sitiven Ergebnisse der Berichtssaison eine   ckelte sich auch Asien, wo Immobilien-             ersten fünf Monate mit einem Plus von
gute Stimmung herrscht, gerieten ins-        titel von geldpolitischen Impulsen und             13,4 Prozent.
besondere die europäischen Märkte            guten Unternehmensergebnissen profi-
durch die Schuldenkrise, politische Un-
sicherheiten und enttäuschende Wirt-
                                                %                                                     ------ EPRA/NAREIT Global REITs (in Euro)
schaftsdaten unter Druck. Dennoch:
Inmitten der Turbulenzen konnten sich        120

europäische – insbesondere deutsche –
Immobilienaktien gut behaupten. Trotz        115

schlechter Stimmung an den europäi-
schen Aktienmärkten schloss das Seg-         110

ment der Immobilienwerte in den ersten
fünf Monaten des Jahres mit fast 9,0         105

Prozent im Plus. Das Spezialsegment der
REITs konnte im Vergleichszeitraum in        100

Europa sogar um 9,2 Prozent an Wert                 Dez 11       Jan 12        Feb 12        Mrz 12        April 12            Mai 12

hinzugewinnen. In Nordamerika legte          Quelle: EPRA




MARKTBERICHT DEUTSCHLAND                     grund der vorangegangenen langen                   Patrizia Immobilien AG (+37,2 Prozent)
Der Immobilienaktienindex DIMAX hat          Periode sinkender beziehungsweise sta-             und die zusätzlich von Sondereffekten
sich von Anfang Januar bis Ende Mai mit      biler Preise noch jede Menge Aufholpo-             profitierende Gagfah Group (+82,3 Pro-
einem Wertzuwachs von 15,8 Prozent           tenzial besitzt. Die positive Stimmung             zent). Unternehmen des Sektors Gewer-
außerordentlich gut entwickelt – trotz       hat sich auch auf den Immobilienaktien-            beimmobilien wie Alstria Office, VIB
schwierigen Marktumfelds. Der breite         markt übertragen. Vor allem die großen             Vermögen oder DIC Asset könnten künf-
Aktienmarkt gemessen am DAX befand           Wohnungsgesellschaften konnten im                  tig weiter von der robusten Konjunktur
sich in diesem Zeitraum dagegen in ei-       Vergleichszeitraum kräftig an Wert zule-           in Deutschland profitieren. Die immer
ner Abwärtsspirale und lag allein im Mai     gen. Zu den großen Gewinnern zählen                noch bestehenden Abschläge zum NAV
mit fast 7,4 Prozent im Minus. Einer der     GSW Immobilien AG (+29,3 Prozent),                 verleihen den an der Börse gelisteten
größten Profiteure des erhöhten Sicher-      Deutsche Wohnen AG (+21,8 Prozent),                Gesellschaften zusätzlich Attraktivität.
heitsbedürfnisses der Anleger – bedingt
durch die unsichere Lage in Griechen-           %                                                                 ------ E&G DIMAX       ------ DAX

land, die hohe Verschuldung weiterer         115

Mittelmeer­ nrainer sowie latente Inflati-
          a
                                             110
onsängste – ist der physische Immobi-
lienmarkt und hierbei insbesondere
                                             105
Wohnimmobilien. Infolge des niedrigen
Zinsniveaus reißt die Bau- und Kauflust      100
der Deutschen trotz der in den Ballungs-
zentren bereits stark gestiegenen Preise       95

nicht ab. Es herrscht weitgehende Einig-
                                               90
keit, dass momentan noch keine Immo-                 Dez 11      Jan 12           Feb 12          Mrz 12              Apr 12            Mai 12

bilienblase besteht, da Deutschland auf-     Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2012



                                                                                                                                        Seite 2
Der REIT-Investor                                                                                        Ausgabe 02 // juli 2012



Immobilienaktienmarkt aktuell




MARKTBERICHT EUROPA                          zent) oder Derwent London (+13,2 Pro-             Ellwanger & Geiger verlor 3,5 Prozent.
Nachdem die Aktienmärkte im ersten           zent) erzielten gute Ergebnisse. Ein Zei-         Hintergrund für das deutlich schlechtere
Quartal 2012 trotz schlechter Nachrich-      chen für eine sehr differenzierte                 Abschneiden von REITs gegenüber dem
ten freundlich tendierten, gerieten die      Entwicklung im europäischen Markt ist,            Durchschnitt aller Immobilienaktien: Ge-
Börsen ab Mitte März stark unter Druck.      dass die 20 wichtigsten europäischen              rade bei den deutschen Immobilien-AGs,
Schwache Wirtschaftsdaten und die            REITs im April wesentlich schlechter ab-          die sich überdurchschnittlich stark ent-
Griechenland-Problematik mit ihrem           schnitten als die Immobilienaktien insge-         wickelt haben, handelt es sich überwie-
Ansteckungspotenzial für weitere Peri-       samt: Der europäische REIT-Index ERIX von         gend nicht um REITs.
pherieländer sorgten insgesamt für eine
hohe Volatilität der Kurse. Immobilien-
aktien erwiesen sich als deutlich stabiler
als andere Titel – der EPRA-Europe-Index        %                                                                  ------ EPRA Europe (in Euro)

erzielte gegenüber dem breiten Aktien-       115
markt sogar eine deutliche Outperfor-
                                             110
mance. Die großen Gewinner der ersten
Monate sind vor allem deutsche Woh-
                                             105
nungsunternehmen wie Gagfah (+82,3
Prozent), GSW Immobilien (+29,3 Pro-         100

zent) oder Deutsche Wohnen (+21,8
                                               95
Prozent). Aber auch die im gewerblichen
Immobiliensektor tätigen Gesellschaften        90

aus Großbritannien wie Great Portland                 Dez 11
                                                       Dez 11      Jan 12
                                                                    Jan 12     Feb 1212
                                                                                 Feb        MrzMrz 12
                                                                                               12                April 12 Mai 12 Mai Mai 12
                                                                                                          April 12                   12

(+18,5 Prozent), Hammerson (+18,3 Pro-       Quelle: EPRA




MARKTBERICHT ASIEN                           deutlich von einer gelockerten Geldpo-            preist worden. Stark entwickelte sich im
Die asiatischen Immobilienaktien konn-       litik. Immobilienaktien erzielten in den          Vergleichszeitraum auch der Markt für
ten sich im ersten Quartal 2012 deutlich     ersten fünf Monaten Kurssteigerungen              Immobilienaktien in Singapur mit einem
erholen. In diesem Zeitraum stieg der        von 12,9 Prozent in lokaler Währung.              Zuwachs von 17,8 Prozent.
GPR Asia Property Index in lokaler Wäh-      Risiken wie eine schwache Büronachfra-
rung um 24,8 Prozent – in Euro gerech-       ge in Tokio waren durch die Kursverlus-
net waren es noch 17,3 Prozent. Der          te des Jahres 2011 wohl bereits einge-
EPRA Asia REITs Index stieg im selben
Quartal um 7,2 Prozent (in Euro) und
erhöhte sich allein im April und Mai um         %                                                                       ------ GPR Asia (in Euro)

weitere 6,1 Prozent. Der chinesische Im-     120
mobilienmarkt profitiert derzeit von ers-
                                             115
ten Lockerungen der Geldpolitik. Denn
die Inflationsbekämpfung tritt wegen
                                             110
des zurückgehenden Wachstums allmäh-
lich in den Hintergrund. Setzt sich die      105

geldpolitische Entspannung im Reich der
                                             100
Mitte fort, dürfte sich dies unter ande-
rem sehr positiv auf den wachsenden            95

Immobilienmarkt Hongkongs auswirken.                DezDez 11
                                                       11       Jan 1212
                                                                  Jan        Feb 12 12
                                                                                Feb       Mrz Mrz 12
                                                                                              12        April 12
                                                                                                               April 12 Mai 12   Mai 1212
                                                                                                                                  Mai
Auch in Japan profitieren Immobilien         Quelle: GPR



                                                                                                                                     Seite 3
Der REIT-Investor                                                                                  Ausgabe 02 // juli 2012



Immobilienaktienmarkt aktuell



MARKTBERICHT USA                            Gewinnerwartungen der Analysten um             on Securities, Partner von Ellwanger &
Am US-Aktienmarkt sorgten die positi-       vier Cent pro Aktie übertreffen. Taubman       Geiger bei der Titelauswahl für unsere
ven Ergebnisse der Berichtssaison für das   Centers, Betreiber hochwertiger Shop-          Fonds in der Region Nordamerika, rech-
erste Quartal 2012 im April für gute        ping-Malls, schnitt sogar um sechs Cent        net für die Zukunft mit weiter steigenden
Stimmung. Auch Immobilienaktien ent-        je Anteilsschein besser ab als erwartet.       Gewinnen US-amerikanischer Immobili-
wickelten sich gut, wie am MSCI-US-         Das Beratungsunternehmen CBRE Clari-           enunternehmen.
REIT-Index erkennbar ist: Im Mai 2012
erzielte der Index eine Wertentwicklung        %                                                              ------ MSCI US REIT (in Euro)

von 2,1 Prozent, von Jahresbeginn bis       125
Ende Mai waren es 14,0 Prozent. US-
amerikanische Immobilienunternehmen         120

erreichten im ersten Quartal dieses Jah-
                                            115
res verbesserte oder stabile Geschäftser-
gebnisse, die darauf zurückgeführt wer-     110

den, dass sich die Fundamentaldaten am
                                            105
US-Immobilienmarkt mittlerweile wieder
verbessern. Beispielsweise konnte das       100
Wohnungsunternehmen AvalonBay die                  Dez 11    Jan 12      Feb 12        Mrz 12      April 12          Mai 12

                                            Quelle: MSCI




 Robust
 Kurz-Kommentar von Helmut Kurz


                      Das Gesamtbild        tive der Immobilientitel ist die Stimmung      Immobilienaktien sind nach wie vor
                      der Kursentwick-      unter den Analysten verhaltener: Auf           unterbewertet. All dies dürfte auch der
                      lung von REITs        3-Monats-Sicht rechnen zwei Drittel der        positiven 12-Monats-Prognose der
                      und deutschen         Befragten mit stagnierenden Kursen. Ein        meisten Analysten zugrunde liegen.
                      Immobilienaktien      Drittel geht von Kursanstiegen von 5 bis
                      ist weiter positiv.   15 Prozent aus. Kein einziger der Exper-       Ein ganz entscheidender Punkt darf
                      Dem     aktuellen     ten rechnet mit Kursverlusten.                 bei der Einschätzung der Immobilien-
 Dr. ZitelmannPB-Immobilienaktienba-                                                       gesellschaften nicht außer Acht gelas-
 rometer zufolge geht die Mehrheit der      Wie erklärt sich dieses Stimmungsbild?         sen werden: Die meisten Unterneh-
 Analysten für Immobilienaktien davon       Sicherlich dämpft die Zuspitzung der           men haben in den vergangenen
 aus, dass die Kurse der börsennotierten    Eurokrise die Erwartungen auf kurzfristi-      Jahren die Entschuldung ihrer Bilan-
 Immobiliengesellschaften in den kom-       ge Kurssprünge. Demgegenüber stehen            zen vorangetrieben und schlankere
 menden zwölf Monaten um 5 bis 15           jedoch das günstige Finanzierungsum-           Strukturen geschaffen. Das macht sie
 Prozent steigen werden.                    feld, die anhaltend gute Verfassung des        heute robuster – auch bei möglichen
                                            Arbeitsmarktes sowie die gute deutsche         konjunkturellen Turbulenzen infolge
 Hinsichtlich der kurzfristigen Perspek-    Inlandskonjunktur. Und: Die meisten            der Eurokrise.



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Der REIT-Investor                                                                                  Ausgabe 02 // juli 2012



Immobilienaktienmarkt aktuell




AUSBLICK                                     dings brauchen Investoren am US-Markt         als der übrige Aktienmarkt. Da die Zin-
Der asiatische Immobilienaktienmarkt         Geduld, da die wirtschaftliche Erholung       sen aufgrund der Geldpolitik der Euro-
dürfte sich weiterhin positiv entwickeln.    des Landes insgesamt noch recht lang-         päischen Zentralbank europaweit nied-
In China und Japan wird mit weiteren         sam voranschreitet und in den Aktien-         rig sind und viele Anleger nach
geldpolitischen Lockerungen gerechnet,       kursen vieles vorweggenommen er-              renditestärkeren Anlagemöglichkeiten
die den Transaktionsmarkt und die            scheint.                                      jenseits des Geldmarktes suchen, dürfte
Kursentwicklung stärken dürften. Die Ri-                                                   an einigen europäischen Märkten nach
sikoaufschläge bei den Bewertungsrendi-      In Europa ist stärker zu differenzieren. So   den letzten Kurskorrekturen wieder Po-
ten in Japan sollten künftig zurückgehen.    sieht vor allem der deutsche Immobili-        tenzial für Immobilienaktien und REITs
                                             enaktienmarkt derzeit wesentlich stabiler     bestehen. In den krisengeschüttelten
Auch in den USA ist weiterhin mit einem      aus als der gesamteuropäische. Auf-           Peripherieländern stehen hingegen auch
moderaten Aufwärtstrend bei Immobili-        grund der Schuldenkrise in den südeu-         die Immobilienmärkte unter Druck. Hier
entiteln zu rechnen, weil sich die Funda-    ropäischen Staaten und den zunehmen-          könnten selektiv einige sehr niedrig be-
mentaldaten des Immobilienmarktes            den Inflationssorgen ist damit zu             wertete Immobilienaktien beziehungs-
nach langer Durststrecke bessern und         rechnen, dass sich die Flucht in Sachwer-     weise REITs interessant werden.
die Gewinne der Immobilienunterneh-          te – wie Immobilien – in wirtschaftlich
men dementsprechend eine steigende           starken Ländern wie Deutschland fort-
Tendenz aufweisen. Hierzu tragen auch        setzt. Dadurch sollten sich auch Immo-
sinkende Finanzierungskosten bei. Aller-     bilienaktien weiterhin besser entwickeln



 „Investitionsstrategie bewährt sich“
 Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs


                      Wie hat sich der       als die Benchmark. Während Nordame-           günstigen Bewertung und seiner Sta-
                      Fonds seit Jahres-     rika in lokaler Währung die niedrigste        bilität weiterhin positiv und werden die
                      beginn entwickelt?     Wertentwicklung aller drei Kontinente         Übergewichtung im Fonds bis auf wei-
                                             vorzuweisen hatte, war diese durch die        teres beibehalten.
                      In den ersten fünf     Aufwertung des US-Dollar gegenüber
                      Monaten des Jah-       dem Euro in diesem Zeitraum in Fonds-         Welche Märkte liegen derzeit besonders
                      res ist der Wert des   währung gerechnet deutlich größer als         im Fokus?
                      Fonds um 9,2 Pro-      die der europäischen Titel.
 zent gewachsen. Damit sind wir sehr                                                       Unser Fokus liegt weiterhin auf Asien
 zufrieden. Im Vergleich zum breiten         Japans Wirtschaft hat sich langsam erholt     mit den Schwerpunkten Japan und
 Aktienmarkt hat sich der REIT-Sektor        und der Immobilienmarkt brummt. Wie           Hongkong. In Japan überlegen wir, das
 deutlich besser geschlagen. So gewann       bewerten Sie aktuell die Aussichten am        Gewicht des Wohnimmobiliensektors
 der MSCI World in Euro gerechnet im         japanischen Immobilien- und REIT-Markt?       zu erhöhen, welcher von einer kons-
 selben Zeitraum nur 5,5 Prozent hinzu                                                     tant hohen Nachfrage und einem be-
 und der STOXX 600 verlor – bedingt          Nachdem sich die japanischen REITs            grenzten Angebot profitiert. In Hong-
 durch die Schuldenkrise in Europa –         2011 infolge der Naturkatastrophe sehr        kong sind wir in erster Linie in den
 sogar 2,5 Prozent. Die Schwäche des         schlecht entwickelt haben, gehörten sie       relativ schwankungsarmen Segmenten
 Euro hat in Kombination mit unserer         in den ersten fünf Monaten dieses Jahres      Einzelhandel und Hotel investiert, wo-
 Untergewichtung der USA allerdings          mit einem Kursgewinn von 13 Prozent           bei bei letzteren Objekte in A-Lagen
 dazu geführt, dass sich der Fonds etwa      zu den größten Gewinnern. Wir sehen           im Mittelpunkt stehen. Diese profitie-
 drei Prozent schlechter entwickelt hat      den japanischen Markt wegen seiner            ren von einem sehr knappen Angebot.



                                                                                                                         Seite 5
Der REIT-Investor                  Ausgabe 02 // juli 2012



Asset Allocation




    Immobilienwirtschaft 05/2012




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Der REIT-Investor                                                   Ausgabe 02 // juli 2012



Asset Allocation




    Quelle: Immobilienwirtschaft 05/2012 (Haufe Gruppe, Freiburg)




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Der REIT-Investor                                                                                 Ausgabe 02 // juli 2012



Experteninterview

„Diversifizierung zu kurz gedacht“
Interview mit Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel, Honorarprofessur Immobilienentwicklung an der IREBS
I
­nternational Real Estate Business School der Universität Regensburg und Vorstand der BEOS AG

                     Herr Bone-Winkel, ist   Wurde denn nicht über verschiedene Regi-     allerdings nur geografisch. Wenn in je-
                     die Abwicklung des      onen und Länder gestreut?                    dem Gebäude eine andere Bank sitzt
                     SEB Immoinvest und                                                   und dann wie jüngst der Fall eine Finanz-
                     des CS Euroreal Folge   Eine Diversifizierung unter diesem Aspekt    krise alle Banken trifft, entsteht mögli-
                     eines Fehlers im Sys-   wird zwar angestrebt – der Effekt jedoch     cherweise auf einmal an vielen Stellen
                     tem der offenen Im-     überschätzt. Denn die internationalen        im Portfolio ein Problem.
                     mobilienfonds?          Märkte bewegen sich inzwischen fast im
                                             gleichen Zyklus. Entsprechend weisen         Welche Alternative sehen Sie?
Nein, die jüngsten Probleme gehen            sie kaum Diversifikationsvorteile auf. Die
nicht isoliert auf einen Fehler im System    Risiken sind dagegen viel größer, bei-       Um Klumpeneffekte zu minimieren eig-
dieses Vehikels zurück. Vielmehr sind sie    spielsweise das Währungsrisiko oder das      nen sich Objekte mit großen und kleinen
in den Geschäftsmodellen der einzelnen       Steuerrisiko im Euroraum. Viele Anbieter     Mietern aus verschiedenen Branchen mit
Gesellschaften begründet. Diese haben        sind in neuen Märkten auch zu spät auf       unterschiedlichen Vertragslaufzeiten, die
in der Vergangenheit oftmals eine zu         den Zug aufgesprungen und wurden             neben Büroflächen zum Beispiel auch
risikoreiche Investitionspolitik verfolgt.   vom Zyklus hart getroffen.                   Service-, Fertigungs- oder Laborflächen
                                                                                          nutzen. Damit wäre bereits auf Objekt-
Welche Fehler wurden gemacht?                Und bei den Nutzungsarten?                   und Mieterebene für einen Risikoaus-
                                                                                          gleich gesorgt und die Abhängigkeit
Viele Fonds haben zum Beispiel fast          Auch hier greift die Auffassung von          eines Portfolios von Veränderungen im
ausschließlich Objekte mit Preisen über      Diversifikation oft zu kurz: Während fast    Marktumfeld oder bei einzelnen Mieter-
50 Millionen Euro gekauft. Das war be-       nur in Einzelhandel und Büro investiert      gruppen signifikant reduziert. Das früher
quem. Aber gerade in schwierigen             wird, sind gemischt genutzte Objekte,        so geschätzte Single-Tenant- und Single-
Marktphasen ist es in solchen Preisre-       die eine Streuung über verschiedene          Use-Objekt mit einem 10-Jahres-Miet-
gionen fast unmöglich, einen Käufer zu       Mieter und Branchen aufweisen, kaum          vertrag, das heute vielfach noch als Core-
finden. Und auch die Diversifizierung        in den Portfolios zu finden. Zur Verdeut-    oder Super-Core-Objekt bezeichnet wird,
der Portfolios lässt häufig zu wünschen      lichung: Ein Portfolio aus Bürotürmen in     ist für uns das risikoreichste Investment
übrig.                                       allen europäischen Metropolen mag auf        überhaupt. Und es hat keine Zukunft,
                                             den ersten Blick gut gestreut sein –         wenn man langfristig ausgerichtet ist.



 Der offene Immobilienfonds ist ein
­S chönwetterkonstrukt
von Helmut Kurz, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger

                     Drei Schwergewich-      investiert haben, wiedersehen werden,        zum Teil hausgemacht. Es wäre jedoch
                     te der Branche – der    ist keineswegs gesichert. Der Erfolg der     falsch, die Probleme nur den Investiti-
                     KanAm Grundin-          Abwicklung wird auch davon abhängen,         onsstrategien anzulasten.
                     vest, der SEB Im-       wie sich Immobilienmärkte entwickeln
                     moinvest und der        werden. Darauf haben die Fondsmana-          Denn was sich schon nach der Schlie-
                     CS Euroreal – wer-      ger keinen Einfluss. Dennoch: Gestaltet      ßungswelle infolge der Lehman-Pleite
                     den abgewickelt.        sich der Verkauf in diesem Fall schwierig,   zeigte, hat sich nun bestätigt: Die Kon-
Dass die Anleger die über 16 Milliarden      ist dieses Problem angesichts der man-       struktion eines Immobilieninvestments
Euro, die sie insgesamt in diese Vehikel     gelhaften Diversifizierungsstrategien        mit einer börsentäglichen Handelbarkeit,


                                                                                                                          Seite 8
Der REIT-Investor                                                                                         Ausgabe 02 // juli 2012



Experteninterview




aber langen Bewertungsintervallen der            Schließungen. Letztlich handelt es sich         Der Handel würde dabei an der Börse
Anteile funktioniert nicht. Der offene           hierbei jedoch um die rechtlich abgesi-         erfolgen, neue Anteile nur einmal im Jahr
Immobilienfonds ist ein Schönwetter-             cherte Vernichtung von Vermögen. Bes-           am Erstmarkt ausgegeben. Anleger
konstrukt. In „sonnigen“ Zeiten waren            ser wäre es beispielsweise gewesen,             könnten zudem nur mit einer Frist von
die Fonds stabil. Bei stürmischer See an         wenn Branche und Gesetzgeber wäh-               zwölf Monaten zum Ende des Geschäfts-
den internationalen Finanz- und Immo-            rend der Schließungsphase an Konzep-            jahres kündigen. In der Zwischenzeit
bilienmärkten jedoch hat ein beachtlicher        ten gearbeitet hätten, wie von der Auf-         wäre der Handel ausschließlich unter
Teil der Branche nur allzu leicht Schiff-        lösung bedrohte Fonds zu retten sind.           den Anlegern am Zweitmarkt möglich.
bruch erlitten. Die Fiktion einer sicheren       Eine Umwandlung der Fonds in REITs              Anlagen nach dem Schweizer Modell
Anlage ist inzwischen überholt. Immo-            wäre eine solche Möglichkeit gewesen.           hätten so ein geringeres Risiko als REITs
bilien sind nicht risikolos. Traurig ist, dass   Weltweit wurde bereits mehrfach ge-             oder Immobilienaktien. Die Börsennotiz
den Akteuren diese Binsenweisheit                zeigt, dass dies funktionieren kann.            würde auch die leidige Diskussion um
schmerzhaft beigebracht werden musste.                                                           die Bewertung der Portfolios und Antei-
                                                 Der langfristig beste Weg für die Fonds         le beenden. Denn letztlich kann nur die
Die nun vielfach vollzogene Auflösung            wäre das Schweizer Modell gewesen, das          Börse ein realistisches Bewertungsniveau
von Fonds ist zwar zweifelsfrei eine bes-        jedoch leider gleich zu Beginn der Ge-          bieten, zu dem dann auch Transaktionen
sere Lösung als wiederholte jahrelange           setzgebungsdebatte verworfen wurde.             stattfinden.




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  Herausgeberin des vorliegenden                 individuellen Situation des Steuerpflichtigen   erwähnten Wertpapiere, Märkte und Ent-
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  Bankhaus Ellwanger & Geiger KG,                Beurteilung ergeben.
  Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart,                                                                Namentlich gekennzeichnete Artikel geben
  Telefon 0711/2148-0,                           Bei Performancedarstellungen handelt es         nicht in jedem Fall die Meinung des Heraus-
  Telefax 0711/2148-123                          sich um Betrachtungen von früheren Wert­        gebers wieder.
  Amtsgericht Stuttgart HRA 738,                 entwicklungen. Die Angaben, Vergleiche
  persönlich haftende Gesellschafter:            und Betrachtungen der Vergangenheit sind        Die Urheberrechte für die gesamte inhalt­
  Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli.         keine Garantie und kein verlässlicher Indi-     liche und graphische Gestaltung liegen
                                                 kator für zukünftige Entwicklungen. Wert-       beim Herausgeber und dürfen gerne ver-
  Stand: Juli 2012                               entwicklungen oder Renditen einzelner           wandt werden, wenn dem Herausgeber ein
                                                 Produkte werden durch diverse Faktoren          Belegexemplar der Veröffentlichung zu­
                                                 wie z.B. Markt-, Kurs-, Währungsschwan-         gesandt wird.




                                                                                                                                  Seite 9

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Der REIT-Investor: Ausgabe 2 vom Juli 2012

  • 1. Ausgabe 02 // juli 2012 Der REIT-Investor Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs Immobilienaktienmarkt aktuell Editorial +++ Immobilienaktien als Stabilitätsanker Sehr geehrte Leserinnen und Leser, UNSERE THEMEN Konjunktursorgen und immer wieder in volatilen Märkten auftauchende Krisenherde trüben derzeit Angesichts weltweit niedriger Anleihezinsen und nervöser Aktienmärkte sehen sich die Stimmung an den Börsen und ver- momentan viele Anleger, die auf der Suche nach der richtigen Kombination aus unsichern Investoren europa- und welt- Stabilität und Rendite sind, nach Investitionsmöglichkeiten in Sachwerte wie Immo- weit. Selbst der mit Spannung erwarte- bilien um. Davon können auch REITs und andere Immobilienaktien profitieren. te Börsengang des Online-Netzwerks Insbesondere in Deutschland, Nordamerika und Asien sind immobilienbasierte Titel Facebook geriet zur Enttäuschung. In im Aufwind. Die europäischen Aktienmärkte zeigten sich insgesamt sehr volatil und Zeiten wie diesen, die neben nervösen +++ stehen durch Staatsschuldenkrisen und wirtschaftliche Schwäche unter Druck. Wäh- Aktienmärkten von Inflationsängsten rend diese Entwicklung auch einige europäische REITs trifft, zeigen sich gerade die und niedrigen Zinsen geprägt sind, su- UNSERE THEMEN deutschen Immobilienaktien und REITs in starker Verfassung. chen viele Anleger nach einer wertstabi- –> Mehr dazu auf den Seiten 2 – 5 len Anlagemöglichkeit. Dadurch werden Sachwerte wie Immobilien immer be- Asset Allocation gehrter. Und ein Ende der Nachfrage ist nicht in Sicht. Mittelfristig werden davon „Entspannung in zwei bis drei Jahren“ auch Immobilienaktien und REITs profi- tieren. In welche Richtung es geht, zeig- +++ Die gegenwärtige Situation bei der Immobilienfinanzierung erscheint vielen Marktak- ten zuletzt die deutschen Immobilien- teuren bedrohlich. Selbst bei qualitativ hochwertigen Projekten mit guter Bonität aktien: Von Januar bis Mai kletterte der unterstützen Banken mit weitaus geringeren Finanzierungen als vor der Finanzkrise. DIMAX Index von Ellwanger & Geiger UNSERE THEMEN Dennoch keinen Grund zur Beunruhigung sieht Mario Caroli, persönlich haftender um 15,8 Prozent nach oben. Das Spezi- Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger. Im Interview mit der Immo- alsegment der REITs konnte im Ver- bilienwirtschaft erklärt er unter anderem, wie er zu dieser Überzeugung kommt. gleichszeitraum in Europa um 9,2 Pro- –> Mehr dazu auf den Seiten 6 – 7 zent an Wert hinzugewinnen. Auch der Blick auf Nordamerika und Asien stimmt Experteninterview optimistisch. Zuversicht ist auch bei der Immobilienfinanzierung angebracht. „offene Immobilienfonds: Schön- +++ Zwar verändert sich diese derzeit drama- tisch. Eine Kreditklemme ist jedoch nicht wetterkonstrukt“ UNSERE THEMEN in Sicht. Der P2 Value von Morgan Stanley, der KanAm Grundinvest, der SEB Immoinvest und nun auch noch der CS Euroreal – sie werden alle abgewickelt. Derzeit wird nach Ihr den Ursachen für die Probleme der offenen Fonds geforscht. Prof. Dr. Stephan Bone- Mario Caroli Winkel, Honorarprofessor an der IREBS International Real Estate Business School der Universität Regensburg, zufolge sind die Probleme vor allem in den Geschäftsmo- dellen der Anbieter zu suchen. Die Ursachen gehen jedoch weit über die Investiti- onsstrategien hinaus, meint Helmut Kurz, Fondsmanager bei Ellwanger & Geiger. +++ –> Mehr dazu auf den Seiten 8– 9
  • 2. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Immobilienmarkt aktuell Immobilienaktien als Stabilitätsanker in volatilen Märkten Die weltweiten Aktienmärkte sind derzeit der FTSE EPRA/NAREIT-Index im gleichen tieren. Der FTSE EPRA/NAREIT Index für von einer hohen Volatilität geprägt. Zeitraum vor allem währungsbedingt asiatische REITs gewann fast 16,5 Prozent Während in den USA aufgrund der po- um 14,1 Prozent zu. Sehr stark entwi- an Wert. Weltweit beendeten REITs die sitiven Ergebnisse der Berichtssaison eine ckelte sich auch Asien, wo Immobilien- ersten fünf Monate mit einem Plus von gute Stimmung herrscht, gerieten ins- titel von geldpolitischen Impulsen und 13,4 Prozent. besondere die europäischen Märkte guten Unternehmensergebnissen profi- durch die Schuldenkrise, politische Un- sicherheiten und enttäuschende Wirt- % ------ EPRA/NAREIT Global REITs (in Euro) schaftsdaten unter Druck. Dennoch: Inmitten der Turbulenzen konnten sich 120 europäische – insbesondere deutsche – Immobilienaktien gut behaupten. Trotz 115 schlechter Stimmung an den europäi- schen Aktienmärkten schloss das Seg- 110 ment der Immobilienwerte in den ersten fünf Monaten des Jahres mit fast 9,0 105 Prozent im Plus. Das Spezialsegment der REITs konnte im Vergleichszeitraum in 100 Europa sogar um 9,2 Prozent an Wert Dez 11 Jan 12 Feb 12 Mrz 12 April 12 Mai 12 hinzugewinnen. In Nordamerika legte Quelle: EPRA MARKTBERICHT DEUTSCHLAND grund der vorangegangenen langen Patrizia Immobilien AG (+37,2 Prozent) Der Immobilienaktienindex DIMAX hat Periode sinkender beziehungsweise sta- und die zusätzlich von Sondereffekten sich von Anfang Januar bis Ende Mai mit biler Preise noch jede Menge Aufholpo- profitierende Gagfah Group (+82,3 Pro- einem Wertzuwachs von 15,8 Prozent tenzial besitzt. Die positive Stimmung zent). Unternehmen des Sektors Gewer- außerordentlich gut entwickelt – trotz hat sich auch auf den Immobilienaktien- beimmobilien wie Alstria Office, VIB schwierigen Marktumfelds. Der breite markt übertragen. Vor allem die großen Vermögen oder DIC Asset könnten künf- Aktienmarkt gemessen am DAX befand Wohnungsgesellschaften konnten im tig weiter von der robusten Konjunktur sich in diesem Zeitraum dagegen in ei- Vergleichszeitraum kräftig an Wert zule- in Deutschland profitieren. Die immer ner Abwärtsspirale und lag allein im Mai gen. Zu den großen Gewinnern zählen noch bestehenden Abschläge zum NAV mit fast 7,4 Prozent im Minus. Einer der GSW Immobilien AG (+29,3 Prozent), verleihen den an der Börse gelisteten größten Profiteure des erhöhten Sicher- Deutsche Wohnen AG (+21,8 Prozent), Gesellschaften zusätzlich Attraktivität. heitsbedürfnisses der Anleger – bedingt durch die unsichere Lage in Griechen- % ------ E&G DIMAX ------ DAX land, die hohe Verschuldung weiterer 115 Mittelmeer­ nrainer sowie latente Inflati- a 110 onsängste – ist der physische Immobi- lienmarkt und hierbei insbesondere 105 Wohnimmobilien. Infolge des niedrigen Zinsniveaus reißt die Bau- und Kauflust 100 der Deutschen trotz der in den Ballungs- zentren bereits stark gestiegenen Preise 95 nicht ab. Es herrscht weitgehende Einig- 90 keit, dass momentan noch keine Immo- Dez 11 Jan 12 Feb 12 Mrz 12 Apr 12 Mai 12 bilienblase besteht, da Deutschland auf- Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2012 Seite 2
  • 3. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Immobilienaktienmarkt aktuell MARKTBERICHT EUROPA zent) oder Derwent London (+13,2 Pro- Ellwanger & Geiger verlor 3,5 Prozent. Nachdem die Aktienmärkte im ersten zent) erzielten gute Ergebnisse. Ein Zei- Hintergrund für das deutlich schlechtere Quartal 2012 trotz schlechter Nachrich- chen für eine sehr differenzierte Abschneiden von REITs gegenüber dem ten freundlich tendierten, gerieten die Entwicklung im europäischen Markt ist, Durchschnitt aller Immobilienaktien: Ge- Börsen ab Mitte März stark unter Druck. dass die 20 wichtigsten europäischen rade bei den deutschen Immobilien-AGs, Schwache Wirtschaftsdaten und die REITs im April wesentlich schlechter ab- die sich überdurchschnittlich stark ent- Griechenland-Problematik mit ihrem schnitten als die Immobilienaktien insge- wickelt haben, handelt es sich überwie- Ansteckungspotenzial für weitere Peri- samt: Der europäische REIT-Index ERIX von gend nicht um REITs. pherieländer sorgten insgesamt für eine hohe Volatilität der Kurse. Immobilien- aktien erwiesen sich als deutlich stabiler als andere Titel – der EPRA-Europe-Index % ------ EPRA Europe (in Euro) erzielte gegenüber dem breiten Aktien- 115 markt sogar eine deutliche Outperfor- 110 mance. Die großen Gewinner der ersten Monate sind vor allem deutsche Woh- 105 nungsunternehmen wie Gagfah (+82,3 Prozent), GSW Immobilien (+29,3 Pro- 100 zent) oder Deutsche Wohnen (+21,8 95 Prozent). Aber auch die im gewerblichen Immobiliensektor tätigen Gesellschaften 90 aus Großbritannien wie Great Portland Dez 11 Dez 11 Jan 12 Jan 12 Feb 1212 Feb MrzMrz 12 12 April 12 Mai 12 Mai Mai 12 April 12 12 (+18,5 Prozent), Hammerson (+18,3 Pro- Quelle: EPRA MARKTBERICHT ASIEN deutlich von einer gelockerten Geldpo- preist worden. Stark entwickelte sich im Die asiatischen Immobilienaktien konn- litik. Immobilienaktien erzielten in den Vergleichszeitraum auch der Markt für ten sich im ersten Quartal 2012 deutlich ersten fünf Monaten Kurssteigerungen Immobilienaktien in Singapur mit einem erholen. In diesem Zeitraum stieg der von 12,9 Prozent in lokaler Währung. Zuwachs von 17,8 Prozent. GPR Asia Property Index in lokaler Wäh- Risiken wie eine schwache Büronachfra- rung um 24,8 Prozent – in Euro gerech- ge in Tokio waren durch die Kursverlus- net waren es noch 17,3 Prozent. Der te des Jahres 2011 wohl bereits einge- EPRA Asia REITs Index stieg im selben Quartal um 7,2 Prozent (in Euro) und erhöhte sich allein im April und Mai um % ------ GPR Asia (in Euro) weitere 6,1 Prozent. Der chinesische Im- 120 mobilienmarkt profitiert derzeit von ers- 115 ten Lockerungen der Geldpolitik. Denn die Inflationsbekämpfung tritt wegen 110 des zurückgehenden Wachstums allmäh- lich in den Hintergrund. Setzt sich die 105 geldpolitische Entspannung im Reich der 100 Mitte fort, dürfte sich dies unter ande- rem sehr positiv auf den wachsenden 95 Immobilienmarkt Hongkongs auswirken. DezDez 11 11 Jan 1212 Jan Feb 12 12 Feb Mrz Mrz 12 12 April 12 April 12 Mai 12 Mai 1212 Mai Auch in Japan profitieren Immobilien Quelle: GPR Seite 3
  • 4. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Immobilienaktienmarkt aktuell MARKTBERICHT USA Gewinnerwartungen der Analysten um on Securities, Partner von Ellwanger & Am US-Aktienmarkt sorgten die positi- vier Cent pro Aktie übertreffen. Taubman Geiger bei der Titelauswahl für unsere ven Ergebnisse der Berichtssaison für das Centers, Betreiber hochwertiger Shop- Fonds in der Region Nordamerika, rech- erste Quartal 2012 im April für gute ping-Malls, schnitt sogar um sechs Cent net für die Zukunft mit weiter steigenden Stimmung. Auch Immobilienaktien ent- je Anteilsschein besser ab als erwartet. Gewinnen US-amerikanischer Immobili- wickelten sich gut, wie am MSCI-US- Das Beratungsunternehmen CBRE Clari- enunternehmen. REIT-Index erkennbar ist: Im Mai 2012 erzielte der Index eine Wertentwicklung % ------ MSCI US REIT (in Euro) von 2,1 Prozent, von Jahresbeginn bis 125 Ende Mai waren es 14,0 Prozent. US- amerikanische Immobilienunternehmen 120 erreichten im ersten Quartal dieses Jah- 115 res verbesserte oder stabile Geschäftser- gebnisse, die darauf zurückgeführt wer- 110 den, dass sich die Fundamentaldaten am 105 US-Immobilienmarkt mittlerweile wieder verbessern. Beispielsweise konnte das 100 Wohnungsunternehmen AvalonBay die Dez 11 Jan 12 Feb 12 Mrz 12 April 12 Mai 12 Quelle: MSCI Robust Kurz-Kommentar von Helmut Kurz Das Gesamtbild tive der Immobilientitel ist die Stimmung Immobilienaktien sind nach wie vor der Kursentwick- unter den Analysten verhaltener: Auf unterbewertet. All dies dürfte auch der lung von REITs 3-Monats-Sicht rechnen zwei Drittel der positiven 12-Monats-Prognose der und deutschen Befragten mit stagnierenden Kursen. Ein meisten Analysten zugrunde liegen. Immobilienaktien Drittel geht von Kursanstiegen von 5 bis ist weiter positiv. 15 Prozent aus. Kein einziger der Exper- Ein ganz entscheidender Punkt darf Dem aktuellen ten rechnet mit Kursverlusten. bei der Einschätzung der Immobilien- Dr. ZitelmannPB-Immobilienaktienba- gesellschaften nicht außer Acht gelas- rometer zufolge geht die Mehrheit der Wie erklärt sich dieses Stimmungsbild? sen werden: Die meisten Unterneh- Analysten für Immobilienaktien davon Sicherlich dämpft die Zuspitzung der men haben in den vergangenen aus, dass die Kurse der börsennotierten Eurokrise die Erwartungen auf kurzfristi- Jahren die Entschuldung ihrer Bilan- Immobiliengesellschaften in den kom- ge Kurssprünge. Demgegenüber stehen zen vorangetrieben und schlankere menden zwölf Monaten um 5 bis 15 jedoch das günstige Finanzierungsum- Strukturen geschaffen. Das macht sie Prozent steigen werden. feld, die anhaltend gute Verfassung des heute robuster – auch bei möglichen Arbeitsmarktes sowie die gute deutsche konjunkturellen Turbulenzen infolge Hinsichtlich der kurzfristigen Perspek- Inlandskonjunktur. Und: Die meisten der Eurokrise. Seite 4
  • 5. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Immobilienaktienmarkt aktuell AUSBLICK dings brauchen Investoren am US-Markt als der übrige Aktienmarkt. Da die Zin- Der asiatische Immobilienaktienmarkt Geduld, da die wirtschaftliche Erholung sen aufgrund der Geldpolitik der Euro- dürfte sich weiterhin positiv entwickeln. des Landes insgesamt noch recht lang- päischen Zentralbank europaweit nied- In China und Japan wird mit weiteren sam voranschreitet und in den Aktien- rig sind und viele Anleger nach geldpolitischen Lockerungen gerechnet, kursen vieles vorweggenommen er- renditestärkeren Anlagemöglichkeiten die den Transaktionsmarkt und die scheint. jenseits des Geldmarktes suchen, dürfte Kursentwicklung stärken dürften. Die Ri- an einigen europäischen Märkten nach sikoaufschläge bei den Bewertungsrendi- In Europa ist stärker zu differenzieren. So den letzten Kurskorrekturen wieder Po- ten in Japan sollten künftig zurückgehen. sieht vor allem der deutsche Immobili- tenzial für Immobilienaktien und REITs enaktienmarkt derzeit wesentlich stabiler bestehen. In den krisengeschüttelten Auch in den USA ist weiterhin mit einem aus als der gesamteuropäische. Auf- Peripherieländern stehen hingegen auch moderaten Aufwärtstrend bei Immobili- grund der Schuldenkrise in den südeu- die Immobilienmärkte unter Druck. Hier entiteln zu rechnen, weil sich die Funda- ropäischen Staaten und den zunehmen- könnten selektiv einige sehr niedrig be- mentaldaten des Immobilienmarktes den Inflationssorgen ist damit zu wertete Immobilienaktien beziehungs- nach langer Durststrecke bessern und rechnen, dass sich die Flucht in Sachwer- weise REITs interessant werden. die Gewinne der Immobilienunterneh- te – wie Immobilien – in wirtschaftlich men dementsprechend eine steigende starken Ländern wie Deutschland fort- Tendenz aufweisen. Hierzu tragen auch setzt. Dadurch sollten sich auch Immo- sinkende Finanzierungskosten bei. Aller- bilienaktien weiterhin besser entwickeln „Investitionsstrategie bewährt sich“ Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs Wie hat sich der als die Benchmark. Während Nordame- günstigen Bewertung und seiner Sta- Fonds seit Jahres- rika in lokaler Währung die niedrigste bilität weiterhin positiv und werden die beginn entwickelt? Wertentwicklung aller drei Kontinente Übergewichtung im Fonds bis auf wei- vorzuweisen hatte, war diese durch die teres beibehalten. In den ersten fünf Aufwertung des US-Dollar gegenüber Monaten des Jah- dem Euro in diesem Zeitraum in Fonds- Welche Märkte liegen derzeit besonders res ist der Wert des währung gerechnet deutlich größer als im Fokus? Fonds um 9,2 Pro- die der europäischen Titel. zent gewachsen. Damit sind wir sehr Unser Fokus liegt weiterhin auf Asien zufrieden. Im Vergleich zum breiten Japans Wirtschaft hat sich langsam erholt mit den Schwerpunkten Japan und Aktienmarkt hat sich der REIT-Sektor und der Immobilienmarkt brummt. Wie Hongkong. In Japan überlegen wir, das deutlich besser geschlagen. So gewann bewerten Sie aktuell die Aussichten am Gewicht des Wohnimmobiliensektors der MSCI World in Euro gerechnet im japanischen Immobilien- und REIT-Markt? zu erhöhen, welcher von einer kons- selben Zeitraum nur 5,5 Prozent hinzu tant hohen Nachfrage und einem be- und der STOXX 600 verlor – bedingt Nachdem sich die japanischen REITs grenzten Angebot profitiert. In Hong- durch die Schuldenkrise in Europa – 2011 infolge der Naturkatastrophe sehr kong sind wir in erster Linie in den sogar 2,5 Prozent. Die Schwäche des schlecht entwickelt haben, gehörten sie relativ schwankungsarmen Segmenten Euro hat in Kombination mit unserer in den ersten fünf Monaten dieses Jahres Einzelhandel und Hotel investiert, wo- Untergewichtung der USA allerdings mit einem Kursgewinn von 13 Prozent bei bei letzteren Objekte in A-Lagen dazu geführt, dass sich der Fonds etwa zu den größten Gewinnern. Wir sehen im Mittelpunkt stehen. Diese profitie- drei Prozent schlechter entwickelt hat den japanischen Markt wegen seiner ren von einem sehr knappen Angebot. Seite 5
  • 6. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Asset Allocation Immobilienwirtschaft 05/2012 Seite 6
  • 7. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Asset Allocation Quelle: Immobilienwirtschaft 05/2012 (Haufe Gruppe, Freiburg) Seite 7
  • 8. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Experteninterview „Diversifizierung zu kurz gedacht“ Interview mit Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel, Honorarprofessur Immobilienentwicklung an der IREBS I ­nternational Real Estate Business School der Universität Regensburg und Vorstand der BEOS AG Herr Bone-Winkel, ist Wurde denn nicht über verschiedene Regi- allerdings nur geografisch. Wenn in je- die Abwicklung des onen und Länder gestreut? dem Gebäude eine andere Bank sitzt SEB Immoinvest und und dann wie jüngst der Fall eine Finanz- des CS Euroreal Folge Eine Diversifizierung unter diesem Aspekt krise alle Banken trifft, entsteht mögli- eines Fehlers im Sys- wird zwar angestrebt – der Effekt jedoch cherweise auf einmal an vielen Stellen tem der offenen Im- überschätzt. Denn die internationalen im Portfolio ein Problem. mobilienfonds? Märkte bewegen sich inzwischen fast im gleichen Zyklus. Entsprechend weisen Welche Alternative sehen Sie? Nein, die jüngsten Probleme gehen sie kaum Diversifikationsvorteile auf. Die nicht isoliert auf einen Fehler im System Risiken sind dagegen viel größer, bei- Um Klumpeneffekte zu minimieren eig- dieses Vehikels zurück. Vielmehr sind sie spielsweise das Währungsrisiko oder das nen sich Objekte mit großen und kleinen in den Geschäftsmodellen der einzelnen Steuerrisiko im Euroraum. Viele Anbieter Mietern aus verschiedenen Branchen mit Gesellschaften begründet. Diese haben sind in neuen Märkten auch zu spät auf unterschiedlichen Vertragslaufzeiten, die in der Vergangenheit oftmals eine zu den Zug aufgesprungen und wurden neben Büroflächen zum Beispiel auch risikoreiche Investitionspolitik verfolgt. vom Zyklus hart getroffen. Service-, Fertigungs- oder Laborflächen nutzen. Damit wäre bereits auf Objekt- Welche Fehler wurden gemacht? Und bei den Nutzungsarten? und Mieterebene für einen Risikoaus- gleich gesorgt und die Abhängigkeit Viele Fonds haben zum Beispiel fast Auch hier greift die Auffassung von eines Portfolios von Veränderungen im ausschließlich Objekte mit Preisen über Diversifikation oft zu kurz: Während fast Marktumfeld oder bei einzelnen Mieter- 50 Millionen Euro gekauft. Das war be- nur in Einzelhandel und Büro investiert gruppen signifikant reduziert. Das früher quem. Aber gerade in schwierigen wird, sind gemischt genutzte Objekte, so geschätzte Single-Tenant- und Single- Marktphasen ist es in solchen Preisre- die eine Streuung über verschiedene Use-Objekt mit einem 10-Jahres-Miet- gionen fast unmöglich, einen Käufer zu Mieter und Branchen aufweisen, kaum vertrag, das heute vielfach noch als Core- finden. Und auch die Diversifizierung in den Portfolios zu finden. Zur Verdeut- oder Super-Core-Objekt bezeichnet wird, der Portfolios lässt häufig zu wünschen lichung: Ein Portfolio aus Bürotürmen in ist für uns das risikoreichste Investment übrig. allen europäischen Metropolen mag auf überhaupt. Und es hat keine Zukunft, den ersten Blick gut gestreut sein – wenn man langfristig ausgerichtet ist. Der offene Immobilienfonds ist ein ­S chönwetterkonstrukt von Helmut Kurz, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger Drei Schwergewich- investiert haben, wiedersehen werden, zum Teil hausgemacht. Es wäre jedoch te der Branche – der ist keineswegs gesichert. Der Erfolg der falsch, die Probleme nur den Investiti- KanAm Grundin- Abwicklung wird auch davon abhängen, onsstrategien anzulasten. vest, der SEB Im- wie sich Immobilienmärkte entwickeln moinvest und der werden. Darauf haben die Fondsmana- Denn was sich schon nach der Schlie- CS Euroreal – wer- ger keinen Einfluss. Dennoch: Gestaltet ßungswelle infolge der Lehman-Pleite den abgewickelt. sich der Verkauf in diesem Fall schwierig, zeigte, hat sich nun bestätigt: Die Kon- Dass die Anleger die über 16 Milliarden ist dieses Problem angesichts der man- struktion eines Immobilieninvestments Euro, die sie insgesamt in diese Vehikel gelhaften Diversifizierungsstrategien mit einer börsentäglichen Handelbarkeit, Seite 8
  • 9. Der REIT-Investor Ausgabe 02 // juli 2012 Experteninterview aber langen Bewertungsintervallen der Schließungen. Letztlich handelt es sich Der Handel würde dabei an der Börse Anteile funktioniert nicht. Der offene hierbei jedoch um die rechtlich abgesi- erfolgen, neue Anteile nur einmal im Jahr Immobilienfonds ist ein Schönwetter- cherte Vernichtung von Vermögen. Bes- am Erstmarkt ausgegeben. Anleger konstrukt. In „sonnigen“ Zeiten waren ser wäre es beispielsweise gewesen, könnten zudem nur mit einer Frist von die Fonds stabil. Bei stürmischer See an wenn Branche und Gesetzgeber wäh- zwölf Monaten zum Ende des Geschäfts- den internationalen Finanz- und Immo- rend der Schließungsphase an Konzep- jahres kündigen. In der Zwischenzeit bilienmärkten jedoch hat ein beachtlicher ten gearbeitet hätten, wie von der Auf- wäre der Handel ausschließlich unter Teil der Branche nur allzu leicht Schiff- lösung bedrohte Fonds zu retten sind. den Anlegern am Zweitmarkt möglich. bruch erlitten. Die Fiktion einer sicheren Eine Umwandlung der Fonds in REITs Anlagen nach dem Schweizer Modell Anlage ist inzwischen überholt. Immo- wäre eine solche Möglichkeit gewesen. hätten so ein geringeres Risiko als REITs bilien sind nicht risikolos. Traurig ist, dass Weltweit wurde bereits mehrfach ge- oder Immobilienaktien. Die Börsennotiz den Akteuren diese Binsenweisheit zeigt, dass dies funktionieren kann. würde auch die leidige Diskussion um schmerzhaft beigebracht werden musste. die Bewertung der Portfolios und Antei- Der langfristig beste Weg für die Fonds le beenden. Denn letztlich kann nur die Die nun vielfach vollzogene Auflösung wäre das Schweizer Modell gewesen, das Börse ein realistisches Bewertungsniveau von Fonds ist zwar zweifelsfrei eine bes- jedoch leider gleich zu Beginn der Ge- bieten, zu dem dann auch Transaktionen sere Lösung als wiederholte jahrelange setzgebungsdebatte verworfen wurde. stattfinden. Impressum V.i.S.d.P.: Die vorliegenden Informationen dienen kungen und Transaktionskosten beeinflusst Mario Caroli, ausschließlich der allgemeinen Information. und können zu Verlusten oder Gewinnen Persönlich haftender Gesellschafter Es handelt sich nicht um eine Anlage­ führen. Bankhaus Ellwanger & Geiger KG, beratung oder Empfehlung oder eine Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, F ­ inanzanalyse. Für eine individuelle Anlage- Die vorliegenden Informationen basieren Telefon 0711/2148-0 empfehlung oder Beratung stehen unsere auf vertrauenswürdigen Angaben aus Telefax 0711/2148-123 Berater gerne zur Verfügung. Eventuelle v ­erlässlichen Quellen, erheben jedoch info@privatbank.de Angaben zur steuerlichen Situation können k ­ einen Anspruch auf Genauigkeit und Voll­ nur allgemeiner Art sein. Abhängig von der ständigkeit hinsichtlich der im Dokument Herausgeberin des vorliegenden individuellen Situation des Steuerpflichtigen erwähnten Wertpapiere, Märkte und Ent- Dokumentes ist die kann sich eine abweichende steuerliche wicklungen. Bankhaus Ellwanger & Geiger KG, Beurteilung ergeben. Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Namentlich gekennzeichnete Artikel geben Telefon 0711/2148-0, Bei Performancedarstellungen handelt es nicht in jedem Fall die Meinung des Heraus- Telefax 0711/2148-123 sich um Betrachtungen von früheren Wert­ gebers wieder. Amtsgericht Stuttgart HRA 738, entwicklungen. Die Angaben, Vergleiche persönlich haftende Gesellschafter: und Betrachtungen der Vergangenheit sind Die Urheberrechte für die gesamte inhalt­ Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli. keine Garantie und kein verlässlicher Indi- liche und graphische Gestaltung liegen kator für zukünftige Entwicklungen. Wert- beim Herausgeber und dürfen gerne ver- Stand: Juli 2012 entwicklungen oder Renditen einzelner wandt werden, wenn dem Herausgeber ein Produkte werden durch diverse Faktoren Belegexemplar der Veröffentlichung zu­ wie z.B. Markt-, Kurs-, Währungsschwan- gesandt wird. Seite 9