Woningbouwwet feb2008

Woningbouwwet
(Wet Breyne)
Tommy Vandepitte

Overzicht
• Uitgangspunt : het bouwproces
• Toepassing :
– De woningbouwwet van toepassing ?
• Inhoud :
– Verplichtingen van de woningbouwwet
• van aannemer, architect, notaris, bank
• Handhaving :
– Sancties op de niet nakoming van de
verplichtingen van de woningbouwwet
Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 1
html

Teksten
• Basis
– Woningbouwwet
– UitvoeringsKB Woningbouwwet
– Erkenningswet
– UitvoeringsKB Erkenningswet

• Zie users.telenet.be/tvandepitte/index.html
– Juridische info > vastgoedrecht > woningbouw

html

Uitgangspunt : het bouwproces
• Chronologie
– Grond
– Bouw
• Spelers
– Bouwheer
– Architect
– Aannemer
• Hoofdaannemer /
promotor /
onderaannemer
– Financier
• Bouw = risico
html

Chronologie
• Grond • Bouw
– Verkrijgen – Stadium
• Kopen, erfenis, schenking • Reeds gebouwd
– Natrekking ! – Te renoveren
• Opstal, erfpacht, vruchtgebruik • In aanbouw
– Publiciteit – Type
• Notaris • Woning (OB - HOB - GB)
• Hypotheekkantoor • Appartement (art. 577-3 BW)
– Ruime administratieve inslag – Verkrijgen
• Bodemsanering • Koop, erfenis, schenking,
• Ruimtelijke ordening (planning) • Speciale situaties : opstal, erfpacht,
vruchtgebruik,
• Voorkoop
• Aanneming van werk
– Fiscale inslag • Lastgeving (coördinatie)
• Direct :
– Registratierechten
– Administratieve inslag
• Indirect : • Ruimtelijke ordening (vergunning)
– Lokale belasting onbebouwde • Voorkoop
percelen – Fiscale inslag
– Inkomstenbelasting (O.V. – O.I.)
• Direct :
– Registratierechten
– BTW
• Indirect
– Inkomstenbelasting (O.V. - O.I.)

html

Chronologie
• Onnoemelijk veel combinaties van
constructies en problemen mogelijk
• Belangrijk voor de Woningbouwwet
– Grond
• Koppelverkoop : grond en bouw van/via “promotor”
– Bouw
• Sleutel-op-de-deur / (bijna) kant-en-klaar
• Bouwcoördinator
• Aankoopbelofte te bouwen woning
• Appartementsbouw met verkoop appartementen
html

Chronologie
• Overdracht eigendom (grond / bouw)
• Plannen (bouw/renovatie)
• Vergunning (bouw/renovatie)
• Verdeling kavels = basisakte (appartement)
• Overdracht risico (grond / bouw)
• Voorlopige oplevering (bijz. appartement)
• Definitieve oplevering (bijz. appartement)
• Ingebruikname
• Aanvaarding van de werken
• 10 jaar - termijn
html

Spelers
“Bouwheer” ?
De architect

Promotor Verkrijger
“Promotor”

Tweede
De (hoofd)aannemer
verkrijger

Derde
verkrijger
De (onder)aannemer(s)

html

Bouw = risico
• Regel : risico ligt, waar het valt
• Uitzondering : aansprakelijkheidsregeling
– Vb. rechtstreekse vordering onderaannemer
– Vb. voorrecht onderaannemer
– Vb. 10-jarige aansprakelijkheid aannemer
– Vb. Woningbouwwet
• Aanleiding : faillissement Etrimo (eind ’60)
• Ratio : bescherming tegen toetredingscontracten
en faillissementen van “promotoren”
html

Toepassingsgebied
• Basis
• Uitsluitingen (art. 2)
• Regel (art. 1, al. 1)
• Aanvullende regel (art.
1, al 2)
• Proactieve regel (art. 7)
• Ontwijken en
ontduiken
• Contractueel

Basis : woning-bouw
• Wat ? onroerend goed
– huis
– appartement (art. 577-3 B.W.)
• Waar ? gelegen in België
• Waarvoor ?
• bestemd tot huisvesting of
• bestemd tot huisvesting én beroepsdoeleinden
• Staat ? toekomstige zaak => “in bouw”
• Te bouwen / in aanbouw
• Te verbouwen / uit te breiden

html

Huisvesting
• Huisvesting
– Zelf bewonen
– Laten bewonen door derden
(vruchtgebruiker, opstalhouder, huurder,
bruiklener, …)
• Gradatie :
– Exclusief huisvesting : JA
– Huisvesting met accessoir ander doel : JA
– Ander doel met accessoir huisvesting : NEE ?
– Ander doel (handel, garage, …) : NEE
html

Staat
• Toekomstige zaak : huis of appartement
• Graad van afwerking ? Discussie !
– Norm : normale bewoonbaarheid
• Bron : art. 7, e) en 9
• Voorzichtige interpretatie

html

Uitsluitingen (art. 2)
• Ratio : zij hoeven geen bescherming
• 3 uitgesloten verkrijgers
– Intergemeentelijke samenwerkingsvormen
• Vroeger : intercommunales, nu : OV, DV, PV, …
– Sociale huisvestingsmaatschappijen
– Beroepsverkrijgers
• Ook al kopen ze in eigen naam en voor eigen
rekening
• N.B. wel onderscheid in rechtspersoonlijkheid
– Vb. Zaakvoerder patrimonium-vennootschap

html

Uitsluitingen (2)
• Pas op !
– Beroepsverkrijgers zijn vaak
beroepshandelaars en zullen eventueel
tijdens de bouw willen doorverkopen
• Wijzen op problematiek van overdracht van de
waarborg (i.p. niet mogelijk)
• Wijzen op nut regeling voorziening in waarborg
door de promotor als zij de woning doorverkopen
– Niet te verwarren met vastgoedmakelaars die
bemiddelen bij de verkoop van in aanbouw
zijnde woningen of appartementen

Regel (art. 1, al. 1)
• overeenkomst
– tot “verkrijging”
• eigendomsovergang,
• bouwen, doen bouwen, verschaffen
• waarbij de koper verplicht is vóór de
voltooiing een of meer stortingen te
verrichten

html

“Eigendomsovergang”
• Koop-verkoop (art. 1582 B.W.) = centen
• Ruil (art. 1702 B.W.) = goederen
• Schenking (art. 894 B.W.) = om niets
 Maar geen storting
• Erfrecht (art. 731 B.W.) = om reden des
doods
 Maar geen overeenkomst

html

“Bouwen”
– MvT (impliciet) : “verwerken van de
materialen” en “technische en materiële
uitvoering van het gebouw”
– “aannemer (in de bouw)”

html

“Doen bouwen”
• Aanneming van werk (ev. lastgeving)
– Promotor (in strikte zin)
– Coördinator

html

“Verschaffen”
• Met opzet een ruime term
– MvT : eender welk contract waarbij iemand,
“zonder zelf de materialen te verwerken en
zonder zelf de contracten m.b.t. de technische
en materiële uitvoering van het gebouw te
sluiten zich ertoe verbindt om over te gaan tot
een geheel van verrichtingen, die noodzakelijk
zijn om het werk tot een goed einde te brengen”

html

“Storting”
• Passief : verplichting
• Actief
– Storting op rekening (chartaal > giraal)
– Overschrijving op rekening (giraal > giraal )
– Overhandiging (chartaal > chartaal) ?
– Ruil ? (art. 1707 B.W.)
– Compensatie (“gesloten beurs”) ? (art. 1291
B.W.)

html

“Storting”
• Ongeacht functie
– Voorschot
– Waarborg
– Pand
• Ongeacht hoogte
– Zelfs minder dan 5% (cf. art. 10)
• Storting (toepassingsvw.) >< voorschot (vereiste)
• Storting is niet per se een voorschot (art. 10)
• Voorschot is steeds een storting (art. 10)

html

“Storting”
• Door wie ?
– Verkrijger
– Derde :
• lasthebber van de verkrijger
• Solvens = aangeduide betaler
– (bvb. schuldenaar van de verkrijger betaalt rechtstreeks
aan promotor)

html

“Storting”
• T.a.v. wie ?
– Promotor (verkoper / aannemer / promotor)
– Derde :
• Geblokkeerde rekening op naam van de koper (cf.
art. 10 Woninghuurwet)
• Rubriekrekening notaris ?
• Gelieerde personen ? (zie ontduiking)

html

“Voltooiing”
• Storting voor voltooiing
– Voltooiing
• = betaling (art. 1253 B.W.)
• = einde van uitvoering van de overeengekomen
werken
– Pragmatisch criterium : Voorlopige oplevering
• Bron : art. 4 UB (voltooiingsgarantie)
– Voltooiing >< oplossing van alle gebreken

html

Aanvullende regel (art. 1, al. 2)
• Overeenkomst
– Tot eigendomsovergang
• met de verbintenis ze te verbouwen of uit te
breiden
– Voorwaarde (art. 1, §5 UB) :
• totale prijs werken
– minstens 80% van de “verkoopprijs” van het onroerend
goed waarvan de eigendom wordt overgedragen
bedragen, én
– hoger zijn dan 18.600 EUR (voorheen 750.000 BEF)

html

Vb. verbouwing
- Prijs verbouwing (P) = 150k
• Verkoopprijs (V)
– Prijs terrein (T) = 20k
- Prijs gebouw (G) = 80k
- Berekening
- Stap 1 : P > 18,6k [150k > 18,6k]
- Stap 2 : P > 80% x V [150k > 80k]
- Fout !
- stap 2 : P < 80% x (V + P) [150k < 200k]
- stap 2 : P < 80% x (G + P) [150k < 180k]

html

Verbouwen van “niet-woning”
- Wat ?
- Huis of appartement dat niet is bestemd voor
huisvesting
- Belang ?
- Valt niet onder art. 1, al. 2
- Valt WEL onder art. 1, al. 1 (discussie !)
- Omdat dat de algemene regel is, die enkel werd
uitgebreid door al. 2 dat enkel slaat op verbouwing
van een woning

html

Proactieve regel (art. 7)
• Beloften (opties)
– Eenzijdige rechtshandeling of overeenkomst
– Gradaties
• belofte te contracteren > er moet nog
onderhandeld worden
• Contract-aanbod > aanvaarding is voldoende
– Types
• Aankoopoptie = verkoopbelofte = “call optie”
• Verkoopoptie = aankoopbelofte = “put optie”

html

Ontwijken en ontduiken
• Verschil ?
• Ontwijken
• Ontduiken

Verschil ?
• Ontwijken
– “legaal”
– zorgen dat je niet onder het
toepassingsgebied valt
• Ontduiken
– “illegaal”
– binnen toepassingsgebied (volgens de
strengste interpretatie), maar toch niet
toepassen (op minder strenge interpretatie)

Ontwijken (1)
• Buiten territorium
– Overeenkomst rond woningbouw in buitenland (bvb. Spanje)
• Andere bestemming
– Huis of appartement helemaal niet bestemd voor huisvesting
• winkelcomplex, kantoor, handelsgelijkvloers, garage, parking, stallen,
schuur, fabriek, tuinhuis, atelier, zwembad, …
• Geen huis of appartement
– Verkoop van grond
• Tenzij tegelijk ook afwerking (zie gesplitste akte)
– Verbouwing van afgewerkt, bestaand huis of appartement waarvan
opdrachtgever al eigenaar is
• Tenzij gekoppeld aan eigendomsoverdracht (zie gesplitste akte)
• Afgewerkte staat
– Verkoop van afgewerkt, bestaand gebouw
• Tenzij verbintenis tot verbouwing/uitbreiding
– Verkoop van afgewerkt deel van “onafgewerkt gebouw in aanbouw” (?!)

Ontwijken (2)
• Geen verbintenis af te werken
– Casco
– Waar ligt de grens ? => ontduiken
• Geen storting voor VO
– Helemaal geen
– Betalingen/stortingen aan (volkomen) derden
– Wat met waarborgen, zwart geld, ruil, ... ? =>
ontduiken
• Louter bemiddelen
– Vastgoedmakelaar (oppassen kwalificatie)

Ontduiken : overzicht
• Overeenkomst
– Conventioneel plechtig contract
– Opeenvolgende beloftes
– Hoge optiepremies
• Afwerking
– Gesplitste akte al dan niet met gelinkte partijen
• Storting / prijs
– Hoge grondprijs
– Betaling onder tafel
– Betalen van een waarborg of aan gelinkt persoon
– Ruil

Ontduiken (1)
• Conventioneel plechtig contract
– Wat ?
• “overeenkomst pas gesloten bij verlijden van authentieke akte”
• “authentieke akte is essentiële voorwaarde van overeenkomst”
– Beoordeling :
• Geen wettelijke reden voor zakelijk of plechtig contract
• Consensualisme speelt
• Overeenkomst komt toch tot stand (art. 1108 B.W.)
• Essentieel karakter kan enkel slaan op geschrift, niet op
authentificatie van geschrift
• Vaak enig oogmerk = ontduiken van WBW
• Hoogstens : opschortende voorwaarde, wat geen afbreuk doet aan
het bestaan van de overeenkomst (art. 1179, 1180 en 1584 B.W.)

Ontduiken (2)
• Opeenvolgende beloftes
– Wat ?
• Verkoopbelofte t.v.v. verkrijger onmiddellijk gevolgd door
aankoopbelofte t.v.v. promotor
– Beoordeling
• In elk geval als belofte onder de WBW
• Is het ook een overeenkomst onder de WBW ?
– Belang : tijdstip garantie, betalingsritme, …
– verkoopbelofte = koop-verkoop als er overeenstemming is
over zaak en prijs (art. 1589 B.W.)
– Vaak duidelijk dat verkrijger/promotor zeker zal lichten =>
vermomde verkoop
» bvb. opeenvolgende beloftes als grondaandeel al eig. is
– Vaak enig oogmerk = ontduiken van WBW

Ontduiken (3)
• Hoge optiepremies
– Wat ?
• Een optiepremie is in principe een vergoeding voor het verkrijgen
van de optie en dus een soort vergoeding voor het verlies van een
kans te verkopen (al dan niet tegen betere voorwaarden).
• Een belofte die onder de WBW valt en waarbij aanzienlijke
optiepremies zijn bedongen. Meestal te lichten kort na voorlopige
oplevering.
• Vuistregel : > 5% (ratio : art. 10, al. 2 en in fine WBW)
– Beoordeling
• Belang : tijdstip garantie, betalingsritme, …
• verkoopbelofte = koop-verkoop als er overeenstemming is over
zaak en prijs (art. 1589 B.W.)
• Vaak duidelijk dat verkrijger zeker zal lichten => vermomde verkoop
– bvb. verkoopbelofte als grondaandeel al eig. is van verkrijger
• Vaak enig oogmerk = ontduiken van art. 10 WBW

Ontduiken (4)
• Gesplitste akte
– Wat ?
• Opsplitsing van één overeenkomst die onder de WBW valt, in
verschillende die er niet (allemaal) onder vallen
• Door zelfde onderneming of door “gelinkte ondernemingen”
• Tegelijkertijd of gespreid in de tijd
• Bedoeling is duidelijk van bij begin van de overeenkomst, dus vorm
van veinzing (art. 1321 B.W.)
– Voorbeelden
• Verkoop grond >< aanneming voor de bouw
• Verkoop/aanneming casco >< aanneming afwerking
• Verkoop/aanneming casco met uitzondering van enkele
(belangrijke) afwerkingswerken >< aanneming afwerking
• verkoop bestaande >< verbintenis verbouwing / uitbreiding

Ontduiken (4’)
• Gesplitste akte
– Aanwijzingen / indicaties (vaak geen bewijzen)
• Zelfde partijen
• Een document
• Zelfde datum of voorbarige voor tweede deel (vragen bij vrijheid)
• Bouwverplichting (met aangeduide aannemer)
• Gelijke lay-out
• Gelinkte ondernemingen
– Ruimer dan verbonden vennootschappen (art. 11 Wb.Venn.)
» Controle in rechte of in feite (art. 5 e.v. Wb.Venn.)
– ondernemingen waarmee een duurzame band bestaat, die verder
strekt dan dit ene project : vaak patrimonium + exploitatie
– Feitelijke leiding
– ondernemingen tussen dewelke winstverdelingsafspraken zijn
gemaakt ?
– Ondernemingen waaraan een lastgeving is gegeven ?

Ontduiken (4”)
• Gesplitste akte
– Tegenindicaties
• (objectieve) redenen voor de afsplitsing
– Vb. afwerking door verkrijger zelf, afwerking door aannemers
die vrij door verkrijger kunnen worden gekozen, ...

– Gevolg van (kunstmatige) splitsing
• Te beschouwen als één akte
– WBW van toepassing op beide

Ontduiken (4a)
• Gesplitste akte
– Verkoop grond >< aanneming voor de bouw
• Redenen :
– Groter voorschot of zelfs volledig innen van de som van de
grond, dan of voor dat toegelaten is volgens de
woningbouwwet
– Vermijden van bijkomende notariskosten voor verlijden van de
aannemingsovereenkomst (want is op zich niet nodig)

Ontduiken (4b)
• Gesplitste akte
– Verkoop/aanneming casco >< aanneming afwerking
• Redenen :
– Eerste overeenkomst komt niet onder WBW
» Grotere contractuele vrijheid
» Geen zekerheid voor verkrijger
» Betalingsritme moet niet worden gevolgd
– Tweede overeenkomst
» valt wel onder WBW (discussie !)
» Of toepassing WBW wordt vermeden door betaling na
uitvoering werken
• Als je geheel bekijkt :
– WBW toepasselijk
– Overtreding op betalingsritme !!

Ontduiken (4c)
• Gesplitste akte
– Verkoop/aanneming casco met uitzondering van
enkele (belangrijke) afwerkingswerken >< aanneming
afwerking
• Redenen :
– Eerste overeenkomst komt niet onder WBW
» Grotere contractuele vrijheid
» Geen zekerheid voor verkrijger
» Betalingsritme moet niet worden gevolgd
– Tweede overeenkomst valt wel onder WBW (discussie !)

Ontduiken (4d)
• Gesplitste akte
– Verkoop bestaande >< verbintenis verbouwing /
uitbreiding (art. 1 UB)
• Redenen :
– Groter voorschot of zelfs volledig innen van de som van de
grond, dan of voor dat toegelaten is volgens de
woningbouwwet
– Vermijden van bijkomende notariskosten voor verlijden van de
aannemingsovereenkomst (want is op zich niet nodig)

Ontduiken (5)
• Hoge grondprijs
– Zie gesplitste akte
– Ook daarbuiten
• Reden :
– Niet toepassen van het verplichte betalingsritme (art. 10)
• Moet in principe worden ondervangen door attest van
architect
– Dus : ontduiking vereist medewerking van architect
• Moeilijk te detecteren, laat staan te bewijzen
– dus enkel : KNIPPERLICHT

Ontduiken (6)
• Betaling onder tafel
– Wat ?
• Betaling met “zwart geld” en/of “in het zwart”
– Beoordeling
• Veinzing is in principe toegelaten (art.1321 B.W.)
– Voor de overeenkomst : kan niet (>< art. 10, al. 1)
– Bij de contractsluiting : som van “gekend” en “ongekend” mag
niet meer zijn dan 5% (art. 10, al 2)
– Bij de authentieke akte : som van “gekend” en “ongekend” mag
niet meer zijn dan wat er al staat (art. 10, al 3 en 4)
– Tijdens de bouw : som van “gekend” en “ongekend” mag niet
meer zijn dan wat is uitgevoerd (art. 10, al. 5)
• Meestal zijn de regels net niet nageleefd, maar niet te
controleren, wel KNIPPERLICHT.

Ontduiken (7)
• Betalen van een waarborg of aan gelinkt
persoon
– Waarborg = storting
• Uitz. in handen van een (volkomen) derde,
– bvb. notaris, bank (cf. art. 10 woninghuurwet), …
– Betaling aan gelinkt persoon = storting
• bvb. lasthebber, (onder)aannemer, aangestelde, … van de
promotor
• vb. uit rechtspraak : veiligheidscoördinator

Ontduiken (8)
• Ruil
– Wat ?
• Niet : levering tegen geld,
• Maar : levering tegen levering
– Argumenten
• Geen “storting”
• Indien gekoppeld aan opstal : natrekking
– Voorbeelden
• Grondeigenaar geeft (quasi) “gratis” opstal voor appartement
• (Grond)eigenaar ruilt grond tegen appartement elders
• Ruil tussen twee verkrijgers van een appartementsgebouw
in aanbouw

Ontduiken (8a)
• Ruil
– Grondeigenaar geeft (quasi) “gratis” opstal voor
appartement
• Argumenten om WBW niet toe te passen
– Recht van natrekking
– Geen storting
• Argumenten om WBW toe te passen
– Aanneming ook al is er geen schriftelijke aannemings-ovk
» Promotor kan niet bouwen wat hij wil
– Opstal is niet gratis, er staat een appartement tegenover
– Ruil is een “compensatie” van de waarden van de goederen
• Praktisch argument
– Als rest toch onder WBW wordt verkocht : geen extra kost

Ontduiken (8b)
• (Grond)eigenaar ruilt grond tegen appartement
elders
– Geen storting
– Eigendomsoverdracht vereist van het grondaandeel
– Eigendomsoverdracht vereist van de opstallen (natrekking
en/of aanneming)
– De eigendomsoverdracht is niet gratis, er staat een afstand
van de eigen (grond)eigendom tegenover

Ontduiken (8c)
• Ruil
– Ruil tussen twee verkrijgers van een
appartementsgebouw in aanbouw
– Geen storting
– Ruil van het grondaandeel (al dan niet met opleg)
– Ruil van de rechten t.o.v. de promotor (al dan niet met opleg)
– De verkrijging is niet gratis, er staat een afstand van de eigen
rechten tegenover

Inhoud
• Dwingend recht
• Zekerheid (art. 12)
– 2 hypothesen, 3 types
• 5% of 100 %
– Erkenning
– Doorgifte ?
• Contract
– Verplichte vermelding,
eigendom, risico,
prijs, betalingsritme, ...
• Belofte

Dwingend recht (1)
• Dwingend recht (s.s.)
– Relatieve nietigheid
– Procedureel
• In te roepen door partijen, niet door rechtbank
– Indien ingeroepen, is de rechtbank wel gebonden als
deze vaststelt dat de regels zijn overtreden
• In te roepen bij de bodemrechter, niet in te roepen
bij HvC
• kan dus worden “toegedekt” (afstand van recht)
nadat recht op vernietiging is ontstaan

html

Dwingend recht (2)
• Deels openbare orde
– Absolute nietigheid
– Procedureel
• In te roepen door rechtbank zelf
• Ook in te roepen bij HvC
– Welke bepalingen ?
• Toepasselijkheid van de tienjarige
aansprakelijkheid
• Art. 10, al. 3 (strafrechtelijk gesanctioneerd)

html

Zekerheid
• 2 hypothesen
– Voldoende erkende promotor
– Niet voldoende erkende promotor
• 3 types
– Consignatie en Depositokas : 5 % (1)
– Kredietinstelling : 100 %
• Voltooiingswaarborg (2)
– N.B. ten onrechte : “100%-waarborg”
• Terugbetalingsgarantie (3)
html

Erkenning (1)
• Erkenning ?
– W. 20 maart 1991 (voordien : 1947)
– Overheidsopdrachten
– Doel : eerste selectie van aannemers
• Selectie :
– Financiële en economische draagkracht
– Technische bekwaamheid
– >< registratie van aannemer (anti-“koppelbazen”)
– Info :
http://www.mineco.be/organization_market/construction_quality/
home_nl.htm

html

Erkenning (2)
• Voldoende erkenning ?
– “Aard” = categorie (letters)
• D of D1
– “Omvang” = klasse (cijfers tot 8)
• 1ste toets : Omvang van de gewaarborgde
“werken”
– Alles wat noodzakelijk is om het “verkochte” af te werken
• 2de toets : Omvang de “lopende” werken
– Vaak louter theoretisch
– N.B. minstens een marginale toets (“erin tot over hoofd”)

html

Omvang
• Gewaarborgde werken ?
– Verschillende interpretaties bij appartement
– Onderscheid :
• omvang van de werken
– Kavel = privatieven en gemene delen (art. 577-3 B.W.)
– Zie ook 4, eerste alinea UB : “gebouw”
– Dus : appartementsgebouw (dak) + afwerking in privatief
• waardering van die omvang
– KBC : waarde van alle appartementen, afgewerkt
» Objectiever
» Sneller, “minder” discussie (de facto : niet altijd)

html

Erkenning (3)
• Informatie / controle
– Promotor (louter coördinator)
• Is geen aannemer en kan dus niet worden erkend
– Aannemer in de bouw
• Erkenningsattest
• Online :
http://www.mineco.be/organization_market/constru
ction_quality/application/aannemer_nl.asp
• Publicatie van lijsten in B.B.S.
• Telefonisch : ministerie van economische zaken
html

Erkenning (4)
• Ontwijking / ontduiking
– Tijdelijke vennootschap : discussie !
• Wb.Venn. (art. 47) : algemene regeling
• Erkenningswet (art. 11) : toepassing op
erkenning (bij overheidsopdrachten)
• WBW : niets
• Negatieve praktijken brachten deze constructie in
een slecht daglicht
• KFBN : kijken naar de “minst erkende” maat (dus :
niet mixen)

Erkenning (5)
• Ontwijking / ontduiking
– Scheiding grond / opstallen : discussie !
• voorstel :
– Als grondverkoper enkel de grond verkoopt en (juridisch
of feitelijk) niet meer doet dan dat (duidelijke scheiding)
>> enkel verkoper opstallen = verkoper in zin WBW >>
voor voldoende erkenning enkel kijken naar de verkoper
van de opstallen
– Alle andere gevallen (quod plerumque fit) >> beide
verkoper in zin WBW >> voor voldoende erkenning
kijken naar de “minst erkende”
– N.B. onafhankelijk van vraag : is WBW toepasselijk ?

Consignatie en Depositokas (1)
• Art. 12, eerste al. WBW en art. 3 UB
• Voordelen promotor
– lager bedrag
• Nadelen promotor
– centen worden vastgezet en verlagen dus de
liquiditeit
– blijkbaar is het moeilijk om de vrijgave te
verkrijgen (bij appartementen)

• Vorm ?
– In speciën bij C&DK
• Cf. huurwaarborgrekening (art. 10 WHW)
– Publieke fondsen
– Solidaire borgtocht (KB 11 maart 1926)
– Globale borgtocht (MB 23 januari 1937)
• Bewijs ?
– Binnen 30 dagen na ondertekening of
inwerkingtreding ovk (opsch. voorwaarde)
– Attest van C&DK

• Bedrag ?
– 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig
afgerond naar het hoger liggend duizendtal.
– Prijs
• NIET prijs terrein of BTW
• Huis : prijs van het gebouw
• Appartement : prijs van de kavel (priv. + gemeen)
• Verbouwing/uitbreiding : prijs van
verbouwing/uitbreiding

• Wat wordt gewaarborgd ?
– Geleden nadeel wegens
• vertraging in de uitvoering , te wijten aan de
verkoper of aan de aannemer,
• bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de
overeenkomst, te wijten aan de verkoper of aan
de aannemer,
• gebrekkige uitvoering ?

• Vrijgave ?
– Helft bij VO
– Helft bij DO
• Procedure vrijgave ?
– Aanvraag verkoper aan verkrijger
– Opdracht verkrijger aan C&DK (max 15 d)
• Zoniet : intrest (à wettelijke intrestvoet)

Voltooiingsgarantie (1)
• Art. 12 WBW (“keuze”) en 4 UB (“vg”)
• Door wie wordt gewaarborgd ?
– Kredietinstellingen
• Wat wordt gewaarborgd ?
– Voltooiing van de “werken”
– Niet : gebreken in de werken
• T.a.v. wie wordt gewaarborgd ?
– De verkrijger
html

Voltooiingsgarantie (2)
• Waarde van de waarborg ?
– de “werken” (cf. “omvang” bij erkenning)
– soms discussie bij appartementen
• Verschillende standpunten, maar meestal op
verkeerde punt, nl. wat wordt gewaardeerd ?
• Praktische waardering (>< krediettechnisch) :
– Waarde van alle appartementen in het gebouw
– + : vorm van objectivering en snelheid
– - : de interne afwerking van de appartementen wordt
mee in rekening genomen, daar waar dat niet onmisbaar
is voor het gewaarborgde appartement

html

Voltooiingswaarborg (3)
• Hoe wordt voltooiing gewaarborgd ?
– Hoofdelijke borgstelling om de sommen te betalen
die nodig zijn voor de voltooiing
– Banken
• driepartijenovereenkomst tussen bank, promotor en
(onder)aannemers
– Rechtbanken
• (buiten)gerechtelijke vervanging en uitvoering bij equivalent
door de bank
• Uitvoering in natura ?
• Uitvoering bij equivalent zonder controle ?

html

• Bewijs ?
– Eenzijdige verbintenis door kredietinstelling
– Bij “verkoop” :
• Vermelding van verlening van waarborg in
notariële akte
• Bijlage aan de akte
– Bij “aanneming” :
• Binnen 30 dagen na ondertekening of
inwerkingtreding van de overeenkomst

html

• Vrijgave
– Voorlopige oplevering (art. 4 UB)
• Wat indien er opmerkingen worden gemaakt ?
– Geen impact : ofwel ga je over tot VO (en zijn
opmerkingen “beperkt”) ofwel niet (omdat opmerkingen
“belangrijk” zijn)
– >< interne relatie tussen promotor en bank

html

Terugbetalingsgarantie
• Niet geregeld, enkel vermeld in art. 12
• Onduidelijk over de bedoeling
– Zelfstandig
• Probleem : keuze ?
– De promotor (bij contractsluiting de “sterke” partij)
– De verkrijger
– Combinatie met voltooiingsgarantie
• Probleem : keerpunt ?
– Partijbeslissing van de bank ?
– Partijbeslissing van de verkrijger ?

Doorgifte van de zekerheid ? (1)
• Situatie : koper 1 verkoopt of ruilt tijdens
de bouw aan koper 2
– Koper 1 is vastgoedhandelaar
– Koper 1 is ‘ongelukkige” koper
• Overeenkomst valt ev. onder WBW
• Koper 1 = verkoper in zin van WBW =
voltooiingsgarantie of C&DK !

html

• grote onzekerheid ! =>jur.advies vragen
• meestal promotor niet erkend
– een doorgifte van 5% waarborg ?
• Beleid C&DK ?
• Mogelijkheden
– Doorverkoop niet onder WBW
• Verkoop pas na voltooiing (voorlopige oplevering)
• Betaling pas na voltooiing (voorlopige oplevering)
• ...

html

• Mogelijkheden ?
– Doorverkoop onder WBW
• Doorverkoop van het bestaande
– Betalingsritme conform art. 10 WBW
» Pas bij authentieke akte : grond + wat er reeds staat
– Hierop moet de “winst” worden gemaakt
» N.B. beperking : waardering door architect
• Overdracht van de aannemingsovereenkomst met de
promotor
– Akkoord van promotor vereist om volkomen te maken (anders :
hoofdelijke gehoudenheid van koper 1)
– Gevolg : doorgifte van de zekerheid (expliciet in ovk)
» art. 1690 B.W.
» Kwalitatief recht en “accessorium sequitur principale”

html

• Mogelijkheden
– Doorverkoop onder WBW
• Promotor komt niet tussen (of is niet akkoord)
• Koper 1 stelt voltooiingsgarantie
– N.B. soms voltooiingsgarantie niet overdraagbaar
dus toestemming bank vereist !
• Reden ?
– Bank moet weten wie de garantie kan afroepen

html

Contract : overzicht
– Formeel
• Verplichte vermeldingen (art. 7)
– Inhoudelijk
• Koop of aanneming (art. 3)
• Overgang van eigendom of risico (art. 4-5)
• Prijs : vaststelling en herziening (art. 8)
• Betalingsritme (art. 10)
• Oplevering (art. 9)
• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6)
• Beding van wederinkoop (art. 11)

Contract : formeel
– Ratio :
• Informatie voor de verkrijger
• Evenwichtiger maken van toetredingscontracten
– Zie “Checklist”
– Bijzonder :
• Recht nietigheid in te roepen indien art. 7 of 12
overtreden
• art. 7 en art. 12 in extenso
• erkenning van de verkrijger al 15 dagen in bezit

Contract : inhoudelijk (1)
• Kwalificatie (art. 3)
– Koop of aanneming
– Niet : lastgeving, waarbij de promotor buiten
schot blijft

– Grond gaat onmiddellijk over
– Gebouw gaat over naarmate de bouw vordert
• Dus geen opstal of een andere manier om de
eigendomsoverdracht uit te stellen

• Prijs : vaststelling
– Totale prijs
• Prijs van het terrein (inbegrepen in die totale prijs)
[Art. 1, §1 UB]
• Prijs van de (ver)bouwwerken [Art. 7, e]
• Prijs van (bestaande gebouwen) [= af te leiden]
– Peildatum : ondertekening overeenkomst [art. 8]
– BTW ?
• Incl. BTW => WHPC

• Betalingsritme (art. 10)
• voor sluiten overeenkomst : niets
• bij sluiten overeenkomst :
– voorschot < of = 5% van totale prijs (zie hoger)
– (mondeling), onderhands of authentiek
• bij verlijden authentieke akte
– Verrekening van voorschot
– Volledige prijs grond(aandeel) en ev. bestaande
opstallen
– Prijs reeds uitgevoerde werken
» Goedkeuring door architect => gehecht aan akte
• verder : in schijven < of = uitgevoerde werken

• Prijs : herziening
– Steeds mogelijk (art. 7, e en 8)
• (RL : er kan afstand van worden gedaan)
– Modaliteiten (art. 8 WBW en art. 1 UB)
• 80 %
• Aanpassing aan
– Lonen
– Materialen
– Te vermelden (art. 7, e)

– Wat ?
• vaststelling van de voltooiing van de werken
• >< aanvaarding (zichtbare gebreken)
– Verplicht twee opleveringen
• “voorlopige oplevering”
• “definitieve oplevering”
– Minstens één jaar tussen
• Reden : “er moet een winter over gaan” / “zetten”
– Verbod DO privatieve voor DO gemeenschap

• Oplevering (art. 2 UB)
– Vorm : geschrift + tegensprekelijk (“ovk”)
– Weigering : geschrift (aangetekende brief)
– Vermoeden :
• Ingebruikneming (weerlegbaar)
• Omstandig stilzwijgen (enkel voor privatieven)
– Niet gereageerd op schriftelijk verzoek
– Niet verschenen na gerechtsdeurwaardersexploot
– Weerlegbaar ?
– oplevering gemene delen
• Geen belangenvermenging : aannemer geweerd
• Omstandig stilzwijgen => rechtbank (de facto : deskundige)

– Cf. art. 1792 en 2270 B.W. : aanneming
– Ongeacht type contract van toepassing
– Reden :
• Praktijk van verkoop of lastgeving om buiten de
tienjarige aansprakelijkheid te vallen
– Start (gemeen recht) : aanvaarding
• N.B. niet per se, maar wel vaak VO

– Wat ?
– Verboden
– Reden :
• O.a. als de waarde van de woning of het
appartement (tijdens de bouw) hoger zou blijken
dan de promotor had ingeschat dan mag hij niet
op zijn stappen kunnen terugkeren om dan tegen
de “marktprijs” te verkopen

Belofte
• Duidelijk
– Verplichte vermeldingen (art. 7)
– Schadevergoeding bij niet uitvoering door
koper na lichting door verkoper (art. 10 i.f.)
• Minder duidelijk
– Betalingsritme (art. 10, eerste al.)
– Indien volledig “aanbod”, ook andere artn

html

Handhaving
• Theorie
– Strafsanctie (art. 14)
– Burgerlijke sanctie (art.
13)

– Aansprakelijkheid
• Praktijk
– Notaris
– Rechtbank
– Architect ?
– Bank ?

Strafsanctie (art. 14)
• Sanctie
– Gevangenisstraf : 8 dagen tot 1 maand
• Correctionele straf => wanbedrijf
– Geldboete : 26 BEF tot 200 BEF
• Omzetting : 130 EUR tot 1.000 EUR
• Toepassing van alg. Strafrecht ?
– Art. 100 SW.
– Art. 14, al. 2 : ook hfdst. VII en art. 85

html

Strafsanctie (art. 14)
• Materieel element (constitutieve delen)
– Miskenning van art 10 (betalingsritme)
• Rechtstreeks of onrechtstreeks
• Betalingen eisen of aanvaarden
• Moreel element
– Algemeen opzet (“wetens en willens”)
• Wie ?
– “Hij” : nat. persoon of rechtspersoon (art. 5 SW)

html

Burgerlijke sanctie (art. 13)
• Nietigheid : 2 hypothesen
– Beperkt tot het specifieke beding (“niet
geschreven”)
• Koop of aanneming (art. 3)
• Prijs : vaststelling en herziening (art. 8)
• Betalingsritme (art. 10) ?
• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6) ?

html

• Nietigheid : 2 hypothesen
– Volledige overeenkomst of strijdig beding
• Zekerheid (art. 12)

html

• Nietigheid : 2 “types”
– Dwingend recht : relatieve nietigheid
– Openbare orde : absolute nietigheid
• betalingsregime (art. 10)
• Verval van de nietigheidssanctie
– Koop : authentieke akte
– Aanneming : voorlopige oplevering
– Ook voor de openbare orde ? (m.i. niet)

html

• Praktijk
– Partijen kennen niet altijd de wet (<>
vermoeden)
– Soms bluffen :
• Dossier proberen op te bouwen (brieven !)
• naar rechtbank gaan of niet ?
• Zelf inleiden of laten inleiden ?
– Rechtbank = hoge drempel (geld, moreel,...)

Beoordeling dossier
• Belang van de (ontwerp-)documenten
– “verba volant, scripta manent”
• (Ontwerp-)documenten
– Eigendomsakte grond/opstallen
– Ontwerp-overeenkomst met verkrijgers
– Ev. gevestigde zakelijke rechten (vnl. opstal)
– Ev. statuten appartementsmede-eigendom
– Ev. attest van erkenning van de aannemer

html

Heeft u vragen of
opmerkingen ?
praktijk, de “tangen” op de
“varkens”, ...

Uw dossier laten nazien ?

tvandepitte@telenet.be

Woningbouwwet feb2008

Recommended

Recommended

More Related Content

More from Tommy Vandepitte

More from Tommy Vandepitte (20)

Woningbouwwet feb2008