2. PASAL 1
MAKSUD, TUJUAN DAN OBYEK JUAL BELI
1. Pihak Pertama dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang untuk kemudian pada waktunya menjual dan
menyerahkan kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang untuk
kemudian pada waktunya membeli dan menerima penyerahan dari Pihak Pertama, atas sebahagian “Tanah”
tersebut , yang akan / sedang / telah dibangun oleh Pihak Pertama.
2. Setelah sertipikat selesai, para pihak setuju dan sepakat bahwa apabila luas tanah dalam “Obyek Perjanjian”
berlebih maupun berkurang tidak melebihi dari 5% (lima persen) dari luas tanah, maka kedua belah pihak
dibebaskan dari tuntutan hukum, sebaliknya jika kelebihan ataupun kekurangan lebih dari 5% (lima persen) dari
luas tanah maka masing-masing pihak yang dirugikan wajib melakukan pembayaran Rp 1.000.000,- (satu juta
rupiah) per meter segi untuk Tanah dan harga Rp 2.000.000,- (dua juta rupiah) per meter segi untuk Bangunan
3. Pihak Kedua telah mengetahui lokasi atau kondisi “Tanah” dimana akan/sedang/telah dibangun Bangunan
sebagaimana tersebut pada Pasal 1 ayat 1 diatas, dan untuk itu Pihak Kedua menyatakan menerima serta tidak
keberatan atas keadaan tersebut, dimana letak dan lokasinya akan memperhatikan dan sesuai dengan tata
ruang dan peruntukkan tanah dari pemerintah daerah setempat, terkait pengadaan fasilitas umum dan sosial
4. PASAL 3
PENGURUSAN FASILITAS KREDIT MELALUI BANK/LEMBAGA KEUANGAN/
PEMBIAYAAN
1. Dalam hal pembelian mempergunakan fasilitas kredit dari Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan, maka
Pihak Kedua wajib menyerahkan atau melengkapi data-data yang disyaratkan / diperlukan oleh Bank /
Lembaga Keuangan / Pembiayaan selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari setelah pembayaran
Booking Fee diterima oleh Pihak Pertama. Apabila lewat dari waktu tersebut diatas, Pihak Kedua tidak /
belum melengkapi data-data dimaksud, maka Pihak Kedua dianggap telah lalai dan Pihak Pertama berhak
membatalkan Perjanjian ini sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Perjanjian ini, serta seluruh pembayaran
yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua tidak akan dikembalikan dan menjadi hak Pihak Pertama
sepenuhnya
2. Apabila Pihak Kedua tidak memenuhi undangan wawancara oleh pihak Bank / Lembaga Keuangan /
Pembiayaan, dan / atau apabila Pihak Kedua sudah mendapatkan persetujuan kredit dari Bank / Lembaga
Keuangan / Pembiayaan, ternyata Pihak Kedua menolak / tidak hadir untuk diwawancarai dan / atau
melakukan akad kredit dengan Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan di hadapan Notaris, dan Pihak
Pertama telah melakukan pemberitahuan sebanyak 3 (tiga) kali berturut-turut baik secara lisan maupun
tertulis, maka Pihak Kedua dianggap telah lalai dan Pihak Pertama berhak membatalkan Perjanjian
5. Pihak pertama berhak membatalkan perjanjian ini dan mengembalikan uang
yang telah dibayar pihak kedua dengan hal sebagai berikut :
i. Apabila persetujuan kredit dari Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan telah diberikan
kepada Pihak Kedua, ternyata Pihak Kedua harus menambah / membayar tambahan
Uang Muka kepada Pihak Pertama, maka Pihak Kedua wajib melunasi penambahan
Uang Muka dimaksud selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah adanya
persetujuan fasilitas kredit dari Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan tersebut.
Apabila lewat dari jangka waktu tersebut, maka Pihak Pertama berhak untuk
membatalkan Surat Perjanjian ini sesuai ketentuan Pasal 6 Surat Perjanjian ini
ii. Apabila masih belum ada persetujuan dan realisasi pencairan atas permohonan fasilitas
kredit Pihak Kedua kepada Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan yang dituju dan
telah melewati jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal pembayaran Booking Fee,
maka Pihak Pertama berhak untuk membatalkan Surat Pemesanan ini sesuai ketentuan
Pasal 6 Surat Perjanjian ini.
6. Pasal 4
Penyerahaan ” Objek Pejanjian “
1. Pihak Pertama dengan ini berjanji dan mengikatkan diri terhadap Pihak Kedua untuk menyelesaikan
bangunan rumah toko tersebut sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati oleh kedua belah pihak
selambat-lambatnya 18 (delapan belas) bulan dari tanggal Surat Pemesanan ditandatangani dengan
syarat penyerahan “Obyek Perjanjian” baru diserahkan, apabila Pihak Kedua telah melunasi seluruh
kewajiban pembayarannya sesuai Pasal 2 Surat Perjanjian ini.Bentuk design bangunan mungkin dapat
berbeda dari gambar brosur, dan apabila ada perubahan design bangunan dari gambar brosur, maka
Pihak Pertama tidak perlu mendapatkan persetujuan dari Pihak Kedua.
2. Apabila dalam jangka waktu tersebut diatas Pihak Pertama tidak/belum menyelesaikan bangunan rumah
toko tersebut maka Pihak Pertama adalah lalai, kelalaian mana terbukti dengan lewatnya waktu tersebut
tanpa harus dibuktikan kepada Pihak Ketiga, dan dalam kejadian demikian maka Pihak Pertama
dikenakan denda sebesar Rp. 100.000,- (seratus ribu rupiah) untuk setiap harinya.
3. Denda (ganti rugi) yang dimaksud dalam ayat 2 pasal ini hanya berlaku selama untuk 3 (tiga) bulan
lamanya dan apabila jangka waktu tersebut Pihak Pertama tidak/belum menyelesaikan bangunan rumah
tersebut maka Pihak Pertama akan memberi surat kuasa dan hak sepenuhnya kepada Pihak Kedua
untuk menyelesaikan sendiri bangunan rumah tersebut sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati
dan telah disetujui oleh Pihak Pertama dengan segala biaya-biaya atas penyelesaian rumah tersebut
ditanggung dan dibayar sepenuhnya oleh Pihak Pertama
7. 4. Ketentuan yang dimaksud dalam pasal 4 di atas tidak berlaku apabila pelaksanaan pekerjaan tersebut
terlambat karena sebab-sebab diluar kemampuan Pihak Pertama (terjadi force majeure antara lain
bencana alam, perang dan lain sebagainya sesuai dengan Pasal 15 Perjanjian ini)
5. Pihak Kedua dengan ini menyatakan setuju dan mengerti bahwa serah terima sesuai dengan Pasal 4
ayat 1 Perjanjian ini baru dapat terlaksana setelah Pihak Kedua melunasi kepada Pihak Pertama
seluruh Harga “Obyek Perjanjian” sesuai Pasal 2 Perjanjian ini, dan dengan memperhatikan syarat-
syarat serah terima sesuai ketentuan Pasal 5 Perjanjian ini.
6. Pihak Kedua dengan ini mengerti dan menyetujui bahwa untuk penyediaan fasilitas “Utilitas”, termasuk
tapi tidak terbatas pada listrik, telepon dan air bersih oleh Pihak Pertama, sangat bergantung pada
ketersediaan Utilitas yang disediakan oleh instansi pemerintah atau instansi swasta yang ditunjuk oleh
Pemerintah. Oleh karenanya Pihak Kedua setuju bahwa Pihak Pertama tidak dapat menjamin
ketersediaan Utilitas tersebut bersamaan dengan saat serah terima “Obyek Perjanjian”, oleh sebab itu
Pihak Kedua melepaskan haknya untuk menolak Serah Terima karena tidak ketersediaan Utilitas
tersebut dan membebaskan Pihak Pertama dari semua klaim, tuntutan, gugatan apapun yang
sehubungan dengan hal tersebut
8. Pasal 5
SYARAT-SYARAT SERAH TERIMA “OBYEK PERJANJIAN”
1. Apabila berdasarkan Pasal 4 Perjanjian ini, “Obyek Perjanjian” telah siap diserah terimakan kepada Pihak
Kedua, maka Pihak Pertama akan memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak Kedua baik secara lisan
maupun tertulis, dan akan dilanjutkan dengan penandatanganan Berita Acara Serah Terima.
2. Apabila Pihak Kedua tidak bersedia atau tidak dapat dijumpai untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima
Tanah dan Bangunan, maka dengan lewatnya waktu dari jadwal yang diberitahukan oleh Pihak Pertama saja
sudah merupakan bukti yang cukup bahwa Pihak Kedua telah menerima “Obyek Perjanjian” dari Perjanjian ini,
dan Pihak Kedua dengan ini telah setuju memberikan kuasa dengan hak substitusi kepada Pihak Pertama untuk
menandatangani Berita Acara Serah Terima untuk dan atas nama Pihak Kedua, oleh karenanya Pihak Pertama
telah memenuhi kewajibannya untuk menyerahkan “Obyek Perjanjian” dimaksud kepada Pihak
Kedua.Selanjutnya Pihak Kedua wajib untuk memelihara Bangunan, serta segala hak dan kewajiban atas
“Obyek Perjanjian” dimaksud sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Perjanjian ini, termasuk kelalaian dalam
pemeliharaan “Obyek Perjanjian” berpindah dan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua sepenuhnya, dan juga
Biaya Pemeliharaan yang akan diatur dengan perjanjian tersendiri antara Para Pihak telah berlaku juga sejak
Tanggal Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan.
3. Para Pihak setuju dan sepakat bahwa selama masa pendirian Bangunan dan sebelum “Obyek Perjanjian”
diserahterimakan kepada Pihak Kedua, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk melakukan pekerjaan
tambahan atau perubahan atas Bangunan yang menjadi “Obyek Perjanjian” ini tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari Pihak Pertama
9. Pasal 6
PEMBATALAN
1. Para Pihak setuju dan sepakat bahwa dalam hal Pihak Kedua membatalkan niatnya untuk membeli “Obyek
Perjanjian” ini karena sebab dan alasan apapun juga selain berdasarkan Pasal 3 ayat 3 Perjanjian ini, atau
Pihak Pertama membatalkan Perjanjian ini karena cidera janji oleh Pihak Kedua, termasuk namun tidak terbatas
pada kelalaian Pihak Kedua melaksanakan kewajiban pembayaran berdasarkan Perjanjian ini dan/atau tidak
dilaksanakannya penandatanganan akad kredit oleh Pihak Kedua dengan Bank / Lembaga Keuangan /
Pembiayaan, maka Pihak Kedua dengan ini telah setuju dan sepakat bahwa seluruh pembayaran Harga “Obyek
Perjanjian” yang telah dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama tidak dapat dikembalikan atau ditarik
kembali dari Pihak Pertama dan seluruhnya menjadi milik Pihak Pertama sepenuhnya. Selanjutnya “Obyek
Perjanjian” dimaksud tetap menjadi hak sepenuhnya Pihak Pertama
2. Dalam hal Pihak Kedua lalai dalam memenuhi kewajibannya terhadap Pihak Pertama atau Pihak Kedua tidak
mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam Perjanjian ini, maka Pihak Pertama dapat membatalkan Perjanjian
ini secara sepihak. Sehubungan dengan hal tersebut Pihak Kedua dengan ini menyetujui bahwa seluruh
pembayaran termasuk angsuran Harga Pembelian “Obyek Perjanjian” yang telah dibayar oleh Pihak Kedua
kepada Pihak Pertama, tidak dapat dikembalikan atau ditarik kembali dari Pihak Pertama dan menjadi milik
Pihak Pertama sepenuhnya. Selanjutnya “Obyek Perjanjian” dimaksud tetap menjadi hak sepenuhnya Pihak
Pertama
10. 3. Sehubungan dengan kelalaian Pihak Kedua yang mengakibatkan batalnya Surat Perjanjian ini, Pihak Pertama
dan Pihak Kedua dengan ini sepakat untuk melepaskan ketentuan Pasal 1265, Pasal 1266 dan Pasal 1267
KUHPerdata Indonesia, sebatas pada ketentuan yang mengharuskan adanya putusan pengadilan untuk
mengakhiri suatu perjanjian. Dengan demikian pembatalan cukup berlaku dan sah dinyatakan secara sepihak
oleh Pihak Pertama dengan mengirimkan Surat Pembatalan kepada Pihak Kedua tanpa perlu melalui proses
Pengadilan dan berlaku terhitung tanggal pengiriman Surat Pembatalan tersebut oleh Pihak Pertama yang
dibuktikan dengan tanda terima yang dikeluarkan oleh kantor pos / perusahaan jasa kurir / kurir, dan apabila ada
uang yang harus dikembalikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua tidak bersedia
menerima kembali, maka uang tersebut cukup dititipkan ke Pengadilan Negeri Lubuk Pakam
11. Pasal 7
MASA PEMELIHARAAN
1. Pihak Pertama selama Masa Pemeliharaan berkewajiban untuk melakukan perbaikan atas Bangunan dengan
memperhatikan spesifikasi tehnik dan gambar Bangunan dalam waktu 3 (tiga) bulan terhitung sejak Tanggal
Serah Terima sesuai dengan Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan, baik yang ditandatangani oleh
Pihak Kedua sendiri, maupun oleh Pihak Pertama selaku penerima kuasa berdasarkan Pasal 5 ayat 2 Perjanjian
ini.
2. Apabila dalam masa pemeliharaan ternyata Pihak Kedua mengubah dan/atau menambah bentuk Bangunan
yang menjadi Obyek Perjanjian ini, maka Masa Pemeliharaan oleh Pihak Pertama menjadi gugur dan Pihak
Pertama dibebaskan dari kewajiban memperbaiki Bangunan.
3. Para Pihak setuju dan sepakat, apabila selama masa pemeliharaan tersebut terjadi kerusakan atas Bangunan
yang disebabkan oleh keadaan Force Majeure (keadaan diluar kemampuan Pihak Pertama), antara lain namun
tidak terbatas pada gempa bumi, banjir, bencana alam lainnya, huru-hara, perang, tindakan kekerasan oleh
pihak lain baik secara perorangan atau massal, maka Pihak Pertama dibebaskan dari kewajiban untuk
melakukan perbaikan atas kerusakan yang timbul, dan oleh karenanya hal tersebut menjadi beban dan
tanggung jawab Pihak Kedua sepenuhnya
12. Pasal 8
PERUBAHAN NAMA, HAK DAN KEWAJIBAN DAN TANGGUNG JAWAB, PINDAH BLOK / UNIT
1. Selama sebelum ditandatanganinya AJB PPAT, apabila Pihak Kedua bermaksud merubah nama pemesan, hak,
kewajiban dan tanggung jawab atas “Obyek Perjanjian” ini kepada pihak lain atau Pihak Ketiga, maka Pihak
Kedua diwajibkan untuk membayar kepada Pihak Pertama biaya administrasi Perubahan Nama pemesan
sebesar 2% (dua persen) dari harga “Obyek Perjanjian” sebelum PPN berdasarkan Perjanjian ini untuk masa
pembelian 1 (satu) tahun dari tanggal Booking Fee, dan menandatangani :
i. Dokumen Perubahan Nama Pemesan, Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab yang bermaterai cukup di
hadapan Pihak Pertama; dan
ii. Surat Pernyataan yang bermaterai cukup yang menyatakan bahwa Pihak Kedua dan Pihak Ketiga
tersebut, bertanggung jawab atas segala kewajiban perpajakan yang mungkin timbul dari perubahan
tersebut.
Selanjutnya Pihak Ketiga tersebut harus tunduk serta mematuhi segala syarat dan ketentuan Perjanjian ini.
Pada saat Perubahan Nama tersebut diatas, Pihak Kedua dan/atau Pihak Ketiga tersebut diwajibkan untuk
melunasi seluruh Jumlah Harga “Obyek Perjanjian” sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 Perjanjian ini.
Perubahan Nama, hak dan kewajiban sesuai dengan ayat ini hanya berlaku 1x (satu kali)
13. 2. Selama belum ditandatanganinya AJB PPAT, dengan persetujuan Pihak Pertama, Pihak Kedua dapat
mengubah “Obyek Perjanjian” ini dengan pindah Blok / Unit yang setara dengan Tanah dan Bangunan semula.
Pihak Kedua diwajibkan membayar kepada Pihak Pertama biaya administrasi pindah Blok / Unit sebesar 0.5%
(nol koma lima persen) dari harga “Obyek Perjanjian” sebelum PPN berdasarkan Perjanjian ini, dan
menandatangani Perubahan Perjanjian ini yang bermaterai cukup dihadapan Pihak Pertama. Jumlah
pembayaran yang telah dibayarkan untuk Blok / Unit sebelumnya, setelah dikurangi nilai PPN dan PPh atas
jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, akan diperhitungkan
sebagai pembayaran Blok / Unit yang baru dan Pihak Kedua bertanggung jawab atas segala kewajiban
perpajakan yang mungkin timbul dari pindah Blok / Unit tersebut. Untuk menghindari keragu-raguan, Harga
“Obyek Perjanjian” yang lama diperhitungkan dari harga pada saat pemesanan, dan Harga “Obyek Perjanjian”
yang baru diperhitungkan dari harga yang berlaku pada saat pindah Blok / Unit.
3. Apabila Pihak Kedua akan mengganti nama ke atas nama pihak keluarga, maka Pihak Kedua wajib membayar
kepada Pihak Pertama biaya administrasi ganti nama sebesar Rp 250.000,- (dua ratus lima puluh ribu rupiah)
dan hanya berlaku untuk 1x (satu kali), dengan syarat dan ketentuan ganti mana tersebut terbatas pada
hubungan : istri/suami dengan harta campur dan anak kandung yang dapat dibuktikan secara hukum dengan :
akta kelahiran, akta nikah dan/atau kartu keluarga serta masih mempergunakan NPWP Pihak Kedua, dan
sebagainya yang dianggap cukup oleh Pihak Pertama serta menandatangani surat dan dokumen sebagaimana
ayat 1 Pasal ini.
14. 4. Untuk pelaksanaan ayat 1, 2 dan 3 pasal ini, apabila pajak / bea atas penjualan kepada Pihak
Kedua dan/atau terkait dengan “Obyek Perjanjian” dalam Perjanjian ini sudah dibayar/disetor ke
kas Negara dan apabila menimbulkan kewajiban pembayaran pajak / atau kurang bayar, maka
Pihak Kedua / Pihak Ketiga tersebut wajib membayar kepada Pihak Pertama penggantian setoran
segala pajak/bea atas penjualan kepada Pihak Kedua dan/atau terkait “Obyek Perjanjian”
berdasarkan Perjanjian ini yang ditimbulkan karena adanya Perubahan Nama, Hak, Kewajiban dan
Tanggung Jawab dan/atau Pindah Blok/Unit.
5. Apabila ketentuan dalam ayat 1, 2, 3 dan/atau 4 Pasal ini dilanggar oleh Pihak Kedua/Pihak Ketiga
tersebut, maka Pihak Pertama tidak wajib untuk melaksanakan AJB PPAT, serta segala akibat dan
resiko yang timbul menjadi / merupakan tanggung jawab Pihak Kedua / Pihak Ketiga tersebut
sepenuhnya
15. Pasal 9
CIDERA JANJI
Suatu pihak dalam Perjanjian ini dianggap telah cidera janji apabila telah lalai dan/atau tidak
memenuhi kewajiban atau jaminannya sesuai ketentuan yang diatur dalam Perjanjian ini, maupun
Peraturan Manajemen Pemeliharaan Komplek yang akan dikeluarkan oleh Pihak Pertama
dan/atau apabila tidak memenuhi ketentuan yang diatur dalam akad kredit maupun perjanjian-
perjanjian lainnya baik dengan Pihak Pertama maupun dengan pihak lainnya termasuk
sehubungan dengan fasilitas kredit yang diterima Pihak Kedua apabila pembelian “Obyek
Perjanjian” mempergunakan fasilitas kredit dari Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan
16. Pasal 10
JAMINAN
1. Pihak Pertama dengan ini menjamin dan menanggung Pihak Kedua bahwa apa yang dijual dan
diserahkan dengan surat ini benar benar dikuasai oleh Pihak Pertama sendiri tidak ada sangkut
pautnya dengan pihak lain dan juga bebas dari segala sitaan.
2. Selanjutnya Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua untuk sekarang maupun dikemudian hari
bahwa Pihak Kedua tidak akan mendapat gangguan atau tuntutan berupa apapun dari Pihak lain
yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas apa yang dijual
dan diserahkan surat ini dan juga Pihak Kedua dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala
tuntutan yang mungkin timbul dari Pihak lain mengenai hal-hal tersebut.
17. Pasal 11
PENANDATANGANAN AJB PPAT
1. Para Pihak setuju dan sepakat bahwa setelah Pihak Kedua melunasi kewajibannya membayar
Harga “Obyek Perjanjian” dan lain-lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian ini, dan
Pihak Pertama telah memperoleh Sertipikat pecahannya dari hak atas Tanah dimaksud dan
ketentuan lain untuk pelaksanaan AJB PPAT, maka Para Pihak akan menandatangani AJB atas
“Obyek Perjanjian” dihadapan PPAT yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.
2. Harga yang tertera didalam AJB PPAT adalah sesuai dengan harga dalam Perjanjian ini
3. Harga “Obyek Perjanjian” tersebut diatas sudah termasuk :
a. Pajak Pertambahan Nilai Tanah dan Bangunan 10% (sepuluh persen);
b. Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama Developer;
c. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Induk Copy Legalisasi Notaris;
d. Instalasi air (tanpa meteran dan hak atas langganannya);
e. Instalasi listrik (tanpa meteran dan hak atas langganannya);
18. 4. Para Pihak dengan ini telah saling setuju dan sepakat bahwa untuk melaksanakan
penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pihak
Kedua wajib terlebih dahulu membayar seluruh bea / pajak dan biaya yang belum termasuk dan
tidak menjadi tanggungan Pihak Pertama, dalam Harga “Obyek Perjanjian” yaitu :
– AJB (Akta Jual Beli), Bea Balik Nama (BBN);
– Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB);
– Biaya Notaris untuk surat-surat lainnya (legalisir);
– Biaya KPR Bank;
– Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah / PPNBM (jikalau ada);
– Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak / PNBP (jikalau ada);
– Biaya Administrasi (jikalau ada);
– Biaya-biaya lainnya yang menjadi kewajiban Pihak Kedua yang timbul akibat kebijakan baru
Pemerintah dalam hal Pajak dan Moneter
19. 5. Pihak Pertama tidak diwajibkan melaksanakan AJB PPAT selama Pihak Kedua belum membayar
semua pajak/bea, biaya-biaya dan pungutan lain sesuai peraturan dan ketentuan yang belaku
untuk pelaksanaan jual beli tersebut diatas.-Sebelum dilaksanakannya AJB di hadapan PPAT
(untuk selanjutnya disebut dengan AJB PPAT), apabila terjadi antara lain :
a. Kenaikan tarif dan/atau pengenaan baru berdasarkan suatu perubahan atau peraturan baru
yang dikeluarkan / diberlakukan oleh Pemerintah atas suatu pajak/bea dan biaya seperti
namun tidak terbatas pada Pajak Pertambahan Nilai (PPN), BPHTB, maka seluruhnya wajib
ditanggung dan dibayar penuh oleh Pihak Kedua sebelum penandatanganan AJB PPAT.
b. Kenaikan tarif Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dimana Pajak Penghasilan (PPh) yang menjadi
kewajiban Pihak Pertama menjadi lebih besar dari PPh yang telah dibayarkan oleh Pihak
Pertama berdasarkan Harga “Obyek Perjanjian” dalam Perjanjian ini, sejauh hal tersebut
tidak disebabkan oleh Pihak Pertama, maka kelebihan PPh tersebut wajib ditanggung dan
dibayar penuh oleh Pihak Kedua sebelum penandatanganan AJB PPAT.
6. Pada waktu penandatanganan AJB PPAT seperti dimaksud ayat 1 Pasal ini, Pihak Kedua wajib
membawa dan memperlihatkan kepada Pihak Pertama Asli Perjanjian, semua bukti setoran
pajak/bea dan biaya berikut semua kwitansi pembayaran atas Harga Pembelian “Obyek
Perjanjian” ini
20. 7. Para Pihak sepakat bahwa penandatanganan AJB PPAT tidak serta merta membatalkan Perjanjian ini demi
hukum. Sepanjang hal-hal yang diatur dalam Perjanjian ini tidak diatur dalam AJB PPAT, maka ketentuan
tersebut akan tetap berlaku dan mempunyai kekuatan hukum yang mengikat Para Pihak.
8. Apabila sertipikat hak atas “Tanah” berakhir masa berlakunya dan ternyata belum dilangsungkan
penandatanganan AJB PPAT, maka segala akibat yang timbul menjadi tanggung jawab Pihak Kedua
sepenuhnya dan Pihak Kedua dengan ini membebaskan Pihak Pertama dari kewajiban memperpanjang
Sertipikat hak atas tanah tersebut.
9. Pihak Kedua mengerti dan mengetahui bahwa “Tanah” sedang dalam proses pengurusan sertipikasi
kepemilikan dan pemecahan sertipikat di instansi yang berwenang, sehingga AJB PPAT secara resminya yang
dibuat dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu belum dapat dilaksanakan oleh karena syarat-syarat yang
diharuskan menurut Peraturan Pemerintah Nomor : 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah belum terpenuhi
sebagaimana mestinya, oleh karena itu Pihak Kedua dengan ini mengerti dan menyetujui bahwa proses
pengurusan tersebut atas “Tanah” untuk “Obyek Perjanjian” ini sangat bergantung pada proses yang dijalankan
oleh instansi pemerintah yang berwenang. Oleh karenanya Pihak Kedua setuju bahwa Pihak Pertama tidak
dapat menjamin jangka waktu untuk pemecahan sertipikat, khusus untuk “Obyek Perjanjian”, untuk
penandatanganan AJB PPAT pada saat pelunasan “Obyek Perjanjian”. Dengan ini Pihak Kedua melepaskan
haknya untuk menuntut penandatanganan AJB PPAT karena belum terpecahnya sertipikat atas “Obyek
Perjanjian” tersebut sekalipun sudah dilakukan Serah Terima Bangunan sesuai Pasal 4 ayat 1 Perjanjian ini,
Pihak Kedua dengan ini membebaskan Pihak Pertama dari semua klaim, tuntutan, gugatan apapun yang
sehubungan dengan hal tersebut
21. Pasal 12
PAJAK DAN BEA
1. Terhitung sejak diserahterimakan Bangunan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua (atau pengganti / penerus
haknya dari waktu ke waktu) berdasarkan Perjanjian ini, maka segala kewajiban atas Bangunan tersebut,
termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Biaya
Pemeliharaan ataupun biaya-biaya lainnya yang diatur dengan perjanjian tersendiri dan beban-beban lain yang
dipungut oleh pihak berwenang, seluruhnya menjadi kewajiban yang ditanggung dan dibayar oleh Pihak Kedua
sepenuhnya.
2. Apabila karena suatu peraturan, ketentuan atau keadaan tertentu, Pihak Pertama telah membayar terlebih
dahulu (namun Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk melakukan hal tersebut), dan /atau karena terdapat
suatu tunggakan pembayaran iuran, pajak/bea, ongkos, biaya maupun kewajiban pembayaran lainnya yang
merupakan beban dan tanggung jawab Pihak Kedua (atau pengganti /penerus haknya dari waktu ke waktu)
berdasarkan Perjanjian ini, maka Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) wajib
melunasi pembayaran tersebut kepada Pihak Pertama dengan seketika dan sekaligus lunas atas dan sesuai
permintaan tertulis pertama dari Pihak Pertama. Apabila Pihak Kedua (atau pengganti / penerus hak nya dari
waktu ke waktu) lalai untuk melakukan pembayaran tersebut, maka Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak
Pertama denda sebesar 1‰ (satu permil) setiap hari keterlambatannya dari jumlah terhutang terhitung sejak
tanggal seharusnya dibayar sampai dilunasi seluruhnya.
22. Pasal 13
TATA TERTIB HUNIAN
1. Pihak Kedua menyatakan dan mengakui bahwa “Obyek Perjanjian” merupakan bagian dari Kawasan ” (atau
nama lain yang ditentukan oleh Pihak Pertama dari waktu ke waktu), dan karenanya Pihak Kedua berkewajiban
untuk :
a. Mempergunakan “Obyek Perjanjian” yang dibelinya dari Pihak Pertama sesuai dengan tujuan, fungsi dan
peruntukannya, serta sesuai dengan peraturan dan ketentuan pemerintah yang berlaku;
b. Membayar kepada Pihak Pertama atau Pengelola Lingkungan secara tepat waktu setiap bulannya atas
Biaya Pemeliharaan sesuai tarif umum yang ditetapkan dari waktu ke waktu oleh Pihak Pertama atau
pihak yang ditunjuk oleh Pihak Pertama untuk mengelola komplek tersebut;
c. Mematuhi setiap ketentuan dalam Tata Tertib Hunian dan peraturan lainnya, masing-masing berikut
setiap penambahan dan / atau perubahannya dari waktu ke waktu yang diberlakukan oleh Pihak Pertama
atau Pengelola Lingkungan, termasuk namun tidak terbatas pada Perubahan Nama perumahan,
sebagaimana tercantum dalam Lampiran III – Perjanjian Manajemen Pemeliharaan , untuk selanjutnya akan
disebut “Tata Tertib Hunian”.
2. Sepanjang tidak diatur dalam AJB PPAT, maka Tata Tertib Hunian tetap berlaku dan mengikat Pihak Kedua
(atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) termasuk para ahli waris, penerima pengalihan, pengganti
dan/atau penerus haknya walaupun telah dilaksanakannya AJB PPAT maupun pengalihan lebih lanjut hak atas
“Obyek Perjanjian” oleh Pihak Kedua kepada pihak lainnya.
23. 3. Walaupun telah dilaksanakannya AJB PPAT berdasarkan Perjanjian ini dan pengalihan lebih lanjut hak atas
“Obyek Perjanjian” oleh Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) kepada pihak
lainnya, apabila :
a. “Obyek Perjanjian” dipakai, dipinjamkan, disewakan, diserahkan, dan/atau dibiarkan dengan cara apapun
untuk digunakan atau dikuasai oleh pihak lain/Pihak Ketiga, baik untuk bagian tertentu maupun
seluruhnya; dan
b. Selama belum dilaksanakannya suatu perjanjian yang dipandang cukup oleh Pihak Pertama dan/atau
pihak yang ditunjuk oleh Pihak Pertama untuk mengelola komplek tersebut untuk mengikat Pihak Ketiga
tersebut,
maka Perjanjian ini, Tata Tertib Hunian, berikut semua kewajiban pembayaran terkait, tetap berlaku dan
mengikat Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) dan Pihak Kedua (atau
pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) menjamin pelaksanaan Perjanjian ini oleh Pihak Ketiga dan
seterusnya yang menerima pengalihan tersebut sepenuhnya sebagai pengganti kedudukan Pihak Kedua dan
pelaksanaan kewajibannya kepada Pihak Pertama dan/atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak Pertama untuk
mengelola komplek tersebut.
4. Apabila diminta oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu)
dan/atau Pihak Ketiga yang menerima pengalihan sebagaimana dimaksud diatas, wajib menegaskan
keterikatannya tersebut terhadap semua kewajiban terkait Perjanjian ini, termasuk namun tidak terbatas pada
Tata Tertib Hunian, dalam suatu Perjanjian yang dipandang cukup oleh Pihak Pertama dan/atau pihak yang
ditunjuk oleh Pihak Pertama untuk mengelola komplek tersebut, tanpa mengurangi kewajiban dan tanggung
jawab Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) terhadap pelaksanaan kewajiban oleh
Pihak Ketiga yang menerima pengalihan tersebut berdasarkan Perjanjian ini.
24. 5. Dalam hal diperlukan kuasa oleh Pihak Pertama dan/atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak Pertama
untuk mengelola komplek tersebut untuk menjalankan hak-haknya terhadap dan/atau
mendapatkan pelaksanaan kewajiban dari Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari
waktu ke waktu), dan/atau Pihak Ketiga yang menerima pengalihan berkenaan dengan Perjanjian
ini, termasuk namun tidak terbatas untuk melakukan sendiri atau meminta pihak tertentu atau
aparat berwenang, untuk menagih pembayaran, membatasi penggunaan fasilitas kepada Pihak
Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) dan/atau Pihak Ketiga yang
menerima pengalihan tersebut, Para Pihak setuju kuasa tersebut telah diberikan dalam Perjanjian
ini, dan kata demi kata harus dianggap telah termuat dalam Perjanjian ini, oleh karena itu tidak
diperlukan lagi suatu kuasa khusus yang tersendiri.
6. Pihak Kedua (atau pengganti/penerus haknya dari waktu ke waktu) dan/atau Pihak Ketiga yang
menerima pengalihan sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini, secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, dengan ini membebaskan Pihak Pertama dari segala bentuk pertanggungjawaban
atas setiap dan seluruh perbuatan hukum yang telah dan akan dilakukan oleh Pihak Pertama
dan/atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak Pertama untuk mengelola komplek tersebut, berdasarkan
kuasa yang diberikan dalam Perjanjian ini.
25. Pasal 14
FORCE MAJEURE
Para Pihak setuju dan sepakat, apabila selama masa pembangunan dan/atau masa pemeliharaan
tersebut terjadi kerusakan atas Bangunan yang disebabkan oleh keadaan Force Majeure (keadaan
diluar kemampuan Pihak Pertama), antara lain namun tidak terbatas pada gempa bumi, banjir,
bencana alam lainnya, huru-hara, perang, tindakan kekerasan oleh pihak lain baik secara
perorangan atau massal, termasuk tindakan, kebijakan / peraturan pemerintah atau keadaan
politik yang mengubah secara mendasar kelangsungan kegiatan usaha di bidang property dan
turunannya, maka Pihak Pertama dibebaskan dari kewajiban untuk menyerahkan “Obyek
Perjanjian” sesuai dengan jangka waktu yang ditentukan dalam Pasal 4 ayat 1 Perjanjian ini, dan
oleh karenanya penyerahan “Obyek Perjanjian” tersebut akan dirundingkan secara musyawarah
antara Para Pihak
26. Pasal 15
PENYELESAIAN PERSELISIHAN
1. Hal-hal lain yang tidak atau kurang cukup diatur dalam perjanjian ini, ataupun terdapat perselisihan
dan perbedaan pendapat oleh Para Pihak, akan diselesaikan oleh kedua belah pihak secara
musyawarah dan mufakat.
2. Apabila cara musyawarah untuk mencapai mufakat sebagaimana di maksud pasal 15 ayat 1 diatas
tidak tercapai, maka Pihak Pertama dan Pihak Kedua akan menyelesaikan segala tiap-tiap
perselisihan serta perbedaan pendapat melalui pengadilan. Untuk maksud tersebut para pihak
dalam Perjanjian ini memilih tempat kedudukan hukum (Domisili) yang tetap dan tidak berubah di
Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri di Lubuk Pakam
27. Pasal 16
LAIN-LAIN
1. Perjanjian ini berikut semua lampirannya merupakan satu kesatuan yang sah dan tidak terpisahkan satu
terhadap lainnya. Apabila terdapat perubahan atau hal-hal yang belum cukup diatur dalam Perjanjian ini maupun
lampirannya, maka akan dibuat dalam suatu Perjanjian Tambahan (Addendum) tertulis yang ditandatangani oleh
Para Pihak, yang merupakan satu kesatuan yang sah dan tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.
2. Apabila terdapat satu atau beberapa ketentuan dalam Perjanjian ini yang dinyatakan bertentangan, tidak sah
atau tidak berlaku oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka ketentuan lain dalam Perjanjian ini
sepanjang tidak dinyatakan demikian, tetap terus berlaku dan mengikat Para Pihak tanpa mengurangi
keberlakuan ketentuan-ketentuan lain dalam Perjanjian ini.
3. Kegagalan salah satu pihak untuk menuntut pelaksanaan ketentuan dari Perjanjian ini oleh pihak yang lain pada
suatu waktu, tidak akan mempengaruhi haknya untuk menuntut pelaksanaan ketentuan tersebut untuk waktu
sesudahnya
4. Pembebasan salah satu pihak atas suatu pelanggaran suatu Perjanjian ini tidak dapat ditafsirkan sebagai
pembebasan atas pelanggaran-pelanggaran berikutnya dari ketentuan tersebut.
5. Perjanjian ini juga berlaku dan mengikat para ahli waris, penerima pengalihan, pengganti dan/atau penerus hak
masing-masing pihak
28. 6. Para Pihak dengan ini menyetujui bahwa dengan lewatnya batas-batas waktu sebagaimana ditentukan dalam
Perjanjian ini, maka tanpa diperlukan suatu bukti surat pemberitahuan, teguran dan/atau somasi apapun dari
siapapun juga, dianggap telah terjadi dan terbukti sempurna adanya kelalaian atau pelanggaran Perjanjian ini.
7. Apabila terdapat pembayaran yang gagal, terlambat dan/atau kurang bayar sesuai Perjanjian ini, maka
pembayaran oleh Pihak Kedua akan diperhitungkan sesuai urutan pembayaran berikut :
a. Denda;
b. Biaya-biaya (termasuk biaya administrasi, iuran, bea/pajak, biaya lain-lain dan kewajiban pembayaran
lainnya);
c. Angsuran pembayaran atas Harga “Obyek Perjanjian”.
8. Setiap dan seluruh kuasa yang diberikan oleh Pihak Kedua (atau penerus haknya dari waktu ke waktu),
dan/atau Pihak Ketiga yang menerima pengalihan berkenaan dengan Perjanjian ini kepada Pihak Pertama
dalam Perjanjian ini merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, diberikan dengan
hak substitusi serta tidak dapat dicabut kembali, dibatalkan atau berakhir oleh alasan-alasan apapun, termasuk
sebab-sebab yang termuat dalam pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata.
9. Perjanjian ini tidak dapat digunakan untuk menjamin suatu hutang atau pinjaman yang dibuat oleh Pihak
Ketiga.--
10. Pihak Pertama berhak mengalihkan hak tagih atas Pihak Kedua kepada pihak lain termasuk namun tidak
terbatas pada Bank / Lembaga Keuangan / Pembiayaan dan pihak lainnya tanpa persetujuan terlebih dahulu
dari Pihak Kedua
29. Pasal 17
SURAT MENYURAT
1. Semua surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan yang harus dikirim oleh masing-masing pihak
kepada pihak lain dalam Perjanjian ini mengenai atau sehubungan dengan Perjanjian ini dilakukan dengan pos
“tercatat” melalui perusahaan ekspedisi (kurir) / kurir intern dari masing-masing pihak kealamat-alamatnya yang
tersebut dibawah ini :
PIHAK PERTAMA:
Up :
Alamat :
Telepon :
Fax :
PIHAK KEDUA : Sebagaimana tersebut pada awal Perjanjian ini.
2. Surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan dianggap telah diterima dalam waktu 5 (Lima) hari kerja
setelah dimasukkan ke dalam pos “tercatat” atau sejak diserahkan kepada perusahaan ekspedisi (kurir)/kurir
intern dari masing-masing pihak dan cukup bila ditandatangani oleh pihak-pihak yang berhak mewakili Pihak
Pertama dan Pihak Kedua
30. Dalam hal terjadi perubahan alamat tersebut diatas atau alamat terakhir yang tercatat
pada masing-masing pihak, maka perubahan tersebut harus diberitahukan secara
tertulis kepada pihak lain dalam perjanjian ini selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja
sebelum terjadinya perubahan alamat yang dimaksud, jika ada perubahan alamat
tersebut tidak diberitahukan maka surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan
berdasarkan Perjanjian ini dianggap telah diberikan sebagaimana mestinya dengan
dikiriminya surat atau pemberitahuan itu dengan pos “tercatat” melalui perusahaan
ekspedisi (kurir)/ kurir intern dari masing-masing pihak yang ditujukan ke alamat
tersebut diatas atau alamat terakhir yang diketahui/tercatat pada masing-masing pihak.
31. Pembayaran Tunai Keras
1 Booking Fee Rp.
2 DP 50% Dibayar 14 hari setelah pembayaran uang muka ( DP )
3 Sisa 50% dibayar 1 bulan setelah pembayaran uang muka (DP)
32. Pembayaran Ciciclan Tanpa Pembayaran
1 Booking Fee Rp.
2 Sisanya Dicicil Selama 6 Bulan Tanpa Bunga
3 Cicilan I dilunasi selambat - lambatnya 14 hari kelender setelah pemby. Booking Fee
33. Pembayaran KPR BANK
1 Booking Fee Rp.
2 DP dicicil 3x selama 3 bulan tanpa bunga
3 Sisanya KPR Bank
4 Perubahan Nilai KPR yang disetujui akan ditambahkan ke uang Muka
5 DP I harus dibayar selambat- lambatnya 14 hari kelender setelah tgl pembayran Booking Fee
