Dal lato degli investitori emilio valdameri - head of hotels & leisure colliers international italia spa

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EMILIO VALDAMERI
HEAD OF HOTELS & LEISURE AT COLLIERS INTERNATIONAL ITALIA S.P.A.

Accelerating success.
INVESTIRE NEL TURISMO IN ITALIA
DAL LATO DEGLI INVESTITORI
Di: Emilio Valdameri – Head of Hotels & Leisure
Colliers International Italia SpA
FUTURISMO?
TURISMO: NUOVE SFIDE E OPPORTUNITA’ PER CRESCERE
29 Ottobre, Venezia

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COLLIERS IN THE WORLD
Colliers International Italia S.p.A. è una società certificata ISO 9001:2008 e OHSAS 9001:2007.
Fondata nel 1976,
Colliers International è oggi tra le principali
società internazionali di servizi di
consulenza immobiliare.
L’ultimo sondaggio condotto da
The Lipsey Company colloca
Colliers International
tra i tre principali marchi immobiliari
commerciali di tutto il mondo
per l’ottavo anno consecutivo.
63
485
18.800
PAESI
UFFICI
DIPENDENTI
1,54
(*) Dati basati sui risultati del 2013
MILIARDI DI € IN FATTURATO

4
HOTELS & LEISURE EMEA
Colliers International Italia S.p.A. è una società certificata ISO 9001:2008 e OHSAS 9001:2007.
9
80
PAESI
PROFESSIONISTI
UFFICI IN
OLTRE
Italy: Emilio Valdameri - Head of Hotels & Leisure
Tel. +39 02 67.16.02.09 emilio.valdameri@colliers.it

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Indice
1. Market Outlook
2. I perché dei pochi investimenti
3. Quali i driver per gli investitori
4.I modelli di investimento
5. Stimoli per la discussione
2014/2103
WORLD + 4,3%
EUROPE + 4,2%
MEDITERRANEO + 7,4%
ITALIA + 1,8%
SPAGNA + 7,1%
FRANCIA + 0,1%
INTERNATIONAL TOURIST ARRIVALS

7
Outlook 2014
L’Italia è sempre una meta molto
appetibile nonostante nel ranking dei
Country Brand Index (Fonte: Future
Brand) la sua posizione sia in costante
calo (6° posto nel 2009, 15° posto nel
2013, 18° nel 2014-15) a causa dei limiti
strutturali del sistema Paese
Perde posizioni per Qualità della vita
…….... ma rimane saldamente al primo
posto nei segmenti del Turismo e della
Cultura
2014-2015

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• Il numero degli alberghi Italiani negli ultimi cinquanta anni, è passato da 41.697 unità
degli anni ‘70 alle 33.290 del 2014, (-25%);
• il numero delle camere, nello stesso periodo, è aumentato da 764.595 (per 1.332.530 letti)
alle 1.090.239 del 2014 (per 2.241.239 letti), rispettivamente +22% e +36%.
• La dimensione media delle strutture è ora in linea con la media europea.
• Aumentano quelli a 3 stelle
(+91% dal 2000), stabili negli
ultimi anni, mentre continuano
a crescere a ritmo sostenuto
quelli di qualità superiore
ovvero i 4 e 5 stelle (+209%);
diminuiscono quelli di 1 e 2
stelle (-59%).
• La situazione si è QUASI
stabilizzata negli ultimi 3-4 anni
• Migliora quindi in senso
assoluto la qualità media degli
alberghi Italiani.
Outlook 2014

9
• A tale miglioramento qualitativo globale non ha fatto seguito un analogo incremento
della domanda e, infatti, se analizziamo il rapporto tra presenze e posti letto negli ultimi
14 anni rileviamo una «perdita di competitività» del 7,8% (ns. elaborazioni su dati
ISTAT), essendo mediamente diminuiti i giorni di occupazione per posto letto e
conseguentemente il Tasso di Occupazione dei Letti disponibili.
• A ciò si deve aggiungere che le entrate derivanti da tali presenze NON sono aumentate
in modo significativo (fino al 2015, anno di Expo e della crisi Nordafricana).
Outlook 2014

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• … e per I soli alberghi tale perdita di
competitività è anche più accentuata,
anche se si sta riducendo.
Evoluzione indicizzata delle presenze turistiche per
categoria alberghiera.
Anno base 2000 =100,0
Fonte: Nostra elaborazione su dati Istat
Posti Letto Presenze IOL
Alberghi 4 e 5 stelle 397.096 60.724.373 153
Alberghi 3 stelle e residence 962.297 122.703.922 128
Totale 1.854.101 233.612.807 126
Posti Letto Presenze IOL
Alberghi 3 stelle e residence 1.161.185 122.789.412 106
Totale 2.241.239 254.759.348 114
-11,9%
-17,1%
-17,5%
-9,8%
Alberghi 4 e 5 stelle
Alberghi 3 stelle e residence
Alberghi 1 e 2 stelle
Totale HOTELS
Anno 2000
Anno 2013
PERDITA COMPETITIVITA' 2013/2000
Outlook 2014

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Ma tale analisi è molto generale, se si approccia una località, si deve scendere nel
dettaglio:
Ad esempio in Veneto ed a Venezia tale situazione sembra essere diversa:
- nella regione le cose migliorano
- nel centro storico del capoluogo sembrerebbe di no …..
E comunque parliamo sempre e solo di rapporto tra presenze e posti letto disponibili …
Outlook 2014

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• Le Catene Alberghiere ( o meglio, i
Gruppi alberghieri, intendendo con ciò
una proprietà con almeno 3 alberghi)
rappresentano solo una minima
percentuale (meno dell’8% per numero
di strutture e del 19% per numero di
camere) dell’offerta ricettiva nazionale
• Fra queste quelle con BRAND
Internazionale sono meno del 30% e
pesano addirittura meno del 2% per
numero di strutture e del 7% per
numero di camere.
Fonte: Ricerche e rielaborazioni Colliers
Su dati: Rapporto sul Turismo in Italia
Outlook 2014

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• Quasi nessuna, salvo rari esempi,
detiene la proprietà degli immobili dove
svolge l’attività.
• La strategia più utilizzata dalle
compagnie internazionali per
svilupparsi sul territorio Italiano è il
franchising.
• Poche gestiscono direttamente i propri
alberghi (NH Hoteles, Sol Melià)
• Poco diffuso ancora il Management
Contract che solo di recente si sta
affermando come una valida alternativa
al classico lease contract di 9+9 anni.
Rank Compagnia Strutture P L F M
1 Best Western 175
2 Accor 71
3 Nh Hoteles 50
4 IHG- InterContinental 35
5 Atahotels 20
6 Starwood 21
7 Valtur/Orovacanze 22
8 Hilton Worldwide 19
9 Starhotels 21
10 Iti Hotels 30
Proprietà P
Locazione L
Franchising F
Management M
Outlook 2014

Gli attrattori turistici sono eccellenti
CITTA’ STORICHE
SITI ARCHEOLOGICI E CULTURALI
ENOGASTRONOMIA …… ETC
Il patrimonio ricettivo
E’ IL PIU’ VASTO IN EUROPA ED IL PIU’ ARTICOLATO AL MONDO, non esiste
un altro Paese con tale varietà nell’offerta ricettiva, …
ed è anche tra i più VECCHI e quindi necessita di MOLTI INVESTIMENTI, ……
…. CIONONOSTANTE……
14
Outlook 2014

MANCANO GROSSE IMPRESE ITALIANE DI RIFERIMENTO
•Nel Turismo, a parte Alpitour, non esistono vere grandi imprese,
•Nel ricettivo rileviamo pochi esempi di successo (Starhotels)
•Tanti esperimenti non completamente riusciti (Alpitour, Blu Hotels, ….)
•Tanti «fallimenti» (Valtur, ATA HOTELS, UNA HOTELS, …)
•Ma non sono andati benissimo nemmeno gli stranieri (ACCOR, NH, ….),
•Tranne alcuni (FOUR SEASONS, STARWOOD, BELMONT…) che però
contano solo pochissimi alberghi in gestione
15
Outlook 2014

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E’ UN MERCATO DI NICCHIA, SONO
SEMPRE ED ANCORA POCHI GLI
INVESTIMENTI
•Il patrimonio immobiliare turistico Italiano
risulta sostanzialmente ingessato; la quota
riservata al comparto dagli investitori
istituzionali e/o speculativi Italiani (Fondi di
Investimento) NON SUPERA IL 3-4%.
•Nelle analisi delle performance dei Fondi
infatti sono classificati fra gli «altri» (8% in
totale).
•Gli alberghi nei Fondi di investimento sono
vissuti con difficoltà a causa della scarsa
competenza nel gestire questa tipologia
immobiliare.
•L’unico modo per ottenere risultati postivi è
gestire le proprietà con professionalità mirate
(come succede all’estero)
Outlook 2014

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RISPETTO AGLI ALTRI PAESI ANCORA POCHE
TRANSAZIONI …. MA VA MEGLIO ..
Nel primi semestre 2015 nell’area EMEA è ci sono
state transazioni per €13,2 miliardi (+85% rispetto
all’anno precedente).
Nel solo Regno Unito ci sono state quasi il 50% di
tutte le transazioni alberghiere dell’area, (+172%
rispetto al 2014).
In Germania €. 1,4 miliardi (+60%) (la vendita
dell’Hotel Marriott a Monaco di Baviera e la più
grande transazione di un portafoglio alberghiero in
Germania)
Grosse operazioni: 29 alberghi Accor sono stati
ceduti ad Event Hotel Group per €. 235 milioni; il
Club Med è stato acquisito dai Cinesi di Fosun
(valutazione €,1,0 mld); il portafoglio Louvre Hotels
è stato acquisito da Jin Jiang per €. 1,9 mld.
In Italia nel medesimo periodo abbiamo registrato un
netto miglioramento, ma il numero delle transazioni è
ancora basso. Nel primo semestre del 2015 abbiamo
stimato transazioni per circa €. 750 milioni, forse il
miglior risultato di sempre, ecco le principali:
UNA HOTELS è stata acquisita da UNIPOL SAI che
già possiede ATA HOTELS (era già in proprietà al
25% come Banca UNIPOL) per circa €. 260 milioni;
L’Hotel Boscolo a Milano (immobile) è stato ceduto
per circa €. 100 milioni;
Starwood vende i gioielli di famiglia ma ne mantiene
la gestione. L’Hotel Gritti, qui a Venezia, è stato
ceduto (il solo immobile) per €. 105 milioni, il Westin
Excelsior di Roma per €. 220 milioni ad investitori del
Qatar, dai quali riceve in gestione anche il Gallia a
Milano, crescendo nel numero delle gestioni in città.
Il Club Med Pragelato (immobile) è stato ceduto per
circa €. 50 milioni;
Outlook 2014

………. E ALLORA ……….
PERCHE’ IN ITALIA COSI’ POCHI INVESTIMENTI?
QUALI I MOTIVI DI TALE SCARSO INTERESSE ?
PERCHE’, QUANDO CI SONO, SI ORIENTANO PREVALENTEMENTE
A MILANO - ROMA - VENEZIA – FIRENZE?
INVESTIRE NEL TURISMO E’ ANCORA POCO REMUNERATIVO
RISPETTO AD ALTRI SETTORU COMPARABILI?
QUALI I DRIVER PER ATTRARRE GLI INVESTITORI?
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I perché dei pochi investimenti
Forti barriere all’entrata
PROGETTI/COMPRAVENDITE NON SOSTENIBILI ……. A CAUSA DI:
1. MARGINI DALLA GESTIONE RELATIVAMENTE BASSI
(A causa dell’alto costo del lavoro (in proporzione), elle tasse Elevate, .. etc)
2. DISTONIA FRA VALORI IMMOBILIARI ITALIANI
(rispetto ad altri Paesi: In Italia alti, in Germania bassi)
3. BUROCRAZIA/INCERTEZZA SUI TEMPI
4. SCARSO SUPPORTO DA PARTE DEL SETTORE PUBBLICO
(Ma Fondi Invitalia per i progetti di sviluppo; già oltre 100 domande in istruttoria)
5.POLITICA URBANISTICA SPESSO SCELLERATA
(Un albergo va realizzato dove serve NON dove un burocrate decide che vada fatto)
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Poco lontano da Venezia alcuni esempi significativi:
1.JESOLO: Progetto Stella del Mar, arch. Jean Nouvel;
progetto di elevatissima qualità architettonica, ma
investimento non sostenibile a causa degli elevati costi.
2.AREA FF.SS. MESTRE: zona di grande interesse per gli
operatori internazionali. Ci sono in progetto almeno 6 nuovi
alberghi economici, ma ognuno di essi sta incontrando
problemi burocratici, chi con la Soprintendenza (edificio
troppo brutto), chi con il Tribunale (concordati fallimentari),
chi con la Pubblica Amministrazione (oneri concessori
modificati); ma se si riusciranno a fare, la
INFRASTRUTTURA Stazione verrà adeguata?
3.AREA WATERFRONT MARGHERA: progetto ambizioso
ed idealmente di grande respiro ma “inserito” in un impianto
urbanistico gigantesco e complesso, dove il futuro è e resta
incerto; rischia di rimanere “isolato”.
I perché dei pochi investimenti

Quali i driver per gli investitori
REDDITIVITA’ INFRASTRUTTURE
(YELD, IRR, EBITDAR,NOI, ….) (PORTI, AEROPORTI, …)
GARANZIE ATTRATTORI TURISTICI
(TIMING, KNOW HOW, ….) (GOLF, MARINE, PARCHI A TEMA, …)
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Quali i Modelli di investimento preferiti
Negli ultimi anni
INVESTIMENTI SPECULATIVI
TROPHY ASSETS
Nel prossimo futuro
TROPHY ASSETS
ECONOMY HOTELS
RESORTS IN PUGLIA E SICILIA
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LE PAROLE DEL MINISTRO FRANCESCHINI
POCO DOPO IL SUO INSEDIAMENTO
•"Abbiamo perso troppo tempo, ci sono state colpe
della politica".
•"Non abbiamo capito che la più forte arma per vincere
contro la globalizzazione e l'economia integrata
mondiale, è investire sulla nostra migliore risorsa: la
bellezza, la storia, la cultura, il turismo "
• «Il paradosso è che negli ultimi anni si è avuta una
forte espansione di turisti da nuove, grandi aree del
mondo e noi invece abbiamo avuto una flessione
nella nostra capacità di accoglienza "
• "Mi sembra che camminiamo su una strada di pepite
d'oro e non ce ne accorgiamo "
• "Se la cultura in Italia è da riorganizzare, il turismo è
completamente da rifondare"
• «Uno dei motivi della stanchezza degli italiani nei
confronti della politica, di qualsiasi colore è stato
vedere molti annunci e pochi fatti corrispondenti a
quegli annunci".
POSSIAMO SPERARE CHE IL GOVERNO RENZI
DEDICHI AL TURISMO L’ATTENZIONE CHE SI
MERITA?
POSSIAMO SPERARE CHE LO FACCIA
INTERVENENDO CON AZIONI STRUTTURALI
E NON CON INTERVENTI LIMITATI?
POSSIAMO SPERARE CHE …..?
Stimoli per la discussione

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Sedi e Contatti
Milano
Via Durini 4
Roma
Via L. Bissolati 76
Emilio Valdameri - Head of Hotels & Leisure
Tel. +39 02 67.16.02.09
emilio.valdameri@colliers.it
Ofer Arbib – CEO
Tel. +39 02 67.16.02.03
ofer.arbib@colliers.it

GRAZIE PER L’ATTENZIONE
Colliers International Italia SPA
www.colliers.com

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