Prüfung, Plausibilisierung
und Bewertung
von Varianten
für das Projekt
„Stadion Jena“
Rauschenbach & Kollegen GmbH
Wirtsch...
Projekt „Stadion Jena“
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Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“
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Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“

  1. 1. Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“ Rauschenbach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Rudolf-Breitscheid-Str. 10 D-06110 Halle (Saale) Tel.: 0345 / 209332-30 Fax: 0345 / 209332-40 kontakt@rauschenbach-kollegen.de Dr. Seidemann & Graw Projektentwicklung GmbH Neumarkt 29-33 D 04109 Leipzig Tel.: 0341/ 215878-88 Fax: 0341/ 96061-40 info@dsgp.de
  2. 2. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 2 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Inhaltsverzeichnis: 1. Auftrag und Auftragsdurchführung........................................................................4 1.1 Aufgabenstellung ....................................................................................................4 1.2 Auftragsdurchführung.............................................................................................5 2. Bewertung der Varianten.........................................................................................8 2.1 Zusammenfassendes Ergebnis ..............................................................................8 2.2 Überblick und Strukturierung .................................................................................9 2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“ ................................10 2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage ..................................23 2.5 Multifunktionsarena...............................................................................................25 2.5.1 Ausgangslage......................................................................................................25 2.5.2 Nutzungskonzept .................................................................................................26 2.5.3 Planungsrecht......................................................................................................29 2.5.4 Investitionskosten ................................................................................................30 2.5.5 Fördermittel..........................................................................................................32 2.5.6 Betriebskosten .....................................................................................................34 2.5.7 Zeitplan................................................................................................................37 2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ ...........38 2.6.1 Ausgangslage......................................................................................................38 2.6.2 Nutzungskonzept .................................................................................................38 2.6.3 Planungsrecht......................................................................................................40 2.6.4 Investitionskosten ................................................................................................41 2.6.5 Fördermittel..........................................................................................................43 2.6.6 Betriebskosten .....................................................................................................43 2.6.7 Zeitplan................................................................................................................45 2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in reduzierter Variante...........................................................................................................46 2.7.1 Ausgangslage......................................................................................................46 2.7.2 Nutzungskonzept .................................................................................................46 2.7.3 Planungsrecht......................................................................................................48 2.7.4 Investitionskosten ................................................................................................49 2.7.5 Fördermittel..........................................................................................................50 2.7.6 Betriebskosten .....................................................................................................51 2.7.7 Zeitplan................................................................................................................52 2.8 Variante „Sanierung plus“ ....................................................................................53
  3. 3. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 3 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.8.1 Ausgangslage......................................................................................................53 2.8.2 Nutzungskonzept .................................................................................................53 2.8.3 Planungsrecht......................................................................................................55 2.8.4 Investitionskosten ................................................................................................56 2.8.5 Fördermittel..........................................................................................................57 2.8.6 Betriebskosten .....................................................................................................57 2.8.7 Zeitplan................................................................................................................58 2.9 Variante „Sanierung im Bestand“.........................................................................59 2.9.1 Ausgangslage......................................................................................................59 2.9.2 Nutzungskonzept .................................................................................................59 2.9.3 Planungsrecht......................................................................................................61 2.9.4 Investitionskosten ................................................................................................61 2.9.5 Fördermittel..........................................................................................................61 2.9.6 Betriebskosten .....................................................................................................62 2.9.7 Zeitplan Variante..................................................................................................62 2.10 Variante Neubau an einem anderen Standort......................................................63 2.10.1 Vorbemerkungen..............................................................................................63 2.10.2 Analyse möglicher Standorte ...........................................................................64 2.10.3 Nutzungskonzept .............................................................................................70 2.10.4 Planungsrecht..................................................................................................73 2.10.5 Investitionskosten.............................................................................................74 2.10.6 Fördermittel......................................................................................................75 2.10.7 Betriebskosten .................................................................................................76 2.10.8 Zeitplan............................................................................................................78 Anlagen:  Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprü- fungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002
  4. 4. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 4 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 1. Auftrag und Auftragsdurchführung 1.1 Aufgabenstellung In der Stadt Jena ist der Fußballsport traditionell verwurzelt und eine der Sportarten mit dem größten aktiven und passiven Mobilisierungspotenzial. Die Stadt Jena verfügt derzeit mit dem Ernst-Abbe-Sportfeld über ein Fußballstadion mit einer zugelassenen Kapazität von ca. 13.000 Zuschauerplätzen. Das Fußballstadion wird auch als Leichtathletikstadion ge- nutzt. Das Stadion wurde 1924 eröffnet und befindet sich im südlichen Stadtteil der Stadt Jena, direkt an der Saale. Das Fußball- und Leichtathletikstadion im Ernst-Abbe-Sportfeld ist Heimstätte des FC Carl Zeiss Jena und des FF USV Jena. Die Grundbausubstanz des Stadions ist, trotz der in den Jahren nach 1990 zum Teil erfolg- ten Umbauten und Ergänzungen, sanierungsbedürftig. Im späten Frühjahr 2013 wurde das Sportfeld durch das Hochwasser 2013 komplett überflutet und musste zeitweise gesperrt werden. Das Hochwasser hat beim Fußball- und Leichtathletikstadion erhebliche Schäden verursacht. Die Flutlichtanlage musste im Juli 2013 aufgrund mangelnder Standsicherheit zurückgebaut werden. Der Spielbetrieb ist dadurch derzeit eingeschränkt. Seit 2009 wurden von der Stadt Jena und auch vom FC Carl Zeiss Jena verschiedene Vari- anten zur Sanierung und zum Umbau des Stadions erarbeitet. Drei davon werden in der Broschüre zum Bürgerhaushalt der Stadt Jena 2013 beschrieben. Am 25. Juli 2013 be- schloss der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Jena dem Eigenbetrieb Kommunale Im- mobilien Jena (im Folgenden KIJ genannt) den Auftrag zu erteilen, drei weitere Varianten bezüglich des Umbaus bzw. Neubaus eines Stadions zu prüfen und die Ergebnisse dem Stadtentwicklungsausschuss zur Sitzung am 10. Oktober 2013 vorzulegen.
  5. 5. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 5 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 1.2 Auftragsdurchführung Zur Erfüllung dieser Aufgabenstellung hat die KIJ uns, in Abstimmung mit den Dezernaten 2 und 4 der Stadt Jena für die durchzuführende Analyse beauftragt. Hierzu haben die Dr. Sei- demann & Graw Projektentwicklung GmbH und die Rauschenbach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft eine projektbezogene ARGE gebildet. Die Beratungsleistungen für das Projekt Stadion Jena beinhalteten vielfältige Aspekte und Fragestellungen. Deshalb wurde auf Initiative der Dr. Seidemann & Graw Projektentwick- lung GmbH ein interdisziplinäres Beraterteam unter fachlicher Oberleitung der Rauschen- bach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft zu- sammengestellt, das alle erforderlichen fachlich-inhaltlichen Beratungsleistungen erbringen bzw. koordinieren kann. Für die Gesamtmoderation des Beratungsprojektes und als erster Ansprechpartner gegen- über KIJ und der einzubeziehenden Stellen der Stadt Jena steht die Dr. Seidemann & Graw Projektentwicklung GmbH zur Verfügung. Hauptansprechpartner ist Herr Dr. Ingo Seidemann. Er ist Geschäftsführer der Dr. Seidemann & Graw Projekt- entwicklung GmbH. Mit der verantwortlichen Koordinierung der inhaltlichen Belange sowie der fachlichen Erar- beitung und Unterlegung der Projektaussagen wurde die Rauschenbach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft betraut. Herr Dipl. Kaufmann, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer Jens Rauschenbach bringt hier die Erfahrung von 20 Jahren Betreuungstätigkeit bei kommunalen Investitionsprojekten ein. Zur weiteren fachlichen Untersetzung wurden für bauliche Fragen das auf Sportbauten spezialisierte Ar- chitekturbüro Näther aus Markranstädt und für alle rechtlichen Fragestellungen, vor allem im Planungs- und Baurecht der Fachrechtsanwalt Stephan Holtz von der Kanzlei Köning & Partner einbezogen. Steuerliche Grundeinschätzungen wurden von eingebundenen Steuer- beratern im Team eingeholt. Die Auftragsdurchführung erfolgte ebenso in enger Abstim- mung mit dem von der Stadt Jena für den Bebauungsplan beauftragten Planungsbüro Archi- tektur Concept Pfaffhausen + Staudte GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau. Die Rauschenbach & Kollegen GmbH hat mit dem benannten Beraterteam bereits in ver- schiedenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet. Neben der Erstellung von Betriebs-
  6. 6. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 6 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH konzepten sowie der Grundkonzeption zu verschiedenen Projekten (insb. Neubau Stadion in Halle (Saale), Neubau Stadion in Zwickau) sind auch die Abstimmung mit den zuständigen Gremien und öffentlichen Entscheidungsträgern, die europaweite Vergabe, die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, die Verhandlungen mit den Bietern, die baulichen Planun- gen sowie die bauliche Begleitung und Überwachung und die rechtliche und vertragsrechtli- che Gestaltung sämtlicher Verträge durch das Beraterteam erfolgt. Die Rauschenbach & Kollegen GmbH ist derzeit zudem der Geschäftsbesorger für die Sta- dion Halle Betriebs GmbH und dort für die Abwicklung und Organisation aller betrieblichen und außerbetrieblichen Aufgaben rund um den Betrieb des ERDGAS Sportpark verantwort- lich. Die Verzahnung von wirtschaftlichen, finanziellen, steuerrechtlichen, technischen und recht- lichen Bereichen mit integriertem Projektmanagement aus „einer Hand“, sichert eine effizien- te und qualitativ hochwertige Beratungsleistung. Gesamtverantwortung| Projektsteuerung Technische Beratung steuerliche Beratung Rechtliche Beratung Architektenbüro Dipl.-Ing. Thomas Näther RNP Rauschenbach Neumann Partner Steuerberatersozietät Köning & Partner Rechtsanwälte Steuerberater Berlin, Halle (Saale), Nürnberg
  7. 7. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 7 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Die Beraterleistungen umfassen dabei die Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung folgen- der Varianten nach den aufgeführten Gesichtspunkten: Im Rahmen der Prüfung und Variantenvergleiche fließen neben den umfassenden prakti- schen Kenntnissen aus dem Neubau des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) (Betriebskonzept zum Projekt, EU-weite Ausschreibung, Durchführung des Vergabeverfahrens, Projektüberwachung- und Koordination des Neubaus) sowie des Stadi- ons in Zwickau (Betriebskonzept, EU-weite Ausschreibung, Aufstellung B-Plan, Durchfüh- rung Vergabeverfahren) auch die praktischen Erfahrungen aus 2 Jahren Betrieb- und Ver- anstaltungsmanagement des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) mit ein. Für den Auftrag und die Verantwortlichkeit der Rauschenbach & Kollegen GmbH sind auch im Verhältnis zu Dritten die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002 maßgebend. Insbe- sondere ist die Haftung für Schadensersatzansprüche jeder Art, sei es als Einzel- oder Ge- samtschuldnerschaft, bei einem fahrlässig verursachten Schadensfall auf 4.000.000 € be- schränkt. Die Haftungsbeschränkung gilt ebenso gegenüber Dritten. DIMENSIONEN VARIANTEN MuFu Reines Fußballstadion Bestandssanierung nach Mierzwa Mierzwa original Mierzwa reduziert Greenfield minimal maximal DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) 3.-Liga-tauglich DFL (2. Liga) 1 Nutzungsbeschreibung Typologie Anzahl Sitz-/Stehplätze Anzahl Besucher etc. 2 Planungsrecht auch für LA-Anlage Infrastruktur 3 Fördermittelmöglichkeiten 4 Investkosten differenziert entsprechend Vorlage 5 Miete und Betriebskosten inkl. MuFu und LA-Anlage ohne Rechtsform/Steuern 6 Terminplanung gemäß Fördermit- telantrag IFS Variante 03/2009 mit 16.843 Zu- schauerplätzen Modifizierung der Mierzwa-Variante 03/2009 17.000 Zuschau- erplätzen (Anzahl Sitzplätze gemäß Bestand) Tribüneneneubau- ten ohne Überda- chung keine Verschie- bung des Spielfel- des reines Fußball- stadion für 17.000 Zuschauern ohne MuFu (Anzahl Sitz-/Stehplätze nach Empfehlung) in Lobeda-Ost oder Zöllnitz, Überarbeitung Be- standsstadion reine Be- standssanierung incl. Funktionsun- terlagerung Osttri- büne (Kioske, WC, Kartenver- kauf), LA-Anlage bleibt erhalten Erweiterung (15.000 Zuschau- erplätze) und Sa- nierung im Be- stand sowie Neu- bau der Osttribüne (überdacht, Sitz- plätze), LA-Anlage bleibt erhalten z.B.: Hybridstadion, multifunktional, Arena Parken, Anfahrt/Abfahrt, Aufstellfläche etc. Art und Umfang möglicher Förderungen Plausibilisierung der vorliegenden Schätzungen Plausibilisierung der vorliegenden Schätzungen
  8. 8. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 8 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2. Bewertung der Varianten 2.1 Zusammenfassendes Ergebnis Variante Kriterium Multi- funktions- arena Mierzwa Konzept Mierzwa reduziert Bestands- sanierung plus Bestands- sanierung Neubau an einem an- deren Standort 1 2 3 4 5 6 Nutzungskonzeption + o o o - + Planungsrecht - - - o + + Gesamtinvestitionskosten T€ 43.621 31.669 25.333 11.018 3.597 24.100 verbleibender Eigenanteil T€ 17.877 31.669 25.333 11.018 3.597 4.873 jährliche Betriebskosten T€ 1.724 1.785 1.543 1.006 700 981 Fertigstellung Mrz 18 Mrz 18 Mrz 18 Apr 17 Dez 15 Mrz 17 Gesamtbeurteilung ein- schließlich Risiko - - - o o + + = positive Einschätzung o = neutrale Einschätzung - = negative Einschätzung In der dargestellten Variante „Neubau an einem anderen Standort“ wurde unterstellt, dass die Förderfähigkeit vergleichbar mit der Variante „Multifunktionsarena“ gegeben ist. Dies kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, hierzu sind weitere Abstimmungen mit dem Fördermittelgeber erforderlich. Sofern dies nicht gesichert werden kann, wären die ge- samten Investitionskosten als Eigenanteil durch die Stadt aufzubringen. Die Betriebskosten würden sich durch höhere Abschreibungen erhöhen. Alle Angaben im Bericht verstehen sich als Zahlen netto, ohne Umsatzsteuer. Es wird im Rahmen unserer Beurteilung von einem vollständigen Vorsteuerabzug aufgrund unserer Er- fahrungen in anderen Projekten (Ausnahme Multifunktionsarena gemäß IFS Konzept 20 % nichtabzugsfähige Vorsteuer) ausgegangen. Finanzierungskosten sind einheitlich in allen Varianten nicht berücksichtigt. Insgesamt handelt es sich bei den dargestellten Ergebnissen um Prognosen und gutachter- liche Einschätzungen auf Basis der vorliegenden Daten und Unterlagen. Diese müssen im weiteren Verlauf vertieft und mittels Referenzplanung und Organisationskonzept untersetzt werden. Ebenso ist eine Abstimmung mit dem potentiellen Fördermittelgeber bezüglich der Förderfähigkeit und -quote erforderlich.
  9. 9. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 9 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.2 Überblick und Strukturierung Von den zu prüfenden 6 Varianten betreffen 5 Varianten den Standort „Oberaue“. Die hier vorliegenden standortspezifischen Fragestellungen sollen nicht in allen Untersuchungspunk- ten wiederholt werden und sind somit in Punkt 2.3 vorangestellt. Hierbei ist besonders die erfolgte intensive Auseinandersetzung mit dem Planungs- und Baurecht in Bezug zum hier seit 2004 festgesetzten Überschwemmungsgebiet darzustellen. Drei der zu prüfenden Varianten bedingen eine Verlagerung und Neuschaffung der Leicht- athletikanlage an einem anderen Standort. Diese Fragestellung soll in allen Aspekten in Punkt 2.4 dargestellt werden.
  10. 10. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 10 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“ Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die betroffenen Flächen als öffentliche Grün- flächen ausgewiesen, ohne dass hier Bauflächen ausgewiesen wären. Das bestehende Areal einschließlich der vorhandenen Bebauung unterliegt hier planungsrechtlich dem Be- standsschutz. Hieraus resultiert, dass lediglich die Bestandssanierung innerhalb des Be- standsschutzes mit einem „normalen“ Baugenehmigungsverfahren umsetzbar wäre. Die verbleibenden Varianten bedingen aufgrund der notwendigen Errichtung neuer Gebäude und Gebäudeteile ein Bebauungsplanverfahren. Mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes wurde das Planungsbüro Architektur Concept Pfaffhausen & Staude GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau, durch die Stadt Jena im März 2013, beauftragt. Hierzu wurden diverse Voruntersuchungen, Analysen und Ämter- abstimmungen durchgeführt. Insgesamt sind nach unserer Auffassung und nach Durchsicht der vorliegenden Unterlagen und Stellungnahmen sowie Abstimmungsgesprächen mit den beauftragten Planern und den Genehmigungsbehörden alle wesentlichen Fragestellungen in der derzeitigen Bearbeitung berücksichtigt. Die Vorarbeiten zum Verkehrskonzept am Standort berücksichtigen die Notwendigkeiten der verkehrlichen Erschließung, der Anordnung von Stellflächen und der Erfordernissen des ruhenden Verkehrs. Trotz noch nicht abschließender Fertigstellung des Verkehrskonzeptes erscheint es uns für die Umsetzung, aller am Standort möglichen Varianten, als geeignet. Hierbei ist jedoch die notwendige Herauslösung von Flächen aus dem Landschaftsschutz- gebiet zu klären. Zur Klärung der naturschutzfachlichen Aspekte wird ein Umweltbericht erstellt und die ersten Gespräche hierzu lassen keine Ausschlusskriterien erwarten. Hierzu wurde ein erster Scopingtermin durchgeführt. Bezüglich der lärmschutztechnischen Beurteilung fanden Abstimmungen mit der Immis- sionsschutzbehörde statt und Lärmschutzgutachten beauftragt. Die Genehmigungsbehörde weist bereits jetzt darauf hin, dass durch die besondere Orografie des Talraumes und die dadurch erwarteten Werte von einer Einschränkung des Veranstaltungsumfanges, deren Anzahl sowie mit zeitlichen Nutzungsbeschränkungen zu rechnen ist. Dies kann für die ge-
  11. 11. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 11 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH plante Variante „Multifunktionsarena“ zu Einschränkungen im Nutzungskonzept und zu ne- gativen wirtschaftlichen Auswirkungen bis zur Unwirtschaftlichkeit führen. Im Bereich Bodenschutz und Altlasten wird auf 2 Altablagerungen von möglichen Substrat- verfüllungen hingewiesen. Diese sind derzeit nicht abschließend zu beurteilen, es ist hier mit erhöhten nicht quantifizierbaren Aufwendungen für Bodenaustausch und Entsorgung zu rechnen. Im Bereich Artenschutz ist mit zeitlichen und kostenwirksamen Auswirkungen durch die avisierte Artenerfassung der Fledermäuse und Avifauna in Verbindung mit den geplanten Eingriffen in den Gehölzbestand zu rechnen. Insgesamt problematisch wird die Beurteilung im Bereich der Hochwasserthematik. Hier wurde das Bewusstsein aller Beteiligten und auch aller Genehmigungsbehörden durch das Hochwasser in diesem Jahr noch besonders geschärft. Dies wird neben den aktuellen Ein- drücken durch die Häufung sogenannter „Jahrhunderthochwasserereignisse“ gestärkt. Hier ist das Hochwasser in den Jahren 1994, 2003, 2011 und 2013 in unterschiedlichen Dimen- sionen in Jena zu erwähnen. Im Folgenden sollen beispielhaft die Auswirkungen des Hochwassers 2013 sowie 1994 dar- gestellt werden.
  12. 12. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 12 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH
  13. 13. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 13 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Exkurs Hochwasserthematik und Überschwemmungsgebiet: Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte (Variante 1) Gegen den Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte auf dem Gebiet des bishe- rigen Ernst-Abbe-Sportfeldes in der Oberaue in Jena bestehen erhebliche wasserrechtliche Bedenken, da das Baugebiet förmlich als Überschwemmungsgebiet im Sinne des § 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) festgesetzt ist. Nach § 78 Abs. 1 WHG ist es in festgesetzten Überschwemmungsgebieten u. a. untersagt, neue Baugebiete in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch auszuweisen und bauliche Anlagen zu errichten oder zu erweitern. Die folgende Grafik verdeutlicht die gesetzliche Definition des WHG. Die Ausnahmen von diesen Verboten sind in § 78 Abs. 2 und 3 WHG geregelt, wobei zwi- schen der Ausweisung neuer Baugebiete und der Errichtung oder Erweiterung baulicher An- lagen unterschieden wird. 1. Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete Besonders eng begrenzt, ist die Möglichkeit, in förmlich festgesetzten Überschwemmungs- gebieten neue Baugebiete ausweisen zu können.
  14. 14. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 14 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH § 78 Abs. 2 WHG stellt hierfür insgesamt 9 Voraussetzungen auf, die sämtlich erfüllt sein müssen, damit eine Befreiung vom Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete erteilt werden kann. Diese neun Voraussetzungen sind folgende: 1. Es dürfen keine anderen Möglichkeiten der Siedlungsentwicklung bestehen oder ge- schaffen werden können. 2. Das neu auszuweisende Gebiet muss unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet an- grenzen. 3. Es darf keine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschä- den zu erwarten sein. 4. Der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstandes darf nicht nachteilig be- einflusst werden. 5. Die Hochwasserrückhaltung darf nicht beeinträchtigt und der Verlust von verlorenge- henden Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wer- den. 6. Der bestehende Hochwasserschutz darf nicht beeinträchtigt werden. 7. Es dürfen keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sein. 8. Die Belange der Hochwasservorsorge sind zu beachten. 9. Das Bauvorhaben muss so errichtet werden, dass bei dem Bemessungshochwasser, das der Festsetzung des Überschwemmungsgebietes zugrunde liegt, keine bauli- chen Schäden zu erwarten sind. Die zuständige Behörde für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung ist gem. § 105 Abs. 2 Nr. 10 c) des Thüringer Wassergesetzes die Obere Wasserbehörde, mithin das Thüringer Landesverwaltungsamt. Bei dem Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte ist davon auszugehen, dass für das Gebiet Oberaue ein Bebauungsplan erlassen werden muss. Bisher ist das Gebiet im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand September 2005, als Grünfläche mit besonderer Zweckbestimmung Sportplatz/Sportflächen festgesetzt. Diese festgesetzte Nutzungsart würde bei einer Bebauung mit einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte deutlich überschritten, da künftig neben der Nutzung für Sport, insbesondere Kongresse, Konzerte und weitere Veranstaltungen geplant sind. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes würde auch ein neues Baugebiet im Sinne des § 78 WHG geschaffen werden. Zwar erfasst der Begriff des „neuen Baugebietes“ im Sinne
  15. 15. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 15 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH des § 78 WHG nicht die (auch erstmalige) Überplanung und Umplanung bereits bebauter Bereiche, wie etwa im Zusammenhang bebaute Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB. Vorlie- gend müsste jedoch eine erstmalige Darstellung eines Baugebietes im Sinne der Baunut- zungsverordnung erfolgen, um die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit erst zu er- möglichen. Die Schaffung eines neuen Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung ist jedoch vom Verbot des § 78 WHG umfasst (vgl. Behrens, Kommentar zum WHG, § 78 Rd.-Nr. 5 mit weiteren Nachweisen). 2. Ausnahmetatbestände des § 78 Abs. 2 WHG Um im Ergebnis zu einer Baugenehmigung für den Neubau der multifunktionalen Veranstal- tungsstätte Jena Oberaue zu kommen, müssten daher sämtliche der neun in § 78 Abs. 2 WHG genannten Kriterien kumulativ erfüllt sein. 1. Kein Ersatzstandort, § 78 II Nr. 1 WHG Erste Voraussetzung wäre es, dass es im Stadtgebiet Jena keine andere Möglichkeit gäbe, die multifunktionale Veranstaltungsstätte zu errichten. Das Verbot wird dabei eng ausgelegt. Es muss dementsprechend objektiv keine andere Fläche zur Verfügung stehen. Dass Er- satzflächen ggf. einer anderen, besseren Nutzung zugeführt werden sollen, rechtfertigt de- ren Außerbetrachtlassung nicht. Es ist bereits fraglich, ob diese Voraussetzung vorliegend erfüllt ist, da zumindest der Standort Drackendorf/ Zöllnitz grundsätzlich für die Errichtung eines Stadions, dies auch mit komplementärer Nutzung (multifunktionale Nutzung in geringem Umfang), geeignet ist (sie- he Punkt 2.10). 2. angrenzendes Baugebiet, § 78 Abs. 2 Nr. 2 WHG Weitere Voraussetzung wäre, dass das neue auszuweisende Gebiet unmittelbar an ein be- stehendes Baugebiet angrenzt. Bei dieser Ausnahmevorschrift wird mit dem bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeld argumentiert werden können. Die multifunktionale Arena mit vordringlicher Nutzung für den Fußballsport soll auf dem Gebiet des derzeitigen Stadions errichtet werden. Damit wäre diese Vorausset- zung erfüllt.
  16. 16. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 16 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 3. Beeinträchtigung Hochwasserschutz, § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG Um die Voraussetzungen nach § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Untersuchungen notwendig. Zusammengefasst muss hierbei nachgewiesen werden, dass der Hochwasserabfluss, die Höhe des Wasserstandes, die Hochwasserrückhaltung und der Hochwasserschutz durch die geplante Baumaßnahme nicht nachteilig beeinträchtigt werden. Um diese Voraussetzungen nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Un- tersuchungen und ein hydraulisches Gutachten notwendig. Das Thüringer Landesverwal- tungsamt hat sich bereits dahingehend positioniert, dass ein solches Gutachten von der Stadt Jena zu erstellen wäre. Nach der bisher hierzu ergangenen Rechtsprechung muss dabei davon ausgegangen wer- den, dass die Erfüllung dieser Voraussetzungen nur nachgewiesen werden kann, wenn tat- sächlich keinerlei negative Auswirkungen auf den Hochwasserabfluss oder die Hochwas- serrückhaltung zu erwarten sind. Bereits der Verlust von relativ kleinen Flächen der Hochwasserrückhaltung reicht dabei aus, um eine Genehmigung nach § 78 Abs. 2 WHG zu versagen, da auch viele für sich betrach- tete geringfügige Maßnahmen in ihrer Summe den Hochwasserschutz beeinträchtigen kön- nen und dies bereits bei der Erteilung der Genehmigung für die erste Maßnahme zu berück- sichtigen ist (so ausdrücklich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29. April 1998, Az. 3 S 702/98 mit weiteren Nachweisen). Demgemäß hat das OVG Nordrhein-Westfalen beispielsweise mit Urteil vom 30. Oktober 2009 - 10 A 1074/08 (DÜV 2010, 328) für Recht erkannt, dass bereits die Ver- ringerung des natürlichen Retentionsraumes um 70 m³ die Hochwasserrückhaltung nicht mehr nur unwesentlich beeinträchtigt und damit nicht genehmigungsfähig ist. Insbesondere vor dem Hintergrund des ereignisbedingt geschärften Problembewusstseins muss von der restriktiven Handhabung dieser Schutzvorschriften auch durch die zuständi- gen Thüringer Fachbehörden ausgegangen werden.
  17. 17. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 17 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 4. Ausschluss von Schäden, § 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG Schließlich ist ein Bebauungsplan im Überschwemmungsgebiet nur dann genehmigungsfä- hig, wenn bereits bei Aufstellung des Bebauungsplanes nachgewiesen werden kann, dass eine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu er- warten sind und die Bauvorhaben so errichtet werden, dass bei einem Hochwasser keine baulichen Schäden zu erwarten sind (§ 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG). Geringere Probleme dürfte dabei der Ausschluss einer Gefährdung von Leib und Leben oder erhebliche Gesundheitsschäden darstellen. Dem kann dadurch begegnet werden, dass im Plangebiet Nutzungen, die den ununterbrochenen Aufenthalt von Menschen bedingen, etwa in Wohnungen, Beherbergungsstätten oder ähnlichen ausgeschlossen werden. Erheblich problematischer ist jedoch die Verhinderung erheblicher Sachschäden oder bauli- cher Schäden. Eine gänzliche Verhinderung baulicher Schäden - wie vom Wortlaut des § 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG gefordert - erscheint kaum realistisch. Bei einem Bemessungshoch- wasser wird es zur vollständigen Überflutung des Areals kommen. Aufschüttungen zur Er- höhung des Baugrundes sind gem. § 78 Abs. 1 Nr. 6 WHG ausnahmslos untersagt und würden im Übrigen auch zu einem weiteren Verlust von Retentionsflächen führen. Daher müssten sämtliche Bauwerke hochwassersicher, mithin wasserdicht bzw. durch- strömbar ausgeführt werden. Selbst dann ist jedoch, insbesondere in Bereichen, in denen stehendes Wasser bei einem Hochwasser zu erwarten ist, mit Durchfeuchtungen zu rech- nen. Die Spielfläche nebst ihrer Einrichtung wie Rasenheizung etc. wird in jedem Fall beein- trächtigt werden, so dass die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG nicht umfassend erreichbar ist. Hier sehen wir jedoch Mög- lichkeiten, zu einem Ausgleich mit den Genehmigungsbehörden zu kommen. Abschließende Aussagen hierzu können nur auf der Grundlage des bereits vom Landesver- waltungsamtes geforderten hydraulischen Gutachtens getätigt werden. Die hierzu derzeit vorliegende Datenlage ist unzureichend. Es liegen lediglich veraltete Da- ten und eine eindimensionale Modellierung des Flusslaufes vor. Zum Nachweis der Voraus-
  18. 18. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 18 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH setzungen des § 78 WHG ist jedoch eine zweidimensionale, vorhabensspezifische hydrauli- sche Modellierung erforderlich, die erhebliche Kosten und Zeiträume beansprucht. Die Ergebnisse der durch die Landesbehörde in den letzten Jahren nach der Novellierung des WHG durchgeführten hochwasserschutzrelevanten Datenermittlung für die Thüringer Fließgewässer liegen noch nicht veröffentlicht vor. Diese werden aber zwingend als Grund- lagendaten für die Erstellung des hydraulischen Gutachtens benötigt und bedingen dadurch eine weitere zeitliche Unwägbarkeit sowohl bezüglich der Möglichkeit der Beauftragung und Durchführung sowie mithin des Vorliegens gutachterlicher Ergebnisse des vorgenannten hydraulischen Gutachtens als Grundlage der anschließenden Nachweisführung der Voraus- setzungen des § 78 Abs. 2 WHG. Dabei besteht die zusätzliche Schwierigkeit darin, dass nach der Rechtsprechung des Bun- desverwaltungsgerichtes die förmliche Festsetzung des Überschwemmungsgebietes die Verfahrenslast verschiebt. Die Genehmigungsbehörde, mithin das Landesverwaltungsamt, kann sich zunächst auf die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes und damit das in § 78 WHG normierte Verbot berufen. Die Stadt Jena trägt die volle Nachweislast, dass sämtliche der in § 78 Abs. 2 benannten neun Kriterien, nach denen ausnahmsweise Ab- stand vom Verbot genommen werden kann, erfüllt sind. Damit besteht das Risiko, dass auch im Ergebnis gutachterlicher Betrachtungen, wegen der diesen immanenten Unschärfen der Nachweis nicht vollständig geführt werden kann. Auf- grund der oben geschilderten engen Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen ist dieses Risiko als sehr hoch einzuschätzen. Im Ergebnis der vorstehenden Würdigung der Rahmenbedingungen zur Schaffung der zwingenden hochwasserschutzrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der Möglichkeiten des § 78 Abs. 2 ist zusammenfassend eine erhebliche - Inhaltliche und - zeitliche Unwägbarkeit festzustellen.
  19. 19. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 19 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Neubau eines reinen Fußballstadions in der Oberaue (Variante 2 / 3) Vergleichbare Probleme wie bei der multifunktionalen Veranstaltungsstätte stellen sich bei den Varianten maximale Bestandssanierung/Neubau eines reinen Fußballstadions. 1. Notwendigkeit eines Bebauungsplanes Beide dieser Varianten setzen voraus, dass die vorhandene Bebauung im Wesentlichen zu- rückgebaut wird. Mit dem Rückbau des Ernst-Abbe-Stadions erlischt der derzeit bestehende Bestandsschutz für die Sportanlagen und Bauten in der Oberaue. Hinzu kommt, dass die vorhandenen Nut- zungen bei diesen Varianten ergänzt werden. Somit handelt es sich bauordnungsrechtlich bei den Varianten um ein neues Bauvorhaben, welches den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes, der das betreffende Gebiet als Grünfläche ausweist, entgegensteht. Dies erfordert zumindest eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, um die Ausweisung eines neuen Baugebietes im Sinne des § 78 Abs. 1 WHG zu ermöglichen. Damit müssen auch bei diesen Varianten durch die Stadt Jena die Tatbestandsvorausset- zungen des § 78 Abs. 2 WHG wiederum vollumfänglich nachgewiesen werden. a) Hochwasserschutz Insoweit bestehen bei den Varianten in Bezug auf das Risiko der nachteiligen Beeinflussung des Hochwasserabflusses, die Höhe des Wasserstandes und die Beeinträchtigung der Hochwasserrückhaltung günstigere Ausgangsvoraussetzungen, da im Verhältnis zur multi- funktionalen Veranstaltungsstätte weniger Flächen für Bebauungszwecke in Anspruch ge- nommen werden müssen. Allerdings ist hierfür das o. g. hydraulische Gutachten einzuholen, um diesen Nachweis zu führen.
  20. 20. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 20 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH b) Ersatzstandort Dem steht jedoch gegenüber, dass die Tatbestandsvoraussetzung des § 78 Abs. 2 Nr. 1 WHG, nämlich dass keine anderen Möglichkeiten der Stadtentwicklung bestehen, kaum nachgewiesen werden können. Wegen des vorhandenen Ersatzstandortes Drackendorf/Zöllnitz, auf dem zumindest ein reines Fußballstadion errichtet werden kann, kann dieser Nachweis nicht geführt werden. c) Ausschluss von Schäden Hinsichtlich des Ausschlusses des Risikos von Sachschäden, dies auch an den baulichen Anlagen, gilt Vorbenanntes entsprechend. Damit steht die Ausweisung des Ernst-Abbe-Sportfeldes als Überschwemmungsgebiet auch diesen Varianten entgegen.
  21. 21. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 21 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Sanierung im Bestand (Variante 4 / 5, Sanierung plus, minimale Bestandssanierung) a.) Sanierung plus Wenn und soweit die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena, unter Zurückstellung oben benannter Bedenken davon ausgeht, dass die Sanierung des Bestandes mit Erweiterung am Standort des bisherigen Stadions (Sanierung plus) trotz entgegenstehender Festset- zungen im Flächennutzungsplan bauplanungsrechtlich im Bestand genehmigungsfähig wä- re, würde sich die wasserrechtliche Zulässigkeit der Baumaßnahmen nicht nach § 78 Abs. 2 WHG, sondern nach § 78 Abs. 3 WHG bestimmen. Gemäß § 78 Abs. 3 WHG ist die Errichtung oder die Erweiterung einer baulichen Anlage genehmigungsfähig, wenn im Einzelfall das Vorhaben 1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehenden Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird, 2. den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert, 3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und 4. hochwasserangepasst ausgeführt wird. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Neuerrichtung oder Erweiterung baulicher Anla- gen sind daher etwas geringer, in den zuvor benannten problematischen Punkten jedoch wesensgleich. Die Genehmigungsbehörde ist insoweit jedoch nicht das Landesverwaltungs- amt als Obere Wasserbehörde, sondern mangels Spezialzuweisung gem. § 105 Abs. 1 Thüringer Wassergesetz die Stadt Jena, Dezernat Stadtentwicklung und Um- welt, als Untere Wasserbehörde. Gerade in den vorbenannten Punkten, nämlich der Beeinträchtigung der Hochwasserrück- haltung und des Wasserstandes sowie des Abflusses des Hochwassers ist der Prüfungsum- fang jedoch identisch. Auch dieser Nachweis kann wiederum nur durch ein hydraulisches Gutachten mit den zuvor benannten Risiken geführt werden. Die weitere Forderung, dass das Bauwerk hochwasserangepasst ausgeführt wird, ist inhalt- lich weitestgehend identisch mit der Forderung in § 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG, also dass das Bauvorhaben so errichtet werden muss, dass bei dem Bemessungshochwasser keine bauli- chen Schäden zu erwarten sind bzw. baulich vorgesorgt wird.
  22. 22. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 22 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Insbesondere beim Nachweis dieser Voraussetzungen bestehen, dies auch in Bezug auf die konkrete Art und Weise der Bebauung, Risiken. Durchnässungen und Durchfeuchtungen des Gebäudes werden im Baugebiet nicht ausgeschlossen werden können. Die Rasenflä- che nebst ihrer Einrichtungen wird beim Bemessungshochwasser vollständig überflutet, so dass bereits aufgrund von Sedimentierung (Verschmutzung, Verschlämmung / Beeinträchti- gung der Tragschichten, Beeinträchtigung von Drainagen) Schäden an dieser kaum ver- meidbar sein dürften. Damit können selbst dann, wenn die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena die Ertei- lung einer Baugenehmigung ohne die vorherige Ausweisung eines neuen Baugebietes in Aussicht stellt, aus rechtlicher Hinsicht diese Variante nicht empfohlen werden. b.) minimale Sanierung Die Variante „minimale Sanierung“ des Ernst-Abbe-Sportfeldes ist demgegenüber in rechtlicher Hinsicht unproblematisch möglich. Die kleine Sanierung führt, da sie im Wesentlichen auf dem Bestand der baulichen Anlagen aufbaut, weder zum Verlust des Bestandsschutzes für das derzeitige Stadion noch zu einer Erweiterung der baulichen Anlagen im Sinne des § 78 Abs. 1 Nr. 2 WHG. Damit stehen der Variante „minimale Sanierung“ wasserrechtliche Bedenken nicht entge- gen. Auch bauordnungsrechtliche Bedenken gegen die Sanierung des bestehenden Stadions sind nicht erkennbar, so dass diese Variante rechtlich umsetzbar ist.
  23. 23. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 23 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage Die Varianten „Multifunktionsarena“ und beide „Mierzwa“ Varianten bedingen eine Verlage- rung der Leichtathletikanlage an einem anderen Standort. Dies verursacht ein Fördermittelrückzahlungsrisiko von ca. 1,0 Mio. € durch die noch laufende Zweckbindungsfrist bezüglich der erhaltenen Fördermittel für die Leichtathletik am bisherigen Standort. Ebenso würde die erst im Herbst 2010 mit 0,6 Mio. € neu errichtete Laufbahn rückgebaut. Es sei auch auf die in 2011 am Standort errichtete Leichtathletikhalle für 3,7 Mio. € verwiesen, die somit in Verbindung mit dem bestehenden Stadionkomplex hervorragende Bedingungen an diesem Standort geschaffen hat. Als neuer geeigneter Standort wurde eine neue Leichtathletikanlage auf dem Gelände der Sportwissenschaften der Friedrich-Schiller Universität („Muskelkirche“) benannt. Als Beurteilungsgrundlage wurde uns hier eine Vorplanung mit Kostenschätzung der Pla- nungsgesellschaft „Köhler Landschaftsarchitekten“ aus August 2009 vorgelegt. Diese geht von der Errichtung einer Leichtathletik „A-Anlage“ für den Trainings- und Wettkampfbetrieb aus. Hierin ist die Errichtung einer Tribünenanlage für ca. 1.000 Zuschauer vorgesehen. Die Kostenschätzung weist hier im Jahr 2009 einen Betrag von 2.840 T€ incl. Umsatzsteuer aus. Aus unserer Kostenverplausibilisierung ergibt sich für das beschriebene Projekt nach heuti- gen Kostenansätzen eine Kostenbeurteilung von ca. 3.200 T€ incl. Umsatzsteuer. Dies ergibt sich zum einen aus einer Kostenfortschreibung auf den aktuellen Stand und zum an- deren aus dem bauordnungsrechtlichen Erfordernis zusätzliche Parkplätze am Standort zu errichten. Das Bauordnungsamt hat hierzu im August 2013 Stellung genommen und gemäß gültigen Berechnungsschlüssel bis zu 144 Stellplätze gefordert. In der bisherigen Planung waren gerade 17 Stellplätze beinhaltet. Wir gehen davon aus, dass durch das Nutzungskon- zept mit wenigen Großveranstaltungen und durch die gute ÖPNV Anbindung hier Kompro- misse möglich sind. Insgesamt erscheint der Standort planungsrechtlich für die Umsetzung des Projektes als möglich, jedoch nicht als unproblematisch. Es wird von uns fachlich eingeschätzt, dass am geplanten Standort aus Gründen des Lärmschutzes die Errichtung einer Wettkampfanlage
  24. 24. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 24 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH mit 1.000 Zuschauerplätzen aufgrund der problematischen in Nähe liegenden Wohnbebau- ung nicht möglich ist. Zur endgültigen Klärung ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich. Die verkehrstechnische Erschließung und die mögliche Einordnung von Stellplätzen sind gesondert zu untersuchen. Nach unserer Einschätzung ist der Standort maximal als Trainingsstätte / temporäre Wett- kampfstätte mit minimaler Wettkampfanzahl geeignet. Hierzu wurde im August aufgrund dieser Einschätzung das Nutzungskonzept angepasst. Im angepassten Nutzungskonzept wird keine Tribüne errichtet, sondern lediglich ein Aufbauplatz für temporäre Tribünen vor- gesehen. Für den Fall, das auf die Zuschauertribüne komplett verzichtet wird, sowie die Nebenanla- gen und Stellflächen nur auf den Trainingsbetrieb ausgerichtet werden, ergibt sich nach un- serer Einschätzung eine verminderte Kostenbeurteilung von 2.450 T€ incl. Umsatzsteu- er. Der stark verminderte Nutzwert der Anlage ist hier zu beachten. Im Falle des angepassten, verminderten Nutzungskonzeptes ist von einem „normalen Bau- genehmigungsverfahren“ ohne Bebauungsplan auszugehen. Nach unserer Einschätzung ist jedoch beim Ausbau als Wettkampfstätte auch am geplanten Standort ein Bebauungsplan- verfahren erforderlich. Es kann dann nicht mehr darauf abgestellt werden, dass es sich hier um einen bestehenden Sportplatz handelt. Als notwendige Zeitschiene für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens gehen wir von 12 Monaten aus, für die Detailplanung und Bauausführung veranschlagen wir einen Zeitrahmen von 10 Monaten. Falls kein Bebau- ungsplan erforderlich sein sollte, gehen wir von einer Umsetzungszeit von insgesamt 14 Monaten einschließlich Planung und Genehmigung aus. Auf die Problematik des möglichen temporären Wegfalls der bisherigen Trainings- und Wettkampfstätte im Zeitraum des Umbaus / Neubaus des Stadions in der Oberaue sei hin- gewiesen. Inwieweit der Umbau vor Baubeginn der Multifunktionsarena/Stadion umgesetzt werden kann, ist nicht sicher einschätzbar. Die Leichtathletik hätte in diesem Zeitraum bis zur Fertigstellung der Ausweichstätte keine adäquate Trainings- und Wettkampfmöglichkeit.
  25. 25. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 25 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5 Multifunktionsarena 2.5.1 Ausgangslage Die Stadt Jena hat zu diesem Projekt diverse Vorplanungen und Untersuchungen vorge- nommen. Diese finden im Fördermittelantrag der Stadt Jena an das TMWAT zur Errichtung einer multifunktionalen polyvalenten Veranstaltungsstätte durch Komplexmodernisierung des bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeldes vom 20. Juli 2012 ihren Niederschlag. Der Wirtschaftsminister des Freistaates Thüringen, Herr Matthias Machnig hat in Gesprä- chen über mehrere Monate mit den Oberbürgermeistern der Städte Erfurt, Herr Andreas Bausewein, und Jena, Herr Dr. Albrecht Schröter eine Förderung im Rahmen der Verbesse- rung der touristischen Infrastruktur in beiden Städten avisiert. Die Entwicklung mündete in einer gemeinsamen Erklärung, die am 02. Mai 2011 in Weimar der Presse vorgestellt wurde. Daraufhin hat der Oberbürgermeister das Vorhaben in den Stadtrat eingebracht und am 29. Juni 2011 den folgenden Beschluss erhalten: „Die Stadt Jena begrüßt die Ankündigung der Landesregierung, die Stadt Jena beim Bau multifunktionaler und polyvalenter Veranstaltungsstätten u. a. für Tagungs- und Kongress- veranstaltungen sowie Kulturevents mit ca. 18 Mio. € zu unterstützen. Der Oberbürgermeis- ter wird beauftragt, die Fördermittel zu beantragen. Grundlage für die Umsetzung bildet u. a. das Zielkonzept des Rahmenplanes "Sport und Freizeit an der Saale". Das Projekt sieht Folgendes vor: - eine multifunktionale Arena am Standort des Ernst-Abbe-Sportfeldes für ca. 17.000 Besucher, die ein Gebäude für Tagungen und Kongresse für 2.000 Teilnehmer um- fasst; - eine neue Leichtathletik-A-Anlage am derzeitigen Standort der Altanlage an der „Muskelkirche“ für ca. 1.000 Besucher; - neue Freizeitsport- und Spieleinrichtungen für Kinder und Senioren in der Oberaue; - die grundlegende Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur im Geltungsbereich des Rahmenplanes. Die Stadt wird für den Bau einer multifunktionalen Arena am Standort des Ernst-Abbe- Sportfeldes einen Eigenanteil von 4 Mio. € in ihre mittelfristige Finanzplanung oder die Wirt-
  26. 26. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 26 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH schaftspläne ihrer Eigenbetriebe ab 2012 aufnehmen. Voraussetzung dafür, dass der Ei- genanteil eingesetzt wird, sind - die Bereitstellung von Fördermitteln für das Gesamtprojekt in der durch die Landesregierung angekündigten Größenordnung und ein mit den potentiel- len Nutzern abgeglichenes förderunschädliches und nachhaltig wirtschaftlich umsetzbares Betreibungskonzept, durch das sich der städtische Zuschussbedarf für die Nutzung des Areals Stadion/Oberaue nicht wesentlich erhöht.“ Am 14. Dezember 2011 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan B-WJ 16 "Multifunktionale Veranstaltungsstätte Jena-Oberaue" durch den Stadtrat getroffen. Am 20. September 2012 wurde das EU-beihilferechtliche Verfahren zum Projekt eingeleitet und unter dem Datum vom 20. März 2013 als EU-beihilferechtlich unbedenklich beschieden. 2.5.2 Nutzungskonzept Beschreibung Insgesamt sind 16.050 Plätze im Stadion vorgesehen. Hiervon sind 9.050 Sitzplätze und 7.000 Stehplätze. Die bestehende Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen ist hierbei integriert. Es sollen mindestens 1.000 Businessplätze und 150 Logenplätze in 10 Logen entstehen. In der neu zu errichtenden Osttribüne sollen variable räumliche Kapazitäten für 10 – 2.000 Besucher im Businessbereich für eine umfangreiche Nutzung als Kongress- und Veranstaltungszentrum entstehen. Hierzu sind umfangreiche bauliche Vorkehrungen wie lichte Höhe, Veranstaltungstechnik und Variabilität in der Raumaufteilung vorzusehen. Das Nutzungskonzept geht von einer Nutzung im Stadion gesamt von 36 Fußballspielen (FCC Männer und USV Frauen) und von bis zu 4 Open-Air-Veranstaltungen und Public Viewing aus. Im Business-/Kongressbereich wird nach einer Einlaufkurve von 99 Fir- menveranstaltungen, 21 gesellschaftlichen Veranstaltungen, 7 Ausstellungen und 16 Unter- haltungsveranstaltungen ausgegangen. Somit werden insgesamt 183 Veranstaltungen in der Multifunktionsarena (in einer Anlaufzeit von 3 Jahren 128) geplant.
  27. 27. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 27 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Im Konzept sind alle notwendigen Nebenanlagen und technische Ausstattungen beinhaltet. Es ist beabsichtigt ein Parkhaus für 600 Stellplätze sowie 400 Stellplätze direkt am Stadion zu errichten. Der Umbau soll im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten erfolgen. Bewertung Das Nutzungskonzept berücksichtigt alle Anforderungen bezüglich der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga. Alle notwendigen Funktionen für die Nutzung als Spielstätte sind be- rücksichtigt. Die Belastungsgrenze des Stadions und der Rasenanlage ist mit 36 geplanten Spielen erreicht. Das multifunktionale Nutzungskonzept birgt nach unserer Einschätzung im beschriebenen Umfang der Nutzung Risiken. Die Ableitung der prognostizierten Veranstaltungsanzahl erscheint uns sowohl standortbe- zogen als auch themenbezogen als optimistische Planungsableitung. Im Förderantrag selbst wurde diese Einschätzung durch die Ersteller und die Stadt Jena als risikobehaftet darge- stellt. Ein optimaler Betrieb der Arena unter gleichzeitiger Sicherstellung eines umfassenden Ver- anstaltungs- und Kongressbetriebes im dargestellten Umfang stößt, auch praktisch, an seine Grenzen. Spielansetzungen werden in den Ligen normalerweise 6 Wochen vorher termi- niert, Kongressveranstaltungen haben häufig Vorlaufzeiten von bis zu 1 Jahr. Der Rahmen- terminplan der Liga kann hier nur bedingt Sicherheit geben. Insgesamt schätzen wir die Anzahl und Gewichtung der Veranstaltungen und auch die hier- mit ermittelte Einnahmenkalkulation von bis zu 400 T€ jährlich als am Standort in Jena nicht in diesem Umfang realisierbar ein. Im Nutzungskonzept ist des Weiteren von einer Vermarktung der Logen und der Werbeban- den durch die Stadt bzw. die Betriebsgesellschaft die Rede. Hier werden Einnahmen von bis zu 230 T€ angesetzt. Den Fußballvereinen fehlen in ihrem Etat diese Einnahmequellen. Sie sollen eine Miete von anfänglich 300 T€ und später von 400 T€ zahlen, zusätzlich jedoch auf umfangreiche Einnahme- und Vermarktungsmöglichkeiten verzichten. Diese Einnahmenver- teilung führt in der 4. und auch in der 3. Liga zu einer Schieflage und wird auch unter dem
  28. 28. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 28 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Eindruck diverser negativer Beispiele (Aachen, Rostock u. a.) als nicht realisierbar einge- schätzt. Die Prognose der Zuschauerzahlen, insbesondere im Bereich der Veranstaltungen und die Aufteilungsprognose der Zuschauer in Touristen und heimische Besucher, kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, wird jedoch im vorliegenden Konzept als zu optimisti- sche Prognose eingeschätzt. Im Fördermittelantrag selbst wird im dargestellten Fall von einer Touristenquote von 53 % ausgegangen, eine Risikoeinschätzung hierzu liegt nicht vor. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli- che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.
  29. 29. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 29 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5.3 Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla- nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset- zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las- sen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaus- haltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es kei- nen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten- kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.
  30. 30. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 30 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5.4 Investitionskosten Beschreibung Im Rahmen des Fördermittelantrages wurden für die Umsetzung des Projektes Gesamtkos- ten von 34.450 T€ veranschlagt. Diese teilen sich auf in 29.590 T€ für die Multifunktionsare- na nebst direkten Nebenanlagen und in 4.860 T€ für das zu errichtende Parkhaus. Bewertung Insgesamt wurden nach unserer Einschätzung die Kostenansätze für die Multifunktionsare- na und das Parkhaus nachvollziehbar und plausibel abgeleitet. Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesys- tem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T€ aus. Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausge- führt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müss- ten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschät- zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung 3.500 T€ Zusatzkos- ten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes be- trachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. In der Kalkulation unberücksichtigt, jedoch im Textteil erwähnt, wurde die möglicherweise teilweise nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von 20 % der Baukosten. Dies bedeutet, dass zusätzliche Kosten, die von der Stadt Jena zu tragen wären, in Höhe von 1.470 T€ hinzu- kommen. Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Pro- jektes am Standort Investitionskosten von 40.170 T€.
  31. 31. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 31 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit 1.000 T€ zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit 2.450 T€ einge- schätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitions- kosten in Höhe von 43.621 T€.
  32. 32. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 32 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5.5 Fördermittel Gemäß der bisher geführten Gespräche wurden der Stadt Jena im Jahr 2012 durch das TMWAT die folgenden Voraussetzungen und Bedingungen für eine Förderung als touristi- sche Infrastruktur mitgeteilt:  mehr als die Hälfte der Besucher und Nutzer der MVStätt = Touristen (Wohnsitz in mehr als 30 km Entfernung),  Anteil der nichtsportlichen Veranstaltungen nennenswert, min. 50 % der geplanten Veranstaltungen,  Förderung bis zu 90 % der förderfähigen Kosten,  förderfähig = alle planerischen und baulichen Maßnahmen im Fördergebiet, die zu Erreichung des Förderzwecks notwendig sind,  Zweckbindungsfrist beträgt mindestens 15 Jahre. Im Jahr 2011 wurden Gesamtkosten des Projektes von 22.000 T€ für das Projekt einge- schätzt. Hiervon sollten 18.000 T€ über die Tourismusförderung des Landes und 4.000 T€ als Eigenmittel der Stadt bereitgestellt werden. Im Fördermittelantrag vom Juli 2012 wurden Gesamtkosten des Projektes von 34.450 T€ angemeldet. Hiervon sollten 26.450 T€ über die Tourismusförderung und 8.000 T€ als Ei- genmittel der Stadt bereitgestellt werden. Hier sind nunmehr die von uns neu eingeschätzten Investitionskosten von 43.621 T€ bezüg- lich der Förderung zu beurteilen. Hierzu können nunmehr auch erste Erfahrungen und Vergleiche mit dem Projekt in Erfurt gezogen werden. Zu diesem Projekt liegt der Fördermittelbescheid inzwischen vor. Es wird hier eine Förderquote von 87 % auf die förderfähigen Kosten zugesagt. Von den Gesamt- kosten werden jedoch 1.600 T€ als nicht förderfähige Kosten abgezogen. Als nichtförderfähige Kosten wären beim Projekt in Jena die Errichtung des Parkhauses mit 4.860 T€, die Fördermittelrückzahlung mit 1.000 T€, die Verlagerung der Leichtathletik mit 2.450 T€, die nichtabziehbare Umsatzsteuer mit 1.471 T€, die hochwassersichere Bauweise mit 3.500 T€ und die sonstige Umfeldertüchtigung mit 750 T€ anzusetzen. Somit ergeben
  33. 33. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 33 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH sich mögliche förderfähige Kosten von 29.590 T€. Inwieweit das Parkhaus als notwendige Infrastruktur förderfähig ein könnte, kann von nicht abschließend beurteilt werden. Bei einer vergleichbaren Förderung mit 87 % ergäbe dies eine Förderung des Landes von 25.743 T€. Es verbliebe somit auf Basis unserer aktuellen Einschätzung ein notwendiger Eigen- anteil der Stadt von 17.877 T€. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Zweckbindungsfrist vergleichbar zu Erfurt mit allen Verpflichtungen und Nachweisen 25 Jahre betragen wird. Die Berücksichtigung des Projektes im Förderprogramm ist auch aus zeitlichen Gründen problematisch. Die Förderperiode läuft zum 31.12.2013 aus. Eine Förderung in dieser Pe- riode setzt einen zeitnahen Bescheid und unmittelbaren Beginn des Projektes voraus. Dies erscheint durch die beschriebenen Rahmenbedingungen unrealistisch. Unsere Einschätzung zu den Fördermittelbedingungen haben wir bereits in Punkt 2.3 darge- stellt. Es besteht das Risiko, dass die Stadt mit Fördermittelrückzahlungen in Höhe des er- haltenen Förderbetrages von 25.743 T€ konfrontiert wird und diese haushalterisch abbilden müsste.
  34. 34. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 34 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5.6 Betriebskosten Im Fördermittelantrag aus dem Jahr 2012 wurden durch das Institut für Sportstättenberatung GmbH Betriebskosten ermittelt. Diese wurden von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft WIBERA in einer 25-jährigen Betrachtung dargestellt, um die Belastung der Stadt abzulei- ten. Die Darstellung der Betriebskosten erfolgte hier im Detail lediglich in einer Anlage zum Fördermittelantrag. Wir haben uns im Wesentlichen an diese Daten angelehnt und fassen diese wie folgt zu- sammen: Bewirtschaftungskosten Multifunktionsarena pro Jahr in T€ zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 405 Instandhaltung 368 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 181 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 125 Verwaltung 100 Reinigung 95 Wartungsverträge 80 Greenkeeping 56 Versicherung 40 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 nicht abziehbare Vorsteuer 17 Summe 1.872 nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 542 Gesamtaufwendungen 2.414 Betragsmäßige Anpassungen anhand von Erfahrungswerten wurden von uns in der Position Wasser/Abwasser mit einem Ansatz von 30 T€ statt 10 T€ vorgenommen. Die Position In- nenreinigung war bisher nicht beinhaltet und wurde von uns mit 95 T€ angesetzt. Hier wurde bisher davon ausgegangen, dass dies komplett von den Mietern zu tragen ist, dies ist erfah- rungsgemäß jedoch unrealistisch. Neu aufgenommen haben wir den im Fördermittelantrag
  35. 35. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 35 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH an anderer Stelle ausgewiesenen notwendigen Zuschuss zum Betrieb des Parkhauses mit 183 T€ jährlich. Die Betriebskosten der verlagerten Leichtathletikanlage wurden von uns mit 175 T€ eingeschätzt. Die Abschreibungen auf den Eigenanteil wurden mit 542 T€ veran- schlagt. Die kalkulierten Beträge für Instandhaltung erscheinen uns, insbesondere in den ersten 5 Jahren, als vorsichtiger Ansatz. Den dargestellten Aufwendungen wurden im Fördermittelantrag geplante Einnahmen ge- genübergestellt. Dies sehen wir als risikobehaftet und in der geplanten Höhe als nicht reali- sierbar an. Wir haben aus diesem Grund folgende eigene Einschätzung vorgenommen. Ertragspotential Multifunktionsarena pro Jahr in T€ Mieterlöse Verein (4. Liga) 200 Mieterlöse Verein Frauen 20 Erlöse Drittnutzung 220 Beteiligung Catering 100 Vermarktung Stadionname / Werbeflächen 150 Gesamterträge 690 Die bisher mit 300 - 400 T€ angesetzten Mieterlöse vom FCC sehen wir als problematisch an und sind der Auffassung, dass dies in der 4. Liga nicht realisierbar ist. Wir empfehlen hier eine gestaffelte Vergütungssystematik nach Ligazugehörigkeit und Zuschauern zu erarbei- ten und mit dem Verein zu verhandeln (einschließlich Abgrenzung Catering und Werberech- te). Für Kalkulationszwecke gehen wir von einer Miete von 200 T€ vom FCC und von 20 T€ vom USV aus. Die bisher kalkulierten Erlöse aus Drittnutzung von 379 T€ halten wir am Standort Jena mit seinen Rahmenbedingungen nicht für realisierbar. Aufgrund unserer Beurteilung und an- hand von Erfahrungswerten veranschlagen wir 220 T€. Die Erträge aus Beteiligung am Catering setzen sich üblicherweise aus Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag und aus Rückvergütungen für Umsätze aus Drittveranstaltungen zu- sammen. Die Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag stellen üblicherweise einen festen Finanzierungsbaustein im Etat des jeweiligen Vereins dar und werden auch dort zugeordnet.
  36. 36. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 36 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Wir haben für die Drittveranstaltungen nach unser Beurteilung und anhand von Erfahrungs- werten 100 T€ veranschlagt. Bezüglich der Vermarktungsrechte bestehen keine klaren Aussagen zur Abgrenzung zwi- schen Verein und Stadionbetreiber. Wir gehen hier davon aus, dass erfahrungsgemäß die normale Bandenwerbung beim Verein verbleibt und die Vermarktung des Stadionnamens und sonstige Flächen beim Stadionbetreiber liegt. Hier veranschlagen wir ein Ertragspoten- tial von 150 T€. Einnahmen aus der Vermarktung von Logen zum Spieltag haben wir keine veranschlagt, dies sollte nach unserer Einschätzung durch den Verein erfolgen. Insgesamt ist aus unserer Sicht in der 4. und 3. Liga die schwierige finanzielle Situation der Vereine zu beachten, es sollte hier im Rahmen der Verhandlung ein ausgewogenes und er- folgsabhängiges Verhältnis zwischen Miete, Übernahme von Betriebskosten und Einnah- menzuordnung erreicht werden. Die Kalkulation von unrealistischen Annahmen hat hier be- reits in verschiedenen Stadionprojekten zu Schieflagen und Insolvenzen in der Betriebspha- se geführt. Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von 1.724 T€. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berück- sichtigt.
  37. 37. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 37 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.5.7 Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Zeitplan Umsetzung Multifunktionsarena Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf/Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase im laufenden Betrieb März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.
  38. 38. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 38 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ 2.6.1 Ausgangslage Im Jahr 2009 hat der Verein FC Carl Zeiss Jena das Planungsbüro Mierzwa Architekten mit der Erstellung eines Vorentwurfes für ein reines Fußballstadion am Standort Oberaue beauf- tragt. Uns liegen hierzu nur wenige Unterlagen vor. Diese beschränken sich auf Entwurfs- zeichnungen und rudimentäre Kostenschätzungen. Diese ungünstige Ausgangslage erfordert im Sinne der Aufgabenstellung eine relativ pau- schale Beurteilung anhand der vorliegenden Unterlagen und von Erfahrungswerten. 2.6.2 Nutzungskonzept Beschreibung Im dargestellten Konzept wird ein reines Fußballstadion mit 16.843 Plätzen, davon 5.245 Stehplätze und 11.598 Sitzplätze dargestellt. Hierbei wird die bestehende Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen integriert. Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen werden abgebrochen und die Rasenfläche näher an die Westtribüne verlegt. Es werden 3 neue komplett überdachte Tribünen geplant. In der Nord-West Ecke des Stadi- on wurde eine Öffnung vorgesehen und ein Flutlichtmast der alten Anlage gestalterisch inte- griert. Diese Masten sind inzwischen aufgrund statischer Mängel abgebrochen. In der Nord-Ost Ecke des Stadions wurde in die offene Ecke ein zusätzliches Funktionsge- bäude für Business- und Logengäste integriert. Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.
  39. 39. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 39 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche Ausbauvariante am Standort als reines Fuß- ballstadion dar. Alle notwendigen Funktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver- wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte. Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta- dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo- gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in- tegriert. Im Übrigen werden im „Mierzwa Konzept“ die Stehplätze der Gästefans direkt neben dem neuen Funktionsgebäude und dem heimischen Businessclub und Logen angeordnet. Dies ist nicht umsetzbar. Insgesamt handelt es sich um eine einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fuß- ballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli- che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.
  40. 40. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 40 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.6.3 Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla- nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset- zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las- sen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaus- haltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es kei- nen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten- kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.
  41. 41. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 41 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.6.4 Investitionskosten Beschreibung Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ liegen nur rudimentäre Kostenschätzungen vor. Die In- vestitionskosten für das reine Stadion wurden in 2009 mit 17.081 T€ angegeben. Eine detail- lierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht möglich. Bewertung In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver- gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses aus. Die Investitionskosten von 4. 860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen. Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausge- führt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müss- ten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschät- zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante 2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. Die in den Kostenschätzungen enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der Baukosten eingeschätzt. Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesys- tem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T€ aus. Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba- sis erforderlich.
  42. 42. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 42 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Pro- jektes am Standort Investitionskosten von 28.219 T€. Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit 1.000 T€ zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit 2.450 T€ einge- schätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitions- kosten von 31.669 T€.
  43. 43. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 43 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.6.5 Fördermittel Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde- rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb des Stadions. 2.6.6 Betriebskosten Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen: Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept pro Jahr in T€ zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 174 Instandhaltung 220 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 160 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 95 Verwaltung 50 Reinigung 70 Wartungsverträge 60 Greenkeeping 56 Versicherung 30 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 Summe 1.320 nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 960 Gesamtaufwendungen 2.280
  44. 44. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 44 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir folgende Prognose erstellt: Ertragspotential Mierzwa Konzept pro Jahr in T€ Mieterlöse Verein (4. Liga) 200 Mieterlöse Verein Frauen 20 Erlöse Drittnutzung 75 Beteiligung Catering 50 Vermarktung Stadionname/Werbeflächen 150 Gesamterträge 495 Hierbei wurden Drittveranstaltungen in den Businessräumen in angemessenem Umfang aufgrund von Erfahrungswerten geplant. Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von 1.785 T€. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berück- sichtigt.
  45. 45. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 45 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.6.7 Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit der Vari- ante „Multifunktionsarena“. Zeitplan Umsetzung Mierzwa Konzept Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.
  46. 46. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 46 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in redu- zierter Variante 2.7.1 Ausgangslage In dieser Variante soll eine reduzierte Variante des „Mierzwa Konzeptes“ untersucht werden. Hierzu liegen keinerlei Unterlagen und Planungen vor. Es kann hier somit nur eine pauscha- le Ableitung aus der unter 2.6 dargestellten Variante anhand von Abschätzungen und Erfah- rungswerten erfolgen. 2.7.2 Nutzungskonzept Beschreibung In der vom Auftraggeber vorgegebenen Variante sollen 17.000 Plätze vorhanden sein. Als Sitzplätze sollen lediglich die auf der Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen bestehenden, erhal- ten bleiben. Die 3 neu zu errichtenden Tribünen sollen nur Stehplätze aufweisen und ohne Überdachung errichtet werden. Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen wird abgebrochen. Die Rasenfläche wird jedoch nicht verändert und im Bestand mit entspre- chendem Abstand zur Westtribüne belassen. In der Nord-Ost Ecke des Stadions wird, wie im Grundkonzept, in die offene Ecke ein zu- sätzliches Funktionsgebäude für Business- und Logengäste integriert. Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.
  47. 47. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 47 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als rei- nes Fußballstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Die Ausrichtung von Frauen- und Nachwuchsländerspielen im Stadion wird unmöglich. Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver- wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte. Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta- dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo- gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in- tegriert. Insgesamt handelt es sich um eine sehr einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fußballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli- che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.
  48. 48. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 48 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.7.3 Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla- nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset- zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las- sen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaus- haltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es kei- nen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lo- beda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten- kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.
  49. 49. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 49 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.7.4 Investitionskosten Beschreibung Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form liegen keinerlei Kostenschätzungen vor. Die Investitionskosten können somit nur in vereinfachter Form aus der Grundvariante abgeleitet werden. Eine detaillierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht mög- lich. Bewertung Nach unserer gebäudeteilspezifischen Ableitung gehen wir von 12.293 T€ Investitionskosten für die angepasste Variante aus. Diese Minderung resultiert im Wesentlichen aus der Belas- sung des Rasenplatzes einschließlich Rasenheizung und der kleineren Tribünen mit aus- schließlich Stehplätzen ohne Überdachung. In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver- gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses aus. Die Investitionskosten von 4.860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen. Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausge- führt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müss- ten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschät- zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante 2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. Die in der Kostenschätzung der Grundvariante enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der Baukosten eingeschätzt. Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba- sis erforderlich.
  50. 50. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 50 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesys- tem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T€ aus. Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Pro- jektes am Standort Investitionskosten von 21.883 T€. Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit 1.000 T€ zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit 2.450 T€ einge- schätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitions- kosten von 25.333 T€. 2.7.5 Fördermittel Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde- rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb des Stadions.
  51. 51. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 51 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.7.6 Betriebskosten Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen: Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept reduziert pro Jahr in T€ zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 174 Instandhaltung 180 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 160 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 95 Verwaltung 50 Reinigung 70 Wartungsverträge 50 Greenkeeping 56 Versicherung 30 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 nicht abziehbare Vorsteuer Summe 1.270 nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 768 Gesamtaufwendungen 2.038 Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir keine Veränderungen zum „Mierzwa Konzept„ vorgenommen: Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von 1.543 T€. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berück- sichtigt.
  52. 52. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 52 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.7.7 Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit im We- sentlichen der Variante „Multifunktionsarena“. Durch die Vereinfachungen bei der Bauweise verkürzt sich die Bauzeit leicht. Zeitplan Umsetzung Mierzwa reduziert Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.
  53. 53. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 53 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.8 Variante „Sanierung plus“ 2.8.1 Ausgangslage In dieser Variante soll eine erweiterte Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprog- nose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Ab- schätzungen und Erfahrungswerten erfolgen. 2.8.2 Nutzungskonzept Beschreibung Innerhalb dieser von unserem Auftraggeber vorgegebenen Variante soll das Stadion 15.000 Plätze, davon 8.200 Sitzplätze und 6.800 Stehplätze ausweisen. Die Sitzplätze sol- len alle überdacht sein. Die Stehplätze erhalten keine Überdachung. Hierzu wird die West- tribüne in ihrem Bestand belassen, die Osttribüne saniert, erweitert und überdacht. Die Nord- und Südtribüne für Stehplätze werden neu errichtet, erhalten jedoch keine Überdach- ung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion. Es sollen in begrenztem Maße Stellplätze am Standort zusätzlich errichtet werden. Die Errichtung eines Parkhauses ist hier nicht vor- gesehen. Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Be- stand belassen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.
  54. 54. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 54 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen in den Grundforderungen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch die weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena nicht erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden Räumlichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld und eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin in einem Zelt untergebracht werden. Inwieweit der begrenzte Neubau von Stellplätzen auf dem Areal möglich ist, wird von uns kritisch beurteilt. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli- che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.
  55. 55. Projekt „Stadion Jena“ Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 55 von 78 Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH 2.8.3 Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung der Variante „Sanierung plus“ gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Auch wenn hier unter Umständen kein Bebauungsplan erforderlich sein sollte, sind die Kriterien des WHG anzuwenden. Zuständig wäre in diesem Fall die untere Wasserbehörde bei der Stadt Jena. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla- nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset- zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las- sen. Die Beurteilung zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spiel- räume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Je- na für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bau- vorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten- kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

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