Comment impulser la rénovation énergétique du patrimoine tertiaire? Voici la question à laquelle nous avons souhaité apporter des éléments de réponse à l'occasion d'un séminaire tenu par l'IUFM de Clermont-Ferrand

1. Auteurs:
LOURADOUR Frédéric
FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-
innovation et Ingénierie du Développement Soutenable).
MERY Marie-Gabrielle
FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-
innovation et Ingénierie du Développement Soutenable).
MORLAT Clément
UVSQ (Université deVersailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et
Ingénierie du Développement Soutenable).
PINTO-SILVA Kleber
UVSQ (Université deVersailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et
Ingénierie du Développement Soutenable).
SANTHALINGAM Rajeetha
FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables).
Comment impulser la rénovation du parc immobilier tertiaire privé ?
Le rôle des collectivités territoriales
1 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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2.  Enjeux
 Contexte
 Rôle des pouvoirs publics
 Diagnostic territorial
 Deux territoires, deux profils
 Les freins à la rénovation
 Modélisation, valorisation… et contractualisation.
 notion de valeur verte
 Approche fonctionnelle de la valeur immobilière
 Approche structurelle de la valeur immobilière
 Approche dynamique de la valeur immobilière
 Présentation de la démarche d’animation du jeu d’acteurs
PLAN
2 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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3.  Un contexte préoccupant
 Le parc tertiaire compte plus de 850 millions de m2 de bâtiments, au sein duquel le
secteur privé représente plus de la moitié des surfaces (480 millions).
 Les bâtiments et zones d’activités se multiplient, mais ne se renouvellent pas.
 En Ile-de-France, près de 2/3 des bâtiments datent de moins de 30 ans
 le taux moyen de renouvellement est estimé à 2% par an.
 Le taux de vacance à moins de 6 mois des immeubles tertiaires atteints sont taux le plus
élevé depuis 12 ans.
 Les bâtiments tertiaires consommeraient en moyenne 221kWh/m2.
 Rôle des collectivités publics
 De part la politique développée, elles posent les lignes de la stratégie de développement
du territoire
 Territorialisation du Grenelle de l’Environnement
 Rénovation urbaine
 Développement économique et attractivité du territoire
 De fait, elles sont en capacité de réguler le marché.
Enjeux
3 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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4.  Deux territoires
 La Communauté d’Agglomération de Saint Quentin-en-
Yvelines
 La communauté d’Agglomération de Val-de-France
 Deux profils
 1er cas:
 Bâtiments de bureaux de construction mixte (70 à nos jours)
 292 kWhep/m²/an en moyenne
 27€/m²/an de charges énergétiques en moyenne
 2 ème cas:
 Bâtiments de bureaux « transformés » construits avant les années 1984
 563 kWhep/m²/an (associé à l’étiquette G du DPE)
 51€/m²/an de charges énergétiques en moyenne
 Freins à la rénovation: urbanistiques pour les uns,
économiques, organisationnels et informationnels pour
les autres
Diagnostic territorial
4 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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5. 5
Ecologie industrielle et création de valeur verte immobilière
 Modélisation, valorisation… et contractualisation.
 Trois approches de la valeur et trois échelles d’analyse…
 fluidification du processus de création de valeur verte en favorisant la
concertation et donc le processus de valorisation
 émergence d’indicateurs perceptibles par les investisseurs
 … pour des solutions de gouvernance qui favorisent la prise en compte
d’une “valeur verte” …
 en guidant l’expertise économique, comptable, et financière, depuis le
constat “mark to market” vers l’approche “mark to model”
 par des moyens classiques (leviers fiscaux, réglementaires, marché, etc)
 en catalysant l’émergence d’outils adaptés (notamment innovations immatérielles)
 … dans une logique d’éco-restructuration
 définanciarisation partielle de la filière, dématérialisation des produits et
services , étanchéification et bouclage des flux (mutualisations et substitutions)
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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6. 6
Propriétaires / MOA
Observation du marché de l’immobilier
Recherche scientifique et technique
MOE
ExpertsCommercialisateurs
Banques
Organismes de
certification
Entrepreneurs
Locataires
Acheteurs
Etat/Collectivité
Centre décisionnel principal
Élément salutaire du
système
Centre décisionnel
secondaire
Régulateur du système
Fonction d’amplification
Élément salutaire du
système
POINT D’ENTREE
ELEMENT
DECLENCHEUR
Fonction relaisFonction relais
Fonction relais Fonction relais
POINT D’ENTREE
Profit
1
1
2
3
4
5
6
7
Q
P
P
I
d, v, f
L, V
c
t
? ?
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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Approche fonctionnelle de la valeur immobilière

7.  A l’échelle d’un bâtiment destiné à la location:
7
Evolution des attentes DD
des preneurs (+)
Charges moins fortes (+)
Travaux preneur moindre (+)
Santé occupant (+)
Productivité (bureaux) (+)
Gros Entretien et Réparations = Capex (-)
Travaux de « mise à niveau » (-)
Maintenance des performances – Opex (-)
Franchises et remises de loyer (-)
Plus de cash-flow (-)
Commercialisation plus rapide (-)
Conformité réglementaire anticipée (-)
Compétitivité, attractivité (+)
Coûts de l’énergie (+)
Image « durable » (+)
Durée de vie plus
longue (-)
Conformité plus longue
aux réglementations (-)
Revenu net
(loyer de marché – débours du propriétaire)
Taux de capitalisation
(taux du placement sans risque + prime de risque – croissance des revenus + dépréciation)
Valeur de marché
=
(Source : Dr David Lorenz MRICS, Germany)
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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Approche structurelle de la valeur immobilière

8. 8 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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Approche dynamique de la valeur immobilière

9. 9 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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Approche dynamique de la valeur immobilière

10. Animation du jeu d’acteurs par Fondaterra
10 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
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• Compréhension du jeu d’acteur
• Identification des enjeux
• Identification des freins et leviers
Jeu d’acteurs
• Identification des pratiques
innovantes
• Inventaire des actions possibles
Leviers
d’action
• Concertation avec les acteurs
• Leviers d’action
• Outil d’aide à la décision
Guide pour les
collectivités

11. Compréhension du jeu d’acteurs (acteurs directs)
11
Attentes:
Qualité du cadre de travail
Services à proximité
Critères de choix:
Rapport qualité/prix
Accessibilité et situation
Attentes:
Rénovation de qualité du parc
Services à proximité
Objectifs:
Réaliser des projets rentables
Augmenter le revenu locatif
Diminuer les coûts directs liés
au bâtiment
Valoriser le patrimoine
Etre à l’écoute des utilisateurs
et développer les services
rendus
Objectifs:
Etre à l'écoute des utilisateurs
Engager une rénov.
énergétique conforme au
Grenelle
Développer les écogestes
Diminuer le taux de vacance
Augmenter les surfaces utiles
Employés
de
bureaux
Entreprise
locataire
Propriétaire
MOA
Territoire
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

12. Matrice de priorisation – analyse globale
12
Etre à l’écoute des utilisateurs et renforcer les
services attendus
Diminuer le taux de vacance
Répondre aux problèmes d’accessibilité,
d’hygiène et de sécurité
Engager une rénovation énergétique conforme
au Grenelle de l'Environnement
Développer les éco-gestes
Densifier/augmenter les surfaces utiles
Réaliser des projets rentables
Augmenter le revenu locatif
Diminuer les coûts directs liés au bâtiment
Valoriser le patrimoine
LEVIERS DES COLLECTIVITES
PEDAGOGIE URBANISME
Besoin des
occupants
(enquêtes à
l'initiative des
collectivités)
Accessibilité,
hygiène,
sécurité
Mesures liées au
Grenelle de
l'Environnement
(bail vert, décret à
venir…)
Eco-
gestes
Coûts
futurs de
l’énergie
Valeur verte
et systèmes
de notation
associés
Aides et
dispositifs
existants
(organismes,
financement,
CEE, CPE…)
Accorder un
bonus de COS
pour les
rénovations de
bâtiments
Autoriser le
changement
d'usage des
bâtiments en
cas de
rénovation
Faciliter la
mobilité
Actions sur les
outils
d’urbanisme (PLU,
SCOT…) et le Plan
Climat
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

13.  Globalement, les leviers prioritaires sont :
 les leviers d’urbanisme,
 les actions de pédagogie et de conseils,
 le renforcement des offres de service,
 l’émergence d’une intelligence collective,
 le développement de démarches à l’échelle du territoire.
 L’axe principalement développé aujourd’hui porte sur le financement, mais il ne
s’agit pas d’un levier efficace et suffisant.
 En tant qu’aménageur, les collectivités devraient et doivent créer les conditions
favorables à la valorisation du patrimoine et rendre opérante la valeur verte du
parc existant rénové.
 L’efficacité énergétique du parc tertiaire privé peut être envisagée comme un
système « gagnant-gagnant » instauré entre la collectivité et les acteurs
économiques de son territoire.
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
Conclusion

14.  Un outil pratico-
pratique
 Une méthode
 Fiches infos
 Fiches outils
 Fiches Rex
 Facilitant la
remontée et le
partage de la
connaissance
 http://www.guides-
fondaterra.com/g2e-
collectivites/
14 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013
Un guide méthodologique
pour accompagner les collectivités territoriales

15. 15
MERCI
Comment impulser la rénovation du parc immobilier tertiaire privé ?
Le rôle des collectivités territoriales
Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013