1. Conférence de presse
Panique sur l’immobilier ?
Les indicateurs uniques
Contact presse: Maël Resch: 06.32.86.92.98 / 01.55.80.58.66
mael.resch@empruntis.com
2. Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
2
3. Taux
Comment un prêt immobilier Texan a fini par
impacter un crédit habitat dans les Deux-Sévres ?
Etape1 Etape 2 Etape 3
Ces prêts sont mis en paquet Les taux de la politique
et revendus à des monétaire remontent. Les
Prêts à taux variables à des ménages sont en difficultés
investisseurs tiers en pour rembourser alors que les
ménages pauvres, en gageant
recherche de rendements prix de l’immobilier baissent.
le prêt sur la valeur du bien
(dont des européens). Les banques / investisseurs
acheté. Les taux d’intérêt sont
C’est la porte ouverte à un réalisent qu’ils détiennent des
bas, les prix de l’immobilier
laxisme dans la distribution de créances douteuses, avec des
montent au ciel… taux de défaut en hausse. Et la
crédit aux ménages, puisque
le distributeur revend la valeur des logements saisis
créance ensuite. plonge…
Etape 6 Etape 5 Etape 4
la défiance s’installe. Ne
Lehmann Brothers, banque
sachant quelle est l’exposition
sans dépôts, dépend des
de leurs consœurs aux
La crise de liquidités affecte financements de marchés. Elle
subprimes, les banques ne
sérieusement les banques fait faillite. La défiance entre
veulent plus se prêter entre
européennes, et donc le crédit les banques monte d’un cran.
elles. Les marchés du crédit se
habitat en France. Les marchés du crédit
grippent sérieusement,
interbancaires sont en crise
renforçant la spirale baissière
majeure.
de l’immobilier.
3
4. Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
4
5. Source : Datastream
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
août-04
sept.-04
oct.-04
nov.-04
déc.-04
janv.-05
févr.-05
mars-05
France : taux d’intérêt en %
avr.-05
mai-05
transformation.
juin-05
juil.-05
août-05
sept.-05
oct.-05
nov.-05
Taux de la BCE
déc.-05
janv.-06
Evolution des taux long et court terme
févr.-06
mars-06
avr.-06
mai-06
juin-06
juil.-06
août-06
sept.-06
oct.-06
nov.-06
déc.-06
janv.-07
OAT 10 ans
févr.-07
mars-07
Une courbe des taux inversée.
avr.-07
mai-07
juin-07
juil.-07
août-07
sept.-07
oct.-07
nov.-07
déc.-07
janv.-08
févr.-08
mars-08
Euribor 3M
avr.-08
mai-08
L’inversion de la courbe de taux est peu favorable à la
juin-08
juil.-08
août-08
sept.-08
oct.-08
4,09
3,75
5,32
5
Taux
Le 13/10/08
Dernier point
6. Taux
Quel avenir pour les taux de crédit habitat ?
Facteurs haussiers Facteurs baissiers
Trappe à liquidités = Envolée des Désinflation, baisse du prix des
coûts de financement pour les matières premières
banques Réponses massives des autorités
Détérioration des risques sous- monétaires et budgétaires
jacents (montée du chômage, baisse Fin progressive de la trappe à
des prix immobiliers,…) liquidités ?
Les déficits publics vont-ils peser sur Baisses des taux des OAT
les taux d’emprunt d’état ? Crédit habitat reste un produit d’appel
pour capter les dépôts
Concurrence de la Banque Postale
6
7. Taux
Des taux de crédit toujours tendus.
Evolution des taux fixe 15 ans et OAT
Source : Empruntis.com, Seeds Fincance
5,70% Dernier point
Le 13/10/08
Baromètre Empruntis
5,30
taux des crédits habitat
5,20%
fixe 15 ans
4,70%
4,59
4,20%
OAT 15 ans
3,70%
3,20%
janv-04 avr-04 juil-04 oct-04 janv-05 avr-05 juil-05 oct-05 janv-06 avr-06 juil-06 oct-06 janv-07 avr-07 juil-07 oct -07 janv-08 avr-08 juil-08 oct -08
les taux de crédit sont décorrélés des OAT, à cause de l’explosion
des primes de risque de refinancement, … et des marges ?
7
8. L’état du crédit aux particuliers
Durcissement des critères d’octroi à venir et
chute de la demande de crédit.
Source : Enquête Banque de France
Critères d’octroi de crédits Evolution de la demande
des institutions financières de crédit habitat
Solde pondéré des Solde pondéré des
réponses en % réponses en %
60 100
+ Durcissement Hausse
80
40
60
Attendu
40 Réalisé
20
20
0 0
Réalisé -20
-20
-40
Attendu
-60
-40
-80
- Assouplissement Baisse
-60 -100
Jusque là, hormis la hausse des taux d’intérêt et les conditions sur le relais,
les conditions d’octroi de crédit étaient restées relativement stables.
Avec une solvalbilité dégradée, la demande des ménages s’est massivement
infléchie.
En attendant les effets potentiels de mesures annoncées par les pays
européens, nous nous dirigeons bien vers un durcissement des conditions
d’octroi de crédit.
8
9. L’état du crédit aux particuliers
Enquête auprès des partenaires
d’Empruntis.com : 5 questions.
Avez-vous déjà restreint vos critères d’octroi (hors prêt relais) depuis le 1er janvier 2008 ?
La réponse unanime est « non », mais certaines banques mentionnent une application plus stricte des
règles en vigueur
Avez-vous l’intention de le faire, ou au contraire de les élargir ?
Paradoxalement, certaines banques vont assouplir les règles (endettement jusqu’à 38, voire 40%), même
si la majorité des banquiers disent ne rien vouloir changer. Il y aura un contrôle accru sur le reste à vivre et
une plus grande exigence sur l’apport.
Quelle est votre position sur les durées longues ?
Avec une belle unité, les banquiers disent être déjà plus prudents sur les durées longues, ou bien vouloir
l’être à l’avenir. Deux stratégies : des taux dissuasifs, ou un apport minimal exigé (10 à 20%).
En cas de baisse des taux sur le marché, quelle serait votre position ?
La majorité des partenaires disent vouloir suivre une éventuelle baisse, la plupart du temps de façon tout à
fait homothétique. Il sont en revanche plus nombreux qu’auparavant à nous signaler qu’ils ne vendront plus
à perte.
Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque ?
La place du crédit habitat aux ménages reste centrale, et principal vecteur de prospection. Si la
« conquête » reste le maître mot, nos partenaires assurent encore, à l’occasion de cette question, être plus
vigilants sur les risques.
Enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits.
Le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie des banques pour
conquérir de nouveaux clients. Une analyse plus fine des risques, et des
aménagements sur la durée et l’apport devraient contribuer à rendre ce
produit rentable, mais toujours attractifs pour la majorité des
particuliers.
9
10. L’état du crédit aux particuliers
La production bancaire toujours en recul.
Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l’habitat (mises en force), en milliards d’euros
Source : Banque de France
180
160
140
120
100
-15,8% en glissement annuel
80 (juillet 08 /juillet 07)
60
40
Depuis le pic de novembre 2006, la production bancaire a reflué
de 20%.
10
11. L’état du crédit aux particuliers
La seule hausse des taux a très fortement
pénalisé les éligibles à l’acquisition.
Source : Empruntis.com
100 dossiers finançables 79 dossiers finançables
avec les taux de janvier 2007 avec les taux d’octobre 2008(1)
TAUX : + 1,15%
21 dossiers devenus
non finançables
L’échantillon des finançables s’est réduit de 21% à cause de la
seule hausse des taux entre janvier 2007 et aujourd’hui.
(1) : hypothèse hausse des taux = 5,30% en moyenne
11
12. L’état du crédit aux particuliers
Qui peut encore emprunter ?
Quel salaire net mensuel minimum pour emprunter ? sur 25 ans à 5.55%
Cnav-CCMSA, enquêtes revenus fiscaux et sociaux 2006.
Source : Empruntis.com, Seeds Finance, Insee-DGFiP-Cnaf-
Part Bien de Bien de Bien de Bien de Bien de CHIFFRE
(2006)
d’apport 150 K€ 250 K€ 350 K€ 500 K€ 850 K€
• Revenu moyen
-10% 3 000€ 4 980€ 6 950€ 9 940€ 16 800€ 2 713 €
• Revenu médian
0% 2 770€ 4 630€ 6 480€ 9 250€ 15 735€ 2 263 €
Le revenu disponible d'un ménage comprend les
revenus d'activité, les revenus du patrimoine,
10% 2 500€ 4 250€ 5 830€ 8 330€ 14 160€ les transferts en provenance d'autres ménages
et les prestations sociales (y compris les
pensions de retraite et les indemnités de
chômage), nets des impôts directs. Quatre
impôts directs sont généralement pris en
compte : l'impôt sur le revenu, la taxe
20% 2 220€ 3 700€ 5 180€ 7 404€ 12 588€ d'habitation et les contributions sociales
généralisées (CSG) et contribution à la réduction
de la dette sociale (CRDS).
Le revenu médian (2 263 €) ne permet, dans les
conditions actuelles, d’acquérir qu’un bien de 150 000 €,
et ceci, avec 20% d’apport !
12
13. L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 1
Emprunt de 150 000 € sur 20 ans
Taux moyen Mensualité Coût du crédit
Octobre 2005 3,50% 870 € 58 785 €
Juin 2006 4,05% 914 € 69 102 €
Juin 2007 4,50% 949 € 77 754 €
Avril 2008 4,80% 973 € 83 624 €
Juin 2008 5,00% 990 € 87 584 €
Octobre 2008 5,40% 1 023 € 95 610 €
Depuis la situation la plus favorable en octobre 2005,
pour un emprunt de 150 000 €, la mensualité a
progressé de 17,5 % quand le coût total du crédit a
bondi de 62 % !
13
14. L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 2
Pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans.
Taux moyen Capacité d’emprunt
Octobre 2005 3,50% 172 426 €
Juin 2006 4,05% 164 307 €
Juin 2007 4,50% 158 065 €
Avril 2008 4,80% 154 093 €
Juin 2008 5,00% 151 525 €
Octobre 2008 5,40% 146 573 €
La seule hausse des taux depuis 2005 a amputé la
capacité d’achat de 14%.
14
15. L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 3
Pour un emprunt sur 20 ans
Coût
Année Evol prix Montant Taux Mens.
du crédit
2005 9% 123 770 3,50% 718 € 48 506
2006 7% 136 012 4,05% 827 € 62 658
2007 2,5% 146 250 4,50% 925 € 75 809
2008 -4% 140 400 5,40% 958 € 89 491
En prenant en compte à la fois la hausse des taux et
les variations de prix, la mensualité a bondi de 34%
entre 2005 et 2008 et le coût du crédit de 84% pour le
même bien!
15
16. La baisse des prix en équivalent taux.
Pour un une baisse des prix de 10%.
Prix du bien Taux Durée Mens
150 000 5,40% 20 ans 1 023 €
-10%
Exemple 1
135 000 5,40% 20 ans 921 € 150 000 €
sur 20 ans
~ 150 000 4,15% 20 ans 921 €
300 000 5,30% 15 ans 2 419 €
-10%
Exemple 2
270 000 5,30% 15 ans 2 177 € 300 000 €
sur 15 ans
~ 300 000 3,70% 15 ans 2 177 €
Si 2009 voit les prix baisser de 10%, en terme de
financement immobilier, c’est la même chose que
d’emprunter avec une décote de taux de 1,25% à
1,60%
16
17. L’état du crédit aux particuliers
La durée des emprunts a déjà commencé à refluer.
Durée moyenne du prêt en années
Source : Empruntis.com
Date 2005T1 2006T1 2007T1 2008T1 2008T2 2008T3
Durée 18.7 19.5 21.3 21.6 21.6 21.0
= =
Le renchérissement du crédit a déjà poussé les ménages à
limiter d’eux même leur endettement : jouer sur la durée est
un des moyens.
Parallèlement, les banquiers commencent à délaisser les
durées les plus longues
17
18. Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
18
19. Prix de l’immobilier résidentiel
Les signaux venus du marché immobilier du
neuf confirment le très net ralentissement.
Source : ECLN, Seeds Finance, Empruntis
Evolution des encours de logement neufs et délais d’écoulement
Nombre d’encours neufs Délais d’écoulement (mois)
120 000 16
110 000 14
100 000
12
90 000
10
80 000
Délais d’écoulement 8
70 000 (échelle de droite)
6
60 000
4
50 000
40 000 Encours 2
(échelle de gauche)
30 000 0
2000T1
2000T2
2000T3
2000T4
2001T1
2001T2
2001T3
2001T4
2002T1
2002T2
2002T3
2002T4
2003T1
2003T2
2003T3
2003T4
2004T1
2004T2
2004T3
2004T4
2005T1
2005T2
2005T3
2005T4
2006T1
2006T2
2006T3
2006T4
2007T1
2007T2
2007T3
2007T4
2008T1
2008T2
Un encours qui dépasse maintenant les 110 000 logements, avec
un délai d’écoulement de plus d’1 an.
19
20. Prix de l’immobilier résidentiel
Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en
Source : Datastream - FNAIM
baisse.
Prix de l’immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel)
20
3ème
trimestre
15
10
Nominaux
5
0
-2,7%
-5
Déflatés des prix à la -6,1%
consommation
-10
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de
la progression des prix, mais bien d’une déflation (-2,7% au T3
2008).
20
21. Marchés de l’immobilier résidentiel
Marchés de l’immobilier résidentiel :
balance des risques.
Facteurs haussiers Facteurs baissiers
Rachat public de 30 000 logements La hausse passée des prix
du parc privé neuf Le durcissement des conditions
Crédits d’impôt (TEPA) + d’octroi de crédit et la hausse des
élargissement de l’accès au prêt taux d’intérêt
d’accession sociale + extension du Une contraction du crédit habitat et
nombre de bénéficiaires du Pass chute massive des transactions
foncier
L’encours important d’invendus
Démographie
La montée du chômage, le
Le crédit habitat reste un produit ralentissement de l’augmentation du
d’appel pour capter des dépôts revenu des ménages, les pertes
Regain de l’intérêt pour la location ? patrimoniales
Les vendeurs commencent à prendre
conscience de la nécessité d’ajuster
leur prix pour vendre
Afflux sur le marché des premiers
Périssol
21
22. Prix de l’immobilier résidentiel
La baisse des prix s’accentuera en 2009.
Source : FNAIM - Prévisions Empruntis.com, Seeds Finance
Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %)
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
+2,5
2%
0%
-2%
-5
-4%
-9
-6%
-8%
-10% -14
-12%
-14%
-16%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nous attendons entre 9% et 14% de baisse des prix en 2009.
22
