Säästöpankin Kiinteistöosake Eurooppa -rahaston tuote-esittely

1. Säästöpankki
Kiinteistöosake Eurooppa

2. Miksi sijoittaa Säästöpankki Kiinteistöosake
Eurooppa -rahastoon?
• Rahasto sijoittaa tarkoin valittuihin eurooppalaisiin kiinteistö- ja
infrastruktuuriyhtiöihin.
• Kiinteistö- ja infrayhtiöiden tuotot muodostuvat vuokratuotoista ja
arvonnoususta.
• Kiinteistö- ja infrasijoitukset ovat tuottaneet pitkällä aikavälillä korko-
sijoituksia paremmin kohtuullisella riskillä.
• Kiinteistösijoitukset parantavat sijoitussalkun tuottoa ja hajautusta.
Suositeltava osuus salkusta n. 10-15%:ia.
• Rahasto tavoittelee tuottoa, joka vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä.
2

3. Miksi sijoittaa pörssilistattuihin kiinteistöyhtiöihin?
• Erinomainen pitkän aikavälin tuotto.
• Korkea osinkotuotto.
• Inflaatiosuoja.
• Hyvä likviditeetti.
• Läpinäkyvyys sekä ammattimainen kiinteistöjen hallinta ja kehitys.
• Vahva paikallistuntemus ja osaavat kiinteistötiimit.
• Alhaisempi riski kuin osakemarkkinoilla keskimäärin.
3

4. Mikä on infrastruktuuriyhtiö?
• Infrayhtiöt omistavat yhteiskunnalle tärkeitä infrastruktuurikohteita.
• Tuotto- ja riskiprofiililtaan samankaltaisia sijoituksia kuin kiinteistöt.
– Säänneltyjä monopoleja jotka perivät ”vuokraa” infrastruktuurin
käytöstä.
• Infrastruktuuriyhtiöitä ovat mm.
– Lentokentät
– Tietulliyhtiöt
– Sähköntuotanto- ja jakelu
– Kaasunjakelu
– Vesihuoltojärjestelmät
– Satamapalvelut
4

5. Aeroports de Paris (AdP)
• Mistä lentokentän liikevaihto muodostuu?
– 2/3 lentoyhtiöiltä perittävistä käyttömaksuista (säänneltyä toimintaa).
– 1/3 liiketilojen vuokrista, sidottu kauppojen liikevaihtoon.
• AdP hallinnoi Pariisin lentokenttiä.
– Charles de Gaulle 60 milj. matkustajaa vuodessa.
– Orly 30 milj. matkustajaa vuodessa.
• Pariisi on ”luonnollinen” matkustuskohde. ”Pitkän matkan”
matkustajien osuus keskimääräistä isompi.
• Kansainvälinen lentoliikenne kasvaa noin 4–5 prosenttia vuodessa.
• AdP tehostaa parhaillaan toimintojaan ja investoi liiketiloihin.
5

6. Erot rahastoon, joka sijoittaa suoraan kiinteistöihin
Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa
• Rahaston sijoitukset mahdollista myydä
heti.
• Rahasto on sijoittajalle joka päivä auki,
likvidi.
• Rahaston kustannukset pienemmät*
• Hajautettu salkku sekä maantieteellisesti
että kiinteistökannan mukaan.
Suoraan kiinteistöihin sijoittava rahasto
• Rahaston sijoitusten myyntiaika on
pitkä.
• Rahasto auki rajoitetusti.
• Kustannukset isommat,
lunastuspalkkio sidottu usein
omistusaikaan.
• Rahasto keskittyy tietylle
maantieteelliselle alueelle ja tietyn
kiinteistötyypin omistamiseen.
6
*vertailu seuraavalla sivulla

7. Rahaston tuotto muodostuu kahdesta osasta
Salkunhoito
Sijoituskohteiden tuotto
• Vuokratuotto + vuokrien kasvu
• Kiinteistöjen arvonmuutos
• Kiinteistökehitys
• Maa- ja kiinteistötyyppiallokaatio
• Yhtiövalinta
Rahasto
7

8. Listatuilla kiinteistöyhtiöillä erinomainen
tuottohistoria
8
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
Euroalueen inflaatio Kansainväliset JVK:t Kansainväliset Osakkeet Kansainväliset Kiinteistöt Kansainväliset listatut
kiinteistöyhtiöt
20 vuoden annualisoitu tuotto
Lähde: EPRA 1993-2013

9. Kiinteistöt vs. valtionlainat ja inflaatio
• Kiinteistö- ja infrastruktuurisijoitukset tarjoavat inflaatiota ja
korkosijoituksia parempaa tuottoa pitkällä tähtäimellä.
– Kiinteistöjen/infrastruktuurin tuotto: arvonnousu + inflaatioon sidottuja vuokrakorotuksia
+8,6% p.a.
+4,9% p.a.
+1,8% p.a.
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
1.12.1998 1.12.2000 1.12.2002 1.12.2004 1.12.2006 1.12.2008 1.12.2010 1.12.2012 1.12.2014
Euroalueen Inflaatio EACPI Index
Eurooppalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt RPRA Index
Eurooppalaiset valtionlainat EUGATR Index
9

10. Kiinteistöosakkeiden korrelaatio suhteessa
osakemarkkinaan ja suoriin kiinteistösijoituksiin
10
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
6kk 12kk 2 vuotta 3 vuotta 5 vuotta 10 vuotta
Suorat kiinteistösijoitukset vs. kiinteistöosakkeet Osakemarkkina vs. kiinteistöosakkeet
• Lyhyellä aikavälillä kiinteistöosakkeiden ja yleisen osakemarkkinan
välinen korrelaatio on merkittävä.
• Pidemmällä aikavälillä kiinteistöosakkeiden korrelaatio
osakemarkkinaan on alhainen. Vastaavasti korrelaatio suoriin
kiinteistösijoituksiin on korkea.
Lähde: EPRA, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe

11. Kiinteistöosakkeiden vs. suorien kiinteistösijoitusten
tuotot
• Lyhyellä aikavälillä tuotoissa
on ollut merkittäviä eroja…
• … mutta pidemmällä aikavälillä
tuotot ovat olleet hyvin
samankaltaiset.
• Listattujen kiinteistöyhtiöiden
lyhyen aikavälin heilunta sekä
hyvä likviditeetti luo hyvät
toiminta-edellytykset saavuttaa
ylituottoja aktiivisella salkun-
hoidolla.
11
Lähde: Andrew Ang, Neil Nabar, Samuel Wald. ” Searching for a Common Factor in Public and Private Real
Estate Returns”

12. Kiinteistöosakkeilla houkutteleva osinkotuotto
12
-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5
3kk Euribor
Suomen kuluttajahintaindeksi
Eurooppalaiset yrityslainat
Eurooppalaiset valtionlainat
Brittiläiset kiinteistöosakkeet
Eurooppalaiset kiinteistöosakkeet ml. Britannia
Eurooppalaiset osakkeet
Euroalueen kiinteistöosakkeet
Lähde: Bloomberg

13. Kiinteistöosakkeet antavat hyvän inflaatiosuojan
13
Lähde: NAREIT 1992-2013, US data
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Osinkojen kasvu vs. inflaatio
Osinkojen viiden edellisvuoden annualisoitu kasvu Viiden edellisvuoden keskimääräinen vuotuinen inflaatio

14. Kiinteistöosakkeiden riskit hiemaan
osakemarkkinoita alhaisempi
14
0
10
20
30
40
50
60
7.1.2000 7.1.2002 7.1.2004 7.1.2006 7.1.2008 7.1.2010 7.1.2012 7.1.2014 7.1.2016
Volatiliteetti
FTSE/NAREIT Developed Europe MSCI Eurooppa

15. Eurooppalainen kiinteistöosakemarkkina
15

16. Kiinteistötyyppien riskiprofiilit
Kiinteistötyyppi Tyypillisen
vuokra-
sopimuksen
kesto
Vuokratulojen suhteellinen
herkkyys talousympäristön
muutoksiin
Ajurit
Hotelli Päiviä Korkea
Yritys- ja kuluttajaluottamus,
yritysten tilanne
Pienvarasto Kuukausia ****
Työllisyydenkasvu, kiinteistö-
kaupat, kotitalouksien koko
Asunto Vuosi(a) ***
Väestön kasvu, kotitalouksien
kasvu, työllisyystilanne
Teollisuus 3-5 vuotta ***
Teollisuuden luottamus,
valmistus, logistikka,
Kauppakeskus (-paikka) 3-6 vuotta ***
Kulutuskysyntä, käytettävissä
olevat tulot, työllisyystilanne
Toimisto 5-10 vuotta **
Taloustilanne, työllisyys,
yritysten kannattavuus
Hoivakiinteistö 8-10+ vuotta Alhainen
Vanheneva väestö,
vanhustenhoidon rahoitus
16

17. Sijoitusstrategia
• Sijoitamme pääasiallisesti kiinteistö- ja infrastruktuuriyhtiöihin jotka
omistavat kohteita keskeisillä alueilla kasvavissa kaupungeissa.
– Hyvä/paraneva taloustilanne, kysyntä- ja tarjontatilanne houkutteleva
– Maltillinen riskiprofiili: kiinteistöjen sijainti, vuokralaisten hajautus,
vuokrasopimusten kesto, konservatiivinen tase.
– Kassavirran kasvupotentiaali: vuokrankorotukset, kiinteistökehitys,
kiinteistökaupat.
• Markkinatilanteesta riippuen sijoitamme osan (10-25%) varoista
”opportunistisesti”.
– Yhtiöihin jotka toimivat esim. ”kehitä/osta-korjaa-myy” strategialla, ”kakkos- ja
kolmosluokan” kohteissa ja/tai operoivat aggressiivisella taseella.
• Käytämme ETF:iä (listattuja kiinteistörahastoja) likviditeetin
hallintaan.
17

18. Näkemys kiinteistömarkkinan kehityksestä 2016
• Toimisto- ja liiketilojen vuokrat nousevat 2016
– Paraneva talous- ja työllisyystilanne sekä kulutuskysyntä.
– Vuokrausasteet nousussa, uutta kapasiteettia rajoitetusti.
• Hinnoittelu kiristyy entisestään (vaadittu vuokratuotto-% laskee)
– Alhainen korkotaso luo kysyntää vaihtoehtoisille sijoituksille.
• Kysyntä kasvavien kaupunkien keskeisimmistä kiinteistöistä jatkuu
vahvana.
– Tukholma, Lontoo, Madrid, Barcelona, Dublin
• Mahdolliset riskit
– Odotettua heikompi talouskehitys
– Merkittävä muutos korkoympäristössä
– Brexit
18

19. BKT kasvuennusteet vuodelle 2016 ennakoivat
maltillista talouskasvua
19

20. Toimistotilojen kysyntä lisääntynyt, vuokrausasteet
nousussa
20

21. Toimistovuokrien odotettu kehitys
21
Lähde: JLL, CBRE, Euroopan toimistomarkkina

22. Kaupunkien vuokratuotot
22
Toimistot Liiketilat

23. Kiinteistöosakkeiden hinnoittelu vs. tasearvo
23

24. Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa - rahasto
• Rahasto sijoittaa varansa pääosin eurooppalaisiin kiinteistö- ja
infrastruktuuriyhtiöhin.
• Sijoituskohteet ovat listatut kiinteistöyritykset jotka toimivat pääsääntöisesti
Saksassa, Hollannissa, Ranskassa ja Iso-Britanniassa.
• Rahasto tavoittelee tuottoa, joka pitkällä tähtäimellä vastaa
kiinteistömarkkinoiden kehitystä.
• Minimimerkintä 100 €.
• Merkintä- ja lunastuspalkko 1 % merkinnän ja lunastuksen määrästä.
• Hallinnointipalkkio 1,6 % p.a.
• Rahastolla on sekä A- että B-osuuksia.
• Rahaston arvonlaskenta alkaa 30.5.2016
• Ei vertailuindeksiä.
• Salkunhoitaja: Johan Hamström, Säästöpankkien Varainhoito.
24

25. Säästöpankkirahastot
Säästöpankki Venäjä (OR, ESR)
Säästöpankki Aasia (OR,ESR)
Säästöpankki Kehittyvät Markkinat (OR,ESR)
Säästöpankki Pienyhtiöt (OR)
Säästöpankki Kotimaa (OR)
Säästöpankki Itämeri (OR)
Säästöpankki Eurooppa (OR)
Säästöpankki Amerikka (OR)
Säästöpankki Trendi (VES, ESR)
Säästöpankki Osake Maailma (OR)
Säästöpankki Maailma (YR)
Säästöpankki Kiinteistöosakerahasto Eurooppa (OR)
Säästöpankki High Yield (YLR, ESR)
Säästöpankki Kehittyvät Korkomarkkinat (ESR)
Säästöpankki Korko Plus (YR)
Säästöpankki Korkosalkku (PKR)
Säästöpankki Yrityslaina (YLR)
Säästöpankki Pitkäkorko (PKR)
Säästöpankki Lyhytkorko (LKR)
Tuotto-odotus
Riski
Lyhyen koron rahasto LKR
Pitkän koron rahasto PKR
Yrityslainarahasto YLR
Yhdistelmärahasto YR
Osakerahasto OR
Vaihtoehtoiset sijoitukset VES
Erikoissijoitusrahasto ESR
25

26. Vastuunrajoitus
Tämä katsaus on laadittu yksinomaan informaatiotarkoituksessa Säästöpankin sisäiseen käyttöön.
Katsauksen sisältöä ei sen vuoksi tule pitää tarjouksena tai hyväksyntänä. Katsauksessa ei oteta
huomioon yksittäisen henkilön taloudellista asemaa, sijoituskokemusta ja -tietämystä tai muita
seikkoja. Siinä ei myöskään oteta huomioon rahoitusvälineen soveltuvuutta tai
tarkoituksenmukaisuutta yksittäiselle henkilölle. Katsauksen sisältämiä tietoja ei sen vuoksi tulee pitää
yksilöllisenä sijoitusneuvontana. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta.
Katsaus on laadittu julkisista lähteistä saatujen tietojen perusteella ja kohtuullisiin toimenpiteisiin on
ryhdytty sen varmistamiseksi, että tiedot ovat todenperäisiä ja että ne eivät ole harhaanjohtavia.
Katsauksen laadinnassa ei kuitenkaan ole otettu huomioon pankkisalaisuuden piiriin kuuluvia tietoja,
jotka ovat saattaneet olla pankin tai sen palveluksessa olevien käytettävissä.
Emme vastaa raporttiin sisältyneen virheellisen tai epätäydellisen tiedon aiheuttamasta vahingosta.
Koska kaikkeen arvopaperikaupankäyntiin liittyy riskejä, emme myöskään vastaa vahingosta, joka on
aiheutunut jollekin sen johdosta, että hän on käynyt kauppaa pitäen lähtökohtanaan tämän katsauksen
sisältämiä suosituksia tai ennusteita. Tätä raporttia ei saa jäljentää tai muualla tavoin monistaa ilman
kirjallista lupaa
26

27. KIITOS!
www.sp-rahastoyhtio.fi