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居住正義論壇V-主題二(都發局)

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本市刻大力推動公共住宅興建計畫,為使民眾能以公平、合理租金承租公共住宅,本局提出公共住宅租金定價新模式,以期本市公共住宅租金為承租人合理負擔。

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居住正義論壇V-主題二(都發局)

  1. 1. 主題二 公宅合理 負擔租金 居住正義 論 壇 V 住房活化新趨勢 引言人:林局長洲民 2017/09/12
  2. 2. 2 臺北市住宅政策壹
  3. 3. 3 一、住宅發展課題與對策 住 宅 發 展 課 題 住宅價格偏高負擔沉重 高齡少子化趨勢 外來就學就業人口眾多 住宅補貼機制未臻健全 社會住宅供給量不足 弱勢戶需提供多元協助 租售市場資訊不對稱 租屋市場多為地下經濟 老舊住宅亟待更新 空餘屋未能有效利用  強化住宅市場資訊正確性及多元性  運用以租代售方式逐步發展租賃市場  配合鼓勵生育政策,加強青年家庭居住協助  居住空間無障礙化,引入通用設計原則  租屋需求協助,強化住宅租賃市場之發展  強化租金補貼政策宣導  研議合理住宅補貼制度依家庭負擔能力分級補貼  以多元方式增加公共住宅存量  透過公私部門合作,運用民間資源興辦社會住宅  協助媒合租屋資源,依住宅法規定提供租金補助  公宅規劃導入社區服務與社會扶助機制  輔導業者發布正確住宅租售資訊  研訂租賃管理規範,妥為規範房東客權利義務  研議租屋市場資訊管理機制,減少租屋糾紛  透過租稅制度提供誘因及管制  推動老屋健檢,協助民間住宅安全檢查  更新前包(代)租代管,提高利用率  強化租屋服務平台功能,推動包(代)租代管服務  提供租稅制度誘因,鼓勵出租弱勢家庭
  4. 4. 4 二、整體住宅政策面向
  5. 5. 5 二、整體住宅政策面向  辦理空閒住宅代租代管及包租代管計畫  健全租屋產業與資訊 臺 北 市 整 體 住 宅 政 策 提供適量社會住宅 建構合理住宅補貼機制 提升市民居住品質 建構健全住宅市場 購屋面向協助 保障居住權利平等 建構長期政策推動資源  公共住宅興建計畫  建構具居住公平的租賃制度  推動租金補貼計畫  開辦各類特殊身分租金補貼計畫  研議分級租金補貼機制  推動永續、節能及通用公共住宅規劃設計  補助私有住宅改善無障礙設施  配合中央辦理購屋利息補貼  提供緊急危難者之租屋協助  協助剛脫貧者於民間租屋市場租屋  公有出租住宅保障弱勢戶機制  強化公共住宅社區服務及社會扶助相關機制  研議健全住宅基金財源  研議調整住宅事務推動組織
  6. 6. 6 公共住宅分級租金補貼新制貳
  7. 7. 7 一、本市租屋市場特性 54.59 43 36.34 33.22 28.91 10分位點 20分位點 30分位點 40分位點 50分位點 2016Q3 50分位點以下家庭之租金所得比(%) 1,073 1,025 1,170 1,083 901 松山區 信義區 中山區 中正區 內湖區 2017Q1本市主要行政區標準住宅租金單價(元/坪) 臺北市 高住宅 租金 本市標準住宅租金 單價為982元/坪 一般家 庭租金 負擔重 年所得50%分位 點以下家庭租金 所得比超過30% 30 資料來源:內政部營建署「2016年辦理房價負擔能力資訊統計分 析與發布」報告書 資料來源:內政部營建署2017年Q1住宅價格指數季報
  8. 8. 8 一、本市租屋市場特性  30歲以下青年於本市安居不易 租金所得比 (%) 資料來源:內政部營建署「2016年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」報告書 15 20 25 30 35 40 45 50 30歲(含)以下 30~40歲(含) 40~50歲(含) 50~60歲(含) 60歲以上 48.41 26.60 20.58 23.78 35.00 39.58 25.33 21.05 25.87 35.23 31.50 19.71 16.4 19.61 28.69 37.76 25.26 21.4 24.69 33.29 新北市 臺北市 桃園市 臺中市
  9. 9. 9 二、公共住宅租賃制度 自由市場精神 • 自己的房子 自己決定 真正需要的人 • 公共住宅入住對象:所得 50%以下、租不到適合房子 族群 混居 • 避免標籤化  出租住宅精神  公宅出租對象比例(以健康公宅為例)  現行租金定價公式 租金(含管理費)= X +市價租金 85% 管理費  公共住宅承租戶:市價85折  低收入戶:市價4折,租金差額由目的 事業主管機關編列預算補貼 【案例】興隆公宅1區租金級距 簽約期間 一般、社 會弱勢戶 安康平宅原住戶 本市 低收入 戶 低收類別 第0~1類 第2類 第3~4類 第1~3年 市價85成 市價1成 市價2成 市價3成 市價4成 第4~6年 市價85成 市價2成 市價3成 市價4成 市價4成 第7~9年 市價85成 市價3成 市價4成 市價4成 市價4成 第10~12年 市價85成 市價4成 市價4成 市價4成 市價4成
  10. 10. 10 三、本市租屋協助機制說明 • 租金補貼提供家庭年所得40%分位點 以下,且無自有住宅之家庭申請 • 租屋者實付=市價租金-分級補貼額度 • 2018年起開始實施分級租金新制 租屋市場 民間市場租金補貼 公共住宅租金 家庭 成員 人口 每戶補貼金額(元) 第一階收入 第二階收入 第三階收入 平均每人月收入 155,44元以下 平均每人月收入 23,316元以下 平均每人月收入 54,404元以下 1人 5,000 2-3人 7,300 6,600 3,000/5,000 4人以上 11,300 10,600 • 提供家庭年所得50%分位點以下,且 在北北基桃無自有住宅之家庭申租 • 公共住宅承租戶:市價85折 • 低收入戶:市價4折 房型 主建物 面積(坪) 權狀面積 (坪) 市價85折 折扣額度(元/月) 套/一房 8-10 11.7 1,700 二房 16-18 22.1 3,300 三房 22-24 29.9 4,400 備註:依106年第1季本市標準住宅租金單價982元/坪計 建物面積依公共住宅居住單元規劃計  本市租屋補貼及租金折扣額度落差甚大 → 不符公平原則  本市租屋補貼及公宅租金計收標準不一 → 原則、標準應有一致性
  11. 11. 11 三、本市租屋協助機制說明 租屋市場 民間市場租金補貼 公共住宅租金 法 源 依 據 • 住宅法§9:為協助一定所得及財產以下家 庭或個人獲得適居之住宅,主管機關得辦 理租金補貼 • 自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法 • 住宅法§25III:斟酌承租者所得狀況、負 擔能力及市場行情,訂定分級收費基準 • 臺北市社會住宅出租辦法 申 請 條 件 1. 20歲以上國民 2. 有配偶或與直系親屬設籍於同一戶 3. 家庭成員均無自有住宅 4. 家庭年所得及財產一定標準以下 5. 九二一震災新社區、社會住宅或政府興 辦之出租住宅承租戶,不得申請租金補 貼 1. 20歲以上國民 2. 設有戶籍或在本市就學就業 3. 於北北基桃無自有住宅、無承租本市出租 住宅 4. 不動產價值低於876萬 5. 家庭年所得限制50分位點以下(148萬 元)、平均每人每月所得不超過54,439元 • 中央補助、本府加碼補貼 • 市庫撥補住宅基金支應 財 源 房東 房客政府 支付租金 給予租金補貼 房東(政府) 房客政府 租金85折 給予租金補貼?
  12. 12. 12 三、合理負擔租金  公共住宅租金定價精神是什麼? 社會住宅承租者之租金計算,主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收 費基準,並定期檢討之。」 住宅法§25III 合理負 擔能力 以可支配所得推算 家庭合理租金負擔 能力,減輕青年、 社經弱勢負擔 使用者 付費 市場租金受區位 影響,住市中心 應負擔較高租 金,以符合公平 原則 公共住 宅財務 考量 以住宅基金財務收 支平衡為目標,兼 顧公共住宅品質
  13. 13. 13 三、合理負擔租金  合理住宅負擔能力是什麼? 家庭居住在適當標準的良好住宅,支付租金後,仍有足夠的所得,生活水 準不低於貧窮線標準 家庭可支配所得 租金支出22.77% 食品支出11.35% 醫療支出9.81% 其他56.07% 學術研究認為出租住宅租金 支出占可支配所得不超過 30%為宜 vs. 非消費支出 77.39% 資料來源:104年度家庭收支調查報告
  14. 14. 14 三、合理負擔租金 所得分位點 10% 20% 30% 40% 50% 家庭年所得 65萬 89萬 108萬 128萬 148萬 可支配所得 50.3萬 68.88萬 83.58萬 99.06萬 114.54萬 20%可支配 所得/月/戶 8,384 11,480 13,930 16,510 19,090 30%可支配 所得/月/戶 12,576 17,219 20,895 24,765 28,634 房型 大龍峒 公宅 興隆1區公宅 一般戶 一般戶 安康平宅現住戶(依弱勢身分別) 85折 85折 4折 3折 2折 1折 套房 - 6,900 3,700 3,000 2,300 1,600 一房 12,400 8,600 4,600 3,700 2,800 2,000 一房 - 10,200 5,500 4,400 3,400 2,300 二房 - 12,900 6,900 5,600 4,300 3,000 二房 - 13,400 7,200 5,800 4,500 3,100 三房 23,100 16,100 8,700 7,000 5,400 3,700 【案例】大龍峒、興隆一區租金  目前的公共住宅租金合理嗎? 【50%以下家庭所得情形】 租金一口價 • 一般戶、社會弱勢、中低收入戶一律 以85折租金計收,未考慮所得水準 低所得家庭承租大房型負擔重 • 以大龍峒、興隆一區公宅為例,所得 分位點30%以下家庭承租大坪數房型公 宅(二房、三房),租金負擔沉重
  15. 15. 15 四、公宅分級租金補貼  公宅分級租金標準比照租金補 貼新制  補貼家庭年所得40%分位點以 下市民  公宅分級租金補貼額度應納入 原有15%租金折扣計算,不超 過租金補貼新制  租金分級補貼原則 標準一致、一體奉行  公共住宅政策理念  使用者付費精神:定額補貼, 愈近市中心支付愈高租金  協助弱勢居住:所得愈低,補 貼愈多  協助多人口家庭居住:協助多 人家庭居住:承租房型愈大(家 庭人口數愈多),補貼愈多
  16. 16. 16 四、公宅分級租金補貼  公共住宅分級租金補貼規劃 承租人實際支付= X + -( - )市價租金 85% 管理費 分級標準 民間市場分級租金補貼額度 一房 二房 三房 第一級:未達最低生活費收入標準1倍 (家庭總收入平均每人每月15,544元以下) 5,000 7,300 11,300 第二級:未達最低生活費收入標準1.5倍 (約家庭總收入平均每人每月15,545至23,316元以下) 6,600 10,600 第三級:未達最低生活費收入標準3.5倍 (約家庭總收入平均每人每月23,317至54,404元以下) 3,000/5,000 都發局 房客市府 公務預算 直接補貼 住宅基金 房客實付市 價85折租金 與分級補貼 之差額  年所得40%至50%分位點家庭:  年所得40%分位點以下家庭: 維持市價85折計費 房租直接扣除租金補貼  依照所得、承租房型(居住人數)訂 定租金分級機制 民間市場分級 租金補貼額度 市價租金x0.15
  17. 17. 17 結語 居住正義的實現 提供適量公共住宅+擴大民間租屋市場

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