Ανάγκες Τροποποίησης όρων Δόμησης για τους Οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων. Εισήγηση ΤΕΕ

1. ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ Μυτιλήνη 23/12/2014
ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΑΣ Αριθµ. Πρωτ. 1103
ΤΜΗΜΑ ΒΟΡΕΙΟΑΝΑΤΟΛΙΚΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
ΑΡΙΩΝΟΣ 1 - 81100 ΜΥΤΙΛΗΝΗ
TΗΛ: 22510-40847/48126 Fax: 22510-48127
Email: tee_mitil@tee.gr
Προς: Πίνακα Αποδεκτών
ΘΕΜΑ: «ΟΙΚΙΣΜΟΙ ΜΕ ΠΛΗΘΥΣΜΟ <2000 ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ, ΟΡΟΙ ΚΑΙ
ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ. ΣΥΓΚΡΙΣΗ, ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΚΑΙ
ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΙΣΧΥΟΥΣΑΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ».
Αξιότιµε Κύριε Υπουργέ,
Οι οικισµοί µε πληθυσµό µέχρι 2000 κατοίκους, αποτελούν κάτι
λιγότερο από το 90% των οικισµών της Λέσβου. Πρόκειται για οικισµούς των
οποίων οι όροι, οι περιορισµοί δόµησης καθώς και τρόπος καθορισµού των
ορίων τους, προσδιορίστηκαν και έγιναν νόµος του κράτους µε το ΠΔ 24.4/3-
5-85 ΦΕΚ 181Δ’. Εξαιρώντας τις κατά καιρούς αλλαγές που έγιναν (Π.Δ. της
25.4/16.5.1989 (ΦΕΚ 293 Δ΄), Π.Δ. της 14/23.2.1987 (ΦΕΚ 133Δ΄) κλπ), η
βασική τροποποίηση του παραπάνω ΠΔ έγινε το 2011 µε το ΠΔ.ΦΕΚ 289
Α.Α.Π. 04.11.2011 «Όροι και περιορισµοί δόµησης εντός των ορίων των
οικισµών µε πληθυσµό µέχρι 2.000 κατοίκους». Είναι σίγουρο ότι απαιτούνταν
µετά από τόσα χρόνια, µια ανανέωση του θεσµικού πλαισίου, που να
µπορέσει να ακολουθήσει τις εξελίξεις (οικονοµικές, πληθυσµιακές κα) που
έλαβαν χώρα όλα αυτά τα χρόνια, αλλά µε τρόπο δίκαιο, σύγχρονο,
αναλογικό και πάντα µε σεβασµό στην περιουσία πολιτών.
Περιµένοντας όλοι λοιπόν (υπάλληλοι δηµοσίων υπηρεσιών, ελεύθεροι
επαγγελµατίες, οικοπεδούχοι, επενδυτές, πολίτες κλπ) να πάρουµε στα χέρια
µας ένα νοµοθέτηµα το οποίο θα ήταν απλό, σαφές και εφαρµόσιµο, αντίθετα
παραλαµβάνουµε ένα νοµοθέτηµα εκτός πραγµατικότητας, που άφησε πολλά
«παραθυράκια» για παρερµηνείες, διαφορετική εφαρµογή του ανά τη χώρα,
καθυστερήσεις, ζηµιά, αντιπαράθεση και άλλα τέτοια φαινόµενα που δεν
χρειάζεται σε καµία περίπτωση η χώρα και οι πολίτες της σε αυτή τη χρονική
συγκυρία. Το µεγαλύτερο πρόβληµα του ΠΔ.ΦΕΚ 289 Α.Α.Π. 04.11.2011,
παρατηρήθηκε στην αλλαγή του Σ.Δ., πρόβληµα του οποίου το µέγεθος
φαίνεται από το γεγονός ότι 3 έτη µετά την ψήφιση του παραπάνω Π.Δ., δεν
έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο για το πόση είναι η κάλυψη και ο συντελεστής
δόµησης για µικρά οικόπεδα.
Παραθέτω παρακάτω τα αντίστοιχα τµήµατα που µας αφορούν:
ü ü ΠΔ.ΦΕΚ 289 Α.Α.Π. 04.11.2011, ΑΡΘΡΟ 1, ΠΑΡ.2
2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόµησης:
α) Το µέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της
επιφανείας τους.
β.1) Για γήπεδα µικρότερα των 700 µ2
. επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου
οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) µέγιστης επιτρεπόµενης
συνολικής επιφάνειας ορόφων 240 µ2.
Επιπλέον της επιφάνειας αυτής
επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόµησης επιφανείας έως 40 µ2
.

2. β.2) Για γήπεδα µεγαλύτερα ή ίσα των 700 µ2
επιτρέπεται η ανέγερση
κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) µέγιστης
επιτρεπόµενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 400 µ2
γ) Για γήπεδα µικρότερα των 200 µ2
. ορίζεται σ.δ. 1,0 και προκειµένου
να είναι δυνατή η µέγιστη επιτρεπόµενη δόµηση συνολικής επιφανείας 200 µ2
η κάλυψη επιτρέπεται να είναι µεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καµία περίπτωση
να υπερβαίνει το 70% της επιφανείας του γηπέδου.
Από τα παραπάνω και συγκρίνοντας µε το ΠΔ 24.4/3-5-85 ΦΕΚ 181Δ’
προκύπτει το παρακάτω γράφηµα που εξηγεί τις αλλαγές που έχουν
πραγµατοποιηθεί:
Το γράφηµα µας δείχνει την αναλογικότητα αλλά και την ταυτόχρονη
οµαλότητα µεταβολής του Σ.Δ. σε σχέση µε την µεταβολή του εµβαδόν του

3. οικοπέδου στο ΦΕΚ181Δ’/1985, αλλά και στο ΦΕΚ138Δ/1981 που
αναφέρεται σε οικισµούς προϋφιστάµενους του 1923. Επίσης είναι εµφανής η
µείωση του Σ.Δ. (κλίση) µε την αύξηση του το εµβαδού του οικοπέδου.
Αντίθετα το νέο Π.Δ. παρουσιάζει πρωτοφανή και αδικαιολόγητα
«άλµατα» στο Σ.Δ., ενώ παρουσιάζεται και το φαινόµενο µεγαλύτερα
οικόπεδα να έχουν µεγαλύτερο Σ.Δ.
Για παράδειγµα:
• Σε οικόπεδο εµβαδού 199 µ2
, δοµείται 199 µ2
κατοικία, ενώ σε
οικόπεδο 201 µ2
, δοµούνται 240 µ2
κατοικία και επιπλέον 40 µ2
πατάρι ξηράς δόµησης!
• Οικόπεδο εµβαδού 201 µ2
µπορεί να δοµήσει όσα ακριβώς ένα
οικόπεδο εµβαδού 699 µ2
(240 µ2
κατοικία και επιπλέον 40 µ2
πατάρι ξηράς δόµησης).
• Σε οικόπεδο εµβαδού 699 µ2
, δοµούνται 240 µ2
κατοικία και
επιπλέον 40 µ2
πατάρι ξηράς δόµησης, ενώ σε οικόπεδο 701 µ2
,
δοµούνται 400 µ2
.
Τα παραπάνω µας οδηγούν σε προβλήµατα/ερωτήµατα όπως:
ü ü Για ελάχιστη διαφορά τετραγωνικών όπως είδαµε,
προκύπτουν µεγάλες διαφορές στο Σ.Δ. µε αποτέλεσµα να
υπάρχει µεγάλο όφελος για κάποιον να «βγάλει µεγαλύτερο»
ένα οικόπεδο στο τοπογραφικό, από την πραγµατικότητα,
συντηρώντας µια παλιά «λογική» και περνώντας την παράλληλα
στη νέα γενιά µηχανικών, µερικοί από τους οποίους, υπό το
βάρος της µη ύπαρξης αντικειµένου θα µπαίνουν στη λογική του
«παζαρέµατος» των αξιών τους.
ü ü Οι διαφορές αυτές στο Σ.Δ. έχουν επιπτώσεις και στη
νοµιµότητα των κτισµάτων µετέπειτα. Για παράδειγµα πάει
µηχανικός να µετρήσει για να εκδώσει βεβαίωση νοµιµότητας
και ανακαλύπτει ότι το οικόπεδο είναι µικρότερο στην
πραγµατικότητα. Υπάρχει περίπτωση για 1 µ2
διαφορά στο
οικόπεδο να προκύψουν έως 160 µ2
κτίσµατος αυθαίρετα!
ü ü Οι επιπτώσεις των παραπάνω επεκτείνονται και σε θέµατα
αξιών των ακινήτων και εκτιµήσεων, όπου συνυπολογίζεται το
υπόλοιπο του Σ.Δ. στην αξία του ακινήτου, µε µεγάλες
επιπτώσεις σε αγοραστή/πωλητή.
ü ü Το πατάρι ξηρής δόµησης έως 40 µ2
, δικαιούνται µόνο τα
µεσαία οικόπεδα να οικοδοµήσουν και αποκλείονται αµέσως και
αναίτια από το παραπάνω δικαίωµα, τα µικρά και µεγάλα
οικόπεδα.
Το τελευταίο συµβάν που αφορά στο παραπάνω ζήτηµα, έλαβε χώρα
το τελευταίο διάστηµα, ήταν η σταγόνα που ξεχείλισε το ποτήρι και έχει ως
εξής:
Στην παράγραφο γ) (βλ. παραπάνω), του ΠΔ ΦΕΚ 289 Α.Α.Π.
04.11.2011, αναφέρει ο νοµοθέτης για το συντελεστή δόµησης και το
ποσοστό κάλυψης σε µικρά οικόπεδα έως 200 µ2
. Από ερώτηµα συναδέλφου
προς την ΥΔΟΜ Λέσβου (6/2012) για το τι τελικά ισχύει, το οποίο η ΥΔΟΜ
στις 14/05/2012 προώθησε στην Αποκεντρωµένη Διοίκηση Αιγαίου (Γεν.
Δ/νση Χωρ/κης και Περιβ. Πολιτικής-Δ/νση Περιβ. & Χωροτ. Σχεδ/σµού), η

4. οποία µε τη σειρά της το προώθησε µε εισήγηση (που θα µελετήσετε στα
έγγραφα που επισυνάπτω στην παρούσα) στην Αποκεντρωµένη Διοίκηση
Αιγαίου (Γενική Δ/νση ΧΩ.ΠΕ.ΠΟ.-Γρ. Γενικού Δ/ντή), και η οποία τελικά
απάντησε στις 27/06/2012 ότι υπερισχύει του συντελεστή δόµησης 1,00, η
κάλυψη 70% του οικοπέδου, η οποία οδηγεί σε Σ.Δ. 1,40 σε οικόπεδα µε
επιφάνεια µικρότερη των 142,85 µ2
, που θα κλιµακώνεται προς τα κάτω µέχρι
το 1,00, όσο αυξάνεται η επιφάνεια του οικοπέδου. Επίσης αναφέρεται ότι για
οικόπεδα εµβαδού από 142,85 µ2
έως 200,00 µ2
ο συντελεστής δόµησης
προκύπτει από τον τύπο: 200/Εοικ.
Παράλληλα µε τα παραπάνω, και σχεδόν 1 µήνα πριν, το τµήµα Β της
Δ/νσης Πολ/κού Σχεδιασµού της Γενικής Δ/νσης Πολεοδοµίας του Υπουργείου
Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής, είχε απαντήσει στις
20/05/2012 σε αντίστοιχο ερώτηµα από την Κάρπαθο, ότι ισχύει συντελεστής
δόµησης 1,00 και επανέρχεται µε έγγραφό της στις 17/06/2014 να αναφέρει
ξανά το ίδιο, λαµβάνοντας υπόψη µάλιστα και το έγγραφο της
Αποκεντρωµένης Διοίκησης Αιγαίου!
Όλα τα παραπάνω µας οδηγούν στα εξής συµπεράσµατα για το
Π.Δ. :
- Ευνοεί τους κατέχοντες µεγάλα οικόπεδα, πράγµα που δεν συνάδει
µε το χαρακτήρα των οικισµών αυτών.
- Απαξιώνει την πολύ µικρή ιδιοκτησία (οικόπεδα έως 150 µ2
), που
αποτελούν την πλειοψηφία των οικοπέδων στους οικισµούς αυτούς.
- Διαλύει κάθε έννοια της αναλογικότητας (βασικό συστατικό
συνταγµατικότητας).
- Τα “σκαλοπάτια” ή «άλµατα» που δηµιουργεί στη δόµηση ,
δηµιουργούν τεράστια προβλήµατα σε πολλές περιπτώσεις, δεν έχουν κάποιο
ιδιαίτερο νόηµα, ενώ είναι δέλεαρ για κάποιους που θέλουν να
παρανοµήσουν, δείχνοντας µεγαλύτερο οικόπεδο από ότι είναι στη
πραγµατικότητα και χτίζοντας περισσότερα µέτρα µε ψευδή στοιχεία,
δηµιουργώντας µια νέα γενιά αυθαιρέτων και προβλήµατα στους
µελλοντικούς ιδιοκτήτες.
- Σε πολλές περιπτώσεις συµβάλλει και οδηγεί σε αδιέξοδο οικογένειες
που διαµένουν σε υφιστάµενα σπίτια σε µικρά οικόπεδα και θέλουν να
ανεγείρουν µια προσθήκη για να ικανοποιήσουν βασικές ανάγκες των µελών
της οικογένειάς τους, αφού τους απαγορεύει να δοµήσουν µε βάση τις
σύγχρονες απαιτήσεις λειτουργικότητας µιας οικίας.
Με εκτίµηση
Ο Πρόεδρος
του ΤΕΕ-Τµήµα ΒΑ Αιγαίου
Μανωλακέλλης Ευστράτιος

5. ΠΙΝΑΚΑΣ ΑΠΟΔΕΚΤΩΝ
1.Υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής,
κ. Γιάννη Μανιάτη.
2.Υπουργό Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωµάτων,
κ. Χαράλαµπο Αθανασίου
3.Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής
Αλλαγής,
κ. Νίκο Ταγαρά.
4. Γενικό Γραµµατέα Χωρικού Σχεδιασµού και Αστικού Περιβάλλοντος,
κ. Σωκράτη Αλεξιάδη
5.Πρόεδρο Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας,
κ. Χρήστο Σπίρτζη
6.Βουλευτές Λέσβου, Χίου & Σάµου
• κ. Βογιατζή Παύλο
Βουλευτή Ν. Λέσβου
• κ. Ζερδελή Ιωάννη
Βουλευτή Ν. Λέσβου
• κ. Σηφουνάκη Νίκο
Βουλευτή Ν. Λέσβου
• κα. Σταυρινούδη – Σόδη Μαρία
Βουλευτή Ν. Χίου
• κ. Τριαντάφυλλο Κων/νο
Βουλευτή Ν. Χίου
• κα. Καλογέρη Αγνή
Βουλευτή Ν. Σάµου
7.Περιφερειακά Τµήµα ΤΕΕ
8.Μέλη ΤΕΕ-Τµήµα ΒΑ Αιγαίου