Diese Präsentation wurde erfolgreich gemeldet.
Wir verwenden Ihre LinkedIn Profilangaben und Informationen zu Ihren Aktivitäten, um Anzeigen zu personalisieren und Ihnen relevantere Inhalte anzuzeigen. Sie können Ihre Anzeigeneinstellungen jederzeit ändern.

REI WEALTH MONTHLY - Issue50

23 Aufrufe

Veröffentlicht am

Realty411, the source for real estate news, just uploaded their brand new draft of REI Wealth Monthly. This unique and though-provoking publication reaches real estate investors, entrepreneurs, private lenders, wholesalers, real estate service providers, brokerages, real estate top-producing agents and more! Discover our latest issue. Normally, this issue sells for $45 annually, but we upload our draft issues up her on occasion so we can test it out and edit the publication on screen. ENJOY...

Veröffentlicht in: Immobilien
  • The #1 Woodworking Resource With Over 16,000 Plans, Download 50 FREE Plans... ♣♣♣ http://tinyurl.com/yy9yh8fu
       Antworten 
    Sind Sie sicher, dass Sie …  Ja  Nein
    Ihre Nachricht erscheint hier
  • Gehören Sie zu den Ersten, denen das gefällt!

REI WEALTH MONTHLY - Issue50

  1. 1. 1
  2. 2. 2
  3. 3. 3 REIWealth Monthly PUBLISHER Linda Pliagas LEGAL COUNSEL  Boesch Law Group CONSULTANTS Steven Kendis, GRI Bruce Kellogg ADVERTISING  Jason Burke Kasey Barrett Patricia Rodriguez EDITORIAL STAFF Tim Houghten Stephanie Mojica COPY EDITOR Bruce Kellogg Stephanie Mojica PHOTOGRAPHER John DeCindis PUBLISHED BY Pliagas Enterprises VICE PRESIDENT Nikolaos K. Pliagas CONTRIBUTORS Kathy Kennebrook Bruce Kellogg Randy Hughes Edward Brown Dan Harkey Reggie Brooks Garrett Sutton Gary Massari Jeffery Watson Kathy Fettke Ted Thomas Ross Hamilton WEB MASTER Maria Landicho MARKETING  Holly Lynn Rosa Houghten EVENTS & EXPOS Shanelle Koellish  Michael Ringwald 805.693.1497 | Visit www.REIWEALTHMAG.com
  4. 4. 4
  5. 5. 5 TableofContents Marketing to Motivated Sellers in Rural Communities Dealing With “Balloon” Payments 14 25 Is the Secrecy of a Land Trust Lawful? 20 31 41 46 Should You Foreclose After a Charging Order? Underwriting a Loan Transaction where the Borrower is a Family Trust  Yield Compression – Why are rates in California for alternative real estate financing declining  in a rising interest rate market? Free Money..… No, Really! It’s True! A Rehab Repair Estimator52 61 Making Money And Understanding Tax Lien Certificates  58 68 73 Texas Cash Cow Arrest ­­ Beware of Real Estate Fraud "T" is for "Time" 07 It’s Time To Get Connected! Connected Investors Launches New Mobile  App For Real Estate Pros
  6. 6. 6
  7. 7. 7 By Ross Hamilton It’s Time To Get Connected! Connected Investors Launches New  Mobile App For Real Estate Pros
  8. 8. 8 H Who we are is very directly  related to the apps on our  phones today. The apps on  your home screen can sum  you up pretty well. A glance  at the screen of someone  next to you will tell you all  about that person, and will  probably pretty accurately  predict where they will be in  five years from now. Unfortunately, Ross reminds  us that there hasn’t really  been any real estate investor  apps worth anything, until  now. Some bold young  startup entrepreneurs have  tried to bring technology to  real estate, but despite their  coding sense, just haven’t  understood the industry.  Seasoned real estate pros  have been slow to invest in  developing apps, and are  now struggling to adapt and  catch up lost ground in  today’s hi­tech world. The newly released  Connected Investors mobile  app is available in the Apple  App Store and for Android  users in Google Play. Of course CI has had an app  for quite a while (you can be  in business without one  today). Though rather than  just being a basic directory  of resources designed for  use on a desktop, the new  app is a REAL app with  incredible functionality. In fact, Ross Hamilton says,  “the process of developing  the true mobile app hasn’t  just forced us to streamline  and improve the desktop  experience for users, it has  meant reengineering a lot of  how investors learn things,  discover and do business.  In a few years from now we  envision successful real  estate investors being those  who are all mobile, all the  time, and we are giving  them the tools to achieve it.”   Hot on the heels of launching  several other industry changing  tools and platforms for real  estate investors, the new  Connected Investors mobile  app does it again. Realty 411 caught up with  Connected Investors founder  Ross Hamilton to get the  exclusive inside scoop on  the new app, and the edge it  is giving new and  experienced real estate  pros… YouAreWhatYouApp They often say that your net  worth is the average of the  five people you spend the  most time with. That’s still  true, even though we may  spend a lot more time  together in the virtual world  than reality.  It’sTime ToGetConnected!
  9. 9. 9 What It Does This mobile app essentially  puts everything an investor  needs to do business right  in their palm, car and at the  control of their voice. Ross says, “Real estate  investors are people on the  go. They are in motion,  looking for properties,  speaking to others,  investigating neighborhoods,  travelling and living life.  They needed a tool that  empowered them to do  business at that speed,  seamlessly. We created it.” Connected Investors in Your Pocket The app puts all of the  Connected Investors tools  and resources in your  pocket. With it you’ll have  everything you need to find  it, figure it, fund it and flip it.  Location, Location, Location From the second you  download the app you’ll see  all the investors and deals  around you. Hundreds of  thousands of real estate  pros are connected by this  app. With it you’ll be able to  instantly see the flippers,  wholesalers, rehabbers,  landlords and lenders in  your area. You can reach out  and start doing deals on the  spot. Since 2005, Connected  Investors has been location  tagging the volumes of  content it has been  publishing on its platforms.  This information is all  already populated in the  app. So, you can tap into  historical data, location  based news and trends and  be hyper knowledgeable.  Wherever you are you can  get alerts to new deals being  posted based on your  criteria too. It Moves with You Being as mobile as we are,  the Connected Investors  team built in all the features  we need to move with us.  You can set up alerts for  multiple locations so that you  can for example watch deals  coming on live where you  live, and in the emerging  markets with better returns  where you are most focused  on investing.  This freedom and the  finances investors are  enjoying means we like to  travel a lot too, right? CI has  you covered. Ross explains  that as you travel to new  locations your app updates  so you can see local  investors, professionals and  deals too. So, if you are  spending the weekend in  Jacksonville, FL and find  yourself wondering what  local properties are going for,  and what deal opportunities  look like, all you need to do  is pull out your phone. You’ll  have contacts right there,  and new deals popping up to  choose from. All without  missing a beat back home  either. It’sTimeToGetConnected!
  10. 10. 10 Doing Deals in Real Time Ross says, “the  app is like being in a  local REIA, all the  time.” You found a deal?  Just take a photo and  upload it, and all the  property data is auto­ populated for you. Point, click,  and you’ve got your deal in front  of all the other investors. When you find a deal, the app is tied  into a network of private lenders, who are  all verified by Connected Investors. You  can start an immediate conversation and  figure out how to structure your deal best and  make an instant offer, all from right in front of the  property or from the beach. It’s Time To Get Connected!
  11. 11. 11 Building Your Network FAST > For New & Existing Members This app should prove to be a complete game changer for new  investors. The capital is out there, the deals are out there and  buyers are still hungry. The one thing that has held new investors  back from being able to jump in is connections and a network for  doing deals fast. The app gives it to you instantly. Existing  members who have found they have slacked on taking advantage  of all their potential connections no longer have to worry about the  extra step of checking an inbox and accepting friend requests.  You still have to be connected to DM someone on the system, but  you can now connect with a click on a notification on your phone.  Existing members can use the opportunity to catch up on the  hundreds of pending connections they have and super­size their  network in minutes. Successfully Bringing Real Estate Into A Mobile World If anyone can deliver a game changing mobile app for investors,  Ross and his team are certainly the horse to bet on in the race.  Connected Investors has a strong history of pioneering real  progress in real estate investing. It is a team never willing to rest on what they succeeded with last  quarter. They are always thinking about what’s next, and how they  can improve things and solve the next problem for real estate  investors.  Recently that has included the private lender network which is  handling around $3B per month in lending requests. There is the  robust news and honest blog feed that helps investors spot trends  and get inside tips for improving their game. Then there is the  Smart Forum, which enables investors and professionals to  connect online, ask questions and get real answers from their  experienced peers out in the field.  Pinpoint Profits, the tools  that has transformed the  industry with access to off  market inventory data and  seller contact info, has even  completely blown the  expectations the firm had for  it out of the water. As Ross  puts it, “it solves a huge  problem.” If you could possible want  anything else to fuel your  real estate investor journey,  Ross leaked the newest  addition to the platform ­ a  funding portal for everything  else you need to finance. It’sTime ToGetConnected!
  12. 12. 12 Aside from how fast you can  download the new Connected  Investors mobile app and connect  with the other 475,000 plus members  there, this new leaves only one  question we all want to know ­ how  can we invest in Connected Investors  and share in its success and almost  certain future rise to dominating the  REI space as the go to platform for  finding, financing and flipping deals? Ask the team and trial the latest tools  by finding them at their booth at the  IMN Conference 2018. Then get out there, travel, live for real,  do more deals and paid crazy well for  it at the same time. That includes access to cash for: • Down payments and your ‘skin in the game’ • Rehabbing and materials • Education costs • Marketing • Flip funding • Check it out at connectedinvestors.com/loans It’s Time To Get Connected!
  13. 13. 13
  14. 14. 14 Marketing to Motivated Sellers in Rural Communities BByy KKaatthhyy KKeennnneebbrrooookk ((TThhee  MMaarrkkeettiinngg  MMaaggiicc  LLaaddyy))
  15. 15. 15 S ince I am the type of investor  who purchases properties in  multiple counties and in  multiple states, I have had  lots of experience buying  homes and vacant land in  rural communities. In fact this  is a part of our business that  we find to be very profitable  for us . I will share with you  that buying properties this way is a science in  and of itself. There are many different  parameters and techniques you need to  implement to buy properties in rural areas, but it  can be a very profitable business for you. First of all, if you like to buy vacant land, it can be  a real challenge at times. For example, many  times the parcels you are looking to purchase will  not have a street address, making them more  difficult to locate on public records to do a  search. You will need plat maps and street maps  in order to locate these properties. One  advantage to buying in rural areas is that  generally speaking the folks at the court house,  the property appraiser's or assessors office and  the tax collectors office are usually easier to work  with and very knowledgeable about the local  area and property.  If you plan on buying vacant land, I would  suggest getting a plat map book which shows the  subdivisions and the properties in lot and block.  The easiest way I found to do this is to go to the  court house or property assessors’ office and ask  if they have a copy you can buy. If this is not  possible, find out if you can make a copy of the  one they have. Sometimes they will let you  borrow it, or copy it on the premises.  This is another main difference when working in  rural areas; the folks at the Court House and  Property Appraiser’s office are much more likely  to be very helpful to you. Having a Plat Map  Book available will make it a whole lot easier to  locate the properties you are trying to buy. If it is  possible, you may also want to purchase a  computer program that shows this type of  information so you have it at your fingertips.  There are programs like Real Quest or Win2data  available for this purpose. The other thing you will also need is a street map  of the community. Usually these street maps will  also show subdivision locations. This also makes  it easier to find the properties you are trying to  locate. You can use the plat and the street map  together to locate the specific properties you are  interested in making offers on. Marketing to Motivated Sellers in Rural Communities
  16. 16. 16 If you are looking to buy properties in rural  areas there are three main ways to find  motivated sellers. One of those is to work  with a local Realtor. Usually, they are much  easier to work with than those in larger  cities. They are usually willing to share  information for example on why a seller  needs to sell. If the first Realtor you talk to  won't help, find another. You do need to be  careful in one respect when working in rural  areas with Realtors. Many times the  Realtors themselves are investors, so you  need to make sure they won’t snipe deals  from you if you ask them for help with  comparables before you have a property  under contract. Also make sure the Realtor  you are working with has access to the MLS  because some of them do not. Sometimes  there are MLS listings in these rural areas  that can produce good deals for you as well.  Additionally, if you plan to list properties with  a Realtor, you want to make sure they get  listed on the MLS. The second way to find motivated sellers is  to simply use signage. Usually in a smaller  community, the sign ordinances are not  nearly as strict as they are in a larger city.  When you put signs up in the ground or on  poles, they are likely to stay there for long  periods of time, so using signage usually  works very well to find motivated sellers. The third way to find motivated sellers is to  do direct mail campaigns to non­homestead  exempt or absentee owners. The programs  I use to do this are called Real Quest and  FIS Data.  If you go to my web site at  www.marketingmagiclady.com, you will  find a lot more information on these  companies. These programs can provide  plat maps, sales information, property  information, comps, and more. I  personally use these programs to find  motivated sellers in the community I like to  buy in.  Another way I use to find all the motivated  sellers I need in rural areas is to send  direct mail to owners of vacant land whose  tax bill has not been paid. This is an easy  list to get and can be obtained from the  tax collectors office. Usually these are  folks who have inherited properties they  really don’t want or need and this list is an  extremely effective list source. There is absolutely a lot of money to be  made in rural communities and people sell  for a variety of reasons. I find the main  ones to be estate and probate and pre­ foreclosure. All of these situations create  wonderful opportunities for buying  properties well under their value. Just  remember that you will have to be a little  creative when you resell or lease these  properties since you are dealing in a very  small market area. Usually I will advertise  in the newspapers of bigger cities  surrounding the rural area or work with a  Realtor who can get these properties list  nationally. There are lots of people who  are looking for vacation properties in rural  areas.
  17. 17. 17 You will also need to set yourself up with a title company who understands your business, even if you  have to train them yourself. I know that the first couple of deals I purchased into land trusts I had to  explain to the title company. I even provided them with the deed that included all of the duties of the  trustee. Once you have them trained, they can be a real asset to your business, especially when it comes  to working with out of state sellers.  Buying properties in a rural area is a real learning experience, but I will tell you that if you take the time  and the energy to do it, there is a lot of money to be made, and there is almost no competition for these  properties at all. 
  18. 18. 18 Kathy Kennebrook Kathy Kennebrook is the ultimate success story. She spent over 20 years in the banking industry  before discovering the world of real estate. After attending some real estate seminars this 4 foot  11 mother of two got really excited and before you know it she’d bought and sold hundreds of  properties using none of her own money or credit. Kathy holds a degree in finance and has co­authored the books­ The Venus Approach to Real  Estate Investing, Walking With the Wise Real Estate Investor, and Walking With the Wise  Entrepreneur which also includes real estate experts Suze Orman, Robert Kiyosaki, and Dr. Wayne Dyer.  She is the nation’s leading expert at finding highly qualified, motivated sellers, buyers and lenders using many types of direct  mail marketing. She is known throughout the United States and Canada as the Marketing Magic Lady. She has put together a  simple step­by­step system that anyone can follow to duplicate her success. Kathy has been speaking throughout the country and across Canada for over 14 years and has shared the stage with Ron  LeGrand, Dr. Phil, Dan Kennedy, Mark Victor Hansen, Ted Thomas and Suze Orman to name a few.  Kathy is going to share with you how she generates a seven figure income by mailing a handful of letters throughout the year  to highly selected targets by knowing exactly what to send them, who to send them to and exactly how to deliver her message.  She will teach you the secrets of pre­screening and automating your marketing and follow up systems to put your entire Real  Estate business on auto­pilot.  Kathy Kennebrook Dagger LLC P.O. Box 14343 Bradenton Fl 34280 941­792­5390 941­795­6887 (fax) kpaddler@att.net For more information on finding motivated sellers in rural areas and the Real Quest and FIS Data  programs, along with all of the other tools you need to find motivated sellers, visit my  website at  www.marketingmagiclady.com  I am one of the top Trainers in the country with regard to marketing and  finding profitable real estate deals and I offer ongoing support to all of my students and customers. While  you are at the website be sure and sign up for my FREE Monthly Newsletter. Marketing to Motivated Sellers in Rural Communities
  19. 19. 19 411
  20. 20. 20 By Bruce Kellogg Dealing With “Balloon” Payments
  21. 21. 21 Dealing With “Balloon” Payments mortizing ” Versus “Balloon” Notes An “amortizing” note is one  where the principal amount is  paid off over the term of the  loan. A “balloon” note is one  where the payments are not  sufficient to retire the debt,  and an outstanding balance  is due at maturity. What Is The Problem? The problem arises when the  borrower does not have the  funds necessary to pay the  “balloon” amount when it  comes due. Oh, oh! So, here  are some ways to deal with  that! "A Refinance the Property The first recourse for an  owner who wants to keep the  property is to refinance either  the property itself, or another  property in the portfolio. This  is a good approach as long  as financing conditions are  favorable. If conditions are  not favorable, other  approaches will need to be  considered. Sell the Property If the owner does not care to  own the property any longer,  they can sell it and have the  sale pay off the loan. Or, they  can sell another property to  pay off the loan. If conditions  are not favorable for selling,  again, other approaches will  need to be considered. Renegotiate With the Lender This is not an ideal approach  because the borrower is  negotiating from an inferior  position. The lender “has the  upper hand” because they  can always foreclose. So, the  borrower should offer the  lender a monetary  “inducement” for an extension,  either a fee, an increase in  interest, or payment amount,  or both. But, it gets the job  done! (Unless the lender says,  “No”!) Protective Note Terms The best way for a borrower to  protect themselves from  becoming in an uncomfortable  position is to negotiate  protective terms in the note in  the first place. One might be  called a “rollover clause” or an  “extension”. Here, for  example, the borrower gets a  time extension, say two years,  for a 2% interest rate increase.  This must be written in the  note as one of its terms. Another approach is to convert  the note into an amortizing  one when the balloon payment  is due. Again, these terms  need to be negotiated when  the note is written and  included with the other terms.  In some cases, lenders do not  need a cash payoff and enjoy  receiving reliable note  payments from a proven  borrower.
  22. 22. 22 Bring In A Cash Partner If the above approaches aren’t working, the borrower can bring in a  cash partner. This basically involves selling a partial interest in the  property for cash to pay off the “balloon”. An escrow is recommended  with title insurance, and an attorney should draw up an agreement  between the parties, who might not be familiar with each­other. Return the Property to the Lender This is the least­desirable alternative in most  cases. It involves giving up. If it’s going to be done,  it needs to be done right, with an escrow, deed with  a “Deed­in­Lieu­of­Foreclosure” recitation, title insurance,  and transfer of any rents and deposits back to the lender.  The lender should cancel the note, and return the original  to the borrower. The lender should also record a “ Full Reconveyance” in the escrow to clear the title. File Bankruptcy This is an alternative, but a risky one. The  day a bankruptcy is filed, a 30­day  “Automatic Stay” of all collection actions is  established. After 30 days, the lender can file  a “Relief from Stay” request to foreclose on  the property. There is a hearing, and in the  case of homeowners the bankruptcy judge  will urge the parties to work something out. In  the case of investors, the “sympathy factor”  is usually low because investors are  considered to have resources and several  years to handle the “balloon”. The lender is  due the money, the judge is likely to rule.  (i.e., no relief!) Dealing With “Balloon” Payments
  23. 23. 23 Conclusion A “balloon” payment is one of those things that  isn’t a problem, until it becomes a problem. It is  best to deal with it up­front, in initial negotiations,  when the note is originated. During the term of the  note, keep working to pay it off. If the due date  comes and the payoff funds are not in­hand, find  expert help. You’re going to need it! Good luck! Bruce Kellogg has been a  Realtor® and investor for 36  years. He has transacted about  500 properties for clients, and  about 300 properties for himself  in 12 California counties. These include 1­4 units,  5+ apartments, offices, mixed­use buildings, land,  lots, mobile homes, cabins, and churches. He is  available for listing, selling, consulting, mentoring, and  partnering. Reach him at kellogbruce@yahoo.com,  or (408) 489­0131. Dealing With “Balloon” Payments
  24. 24. 24
  25. 25. 25 Is the Secrecy of a Land Trust Lawful? By Randy Hughes, aka, Mr. Land Trust™
  26. 26. 26 L and Trusts have  been used in  the United  States for over  100 years, primarily for  privacy of ownership. Many  people, for various reasons,  want to own real estate  without public knowledge.  Perhaps they are a  celebrity, politician  (President Obama owns his  house in the Chicago  suburbs in a land trust) or  an individual that just  doesn’t want the general  public to know their private  business. Such persons  might also fear the wrath of  disgruntled tenants, vendors  or building inspectors.  Further, if it were public  knowledge that the richest  man/woman in town owned  local rental property  perhaps rent increases and  maintenance requests  would be perceived  differently. Since title to property  ownership is public  information many real estate  owners and real estate  investors opt to take title to  their real estate investments  in land trusts. Land trusts  hold title in the name of a  Trustee and the trust itself.  The Beneficiaries of the  Land Trust are not  disclosed to the public and  are only named in the Trust  Agreement (a non­recorded  contract between the  Trustee and the  Beneficiary). The Beneficial  Owners can be individuals,  a corporation, a Limited  Liability Company or  another trust. Consequently,  the true beneficial holders  can be buried deep for  privacy and asset protection  reasons (with no document  on the public records  indicating true ownership  and control). The beneficial interest  holder of a land trust is  liable for what happens on  the property that is held in a  land trust. Therefore, most  real estate investors will  own the beneficial interest  via another entity (i.e. a  corporation or limited  liability company).  Unfortunately, some land  trust beneficiaries are  unscrupulous and attempt  to conceal ownership to  avoid conflict of interest  and/or building code  violations. Consider for  example, Chicago alderman,  Thomas Keane, who owned  an interest, through a land  trust, in a corporation that  obtained a lucrative parking  lot with city owned O’Hare  International Airport. The  alderman did not reveal his  ownership interest when he  voted to grant the contract  (see Land Trust  Secrecy—Perhaps a Secret  No More, 23 DePaul L. Rev.  509,511 n.10 (1973)). The technique in using a  land trust to hide ownership  has been raised to an art  form in Cook County, Illinois.  It is estimated that over 90%  of the property owned in  Cook County is held in a  land trust!
  27. 27. 27 So, why is it important to record title in an individual’s name or  the Trustee of a land trust? Everyone who owns property  places in the public records some kind of document recording  their interest. Failure to do so raises the risk that subsequent  purchasers or creditors of a previous owner may deprive the  present claimant of his title. But it is also true that the  recorded title need not disclose the personal name or identify  him/her in any way! Instead, a nominee, corporation, trustee  or other entity may be interposed as legal title holder. Its  relationship with the beneficial interest holder may be (as  mentioned previously) represented by a private unrecorded  document that is not disclosed to anyone without a court  order or discovery process instituted. Is it immoral to not reveal the true identity of the controlling  party of a piece of real estate? Some would say yes but, once  you own real estate in your own personal name and  experience some of the inherent legal risks you might be  more understanding of those who do not want to own title in  their individual name. Real estate ownership carries risk and  sometimes excessive oppressive risk. While it is true that real  estate ownership should carry with it some responsibilities  (i.e. to maintain, comply with building codes, meet minimum  housing standards, etc.), it should not be a target source for  contingency fee lawyers and other frivolous legal attacks. Furthermore, some real  estate investors are  concerned about Federal  and State government  intrusion in their lives (read:  Patriot Act). Since there is no  requirement to itemize  specific property ownership  details on your IRS 1040,   holding real estate in a Land  Trust keeps the investor’s  name out of all city, county,  state and federal databases. Since Land Trusts are not  registered at the State or  Federal level (unlike Limited  Liability Companies –LLC’s  and Corporations), they are  the last useful non­entity  entity available to owners of  real property (land, improved  property, commercial  buildings, residential  buildings, real estate options,  real estate contracts, etc.).  Yes, LLC’s and Corporations  offer more direct asset  protection benefits, but the  Land Trust provides more  privacy of ownership and  indirect asset protection  benefits. Therefore, it is best  to link Land Trusts, LLC’s  and Corporations together  for the best of both worlds.
  28. 28. 28 By structuring the Land Trust with an LLC or  Corporation as the beneficiary, the real estate  investor creates a unique structure with  symbiotic benefits. For example, changing  ownership of the beneficial interest (being held  by an LLC), would effectively change the  owner/control of the title holding Land Trust  without public notice or knowledge. Not only  would this be a deeply private transfer of  ownership and control but taxing authorities  would be left out of the loop resulting in  substantial tax savings! Some theorists contend that property should be  owned only in individual names so the “public  good” can be served by holding owners  accountable for what occurs on property (liability  for people and condition). At the Federal level  some even refer to two statutes of importance:  The Freedom of Information Act (1976) and the  Privacy Act of 1974 as reasons to compel  ownership in the name of individuals and not  trusts (or at least limit the privacy of Land Trust’s  through legislation).  In Arizona, for example, the fear of organized  crime prompted action by its legislature (see  New York Times, March 30th, 1976 at 20, col 4).  The AZ legislature enacted, as an amendment to  the recording statute, a provision requiring every  conveyance to or from a Trustee to include the  names and addresses of the beneficiary or  persons representing the beneficiary. However, it  is unclear under this law if the Trustee of another  Trust (i.e. a personal property trust), a  corporation, or a nominee can be listed as the  beneficiary and still comply with the law. In Illinois the land trust statutes seemed to have  evolved from legislative apprehension over slum  housing problems and corruption among public  officials (as with the previously stated Thomas  Keane case). A 1963 law enacted in Illinois  requires full disclosure of a Land Trust  beneficiary  “within 10  days of  receiving a  notice or  complaint of  violation of  any  ordinance relating to condition or operations  of real property affecting health or safety.”  The apparent intent was to force disclosure of the  “true owners” of buildings with housing code  violations. While there is a $100.00 per day  penalty for non­compliance of the law, no­ where  does it spell out specific procedures to compel  disclosure. Iowa’s primary concern when it comes to privacy  of ownership is the possibility of hiding ownership  of property by nonresident aliens. Under Iowa law  (see Property Rights of Aliens under Iowa and  Federal Law, 47 Iowa L. Rev. 105) a nonresident  alien may not own more than 640 acres located  outside the corporate limits of a town or city (see  Iowa Code Ann. 567.1). However, the prohibition  on nonresident alien ownership in Iowa speaks of  “acquiring title to or holding” real estate. It is  unclear whether indirect ownership (i.e. via a  Land Trust or nominee) is prohibited. It is also  interesting that the Iowa law mentions no penalty  for non­compliance!
  29. 29. 29 Because our American legal system has run  amuck and contingency fee lawyers abound, I do  not favor the free flow of information as it relates  to property ownership. Since there is no Federal  land trust law (only state­by­state), the likelihood  of legally compelling land trust beneficiaries to  disclose information voluntarily about the title or  condition of their property is unlikely in most  states, if at all. P.S. If you want more information on Land  Trusts, please text “reasons” to 206­203­2005 for  my FREE booklet with over 50 reasons to use a  Land Trust (title holding trust). You can also  attend my FREE Land Trust webinar by going to:  www.landtrustwebinar.com. Or, call me. I actually  answer my own phone! 866­696­7347.   Randy Hughes,  aka, Mr. Land Trust™ It  is  difficult  to  convey   all  of  the  benefits  of   using  a  Land  Trust  in  a   short  article  like  this.  I   have been  using  (and   writing  about)  Land  Trusts  for  the  last  40  years.   If  you  would  like  to  learn  more about  how  to   create  your  own  Land  Trusts,  for  FREE  training   go  to: www.landtrustwebinar .com/411  or  email   me  at:  randy@mrlandtrust.net  for  my  FREE   booklet, “50  Reasons  to  Use  a  Land  Trust”  or   contact  me  the  old  fashioned  way  by  calling   866­696­7347 (I actually answer my own phone!)   Randy Hughes, aka, Mr. Land  Trust™ What is interesting about some states attempt to control Land Trust information (and force disclosure)  are their statutes are event­based. The event that triggers disclosure is the transfer of title into or out of  the trust. Occurrences after conveyance into the trust, such as beneficiary changes or amendments to  the trust agreement, need not be disclosed. There is an inherent conflict between those who want to own property privately and the interests of the  general public (and some governmental agencies). While it is true that some nefarious characters will  attempt to use a land trust to avoid code requirements, tax re­assessments or the due­on­sale clause, a  vast majority will not. Most people who utilize a land trust do so with good intentions in mind. (i.e. estate  planning, privacy concerns, asset protection, etc.). Certainly public officials should not be allowed to use land trusts to defraud the public (and building  code violators should be held accountable), but in the typical residential real estate sales transaction  the buyer is protected via the seller disclosure laws, title companies and attorneys involved in the  transaction (regardless of whether a land trust is used or not). Further, the liability for the property held  inside a land trust flows through to the beneficiary. While an LLC or other entity can be the beneficiary  to a land trust, ultimate liability is not avoided by using a land trust.
  30. 30. 30
  31. 31. 31 Underwriting a Loan Transaction where the Borrower is a Family Trust By Dan Harkey
  32. 32. 32 A  property  owner may  choose to  hold title to a  property by creating a family  trust. The “JQSmith” Trust  dated February 31, 2020 will  become a separate entity  similar in nature to any other  entity, Corp, LLC, or  partnership, but with  different rules, regulations,  and standards of care.   “John Quincy Smith, as  trustee” will sign loan  documents on behalf of the  family trust. The body of law  that governs family trust is  the California Probate Code,  Division 9, Trust law (15000­ 19403), and Division 11,  Construction of Wills, Trust,  and other Instruments  (21101­21700). States in the  USA treat issues relating to  family trust somewhat  differently. Establishing a family trust  creates entity that is beneficial  for estate & tax planning  purposes, including distribution  of assets to designated  Heirs/persons/beneficiaries  upon death of the  trustor/trustee. The existence  of a trust was intended to  provide certain liability  protections, but I have  observed judges making the  decision that disregard their  existence. Many judges  interpret the law to achieve  their own ideological or  political objective(s), rather  than to apply the law as  written and intended by the  applicable legislature. There is no government  agency that requires  registration for the activation  of a family trust. However, a  notarized certification will be  required to obtain title  insurance for a real property  loan transaction.
  33. 33. 33 A family trust usually requires three parties: •Trustor(s)– The person(s) who creates the family living trust,  either revocable, or irrevocable. There may be one or more  trustor(s), such as husband and wife. There are many forms of  trusts, for example, a children’s remainder trust or a trust  representing some group. The intent of a trust is usually to  protect accumulating assets such as cash, real estate, stocks,  bonds, businesses, and other valuables, from excessive  taxation and perseveration of capital.  The purpose of a trust  may also include an attempt to protect assets from certain liens  or creditors during life or upon death of the trustor. Although  the trustor(s) conveys title into the trust, the trustor(s) will  usually reserve some or all the benefits of owning the property  placed in the trust during his/her/their life. The added purpose  is to preserve some of the benefits for future beneficiaries. •Trustee(s)­ The person who is authorized by the trust  document to perform certain acts and sign the loan  documentation for the trust. There may be one or more  trustee(s). For, example husband and wife becoming trustees.  This person(s) is/are considered the trust manager(s) with  rights and obligations that are stated in the trust document.  The trust document contains delegated rights, responsibilities  and establishes who possess authority to act. •Beneficiaries­ Are those whom the trustor designates to  receive some future benefits of the trust assets as defined in  the trust document. There may be one or more beneficiaries.  The benefits are usually based upon the investment  performance of the trust assets, and the distributions resulting  from the trust, now and sometime in the future. Beneficiaries  may be the children, relatives, or some designated  organization, such as a religious group, foundation, education  entity, or benevolent group, such as The American Cancer  Society, or The Make A Wish Foundation.
  34. 34. 34 A Trust Deed Document contains 3 Parties: A deed of trust is a security instrument that a  borrower will sign and record which will reflect a  lien on a subject property. Terminology in deed of  trust has similar words, but entirely different  meaning or definitions.  A totally different  conversation as a matter of understanding the  process is that there is a trustor, trustee, and  beneficiary in the language of a deed of trust.    Consider that a property owner who desired to  obtain a loan and encumber real property.   Consider that they take title as an individual(s),  not a family trust. We can use husband and wife,  as joint tenant with right of survivor­ship. •Trustor(s) – Is the person(s) or entity who  owns the property. The trustor is sometimes  referred to as the grantor. The  owner/trustor/grantor decides to borrow money  and use the property as collateral for a loan. An  encumbrance called a deed of trust will be  drawn, signed and recorded against the  property at the county recorder’s office. A deed  of trust is also referred to as a security  instrument. Public records will then reflect  notice of that lien. •Trustee (s) – A deed of trust requires a third­ party entity, generally a title company, to hold  what is referred to as a bare equitable title on  behalf of the  or investors beneficiaries, in the  loan transaction. The trustee is given three  powers; 1) to foreclose 2) to re­convey and 3) to  modify the trust deed per agreement. The  trustee cannot benefit from the ownership but is  hired only as a place holder in states that use  trust deeds as recordable security instrument.  The trustee is an intermediary that has a  fiduciary responsibility to the stated  beneficiaries. His/her job is to protect the  beneficiary’s rights, and in the event of default,  act in their best interest. Also, when a  borrower/trustor pays off the loan, the trustee will  re­convey, meaning remove the lien from public  records, and return full ownership back to the  borrower/trustor. Some states use a security instrument called a  mortgage, rather than a deed of trust.  A  mortgage document only requires 2 parties.  One  is the borrower/trustor, and the other is the  lender/beneficiary.  There is no trustee required. •Beneficiaries – Are the  investor/lenders/bankers who invest capital and  receive a recorded deed of trust or mortgage  document and promissory note signed by the  borrower/trustor to hold as collateral for the  consideration of the loan. Underwriting a Loan Transaction where the Borrower is a Family Trust
  35. 35. 35 One family trust who owns  the property may decide to  borrow money using their  property as collateral.   Another unrelated family trust  may decide to become an  investor/lender and use their  capital to lend out to the  property owner. The investor/ lender family  trust will become the  beneficiary of the deed of  trust. If the beneficiary of the  trust deed also demanded to  become the trustee under the  deed of trust, would the  person sign as an individual,  or would the person sign as  trustee on behalf of the family  trust? I would personally discourage  this because this may alter  the servicing relationship  between the parties. The  trustee of the deed of trust  and the trustee of the family  trust would have to sign the servicing agreement or an addendum  wherein trustee under the deed of trust will take no actions that will alter  the terms of the servicing agreement. The complexity here is not worth  the bother. In a court of law, either of the above parties will claim that they did not  understand the ramifications. The tight­rope action should only be  undertaken with the advice of their counsel and paid for by them. The only practical solution is to have the title company who issued the  policy of title insurance for the closed loan transaction to become the  trustee under the deed of trust. I chose to deviate of explaining the differences between the parties,  property owners, and the lenders in a different context, but the  underwriter must be aware of the separate­ness and the ramifications of  dealing with each. All the following conversation relates to the property owner as a family  trust. Loan Origination – Loan Application Process The application package sent to the borrower/trustor/trustee will contain  forms related to an individual or an entity depending upon whether the  loan is for consumer purpose, or for business purpose. In most cases  the individual(s) who create the trust is both the trustor and the trustee  of the family trust. Your underwriting is almost like a hybrid of the two.
  36. 36. 36 The question about consumer purpose vs  business purpose arises.  If the occupant is a  home owner who is the trustor and trustee,  consumer laws prevails. The above is a broad  statement.  Each circumstance is different.   Also, when a trustor creates a family trust and  conveys/transfers title of the property into the  trust, there is are California Revenue & Taxation  Code, Transfer Tax Exemptions, R&T 11911 to  11930 relates to documentary transfer fees.  The  code relating to transferring into or out of a trust  is 11930. The exemption to avoid property tax  reassessment for related parties is R&T Code  62(d), and 61(h). Consult your accountant or  attorney for advice of this issue. Do not rely on  this article for making your final decision. 1.   Business Entity Loan Application­in  circumstances where the property is non­owner,  and the loan is for business purpose. 2.   Personal loan application­in circumstances  where the property is occupied by the  trustor/trustee and the loan is for consumer  purpose. 3.   Business Credit Authorization for the Trust­In  most cases this requirement will be waived­ applies as (1) above. 4.   Personal Credit Authorization for the Trustee­ applies to (2) above. 5.   Bank Statements of the trust, or as an  alternative the trustor/trustee as an individual. 6.   Year to Date Profit & Loss of the trust, or as  an alternative the trustor/trustee as an individual. 7.   Current Balance Sheet­same as above. 8.   Disclosure regarding insurance requirement,  authorization for the insurance agent or  representative to communicate and provide the  lender with requested information regarding  coverage. 9.   8821 Tax Information Authorization. 10. 8821 tax information authorization, if required.  This form authorizes the IRS to disclose your  confidential tax information to the person that is  appointed, usually the lender representative. The  completion of the form may be voluntary be the  borrower but required by the lender. The  completed form with be sent to the IRS, who will  in turn send the tax return to the appointed party.  Certain lenders may have this  requirement. 11.  4506­T request for copy of  tax return. The purpose is to allow  the lender to retrieve past tax  transcripts. The document must  be signed and dated by the  taxpayer or managing member  that will give a third­party lender  permission to retrieve requested  data. Certain lenders may have  this requirement.
  37. 37. 37 UnderwritingaLoanTransactionwheretheBorrowerisaFamilyTrust Original Trust document and all related Amendments 1.   There are differing views on whether the complete trust should be obtained and read as part of the  loan approval decision, or whether the statutorily authorized Certificate of Trust (discussed below)  should be the sole source of information. My view is that the entire trust should be read to determine  who are the trustors, trustees and beneficiaries. This gives the lender the contact information for all  parties. If the trustor/trustee dies, then the lender can contact the beneficiaries, to continue. 2.   Does the trust give authority for one or more trustees to borrow, submit information on behalf of and  sign the related documents encumbering the subject property? The purpose in reading the trust  document, and especially the amendments, is that the trustor, trustee, and/or beneficiary might have  changed.  The powers may  have changed, and  successor trustees may have  replaced deceased trustees. 3.   Title Page, Trustee  Identification Page, Signature  Page, Powers Page, Any  Amendments Thereto. Some  Lenders will only request  these three pages. This is  suggested by some as  incomplete. 4.   Trust certification  (Probate Code section  18100.5) A trust certification may be prepared by the lender, the trustee or an independent source such  as a title company and can be recorded. It certifies who are the trustor, trustee, and beneficiaries.  It  establishes the authority to borrow and encumber, provide information and sign loan documents.  As  part of Probate Code section 18100.5, the certification provides protection for lenders who rely on the  information it contains.  However, a lender cannot rely on the trust certification if the lender has actual  knowledge that the matters set forth in the certification are incorrect.  Therefore, some lenders believe it  is best to not even get a copy of the trust itself.  However, the statute itself provides that simple  possession of the entire trust document itself without more is not enough to prove that the lender has  “actual knowledge”.
  38. 38. 38 5.   The certification itself can, but is not required to, include excerpts from the original trust documents,  any amendments thereto, and any other documents evidencing or pertaining to the succession of  successor trustees. Dispositive provisions of the trust need not be attached. 6.   A lender may ask for copies of excerpts from the original, any amendments, thereto, and any other  documents which designate, evidence, or pertain to the succession of the trustee or confer upon the  trustee the power to act in the pending transaction, or both. 7.   Some borrowers are secretive and become irritated about all the contents of their trusts. If a lender  requires a copy of a full trust rather than a trust certification there may be some offsetting liability with  the lenders gained knowledge of issues within the trust document. Lender parties may be liable for  damages, including attorney’s  fees, incurred because of the  refusal to accept the certification of  trust in lieu of the request for full  trust documents. The court may  determine that the lender acted in  bad faith in requesting the full trust  documents. 8.   Federal Tax Returns for the trust.
  39. 39. 39 Dan Harkey Dan Harkey is a business and private money financial consultant. I have been active in the real estate  and financial services industry since 1972. I have taught courses on private money lending and  underwriting of commercial/industrial properties at over 350 educational seminars. This and many  other articles I have written are available to read on my website Danharkey.com You may also reach me at my office (949) 521­7115 or by  e­mail at dan@danharkey.com you can also find me at  Dan J. Harkey Business and Private Money Finance Consultant Mobile: 949.533.8315 Office: 949.512.7115 dan@danharkey.com The article is for educational purposes only and is not intended as a solicitation 9.   Attorney authority and enforceability letter­some lenders may wave this requirement. An attorney  authority and enforceability letter is a letter addressed to the lender assuring the lender that the trustee  has the authority he/she claims and has the power to undertake the loan process and obtain the loan.  This letter can be obtained in addition to a Trust Certificate but is not necessary if the Trust Certificate is  properly obtained and the lender has no actual knowledge contrary to the facts stated in the Trust  Certificate. 10.  Some lenders may require that the Trustee as an individual, or another separate party, to sign a  personal guarantee when the family trust holds a single or limited amount of assets. 11.  The title insurance company will require the trust document, or portions as explained above to  document the authority of the trustee to act on behalf of the trust.
  40. 40. 40
  41. 41. 41 SShhoouulldd YYoouu FFoorreecclloossee AAfftteerr aa CChhaarrggiinngg OOrrddeerr?? By Garrett Sutton
  42. 42. 42 T he  charging  order is a  key to LLC  asset  protection. If you are sued  in a car wreck and the  victim wants to get at your  assets, the charging order  (n many states, including  Wyoming and Nevada) is  the victim’s only relief. It  provides for a lien on  distributions, meaning the  victim can only get what is  distributed to you from the  LLC. But in some states  (including California and  Utah), if not enough  money is forthcoming to  pay off the claim, the  victim can foreclose on  your LLC interest. To do  so, they go back to court  and argue that the  charging order is not  enough. They aren’t  satisfied with distributions.  They want the LLC  interest itself. IS IT A GOOD IDEA TO FORECLOSE ON AN LLC INTEREST? If a judgment creditor (the car wreck victim) successfully forecloses  upon the LLC membership interest of a judgment debtor, then the  judgment creditor acquires a permanent (as opposed to a temporary)  right to receive all distributions made by the LLC to the judgment  debtor, including any liquidating distributions when the LLC is  dissolved. In other words, prior to foreclosure, the judgment creditor  has only a temporary right to receive distributions until the judgment is  satisfied. After a foreclosure, however, the judgment creditor has a  permanent right to receive all distributions irrespective of whether the  judgment is satisfied. With a single member (one owner) LLC, this may be a suitable  outcome. You get it all. But in a multiple owner LLC, you should  definitely think twice about foreclosing. Consider that: 1.     There are cogent tax reasons why a judgment creditor should not  foreclose upon the membership interest of an LLC member. If a  judgment creditor only has a charging order against the membership  interest of an LLC member, then for tax purposes, the judgment    
  43. 43. 43 creditor is merely the holder of a lien, and does  not receive a K­1Form from the LLC. See,  Revenue Ruling 77­137 and IRS General  Counsel Memorandum 36960 (1977). On the  other hand, if the judgment creditor elects to  foreclose upon the membership interest of an  LLC member, the judgment creditor becomes a  transferee of a transferrable interest, and, as  such, is potentially liable for the distributive  share of the LLC member. Thus, as a  transferee of a transferrable interest, the  judgment creditor who forecloses upon the  membership interest of an LLC member runs  the risk that income from the LLC may be  passed through to the judgment creditor on a  Form K­1 from the LLC (on which taxes must  be paid), irrespective of whether the LLC  distributes any cash to the judgment creditor to  pay the taxes. 2.    A judgment creditor generally stands to  gain very little by foreclosing. The judgment  creditor already has a charging order against  the interest of the LLC member. If the LLC is  making distributions to the judgment creditor,  then the judgment creditor will have little  incentive to foreclose. On the other hand, if the  LLC is not making distributions to the judgment  creditor, then an auction of the interest of the  LLC member will not draw much interest, and  will incur attorney’s fees and costs. 3.    If the underlying purpose of obtaining the  charging order was to prevent the LLC member  from obtaining distributions, then there is little  need to foreclose upon the interest of the LLC  member, because the charging order will already  serve much the same purpose. Even in the minority of states where a judgment  creditor can ask the court to foreclose upon the  LLC membership interest of a judgment debtor  member of the LLC, the judgment creditor  should think twice before doing so, at least with  multiple member LLCs, because there is very  little to gain, and much to lose, by doing so.  Should You Foreclose After a Charging Order?
  44. 44. 44 Garrett Sutton  Garrett Sutton is an attorney, speaker  and best selling author. As part of  Robert Kiyosaki’s Rich Dad’s Advisor  group he has written six books which  have been translated into 11 languages.  Garrett focuses on corporate and asset  protection law and speaks to audiences  on the importance of asset protection.  His advice is pertinent, timely and  valuable. Garrett received his Juris Doctor Law  Degree in 1978 from Hastings College  of the Law, the University of California’s  law school in San Francisco. He  received a B.S. in Business  Administration from the University of  California, Berkeley, in 1975. He is  licensed to practice in Nevada and  California. Website:  http://www.corporatedirect.com/ Should You Foreclose After a Charging Order?
  45. 45. 45
  46. 46. 46 By Reggie Brooks Free Money..… No, Really! It’s True!
  47. 47. 47 ur Government makes hundreds of different programs available to distribute billions  of dollars to us in the form of grants, low interest loans, and subsidies. The money is  then appropriated by politicians who are smart enough to know that the best way to  keep their jobs is by funneling Government money into the communities they serve.  That’s where we can step up and reclaim our money.  It’s Our Money  Anyway I say reclaim because it’s our  money in the first place. The  Government takes the money  from us in the form of taxes,  then gives it back to us in the  form of grants, low interest  loans, and subsidies. Here’s  the kicker…The Government  only gives the money back to  the people who learn how to  get it. You have to learn how  to ask for it! If you can follow  instructions on an application,  the chances are pretty good  that you can get a grant for  something. Free Money For  Almost Anything Do you have an idea for a  business? Want to invent  something? Need help with  living expenses? Want to  change your career? Want to  buy or fix up real estate?  There is Government,  Corporate or Foundation  money that can help.  How about $30,000 to tag  Grizzly Bears. Not that  daring? How about $96,000  to study fish. Or $43,000 to  become a French Chef. Or  over $148,000 to rehab an  apartment building. Sound  too good to be true? Well,  it’s not. There are far greater  stories. Uncle Sam Can Be  Your Very  Generous Partner! You have to see the bigger  picture. To us real estate  investors, Uncle Sam is our  best friend and a great  financial supporter. If you’re  a beginning investor, Uncle  Sam’s going to help you by  guaranteeing that you get a  decent loan to buy your first  house or apartment building.  There are many first time  homebuyer programs that  were created for that purpose.  If you’re having trouble coming  up with enough money for a  down payment, he makes it  possible for you to buy with a  3% down payment (FHA), or a  0% down payment (VA). Then  he makes the IRS give us a lot  of tax breaks because we now  own property. He even helps  people in areas where people  have trouble paying their rent  under the Section 8 Subsidy  Program. Our partner, the  American Government  encourages us to keep  America strong by using these  programs. When you learn  how to use these programs,  the financial rewards can be  substantial. O Free Money….. No, Really! It’s True!?
  48. 48. 48 Let The Government Help You To  Make Money Of the many different types of financial  assistance available to us, I especially like the  Rental Rehab Loan Program. Here how it  worked for me. Several years ago, I purchased  a four unit building that had my friends  wondering if I had lost my mind. The units were  one bedroom, one bathroom each, and were  inhabited by four elderly ladies who had been  living there from 21 to 24 years. The problem  was that their rent had never been raised! The  total income from that building was around $460  per month! FOR THE ENTIRE BUILDING!! No,  I’m not crazy. I did my homework and I found a  Government program called the Rental Rehab  Loan Program. The program required that I  borrow at least $5000 to be used for upgrades in  the building. The benefit to me was that I  received the money at a very low interest rate,  and (much more importantly) the tenants would  qualify to go on the Section 8 Government  Subsidy Program! A Great Win­Win­Win Deal All four of my elderly tenants were existing on a  very meager social security income. They lived  in the fear that whoever buys the building will  want to raise the rent. They knew that the market  rent was around $625 per month, and they knew  that they could not afford it. They all thought that  they’d end up homeless on the streets. They had  no idea that these wonderful Government  programs existed. I borrowing as close to $5000  as I could (I wanted to maximize my cash flow),  and started the work on the property. When it was  all over, I ended up with a really nice building with  4 wonderful senior citizens as tenants. I increased  the income from the building from $460 per month  to around $2600 per month thanks to my partner,  Uncle Sam. Everyone Was A Winner Everyone won in this deal. The Government won  because they were able to get the money out into  the community where it could do some good. The  tenants won because they were able to stay in the  homes they’ve been in for over 20 years. They  actually ended up paying less toward their rent  because of the Section 8 Subsidy. I obviously won  because I was able to take a non­performing  piece of property and turn it into a success. Thank  you, Uncle Sam! Free Money….. No, Really! It’s True!?
  49. 49. 49 Do I Need To Have Good Credit? That depends on which of the many programs  you’re applying for. There are some programs that  are project based. In other words, if your project fits  a certain category, the project itself can qualify for  the money. It could be the real estate, the area, the  tenants, or the business that qualifies, not you  personally. If it’s a program that requires you to  personally qualify, then your credit can become a  factor. But understand this. There are programs that  are designed for people with bad credit. There are  even programs that require you to be turned down  by a bank before you can qualify for the money! So, How Do I Go About Getting  This Free Money? I’m going to  give you a  thumbnail  sketch of how  to go about  getting this  free Money.  My obvious limitation is that I don’t have a full day to  teach you in great detail. My hope is that what I  share with you in these pages begins your great  adventure in getting this money. As you begin your  wonderful journey, please understand that there is a  degree of work that is necessary. You may find that  many phone calls and follow up are required to nail  down that particular grant you’ve been pursuing.  Make the phone calls. Do your follow up work. You may find that the program is no longer in  existence. Don’t despair. There may be 2 or 3 other  programs under different names that have replaced  the cancelled program. So don’t quit. There are so  many different Government programs. Thousands of  ways to qualify under different application processes.  There are thousands of different corporation grant  funds, foundation grant programs and non­profit  organizational grant programs. If you can’t qualify for  1 program, there might be 5, 10, 25, or 50 other  programs that you can qualify for. Use The Resources That Are At  Your Fingertips The first thing to do will be to make contact with the  organizations that provide the money. One of the  best sources to find these organization is your public  library. Ask the librarian to help you locate Corporate  and Foundation Grant Sources. There are literally  thousands of corporations and foundations that give  away money every year. Why? Because our system  makes it very attractive for corporations who earn a  lot of money to give it away and write it off rather  than keep it and be taxed on it. And when you factor  in the great PR they get for giving money away, it’s a  pretty good win­win deal. Your Project Should Be Within The  Grant Giver’s Guidelines Once you’ve made your initial contact with a  potential funding source, ask them to send you all  the information they have on their grant criteria. It will  more than likely come to you in the form of  applications and guidelines. These guidelines will  usually lay out what it takes to get funding from  them. Your project must fit their funding criteria. If it  doesn’t, go and find another source for funding.
  50. 50. 50 Requesting Your Grant When you’re ready to request your grant you’ll  need to do so using two documents. One is a  Grant Proposal, and the other is the Letter of  Appeal. The difference between the two  documents is that the Letter of Appeal is a  summary of the Grant Proposal. If you’re  requesting a grant of $2,500 or less, you can  usually accomplish that by using the Letter of  Appeal only. If you’re looking for more, you’ll have  to use the Grant Proposal and the Letter of  Appeal.  When you find the right funding source for your  project, this is when you write your proposal and  your appeal letters. Submit your proposal to as  many funding sources as you can find. There are  not many restrictions on the number of grants that  Reggie Brooks Reggie Brooks, is an international speaker, author and educator, dedicated to  inspiring others to achieve personal success through real estate investment. He  is also the #1 Vacant, Abandoned & Distressed Property Specialist in North  America.  Having risen above a life of poverty, he has achieved what many people consider  to be impossible. He went from making $36,000 per year at the local telephone  company, to making over $40,000 per month in his real estate business. Today,  Reggie delivers his personal philosophies for success at major business venues  and expositions throughout the United States. Reggie attributes his success to  faith, dedicationto success, and to the invaluable coaches he has had along the way. you can receive. Why not get five grants instead of  one? Why not ten grants instead of five. Get the  picture? Remember, You Are Entitled To This Money! As I mentioned before, these are your tax dollars at  work. Do not feel guilty! It’s your money in the first  place! Uncle Sam is a very generous partner who  wants to keep America strong. He does this by making  funds available to be used for specific purposes.  Some of those “purposes” that Uncle Sam allocates  billions of dollars for are in the area of real estate,  small businesses, and education. I challenge you to  learn about the programs that are available for you  and take advantage of them. They are there for you  to use, but only if you’re willing to learn how to use  them. Have a grand – Grant Adventure!
  51. 51. 51
  52. 52. 52 AA RReehhaabb RReeppaaiirr EEssttiimmaattoorr By Gary Massari and Bruce Kellogg
  53. 53. 53 I ntroduction To Real Estate Matters This is an initial article in a new  series called, “Gary’s Real  Estate Matters” from Gary  Massari, CEO of REI Fortunes  and Bruce Kellogg, Real Estate  Consultant.  In this article you  will learn the importance of  estimating repair and renovation  improvements and how you can  benefit financially!  Use With Contractors When working with contractors,  you can save money several  ways; first, buy your own  materials and only hire the  contractor for labor. This will  save you 20% on materials that  contractors mark up.  Secondly,  if you are a veteran, Home Depot will give you a 10% discount. If  not, then find a friend who is a veteran to make your material  purchases for you.  We are going to show you a template we use so you can see how  it works, especially with contractors and sub­contractors for each  area of rehab. It is important for the bidding to be uniform so that  careful comparisons among bids can be made. If a bidder departs  from the estimator, there must be discussion to reconcile any  differences. Otherwise, you are comparing apples and oranges,  as the saying goes. Building Your Own Estimator There are a lot of cost estimators you can get for free by  searching Google, but designing your own to meet your specific  needs is far better and more accurate.  When designing your estimator using an Excel spreadsheet, there  are four summary parts you want to include to the estimator: 1. Exterior 2. Interior 3. Mechanics 4. Other 
  54. 54. 54 Exterior will look something like this... Notice that the UNIT SF works together with the COST (unit price) to calculate the total cost, as in this  case for a new roof.  You can easily contact a roofing contractor in your area to get a square foot cost to  replace a roof.    Here are the categories for the Exterior: 1. Roof 2. Gutters  3. Finish 4. Masonry 5. Painting 6. Windows 7. Garage 8. Landscaping 9. Concrete/Asphalt 10. Decks 11. Fence 12. Pool 13. Septic Here are the categories for the Interior: 1. Painting 2. Hardwood 3. Carpet/Vinyl 4. Kitchen cabinets,              flooring, counter tops,              electrical & plumbing 5. Appliances 6. Bathroom  7. Framing 8. Insulation 9. Walls 10. Doors & Trim 11. Basement 12. Foundation Mechanical 1. HVAC 2. Plumbing 3. Electrical Other • Demo & Dumpsters • Termites/Mold • Permits AA RReehhaabb RReeppaaiirr EEssttiimmaattoorr
  55. 55. 55 Concluding Remarks 1) The unit cost in our example is based on  the San Francisco Bay area. They will need to  be revised for areas that have substantially  different cost structures. Input from local  contractors submitting bids should make this  possible. 2) In many markets around the country, sale  prices are now declining. Therefore, it is critically  important that rehab costs be estimated  accurately, and an extra margin be added for  safety. 3) Put a Yes/No column, and that way you  can walk through a home in minutes and mark Y  or N based on your observations.  When you  leave you can then calculate the cost.  4) Make sure you add a 10% to 20%  contingency to the total project to cover  unknowns.  Some hard money lenders will only  allow 5% overall contingency, so in that case pad  your line items to include a sufficient contingency.  5) When doing major renovations, it is wise  to get SKU numbers for your kitchens, bathrooms  and mechanical items.  6) The best use of a detailed cost estimate is  to assure that you have covered your bases to  have a profitable project, and to convince your  investor as a wholesaler of your accuracy and  credibility.   7) Your cost estimator will also come in  handy when you negotiate your final offer on a  discounted property to assure profitability.  Let Gary and Bruce know if this article helped  you, and write us to request other topics.  You can  always reach either of us by calling us or emailing  us…  Gary Massari, CEO REI Fortunes,  https://reifortunes.com 925­451­1619 gary@reifortunes.com  Bruce Kellogg, Real Estate Consultant,  brucekellogg10@gmail.com (408) 489­0131
  56. 56. 56 Gary Massari  Leading REI Coach & Trainer Gary Massari is best described  as a man with a long and  successful past!  He is a top real  estate investor and trainer who  ran a successful peak­performance  school and trained over 3000  realtors, investors and loan  officers to become top income  earners. He was also the  managing partner of the largest  mortgage brokerage company in  northern California. Then there  were his years as a co­host on  the very popular radio show in  the San Francisco Bay area  where he taught financial literacy  to over 25,000 weekly listeners.  Gary helps to build his students,  followers, and team members  their own unique master plan to  achieve their REI Wealth. He’s also a best­selling Amazon  Author in four different  categories, with more than 300  published works and the founder  of Make Money Now Real Estate  Investors. If there’s anybody in  the know, it’s Gary. In fact,  through Gary’s mentoring  programs, he has had students  become millionaires and build  their own fortune 5000  companies. But what makes Gary tick?  Gary  believes that a person’s success  requires a few things:  Hands on  mentorship, community,  education & local support.  He  has built an entire REI club and  network around those concepts.   For Gary it’s about giving the full  experience to the student so they  can actually get out there and  succeed.  One of his single­most  sought after programs is the  “Ultimate Master Plan for Real  Estate Investors”, which contains  many parts that help one become  a master of their own life and  their own investments.  His goal  for you is to retire debt free,  mortgage free and wealthy. Gary breaks your master plan  down into these critical areas: ●  A Personal Budget  ●  Debt Retirement Including      Mortgage Debt ●  5­Year Income Plan ●  A Real Estate Purchasing        Schedule for properties and      notes ●  A Net Worth Balance Sheet     to measure their wealth as     they grow it.  One key service that Gary offers  is his national REI Club where he  provides to his membership all  the key components of success  that are so important to him:  Hands on mentorship,  community, education & local  support.  And his education is  always exciting, thorough and  Bruce Kellogg Bruce Kellogg has been a  Realtor® and investor for 36  years. He has transacted  about 500 properties for  clients, and about 300  properties for himself in 12  California counties. These  include 1­4 units, 5+  apartments, offices, mixed­ use buildings, land, lots,  mobile homes, cabins, and  churches. He is available for  listing, selling, consulting,  mentoring, and partnering.  Reach him at  brucekellogg10@gmail.com, or  (408) 489­0131. A Rehab Repair Estimator top notch!  Just look at some of  these workshops: ●  How to find hidden deals and     beat your competition to the     Bank,  ●  How to build their net worth and     a create a debt free mortgage     free retirement.
  57. 57. 57
  58. 58. 58 “T” Is for “Time” By Jeffery Watson
  59. 59. 59 directed retirement funds earning approximately a 15% rate  of return for the next dozen years.  The amount of money he  put to work in that transaction was sizeable, nearly a 6­figure  sum.  That client understood the importance of getting time  to work in conjunction with the enhanced rate of return to  generate the type of wealth building he was seeking.  Time has been written about in many different ways in  literature, in both negative and positive contexts.  When it  comes to investing, I want you to think about how to make  time an ally, something that works for you, by using it to  put money to work in good investments earning an  enhanced rate of interest (EROI), and then letting those  investments move forward with earning you more capital to  deploy into new deals.  You may want to stagger the dates  of maturity of your various investments so you always  have most of your money out working. T ime can be the  investor’s  greatest ally or  the  procrastinator’s worst  enemy.  Across America,  thousands of baby  boomers are waking up  and realizing they have  not used time to their  advantage in building  wealth and saving for  retirement.  In my Roth  Theorem, the Enhanced  Rate of Interest (EROI) over  a long period of Time (T) is  a tool that works to build  wealth for you. I often speak to investors  who have what I refer to as  “one­hit wonders.”  They  have been able to put some  money to work for a time  making a 15­18% rate of  return on it, but the length of  time the money was out  working was measured in  months rather than in years.   Compare that to another  client of mine who very  deliberately and  calculatingly worked on an  investment to have his self­
  60. 60. 60 One of the best time  management techniques  I’ve seen is from an  investor who has a  “waiting list” of good  opportunities and  investments.  As his  money comes back from  his deals, he puts it back  to work relatively quickly  in deals that are working  for 18­24 months at a  time.  This allows that  investor to  consistently work his  money while keeping it  diversified and actively  working. Think about how you can  make time an ally in your  overall investing  strategies.  If you feel  you are short of time and  retirement is rapidly  approaching, or you may  need to work beyond  age 65 or 67 to  accumulate more wealth  to be able to retire,  please remember not to  sacrifice the quality of  your investments in an  attempt to get an  unusually high rate of  return. Jeffery S. Watson Attorney As a frequent and popular guest speaker Jeff Watson  has become a recognized thought leader and innovator  in the field of real estate investing, asset protection,  wealth building and self directed retirement account transactions.  Jeff has been a full­time attorney with an active trial/hearing practice for  more than 22 years. During his career he has tried over 20 civil jury  trials and thousands of contested hearings.   As a contingent fee attorney Jeff has a unique perspective in the field of  asset protection, investing and entity structuring. Jeff has been a real estate investor since 1993.   In 2011 Noteworthy Publications honored Jeff with the Jon Richards  educator of the year award. From 2010 to present Jeff has led the Distressed Property Coalition; a  Washington DC lobbying effort in bringing about several changes in  government regulation of distressed property purchases and re­sales.  The new Standard National Short Sale Policy instituted by FHFA,  effective Nov. 1st 2012 is due in part to the DPC and Jeff’s efforts.   This  means that Jeff and the DPC just changed the rules; for the better, on  how investors and others buy and sell real estate. He is co­founder of the internationally known real estate investing software  powerhouse Realeflow LLC featured in 2011 INC 500 with an astonishing  growth rate of 823% in one (1) year.   Among his other clients are two  (2) real estate investment related 2012 INC 500 companies. He is the Author or Co­Author of 5 popular books on real estate investing.   Jeff, his wife Lorri and their five children reside in Conneaut.
  61. 61. 61 Texas Cash Cow Arrest -- Beware of Real Estate Fraud By Kathy Fettke
  62. 62. 62 T he arrest of a Texas developer, who’s  well­known in the real estate industry,  is a big reminder to thoroughly vet the  people and deals you are working with.  Phillip Carter of Frisco is accused of taking  $17.5 million dollars from investors for  development projects in North Texas but  authorities say he used much of that money for  his own personal needs. His wife, Shelley, and  alleged accomplice, Richard Tilford, also face  charges. The Texas State Securities Board lists almost a  hundred victims, many of whom are reportedly  elderly and probably trying to boost their  retirement portfolio. Now they face financial  loss, and are likely wondering where they went  wrong.  Who is Phillip Carter? Carter is the owner of Texas Cash Cow  Investments, Inc., although the website for that  company no longer exists. He’s also the owner of  North 40 Developments, LLC, which does have a  website. It doesn’t mention Carter’s name  anywhere, however, but it is located in Frisco. According to Texas authorities, Carter and Tilford  told investors their money would be used for the  development of commercial and residential  properties. The indictment says Carter used at  least some of those funds for unrelated purposes,  including personal expenses and the payment of  an IRS tax lien. It also says that Carter lied about his personal  background ­­ that he falsely claimed to have a  chemical engineering degree from the University  of Virginia and had worked as a project manager  for Texas Instruments. It also says he made up  the story about working and traveling with “Rich  Dad, Poor Dad” author Robert Kiyosaki. Trouble Begin in Early 2016 The indictment lists the names of all the people  who invested with Carter in early 2016. Some  contributed as little as $12,000 while others gave  Carter as much as $700,000. It says that Carter  held the money as a fiduciary for the purpose of  funding investment opportunities that would result  in a profit for investors. Instead, Carter is accused  of using the money for personal reasons that have  now put those funds at “substantial risk.”  
  63. 63. 63 Carter was apparently attempting to move forward  with the projects but came up short on funds.  Authorities say a $6 million check for labor and  materials bounced in December of 2016. He  reportedly borrowed $32 million from a Seattle­based  private equity firm more recently to pay for  construction costs on two properties. But, as one  news story points out, the lender holds the first lien,  which means that investors will only get paid if there’s  any money left over.  His wife is accused of money laundering and the misuse of investor funds. Investigators say his alleged  accomplice, Tilford, raised $6 million from investors, who are listed in his indictment. They say the funds  raised by Carter and Tillman were mostly in the form of promissory notes. Red Flags for Real Wealth Network Investing in real estate is one  of the most stable ways to  build wealth, but it can also  be one of the fastest ways to  lose money if you have the  wrong property, and worse,  the wrong team.  Unfortunately, these Texas  investors are finding out the  hard way, what they should  have done differently. If you were a Real Wealth  Network member during the  Great Recession, then you  probably heard of Texas  Cash Cow and Phil Carter.  Back then, he was one of  the largest turnkey operators  in the country. He would buy  large tapes of REO property  from banks at highly  discounted prices, renovate  to like new condition, and  offer on­going property  management. Many of Real Wealth  Network members  purchased property from  Texas Cash Cow, and  initially, we received rave  reviews. But then something  changed and we started to  get complaints about  property management. At  that time Phil came to us  and said he was no longer  focusing on single family rentals  but instead was creating a  new model. I don’t remember  the details but it had  something to do with buying or  building apartments or condos  and selling the individual units  to investors. I told him that was  something we would not  endorse, and that was the last  I heard from him. It just didn’t make sense that a  bunch of investors who don’t  know each other could  successfully own their own  units in an apartment or condo  complex ­­ plus, I didn’t think  any legitimate bank would  finance it.
  64. 64. 64 There are many lessons here that I would like to share to make sure investors don’t make similar mistakes. 1.  If something doesn’t make sense, don’t do it. Just because you don’t understand it doesn’t mean you're       dumb. It might mean the deal just doesn’t make sense! 2.  If someone is trying to do something new, something they’ve never done before ­­ don’t let them use your      money to figure it out.  3.  When you lend money to a developer, make sure your funds are recorded in first lien position. Do      not sign a promissory note that is not tied to property. 4.  When someone is raising money from investors, they must file with the S.E.C. even if it’s for a promissory      note. I recently saw an email go out from another turnkey company in Texas saying that they were now      doing syndications. I called them to find out more, and they told me they had a new opportunity, where      investors could earn a flat return by investing as a private lender on their commercial property in Houston.      I asked if they had filed with the S.E.C. They said they had not because it was a note and therefore they      didn’t have to. I told them that was illegal. Apparently they didn’t trust my opinion as I saw another email      go out with the same message.  
  65. 65. 65 5.  When you buy rental property, you can get inspections and appraisals to verify that what you are buying       is indeed what you thought you were getting. It’s pretty straight forward. When a turnkey company starts      doing something different than normal real estate, question it. Just because someone is an expert at one      thing does not make them an expert at another. I heard that some investors bought property from a      turnkey company in Chicago and closed on the property before the repairs were done, and the seller      gave them a promissory note. That note was never paid when the company folded. Now why would      anyone do that? Why would you close on a property before the work is done? Never pay any contractor      before the work is done! 6.  Finally, if you do invest in a syndication, make sure the Use of Funds section is spelled out clearly.  Links: https://www.ssb.texas.gov/news­publications/north­texas­developer­indicted­alleged­17­million­real­estate­fraud https://www.ssb.texas.gov/documents­carters­tilford https://smcorridornews.com/texas­developer­indicted­for­alleged­17­million­real­estate­fraud­from­elderly/ https://www.yelp.com/biz/texas­cash­cow­investments­frisco http://www.northfortydevelopment.com/about/   Kathy Fettke  Kathy Fettke is Co­CEO of Real Wealth Network and best selling author of Retire  Rich with Rentals. She is an active real estate investor, licensed real estate agent,  and former mortgage broker, specializing in helping people build multi­million dollar  real estate portfolios that generate passive monthly cash flow for life. With a passion for researching real estate market cycles, Kathy is a frequent guest  expert on CNN, CNBC, Fox, Bloomberg, NPR, CBS MarketWatch and the Wall  Street Journal. She was also named among the “Top 100 Most Intriguing  Entrepreneurs” by Goldman Sachs two years in a row. Kathy hosts two podcasts, The Real Wealth Show and Real Estate News for Investors — both top ten  podcasts on iTunes with listeners in 27 different countries. Her company, Real Wealth Network, offers free  resources and cutting edge education for beginning and experienced real estate investors. Kathy is  passionate about teaching others how to create “real wealth,” which she defines as having both the time and  the money to live life on your terms.  
  66. 66. 66
  67. 67. 67
  68. 68. 68 MMaakkiinngg MMoonneeyy BByy TTeedd TThhoommaass aanndd UUnnddeerrssttaannddiinngg TTaaxx LLiieenn CCeerrttiiffiiccaatteess
  69. 69. 69 T he simplest way to understand tax  lien certificates is to realize all real  estate is taxed by the county and  sometimes the county and  municipality. Property taxes are  collected to provide many different benefits to  citizens of the county, for example property taxes  pay for schools, they pay the sheriff’s department,  they pay for firefighters, of course the roads have  maintenance, they also pay to help the hospitals  and libraries, these are just a few.  Every property owner is assessed property tax one  or more times a year. In many states if the property  owner does not pay the property taxes the county  or municipality will issue a tax lien certificate.  Anyone can purchase a tax lien certificate, they  could be valued at only $50 or they could be  $5,000. The county will auction the certificates.  The reward for purchasing a tax certificate is the  counties pay a high rate of interest on those  certificates.  The rates could be as high as 16%,18%, 24%, all  the way up to 36%. When the property owner  finally pays the property taxes, they will recover the  certificate, in other words they will pay you  whatever you paid for the certificate plus the  outrageously high interest rate. So, to summarize this process, you the investor,  will invest directl y with the county and you will  receive a check back from the county when the  property owner pays the taxes. The check will be  the full amount of your investment plus the high  interest rate. 

×