Mercato immobiliare turistico_Presentazione Fabio Tonello per Forum Scenari Immobiliari 2014

IL MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO IN ITALIA
Giornata di venerdì 13 settembre 2013
I MERCATI IMMOBILIARI NEL 2014.
LE PROSPETTIVE PER TUTTI I COMPARTI
Relatore: Fabio Tonello, Antoitalia
ANTOITALIA | Via Fatebenefratelli 19 | 20121 Milano, MI, Italy | T +39 02 2901 3497 | F+39 02 6269 0421 | info@antoitalia.it | www.antoitalia.it
V. 11.09. iii www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013

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Mercato immobiliare turistico
Siamo in un mercato
eccezionale
www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013

Rilevazione dati:
• Località di mare/montagna/lago
• “Perimetri” diversi
• Metodologie diverse
• Località diverse
• Etc.
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Mercato immobiliare turistico: quale mercato?
FIMAA: Osservatorio Nazionale
Immobiliare Turistico
MARE
MONTAGNA
FIAIP: Report Immobiliare
Turistico
NOMISMA: Monitoraggio Mercato
Immobiliare Turistico
LAGO
ALTRI enti e istituti di ricerca…

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Mercato immobiliare turistico: una visione "tradizionale"
Diffusione territoriale del
"mercato immobiliare
turistico"
sulla mappa d'Italia
Aree in
rosso
MONTAGNA
LAGO
MARE

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Mercato immobiliare turistico: una visione "allargata"
Diffusione territoriale del
"mercato immobiliare
turistico"
sulla mappa d'Italia
Aree in
rosso
TUTTO IL TERRITORIO

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Il mercato immobiliare turistico "allargato"
Turismo in Italia = Non solo mare, montagna, lago
Immobiliare turistico = Non solo mare, montagna, lago
Città business
Collina e campagna
Città d'arte
Golf
Località termali
Borghi

Che cosa offre l'ITALIA (gli "attrattori")
Patrimonio artistico, storico, architettonico, culturale, religioso:
unico, ricco, numeroso, diffuso
Città d'arte, centri storici, palazzi, monumenti, musei, siti archeologici, siti di interesse religioso, teatro, musica, letteratura,
tradizioni…
Patrimonio naturale: parchi, mare, montagna, laghi, isole, clima favorevole tutto l'anno..
Made in Italy/Shopping: moda, design, lusso, artigianato, marchi di culto, …
Località iconiche: Venezia, Cortina, Capri, Portofino …
Enogastronomia: cucine regionali, cuochi stellati, prodotti tipici e unici, varietà, cantine…
ITALIA È
UNICITÀ ECCELLENZA STORIA
TRADIZIONE STILE INNOVAZIONE

Il brand ITALIA per gli stranieri
"Brand" ITALIA: una parola, un paese, una destinazione, uno stile di vita, un marchio
Per numero di ricerche su Google a livello mondiale la parola "Italia" si posiziona al secondo posto, dopo Coca-Cola, tra i marchi, e
al terzo posto, dopo USA e Cina, come destinazione turistica (www.eventreport.it 18/02/2013)
ITALIAN WAY-OF-LIFE / ITALIAN STYLE / ITALIAN DREAM:
UN "ATTRATTORE" IMMATERIALE DI GRANDE IMPATTO
che funziona per il turismo e soprattutto per il mercato immobiliare turistico
se si accompagna ad altri elementi/fattori positivi influenzanti le scelte

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Turisti italiani
Acquirenti/tenant italiani
Turisti stranieri
Acquirenti/tenant stranieri
Il mercato immobiliare turistico "allargato"
IL TARGET DI QUESTO MERCATO
Varie e differenti motivazioni d'acquisto/scelta
Esigenze diversificate e complesse
Molti fattori di influenza sulle scelte
Il prezzo è solo una delle variabili !
Il "prodotto" deve soddisfare tutte le variabili
Diversificazione
dell'offerta
immobiliare
Attrattori
+ fattori esterni
DOVE AGIRE:

Attrattori + fattori esterni
I nostri "vicini", con un patrimonio artistico e naturale spesso non comparabile con l'Italia, attuano
politiche/azioni private e pubbliche orientate a VALORIZZARE (= TUTELARE + RENDERE FRUIBILI E
RAGGIUNGIBILI + FAR CONOSCERE E COMUNICARE) gli ATTRATTORI ESISTENTI, e a
CREARE/SVILUPPARE NUOVI ATTRATTORI, con particolare attenzione al target dei turisti stranieri e
dei cosiddetti turisti "emergenti" (Paesi BRICS: Brasile, Russia, India, Cina, Sudafrica)
Francia, Spagna, Slovenia, Croazia, Svizzera, Marocco, Tunisia….
DARE AL TURISMO ITALIANO L'IMPORTANZA CHE DEVE AVERE COME "INDUSTRIA":
IL TURISMO OGGI VALE IN ITALIA IL 10,3% DEL PIL,
CON 161,2 MILIARDI DI EURO DI RICAVI PRODOTTI E 2,2 MILIONI DI OCCUPATI
(mezzo milione in più della metalmeccanica, 23 volte la siderurgia…)
MA POTREBBE RAGGIUNGERE IL 20% DEL PIL
Italia

VALORIZZARE significa "TUTELARE" gli attrattori esistenti
11 giugno 2013
3 luglio 2013www.ecoblog.it

VALORIZZARE significa "RENDERE FRUIBILI" gli attrattori esistenti
23 giugno 20134 aprile 2013

VALORIZZARE significa "RENDERE RAGGIUNGIBILI" gli attrattori esistenti
Baleari + Canarie
Sup. totale 12.439 km2
Isole Canarie
Isole Baleari
Sicilia
Superficie 25.711 km2
Un confronto: Canarie+Baleari vs. Sicilia*
Canarie + Baleari
• Oltre 500 voli settimanali da tutta
Europa
• 41 milioni di pernottamenti
turistici nel 2011
Sicilia
• Meno di 150 voli settimanali da
tutta Europa
• 3,5 milioni di pernottamenti
turistici nel 2011
Rapporto
3 : 1
11 : 1
* Fonte: Turismo Italia 2020, a cura di Presidenza Consiglio Ministri e Ministero Affari Regionali Turismo e Sport (Piero Gnudi), 18 gennaio 2013
Azione 42 di Turismo Italia
2012 - Piano Strategico per
lo sviluppo del turismo in
Italia: "Rapido sviluppo di
accordi con le compagnie aeree
low cost per aumentare le
tratte aeree verso destinazioni
italiane dalle enormi
potenzialità"

VALORIZZARE significa "FAR CONOSCERE" e "COMUNICARE"
"Pompei, l'allarme del New York Times…", Huffington Post Italia, 21/04/2013 (www.huffingtonpost.it)
"La crisi italiana della spazzatura si trascina", Al Jazeera English, 21/02/2012 (www.aljazeera.com)
"L'ultima minaccia ai tesori di Pompei: la burocrazia italiana", The New York Times, 21/04/2013 (www.nytimes.com)
"Guerre di spazzatura a Napoli", Time, 2012 (www.time.com)
"La mafia ha lasciato Napoli in rovina. Riuscirà a fare lo stesso con Pompei?", The Independent, 21/04/2013 (www.independent.co.uk)
Questi titoli non durano solo un giorno o una settimana…Titoli, articoli, servizi
fotografici e video rimangono sul web per anni, accessibili ovunque e da chiunque…

CREARE / SVILUPPARE ulteriori attrattori
• Golf
• Casinò
• Parchi a tema
• Centri congressi - MICE
• Aree, percorsi e strutture per attività ludico-sportive
• "Sistema" strutturato di offerta museale, culturale,
eventi (es. Torino città e dintorni)
• Recupero mirato di aree dismesse / waterfront (es.
Porto Antico e Acquario di Genova)
• Città della scienza…

Un esempio di attrattori diffusi sul territorio
I 49 siti UNESCO in ItaliaL'Italia è la nazione che detiene il
maggior numero di siti Patrimonio
Mondiale dell'Umanità (49, di cui 44
culturali e 5 naturali) inclusi nella lista
UNESCO, diffusi su tutto il territorio
italiano.
Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani
Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani
La lista del Patrimonio Mondiale dell'Umanità creata
dall'UNESCO (Organizzazione delle Nazioni Unite per
l'Educazione, la Scienza e la Cultura) include 981 siti che
formano parte del patrimonio culturale e naturale, di cui 759
beni culturali, 193 naturali e 29 misti, presenti in 160 Paesi del
mondo. Il 23/06/2013 è stato designato ufficialmente il 49° sito
Unesco in Italia: le 12 ville e I 2 giardini medicei in Toscana

ATTRATTORI + FATTORI ESTERNI: punti di attenzione per l'Italia
• Quanti italiani e quanti stranieri sanno quanti e quali sono i siti italiani Patrimonio
dell'Umanità? Quanto e come vengono "promossi" in Italia e all'estero? Che promozione e
copertura mediatica ha avuto la designazione ufficiale – il 23 giugno scorso - del 49° sito
Unesco in Italia (le ville e i giardini medicei in Toscana) ?
• Che senso ha la promozione turistica di singole regioni italiane verso Paesi come Cina,
India, Brasile? Occorre "comunicare", far conoscere, promuovere la destination "Italia"!
• L'utilizzo del canale web da parte degli operatori turistici italiani (privati e pubblici) è ancora
a livelli molto distanti rispetto a paesi come Francia, Spagna, USA e non è adeguato ai
nuovi comportamenti dei turisti italiani e soprattutto stranieri
• FATTORI ESTERNI: Burocrazia, norme e situazioni che disincentivano il turismo, in
particolare straniero, e l'investimento immobiliare (fiscalità, limiti uso contante, trasporti,…)
• Effetti dirompenti della diffusione di una immagine "negativa" o distorta dell'Italia all'estero
mediante la comunicazione nei media

Diversificazione dell'offerta immobiliare:
FORME CONTRATTUALI alternative di compravendita o di "uso" dell'immobile
Sviluppo di FORME CONTRATTUALI ALTERNATIVE PER LA "PROPRIETÀ IMMOBILIARE"
TURISTICA (compravendita/uso)
 FRACTIONAL OWNERSHIP
 CONDOHOTEL / LUXURY SERVICED APARTMENTS
 PRIVATE RESIDENCE CLUB, DESTINATION CLUB, VACATION CLUB
 TIME SHARE
• Necessità di una normativa-quadro a livello nazionale per disciplinare queste forme, spesso
"ibride", nate nella contrattualistica immobiliare anglosassone di matrice statunitense
• Imparare dagli errori (ad es: sviluppo e "declino" della multiproprietà in Italia)
• Predisporre un business plan completo di progetto, dalla identificazione del target al processo di
commercializzazione e marketing
• Modelli adatti non solo per "mare, montagna, lago", ma anche per destinazioni "cittadine"
• Necessità di arrivare a una maggiore "elasticità" da parte delle amministrazioni preposte, nel
cambio di destinazione d'uso per immobili (es. alberghi, caserme, ex-conventi) obsoleti o dismessi
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19
 SAN PIETRO ALL’ORTO 6, Milano (sanpietroallorto6.it)
• Luxury Serviced Apartments con gestione
• Vendita di unità in piena proprietà (individual ownership)
 CASTELLO DI CASOLE, Casole d’Elsa (Siena)
(castellodicasole.com)
• Private Residence Club
• Vendita di unità sia in fractional ownership
sia in piena proprietà
 PALAZZO TORNABUONI, Firenze (palazzotornabuoni.com)
• Private Residence Club
• Vendita di unità sia in fractional ownership sia in piena
proprietà
Alcuni esempi in Italia
Castello di Casole - Casole d'Elsa (Siena)
San Pietro all'Orto 6 - Milano
Palazzo Tornabuoni - Firenze

20
Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (1/4)
"Il 'sogno italiano' prospera ovunque nel mondo,
tranne in Italia… La crisi è in tutto il mondo, l’Italia
ha una soluzione a portata di mano: è nel turismo,
nel lusso e nella moda."
Tom Barrack
CEO di Colony Capital
• www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna
• www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

21
"La mentalità italiana dovrebbe cambiare, da un
atteggiamento difensivo a uno d'attacco. L'Italia ha
bisogno del lusso, e gli investimenti stranieri devono
essere visti come opportunità, non come minaccia."
Tom Barrack
Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (2/4)

22
"Servirebbe un Ministro del Turismo che sia un
'dittatore', che abbia i giusti poteri di ispirare le
persone per lanciarsi in varie attività nel mondo del
turismo, sfruttando al massimo internet.
La creazione di valore è nei giovani che convincono
gli uomini della finanza e sopportano qualche
politico."
Tom Barrack
Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (3/4)

23
"Gli italiani storicamente hanno imparato a
convivere con un sistema molto, molto
burocratizzato, in un Paese dove comandano i
vecchi. Questa burocrazia ammazza le imprese e
l'unico modo per sopravvivere è aggirare il sistema."
Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (4/4)
Tom Barrack

24
Prospettive per il 2014?

25
Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (1/3)
Siamo in un mercato "eccezionale"
• Vision "allargata" del mercato immobiliare turistico (non solo "mare-montagna-
lago")
• Molte proprietà di pregio che sinora non erano disponibili stanno entrando sul
mercato, creando opportunità uniche
• La domanda per queste proprietà esiste e si può prevedere un interesse crescente,
con possibilità di vendite degli immobili top
• In questo tipo di mercato, aumenta l'interesse da parte della domanda straniera,
sia da paesi più tradizionalmente legati all'Italia per l'immobiliare turistico (Germania,
Svizzera) sia da altri paesi (Russia,….)
• La situazione politica medio-orientale sposta non solo flussi turistici che prima si
indirizzavano verso quelle mete, ma anche flussi di investimento immobiliare e di
persone potenziali acquirenti immobiliari provenienti da quei paesi

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L'alba della ripresa?
• I fattori esogeni (crisi economica, incertezza politica, fisco, credit crunch, burocrazia,
inefficienze infrastrutture di trasporto e servizi, …) difficilmente possono essere risolti
a breve, ma va considerato che essi non influiscono tutti nella stessa misura sulle
diverse tipologie di offerta e di domanda immobiliare
• Domanda e offerta
• Per prodotti "top di gamma" si prevede una domanda in crescita, con crescente
attenzione da parte degli stranieri
• Per prodotti meno appetibili, la domanda rimane statica, e più in generale la
domanda "interna" continua a essere in una situazione di stagnazione
• L'eccellenza mantiene il suo appeal (e il suo valore): località + location +
immobile di eccellenza fanno incontrare domanda e offerta
• L'invenduto di bassa qualità o in zone periferiche continua a trovare difficoltà
di "collocamento": nell'immobiliare turistico, soprattutto nel caso di acquisto per uso
personale, la componente emozionale è molto forte

27
Innovazione nell'offerta
• Necessità di offrire prodotti "innovativi", dotati di servizi complementari
all'immobile
• Capacità di sviluppare un nuovo tipo di "offerta" (fractional, immobili con servizi
complementari) e di saperla "vendere" in modo corretto per incrementare/intercettare la
domanda sia straniera sia domestica (per il minor investimento richiesto)
• Offerta adatta a un mercato immobiliare turistico "allargato"
Locazione turistica
• Mercato stabile, con prospettive di crescita: quota elevata e trend di incremento negli
ultimi anni del numero di turisti italiani e esteri che scelgono la casa in affitto per le
vacanze in Italia rispetto alla sistemazione alberghiera
• Incremento presenze straniere (nell'estate 2013 per la prima volta la percentuale di
presenze stranieri in albergo ha superato gli italiani) anche per la locazione, soprattutto
se l'offerta è in grado di "modernizzarsi" (vedi sopra)

28
“Ho un sogno…”
(Martin Luther King)
Può darsi che non
si sia responsabili
per la situazione
in cui ci si trova,
ma lo si diventa
se non si fa nulla
per cambiarla.

29
UN RINASCIMENTO DEL TURISMO E
DELL'IMMOBILIARE TURISTICO:
UNA SPERANZA PER IL FUTURO DEL
MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO ?
NOI VOGLIAMO CREDERCI…
…che può realizzarsi
Grazie per l’attenzione!
Fabio Tonello
fabio.tonello@antoitalia.it

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