Hoivatilat analyytikon silmin. Inderesin Jesse Kinnunen analysoi Hoivatilojen toimintaa.

1. Hoivatilat analyytikon
silmin
Nordnet aamiaistilaisuus 23.5.2017
Jesse Kinnunen

2. Suomen Hoivatilat lyhyesti
Suomen Hoivatilat on päivä- ja hoivakotikiinteistöjen sekä palvelukortteleiden tuottamiseen,
omistamisen ja vuokraamiseen keskittynyt yhtiö.
2
2008
PERUSTAMISVUOSI
2016
LISTAUTUMINEN
PÖRSSIIN
100 %
KIINTEISTÖJEN
VUOKRAUSASTE
Martelan EBIT on
palannut kasvu-
uralle
10 14
42
90
155
246
370
481
2012 2013 2014 2015 2016 2017e 2018e 2019e
Kasvua
osakeanneilla.
Yhtiö kerää
pääomaa 9,3
MEUR vuonna
2014 ja 7,1
MEUR vuonna
2015.
Listautuminen
pörssiin ja
osakeanteja.
Listautuminen
First Northiin
2016 ja päälistalle
2017. Portfolion
arvo 155 MEUR
vuoden 2016
lopussa.
Kasvu
jatkuu.Tavoite:
2019 Suomen
johtava
vuokrahoiva- ja
vuokrapäiväkoti-
tilojen omistaja.
Toiminnan
ylösajoa.
Kiinteistöport-
folion arvo 10
MEUR vuoden
2012 lopussa ja
14 MEUR
vuoden 2013
lopussa.
14,1
VUOKRASOPIMUSTEN
K.A. PITUUS VUOSINA
Pohjoismaisten ainoa
HOIVAKIINTEISTÖIHIN KESKITTYNYT LISTAYHTIÖ
155 MEUR (+72 % vs. 2015)
KIINTEISTÖPORTFOLION ARVO 2016
6,9 % NETTOTUOTTO
NETTOVUOKRATUOTTO-% 2016

3. 3Lähde: Inderes, OMXH
3
4
5
6
7
8
9
Osakekurssi(euroa)
Lisää Osta Vähennä
Lisää
Osta
Lisää
Suositushistoria
Lisää
Vähennä
Lisää
8,50€

4. Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto-%,
2016 Erityispiirteet
4
Hoivakiinteistöt kiinteistösijoituksena
+ Pitkät vuokrasopimukset, tyypillisesti 10-15
vuotta (toimistoissa yleensä 3-5v)
+ Vuokrausaste tyypillisesti 100 % (toimistoissa
usein 85-95 %)
+ Vuokralaisriski matala, koska vuokralaisina
usein kunnat ja julkinen sektori, sekä ns.
Hoivaoperaattorit
+ Tyypillisesti kaupallisia kiinteistöjä vähemmän
suhdanneherkkä
+ Usein luvanvaraisia kiinteistöjä, vähentää
osaltaan tarjontaa
+ Tällä hetkellä kilpailukykyiset tuotot
– Usein rajattu käyttötarkoitus
– Liittyy paljon lainsäädäntöä ja rajoituksia,
poliittinen riskiLähde: KTI
4.0 %
4.8 %
6.0 %
8.0 %
9.8 %

5. 5
Markkinan kasvuajurit
Julkisen sektorin
velkaantuminen
• Kunnat hakevat aktiivisesti yksityisiä sijoittajia ja tulevat
mielellään itse vuokratiloihin, jotka eivät kasvata kuntien
velkataakkaa
Väestön keskittyminen
• Vahva kysyntä ja tarve sadoille uusille päiväkodeille ja myös
hoivakodeille
SOTE-uudistus ja
palvelusetelin
yleistyminen
• Valinnanvapaus tulee lisääntymään erityisesti päivähoidossa, missä
yksityisen sektorin osuus on vasta noin 13 % (tehostettu
palveluasuminen noin 50 %)
Väestön ikääntyminen • Tarvitaan 30 000-40 000 uutta hoivakotipaikkaa, mikä
tarkoittaa 3-4 miljardin euron investointeja

6. 6
Toimintamalli ja kilpailuedut
Toimialalla on yleisesti vaikea saavuttaa kestäviä kilpailuetuja. Arviomme mukaan
Hoivatiloilla on joitain operatiivisen toimintaan liittyviä kilpailuetuja:
• Kokonaisvaltaisuus ja helppous asiakkaalle
• Nopeus ja tehokkuus
• Skaalautuvuus
• Hioitunut konsepti
• Sitoutettu henkilöstö
Vanhus/Lapsi/
Vammainen
Kunta
Päiväkoti/Hoiva-
operaattori(yritys
tai kunta)
Rakennusliike Rakennuttajayhtiö Kiinteistörahasto
Sijoittajat Pankit
Asiakas valitseeitse(palveluseteli-malli) tai kuntapäättää,
mistäostetaan(perinteinenmalli).
Hoivatilat vastaamonen”perinteisen”toimijanroolistaverkostonsajakonseptiosaamisensaavulla. Ei tuota
itse hoivaaeikäole rakennusyhtiö, muttatuoosaavat operaattorit jakilpailuttaarakennusliikkeet hankkeisiin.
Taustallatilojentarve lakisääteisillepalveluille

7. Ennusteet

8. 10 14
42
90
155
246
370
481
2012 2013 2014 2015 2016 2017e 2018e 2019e
8
Hoivatilojen kasvu jatkuu vahvana lähivuodet
Hoivatilojen kiinteistöportfolion käypä arvo (MEUR)
Lähde: Hoivatilat, ennusteet Inderes
• Kiinteistöportfolion käypä arvo oli Q1’17 n. 173 MEUR (+78 %)
• Hankekanta 21.3.2017 oli 77,3 MEUR (hankinta-arvo)
• Maaliskuun jälkeen sovittu 23 MEUR:n hankkeista
• Inderesin ennuste: 160 MEUR:n edestä hankkeita 2017-2018
• Kasvuun liittyvä riski pieni (tilat vuokrattu 100 %)

9. 7.6 %
7.1 %
6.9 %
6.5 %
6.1 %
4.5 %
4.20%
4.0 %
9
Tuottovaatimukset ovat laskussa
Lähde: Inderes, Catella, KTI, Savills
”Verrokit”
Suomen Hoivatilat

10. 10
NAV per osake kasvaa voimakkaasti
Lähde: Inderes
NAV kasvaa 40 % 5,6
euroon per osake vuoteen
2018 mennessä
kehityshankkeiden avulla
NAV nousee arviomme
mukaan tästä noin 21 %,
mikäli kiinteistöjen
tuottovaatimus laskisi 6,1
%:n tasolle (2016: 6,9 %)
Spekulatiivinen
tuottoMatalan riskin tuotto

11. Arvostus

12. 12
Arvostustaso
42%
75% 76% 79%
93%
175%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
Orava Sponda Technopolis Citycon Investors
House
Hoivatilat
P/NAV*
*22.5.2017 tilanne, Q1’17 NAVPS
Lähde: Inderes

13. 13
Arvostustaso vs. tuotto
8.0 %
7.0 %
7.7 %
1.6 %
18.6 %
24.5 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Sponda Citycon Technopolis Orava Investors
House
Hoivatilat
ROE-%, 2016
42%
75% 76% 79%
93%
175%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
Orava Sponda Technopolis Citycon Investors
House
Hoivatilat
P/NAV*
*22.5.2017 tilanne, Q1’17 NAVPS
Lähde: Inderes

14. 14
Inderesin näkemys Hoivatilojen osakkeen arvosta
• Osakekohtainen NAV noin 6,8 euroa vuonna 2018
• Tämä jälkeen oman pääoman tuotto vakiintuu 11 prosenttiin (2016: 24,5 %)
• Tällä ennustamallamme tuottotasolla sekä arvioimallamme tuottovaatimuksella
osakkeelle voidaan mielestämme perustella 25 %:n preemio NAV:iin (8,50 euroa
tavoitehinta)
Tuotto omalle pääomalle
9 % 10 % 11% 12 % 13 %
10 % 8,2 % 9,1% 10,0 % 10,9 % 11,8 %
15 % 7,8 % 8,7 % 9,6 % 10,4 % 11,3 %
20 % 7,5 % 8,3 % 9,2 % 10,0 % 10,8 %
25 % 7,2 % 8,0 % 8,8 % 9,6 % 10,4 %
30 % 6,9 % 7,7 % 8,5 % 9,2 % 10,0 %
35 % 6,7 % 7,4 % 8,1% 8,9 % 9,6 %
Osakkeenpreemio

15. 15
Verrokkiryhmän arvostus tukee näkemystämme
Lähde: Inderes, Bloomberg
Verrokki NAV* Osinko Osake MCAP** Preemio Osinkotuotto
Aedifica SA 47,17 2,25 72,7 1299 54,1% 3,1%
Care Property Invest 16,86 0,63 20,4 301 21,0 % 3,1%
Cofinimmo S.A. 108,9 5,5 105,7 2281 -2,9 % 5,2 %
Gecina SA 136,65 5,2 121,1 8656 -11,4 % 4,3 %
Primary Health Properties plc 91,1 5,13 113 784 24,0 % 4,5 %
Target Healthcare REIT Limited 101,5 6,28 118,0 347 16,3 % 5,3 %
Keskiarvo 2278 17 % 4,3 %
Mediaani 1041 19 % 4,4 %
*EPRA NAV
**MEUR 22.5.2017 GBP/EUR-kurssilla

16. 16
Sijoitusnäkemys
Plussat
• Voimakkaasti kasvava hoivakiinteistöjen loppukysyntä
luo hyvät edellytykset tulevalle kasvulle
• Skaalautuva kulurakenne (ei hallinnointipalkkioita)
• Tuottovaatimukset laskussa, tuo osaltaan lisätuottoja
• Pitkät vuokrasopimukset, 100 %:n vuokrausaste ja
matala vuokralaisriski
• Arvostus ei ole korkea huomioiden erittäin korkea
pääoman tuotto ja defensiivisyys
• Osinkotuotto on absoluuttisesti matala noin 1-2 %
lähivuosina, mutta osingon kasvu on voimakasta
(Inderesin ennuste 25 %:n osingon kasvu lähivuosina)
Riskit
• Kilpailun kiristyminen rakennuttamisessa ja
vuokraamisessa
• Poliittinen riski ja SOTE-epävarmuus
• Maineriski toimialan luonteesta johtuen
• Hoivatilojen asiakasportfoliossa kahden asiakkaan osuus
suhteellisen korkea (2016: 56 %)
• Arvostusriski, iso osa ennustamastamme tuloskasvusta
nojaa arvonmuutoksiin, jotka eivät ole yhtiön käsissä
Lisää
8,50€

17. Vastuuvapauslauseke
Raporteilla esitettävä informaatio on hankittu useista eri julkisista lähteistä, joita Inderes pitää luotettavana. Inderesin pyrkimyksenä on käyttää
luotettavaa ja kattavaa tietoa, mutta Inderes ei takaa esitettyjen tietojen virheettömyyttä. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat
esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään
vastaa raporttien perusteella tehtyjen sijoituspäätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita
tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu
ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista.
Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai
paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän raportin perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta
tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana
oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista.
Tuotetut raportit on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten raportteja ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä
sijoitustuotteita. Asiakkaan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Tehdessään päätöksiä sijoitustoimenpiteistä,
asiakkaan tulee perustaa päätöksensä omaan tutkimukseensa, sekä arvioonsa sijoituskohteen arvoon vaikuttavista seikoista ja ottaa huomioon
omat tavoitteensa, taloudellinen tilanteensa sekä tarvittaessa käytettävä neuvonantajia. Asiakas vastaa sijoituspäätöstensä tekemisestä ja
niiden taloudellisesta tuloksesta.
Inderesin tuottamia raportteja ei saa muokata, kopioida tai saattaa toisten saataville kokonaisuudessaan tai osissa ilman Inderesin kirjallista
suostumusta. Mitään tämän raportin osaa tai raporttia kokonaisuudessaan ei saa missään muodossa luovuttaa, siirtää tai jakaa Yhdysvaltoihin,
Kanadaan tai Japaniin tai mainittujen valtioiden kansalaisille. Myös muiden valtioiden lainsäädännössä voi olla tämän raportin tietojen jakeluun
liittyviä rajoituksia ja henkilöiden, joita mainitut rajoitukset voivat koskea, tulee ottaa huomioon mainitut rajoitukset.
Lisätietoa Inderesin tutkimuksesta: http://www.inderes.fi/research-disclaimer/

18. www.inderes.fi
Sijoitustutkimus
luettavissa maksutta
www.inderes.fi