1. 跑盘工作指引

4. 二、入职跑盘目的 不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终： 由下而上从个盘到区域 由表及里从表象到动因 研判 现状和趋势

5. 三、建立基本市场视角 1 、我们的目标是预判这个城市…… 掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况： 产业、人口构成、经济指标、规划定位、 开发强度、年销售量等 了解城市房地产现状和发展历程 预判城市房地产发展趋势

6. 三、建立基本市场视角 2 、房地产市场的板块（片区）概念…… 掌握板块脉络，建立板块概念 了解板块构成、成因和发展模式 建立区域印象，感知人文地脉

7. 三、建立基本市场视角 3 、房地产项目好比板块的一个窗口…… 了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主流客户 在区域大背景下审视个盘 案例：新江湾城 1 号

8. 案例：新江湾城 1 号 新江湾城，为 9.45 平方公里统一规划的生态型城 中之城，分为江湾天地滨水休闲中心、复旦大学江 湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、 大型知识商务中心六大板块； 新江湾城 1 号作品，地处新江湾城核心，东侧为 都市村庄，西邻复旦大学江湾新校区，南傍新江湾 城公园、文化中心、极限运动中心，北靠规划中江 湾天地游艇码头；

9. 三、建立基本市场视角 4 、体会项目的市场运作…… 了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 了解项目的整体规划、启动区、分期情况 了解项目不同阶段的营销策略 了解项目的产品演变、客户演变

10. 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 开发模式一：开发大都市稀缺性产品 代表案例：金地格林世界（南翔板块） 项目简介：总规划面积 2100 亩，总建面约 150 万平方 米。综合容积率只有 0.65 ，是以低密度住宅为主体的混 合型社区，主要物业形态以 TOWNHOUSE 为主体，并 有部分多层与小高层 开发模式：以低密度住宅作为开发主体，克服先期配套 不足的弱势，拔高市场形象 开发模式二：产业中心化 代表案例：安亭新镇 项目简介：小区西区一期总建筑面积 106 万平 方米，占地 2.4 平方公里，有多层、别墅、 2-4 层公寓房等。总绿化率 70% ，总容积率 0.33 ， 水面湖泊面积 50 万平方米 开发模式：依托安亭国际汽车城的产业发展的 良机，开发带有高技术含量的德国新镇。

11. 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 开发模式三：低成本大规模集中攻占市场区段 代表楼盘：嘉城（江桥板块） 项目简介：总建筑面积 90 万平方米，总占地 1320 亩， 容积率 1.65 ，共由 34 栋小高层和 44 栋联体别墅组成 开发模式：商业配套先行，打造区域成熟发展中心， 迅速锁定中低层消费客源 开发模式四：依托原有的城市中心 开发 代表楼盘：嘉定颐景园（嘉定镇板块） 项目简介：小区占地 100 亩，总建面 63498 平方米，容积率 1 ，绿化率 40% 。 开发模式：依托嘉定老城的成熟的商业 配套，打造面向中高层客户的产品，营 造中高档的社区

12. 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务： 第一层：为发展商提供营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务； 第二层：地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经济测算等工作，为发展商提供区域项目服务； 第三层：分析开发商的财务状况、发展目标，为开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务。

13. 三、建立基本市场视角 5 、体会营销对于项目的价值创造…… 了解个盘之间营销理念的差异性 了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性 了解竞争中定位差异带来的产品和客户的 差异性案例：美岸栖庭 VS 新城尚景

14. 案例：美岸栖庭 VS 新城尚景 VS

15. 三、建立基本市场视角 6 、全面掌握板块房地产项目的基本信息 板块的在售项目、典型项目 板块的住宅、商业、写字楼

16. 跑盘地图示例 1 板块基本情况—— 方位 : 上北下南 道路 : 板块边界 道路系统 项目 : 标志物 在售项目 典型项目 配套 : 机构 政府机关 商场 医院 学校 公园

17. 跑盘地图示例 2 板块总结与思考—— 区域定位？ 核心区？ 商业圈？商务圈？ 板块均价 ? 人文地脉与客户？ ……

19. 四、建立基本行业认知 认识一些专业术语 土地基本数据： 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型： 高层、小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标： 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例：与规划设计单位的对接 基本销售指标： 均价、单价、销售率、上门量

20. 四、建立基本行业认知 2 、通过《项目调查表》》细化项目信息

22. 五、建立房地产基本思考体系 1 、建立从楼盘到板块到区域的关联度 2 、建立以发展的眼光审视问题的习惯 案例 1 ：未来域 VS 环球翡翠湾

23. 未来域：与区域发展联系紧密，强调未来 发展潜力

24. 环球翡翠湾 : 主打自身产品，与区域发展割 裂

25. 五、建立房地产的基本思考体系 不是为了跑盘而跑盘，而是带着问题和假设 去寻求答案…… 1) 出发前的功课 --- 在网上先了解板块的脉络结构、板块成 因、发展模式、产业结构、客户构成、规 划方向等 ; 2 ) 带着问题和假设去跑盘 --- 在跑盘中梳理问题，验证观点； 案例：中环凯旋宫的定位突破

26. 六、跑盘期间安排 跑盘指引：《跑盘工作指引》 案例讲解：《跑盘方法论》 回到公司：解惑／沟通／分享 每周一次提交跑盘作业： 跑盘地图、项目调查表 跑盘汇报会及颁奖（重要渠道！）

27. 七、跑盘成果要求 A 、各板块的跑盘地图、典型项目调查表 B 、每个板块选择一个典型个盘形成《案例》 C 、选择一个板块形成《区域印象》 D 、《跑盘成果汇报会》

28. 长沙城市行政分区： 长沙分为 5 区 3 县 1 市 ： 芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区和长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市 其中中心区为：芙蓉区、雨花区 内环线 中环线 外环线

29. 本次跑盘主要以项目所在片区两个区域 ——天心区与雨花区 长沙市房地产市场形成了中心、北城、城东、新南城、麓南、市府麓谷、滨江、体育新城、星沙、金鹰城十大板块 本项目属于新南城板块 金鹰 板块 北城 板块 中心 板块 新南城 板块 城东 板块 体育 新城 板块 市府麓谷 麓南板块 星沙 板块 沿江板块

30. 推荐： 快速成为长沙市场业内人士的几个渠道 1 、官方网站：网上房地产（搜房网、长沙房产网） 2 、报刊杂志：潇湘晨报、长沙楼市 半月刊等 3 、电视栏目：地产频道如长沙经济电视台

31. 注意事项１ 1 ）不论物业类型，只要现场设置有售楼处 的项目，必须填写项目调查表； 2) 须收集的资料有 : 楼书 折页 海报 户型图等 3 ）写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写 项目调查表； 4 ）片区楼盘需不断更新，希望大家协助在本次 跑盘过程中加以完善。

32. 注意事项 2 1) 每天的计划很重要 --- 每天前一晚要根据地图做好第二天计划 , 规 划好所跑区域、时间、工作量、交通车等 ; 2 ) 每天必备 --- 跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记 本、《楼盘指引》 ; 3) 着装提示 --- 舒适的鞋子 , 雨天带伞

33. 跑盘方法“小贴士” 进入售楼处 --- 扮客户 ... 直言是同行 ... 数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多角度去验证观点？ 到群众中去 --- 保安 , 书报亭 , 街边闲赋的老伯 , 杂货店 的小老板 , 送牛奶的工人 .... 专业渠道 --- 地铺 , 网络 , 房地产报纸 ...