1. Nota Técnica
20 de Diciembre del 2011
ACCESO A LA VIVIENDA PROPIA: ¿ES AHORA MÁS FÁCIL?
El mercado inmobiliario, junto con el de construcción en general, ha experimentado gran auge
en los últimos cinco años. El aumento de los ingresos familiares vinculado al crecimiento de la
economía ha estimulado el crecimiento de la demanda por viviendas y ha empujado
fuertemente sus precios. Hasta el año 2008, el crecimiento de los ingresos familiares resulto
mayor al crecimiento de los precios promedio de las viviendas en Lima, lo que significó un
fuerte aumento de la población con capacidad de adquirir viviendas sea para cumplir su sueño
de la casa propia o como medio de renta. El mercado inmobiliario continúa siendo una fuerte
opción de inversión para el retiro, frente a las magras pensiones del sistema estatal y al mayor
riesgo que se percibe en los sistemas vinculados a las bolsas de valores. Sin embargo, a partir
del 2008, las tendencias de los ingresos familiares y de los precios inmobiliarios se revirtieron:
el crecimiento de los ingresos familiares se desacelero y, por el contrario, los precios
inmobiliarios se aceleraron.
Paralelo a la evolución de ingresos y precios inmobiliarios, los créditos hipotecarios se han
expandido notoriamente y algunos programas estatales (como Mi Vivienda) han venido
otorgando este tipo de créditos en condiciones muy favorables. Sin embargo, estos no han
sido suficientes para contrarrestar la dificultad de las familias de ingresos medios y bajos para
acceder a viviendas cuyos precios se han encarecido. Como consecuencia, cada vez son
menores las posibilidades que una familia promedio tiene para adquirir un departamento o
una casa y aquellos que sí pueden lo tienen que hacer en zonas cada vez más alejadas de los
distritos tradicionales. Frente a éste contexto cabe preguntarse ¿Cómo han evolucionado las
posibilidades de una familia promedio de lograr obtener la anhelada casa propia?
¿Cómo se ha comportado la demanda?
Una de las características más saltantes de la actividad inmobiliaria, es su estrecha relación con
el crecimiento de la economía y su especial sensibilidad a las fluctuaciones del producto
interno. El auge económico que caracterizó la década pasada –un crecimiento promedio del
PBI real de más de 7% al año entre 2005 y 2010- resulto el principal punto de apoyo para el
desarrollo del sector.
El aumento de los ingresos percibidos por la población (en especial de aquella que reside en
zonas urbanas), ha servido de impulso al acelerado crecimiento de la demanda inmobiliaria
con un mayor énfasis en aquella proveniente de los estratos socioeconómicos más pobres. La
venta de viviendas en Lima y Callao ha registrado un extraordinario crecimiento durante la
década recién pasada, llegando a totalizar más de 14,500 unidades, en relación al nivel del año
2000 cuando solo se vendieron algo más de 1,600 unidades de viviendas nuevas en un
mercado afectado por la recesión que golpeo al país a fines de la década de los 90s. La venta

2. Nota Técnica
de viviendas se multiplico por más de seis veces entre el 2000 y el 2005, y luego de un fuerte
bache retomo un crecimiento moderado a partir del 2007.1
Figura N°1
Lima: Metropolitana: Viviendas vendidas
(unidades vendidas)
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Instituto CUÁNTO
El incremento de la capacidad adquisitiva de las familias ha jugado un importante rol en la
expansión de la demanda efectiva por viviendas. Entre los años 2005 a 2007 se dio un fuerte
incremento (+19%) en los ingresos promedio de las familias limeñas, expresado a precios
constantes de 2010. Este aumento ha sido más significativo para los estratos socioeconómicos
más bajos, donde el incremento llego a representar un 38% respecto al obtenido en el año
2005. Del 2007 al 2010 los ingresos familiares promedio, en términos reales, tuvieron
aumentos más moderados y hasta se redujeron en el caso de las familias pertenecientes al
quintil de ingreso más bajo.2
Cuadro N° 1
Promedio de ingreso Familiar en Lima y Callao
(a precios constantes del 2010)
Qui nti l de
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
i ngres o
1 445 413 486 570 575 559 547
2 934 1,009 1,056 1,164 1,232 1,208 1,244
3 1,448 1,535 1,677 1,807 1,883 1,889 1,899
4 2,277 2,328 2,639 2,883 2,942 3,041 2,942
5 5,671 6,349 6,737 7,409 6,977 7,158 7,205
Promedio 2,152 2,319 2,517 2,766 2,721 2,769 2,766
Fuente: Encuesta Nacional de Hogares
1
Ver CUÁNTO 2010, con datos de CAPECO.
2
Datos de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO).
2

3. Nota Técnica
Al mismo tiempo, esta mejora ha significado un aumento importante en el número de sujetos
de crédito para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero. A nivel nacional, la
colocación de créditos hipotecarios para vivienda a través del sector de banca múltiple se
incrementó en casi 140%, pasando de poco más de S/. 6,400 millones en 2005 a más de S/.
15,000 millones en 2010. Los préstamos hipotecarios han llegado a representar más del 14%
de la cartera total del sector bancario y el 3.6% del PBI nacional en 2010. Asimismo, son los
créditos que registran una tasa de morosidad menor al 1%, bastante por debajo de la
morosidad registrada en el caso de los créditos para actividades comerciales (1.3%) y por los
créditos de consumo (2.7%).
Figura N°2
Banca múltiple: Evolución del crédito
hipotecario para vivienda
(Millones de nuevos soles)
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
-
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
¿Y la oferta de viviendas?
La oferta total de viviendas ha sido muy irregular durante la década pasada, con un fuerte
crecimiento durante la primera mitad y fluctuaciones importantes hasta el 2010. En este
último año la oferta de viviendas alcanzó casi las 14,400 unidades, lo que resultó ligeramente
inferior a las ventas registradas en dicho año. En promedio se trata de viviendas con un área
que va de 65 a 95 metros cuadrados construidas en la capital y cuyo precio oscila entre US$ 30
mil y US$ 100 mil.
3

4. Nota Técnica
Figura N°3
Oferta Total de Viviendas
(numero de viviendas)
20,000
15,000
10,000
5,000
-
2002 2004 2006 2008 2010
Oferta Viviendas
Fuente: Elaborado con base en datos de CUÁNTO 2010
No obstante el importante crecimiento en la oferta de inmuebles no ha resultado suficiente
para satisfacer los incrementos en la demanda de vivienda en las ciudades más importantes
del país y de manera particular en la ciudad de Lima. Este exceso de demanda ha traído como
resultado el alza de los precios del metro cuadrado hasta niveles muy por encima de la tasa de
crecimiento del ingreso familiar (el precio en nuevos soles del metro cuadrado creció
alrededor de 10 puntos porcentuales por encima de los ingresos correspondientes a las
familias ubicadas en el quintil superior de ingresos entre 2005 y 2010). Al 2011, la tasa de
crecimiento de los precios para inmuebles parece que continúa acelerándose por lo que la
brecha respecto a los ingresos familiares puede resultar aún más significativa.
Figura N°4
Índices de precios de viviendas y de ingreso nominal de familias
en Lima y Callao
(valores corrientes 2005=100)
220
200
180
160
140
120
100
80
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Precio metro cuadrado Ingreso familiar promedio
Fuente: CUÁNTO y ENAHO. Índice de precios calculado en base a promedios de
precio en soles de m2 por distrito (CUÁNTO 2010), ponderados por la
cantidad de m2 vendidos por distrito en 2008.
4

5. Nota Técnica
Entre 2005 y 2010, los precios promedio del metro cuadrado de departamento en Lima y
Callao registraron un incremento acumulado de 95% (de US$ 515 a US$ 1,004). Como es de
esperar existe una amplia dispersión en los precios, registrándose los mayores precios
promedio en los distritos exclusivos de Lima como San Isidro, Miraflores, La Molina, San Borja
y Surco. Sin embargo el incremento de precios en los últimos años es más o menos
generalizado y afectó a la mayoría de distritos en una magnitud que oscila entre 90% y 120%.
Durante el 2011 la escalada de precios parece que ha seguido acelerándose, el valor de un
metro cuadrado de departamento en San Isidro ha aumentado en 21%, en Miraflores en 24% y
en Surco en 20%. Se estima que la tendencia al alza de los precios de las viviendas en Lima y
Callao parece que todavía no va a hallar un techo por ahora, sobre todo en los segmentos
altos. 3 La razón que se aduce es que los ingresos de los segmentos altos siguen en aumento y
que la creciente escasez de terrenos hace que sus precios suban exponencialmente.
A esto se añade el hecho que los precios del metro cuadrado en Lima son todavía
comparativamente menores respecto a los precios inmobiliarios vigentes en otras ciudades
importantes a nivel de la región. Así, mientras en 2009 el precio/m2 en Lima se estimaba en
US$ 814, en Buenos Aires se reportó un precio promedio de US$ 1,994; en Bogotá de USD
1,688; y en Santiago de Chile de USD 1,486.4
Figura N°5
Precios Promedio de Vivienda según sector urbano
(US dolares por m2)
1,400
1,200
1,000
US dolares
800
600
400
200
-
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Grupo A Grupo B Grupo C Grupo D
Grupo A: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina
Grupo B: Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel
Grupo C: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis
Grupo D: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martin de Porres.
Fuente: Centro de Estudios Estratégicos. En base a CAPECO y BCRP.
3
Información de CAPECO en Diario Gestión, Diciembre 2, 2011
4
Global Property Guide. 2010.
5

6. Nota Técnica
El acceso a vivienda
Teniendo en cuenta la evolución de la demanda y la oferta de viviendas en la ciudad de Lima,
resulta interesante analizar cuáles son las posibilidades de una familia de adquirir una casa o
un departamento propio.
En la mayoría de casos, la compra de una vivienda es posible solo si la familia puede acceder a
un crédito hipotecario. Según el BBVA, en el 2008 el 80% de las viviendas que se compraron
fueron financiadas por medio de hipotecas. Para ser considerado sujeto de crédito, la persona
o la familia deben mantener un ingreso conyugal bruto por encima de un cierto umbral. Otros
requisitos comunes a todos los programas hipotecarios son la restricción en la edad del
solicitante del préstamo (no mayores a 65 años), mantener un adecuado historial crediticio y
que el monto de la cuota mensual no supere el 30% ó 40% de los ingresos familiares netos del
mes.
Existen varias opciones de financiamiento hipotecario dependiendo de las características
económicas del hogar, entre los principales están: el crédito hipotecario regular, el nuevo
crédito hipotecario Mi Vivienda y el crédito Techo Propio. El primero, está orientado a las
familias de clase media hacia arriba (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,400), mientras
que Mi Vivienda y Techo Propio son programas del sector público para facilitar el acceso a
vivienda a las familias de menores recursos (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,200 y S/.
800 respectivamente).5
En el caso de la compra vía crédito regular, el sistema financiero ofrece la posibilidad de
financiar hasta el 90% del valor del inmueble ya terminado (monto mínimo de endeudamiento
de S/. 32,000 o US$ 10,000) en un plazo de hasta 25 años. El límite en el valor del inmueble se
encuentra restringido únicamente por la capacidad de endeudamiento del prestatario.
Mi Vivienda ofrece financiar hasta el 90% del valor del inmueble con un horizonte máximo de
20 años. Éste crédito exige sin embargo que la vivienda en cuestión sea de primera venta y que
el valor de construcción no supere los S/. 180,000 (esto es, el monto máximo del préstamo
otorgado asciende a S/. 162,000). El atractivo adicional de Mi Vivienda es que ofrece un “bono
del buen pagador” por un monto fijo de S/. 12,500, mismo que se añade a la cuota inicial
entregada por el prestatario pero que se pierde en caso que el deudor se retrase en el pago de
su cuota. El crédito Techo Propio financia viviendas también de primera venta, con un valor
entre 5.5 y 14 UIT, que equivale a S/. 19,800 y S/. 50,400 respectivamente. El préstamos es
hasta por el 60% del valor del inmueble, es decir hasta S/. 30,240.El plazo de endeudamiento
es de hasta 20 años y el Estado hace entrega de un “bono familiar habitacional” por un valor
máximo de 5 UIT (S/. 18,000). Además, el ingreso familiar mensual no debe exceder 0.45 UIT o
S/.1,620.
Bajo las condiciones de créditos descritas anteriormente y tomando la información de ingresos
familiares de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del INEI, se puede deducir la evolución
del porcentaje de familias de Lima y Callao que tenían la capacidad de adquirir un préstamo
hipotecario y acceder a la compra de una vivienda, dados los precios vigentes en el periodo
2005-2010.
5
A partir del 2006 y agotados los fondos inicialmente previstos por el Estado, Mi Vivienda pasó a
convertirse en sociedad anónima.
6

7. Nota Técnica
El promedio actual de ingresos de una familia limeña es de aproximadamente S/. 2,770
mensuales y alrededor de 68% de las familias ganan eso o menos. Dadas las condiciones de los
créditos, ellas no podrían acceder a una vivienda de más de S/. 130,000 (alrededor de US$
48,000).6 Dentro de este grupo de familias, alrededor del 16% tienen ingresos netos iguales o
inferiores a S/. 800, que difícilmente podrían acceder al mercado formal por no tener los
ingresos suficientes para acceder aún a los sistemas financieros para vivienda más inclusivos
(Techo Propio). Por lo anterior, solo el 32% de las familias limeñas tienen ingresos que les
permitirían obtener un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda de al menos 130,000
soles. Sin embargo, este monto cada día corresponde a una vivienda más chica o más alejada
de sus preferencias, debido al aumento generalizado en los precios inmobiliarios.
Con la información disponible es posible estimar como ha cambiado la situación de acceso a
vivienda tomando como ejemplo el caso de adquisición de un inmueble de 100 m2 en tres
diferentes zonas de la capital en el periodo 2005-2010. Se han seleccionado distritos cuyas
familias residentes están concentradas en distintos estratos socioeconómicos: un primer grupo
(Grupo 1) incluye Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel (nivel
socioeconómico A y B), un segundo grupo (Grupo 2) está constituido por el Cercado, Rímac,
Breña, y La Victoria (nivel socioeconómico C), y finalmente el tercer grupo (Grupo 3) es
Carabayllo, Comas, e Independencia (nivel socioeconómico D y E).
Como se observa en el Cuadro N° 2, si bien el precio de una vivienda de tales características se
ha incrementado de manera importante durante el periodo de referencia, el aumento más
significativo se da para el periodo 2007/10 (una variación de entre 48% a 88% dependiendo de
la zona de ubicación). Cabe resaltar que como consecuencia del aumento de precios, una casa
de 100 m2 que en el 2005 podía ser adquirida vía el Fondo Mi vivienda en cualquiera de las tres
zonas señaladas, al 2010 posee un valor comercial que sobrepasa el límite estipulado para
dicho esquema de financiamiento hipotecario (precio de venta superior a S/. 180 mil) en el
caso de las dos primeras zonas. Esto deja como única opción de compra para la población de
menores recursos, la posibilidad de adquirir una casa en distritos menos céntricos como
Comas, Carabayllo o Independencia.
Asimismo, se muestran los ingresos familiares mínimos exigidos por el sistema financiero para
solventar la cuota mensual del préstamo hipotecario (la cuota, no debe ser mayor al 40% de
los ingresos conyugales) y el porcentaje de hogares que disponen de dicha capacidad de pago
para cada año. Al respecto, debemos hacer notar primeramente que el porcentaje de familias
presentado no hace referencia a una demanda efectiva o insatisfecha; se trata únicamente del
porcentaje de hogares limeños que disponen de la capacidad suficiente para comprar una
vivienda de las características ya mencionadas vía financiamiento hipotecario (en el Fondo Mi
Vivienda o vía crédito hipotecario regular según corresponda) independientemente de sus
preferencias o necesidades habitacionales.
6
Se supone un crédito hipotecario del programa Mi Vivienda, a 20 años, con tasa de interés de 9.3% y
con una inicial de 10% del valor comercial de la vivienda, que resulta en una cuota mensual equivalente
al 37% del ingreso familiar.
7

8. Nota Técnica
Cuadro N° 2
Acceso a la vivienda en distritos de ingreso medio/alto, medio/bajo y bajo,
2005-2010
(valores en nuevos soles)
Ingreso neto mínimo Familias que ganan igual o
Valor comercial de Depto.
necesario para obtener más del ingreso mínimo
Distrito de 100 m2
préstamo necesario
2005 2007 2010 2005 2007 2010 2005 2007 2010
1 - Jesus María,
Lince,
Magdalena, 145,860 154,309 249,889 2,895 3,078 6,255 15% 23% 8%
Pueblo Libre,
San Miguel
2 - Cercado,
Breña, La
127,050 119,566 224,985 2,488 2,325 5,633 21% 33% 9%
Victoria, Rímac,
San Luis
3 - Carabayllo,
Comas,
92,730 94,213 139,519 1,798 1,830 2,758 35% 45% 32%
Independencia,
Los Olivos
Fuente: Estimación del CEE con base a datos de CUÁNTO Y INEI (ENAHO)
Como se puede apreciar en la tabla, en el 2010 se dio una importante caída en el porcentaje
de familias limeñas con poder de compra de bienes inmuebles, luego que dicha capacidad de
compra se había incrementado sustancialmente entre el 2005 y 2007. Dicha caída fue más
significativa para el caso de viviendas ubicadas en los distritos más caros del Grupo 1 y Grupo
2, en donde se pasó de una proporción de hogares con capacidad de pago de 23% y 33% en
2007 a 8% y 9% del total de hogares en la ciudad capital en 2010, respectivamente.
Conclusiones
A pesar del boom inmobiliario de los últimos cinco años, los aumentos generalizados en los
precios de las viviendas en la capital han mermado de manera significativa la capacidad de las
familias para acceder a una casa o departamento propio. Si bien existe disponibilidad de
crédito hipotecario, las condiciones de pago para acceder a él conjuntamente con el mayor
valor comercial de los inmuebles, hace que las cuotas mensuales resultantes de los créditos de
más largo plazo superen los límites de endeudamiento aceptados por el presupuesto de la
mayoría de hogares.
Esta situación ha ocasionado que el porcentaje de familias limeñas con capacidad de acceso a
compra de viviendas haya disminuido sustancialmente entre los años 2007 y 2010. Como
consecuencia, en 2010 se registra una menor proporción de familias en posesión de casa
propia (de 73% en 2005 a 66% en 2010) respecto de aquellas que optan por vivir en una
vivienda alquilada (de 11% a 15% durante el mismo periodo).
8

9. Nota Técnica
Cuadro N° 3
Situación de Ocupación de Viviendas en Lima y Callao
(% del total de familias)
(% del total de familias)
Tipo de Ocupación 2005 2010
Propietario 73% 66%
Inquilino 11% 15%
Usuario* 16% 19%
Total 100% 100%
*Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar.
*Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar.
Fuente: ENAHO (INEI)
Recientemente, el sistema bancario ha comenzado a examinar las posibilidades de facilitar una
mayor apertura en el acceso al crédito mediante la ampliación del plazo estipulado para los
créditos hipotecarios así como a sistemas de leasing inmobiliario. Esta solución se orientaría al
creciente número de hogares que ha dejado de calificar para un préstamo hipotecario
convencional para adquirir viviendas en zonas no muy alejadas de su preferencia.
9