Kommunale boligstrategier, mulighet for nytenking

1. Kommunale boligstrategier – muligheter for nytenking
Bolig og boligpolitikk – behov for nye løsninger
26. mars 2012
Rådmann Osmund Kaldheim, Drammen kommune

2. Oppsummering:
1. Strakstiltak 2011: Boligløft i 10 punkter – gjennomført.
2. Boligsosial handlingsplan: fremmes i april 2012
3. Boligstrategi – egen analyse og temaplan i
Bystrategien: høst 2012 – vår 2013
4. Tett samarbeid med utbyggere om større prosjekter

3. Disposisjon:
•
•
•
•
•
Bolig – bakgrunnsdata
Byggemodent areal
Boligpolitikk
Kvalitet
Boligsosialtarbeid

4. Boligmarkedet i Drammen er delt i tre omtrent like
deler mellom leiligheter, rekkehus og eneboliger
Boligmengde (før boligavgang) fordelt på boligtyper
1990 - 2009 - Drammen

5. Antall og andel leiligheter økte mest i Drammen fra
1990 til 2010

6. 2007: ca 700 fullførte boliger
2010: ca 150 fullførte boliger
Datagrunnlag fra SSB, for 2011 er bare ¾ av året tatt med, tallene fra siste kvartal 2011 foreligger ikke

7. Saksbehandlingstid byggesak 2011 – Drammen kommune

8. Relativt sett lavere boligpriser i Drammen
Boligprisutvikling
1986-2011
Rimeligere boliger i Drammen enn i Oslo og Asker,
litt dyrere enn i Vestfold (utenom byene): Kilde Norges eiendomsmeglerforbund

9. Variasjon i
boligpriser årsskiftet
2011/2012
(basert på et kort tidsrom og få
boliger)
Brukte boliger er billigere
enn nye boliger, kvm-pris
(mer enn halve prisen)
Småhusbebyggelse
(eneboliger og tomannsboliger samt
rekkehus) er billigere enn
leiligheter (unntak er
leiligheter på Fjell)
Leiligheter i bydelene er
billigere enn i sentrum

10. Sammensetning av befolkningsveksten i Drammen
for årene 2000 til 2010 og fram til 1.10.2011

11. Balansen mellom boligtyper/husholdningsstørrelser
påvirker potensialet for flyttekjeder
Enpersonhusholdninger i bydeler
60.6
56.7
Åssiden
49.5
45.3
44.9
Øren-Underlia
40.9
37.7
Bragernes sentrum
37.6
27.2
Fjellheim
20
Gulskogen-Sundhaugen
Kilde: Folke- og boligtellingen 2001
Strømsø
Danvik-Fjell
Konnerud
Tangen-Åskollen
Skoger

12. Disposisjon:
•
•
•
•
•
Bolig – bakgrunnsdata
Byggemodent areal
Boligpolitikk
Kvalitet
Boligsosialtarbeid

15. Transformasjons- og fortettingsområder
TRAVBANEN
BRAGERNES
BRAKERØYA
SUNDLAND
NYBYEN
STRØMSØ
TOLLBUKAIA
TANGEN/
NØSTED

16. Tomtepotensialet i sentrale strøk
Dette er en grov gjennomgang av arealene i sentrale
strøk med vekt på:
•
•
•
•
Ubebygde tomter som kan bebygges
Gjenbruk med høyere utnyttelse av lavt utnyttede tomter
Høyest utnyttelse i de mest sentrale strøkene
Tilpasning til omgivelsene

17. Beregningen basert på:
• Tomtas areal
• Eksisterende bygninger er ikke regnet med
• BYA (bebygd areal i % av tomta) og etasjetall foreslått
• Areal potensialet grovt beregnet:
(tomt x BYA x etasjer)
• Arealet forslagsvis fordelt på næring og bolig.
• Tallene direkte fra regneark (ikke avrundet)

18. Byggeklarhet
Tomtenes grad av byggeklarhet er vurdert utfra:
1.
Arbeid med byggmelding kan starte umiddelbart (evt. parallelt
med detaljregulering)
2.
Arbeidet med regulering og utbygging antas å kunne
gjennomføres i løpet av 5 år.
3.
Større utviklingsarbeider kreves, som antas å ta mer enn 5 år.

19. Mye byggemodent areal i Drammen
(Avrundet til nærmeste 1000m2)
Tomteareal:
Nå
323.000 m2
0-5 år
554.000 m2
Lengre enn 5 år
788.000m2
SUM
1.665.000 m2
Næring
731.000
987.000
826.000
2.544.000
Bolig
225.000
118.000
769.000
1.112.000

20. Oppsummering
• Beregningene er grove
• Fordeling bolig-næring kan endres mye
• Framdriften tar erfaringmessig lengre tid en anslått ved oppstart
• Kommunen har få virkemidler som kan påvirke utviklingen mht,
framdrift, boligfordeling, rekkefølge med mer.
• UTBYGGINGPOTENSIALET ER STORT!

21. Disposisjon:
•
•
•
•
•
Bolig – bakgrunnsdata
Byggemodent areal
Boligpolitikk
Kvalitet
Boligsosialtarbeid

22. Boligpolitiske skisser – nytt forslag til boligpolitikk
utarbeides i tilknytning til Bystrategi 2013-2036
• Legge til rette for betydelig vekst over tid
(ca 400 boliger pr år i 25 år)
• Sikre variert boligtilbud tilpasset ulike typer behov og ønsker, ulike
livsfaser mv.
• Veksten skal skje i sentrale områder som trenger og tåler det.
• Boligveksten skal bidra til økt, ikke redusert område- og
omgivelseskvalitet.

23. Analyser av lokal situasjon, utviklingstrekk, muligheter (1)
• Kort historikk: utvikling av boligområdetyper i by(del)en. (Ulike
kvaliteter, redskap for ulik livsførsel)
• Hvordan er sammensetningen av boligtyper, boligstørrelser,
husholdningsstørrelser, aldersstruktur i Drammen (grunnkrets –
skolekrets – bydel) i dag, og hvordan har dette endret seg de siste
ti årene
(Folke og boligtelling 2001 og 2011).

24. Analyser av lokal situasjon, utviklingstrekk, muligheter (2)
• Hvordan har Drammens boligproduksjon de siste ti år endret dette
og hvor?
• Hva karakteriserer infrastrukturen i de ulike bydelene (uterom,
grønnstruktur, sosial infrastruktur, transport). Hvilke muligheter og
utfordringer er knyttet til planlagt og mulig boligutbygging i de ulike
områdene i byen?
• Hva sier markedsprisutviklingen om etterspørsel etter ulike
boligtyper og beliggenhet?

25. Hva kan kommunen påvirke/styre:
Gjennom plan- og bygningsloven:
•
Utforming av nye boligområder
•
Sammensetning av boligstørrelse/type
•
Utbyggingsrekkefølge
•
Samarbeidsavtaler om finansiering/utbygging uteområder
•
Kommunisere

26. Disposisjon:
•
•
•
•
•
Bolig – bakgrunnsdata
Byggemodent areal
Boligpolitikk
Kvalitet
Boligsosialtarbeid

27. Hvordan kan kommunen sikre kvalitet?
•
Det kreves høy kvalitet om fortetting skal bli vellykket. Derfor vil
kommunen i reguleringsplanen knytte høy utnyttelse sammen
med krav til høy kvalitet (kvalitet i uterom, arkitektonisk kvalitet,
osv).
•
Kommunen vil inngå utbyggingsavtaler som sikrer kvalitet i
prosjektenes omgivelser

28. Samspill bidrar til flere boliger
Grunneier, investor, rådgivere (prosjekterende, utførende, adv. mfl)
Utbygger
KOORDINERING
- kontroll
- kreativitet
- kontinuitet
- kompetanse
- konsensus…
Samhandling med kvalitet
K
Drammen kommune, operative hovedaktører:
Byplan
Byprosjekter
Vei/natur/idrett
VA
Myndighet
- plan
- byggesak
Kompetansesent.
- byform/estetikk
- transport/bymiljø
Prosjektutvikler
- utbyggingsavtaler
- grunnerverv
- gjennomføringsavt.
Byggherre
- investeringer
Myndighet
- veiloven
- veitrafikkloven
Infrastruktureier
- forvaltning
- drift
- vedlikehold
Myndighet
- forurensing
Infrastruktureier
- forvaltning
- drift
- vedlikehold
Drammen
Eiendom
Eiendomsutvikler
Byggherre
Byggeier/-utleier
- forvaltning
- drift
- vedlikehold

29. Kommunen ønsker å bli utfordret:
•
Samarbeidspartner
- generelt
- konkrete prosjekter
• Investor
- infrastruktur (vei, va, idrett,
gang- og sykkel, park, osv.)
- eiendomsutvikling
• Myndighet
- byggesak/byprosjekter
- plansamarbeid
• Nye roller
- urbant jordskifte
- tilrettelegging

30. Disposisjon:
•
•
•
•
•
Bolig – bakgrunnsdata
Byggemodent areal
Boligpolitikk
Kvalitet
Boligsosialtarbeid

31. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
31

32. Bolig sosial utfordringer:
- mange fattige – lavere boligpriser

33. Bolig sosiale utfordringer i Drammen
anno 2010
For fragmentert
Hus- og utleiepriser
Utydelig ledet
Hvor skal krevende brukere bo?
Skyveeffekter mellom virksomheter
Er bolig et mål eller et virkemiddel?
Akuttsaker
Kriterier for å bo kommunalt
Felles mål?
Kommunen som nabo

34. Økte utgifter til midlertidige boliger

35. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
35

36. Befolkningssammensetning
Innbyggertall: 64.597
(SSB 1.1.2012)
Andel innbyggere med
innvandrerbakgrunn er
22,6% (SSB 1.1.2011)
140 land er representert

37. 1125 utleieboliger til kommunal utleie 1030 eid av Drammen kommune

38. Hvem bor i kommunal utleiebolig?
• Ca 25 % bor i en tilpasset bolig, som regel med
stasjonær eller ambulant bemanning (omsorgsboliger,
boliger for utviklingshemmede, psykisk syke)
lange/varige kontrakter
• Ca 75 % har kommunal utleiebolig fordi de av ulike
årsaker ikke lykkes å finne bolig i markedet husleiekontrakter på 3 år

39. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
39

40. Boligløft for vanskeligstilte
• Strategi:
- Strakstiltak våren 2011
- Boligsosial handlingsplan
(BASIS) høsten 2011
- Boligbygging –
kommuneplan
• Investeringer til boligformål på
60 mill. kr:
- 45 mill. kr til kjøp av nye
boliger
- 15 mill. kr til oppgradering av
kommunale boliger
Kommunale boliger i Stiboltsgate

41. Boligløft for vanskeligstilte: Strakstiltak (1)
1.
Utvide investeringsrammen til Drammen Eiendom til kjøp og vedlikehold
av boliger til 60 mill kr under forutsetning av at Drammen Eiendom også
selger boliger til leietakere til ”markedspris”.
2.
Leietakere, som har økonomisk mulighet til det, gis tilbud om å kjøpe den
kommunale boligen de leier. Dette gjelder i første rekke leietakere i
borettslagsleiligheter. 550 av de kommunale boligene er i borettslag.
Leietakerne gis veiledning og oppfølging av ”boligteamet”
3.
Bystyret gir rådmannen fullmakt til å fastsette vilkår for startlån og tildeling
av etableringstilskudd
4. Det legges til rette for å øke tjenestetilbudet i form av bo-oppfølgning og
bo-veiledning etter kartlegging. Kostnader i denne forbindelse vil bli
vurdert i 2. tertial 2011.

42. Boligløft for vanskeligstilte: Strakstiltak (2)
5.
Det settes av 15 mill. kr til opprusting av kommunale boliger med behov
for akutt vedlikehold.
6.
Styrke informasjon og veiledning slik at leietakere i større omfang selv
kan ta ansvaret for ordinært vedlikehold av boligen.
7.
Det søkes Husbanken om utvidet ramme til kjøp av boliger, tilskudd til
etablering og til kjøp av utleieboliger.
8.
Det legges til rette for utvidet samarbeid med private utleiere og
boligbyggelag.
9.
Det legges til rette for å øke samarbeidet med banker om finansiering av
boligkjøp.
10. Strakstiltakene gjennomføres i perioden 1.06.2011 til 31.12.2012

43. Årsrapport 2011 - Boligløft
Boligløftet 2011
Antall
Status 31.12..11
Budsj. i mill. kr. i mill. Kr.
Antall nye boliger til kommunalt utleie som er kjøpt
Antall omsorgsboliger som er kjøpt
Innløsning av boliger Smithestrømveien 1
Sum Kjøp leligheter
Kjøp av bofelleskap for mindreårige flyktninger
Oppgradering av boliger (28 stk)
Sum investering
15
4
4
23
3
29
6
10
45
15
15
75
28,0
2,6
11,0
42
12,0
54,0
Salg av boliger fra LEIE til EIE
6
9,0
6,6

44. Flere tildelinger av kommunale boliger

45. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
45

46. Organisering av boligsosialt arbeid 2010
DE KF
Tjenestetildeling
Introduksjo
nssenteret
Senter for
oppvekst
Omsorgstil
-takene
NAV
Senter for
Rusforebygging

47. Ny organisering av boligsosialt arbeid 2011
NAV
Senter
for
Rusforebygging
Tjenestetildeling
Boligtjenesten
Introduk
sjonssen
teret
Omsorgs
til-takene
DE KF
Senter
for
oppvekst

48. Kommuneplan/
planverk
Mål og resultatstyring (MRS)
Økonomiplan
Virksomhetsplan
Balansert målstyring (BMS)
Brukere
Medarbeidere
Økonomi
Folkehelse
Samfunnssikerhet
Premisser


Miljø

Mangfold og inkludering

Lover og regler


49. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
49

50. Økt utbetaling av startlån

51. Frarådningsplikten (1)

52. Frarådningsplikten (2)

53. Til vurdering:
Økonomisk støtte til personer i stedet for boliger
• Husleiesubsidiering 2011 ifht. kost: 5,7 mill. kr
- Gjennomsnittlig subsidiering pr. bolig pr. år ca 5 200 kr/
ca 500 kr/md
• Husleiesubsidiering ifht. markedsbasert leie: 15 – 20 mill. kr
- Gjennomsnittlig subsidiering pr. bolig pr. år ca 15. 000 kr/
ca 1 300 kr/md
• Boligpolitikken anbefaler omlegging til personstøtte
• Vurdere økt tilskudd og kostnadsbasert leie

54. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
54

55. 1030 boliger: markedsverdi høyere enn bokført verdi
• Bokførte verdier 31.12
• Eide eiendommer
• Borettslag
• Markedsverdi
- Anslag 17 000 kr/m2
290 mill. kr
150 mill. kr
140 mill. kr
ca. 600 – 700 mill. kr

56. 2011: Pusser opp 1 leilighet pr. dag
Aktivitet Drammen Eiendom KF:
• 6 mill. kr til oppussing
• 30 000 kr pr. leilighet
• 800 driftsoppgaver

57. Behov for redusert botid

58. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
58

59. ”Leie til eie” – prosjekt/eierskap til bolig som sosialpolitisk løft!
Monika Margit Strøm
Anne Tina Tellefsen

60. ”Leie til eie”-prosjektet
Formålet:
• Flere skal eie egen bolig
Målgruppe:
• Leietakere i kommunal boliger (borettslagsleiligheter) og de som
leier privat som ønsker å bli vurdert
Finansiering:
• Startlån
• Etableringstilskudd
• Utprøving av fleksibilitet i startlånordningen
• Salgsinntektene går til innkjøp av nye kommunale leiligheter

61. ”Leie til eie”- prosjektet
Hva innebærer en vurdering av eierpotensiale?
• Møter og telefonsamtaler med husstanden
• Innhenting av dokumentasjon
• Økonomisk kartlegging
• Søknad om startlån og boligtilskudd
• Veiledning og økonomisk rådgivning ved avslag om startlån
• Veiledning og praktisk bistand i videre kjøpsprosess

62. ”Leie til eie”- prosjektet
Hvor mange blir vurdert?
•
Tilnærmet 550 husstander vil bli
vurdert som en del av prosjektet
•
De man hittil har jobbet med er
plukket ut fra systemdata og via
tips fra virksomhetene
•
De resterende 385 er gitt tilbud
om å fremsende sine
økonomiske opplysninger og
om å møte opp i et fellesmøte

63. Aktivitetstabell ”Leie til eie” - prosjektet (pr 23. mar 2012)
Antall kartlagte og vurderte leietakere (av 550)
159
Herav avsluttede saker (kjøp ikke realisert)
39
Herav realiserte kjøp av kommunal eller annen bolig
24
Herav uavklarte leietakere prosjektet bistår per tiden
97
Økonomi - per februar 2012
Startlån tilsagn totalsum
24,3 mill
Tilsagn etableringstilskudd totalsum
2,7 mill

64. ”Leie til eie” – prosjektet: Barrierer (1)
•
Gjeldssituasjon, kredittgjeld er et
spesielt gjentakende problem
•
Inntektsnivå (svært mange har
lave NAV stønader), det veiledes
derfor mot hvordan man kan øke
inntekt via arbeid
•
Å kvalifisere for et stort nok lån til
en stor nok bolig gitt husstandens
plassbehov

65. ”Leie til eie” - prosjektet: Barrierer (2)
• Å mestre markedssystemet
for kjøp og salg av bolig
• Religiøse/kulturelle barrierer –
ikke alle muslimer ønsker å ta
opp lån selv om de kan
• Ikke alle ønsker å eie sin
egen bolig

66. ”Leie til eie” - prosjektet
Hva skjer med de som ikke får lån i første omgang?
• De som er vurdert – men som per tiden ikke kan kjøpe får hjelp til sine
utfordringer, for eksempel gjeldsrådgivning
• De får tydelig beskjed om hvorfor de ikke er i posisjon for et lån
hva som må til for å komme i posisjon
per i dag og
Oppfølging som risikoreduserende tiltak for lånetakerne:
• Det har ikke vært mislighold hos noen av lånetakerne
• Lånetakere får oppfølging i form av telefonsamtaler og møter med en individuelt
tilpasset frekvens

67. ”Leie til eie” - prosjektet
Hva har prosjektet betydd for husstandene?
• Det en drøm som går i oppfyllelse for de som realiserer et kjøp
• Stabilitet og trygghet for husstanden
• En ny interesse for å ivareta boligen
• Det å kunne eie egen bolig er en tung motivasjonsfaktor for arbeid og
aktivitet – dette dreier seg om mer enn å bo
• Det at man har endret virkemiddel bruken har gjort noe umulig mulig
• De som ikke er i posisjon får helt nødvendig bistand til gjennomgang av
sin økonomi og hva de må gjøre med sin økonomi
• De som ikke er i posisjon får konkret veiledning, rådgivning og hjelp –
dette kan dreie seg om alt mellom himmel og jord, etter den enkeltes
behov

68. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
68

69. Bosatt i 2011: 102 personer = 102 % måloppnåelse
•
85 voksne
•
42 ungdommer under 20 år i barneverntjenesten
•
•
Gjennomsnittstid i bofellesskap 10 måneder
•
•
14 plasser fordelt på 3 bofellesskap
5 bor i fosterhjem/familieplasseringer
2 alternative botilbud til enslige mødre med barn
•
Ca 20 bor i egne hybler skaffet på det åpne marked
•
Ingen bor i kommunale boliger

70. Boligsosialtarbeid:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Utfordringer
Fakta
Boligløftet
Organisering
Økonomiske virkemidler
Formuesforvaltning
”Leie til eie”-prosjektet
Bolig til flyktninger
Boligsosial handlingsplan
28.03.2012
70

71. Noen effekter:
Tettere organisatorisk integrering
Boligutfordringer har fått en tydelig adresse ved opprettelse av boligtjenesten. Felles
boligtildelingsarena gjør at virksomhetene ser helheten. Det settes tydeligere krav til
virksomhetene ved bosetting og tilhørende tjenestetilbud for å få til vellykkede bosettinger.
Krevende brukere
Enkelte av de vanskeligstilte står for en stor del av ressursuttaket. I flere tilfeller er det nå
fått til gode løsninger med case basert innsats fra boligtjenesten og virksomhetene i
samarbeid.
Færre barn uten fast bopel
En utfordring som ble satt på dagsorden våren 2011 var antall barn uten fast bopel. Denne
utfordringen er nå betydelig redusert i Drammen.
Fremtidige utfordringer – kursen er staket ut
De boligsosiale utfordringene blir ikke borte i årene som kommer. Imidlertid er det satt en
stø kurs mot målet som kommunen samler seg om til det beste for brukerne.

72. Å jobbe mot et felles mål : Alle skal bo trygt og godt
Boligsosialt arbeid før
Boligsosialt arbeid nå
Ingen felles strategi
Tydelig forankring av arbeidet hos
ledelsen / i planarbeidet
Lav grad av boligkjøp
Høy grad av boligkjøp og
oppussing
Skyveeffekter
Tydelig operativ
ansvarsplassering
Ingen felles mål
Felles målbilde for virksomhetene
Fragmentert boligsosialt arbeid
Etablert boligtjenesten med tydelig
knytning til virksomhetene
Lav bruk av økonomiske
virkemidler
Delegert fullmakter for fleksibilitet
ut i linjen
Lab gjennomstrømming i boliger
Etablert leie til eie