Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ
ĐỊA ĐIỂM :
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Bình Dương - Tháng 7 năm 2011

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW
Bình Dương - Tháng 7 năm 2011

NỘI DUNG
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN........................................................ 4
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư.......................................................................................................... 4
I.2. Mô tả sơ bộ dự án................................................................................................................ 4
I.3. Cơ sở pháp lý...................................................................................................................... 4
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG....................................................................... 7
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011........................................................................... 7
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương ................................................................................. 7
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương ..................................................................... 9
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ................................................................ 11
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư ............................................................................................. 11
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư ................................................................................................ 11
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN........................................................................................ 13
IV.1. Vị trí địa lý dự án ........................................................................................................... 13
IV.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 13
IV.2.1. Địa hình........................................................................................................................ 13
IV.2.2. Khí hậu......................................................................................................................... 14
IV.2.3. Thủy Văn...................................................................................................................... 14
IV.2.4. Địa chất công trình...................................................................................................... 15
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 15
IV.3.1. Tổng quan .................................................................................................................... 15
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất............................................................................................... 15
IV.3.3. Đường giao thông ........................................................................................................ 15
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc .............................................................. 16
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện..................................................................................................... 16
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước................................................................................................. 16
IV.4. Nhận xét chung............................................................................................................... 16
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ............................................................................... 17
V.1. Đánh giá hiện trạng công trình ...................................................................................... 17
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach....................................................................... 17
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế.......................................................................................................... 17
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch ..................................................................... 17
V.3. Phần kết cấu..................................................................................................................... 20
V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu ................................................................................................... 20
V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế................................................................... 20
V.3.3. Giải pháp kết cấu công trình ....................................................................................... 20
V.3.4. Các số liệu thiết kế........................................................................................................ 21
V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải................................................. 21
V.3.6. Các hoạt tải sử dụng..................................................................................................... 22
V.3.7. Tải trọng gió.................................................................................................................. 22
V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng ................................................................................. 23
V.3.9. Kết cấu móng................................................................................................................. 23
V.3.10. Tính toán kết cấu dầm................................................................................................ 23
V.3.11. Tính toán thiết kế cột.................................................................................................. 24

V.3.12. Tính toán kết cấu sàn ................................................................................................. 25
V.4. Phần hệ thống kỹ thuật ................................................................................................... 25
V.4.1. Hệ thống cấp thoát nước.............................................................................................. 25
V.4.2. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng trong ngoài nhà ......................................................... 28
V.4.3. Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp............................................... 29
V.4.4. Hệ thống điều hòa không khí và thông thoáng cơ ..................................................... 30
V.5. Phần hạ tầng kỹ thuật ..................................................................................................... 31
V.5.1. San nền........................................................................................................................... 31
V.5.2. Giao Thông.................................................................................................................... 31
V.5.3. Hệ thống thoát nước mưa ............................................................................................ 32
V.5.4. Hệ thống thoát nước thải ............................................................................................. 34
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.................................................. 36
VI.1. Đánh giá tác động môi trường ...................................................................................... 36
VI.1.1. Giới thiệu chung.......................................................................................................... 36
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ....................................................... 36
VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án................................................................ 36
VI.2.Tác động của dự án tới môi trường............................................................................... 37
VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án .......................................................................................... 37
VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng............................................................. 38
VI.3. Kết luận........................................................................................................................... 40
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .................................................................. 41
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư........................................................................................... 41
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41
VII.3. Tổng chi phí ban đầu.................................................................................................... 42
VII.3.1. Chi phí xây lắp........................................................................................................... 42
VII.3.2. Chi phí quản lý dự án................................................................................................ 42
VII.3.3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ............................................................................... 42
VII.3.4. Chi phí khác ............................................................................................................... 43
VII.3.5. Dự phòng phí.............................................................................................................. 43
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN................................ 46
VIII.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án............................................................................ 46
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn.................................................................................................... 46
VIII.3. Tổng chi phí hoạt động............................................................................................... 47
VIII.3.1. Chi phí kinh doanh .................................................................................................. 47
VIII.3.2. Chi phí lãi vay........................................................................................................... 48
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ......... 51
IX.1. Phân tích doanh thu....................................................................................................... 51
IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán................................................................... 51
IX.1.2. Doanh thu dự kiến....................................................................................................... 51
IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án....................................................... 53
IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội .................................................................................. 56
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 57

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View
-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn
4
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị
 Giấy phép đăng ký kinh doanh :
 Trụ sở công ty : Tỉnh Bình Dương
 Điện thoại :
 Đại diện pháp luật công ty :
 Chức vụ :
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View
 Địa điểm : Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ và đô thị
Bình Dương
 Hình thức đầu tư : Giao thầu xây dựng trọn gói để bán
I.3. Cơ sở pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật đất đai 26/11/2003
 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.
 Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của
nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.
 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.
 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.
 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban
hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.
 Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.
 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công
trình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày
01/4/2010

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
5
 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban
hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng.
 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.
 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.
 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
 Các tài liệu tham khảo
 Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của Việt
Nam.
 Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000.
 Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
6
 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.
 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.
 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế”
TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 –
86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu
cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm
thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về
việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN
259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
7
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011
Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước
(GDP) quý I là 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao nhưng vẫn
khá trong bối cảnh chính sách kinh tế lấy ổn định vĩ mô làm chính và tăng trưởng không còn
là chỉ tiêu hàng đầu.
Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% nếu trừ tăng
giá) so với quý I năm trước. Xuất khẩu đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm
trước. Nhập khẩu đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước. Mặc dù nhập
khẩu và xuất khẩu đều tăng nhưng nhập siêu ở mức 3,029 triệu USD, mất cân đối cán cân
thương mại.
Nhức nhối nhất vẫn là lạm phát ở mức khá cao. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 là
2.17% so với tháng trước làm cho CPI của 3 tháng đầu năm đã lên đến 6.12% so với tháng
12/2010. CPI quý I so với cùng kỳ năm trước đã tăng 12.79%. Nếu muốn đạt chỉ tiêu do
Quốc hội đề ra là CPI cả năm không quá 7% thì mức tăng CPI của cả 3 quý còn lại chỉ còn
0.82%.
Cố giữ cho CPI năm nay không quá 2 con số cũng là một mục tiêu khó đạt. Như thế
cuộc chiến chống lạm phát còn cam go và đòi hỏi những nỗ lực vượt bậc trong điều hành
chính sách của Chính phủ.
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương
Trong bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng kinh tế của tỉnh đã duy trì được sự
tăng trưởng tích cực. GDP của tỉnh ước tăng 13.4% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu
vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10.8%
và khu vực dịch vụ tăng 19.3%.
 Công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước ngoài tăng 17.3%. Trong
tình hình giá các nguyên liệu đầu vào như điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu
quả sản xuất kinh doanh các doanh nghiệp, tỉnh đã kịp thời triển khai thực hiện đồng bộ, tích
cực các Nghị quyết của Chính phủ trong kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp
các doanh nghiệp duy trì và phát triển sản xuất.
 Thương mại, dịch vụ; xuất nhập khẩu
+ Thương mại – dịch vụ:
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so
cùng kỳ; trong đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng 45.8% so cùng kỳ.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
8
+ Xuất nhập khẩu:
Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 1 tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, khu vực
kinh tế trong nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
chiếm 78.5% tăng 22%. Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày
dép tăng 7.8%, dây điện và cáp điện tăng 5.9%...Trong tổng kim ngạch của tỉnh, hàng dệt
may chiếm 17,7%, sản phẩm bằng gỗ và giày dép chiếm 25.9%.
Kim ngạch nhập khẩu ước đạt 1 tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài chiếm 72.2% tăng 25.9%. Chủ yếu do nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng,
nguyên liệu phục vụ sản xuất và đầu tư hình thành tài sản cố định của các doanh nghiệp.
 Tài chính – tín dụng
+ Ngân sách:
Tổng ngân sách nhà nước trên địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự toán Bộ tài
chính (BTC) giao, 22.8% dự toán Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với cùng kỳ, trong đó:
thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng
10% so với cùng kỳ; thu thuế xuất nhập khẩu ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao,
đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so cùng kỳ.
Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21%
dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so cùng kỳ; trong đó: chi đầu tư xây dựng cơ bản ước 700 tỷ
đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự toán HDND tỉnh, tăng 45% so cùng kỳ.
+ Tín dụng:
Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và tăng 55.46%
so với cùng kỳ năm 2010. Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm và tăng 31%
so với cùng kỳ; trong đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58%. Qua
kiểm tra, nhìn chung các tổ chức tín dụng đều niêm yết lãi suất đúng quy định, mức lãi suất
huy động cao nhất là 14%/năm, kể cả trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ
biến là 1-18%/năm, đối với lĩnh vực phi sản xuất là 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%.
 Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị
+ Về đầu tư xây dựng cơ bản
UBND tỉnh đã có văn bản hướng dẫn và chỉ đạo chủ đầu tư các công trình, dự án
nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật về kinh phí dự phòng và vốn phát sinh trong
đầu tư xây dựng cơ bản. Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu là 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt
15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch.
Tỉnh tập trung vào các công trình chưa hoàn thành thủ tục, những công trình khởi
công xây dựng mới chưa cân đối được vốn và xét chưa thực sự cần thiết, những công trình
chưa hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ đối với các công trình, dự án đầu
tư chưa có nhu cầu bức xúc.
Đầu tư trong nước:Tỉnh đã thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp
đăng ký mới với số vốn là 1,680 tỷ đồng và 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung của các doanh
nghiệp.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
9
Đầu tư nước ngoài: Tỉnh đã thu hút thêm 292 triệu đô la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư
mới với số vốn 145 triệu đô la Mỹ (bình quân 6.6 triệu USD/dự án) và 31 dự án điều chỉnh
vốn với số vốn tăng 146 triệu USD; trong đó khu công nghiệp thu hút 283 triệu USD (chiếm
97% vốn thu hút toàn tỉnh), gồm: 15 dự án mới- vốn 143 triệu USD và 27 dự án điều chỉnh
vốn- số vốn tăng thêm 140 triệu USD.
+ Quy hoạch xây dựng đô thị
Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ Dầu Một;
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị Bình Dương theo
quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty tập trung hoàn thành phương án tổng thể đầu
tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh để báo cáo Bộ
tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong quý III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự án khởi công
và thi công hoàn thành phần móng 2 hạng mục công trình chính là: Trung tâm Hội nghị (dự
kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến hoàn thành và
đưa vào sử dụng trong quý II/ 2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn chỉnh dự án, thiết
kế kỹ thuật, tổng dự toán,…các hạng mục công trình phụ còn lại trong quý II/2011.
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương
Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính sách siết
chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước, không chỉ người mua mà
cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Do đó, không nằm
ngoài xu thế chung, thị trường BĐS Bình Dương cũng đang gặp khó khăn.
Song, Bình Dương lại là tỉnh có tốc độ tăng trưởng vượt bậc. Trong thời gian vừa qua,
tỉnh luôn duy trì sức hút mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Nắm bắt được quy hoạch chung của
tỉnh, các dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái vẫn được thi
công theo đúng tiến độ nhằm đón đầu tình hình phát triển của tỉnh trong tương lai. Bên cạnh
đó, Thành phố mới Bình Dương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính nhất bởi
không chỉ sở hữu vị trí đắc địa tại Bình Dương, mà còn có những dịch vụ tiện ích xã hội
hàng đầu được tạo dựng chưa từng có thành phố nào làm được. Chỉ riêng trong năm 2010,
công trình then chốt của tỉnh là trung tâm hành chính - chính trị tập trung 20 ha, đã được
khởi công xây dựng. Song song là các đại công trình như trường Đại học quốc tế Miền Đông
rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp
thể thao, công viên nhạc nước đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng làm nức lòng không chỉ
người dân địa phương và tạo được niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài
ra, niềm tin của các nhà đầu tư còn được khẳng định vững chắc hơn khi Trung tâm hội nghị -
sự kiện Lucky Square khánh thành và đi vào hoạt động ngày 4/3 năm 2011 vừa qua. Với
diện tích xây dựng 4,000 m2
, được thiết kế hiện đại và sang trọng, tọa lạc ngay bờ hồ sinh
thái và công viên trung tâm tuyệt đẹp rộng 120 ha đã hoàn thiện.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa bàn
tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế,
và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang. Còn trong
quý I năm 2011, thị trường này tiếp tục có thêm khoảng 10 dự án căn hộ để bán, 4 dự án biệt
thự nhà liên kế và 3 dự án đất nền. Với trên 32 khu công nghiệp trên toàn tỉnh, Bình Dương
đã và đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
10
doanh. Song song với đó là số lượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ
vào Bình Dương làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở, căn hộ và đặc biệt là biệt thự cao cấp.
Đến nay, một số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt các công
trình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những công dân đầu tiên của
thành phố. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời gian
tới.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
11
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư
Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn xây dựng.
Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn tỉnh, một trung tâm
đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát triển phục vụ cho khoảng
trên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách
của tỉnh, đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View nhằm đón đầu nhu cầu thị
trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp. luôn mong muốn tạo nên nhiều tổ
ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại, ấn tượng mà vẫn rất ấm cúng và gần gũi
với thiên nhiên. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng của người
dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa toàn thành phố mới Bình Dương. Song song đó, dự án
còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người.
Vì vậy có thể khẳng định, thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế mà còn luôn
hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư
Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất động
sản cũng ảm đạm không kém. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở và sự mong muốn một cuộc sống
vừa tiện nghi vừa mang yếu tố sinh thái, nghỉ dưỡng vẫn còn tăng cao trong thời gian tới.
Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến
ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và không còn là địa điểm phù hợp cho nhu cầu
sinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện sống cao và những nhà đầu tư đang tìm
kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản. Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các
khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất nước.
Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh đạo, các ban
ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông
hoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở
và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ là
khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần
phát triển đô thị quyết định đầu tư khu biệt thự Lake View tại thành phố mới Bình Dương.
Lake View được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên trong
thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên. Sở hữu
một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các
tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,
các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước -
Tân Vạn. Đồng thời, Lake View lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao
trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc
xây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người
có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi
mưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
12
định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngoài ra, còn có những
giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại đầy cá tính
nhưng vẫn gần gũi với thiên nhiên hứa hẹn một không gian tươi mát, một cuộc sống an lành
cho cư dân trong khu biệt thự.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiên
tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Lake View là một chiến lược đúng đắn của, đặc
biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
13
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
IV.1. Vị trí địa lý dự án
Khu biệt thự Lake View tọa lạc tại lô N10, N11 trong khu liên hợp công nghiệp dịch
vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới Bình Dương. Khu vực này thuộc phường Phường
Hòa Phú, Thị xã Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương.
Dự án có tổng diện tích 63,633 m2 với 92 căn biệt thự. Lake View như một thiên
đường ngay giữa lòng thành phố trẻ năng động. Sở hữu một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống
giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long
An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh, các tỉnh Tây Nguyên … với các trục
đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước - Tân Vạn … Từ Lake View, không
quá 05 phút đi xe để đến với Trung tâm hành chính, Trung tâm văn hóa Thành phố Mới Bình
Dương, Trung tâm thương mại, Công viên, Ngân hàng, Bệnh Viện Quốc Tế, Trường Đại
Học Quốc tế, Khu Công Nghiệp VSIP II, Khu công viên văn hóa Đại Nam.
Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại môi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp
ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc sống hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên
IV.2.1. Địa hình
Lake View thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của khu biệt thự có
cùng tính chất của thành phố mới này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu
của lưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Khu vực Đông – Bắc thuộc Phú Chánh có địa
hình thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông
Đồng Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu
vực Đông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông. Nước mưa khu vực này đổ vào kênh
và hồ thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài
Gòn.
Trong đó, LakeView nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ
0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
14
IV.2.2. Khí hậu
Khí hậu Lake View mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,
nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước
đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là 120
ngày. Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi lên đến
500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm trong tháng này
không có mưa.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28.8 °C
(tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1). Số giờ nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lên
tới 2,700 giờ.
Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp thấp
nhiệt đới. Về mùa khô gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về mùa mưa gió
thịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam. Tốc độ gió bình quân khoảng 0.7m/s, tốc độ
gió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây - Nam.
Chế độ không khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa. Độ ẩm
được mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp nhất thường
xảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa. Giống như nhiệt độ không khí, độ
ẩm trong năm ít biến động. Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nền nhiệt độ
cao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể khẳng định khí hậu Bình
Dương tương đối hiền hoà, ít thiên tai như bão, lụt…
IV.2.3. Thủy Văn
 Nước ngầm
Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau tùy vào
mỗi vùng. Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào nên khả năng

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
15
khai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạo
mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” của công ty Cấp Nước
Bình Dương). Lưu lượng giếng khai thác công nghiệp có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước
có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ ăn mòn lớn. Các khu vực khác thuộc Phú
Mỹ, Định Hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên
một số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối
phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa chảy
theo hướng Bắc – Nam để ra sông Sài Gòn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên mùa khô ít
có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ chênh của địa hình
lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây dựng sau đã thi công hoàn
tất đảm bảo cho công tác thoát nước mặt.
IV.2.4. Địa chất công trình
Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa
cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn về
nền móng công trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Lake View có địa
tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật
IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương.
Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh và
đồng bộ. Hiện nay, đã san lấp mặt bằng và đã cho thi công công trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đô
thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số
912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được đền bù và giải phóng mặt bằng.
IV.3.3. Đường giao thông
Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến đường
tạo lực với tổng chiều dài là 34.4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo giao thông thông
suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
16
- Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tương lai, hệ thống đường hiện hữu
như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746.
Đường trong khu vực dự án thông thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến những khu
vực và dịch vụ tiện ích lân cận.
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc
Khu vực xây dựng công trình đã được giải phóng mặt bằng toàn bộ và không có công
trình nào trong khu vực thi công xây dựng.
Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh.
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện
Xung quanh khu vực dự án đã được công ty đầu tư xây dựng đầy đủ riêng bên trong
khu vực dự án chưa có hệ thống điện củng như chiếu sáng.
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước
Hiện nay khu vực dự án chưa có hệ thống thoát nước, nước mưa thoát tự nhiên trên bề
mặt khu đất.
IV.4. Nhận xét chung
Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng
kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến quá trình thi công
xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
17
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Đánh giá hiện trạng công trình
Thuận lợi: Nằm ở vị trí trung tâm thành phố mới Bình Dương; gần các khu công
nghiệp và Tp.HCM; có các góc nhìn đẹp ra khu hồ sinh thái; Hạ tầng đã hoàn chỉnh có thể
thực hiện xây dựng; khu vực xây dựng có địa hình đẹp và chênh cao so với hồ cảnh quan.
Bất lợi: khu vực xây dựng có quy mô diện tích nhỏ (~6.5 ha); có một tuyến đường
chia đôi khu đất; kích thước và hình dáng khu đất có nhiều góc không gian khó sử dụng và
mỏng; trong khu đô thị mới chưa có nhiều công trình xây dựng nên mức độ tiếp cận thị
trường là chưa rõ.
Cơ hội: Bình Dương sẽ trở thành trung tâm mới của vùng. Khu đô thị mới sẽ là trung
tâm hành chính, kinh tế, tài chính, văn hóa của Bình Dương; Khu đất xây dựng thuộc khu
vực có cảnh quan đẹp nhất khu đô thị; Trung tâm hội nghị của khu đô thị mới (Thành phố
mới) cách khu đất xây dựng khoảng 850m; Nằm gần khu vực Dịch vụ – Thương mại và
Khách sạn của khu đô thị mới (khoảng 550m); Gần trường Tư thục Quốc tế Bình Dương và
trung tâm TDTT.
Thách thức: Sự cạnh tranh từ các làng biệt thự ở Vũng Tàu, Đồng Nai; Sự cạnh tranh
từ các sản phẩm tương tự kế cận trong nội tại khu đô thị mới; Nhìn chung, khu đô thị mới
cũng sẽ gặp những khuyết tật như các đô thị mới Việt Nam (về giao thông, cung ứng HTKT,
HTXH, tài chính, thị trường, tính tổng thể); Đối tượng khách chủ yếu là tầng lớp khá giả
(những người có khả năng mua ở tại các vị trí tốt ở Tp.HCM và các nơi khác).
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế
Xây dựng một khu biệt thự tại 2 lô đất N10, N11 thuộc Khu Liên hợp Công nghiệp
Dịch vụ Đô thị Bình Dương.
Khu biệt thự đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản đối với một khu dân cư: Hệ thống
đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, công
viên cây xanh.
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch
 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:
- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.
- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương
thông qua.
- Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.
- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc
đầu tư xây dựng có hiệu quả.
- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc
để hài hòa với quy hoạch cảnh quan khu vực.
- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên
sự sinh động cho không gian sống.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
18
- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối
ngoại rõ ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Diện tích đất : 65,606.32 m2
+ Diện tích lô N10 : 36,324 m2
+ Diện tích lô N11 : 27,399 m2
+ Diện tích đất ngoài ranh : 1,973.32 m
- Diện tích xây dựng : 20,253.50 m2
- Diện tích sàn xây dựng : 84,913.60 m2
- Mật độ xây dựng chung toàn khu : 31 %
- Hệ số sử dụng đất chung toàn khu : 1.294
- Tầng cao trung bình : 2 tầng;
Dự án : Lakeview Villas - N10, N11
Số lượng : 93 căn
Villa 1 : 4 căn Villa 3: 22 căn
Villa 2 : 13 căn Villa 6: 19 căn
Song lập(SD): : 34 căn Club - house 1 căn
Các nội dung về quy hoạch xây dựng cho từng lô đất :
Loại công
trình
Club
house
Villa 1 Villa 2 Villa 3 Villa 6 Type 1
Diện tích
lô đất (m2
)
1.686,7 830 ~ 933 450 ~ 517 455 ~ 727 424 ~ 645 300 ~ 510
Diện tích
XD (m2
)
556,2 445 224,5 231,6 216,5 175,8
Diện tích
sàn XD
(m2
)
758,5 1179,4 711,4 612,1 690,2 594,1
Mật độ XD
(%)
32,97 53,61~47,6
9
49,88~43,4 50,9~31,85 51,06~33,56 58,6~34,47
Hệ số SDĐ 0,45 1,42 ~ 1,26 1,58 ~ 1,37 1,34 ~ 0,84 1,63 ~ 1,07 1,98 ~ 1,16
Chiều cao
công trình
8m 13,2m 11,2m 12,7m 13,2m 13,2m
Số lô 1 4 13 22 19 34

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
19
 Phương án thiết kế quy hoạch
Loại công
trình
Club
house
Villa 1 Villa 2 Villa 3 Villa 6 Type 1
Diện tích
XD trệt
(m2
)
556.2 445 224.5 231.6 216.5 175.8
Diện tích
XD tầng 2
(m2
)
202.5 304.5 266.8 169.4 225 200.5
Diện tích
XD tầng 3
(m2
)
- 333 219.9 189.1 222.5 180.4
Diện tích
XD sân
thượng
- 96.9 - 22 26.2 37.4
Tổng DT
xây dựng
(m2
)
758.7 1179.4 711.4 612.1 690.2 594.1
Khoảng lùi
trước (m)
- 2m 3m 3m 3m 3m
Khoảng lùi
sau (m)
- 2m 3m 3m 3m 3m
Khoảng lùi
2 bên (m)
- 2m ; 3m 2m 2m 2m 2m
Hạng mục Cảnh quan :
Diện tích xây dựng : 808 m2
+ Cổng chào + nhà bảo vệ : 113 m2
+ Hồ bơi club house : 595 m2
+ Hồ cảnh : 100 m2
Công viên & Sân chơi : 5,395 m2
+ Đường dạo : 2,995 m2
+ Cây xanh : 2,400 m2
Hạng mục Đường : 9,096 m2
 Phương án thiết kế kiến trúc:
Các giải pháp về hình khối, màu sắc và vật liệu hoàn thiện.
+Ý tưởng thiết kế kiến trúc

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
20
Cảm nhận khi tiếp cận từng ngôi nhà: sử dụng ánh sáng có lợi, giảm tối thiểu ánh
sáng hướng Tây và đón được gió tốt;
Có nhiều góc nhìn đẹp cho mỗi ngôi nhà, từ ngoài và từ trong;
Tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng khép kín, thân thiện;
Khuyến khích cư dân giao lưu cộng đồng, hoạt động bên ngoài (đi dạo, tập TDTT,
mua sắm, trò chuyện, quan hệ xóm giềng);
Phong cách kiến trúc nhiệt đới và hiện đại.
+ Vật liệu hoàn thiện
Tường bên trong phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt được sơn nước Nippon
hoặc tương đương. Cửa đi, cửa sổ mé ngoài làm bằng vách kính khung nhôm trắng mờ, cửa
đi bên trong làm bằng gỗ. Trần làm bằng thạch cao khung nhôm chìm, sơn nước Nippon
hoặc tương đương .
Tường bên trong các phòng vệ sinh được ốp gạch Ceramic hoặc tương đương. Trần
làm bằng thạch cao chống ẩm khung nhôm chìm, sơn nước Nippon hoặc tương đương.
Tường bên ngoài được sơn nước Nippon hoặc tương đương và một số chỗ được ốp
gạch để tạo điểm nhấn cho ngôi nhà thêm phần sinh động.
Sàn bên trong phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt được lát gạch Ceremic bóng
kính hoặc tương đương. Sàn ban công, logia, vệ sinh được lát gạch Ceramic nhám chống
trơn trượt. Nền ban công, logia, vệ sinh và sân thượng được phủ lớp chống thấm Penetron
hoặc tương đương.
Mặt bếp được ốp đá granite.
Cầu thang: Đan bê tông cốt thép, trên lát đá granite màu trắng xám .Tay vịn gỗ.
Hệ thống điện: dây điện, công tắc và ổ cắm, đèn neon, đèn trang trí .
Hệ thống thông gió: quạt hút .
Hệ thống điều hòa nhiệt độ: dây ống gas, máy lạnh Daikin.
V.3. Phần kết cấu
V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu
Hồ sơ khảo sát và thiết kế: 01 bộ bản vẽ thiết kế kiến trúc công trình khu biệt thự Lake
View
V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép TCVN 5574 - 1991.
- Tiêu chuẩn thiết kế tải trọng và tác động TCVN 2737 - 1995.
- Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình TCVN 45 - 1978.
- Tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế và thi công nhà cao tầng TCXD - 1998.
- Chỉ dẫn tính toán thành phần của tải trọng gió TCXD 229-1999
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép TCVN 356 - 2005.
Tuyển tập TCXD Việt Nam và Quy chuẩn hiện hành.
V.3.3. Giải pháp kết cấu công trình
Theo phương án thiết kế kiến trúc, công trình được phân làm các công năng chính như
sau:

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
21
+ Tầng trệt: nhà xe, phòng khách+phòng ăn, phòng ngủ, phòng gia nhân, bếp, kho.
+ Tầng 2: phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc.
+ Tầng 3: phòng ngủ, phòng thờ, sân thượng.
Như vậy, chức năng chính của công trình là nhà ở (trên 90% diện tích). Vì công trình
là dạng nhà biệt thự, có tải trọng chân cột không lớn, ảnh hưởng tác động ngang (gió) không
nhiều, đồng thời để đảm bảo vẻ mỹ quan cho các căn hộ nên giải pháp kết cấu chính của
công trình được chọn như sau :
Kết cấu móng đỡ toàn bộ công trình là hệ móng nông, đặt trên nền tự nhiên.
Kết cấu chịu lực ngang là hệ thống sàn dầm. Chịu lực đứng là hệ thống cột được liên
kết vào hệ móng.
Tầng trệt tận dụng đất nền làm sàn (do đất trong khu vực tương đối tốt); các sàn tầng
còn lại dùng sàn có dầm BTCT h = 100~120mm.
Các giải pháp này sẽ đảm bảo về độ cứng tổng thể.
V.3.4. Các số liệu thiết kế
Cường độ tính toán của vật liệu
- Bê tông móng:
Mác 250 :
+ Rn = 115 kG / cm2
+ Eb = 270,000 kG / cm2
- Bê cột
Mác 200:
+ Rn = 85 kG / cm2
+ Eb = 230,000 kG / cm2
- Bê tông các cấu kiện khác :
Mác 200 :
+ Rn = 85 kG / cm2
+ Eb = 230,000 kG / cm2
- Cốt thép :
Cốt thép C-II: Dùng cho khung BTCT và móng, có đường kính >= 10 mm :
+ Ra = Ra' = 2,800 kG / cm2
+ Ea = 2,100,000 kG / cm2
- Cốt thép C-I: Dùng cho khung BTCT và móng, có đường kính < 10 mm :
+ Ra = Ra' = 2,300 kG / cm2
+ Ea = 2,100,000 kG / cm2
V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải
TT Vật liệu
Đơn vị
tính
Trọng lượng
riêng
Hệ số
vượt tải
1
2
3
4
Bê tông cốt thép
Vữa XM trát , ốp , lát
Gạch ốp , lát
Đất đầm nện chặt
T/m3
T/m3
T/m3
T/m3
2.50
1.80
2.00
2.00
1.1
1.2
1.1
1.2

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
22
5
6
7
8
9
10
Tường xây gạch thẻ
Tường xây gạch ống
Bê tông sỏi nhám nhà xe
Bê tông lót móng
Lớp chống thấm
Đường ống thiết bị kỹ thuật
T/m3
T/m3
T/m3
T/m3
T/m2
T/m2
2.00
1.80
2.00
2.00
0.02
0.05
1.2
1.2
1.1
1.2
1.2
1.3
V.3.6. Các hoạt tải sử dụng
 Hoạt tải sử dụng
TT
Loại
hoạt tải
Đơn vị
tính
Tải trọng
tiêu chuẩn
Hệ số
vượt tải
1 Khu vực phòng ở, ăn, vệ sinh Kg/m2
150 1.3
2 Sảnh, cầu thang Kg/m2
300 1.2
3 Nước (hồ nước máí) Kg/m3
1,000 1.1
4 Khu vực Garage Kg/m2
500 1.2
 Tải trọng tác động đứng
+ Tĩnh tải
Tải trọng trên sàn điển hình:
Sàn BTCT dày 0.1m : 1.1 x 2500 x 0.1 = 275 Kg/m2
Gạch lát : 1.1 x 2000 x 0.015 = 33 Kg/m2
Vửa láng và trát : 1.2 x 1800 x 0.05 = 108 Kg/m2
Thiết bị treo buộc : 50 x1.3 = 65 Kg/m2
Tổng cộng : 481 Kg/m2
+ Hoạt tải
Khu vực phòng ở, ăn, vệ sinh : 150 Kg/m2
x 1.3 = 195 Kg/m2
Khu vực hành lang, cầu thang : 300 Kg/m2
x 1.2 = 360 Kg/m2
Khu vực garage : 500 Kg/m2
x 1.2 = 600 Kg/m2
V.3.7. Tải trọng gió
 Gió tĩnh
qtt
= n x qtc
x C x K x hj
qtt
: Ap lực tính toán của gió tác dụng vào khung ngang (T/m ).
qtc
: Ap lực gió tiêu chuẩn ( Lấy theo vùng IIA = 83 Kg/m2
).
n : Hệ số vượt tải của gió, n = 1,2.
C : Hệ số khí động :
C = 0.8 Theo hướng đón gió
C = 0.6 Theo hướng khuất gió
hj : Chiều cao của diện tích đón gió.
k : Hệ số phụ thuộc theo độ cao (lấy theo dạng địa hình B).
Tải trọng gió sẽ được qui về trên từng tầng với chiều cao trung bình là hj = 3.6 m. Các cấp tải
gió sẽ được tính toán và lập theo bảng như sau :

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
23
Tầng
Cao độ Wo
n K
C hi Wtt(kg/m)
(m) (kg/m²)
Đón
gió
Ht gió (m) Đón gió Ht gió
Tầng 2 4 83 1.2 0.840 0.8 0.6 3.8 254 191
Tầng 3 7.6 83 1.2 0.942 0.8 0.6 3.6 270 203
Tầng 4 11.2 83 1.2 1.019 0.8 0.6 1.8 146 110
V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng
 Các trường hợp tải
- Tải trọng bản thân.
- Hoạt tải sử dụng.
- Gió trái theo phương X.
- Gió phải theo phương X
- Gió trái theo phương Y.
- Gió phải theo phương Y.
 Các tổ hợp tải
- 1+2
- 1+0.9x3.
- 1+0.9x4.
- 1+0.9x5.
- 1+0.9x6.
- 1+(2+3)0.9.
- 1+(2+4)0.9.
- 1+(2+5)0.9.
- 1+(2+6)0.9.
- ENVE
Sau khi tính toán các tổ hợp tải trên, kết quả giải được cho các tổ hợp gây nguy hiểm
nhất mà người thiết kế lựa chọn để tính toán kết cấu cho công trình.
V.3.9. Kết cấu móng
Móng đơn đặt trên nền thiên nhiên.
V.3.10. Tính toán kết cấu dầm
Sơ lược các bước tính thép dầm như sau :
2
onbhR
M
A  (1)
ho : Chiều cao từ trọng tâm cốt thép đến mép dầm (phía đối diện)
 A211  (2)

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
24
Ra
Rnbho
Fa

 (3)
Với A < 0.399.
V.3.11. Tính toán thiết kế cột
 Trường hợp lệch tâm bé
Nội lực tính toán:
Lực dọc : N (T)
Momen : M (T.m)
Chiều cao cột : l (m)
Chiều cao tính toán : lo (cm)
Độ mảnh của cột :  =lo/h
Độ lệch tâm của lực dọc : eo1=M/N
Độ lệch tâm ngẫu nhiên : eon = h/25  2 (cm)
Độ lệch tâm tổng cộng : eo = eo1 + eon
Độ lệch tâm giới hạn : eogh = 0.4(1.25h - oho)
eo < eogh nén lệch tâm bé
Độ lệch tâm tính toán : e = eo + 0.5h - a
Bố trí thép đối xứng : Fa = F’a
Chiều cao miền bê tông chịu nén
bR
N
x
n

xo = oho
x > xo
Nén lệch tâm bé
Fa = Fa’ =
)'('
)5..(..
ahoRa
xohobRneN


(cm2
)
Hàm lượng cốt thép :
hob
sAAs
.
'
%


 Trường hợp lệch tâm lớn
Nội lực tính toán
Lực dọc : N (T)
Momen : M (T.m)
Chọn sơ bộ tiết diện cột : bxh
Chiều cao cột : l (m)
Chiều cao tính toán : lo (cm)
Độ mảnh của cột :  =lo/h
Độ lệch tâm của lực dọc : eo1 = M/N
Độ lệch tâm ngẫu nhiên : eon = h/25  2 (cm)
Độ lệch tâm tổng cộng : eo = eo1+eon
Độ lệch tâm giới hạn : eogh = 0.4(1.25h - oho)
eo > eogh nén lệch tâm lớn
Độ lệch tâm tính toán : e = eo + 0.5h –a
Bố trí thép đối xứng : Fa = Fa’

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
25
Chiều cao miền bê tông chịu nén
bR
N
x
n
 (cm)
2a =10 (cm) < x
xo = oho
x < xo
Nén lệch tâm lớn : 2a’ < x< oho
Fa = Fa’ =
)'('
)5..(
ahoRa
xohoeN


(cm2
)
Hàm lượng cốt thép :
hob
sAAs
.
'
%


V.3.12. Tính toán kết cấu sàn
Các cấu kiện sàn được tính như cấu kiện chịu uốn và được tính trên tải sàn có bề rộng
1m. Việc tính toán cốt thép sàn được thực hiện theo các bước và công thức hoàn toàn giống
với các cấu kiện dầm (sử dụng công thức (1), (2),(3) ). Do sàn là cấu kiện có phương chịu
uốn (phương 1, 2 theo hệ toạ độ cục bộ từng phần tử) nên việc tính toán cốt thép chịu uốn
cũng được tiến hành theo mỗi phương. Các sàn được mô tả theo dạng phần tử shell và hệ
trục toạ độ của các phần tử được nhập thống nhất trên mô hình – trục 1 // OX (tổng thể), trục
2 // OY (tổng thể). Vì vậy cốt thép theo từng phương X, Y trên hệ trục toạ độ tổng thể được
tính lần lượt theo thành phần nội lực moment sau:
- Fa (theo phương X) tính theo M11.
- Fa (theo phương Y) tính theo M22.
- Bê tông cấu kiện sàn:
* Mác 200 :
Rn = 85 kG / cm2
Eb = 230.000 kG / cm2
Cốt thép:
- Cốt thép A – I: Dùng cho sàn, có đường kính < 10 mm :
Ra = Ra' = 2300 kG / cm2
- Ea = 2.100.000 kG / cm2
- Cốt thép A– II: Dùng cho sàn, có đường kính >= 10 mm :
Ra = Ra' = 2800 kG / cm2
Ea = 2.100.000 kG / cm2
V.4. Phần hệ thống kỹ thuật
V.4.1. Hệ thống cấp thoát nước
 Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 332006: Cấp nước - Mạng lưới bên ngoài và công trình. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 51-1984: Thoát nước-Mạng lưới bên ngoài và công trình. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 44741987: Thoát nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 45131988: Cấp nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
26
- TCVN 2622:1995: Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình. Yêu cầu thiết kế
 Cơ sở tính toán
- Quy mô công trình
Lake View là một khu biệt thự cao cấp với qui mô như sau:
+ Tổng số villa: 92 căn có năm loại villa1, villa2, villa3, villa6, Type1 và 1 công trình
công cộng Club house;
+ Mỗi villa có 3 tầng với chiều cao từ 13 -15m;
+ Số người trong 1 villa: 4- 6 người;
- Tiêu chuẩn dùng nước
+ Tiêu chuẩn dùng nước: 250 l/người/ngày
+ Tiêu chuẩn nươc tười cây: 1.5 l/m2
+ Dịch vụ công cộng: 15 l/người
- Hệ thống cấp nước
+Nhu cầu dùng nước
STT LOẠI
MỤC ĐÍCH
DÙNG NƯỚC
TIÊU CHUẨN
( l/ngươi-l/m2
)
QUY
MÔ
ĐƠN
VỊ
LƯU LƯỢNG
(m3
/ngày)
1 Villa 1
Sinh hoạt 250 6 người 1.50
Tưới cây 1.5 120 m2 0.18
Tổng 1.68
2 Villa 2
Tưới cây 1.5 90 m2 0.14
Tổng 1.64
3 Villa 3
Tưới cây 1.5 180 m2 0.27
Tổng 1.77
4 Villa 6
Tưới cây 1.5 100 m2 0.15
Tổng 1.65
5 Type 1
Tưới cây 1.5 140 m2 0.21
Tổng 1.71
6 Club house
Tưới cây 1.5 160 m2 0.24
Tổng 1.74
Dựa vào bảng nhu cầu dùng nước ta chọn thông số công trình trong hệ thống như sau:
- Bể nước đặt ngầm : W=2m3
- Bể nước mái: W= 1.5m3
- Bơm cấp nước cho bể mái: Q=30l/p – H=20
+ Mạng lưới đường ống cấp nước.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
27
Nguồn cấp nước
Lấy từ mạng lười đường ống cấp nươc uPVC d60 bên ngoài nhà ( theo thiết kế hạ
tầng )
Nguyên tắc:
- Mạng lưới đường ống ngắn nhất, giảm tổn thất
- Mạng lưới bao trùm tất cả các thiết bị vệ sinh sử dụng
- Mạng lưới dễ quản lý và đảm bảo mỹ quan
Vạch tuyến
- Ống đứng cấp nước lên bể mái.
- Các ống đứng cấp xuống các tầng cấp cho từng khu vệ sinh. Các ống đứng đặt trong
hộp gain kỹ thuật.
 Các ống nhánh dẫn nước từ ống đứng tới các khu vệ sinh và cấp đến từng thiết bị.
 Mạng lưới cấp nước sinh hoạt của công trình sử dụng loại ống PPR.
Mô tả hệ thống
Nước được đấu nối từ đường ống nước bên ngòai cách công trình, sau khi qua đồng
hồ nước vào bể nước ngầm được bơm lên bể nước trên mái, sau đó sẽ cung cấp đến các nơi
có nhu cầu sử dụng nước của công trình.
Trên đường ống cấp vào bể nước ngầm bố trí các vòi tưới phục vụ cho công việc tưới
cây cũng như cấp nước cho hồ bơi.
Nước nóng của công trình sử dụng loại tập trung bằng hệ thống năng lượng mặt trời.
- Hệ thống thoát nước
Nước thải của công trình chia hai loại:
 Nước thải sinh hoạt.
+ Nước bẩn bao gồm nước thải từ các thiết bị vệ sinh : lavabo, vòi rửa.
+ Phân là phần nước thải thoát ra từ các thiết bị vệ sinh: xí, tiểu.
 Nước mưa.
+ Thoát nước sinh hoạt.
Để đảm bảo nguyên tắc vệ sinh: lấy 2 ống đứng thoát nước cho mỗi khu vệ sinh: 1
ống thoát cho xí bệt, 1 ống thoát cho lavabo và phễu thu sàn.
Hệ thống thu gom nước xí, tiểu ở các tầng trongnhà dẫn về các ống đứng D114 đặt
trong các hộp kỹ thuật, cho thoát xuống bể tự hoại. Nước sau bể tự hoại được đấu nối ra hố
ga thoát nước của nhà. Sau đó đấu nối ra hệ thống cống chung.
Hệ thống thu gom nước rửa (lavabo, rửa sàn) ở tất cả các tầng trong nhà dẫn về các
ống đứng D60 đặt trong hộp kỹ thuật, cho thoát thẳng ra hệ thống hô ga bên ngoài nhà. Sau
đó được đấu nối ra hệ thống cống chung.
Các ống đứng từ các thiết bị vệ sinh (WC) xuống ống nhánh chọn theo cấu tạo như
sau:
Từ lavabo xuống chọn: D = 42mm
Từ bồn tắm xuống chọn: D = 60mm
Từ xí bệt xuống chọn: D = 114mm
Từ phễu thu sàn chọn: D = 60mm

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
28
- Bể tự hoại
Các đường ống ở các khu vệ sinh sẽ theo đường ống ra ngoài bể tự hoại 3 ngăn, nước
thải sau khi qua bể tự hoại được thu gom và đấu nối ra hố ga thoát nước.
Thể tích bể được tính theo công thức :
W = Wn + Wp
Trong đó:
Wn : Thể tích chứa nước, m3
Wp : Thể tích chứa phân, m3
1000)100(
])100([
2
1
xW
NbcWaT
WC



Trong đó:
- a: Lượng cặn lắng trung bình của một người trong 1 ngày, a = 0.5 - 0.8 lít
- T: Thời gian giữa hai lần lấy cặn ra khỏi bể (T = 1 – 3 năm)
- W1: Độ ẩm của cặn lắng tươi khi vào bể (W1 = 0.95)
- W2: Độ ẩm cặn lắng đã lên men lấy bằng (W2=0.9)
- b: Hệ số kể đến độ giảm thể tích của cặn lắng đã phân huỷ, lấy bằng 70% (giảm
30%).
- c: Hệ số 1 phần cặn lắng ở trong bể để tăng quá trình phân huỷ của cặn, lấy bằng
1.2
- N: Số người sử dụng bể: 6 người.
Tổng khối tích bể tự hoại là: W = 6 m3
/bể.
+ Thoát nước mưa.
Hệ thống thoát nước mưa được bố trí trong các hộp gain dọc theo tường, ống đứng có
đường kính D90, D114 thu nước mưa được thoát ra hệ thống thoát nước mưa dọc công trình
có đường kính ống thoát nước mưa là D168 và thoát ra hệ thống thoát nước khu vực.
V.4.2. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng trong ngoài nhà
 Tiêu chuẩn áp dụng
- Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam Quy hoạch Xây Dựng QCXDVN 01: 2008/BXD.
- Tiêu chuẩn lưới điện phân phối do Tổng Công ty Điện lực Việt Nam ban hành năm
2004.
 Phụ tải điện
Bảng kê phụ tải điện
Stt Hạng mục Qui mô
Đơn
vị
Chỉ tiêu cấp
điện (Kw/hộ)
Phụ tải
(Kw)
1 Khu nhà ở biệt thự 93 5 465
2 Khu công viên Ha 35% 163
Cộng 628
Tổng công suất điện yêu cầu
có tính đến 10% tổn hao và 15% dự phòng
785

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
29
Công suất biểu kiến toàn bộ công trình với (cosÞ = 0,85)
S = P/cosÞ = 785 / 0,85 = 923.5 (KVA)
 Nguồn và lưới điện cấp cho công trình
Nguồn điện: lấy điện từ đường dây trung thế 22kv.
Xây dựng trạm biến áp 22/0.4KV,
Lưới điện: Bố trí các tuyến 22/0.4KV đi ngầm cung cấp điện cho khu nhà ở và dịch
vụ chuyên gia.
Bố trí 1 trạm hạ thế 22-15/0,4kv, tổng dung lượng là 1000 (KVA) :
Các tuyến hạ thế cung cấp sử dụng cáp đồng XLPE/PVC đi ngầm có tiết diện 16 mm²
đến 300mm² tùy theo công suất của từng hạng mục mà chọn tiết diện dây cho phù hợp.
Chiếu sáng đường giao thông, sân bãi dùng loại đèn cao áp sodium 250w lắp trên trụ
thép tráng kẽm cao 7 - 10 mét, khoảng cách bình quân giữa các cột đèn 30 đến 35 mét, tuyến
chiếu sáng sử dụng cáp đồng có tiết diện 10mm² XLPE/PVC đi ngầm, tổng chiều dài tuyến
chiếu sáng là 1302m . Hệ thống chiếu sáng được đóng mở tự động bằng các công tắc thời
gian (time switch) đặt tại trạm hạ thế.
Máy phát dự phòng tự động khởi động và hoà đồng bộ khi có sự cố mất nguồn điện
lưới và có khả năng cung cấp điện cho phụ tải trong vòng 10 giây nhờ bộ tự động chuyển
nguồn ATS..
Hệ thống hạ thế: phân phối điện hạ thế nguồn chính sẽ cung cấp điện nguồn cho các
nhóm sau:
 Chiếu sáng và cấp điện nguồn các villa.
 Chiếu sáng và cấp điện nguồn khu vực công cộng và sân vườn.
 Cấp điện nguồn đến các tủ điện PCCC, ĐHKK, bơm nước,.v.v…
V.4.3. Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp
Tiêu chuẩn ngành TCN 68 – 254:2006: Công trình ngoại vi viễn thông – quy định
kỹ thuật.
 Quy hoạch
 Dự kiến nhu cầu :
Hệ thống thông tin liên lạc cho khu nhà ở và dịch vụ chuyên gia
Các chỉ tiêu tính toán nhu cầu :
+ Khu dân cư : 100 thuê bao
+ Dự phòng sự cố và phát triển : 10% (tổng nhu cầu)
 Số máy cần cấp cho Villa dự kiến là 110 thuê bao.
Stt Nhu cầu
Quy mô
(ha)
Chỉ tiêu
(máy/ha)
Nhu cầu
(thuê bao)
1 Khu nhà ở biệt thự 100 100
2 Dự phòng - phát triển 10% 10

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
30
Stt Nhu cầu
Quy mô
(ha)
Chỉ tiêu
(máy/ha)
Nhu cầu
(thuê bao)
1 Khu nhà ở biệt thự 100 100
2 Dự phòng - phát triển 10% 10
Tổng 110
 Nguồn và cơ sở thiết kế :
Tuyến cáp đồng được kéo từ Bưu điện tới khu vực thiết kế.
Cáp được kéo đến dự án là cáp đồng, kích cỡ dây 0,5mm², dung lượng 110 đôi.
Cáp trong mạng nội bộ của khu vực chủ yếu sử dụng loại cáp đồng có dầu chống
ẩm đi trong cống bể (ngầm) có tiết diện lõi dây 0,5mm².
Đầu tư xây dựng mới tuyến cống bể trong khu vực, các tuyến cống bể có dung
lượng từ 1-2 ống PVC Þ114x5mm, được đi 1 hoặc 2 bên vỉa hè tùy theo nhu cầu với độ sâu
0,6 – 0,8m.
Những vị trí lắp đặt cống cáp qua đường thì lắp ống nhựa PVC chịu lực có đường
kính 100/110 độ dày 6,8mm và được chôn sâu trên 1,0 m.
Vị trí và khoảng cách bể cáp được bố trí phù hợp với quy hoạch.
Hệ thống thông tin liên lạc do Bưu điện đầu tư xây dựng và quản lý khai thác nên
phần kinh phí này không đưa vào tổng kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng.
Mỗi Villa được trang bị một đường truyền điện thoại và một đường truyền mạng máy
tính ADSL. Một đường truyền hình cáp.
Cáp điện thoại được cấp cho toàn bộ Villa. Ứng với một Villa là một tổng đài điện
thoại Panasonic 3in – 16 out.
V.4.4. Hệ thống điều hòa không khí và thông thoáng cơ
Hệ thống điều hoà không khí và thông thoáng cơ được thiết kế theo qui định của các
cơ quan chức năng, tình hình điều kiện thực tế về khí hậu tại Tp.HCM và các tiêu chuẩn
quốc tế hiện hành như:
ASHRAE: The American Society of Heating, Refrigerating and Air-conditioning
engineer - HVAC Application 2003;
CIBSE - Vol. B: The Chartered Institution of Building Services Engineers;
AS 1668 - Part 2: SAA Mechanical Ventilation & Air-conditioning Refrigerated
Air Conditioners;
AS 1324: Air Filter for use in Air-conditioning and general Ventilation;
SMACNA: Sheet Metal and Air-conditioning Contractors, National Association.
Các yêu cầu kỹ thuật, đặc điểm sử dụng:
Hệ thống ĐHNĐ phục vụ villa phải đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, đặc điểm sử
dụng như sau:
Hiện đại, mỹ thuật.
Tiết kiệm năng lượng.
Có thể kiểm soát, điều khiển nhiệt độ cho từng phòng.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
31
Có thể kiểm soát, điều khiển sự hoạt động của hệ thống tại phòng điều khiển trung
tâm (phòng bảo vệ).
Có thể cài đặt, điều khiển hệ thống qua máy vi tính được đặt tại phòng điều khiển
trung tâm (phòng bảo vệ).
Chi phí đầu tư phải trong giới hạn cho phép
Hệ thống điều hòa không khí sử dụng trong các villa là loại thiết bị làm lạnh có công
suất nhỏ (4HP~6HP) có khả năng thay đổi được công suất lạnh theo phụ tải nhờ việc thay
đổi tần số hoạt động của máy nén (inverter – Driven unit) và cung cấp chính xác lượng tác
nhân lạnh cần thiết cho các dàn lạnh để dễ dàng kết nối hệ thống điều khiển trung tâm theo
yêu cầu hiện đại từ Chủ Đầu Tư.
Hệ thống VRVIII-S : Hệ thống VRV sẽ được lắp cho các căn hộ, hệ thống này sẽ bao
gồm các thiết bị như sau:
Dàn nóng giải nhiệt gió lắp đặt tại các ban công các căn hộ.
Dàn lạnh loại giấu trần cùng với cửa gió cấp hồi, ống gió và các loại ống đồng,
ống gió, ống nước ngưng sẽ được lắp đặt cho các căn hộ.
Hệ thống máy lạnh cục bộ 2 cục
Hệ thống gas lạnh 2 cục lắp cho các phòng yêu cầu làm lạnh 24/ngày như các
phòng điều khiển, phòng thông tin… Hệ thống này sẽ hoạt động khi không có nhu cầu sử
dụng hệ thống lạnh trung tâm để tiết kiệm chi phí năng lượng.
Hệ thống máy lạnh 2 cục bao gồm các thiết bị sau:
Dàn nóng giải nhiệt gió sử dụng máy nén đa cấp loại xoắn ốc sẽ được kết nối với
các dàn lạnh.
Dàn lạnh loại treo tường hoặc đặt sàn cho các phòng điều khiển và loại giấu trần
cùng với các thiết bị phụ trợ khác như công tắc nhiệt, thiết bị điều khiển...
Môi chất sử dụng sẽ là loại không chứa CFC như R410a.
Hệ thống hút gió căn hộ
Mỗi nhà vệ sinh, bếp căn hộ được gắn quạt hút gió cục bộ, máng hút khói bếp và
thổi vào ống gió đứng dẫn lên mái hay thổi ngang ra ngoài qua các louver thải gió.
V.5. Phần hạ tầng kỹ thuật
V.5.1. San nền
Khu vực xây dựng công trình đã được san lấp hoàn chỉnh về cao độ và độ dốc, khi
xây dựng công trình tùy theo yêu cầu cụ thể sẽ hiệu chỉnh đào, đắp cục bộ cho phù hợp.
V.5.2. Giao Thông
 Tiêu chuẩn thiết kế
Đường ô tô - Yêu cầu thiết kế TCVN 4054-05 của Bộ KHCNMT.
TCXDVN 104 - 2007: Đường đô thị - Yêu cầu thiết kế được ban hành theo quyết
định số 22/2007/QĐ-BXD của Bộ xây dựng.
Qui trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211 - 06 của Bộ GTVT.
Điều lệ báo hiệu đường bộ 22TCN 237 - 01 của Bộ GTVT.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
32
 Cấp công trình
Đường nội bộ, cấp kỹ thuật 40Km/h, không thiết kế dải phân cách;
Tốc độ thiết kế: 40km/h;
Tải trọng trục xe tính toán: 10T.
 Giải pháp thiết kế
Cao độ mặt đường thiết kế hài hòa với các công trình nội vi và đấu nối hợp lý với
giao thông đối ngoại.
Dốc dọc đường và sân bãi thiết kế bám theo hướng dốc san nền, đảm bảo thoát
nước tổng thể cho công trình.
Trồng cây xanh dọc 2 bên tuyến trên vỉa hè, ngoài việc cho bóng mát ở các tuyến
đường, cây xanh còn tạo sự cân bằng vi khí hậu trong khu vực, có tác dụng ngăn cản bụi bặm
và giảm thiểu tiếng ồn mà các phương tiện để lại.
 Thông số thiết kế, quy mô xây dựng
Kết cấu áo đường:
Bê tông nhựa nóng hạt mịn C15 dày 3cm; E=174MPa.
Bê tông nhựa nóng hạt trung C15 dày 4cm; E=172MPa.
Tưới nhựa lót tiêu chuẩn 1KG/m2.
Cấp phối đá dăm Dmax = 37.5 dày 20cm; E=131MPa.
Cấp phối sỏi đỏ dày 20cm, độ chặt K = 0.98, độ võng đàn hồi trên mặt E=84MPa
Nền san lấp lu lèn chặt K=0,95; E=34MPa.
Kết cấu vỉa hè:
Lát gạch loại A(xem chi tiết bản vẽ)
Láng vữa M75 dày 2cm
Móng Bê tông đá 4x6 M100 dày 10cm.
Nền san lấp lu lèn chặt K=0,95.
Quy mô xây dựng:
Đường số 1(South), đường số 2(East), đường số 3(North), đường số 4(West)
+ Bề rộng mặt đường: 2 x 4m = 8m
+ Bề rộng vỉa hè: 2 x 3m = 6.0m
Đường số 5
+ Bề rộng mặt đường: 2 x 6m = 12m
+ Bề rộng vỉa hè: 2 x 3m = 6.0m
Độ dốc ngang mặt đường 2%, dốc ngang vỉa hè 1%.
V.5.3. Hệ thống thoát nước mưa
Thoát nước - Mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế TCXD
51:1984 của Bộ Xây Dựng.
Qui trình thiết kế cầu cống theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 - 79 của Bộ GTVT.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
33
Cầu và cống - Tiêu chuẩn thiết kế 22TCN 202 - 89 của Bộ GTVT.
Ống BTCT thoát nước TCXDVN 372:2006 của Bộ Xây dựng.
Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết kế: TCXDVN 356: 2005.
 Giải pháp thiết kế
Lựa chọn kết cấu
Hệ thống thoát nước mưa có thể sử dụng mương thu nước trực tiếp hoặc hệ thống
kết hợp gồm hố ga và cống BTCT. Mương thu nước có ưu điểm giá thành rẻ, thi công nhanh,
đơn giản nhưng nhược điểm ở khả năng thoát nước kém, tuổi thọ ngắn. Đề xuất giải pháp
thoát nước bằng cống BTCT tải trọng H30-XB80 kết hợp với hố ga BTCT(xem thêm bản vẽ
chi tiết cống hố ga).
Xác định lưu vực
Lưu vực tính toán được xác định theo phương án san nền tổng thể và hướng dốc
của đường. Công trình có diện tích tương đối nhỏ, thời gian tập trung nước về các miệng thu
nhanh. Thiết kế hệ thống thoát nước mưa với hướng tuyến, trắc dọc, độ dốc hợp lý nhằm
thoát nhanh nước về các vị trí tiếp nhận.
Thiết kế bình đồ
Căn cứ vào biện pháp thiết kế nút giao lộ sẽ bố trí vị trí cửa thu hợp lý không để
xảy ra trường hợp đọng nước tại các vị trí này.
Toàn bộ cống đi trên vỉa hè ngoại trừ một số đoạn cống băng đường, vị trí hố ga
được bố trí nằm trục ngang tường hai nhà kế cận nhằm đảm bảo mỹ quan công trình.
Lựa chọn vị trí tuyến phối hợp với giải pháp thiết kế hệ thống hạ tầng khác như
thoát nước thải, cáp nước, cấp điện, viễn thông, đãm bảo các công trình không chống lấp
giao cắt nhau nhiều gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và chi phí xây dựng.
Nước mưa sau khi được thu gom bằng các tuyến cống nhánh sẽ dẫn thoát về đấu
nối với hệ thống thoát nước mưa trên đường HT2A phía năm công trình tại hố ga HT2A.P32.
Thiết kế trắc dọc tuyến
Khi triển khai thiết kế sẽ khảo sát chi tiết vị trí tiếp nhận nước về các yếu tố như
cao độ khống chế, điều kiện thủy văn.
Cao độ lớp đất đắp trên lưng cống tối thiểu 50cm khi cống đặt dưới hè đường,
80cm khi cống đặt dưới lòng đường và những phạm vi chịu tác động trực tiếp của tải trọng
xe cộ. Tại những vị trí giao cắt với các đường dây, đường ống hạ tầng kỹ thuật khác phải xử
lý cao độ đảm bảo không xảy ra giao cắt trực tiếp khi triển khai thi công.
Độ dốc dọc của từng tuyến cống tối thiểu phải đạt Imin = 1/D(với D là đường kính
trong của cống tính bằng đơn vị mm) khi Imin > Iđường, trường hợp Iđường > Imin độ dốc
dọc cống lấy nhỏ hơn hoặc bằng độ dốc dọc đường, đảm bảo vận tốc dòng chảy không gây
xói lở lòng cống và hạn chế chiều sâu chôn cống.
Nối cống theo quy tắc ngang đáy. Tại những vị trí hố ga hợp lưu từ các tuyến
nhánh, cao độ đáy miệng cống đầu ra lấy bằng cao độ đáy thấp nhất của các cống vào. Chiều
cao phần lắng cặn trong hố ga thiết kế 0.3m.
Công thức tính toán

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
34
Lưu lượng nước mặt Qm được tính toán theo phương pháp cường độ giới hạn cụ
thể cho từng đoạn và từng lưu vực thoát nuớc để bố trí cống cho phù hợp.
Công thức tính toán:
Qm = ξ x ψ x q x F [lít/s]
Trong đó:
+ ỵ: hệ số phân bố mưa rào.
+ : hệ số dòng chảy phụ thuộc vào điều kiện mặt phủ và cường độ mưa, lấy
trung bình = 0.67.
+ q: Cường độ mưa tính toán(l/s.ha)
Với q = A(1 + ClgP)/(t + b)n
P: Chu kỳ tràn cống (năm), lấy P = 1năm.
t: Thời gian mưa (phút)
A, C, b, n: Hệ số lấy theo điều kiện khí hậu của tỉnh Bình Dương.
+ F: Diện tích lưu vực tính toán của mổi đoạn cống.
Lưu lượng tính toán từng đoạn cống căn cứ trên số liệu khí tượng thủy văn của các địa
phương lân cận và phân chia lưu vực của từng đoạn cống theo chu kỳ tràn cống P = 1năm.
V.5.4. Hệ thống thoát nước thải
Tiêu chuẩn áp dụng
Thoát nước - Mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế TCXD
51:1984 của Bộ Xây Dựng.
Ống BTCT thoát nước TCXDVN 372:2006 của Bộ Xây dựng.
Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết kế: TCXDVN 356: 2005.
Giải pháp thiết kế
Lựa chọn kết cấu
Đề xuất giải pháp thoát thải bằng cống BTCT tải trọng H30-XB80 kết hợp với hố
ga BTCT
Thiết kế bình đồ
Bố trí hố ga trên mặt bằng đảm bảo hai căn hộ liền kề sử dụng chung một hố ga
tiếp nhận nước thải, hố ga được bố trí nằm trục ngang tường hai nhà kế cận nhằm đảm bảo
mỹ quan công trình.
Lựa chọn vị trí tuyến phối hợp với giải pháp thiết kế hệ thống hạ tầng khác như
thoát nước thải, cáp nước, cấp điện, viễn thông, đảm bảo các công trình không chống lấp
giao cắt nhau nhiều gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và chi phí xây dựng.
Nước thải sau khi được thu gom bằng các tuyến cống nhánh sẽ dẫn thoát về đấu
nối với hệ thống thoát nước thải trên đường HT2A tại hố ga HT2A.R29.
Thiết kế trắc dọc tuyến
Khi triển khai thiết kế kỹ thuật thi công sẽ khảo sát chi tiết vị trí tiếp nhận nước về
các yếu tố như cao độ khống chế, khả năng tiếp nhận, điều kiện thủy văn.
Cao độ lớp đất đắp trên lưng cống tối thiểu 50cm khi cống đặt dưới hè đường,
80cm khi cống đặt dưới lòng đường và những phạm vi chịu tác động trực tiếp của tải trọng

-------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
35
xe cộ. Tại những vị trí giao cắt với các đường dây, đường ống hạ tầng kỹ thuật khác phải xử
lý cao độ đảm bảo không xảy ra giao cắt trực tiếp khi triển khai thi công.
Độ dốc dọc của từng tuyến cống tối thiểu phải đạt Imin = 1/D(với D là đường kính
trong của cống tính bằng đơn vị mm) khi Imin > Iđường, trường hợp Iđường > Imin độ dốc
dọc cống lấy nhỏ hơn hoặc bằng độ dốc dọc đường, đảm bảo vận tốc dòng chảy không gây
xói lở lòng cống và hạn chế chiều sâu chôn cống.
Nối cống theo quy tắc ngang đáy. Tại những vị trí hố ga hợp lưu từ các tuyến
nhánh, cao độ đáy miệng cống đầu ra lấy bằng cao độ đáy thấp nhất của các cống vào. Chiều
cao phần lắng cặn trong hố ga thiết kế 0.3m
Đường kính tối thiểu và độ đầy tối đa
Ở những đoạn đầu tuyến của mạng lưới thoát nước có lưu lượng nhỏ, vì vậy có thể
dùng ống có đường kính nhỏ cũng có thể thoát hết lượng nước nhưng kinh nghiệm cho thấy
khả năng làm tắc ống của loại đường kính nhỏ lớn hơn nhiều so với ống đường kính lớn,
trong khi chi phí xây lắp chênh lệch không đáng kể. Theo quy định của TCXDVN 51:1984
ống thoát nước thải phải có đường kính trong tối thiểu 200mm. Kết quả tính toán thủy lực
(Tham khảo tính toán thủy lực thoát nước thải) lựa chọn đường kính cống 400mm đảm bảo
thoát nước cho toàn công.
Nước thải trong cống được tính toán trên cơ sở độ đầy lớn nhất : (h/d)max = 0.7
Công thức tính toán
Lưu lượng tính toán trung bình: Qtb = N x q0
Lưu lượng tính toán lớn nhất cho từng đoạn cống:
Qmax = Qtb x Kmax ngày*Kmax giờ
Trong đó: N số người dùng nước (người)
q0 tiêu chuẩn dùng nước (l/người.ngày)
Kmax ngày, Kmax giờ hệ số điều hòa ngày lớn nhất và hệ số điều
hòa giờ lớn nhất.
Lưu lượng tính toán
Tiêu chuẩn tính toán chung cho toàn công trình:
Tiêu chuẩn nước thải. q0 = 250l/người.ngày
Số người tính toán trong một căn hộ N = 6 người.
Hệ số dùng nước lớn nhất ngày và giờ: Kmax ngày*Kmax giờ = 2.5

Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong

Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong

Similar to Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong (20)

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (20)

Thuyet minh du an xay dung khu biet thu lake view tinh binh duong