Bodem mede bepalend voor inrichting, oproep voor procesinnovatie bij gebiedsontwikkeling

1. Projectdossier
Herontwikkeling Scheldeterrein Vlissingen
‘De oplossing zit ’m in de
Foto: Rinus Ortelee
H E N R I W I L L E M S E N : ‘ W E Z I J N T RO T S OP DI T PRO J E C T, H E T I S L E U K O M A A N T E W E R K E N E N M A A K T DE S TA D M O O I E R .’
De transitie van een haven- of bedrijventerrein naar moderne stadswijk
hoeft niet te worden belemmerd door knellende milieuvoorschriften, zo leert
de herontwikkeling van het voormalige Scheldeterrein in Vlissingen. Bij het
project Dokkershaven is de bodemverontreiniging uitgangspunt geweest voor
het stedenbouwkundig ontwerp. ‘We willen hier allemaal een stad ontwikkelen,
en daarvoor moeten we de grondsanering zodanig aanpakken, dat de plannen
zijn te realiseren.’
‘D
okkershaven is de schakel tussen de oude hek omheen, waar je alleen met toestemming van
stad en de haven’, vertelt projectleider defensie naar binnen mocht. Nu ligt er een tijdelijke
Henri Willemsen, staand op het dak van de weg, die een tweede toegang tot het centrum vormt.’
voormalige timmerwerkplaats. Het haventerrein van Als Henri Willemsen over de ontwikkeling voor het
de Koninklijke Schelde Groep (KSG) ligt grotendeels immense gebied praat, wordt hij vanzelf enthousiast.
braak voor ons, met nog wat oude loodsen en enkele ‘In één klap krijgen we qua oppervlak een kwart van
monumentale panden. Op de achtergrond de binnen- het centrum erbij. Voor Vlissingen is dat een enorme
stad van Vlissingen, de hoogbouw van de boulevard en uitdaging. We willen aansluiten bij het aantrekkelijke
de Westerschelde. Goed is te zien hoe de voormalige binnenstadsmilieu en dat versterken. Op de plek waar de
marinewerf als een taartpunt de stad insteekt. ‘Een schepen vroeger werden afgebouwd, komt een binnen-
verboden stad’, zegt Willemsen. ‘Er stond een groot stadsboulevard waar mensen kunnen flaneren, de nodige
oktober 2006
34

2. procesinnovatie’
cultuurinstellingen zitten en terrasjes zijn. In het master- met de bodemverontreiniging. Projectleider Henri
plan wisselen we laagbouw en markante architectuur af Willemsen daarover: ‘De verontreiniging in het gebied
met wat hoogbouw, van waaruit je een mooi uitzicht hebt is diffuus, puntvervuiling door bijvoorbeeld oude
over de historische binnenstad en de rivier.’ olieopslag in de grond, en vervuilde resten zware
metalen en asbest. Het is een groot gebied, dus een
Strategisch meter grond erbij of eraf scheelt meteen tienduizen-
De gemeente kocht in 2004 de grond van de werf, die den kuubs zand. De mate van verontreiniging is niet zo
het gebied aanvankelijk zou ontwikkelen. Over de ernstig dat we alles moeten afvoeren. Voor woningen
beweegredenen van de gemeente merkt Willemsen met een tuin hebben we schone grond nodig, die
op: ‘Voor Vlissingen als stad is het een enorm strate- halen we van wat grotere diepte uit de bodem op de
gisch project. Als je dat aan de markt overlaat, heb plek waar we een haven aanleggen. We verwerken het
je als gemeente minder invloed op hoe de stad er in binnen het gebied, dus blijft de grondbalans neutraal,
de nabije toekomst uit gaat zien. Met het grondbezit zelfs met het waterprogramma dat we voor het gebied
hebben we die zeggenschap wel; daarmee bepalen we hebben.’
het programma en de kwaliteit. Aan de andere kant is
de lange termijn van het project een horizon die voor
de markt te veel risico’s meebrengt. Met de sanerings-
operatie lopen we risico’s, daarom moeten we goed bij
de les blijven. In de periode dat de bouwgrond op de
markt komt (van 2008 tot ca. 2018), wordt het project
Dokkershaven uitgevoerd.
Voor de stad zal het uiteindelijk positief uitpakken,
daar ben ik zeker van.’
Vorig jaar is de gemeente Vlissingen de Europese
aanbestedingsprocedure voor een stedenbouwkundige
visie en een masterplan ingegaan. Begin maart 2005
werden drie stedenbouwkundige bureaus uitgenodigd
om een visie op te stellen, en deze tijdens stadsdebat-
ten te presenteren. Uiteindelijk is stedenbouwkundig
bureau VHP gevraagd zijn visie uit te werken tot een
masterplan, dat in december 2005 werd gepresenteerd.
Willemsen: ‘Het masterplan zorgt voor het kader
waarbinnen de deelplannen de komende 15-20 jaar
kunnen worden gerealiseerd. We gaan het in deelpro-
jecten aanbesteden aan marktpartijen, die het binnen
de kaders van het masterplan kunnen ontwikkelen.’
Bodemsanering
Op het moment dat de gemeente de grond aankocht,
was al duidelijk dat er een omvangrijke bodemsanering
nodig zou zijn. Om de grond geschikt te maken voor
woningbouw krijgen grote delen van het hele terrein
een laag schoon materiaal, de zogenaamde leeflaag.
De hoge investering die hiervoor nodig zou zijn, was
waarschijnlijk gedeeltelijk terug te verdienen als het
terrein ‘slim’ zou worden ingericht, rekening houdend PL A N K A A RT M A S T E R PL A N
oktober 2006
35

3. VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten
Projectdossier
PL AT T E G ROND D OK K E R S H AV E N D OK PA R K
Van scheepswerf naar waterfront
Dokkershaven, het voormalige terrein van de Koninklijke Schelde Groep-
werf, zal een gebied worden met waterrecreatie, woonplezier, horeca en
culturele voorzieningen. Het masterplan is genomineerd voor de EURPA-
award 2006.
H
et plangebied Dokkershaven grenst aan de • aantrekkelijk wonen (uitzicht over binnenstad,
binnenstad van Vlissingen, het kanaal van Westerschelde en achterland van Walcheren);
Walcheren en is via een sluizencomplex • aantrekkelijke omgeving voor watersport;
verbonden met de Westerschelde. Het hart van de • nieuwe stadsentree;
locatie wordt gevormd door de oude dok van de werf. • een kosmopolitische sfeer, die aansluit bij het
Aan de zuidzijde ligt de binnenstad, dat een 16e-eeuws maritieme, ongepolijste en kleurrijke karakter van
karakter heeft, en aan de westelijke kant een ring met Vlissingen.
19e- en 20e-eeuwse bebouwing. Het gebied is ongeveer
31 hectare groot. De kern van het programma voor Dokkershaven vormen
ongeveer 1800 woningen. Daarnaast is er ruimte voor
Het nieuwe Dokkershaven wordt een waterfrontgebied werken, detailhandel, voorzieningen, leisure en recreatie.
met een robuuste en kosmopolitische uitstraling, met Verder is in Dokkershaven en omgeving een grote
mogelijkheden voor pleziervaart, wonen aan water, jachthaven (800-1000 ligplaatsen) gepland.
een veelheid aan verblijfsvoorzieningen en een groot
cultureel aanbod. Sfeer
De visie die aan het plan ten grondslag ligt, bevat de Dokkershaven maakt gebruik van de unieke robuuste
volgende elementen: ondergrond, die voortkomt uit een aansprekende
• versterking van het centrum en de sociaal-economi- geschiedenis van dokken, staal en schepen. Op deze
sche basis van Vlissingen; ondergrond wordt een stedelijk gebied neergezet
• respect voor de historie van de stad en het industrieel met dezelfde krachtige karakteristiek. Oud en nieuw
erfgoed; komen samen.
• ruimte voor cultuur en leisure; Doordat het plangebied qua karakter aansluit bij de
• balans tussen water en land; omringende woongebieden, draagt het bij aan de
• dok en de kaden vormen het nieuwe centrum van het samenhang van de stad Vlissingen. In het plandeel
gebied en de stad; Binnenstad worden de straten naar het dok toe
oktober 2006
36

4. doorgetrokken. In het Blauwe Dorp, het noorde- oude machinefabriek, een grote, hoge ruimte met een
lijk deel van het plangebied, wordt de sfeer van de imposant dak, een overdekt plein aan te leggen met
19e- en 20e-eeuwse gordel doorgezet met hofjes en daaromheen cultuur- en sportvoorzieningen. In de
rustig wonen aan het water. Het plandeel Kaden (ten timmerfabriek, een rijksmonument, komen horeca- of
noorden van het dok en het gebied rond de haven) leisurefuncties.
ademt de sfeer van de vroegere scheepsbouw. Bolwerk
is de naam van het groene driehoekige eiland dat een Genomineerd
rustpunt vormt in het plangebied; een luwte met De gemeente Vlissingen is eigenaar van het gebied
mogelijkheden voor aanleggen, luieren, picknicken en en ‘regisseur’ van het Masterplan Dokkershaven.
manifestaties. Kaden en Bolwerk zijn minder verbon- De gemeente kocht het terrein in 2004; het plan is
den met de bestaande stad, maar hebben een eigen begin dit jaar (maart) vastgesteld. Eind 2007 kan naar
karakter, dat refereert aan het maritieme verleden. verwachting een start worden gemaakt met het eerste
Kortom: Dokkershaven herbergt een variatie aan deelplan. De totale looptijd is 15 tot 20 jaar.
sferen in een samenhangend verband. Kades, water Het masterplan is ontwikkeld in samenwerking met
en recreatie zijn de gezichtsbepalende elementen in het bureau VHP (stedenbouwkundigen, architecten en
het plangebied. Zeker in het vaarseizoen is er altijd landschapsarchitecten) uit Rotterdam en door middel
beweging, altijd leven, altijd mensen, altijd iets te van een interactief planproces met alle betrokkenen.
beleven, met nadruk op de maritieme sfeer. Het bijzondere planproces heeft ertoe geleid dat
Dokkershaven is genomineerd voor de EURPA-award
Industrieel erfgoed 2006 (European Urban en Regional Planning Achieve-
Een aantal karakteristieke fabriekspanden wordt ments).
behouden. Zo gaat de plaatwerkerij vlakbij het
winkelgebied mogelijk functioneren als passage of Ë Meer informatie:
overdekte (culinaire) markt. Het plan is om in deze www.vlissingen.nl/dokkershaven
In nauwe samenwerking met advies- en ingenieurs- gunstig, omdat het overschot aan grond, dat vaak laat
bureau Syncera besloot de gemeente om de bodem- in het plan vrijkomt bij de aanleg van infrastructuur of
problematiek vroeg in het planproces mee te nemen, ondergrondse parkeergarages, op deze manier kan
namelijk in de periode waarin het masterplan voor het worden geborgen. Het bergen van schone grond in het
gebied werd opgesteld. plan scheelt al snel minimaal vijf euro per m3. Voor
‘Juist in de beginfase kun je met een bodemtoets in de verontreinigde grond kan dit oplopen tot 20 à 30 euro
hand kijken waar je wat gaat doen; de bodemtoets per m3. In het huidige ontwerp is een gemiddelde
bepaalt mede de inrichting van het gebied’, benadrukt peilverhoging van circa 0,3 meter toegepast en wordt
Willemsen. ‘Hierdoor kom je niet zo snel voor verrassin- een nieuw eiland aangelegd. Hierin konden we de grond
gen te staan, en bespaar je aanzienlijk in tijd en geld.’ kwijt die vrijkomt uit ondergrondse parkeergarages en
kunstmatig water. Het grondoverschot bleef mede
Gesloten grondbalans hierdoor sterk beperkt.’
Om de bodemverontreiniging vanaf het begin medebe-
palend te laten zijn in het gehele proces, zijn uitgangs-
punten opgesteld. De stedenbouwkundigen kregen A4-
tjes en kaartmateriaal uitgereikt waarop de
kostenverlagende inrichtingsaspecten inzichtelijk
waren gemaakt. ‘We hebben de bodemverontreiniging
op kaartmateriaal gevisualiseerd’, vertelt Ed den
Outer, projectmanager bij Syncera. ‘Deze manier van
visualiseren past beter bij stedenbouwkundigen dan
het reguliere jargon van bodemdeskundigen.’
Hij noemt als voorbeeld de ontwerpeis van een gesloten
grondbalans. ‘Bij veel grootschalige projecten zorgt een
overschot aan schone en verontreinigde grond voor een
stevige kostenpost. Dit is te voorkomen door in een
vroeg stadium na te denken over het peil waarop het
terrein bouwrijp wordt geleverd. Peilverhoging is vaak VO OR M A L IG E M AC HI N E FA B R I E K WOR DT OV E R DE K T P L E I N
oktober 2006
37

5. Projectdossier
VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten
PE R RY D OK : F L A N E R E N L A N G S H E T WAT E R
Kwaliteitsslag daarmee ook zekergesteld. Bij de herontwikkeling van
Niet altijd wordt de optimale saneringsvariant het Scheldeterrein is ervoor gekozen veel extra water
gebruikt, weet Ed den Outer. ‘De stedenbouwkundige in het plan op te nemen. Deze kwaliteitsslag verhoogt
en de initiatiator van het project kunnen ook kiezen de marktwaarde; de extra kosten voor civieltechnische
voor een ontwerp met een hogere kwaliteit, dat een voorzieningen zijn een goede investering.’
duurdere saneringsvariant bevat. Als het plan hierdoor Doordat Syncera vanaf de eerste fase bij het project
is betrokken, zijn de besparingen ten aanzien van de
bodemsaneringskosten fors.
Het stedenbouwkundig bureau heeft de gemeente een
‘In één klap krijgen we qua oppervlak grondexploitatie gegeven met onder andere de raming
van de saneringskosten. En om de gemeente inzicht
een kwart van het centrum erbij’ te geven in de kosten per deelplan, bouwde Syncera
een GIS-model. Den Outer daarover: ‘Bij een project
van deze omvang is echter niet exact aan te geven
wat wanneer gebouwd gaat worden. Wijzigingen in
beter in de markt komt te liggen, is de keuze snel plandelen, andere fasering, andere types woningen of
gemaakt. De kostendrager voor de sanering wordt gebouwen, het kan allemaal nodig zijn om het plan in
oktober 2006
38

6. de tijd te optimaliseren. Dit moet dan wel in een vroeg afdelingen er voortdurend bij betrokken.
stadium in gang worden gezet, bij voorkeur minder Het gebied maakt mensen enthousiast, kent een
vrijblijvend dan nu helaas vaak het geval is. Juist in die bewogen historie, die heel erg verbonden is met
beginfase zijn de mogelijkheden om te optimaliseren Vlissingen. We zijn niet begonnen met te roepen wat
en de investeringen op termijn terug te verdienen het
grootst. Het model is een hulpmiddel om het plan snel
opnieuw door te rekenen en de financiële consequen-
ties van veranderingen inzichtelijk te maken, uiteraard ‘Het vergt regie tussen de initiatiefnemer
gevisualiseerd op kaartmateriaal.’ van een plan en de adviessector om elkaar
Procesinnovatie tijdig te vinden’
Hoe krijgen we dit soort onderwerpen verwerkt in
een masterplan? Ed den Outer is vrijwel dagelijks
bezig met deze vraag. ‘Bij elke herontwikkeling loont
het om te bekijken in hoeverre het ontwerp van het om milieuredenen allemaal niet kan, maar kijken met
plan afhankelijk kan worden gesteld van kostenin- elkaar waar we oplossingen kunnen vinden.’
tensieve problemen die in het ontwerp van het plan
hun oplossing kunnen vinden. Het vergt regie tussen Ë Marcel Bayer
de initiatiefnemer van een plan en de adviessector m.m.v. Ed den Outer (Syncera)
om elkaar tijdig te vinden. De gemeente Vlissingen eou@syncera.nl
heeft deze rol uitstekend ingevuld. Kijkend naar de
resultaten is het eigenlijk best bijzonder dat deze
stap in het planproces geen verplicht onderdeel is. De
kostenpost bodemsanering kan op deze wijze bij de
herontwikkeling van bedrijfsterreinen zomaar met
30-40 procent worden gereduceerd. Daar kan geen
technologische innovatie tegenop. De oplossing van
dit soort vraagstukken zit ’m dus in procesinnovatie;
dit geldt ook voor thema’s als archeologie, geluid, en
hinderzones.’
Henri Willemsen hoef je dat niet te vertellen. ‘Bij
de inrichting van het gebied houden we er rekening
mee dat we niet binnen de geluidscontour van de nog
functionerende Scheldewerf komen. Ook de zonering
rond de wegen is ingepast in het stedenbouwkundig
ontwerp. In het ontwerpteam zaten mensen van
civiele techniek, milieu en verkeer.
We hadden nog het meest last van de strenge externe
veiligheidsnormen. De risiconorm van het transport
over de Westerschelde lag aanvankelijk over half
Vlissingen, inclusief een fors deel van dit gebied. Door
bronmaatregelen, nieuwe berekeningen en goede
evacuatiemogelijkheden in het gebied ligt die nu op
het water en hebben we er geen last meer van.’
Plezier
Gevraagd naar de doorslaggevende factor voor de
doortastende aanpak van de herontwikkeling op het
voormalige Scheldeterrein, noemt Henri Willemsen
zonder schroom: ‘de keuze voor een de opstelling
van de projectleiders’. Ik doe dit van het begin af aan
samen met Hans Mulder. Hij is hoofd ontwikkeling bij
de gemeente Vlissingen, ik ben hoofd milieu. We zijn
vanaf het begin samen opgetrokken, en hebben onze S A N E R IN G S KO S T E N PE R M 2
oktober 2006
39