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TÜV SÜD Industrie Services GmbH
TÜV SÜD Objektbrief
Betreiberpflichten für technische
Anlagen – digitalisiert und vereinfacht.
19-02-06
Rechtliche Hintergründe
Betreiberpflichten abstrakt
*³ Exemplarische Darstellung
 „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu
erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“
(Art. 14 Grundgesetz)
 Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit
immobilienbezogenen Pflichten
Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1
Unternehmensleitung: Organisationspflichten
Führungskräfte: Führungspflichten
Beschäftigte: Durchführungspflichten
Beauftragte: Spezielle Pflichten
Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele
*1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld
Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
Rechtliche Hintergründe
*³ Exemplarische Darstellung*1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld
...
...
Betreiberpflichten abstrakt
Abzuleitende Anforderung an Eigentümer, Vermieter, Betreiber
und Unternehmer*³
Art. 14 Grundgesetz
BGB §535(1) § 24 BBodSchG ...
MBO §3(1) MBO §16(1) SPrüfV ...
DIN VDE 0100 ... ...... ...
 „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu
erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“
(Art. 14 Grundgesetz)
 Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit
immobilienbezogenen Pflichten
Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1
Unternehmensleitung: Organisationspflichten
Führungskräfte: Führungspflichten
Beschäftigte: Durchführungspflichten
Beauftragte: Spezielle Pflichten
Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele
 BGB §535(1) (...) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten..
 MBO §3 Abs.1 bzw. die jeweils gültige LBO: Sicherstellung des
Instandhaltungszustands der technischen Anlagen und baulichen Anlagen.
Schadensindex: 100 *²
 MBO §3 Abs.1 i.V.m. §16 Abs.1 Sicherstellung der Betriebssicherheit der
Immobilie. Schadensindex: 100 *²
 DIN VDE 0100 Bestimmungen für das Errichten von Starkstromanlagen
Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
Rechtliche Hintergründe
*1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld
Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
Betreiberpflichten abstrakt Haftung im Schadensfall
 „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu
erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“
(Art. 14 Grundgesetz)
 Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit
immobilienbezogenen Pflichten
Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1
Unternehmensleitung: Organisationspflichten
Führungskräfte: Führungspflichten
Beschäftigte: Durchführungspflichten
Beauftragte: Spezielle Pflichten
Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele
 Vertretungsberechtigte einer juristischen Person (Betriebsleiter,
Abteilungsleiter, leitende Angestellte)
 Mitglieder eines Organs einer juristischen Person (Vorstand, Geschäftsführer)
haften bei Verletzung von Rechtspflichten des Unternehmens.(vgl. § 14 StGB)
Entlastung ist möglich durch den Nachweis, dass
 alle Pflichten ordnungsgemäß erfüllt wurden
(OLG Frankfurt IBR 2008, 329)
 alle dem Beschuldigten möglichen zumutbaren Maßnahmen ergriffen wurden
(BGH IBR 1991, 216)
 der Schaden ohnehin eingetreten wäre
(BGHZ 4, 4; 12, 96)
Um die Gefahren des Eintreten eines Schadens zu mindern,
ist erforderlich
 eine umfassende und eindeutige Festlegung der Betreiberpflichten hinsichtlich
ihres sachlichen und örtlichen Umfangs,
 eine lückenlose, widerspruchs- und überschneidungsfreie Delegation der
Betreiberpflichten sowie
 eine prüffähige Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen
Das V-Modell für Betreiberpflichten
Delegation von Pflichten
06.02.2019
Organisationspflichten
 Geschäftsführung
Aufgaben durchführend
Stellt Prozesse und ausreichend Ressourcen zur
Verfügung
Hat kaufmännische Aufgaben und ist aktiver Auslöser von
technischen Prozessketten
Ist verantwortlich für den technischen Bestand, hält
behördliche Auflagen ein und beauftragt externe
Dienstleister
Dritte führen Tätigkeiten durch.
Dritte haften bedingt für die Einhaltung der
Betreiberpflichten von Eigentümern!
Führungspflichten
 Asset Management
Durchführungspflichten
 Property Management
Delegierte Aufgaben an Externe
 Dienstleister
 Mieter
Regeln einer wirksamen und haftungs-befreienden
Delegation nach GEFMA 190
 Klare, eindeutige Definition der zu
übertragenden Pflichten
 Sorgfältige Auswahl geeigneter
Führungskräfte/Beschäftigter/Dienstleister
 Ausstattung des Verpflichteten mit
erforderlichen Mitteln und Befugnissen
 Ausreichende Ein-/Unterweisung des
Verpflichteten
 Laufende Aufsicht / Überwachung
Wirksames Anweisungs- und Nachweissystem sowie
der Verfolgung der technischen Anforderungen und
Veränderungen der Verkehrssicherungs- und
Betreiberpflichten sind die Grundvoraussetzung einer
erfolgreichen Haftungsübertragung im Schadensfall.
Das V-Modell für Betreiberpflichten
Kontrolle der Einhaltung der delegierten Pflichten
Aufgaben durchführend Aufgaben kontrollierend
Auditiert verantwortliche Abteilungen und fordert
regelmäßige Berichte über Zustand der Assets
Fordert regelmäßige Zustandsberichte über die zu
verantwortenden Assets
Überprüft die Erfüllung der Einhaltung der behördlichen
Auflagen und kontrolliert die Dienstleister
Kontrollpflicht bei Übertragung von Betreiberpflichten muss
durch Auftraggeber/ Eigentümer wahrgenommen werden!
06.02.2019
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Dritte führen Tätigkeiten durch.
Dritte haften bedingt für die Einhaltung der
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 Asset Management
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 Dienstleister
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Grundsätzliche Herausforderungen im Immobilienbetrieb
Welche technischen Anlagen befinden sich in meinem
Gebäude?
Welche rechtlichen Anforderungen muss ich beachten?
Wie erhalte ich Transparenz über die Aktivitäten aller
meiner Nachunternehmer?
TÜV SÜD
Objektbrief
Digitalisierung der Prüfleistung
Datenbank für
Gebäude und
Anlagen
Algorithmus für
Einhaltung von
Pflichten und
Wartungsstandards
Dienstleister
Management
Echtzeitdaten der
TGA
Benchmarks aus
Massendaten
In 4 Schritten zum sicheren Betrieb
Schritt 1: Erfassung
 Mobil und offlinefähig
 Nach DIN276 Struktur
 Jeder Anlagentyp hat
spezifische, technische
Felder
 Verortung der Anlage
 Aufnahme Vor-Ort-Doku.
 Kennzeichnung mit QR
 Foto der Anlage
Schritt 2: Dokumentation
 Synchronisierung der
Anlagedaten mit der
TÜV SÜD Plattform
 Baugenehmigung und
Brandschutzdokument.
 Prüfprotokolle
 und Wartungsverträge
Schritt 3: Auswertung
 Datenauswertung auf
der TÜV SÜD Plattform
 Festlegung
Betreiberpflichten
 Festlegung vertragliche
Wartungstätigkeiten
Schritt 4: Betrieb
 Einweisung der
Dienstleister
 Rückmeldung der
Tätigkeiten auf der TÜV
SÜD Plattform
Betreiberpflichten für Immobilienbesitzer: einfach und verständlich
Betreiberpflichten für Immobilienbesitzer: einfach und verständlich
Betreiberpflichten für Immobilienbesitzer: einfach und verständlich
Fazit
Ziel ist Schutz von Leib und Leben
Fazit
 Große Anzahl von Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien Alle zu befolgen ist kaum möglich; es muss priorisiert werden!
 Betreiberpflichten sind nicht vollumfänglich delegierbar Die Haftung und Kontrollpflicht liegt immer bei dem Eigentümer
 Grundlage ist ein valider Datenbestand der techn. Anlagen Daten sind die Basis für Vergabe von Leistungen und Kontrolle
 Die Kontrollpflicht ist essenzieller Bestandteil der Betreiberpfl. Regelmäßige Überprüfung der Einhaltung ist zwingend erforderlich
 Verträge mit Dritten entbinden nicht von Betreiberpflichten Vertragsverhältnisse sind keine Grundlage für eine Exkulpation
 Anforderungen an organisatorisches Umfeld sind Bestandteil Prozesse und Ressourcen müssen bereitgestellt werden

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Betreiberpflichten für Immobilienbesitzer: einfach und verständlich

  • 1. TÜV SÜD Industrie Services GmbH TÜV SÜD Objektbrief Betreiberpflichten für technische Anlagen – digitalisiert und vereinfacht. 19-02-06
  • 2. Rechtliche Hintergründe Betreiberpflichten abstrakt *³ Exemplarische Darstellung  „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“ (Art. 14 Grundgesetz)  Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit immobilienbezogenen Pflichten Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1 Unternehmensleitung: Organisationspflichten Führungskräfte: Führungspflichten Beschäftigte: Durchführungspflichten Beauftragte: Spezielle Pflichten Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele *1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
  • 3. Rechtliche Hintergründe *³ Exemplarische Darstellung*1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld ... ... Betreiberpflichten abstrakt Abzuleitende Anforderung an Eigentümer, Vermieter, Betreiber und Unternehmer*³ Art. 14 Grundgesetz BGB §535(1) § 24 BBodSchG ... MBO §3(1) MBO §16(1) SPrüfV ... DIN VDE 0100 ... ...... ...  „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“ (Art. 14 Grundgesetz)  Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit immobilienbezogenen Pflichten Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1 Unternehmensleitung: Organisationspflichten Führungskräfte: Führungspflichten Beschäftigte: Durchführungspflichten Beauftragte: Spezielle Pflichten Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele  BGB §535(1) (...) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten..  MBO §3 Abs.1 bzw. die jeweils gültige LBO: Sicherstellung des Instandhaltungszustands der technischen Anlagen und baulichen Anlagen. Schadensindex: 100 *²  MBO §3 Abs.1 i.V.m. §16 Abs.1 Sicherstellung der Betriebssicherheit der Immobilie. Schadensindex: 100 *²  DIN VDE 0100 Bestimmungen für das Errichten von Starkstromanlagen Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
  • 4. Rechtliche Hintergründe *1Quelle: GEFMA 190 *² GEFMA 190 zahlreiche Menschenleben mit gleichzeitig hohem Sachschaden und Strafe/Bußgeld Betreiberpflichten haben ihren Ursprung im Grundgesetz und Bürgerlichen Gesetzbuch BGB Betreiberpflichten abstrakt Haftung im Schadensfall  „Eigentümer sind dazu verpflichtet, das Eigentum zu erhalten, zu schützen sowie unschädlich zu halten.“ (Art. 14 Grundgesetz)  Rund 2000 weitere Gesetze und Regelwerke mit immobilienbezogenen Pflichten Delegationskette als Basis für ein Risikomanagement*1 Unternehmensleitung: Organisationspflichten Führungskräfte: Führungspflichten Beschäftigte: Durchführungspflichten Beauftragte: Spezielle Pflichten Persönliche Pflichten zum Erhalt der Schutzziele  Vertretungsberechtigte einer juristischen Person (Betriebsleiter, Abteilungsleiter, leitende Angestellte)  Mitglieder eines Organs einer juristischen Person (Vorstand, Geschäftsführer) haften bei Verletzung von Rechtspflichten des Unternehmens.(vgl. § 14 StGB) Entlastung ist möglich durch den Nachweis, dass  alle Pflichten ordnungsgemäß erfüllt wurden (OLG Frankfurt IBR 2008, 329)  alle dem Beschuldigten möglichen zumutbaren Maßnahmen ergriffen wurden (BGH IBR 1991, 216)  der Schaden ohnehin eingetreten wäre (BGHZ 4, 4; 12, 96) Um die Gefahren des Eintreten eines Schadens zu mindern, ist erforderlich  eine umfassende und eindeutige Festlegung der Betreiberpflichten hinsichtlich ihres sachlichen und örtlichen Umfangs,  eine lückenlose, widerspruchs- und überschneidungsfreie Delegation der Betreiberpflichten sowie  eine prüffähige Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen
  • 5. Das V-Modell für Betreiberpflichten Delegation von Pflichten 06.02.2019 Organisationspflichten  Geschäftsführung Aufgaben durchführend Stellt Prozesse und ausreichend Ressourcen zur Verfügung Hat kaufmännische Aufgaben und ist aktiver Auslöser von technischen Prozessketten Ist verantwortlich für den technischen Bestand, hält behördliche Auflagen ein und beauftragt externe Dienstleister Dritte führen Tätigkeiten durch. Dritte haften bedingt für die Einhaltung der Betreiberpflichten von Eigentümern! Führungspflichten  Asset Management Durchführungspflichten  Property Management Delegierte Aufgaben an Externe  Dienstleister  Mieter Regeln einer wirksamen und haftungs-befreienden Delegation nach GEFMA 190  Klare, eindeutige Definition der zu übertragenden Pflichten  Sorgfältige Auswahl geeigneter Führungskräfte/Beschäftigter/Dienstleister  Ausstattung des Verpflichteten mit erforderlichen Mitteln und Befugnissen  Ausreichende Ein-/Unterweisung des Verpflichteten  Laufende Aufsicht / Überwachung Wirksames Anweisungs- und Nachweissystem sowie der Verfolgung der technischen Anforderungen und Veränderungen der Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten sind die Grundvoraussetzung einer erfolgreichen Haftungsübertragung im Schadensfall.
  • 6. Das V-Modell für Betreiberpflichten Kontrolle der Einhaltung der delegierten Pflichten Aufgaben durchführend Aufgaben kontrollierend Auditiert verantwortliche Abteilungen und fordert regelmäßige Berichte über Zustand der Assets Fordert regelmäßige Zustandsberichte über die zu verantwortenden Assets Überprüft die Erfüllung der Einhaltung der behördlichen Auflagen und kontrolliert die Dienstleister Kontrollpflicht bei Übertragung von Betreiberpflichten muss durch Auftraggeber/ Eigentümer wahrgenommen werden! 06.02.2019 Organisationspflichten  Geschäftsführung Stellt Prozesse und ausreichend Ressourcen zur Verfügung Hat kaufmännische Aufgaben und ist aktiver Auslöser von technischen Prozessketten Ist verantwortlich für den technischen Bestand, hält behördliche Auflagen ein und beauftragt externe Dienstleister Dritte führen Tätigkeiten durch. Dritte haften bedingt für die Einhaltung der Betreiberpflichten von Eigentümern! Führungspflichten  Asset Management Durchführungspflichten  Property Management Delegierte Aufgaben an Externe  Dienstleister  Mieter
  • 7. Grundsätzliche Herausforderungen im Immobilienbetrieb Welche technischen Anlagen befinden sich in meinem Gebäude? Welche rechtlichen Anforderungen muss ich beachten? Wie erhalte ich Transparenz über die Aktivitäten aller meiner Nachunternehmer?
  • 8. TÜV SÜD Objektbrief Digitalisierung der Prüfleistung Datenbank für Gebäude und Anlagen Algorithmus für Einhaltung von Pflichten und Wartungsstandards Dienstleister Management Echtzeitdaten der TGA Benchmarks aus Massendaten
  • 9. In 4 Schritten zum sicheren Betrieb Schritt 1: Erfassung  Mobil und offlinefähig  Nach DIN276 Struktur  Jeder Anlagentyp hat spezifische, technische Felder  Verortung der Anlage  Aufnahme Vor-Ort-Doku.  Kennzeichnung mit QR  Foto der Anlage Schritt 2: Dokumentation  Synchronisierung der Anlagedaten mit der TÜV SÜD Plattform  Baugenehmigung und Brandschutzdokument.  Prüfprotokolle  und Wartungsverträge Schritt 3: Auswertung  Datenauswertung auf der TÜV SÜD Plattform  Festlegung Betreiberpflichten  Festlegung vertragliche Wartungstätigkeiten Schritt 4: Betrieb  Einweisung der Dienstleister  Rückmeldung der Tätigkeiten auf der TÜV SÜD Plattform
  • 13. Fazit Ziel ist Schutz von Leib und Leben Fazit  Große Anzahl von Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien Alle zu befolgen ist kaum möglich; es muss priorisiert werden!  Betreiberpflichten sind nicht vollumfänglich delegierbar Die Haftung und Kontrollpflicht liegt immer bei dem Eigentümer  Grundlage ist ein valider Datenbestand der techn. Anlagen Daten sind die Basis für Vergabe von Leistungen und Kontrolle  Die Kontrollpflicht ist essenzieller Bestandteil der Betreiberpfl. Regelmäßige Überprüfung der Einhaltung ist zwingend erforderlich  Verträge mit Dritten entbinden nicht von Betreiberpflichten Vertragsverhältnisse sind keine Grundlage für eine Exkulpation  Anforderungen an organisatorisches Umfeld sind Bestandteil Prozesse und Ressourcen müssen bereitgestellt werden

Hinweis der Redaktion

  1. F2   Es wussten weder der Consulter der die Ausschreibungsunterlagen zu Verfügung stellte, noch der Vordienstleister und teilweise nicht einmal der Eigentümer der Liegenschaften:   Aufzählung:   Diese Punkte hören sich trivial an, sind aber in Anbetracht der hohen Mitarbeiter,- Dienstleister- und Gebäudefluktuation immer häufiger der Fall, und wurden auch in 85% der Start Up so vorgefunden. Auch schon in den von mir für den Objektbrief durchgeführten Anlagenaufnahme. Also Sie sehen hier besteht ein dringender Handlungsbedarf.
  2. F3 Aber wie kann man dieses Problem transparent lösen und auch noch einen Mehrwert für den Kunden bzw. auch für uns schaffen?   Indem man: 1.) Kundenanlagen die schon von uns geprüft werden über einen digitalen Schnittstelleimport zwischen EDOX und den Objektbrief im Objektbrief abgebildet. Das heißt das dazugehörige Gebäude sowie die Anlage und die Prüfgrundlagen bzw. Prüfintervalle sind hinterlegt 2.) Dies wird dem Kunden dann mitgeteilt und erfindet sein Gebäude und die von uns geprüfte Anlage im Objektbrief wieder und kann dann noch mehr Anlagen für sein Gebäude anlegen, bei denen wiederum Prüfungen fällig sind die er vielleicht vorher noch gar nicht durchgeführt bzw. beauftragt hatte. Dies generiert ein weiteres Zusatzgeschäft für uns, und so schließt sich der Kreis wieder.   3.) Des Weiteren kann er zu diesen Anlagen nun seien Dienstleister einladen und diesen somit Zugriff auf die von Ihm freigegeben Anlagen geben. Die Dienstleister können dann Wartungen bzw. Prüfungen rückmelden und die dazugehörige Dokumentation hochladen. 4.) Auch ist es für den Kunden möglich über eine Prüfbox Anlagenzustände seiner TGA in Echtzeit im Objektbrief zu sehen. (hierzu wird Ihnen aber Hr. Patrik Lützel noch mehr erzählen) 5.) Es können über die jeweilige Liegenschaft Benchmarks für TGA aus Massendaten ausgewertet werden. 6.) Es werden hier sehr viele Feature die für den Gebäudebetrieb wichtig sind dargestellt, dennoch gibt es weitere Ausbaumöglichkeiten der Plattform hier wäre beispielhaft das Energiemanagement zu nennen an dem wir gerade arbeiten.
  3. F2   Es wussten weder der Consulter der die Ausschreibungsunterlagen zu Verfügung stellte, noch der Vordienstleister und teilweise nicht einmal der Eigentümer der Liegenschaften:   Aufzählung:   Diese Punkte hören sich trivial an, sind aber in Anbetracht der hohen Mitarbeiter,- Dienstleister- und Gebäudefluktuation immer häufiger der Fall, und wurden auch in 85% der Start Up so vorgefunden. Auch schon in den von mir für den Objektbrief durchgeführten Anlagenaufnahme. Also Sie sehen hier besteht ein dringender Handlungsbedarf.
  4. F2   Es wussten weder der Consulter der die Ausschreibungsunterlagen zu Verfügung stellte, noch der Vordienstleister und teilweise nicht einmal der Eigentümer der Liegenschaften:   Aufzählung:   Diese Punkte hören sich trivial an, sind aber in Anbetracht der hohen Mitarbeiter,- Dienstleister- und Gebäudefluktuation immer häufiger der Fall, und wurden auch in 85% der Start Up so vorgefunden. Auch schon in den von mir für den Objektbrief durchgeführten Anlagenaufnahme. Also Sie sehen hier besteht ein dringender Handlungsbedarf.
  5. F2   Es wussten weder der Consulter der die Ausschreibungsunterlagen zu Verfügung stellte, noch der Vordienstleister und teilweise nicht einmal der Eigentümer der Liegenschaften:   Aufzählung:   Diese Punkte hören sich trivial an, sind aber in Anbetracht der hohen Mitarbeiter,- Dienstleister- und Gebäudefluktuation immer häufiger der Fall, und wurden auch in 85% der Start Up so vorgefunden. Auch schon in den von mir für den Objektbrief durchgeführten Anlagenaufnahme. Also Sie sehen hier besteht ein dringender Handlungsbedarf.
  6. F2   Es wussten weder der Consulter der die Ausschreibungsunterlagen zu Verfügung stellte, noch der Vordienstleister und teilweise nicht einmal der Eigentümer der Liegenschaften:   Aufzählung:   Diese Punkte hören sich trivial an, sind aber in Anbetracht der hohen Mitarbeiter,- Dienstleister- und Gebäudefluktuation immer häufiger der Fall, und wurden auch in 85% der Start Up so vorgefunden. Auch schon in den von mir für den Objektbrief durchgeführten Anlagenaufnahme. Also Sie sehen hier besteht ein dringender Handlungsbedarf.