Luận Văn Thạc Sĩ Phân Tích Và Định Giá Tập Đoàn Vingroup – Công Ty Cổ Phần (Vic) đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn hữu ích đáng để xem và theo dõi. Nếu như các bạn có nhu cầu cần tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin nhanh qua zalo/telegram : 0934.536.149 để được hỗ trợ tải nhé!

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
Mai Nguyễn Minh Vương
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ TẬP ĐOÀN VINGROUP –
CÔNG TY CỔ PHẦN (VIC)
Tham khảo thêm tài liệu tại Trangluanvan.com
Dịch Vụ Hỗ Trợ Viết Thuê Tiểu Luận,Báo Cáo
Khoá Luận, Luận Văn
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ 0934.536.149
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
Mai Nguyễn Minh Vương
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ TẬP ĐOÀN VINGROUP –
CÔNG TY CỔ PHẦN (VIC)
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hướng ứng dụng)
Mã số: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Nguyễn Hữu Huy Nhựt
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng Luận văn “Phân tích và định giá Tập đoàn Vingroup –
Công ty Cổ phần (VIC)” là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn
của PGS.TS Nguyễn Hữu Huy Nhựt. Các thông tin dữ liệu được sử dụng trong luận
văn là trung thực, được trích dẫn đầy đủ và là kết quả từ quá trình học tập và nghiên
cứu thực tiễn trong thời gian qua.
TP.HCM, ngày tháng năm 20
Tác giả luận văn
Mai Nguyễn Minh Vương

4. MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
TÓM TẮT
ABSTRACT
Chương 1 - Giới thiệu .................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu...........................................................................................2
1.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................3
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................3
1.6. Kết cấu luận văn ...............................................................................................3
Chương 2 - Khung lý thuyết và tổng quan các nghiên cứu trước...............................4
2.1. Cơ sở lý luận về phân tích công ty....................................................................4
2.1.1. Phân tích nền kinh tế ..................................................................................4
2.1.2. Phân tích ngành ..........................................................................................4

5. 2.1.3. Phân tích tình hình tài chính công ty..........................................................7
2.1.3.1. Các báo cáo tài chính ...........................................................................7
2.1.3.2. Phân tích và đo lường các tỷ số tăng trưởng........................................8
2.1.3.3. Phân tích và đo lường các tỷ số tài chính...........................................11
2.1.3.3.1. Tỷ số thanh toán (Liquidity Ratios)..............................................11
2.1.3.3.2. Tỷ số hoạt động (Activity Ratios) ................................................12
2.1.3.3.3. Tỷ số đòn bẩy tài chính (Financial Leverage Ratios)...................14
2.1.3.3.4. Tỷ số sinh lợi (Profitabiliti Ratios)...............................................16
2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước ....................................................................17
Chương 3 - Phương pháp phân tích tình hình tài chính công ty ...............................20
3.1. Dữ liệu nghiên cứu..........................................................................................20
3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................20
3.2.1. Phương pháp thống kê mô tả....................................................................20
3.2.2. Phương pháp so sánh................................................................................20
3.2.3. Phân tích Dupont các tỷ số tài chính ........................................................21
Chương 4 - Kết quả nghiên cứu và thảo luận............................................................22
4.1. Tổng quan về Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC) ........................22
4.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển...............................................................22
4.1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................22
4.1.1.2. Mạng lưới hoạt động..........................................................................26

6. 4.1.2. Cơ cấu tổ chức..........................................................................................27
4.1.2.1. Sơ đồ tổ chức......................................................................................27
4.1.2.2. Ban lãnh đạo.......................................................................................29
4.1.3. Sơ lược về hoạt động kinh doanh.............................................................30
4.1.3.1. Lĩnh vực bất động sản........................................................................30
4.1.3.2. Lĩnh vực du lịch – vui chơi giải trí ....................................................31
4.1.3.3. Lĩnh vực bán lẻ...................................................................................32
4.1.3.4. Lĩnh vực công nghiệp ........................................................................32
4.1.3.5. Lĩnh vực y tế ......................................................................................33
4.1.3.6. Lĩnh vực giáo dục...............................................................................33
4.1.3.7. Lĩnh vực nông nghiệp ........................................................................34
4.1.3.8. Lĩnh vực công nghệ............................................................................34
4.2. Phân tích Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC) ...............................34
4.2.1. Phân tích nền kinh tế ................................................................................34
4.2.2. Phân tích ngành ........................................................................................37
4.2.3. Phân tích Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC).........................45
4.2.3.1. Cơ cấu tài sản.....................................................................................45
4.2.3.2. Tình hình các lĩnh vực sản xuất kinh doanh ......................................50
4.2.3.3. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của Tập đoàn...................53
4.2.3.4. Phân tích các tỷ số tài chính...............................................................55

7. 4.2.3.4.1. Nhóm tỷ số tăng trưởng...............................................................55
4.2.3.4.2. Nhóm tỷ số thanh toán.................................................................57
4.2.3.4.3. Nhóm tỷ số hiệu quả hoạt động...................................................58
4.2.3.4.4. Nhóm tỷ số đòn bẩy tài chính......................................................60
4.2.3.4.5. Nhóm tỷ số sinh lợi......................................................................62
Chương 5 - Kết luận và đề nghị ................................................................................64
5.1. Kết luận...........................................................................................................64
5.2. Đề nghị............................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

8. DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Tên đầy đủ
CTCP Công ty cổ phần
HĐQT Hội đồng quản trị
LN Lợi nhuận
TGĐ Tổng Giám đốc
ROA Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản
ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TTTM Trung tâm thương mại

9. DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Số liệu vốn điều lệ giai đoạn 2011-2018 ..................................................46
Bảng 4.2. Danh sách các công ty con của Vingroup tại ngày 31/12/2018................47

10. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1. Tình hình thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2018............2
Hình 2.1. Các áp lực chi phối cạnh tranh của ngành...................................................5
Hình 4.1. Hệ sinh thái của Tập đoàn Vingroup.........................................................23
Hình 4.2. Mạng lưới kinh doanh của Tập đoàn Vingroup ........................................27
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức của Tập đoàn Vingroup......................................................28
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2008-2018...............35
Hình 4.5. Cơ cấu tài sản Vingroup giai đoạn 2013-2018..........................................45
Hình 4.6. Tình hình tăng trưởng vốn điều lệ giai đoạn 2011-2018...........................46
Hình 4.7. Tình hình doanh thu thuần theo nhóm giai đoạn 2016-2018 ....................51
Hình 4.8. Tình hình giá vốn theo nhóm giai đoạn 2016-2018 ..................................52
Hình 4.9. Tình hình lợi nhuận gộp theo nhóm giai đoạn 2016-2018........................52
Hình 4.10. Cơ cấu doanh thu thuần theo nhóm giai đoạn 2016-2018.......................53
Hình 4.11. Tình hình tăng trưởng tài sản và nguồn vốn ...........................................56
Hình 4.12. Tình hình tăng trưởng kết quả kinh doanh..............................................57
Hình 4.13. Nhóm tỷ số thanh toán của Vingroup giai đoạn 2013-2018 ...................58
Hình 4.14. Nhóm tỷ số hiệu quả hoạt động của Vingroup giai đoạn 2013-2018......60
Hình 4.15. Nhóm tỷ số đòn bẩy tài chính của Vingroup giai đoạn 2013-2018 ........62
Hình 4.16. Nhóm tỷ số sinh lợi của Vingroup giai đoạn 2013-2018 ........................63

11. TÓM TẮT
a) Tiêu đề
Phân tích và định giá Tập đoàn Vingroup – Công ty cổ phần (VIC).
b) Tóm tắt
Việc phân tích tình hình tài chính công ty có vai trò quan trọng đối với các chủ
thể trong thị trường tài chính và đặc biệt trong thị trường chứng khoán. Nhằm hệ
thống hóa và làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tình hình tài chính công
ty và ứng dụng phân tích tình hình tài chính Tập đoàn Vingroup. Nghiên cứu này tác
giả sử dụng dữ liệu thứ cấp trên báo cáo tài chính của Tập đoàn Vingroup và các
phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh và phân tích Dupont các tỷ số tài
chính để đánh giá tình hình tài chính của Tập đoàn. Kết quả phân tích cho thấy tốc
độ tăng trưởng về tổng tài sản, nguồn vốn và doanh thu mạnh mẽ, khả năng thanh
toán của Tập đoàn dần được cải thiện, hiệu suất sử dụng tài sản, khả năng thu hồi tiền
khách hàng khá tốt. Tuy nhiên, ROA và ROE của Tập đoàn còn khá thấp so với trung
bình ngành. Để nâng cao tỷ số ROA và ROE, Tập đoàn cần tập trung tăng tỷ suất lợi
nhuận trên doanh thu hoặc tăng số vòng quay tài sản hoặc tăng hệ số đòn bẩy tài
chính.
c) Từ khoá
Phân tích, tài chính, tỷ suất sinh lợi, ROA, ROE.

12. ABSTRACT
a) Title
Analyzing and valuing Vingroup – Joint Stock Company (VIC).
b) Abstract
The analysis of the financial of the company plays an important role for
entities in the financial market and especially in the stock market. In order to
systematize and clarify basic theoretical issues on the financial analysis of the
company and the application of financial analysis of Vingroup. In this study, the
author uses secondary data on Vingroup's financial statements and statistical
descriptive, comparison and Dupont analysis of financial ratios to assess the financial
of Vingroup. The analysis results show that the growth rate of total assets, capital and
revenue is strong, the Group's solvency is gradually improved, asset use efficiency,
ability to recover money from customers are quite good. However, the Group's ROA
and ROE are still quite low compared to the industry average. In order to improve
ROA and ROE, the Group needs to focus on increasing net profit margin ratio or
increasing asset turnover or increasing financial leverage.
c) Keywords
Analysis, financial, return, ROA, ROE.

13. 1
Chương 1 - Giới thiệu
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phân tích tình hình tài chính của một công ty có vai trò quan trọng đối với các
chủ thể trong thị trường tài chính và đặc biệt trong thị trường chứng khoán. Các chủ
thể bao gồm các nhà đầu tư, các chủ nợ, các nhà quản lý và những người quan tâm
đến tình hình tài chính của một công ty nào đó. Mỗi chủ thể thực hiện phân tích tình
hình tài chính với mục đích khác nhau như các nhà đầu tư phân tích tình hình tài
chính để ra quyết định đầu tư, các chủ nợ phân tích tình hình tài chính để ra quyết
định cho vay, các nhà quản lý phân tích tình hình tài chính để ra quyết định huy động
và sử dụng vốn. Qua đó, cho thấy tầm quan trọng đặc biệt của việc phân tích tình hình
tài chính của một công ty.
Trên thế giới, phân tích tình hình tài chính là việc rất quan trọng và phổ biến.
Cùng với sự phát triển của thị trường chứng khoán trên thế giới, đặc biệt là các nước
phát triển như Anh, Mỹ, Nhật,…thị trường chứng khoán ở các nước đang phát triển
cũng đang có những bước chuyển đổi mạnh mẽ và từng bước hoàn thiện.
Ở Việt Nam, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển và được các nhà đầu
tư trên thế giới quan tâm. Trong những năm qua, Việt Nam vẫn được xếp vào các
nhóm nước có thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt mặc dù Việt Nam trải qua
nhiều biến động ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế, chính trị trong và ngoài nước.
Tình hình tăng trưởng của thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-
2018 (xem hình 1.1):

14. 2
Hình 1.1. Tình hình thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2018
Việt Nam vẫn luôn nỗ lực để thực hiện mục tiêu nâng hạng thị trường chứng
khoán nên việc thực hiện phân tích tình hình tài chính của một công ty là hết sức cần
thiết. Trong bài nghiên cứu này, tác giả sẽ hệ thống hóa và làm rõ các vấn đề lý luận
cơ bản về phân tích tình hình tài chính và ứng dụng “Phân tích và định giá Tập đoàn
Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC)” để có thể đánh giá tình hình tài chính của Tập
đoàn.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa và làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tình hình tài
chính công ty.
Phân tích tình hình tài chính Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC) để
đánh giá tình hình tài chính của Tập đoàn.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu
Phân tích tình hình tài chính công ty là gì?
Tình hình tài chính của Tập đoàn Vingroup như thế nào?
VNINDEX
1200
984.24
1000 892.54
800
664.87
579.03
600 504.63
545.63
400
200
0
31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 30/12/2016 29/12/2017 28/12/2018

15. 3
Những kiến nghị nào góp phần cho việc phân tích tình hình tài chính các công
ty tốt hơn?
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Thông tin, dữ liệu cần thu thập: Số liệu thứ cấp trên báo cáo tài chính.
Nguồn của thông tin, dữ liệu: báo cáo tài chính, Tổng cục thống kê,
stockbiz.vn, vietstock.vn.
Kỹ thuật thu thập, xử lý số liệu: sử dụng phần mềm excel.
Các phương pháp phân tích: phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so
sánh, phương pháp phân tích Dupont các tỷ số tài chính.
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Ở Việt Nam.
Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2014-2018.
Đơn vị nghiên cứu: Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC).
1.6. Kết cấu luận văn
Chương 1 – Giới thiệu.
Chương 2 – Khung lý thuyết và tổng quan các nghiên cứu trước.
Chương 3 – Phương pháp phân tích tình hình tài chính công ty.
Chương 4 – Kết quả nghiên cứu và thảo luận.
Chương 5 – Kết luận và đề nghị.

16. 4
Chương 2 - Khung lý thuyết và tổng quan các nghiên cứu trước
2.1. Cơ sở lý luận về phân tích công ty
Phân tích tài chính doanh nghiệp là quá trình vận dụng tổng thể các phương
pháp phân tích khoa học để đánh giá tài chính của doanh nghiệp, giúp cho các chủ
thể quản lý có lợi ích gắn với doanh nghiệp nắm được thực trạng tài chính của doanh
nghiệp, dự đoán được chính xác tài chính của doanh nghiệp trong tương lai cũng như
những rủi ro tài chính mà doanh nghiệp có thể gặp phải. Qua đó, đưa ra các quyết
định phù hợp với lợi ích của họ (Phạm Văn Dược và cộng sự, 2013).
Bài nghiên cứu này sẽ phân tích phân tích nền kinh tế, tiếp theo là phân tích
ngành và cuối cùng là phân tích doanh nghiệp.
2.1.1. Phân tích nền kinh tế
Trong ngắn hạn, thật khó để hình thành một ngành hay một công ty bất kỳ
trong đầu để có thể tránh khỏi những tác động của những sự phát triển kinh tế vĩ mô
mà những sự phát triển này ảnh hưởng đến tổng thể nền kinh tế. Bởi vì những sự kiện
của tổng thể nền kinh tế có những tác động sâu sắc đến tất cả các ngành và những
công ty trong những ngành đó, việc phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô như phân tích
các đặc điểm của nền kinh tế hiện tại cũng như dự báo trong tương lai về tốc độ tăng
trưởng kinh tế, năng suất lao động, chỉ số công nghiệp, kim ngạch xuất nhập khẩu,
cán cân thương mại, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI nên được xem xét
trước khi phân tích ngành (Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
2.1.2. Phân tích ngành
Phân tích đặc điểm ngành như trạng thái hiện tại của ngành, sự nhạy cảm của
ngành đối với chu kỳ kinh tế, vòng đời của sản phẩm chính trong ngành, chi phí thay
thế sản phẩm của khách hàng và mức độ cạnh tranh trong ngành, rào cản gia nhập và
rời ngành, vấn đề đối với nhà cung cấp, số lượng doanh nghiệp trong ngành, phân
loại theo thị phần, phân khúc thị trường hoặc mức độ tập trung, các công nghệ đã và

17. 5
đang được ứng dụng, các quy định của chính phủ, quan hệ với nguồn lao động, các
cơ hội và thách thức khác trong ngành.
Michael E. Porter cho rằng môi trường cạnh tranh của một ngành quyết định
khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi trên vốn cao hơn mức trung bình của các công ty
trong ngành. Porter đã đề xuất 5 nhân tố quyết định mức độ cạnh tranh và ảnh hưởng
tương đối của mỗi nhân tố đó có thể rất khác nhau giữa các ngành. 5 nhân tố này bao
gồm: Cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu, mối đe dọa của các đối thủ cạnh tranh
mới, mối đe dọa của các sản phẩm thay thế, năng lực trả giá của người mua và năng
lực mặc cả của người bán (Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
Hình 2.1. Các áp lực chi phối cạnh tranh của ngành
Cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu: Khi phân tích mỗi ngành, cần phải đánh
giá xem sự cạnh tranh giữa các công ty hiện tại có mạnh mẽ không và đang gia tăng
hay ổn định. Cạnh tranh gia tăng khi nhiều công ty có quy mô tương đối ngang nhau
trong cùng một ngành. Khi ước lượng số lượng và quy mô của các công ty phải bao
gồm cả các đối thủ nước ngoài. Hơn nữa, tăng trưởng thấp khiến các đối thủ cạnh
tranh nhau về thị phần và làm cạnh tranh gia tăng. Chi phí cố định cao khơi dậy mong

18. 6
muốn bán hàng hết công suất, điều này có thể dẫn đến cắt giảm giá bán và cạnh tranh
gay gắt hơn. Cuối cùng, lưu ý tới các rào cản rút khỏi ngành (Phan Thị Bích Nguyệt
và cộng sự, 2008).
Mối đe dọa của các đối thủ cạnh tranh mới: Mặc dù ở hiện tại, một ngành có
thể có ít đối thủ cạnh tranh, nhưng phải xác định xem khả năng các công ty khác sẽ
tham gia vào ngành và làm tăng cạnh tranh. Rào cản gia nhập ngành cao, chẳng hạn
như giá hiện hành thấp tương đối so với chi phí, ngăn được mối đe dọa của các đối
thủ mới. Những rào cản khác bao gồm đòi hỏi đầu tư nguồn tài chính lớn để cạnh
tranh và sự sẵn có vốn. Ngoài ra, các nền kinh tế có quy mô lớn đem lại một lợi thế
cho những thành viên hiện hữu của ngành so với một công ty mới. Hơn nữa, những
đối thủ mới có thể nản lòng nếu sự thành công trong ngành đòi hỏi các kênh phân
phối rộng rãi nhưng khó để xây dựng được vì các hợp đồng phân phối độc quyền.
Tương tự, chi phí chuyển đổi sản phẩm và nhãn hiệu cao sẽ giữ cho cạnh tranh trong
ngành thấp. Cuối cùng, chính sách nhà nước có thể hạn chế gia nhập ngành bởi việc
áp đặt các yêu cầu nhượng quyền hoặc giới hạn tiếp cận nguồn nguyên liệu. Nếu
không có một số các rào cản này, rất dễ cho các đối thủ mới tham gia vào ngành, làm
gia tăng cạnh tranh và thu hẹp tỷ suất sinh lợi tiềm năng (Phan Thị Bích Nguyệt và
cộng sự, 2008).
Mối đe dọa của các sản phẩm thay thế: Các sản phẩm thay thế làm giới hạn
tiềm năng lợi nhuận của một ngành vì chúng hạn chế giá bán mà các công ty trong
ngành đưa ra. Mặc dù hầu hết mọi thứ đều có cái để thay thế, nhưng phải xác định
xem giá cả và chức năng của sản phẩm thay thế giống với sản phẩm của ngành đến
mức nào. Những sản phẩm càng có tính chất hàng hóa thì sự cạnh tranh càng lớn và
càng làm giảm tỷ suất sinh lợi (Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
Năng lực trả giá của người mua: Người mua có ảnh hưởng đến khả năng sinh
lợi của một ngành vì họ có thể đưa giá thấp hoặc yêu cầu chất lượng cao hơn hoặc
nhiều dịch vụ hơn bằng cách mặc cả giữa các đối thủ cạnh tranh bán. Người mua có
sức mạnh khi họ mua một khối lượng lớn so với doanh số của nhà cung cấp. Những

19. 7
công ty bán dễ bị tổn thương nhất là những công ty chỉ có một khách hàng, nó chỉ
cung cấp cho một nhà sản xuất lớn. Người mua sẽ ý thức hơn về các hạng mục chi
phí chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng chi phí của công ty. Ý thức này gia tăng nếu công
ty mua đang chịu áp lực chi phí từ khách hàng của nó. Hơn nữa, những người mua
biết quá nhiều về chi phí cung ứng của một ngành sẽ mặc cả dữ dội hơn, chẳng hạn
khi công ty mua đòi hỏi một vài yêu cầu riêng của nó và mua từ bên ngoài (Phan Thị
Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
Năng lực mặc cả của người bán: Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng đòi
hỏi các yếu tố đầu vào như lao động, linh kiện, nguyên liệu thô và dịch vụ. Các chi
phí đầu vào của ngành có thể có ảnh hưởng lớn đến khả năng sinh lợi của ngành, nói
cách khác người bán có thể làm thay đổi tỷ suất sinh lợi tương lai của ngành nếu họ
tăng giá hoặc giảm chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ mà họ cung ứng. Nói chung,
người bán thường thích bán với giá cao nhất có thể hoặc không cung cấp thêm các
dịch vụ hơn cần thiết cho người mua. Nếu áp lực này yếu ngành có thể đàm phán để
đạt được những thỏa thuận có lợi. Ngược lại, nếu áp lực này mạnh thì lúc đó ngành ở
vào thế yếu và phải chấp nhận trả giá cao hơn hoặc chấp nhận dịch vụ chất lượng thấp
hơn. Người bán có sức mạnh hơn nếu số lượng người bán ít, tập trung hơn vào các
ngành mà họ bán và cung cấp các yếu tố đầu vào chủ yếu cho một số ngành mà ít có
sản phẩm thay thế (Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
2.1.3. Phân tích tình hình tài chính công ty
Đặc điểm công ty: Xác định lĩnh vực kinh doanh sản xuất và dịch vụ chính, vị
trí của doanh nghiệp, hoạt động nghiên cứu và phát triển, quan hệ với người lao động,
khả năng quản lý, lãnh đạo, thay đổi nhân sự nội bộ, cơ cấu doanh nghiệp, cơ cấu sản
phẩm đóng góp vào doanh số, điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của doanh
nghiệp, phân tích cung cầu đối với sản phẩm, dịch vụ của công ty.
2.1.3.1. Các báo cáo tài chính

20. 8
Bảng cân đối kế toán của một công ty phản ánh bức tranh về tất cả các nguồn
ngân quỹ nội bộ (bao gồm nợ và vốn chủ sở hữu) và việc sử dụng các nguồn ngân
quỹ đó tại một thời điểm nhất định. Các khoản mục bên phần tài sản trong bảng cân
đối kế toán được sắp xếp theo thứ tự tính thanh khoản giảm dần. Tổng nợ và vốn chủ
sở hữu cho thấy nguồn tiền nào dùng để mua tài sản (Trần Ngọc Thơ và cộng sự,
2007).
Báo cáo thu nhập hay còn gọi là báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh giống
như một cuộn băng video, nó chiếu lại trong năm vừa qua công ty đã thu lợi như thế
nào (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
2.1.3.2. Phân tích và đo lường các tỷ số tăng trưởng
Tăng trưởng doanh thu thuần: cho biết mức tăng trưởng doanh thu tương đối
(tính theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này nhỏ hơn không thì đồng nghĩa với
tăng trưởng âm. Trường hợp doanh thu của một trong số các kỳ trước kỳ hiện tại bằng
không thì tỷ lệ tăng trưởng doanh thu là không xác định. Doanh nghiệp có tỷ lệ tăng
trưởng doanh thu thuần cao thường đang trong giai đoạn phát triển mạnh, thị phần
tăng hoặc đang mở rộng kinh doanh sang các thị trường hoặc lĩnh vực mới. Tuy nhiên,
tỷ lệ tăng trưởng doanh thu thuần cao không nhất thiết đi kèm với tỷ lệ tăng trưởng
lợi nhuận cao. Tùy vào xu hướng của tỷ lệ tăng trưởng doanh thu mà mức tăng trưởng
được đánh giá là bền vững, không ổn định, phi mã hay tuột dốc. Những doanh nghiệp
có mức tăng trưởng doanh thu ổn định ở mức cao luôn được các nhà đầu tư đặc biệt
quan tâm.
Tỷ lệ tăng trưởng
doanh thu thuần
=
Doanh thu thuần năm t – Doanh thu thuần năm t-1
X 100
Doanh thu thuần năm t-1
Tăng trưởng lợi nhuận gộp: cho biết mức tăng trưởng lợi nhuận gộp tương đối
(tính theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này nhỏ hơn không thì đồng nghĩa với
tăng trưởng âm. Trường hợp lợi nhuận gộp của một trong số các kỳ trước kỳ hiện tại

21. 9
bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận gộp là không xác định. Doanh nghiệp có
tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận gộp cao thường đang kinh doanh rất tốt và có khả năng
quản lý giá vốn hiệu quả.
Tỷ lệ tăng trưởng
lợi nhuận gộp
=
Lợi nhuận gộp năm t – Lợi nhuận gộp năm t-1
X 100
Lợi nhuận gộp năm t-1
Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế: cho biết mức tăng trưởng lợi nhuận trước
thuế tương đối (tính theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này nhỏ hơn không thì
đồng nghĩa với tăng trưởng âm. Trường hợp lợi nhuận trước thuế của một trong số
các kỳ trước kỳ hiện tại bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế là không
xác định. Doanh nghiệp có tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế cao thường đang
kinh doanh rất tốt và có khả năng quản lý chi phí hiệu quả. Cần lưu ý nếu chỉ xét
trong một giai đoạn ngắn, tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế có thể tăng hoặc
giảm đột biến vì nhiều lý do, chẳng hạn doanh nghiệp bán thanh lý tài sản hay trích
quỹ dự phòng. Do đó, khi phân tích tài chính doanh nghiệp cần xem xét tỷ lệ tăng
trưởng trong một giai đoạn đủ dài, đồng thời cần quan tâm đến việc tăng trưởng lợi
nhuận trước thuế của doanh nghiệp có bền vững hay không. Tùy vào xu hướng của
tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế mà mức tăng trưởng được đánh giá là bền vững,
không ổn định, phi mã hay tuột dốc. Những doanh nghiệp có mức tăng trưởng lợi
nhuận trước thuế ổn định ở mức cao luôn được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.
Tỷ lệ tăng trưởng
LN trước thuế
=
LN trước thuế năm t – LN trước thuế năm t-1
X 100
LN trước thuế năm t-1
Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế của cổ đông công ty mẹ: cho biết mức tăng
trưởng lợi nhuận trước thuế của cổ đông công ty mẹ tương đối (tính theo phần trăm)
qua các thời kỳ. Tỷ lệ này nhỏ hơn không thì đồng nghĩa với tăng trưởng âm. Trường
hợp lợi nhuận trước thuế của cổ đông công ty mẹ của một trong số các kỳ trước kỳ

22. 10
hiện tại bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận trước thuế của cổ đông công ty mẹ
là không xác định.
Tỷ lệ tăng trưởng
LN trước thuế của
cổ đông công ty
mẹ
=
LN trước thuế của cổ đông công ty mẹ năm t – LN
trước thuế của cổ đông công ty mẹ năm t-1
X 100
LN trước thuế của cổ đông công ty mẹ năm t-1
Tăng trưởng tổng tài sản: cho biết mức tăng trưởng tổng tài sản tương đối (tính
theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này âm đồng nghĩa với tăng trưởng âm. Trường
hợp tài sản của một số các kỳ trước kỳ hiện tại bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng tài
sản là không xác định. Tăng trưởng tổng tài sản không đồng nghĩa với việc doanh
nghiệp kinh doanh tốt. Khi phân tích tỷ lệ tăng trưởng tổng tài sản cần lưu ý tới nhiều
yếu tố khác nhau như mục đích tăng trưởng tài sản, vốn tài trợ lấy từ nguồn nào,…
Nếu một doanh nghiệp sử dụng lợi nhuận chưa chia để tái đầu tư thì việc tăng trưởng
tài sản thường mang ý nghĩa doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất và việc tăng trưởng
tổng tài sản thường là một dấu hiệu tốt. Trường hợp doanh nghiệp sử dụng chủ yếu
là vốn vay thì cần phải thận trọng vì vốn vay sẽ phải trả cả lãi lẫn gốc nên việc sử
dụng vốn vay để đầu tư mang theo nhiều rủi ro và quyết định đầu tư sai lầm có thể
dẫn đến việc doanh nghiệp bị thua lỗ nặng nề hoặc phá sản.
Tỷ lệ tăng trưởng
tổng tài sản
=
Tổng tài sản năm t – Tổng tài sản năm t-1
X 100
Tổng tài sản năm t-1
Tăng trưởng nợ dài hạn: cho biết mức tăng trưởng nợ dài hạn tương đối (tính
theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này âm đồng nghĩa với tăng trưởng âm. Trường
hợp nợ dài hạn của một số các kỳ trước kỳ hiện tại bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng
nợ dài hạn là không xác định.
Tỷ lệ tăng trưởng
nợ dài hạn
=
Nợ dài hạn năm t – Nợ dài hạn năm t-1
X 100
Nợ dài hạn năm t-1

23. 11
Tăng trưởng nợ phải trả: cho biết mức tăng trưởng nợ phải trả tương đối (tính
theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này âm đồng nghĩa với tăng trưởng âm. Trường
hợp nợ phải trả của một số các kỳ trước kỳ hiện tại bằng không thì tỷ lệ tăng trưởng
nợ phải trả là không xác định.
Tỷ lệ tăng trưởng
nợ phải trả
=
Nợ phải trả năm t – Nợ phải trả năm t-1
X 100
Nợ phải trả năm t-1
Tăng trưởng vốn chủ sở hữu: cho biết mức tăng trưởng vốn chủ sở tương đối
(tính theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này âm đồng nghĩa với tăng trưởng âm.
Tỷ lệ tăng trưởng
vốn chủ sở hữu
=
Vốn chủ sở hữu năm t – Vốn chủ sở hữu năm t-1
X 100
Vốn chủ sở hữu năm t-1
Tăng trưởng vốn điều lệ: cho biết mức tăng trưởng vốn điều lệ tương đối (tính
theo phần trăm) qua các thời kỳ. Tỷ lệ này âm đồng nghĩa với tăng trưởng âm.
Tỷ lệ tăng trưởng
vốn điều lệ
=
Vốn điều lệ năm t – Vốn điều lệ năm t-1
X 100
Vốn điều lệ năm t-1
2.1.3.3. Phân tích và đo lường các tỷ số tài chính
2.1.3.3.1.Tỷ số thanh toán (Liquidity Ratios)
Tỷ số thanh toán hiện hành (Current ratio): Đây là một trong những thước đo
khả năng thanh toán của một công ty được sử dụng rộng rãi nhất. Tỷ số này cho biết
công ty có bao nhiêu tài sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt để đảm bảo thanh toán
các khoản nợ ngắn hạn. Tỷ số này đo lường khả năng trả nợ của công ty. Tỷ số này
được chấp nhận hay không tùy thuộc vào sự so sánh với tỷ số thanh toán của các công
ty cạnh tranh hoặc so sánh với các năm trước để thấy sự tiến bộ hoặc giảm sút. Nếu
tỷ số thanh toán hiện hành giảm cho thấy khả năng thanh toán giảm và cũng là dấu
hiệu báo trước những khó khăn về tài chính sẽ xảy ra. Nếu tỷ số thanh toán hiện hành
cao điều đó có nghĩa là công ty luôn sẵn sàng thanh toán các khoản nợ. Tuy nhiên,

24. 12
nếu tỷ số thanh toán hiện hành quá cao sẽ làm giảm hiệu quả hoạt động vì công ty
đầu tư quá nhiều vào tài sản lưu động (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Tỷ số thanh toán
hiện hành
=
Tài sản ngắn hạn
Nợ ngắn hạn
Trong đó: Tài sản ngắn hạn bao gồm các khoản vốn bằng tiền, đầu tư tài chính
ngắn hạn, các khoản phải thu, hàng tồn kho và tài sản ngắn hạn khác. Nợ ngắn hạn là
các khoản nợ phải trả trong năm bao gồm vay ngắn hạn, vay dài hạn đến hạn trả và
các khoản phải trả ngắn hạn khác.
Tỷ số thanh toán nhanh (Quick ratio): Tỷ số này được tính toán dựa trên những
tài sản ngắn hạn có thể nhanh chóng chuyển đổi thành tiền, đôi khi chúng được gọi
là “Tài sản có tính thanh khoản”, “Tài sản có tính thanh khoản” bao gồm tất cả tài
sản ngắn hạn trừ hàng tồn kho. Tỷ số này cho thấy khả năng thanh toán thực sự của
một công ty (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Tỷ số thanh toán
nhanh
=
Tài sản ngắn hạn – Hàng tồn kho
Nợ ngắn hạn
2.1.3.3.2. Tỷ số hoạt động (Activity Ratios)
“Các tỷ số hoạt động đo lường hoạt động kinh doanh của một công ty. Để
Nâng cao tỷ số hoạt động, các nhà quản trị phải biết là những tài sản chưa dùng hoặc
không dùng không tạo ra thu nhập vì thế công ty cần phải biết cách sử dụng chúng có
hiệu quả hoặc loại bỏ chúng đi. Tỷ số hoạt động đôi khi còn gọi là tỷ số hiệu quả hoặc
tỷ số luân chuyển” (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007, trang 123).
Số vòng quay các khoản phải thu (Accounts receivable turnover ratio): Các
khoản phải thu là những hóa đơn bán hàng chưa thu tiền về do công ty thực hiện chính
sách bán chịu và các khoản tạm ứng chưa thanh toán, khoản trả trước cho người bán…
Số vòng quay các khoản phải thu được sử dụng để xem xét cẩn thận việc thanh toán

25. 13
các khoản phải thu. Khi khách hàng thanh toán tất cả các hóa đơn của họ thì lúc đó
các khoản phải thu quay được một vòng. Số vòng quay các khoản phải thu cao hay
thấp phụ thuộc vào chính sách bán chịu của công ty. Nếu số vòng quay thấp thì hiệu
quả sử dụng vốn kém do vốn bị chiếm dụng nhiều. Nhưng nếu số vòng quay các
khoản phải thu cao quá thì sẽ giảm sức cạnh tranh dẫn đến giảm doanh thu (Trần
Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Số vòng quay các
khoản phải thu
=
Doanh thu thuần hàng năm
Các khoản phải thu trung bình
Tỷ số kỳ thu tiền bình quân (Average collection period): Tỷ số này cho biết
bình quân khoảng bao nhiêu ngày thì công ty mới thu hồi được nợ. Tỷ số này cao hay
thấp cũng phụ thuộc vào chính sách bán chịu của công ty (Trần Ngọc Thơ và cộng
sự, 2007).
Kỳ thu tiền
bình quân
=
Các khoản phải thu
trung bình
=
360
Doanh thu bình quân
ngày
Số vòng quay các khoản
phải thu
Số vòng quay hàng tồn kho (Inventory turnover ratio): Đây là một tiêu chuẩn
đánh giá công ty sử dụng hàng tồn kho của mình hiệu quả như thế nào. Số vòng quay
hàng tồn kho cao hay thấp tùy thuộc vào đặc điểm ngành kinh doanh, vì vậy để đánh
giá tỷ số này tốt hay xấu còn phụ thuộc vào đặc điểm ngành kinh doanh (Trần Ngọc
Thơ và cộng sự, 2007).
Vòng quay hàng
tồn kho
=
Giá vốn hàng bán hàng năm
Hàng tồn kho trung bình
Hiệu suất sử dụng tài sản cố định hay vòng quay tài sản cố định (Sales-to-
Fixed assets ratio): Tỷ số này cho biết 1 đồng tài sản cố định tạo ra được bao nhiêu
đồng doanh thu. Qua đó đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản cố định ở công ty. Muốn

26. 14
đánh giá việc sử dụng tài sản cố định có hiệu quả không phải so sánh với các công ty
khác cùng ngành hoặc so sánh với các thời kỳ trước (Trần Ngọc Thơ và cộng sự,
2007).
Hiệu suất sử dụng
tài sản cố định
=
Doanh thu thuần hàng năm
Tài sản cố định trung bình
Hiệu suất sử dụng toàn bộ tài sản hay vòng quay tổng tài sản (Sales-to-total
assets ratio): Tỷ số này cho biết 1 đồng tài sản tham gia vào quá trình sản xuất kinh
doanh sẽ tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu. Nếu chỉ số này cao cho thấy công ty đang
hoạt động gần hết công suất và rất khó để mở rộng hoạt động nếu không đầu tư thêm
vốn (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Hiệu suất sử dụng
toàn bộ tài sản
=
Doanh thu thuần hàng năm
Tổng tài sản trung bình
Hiệu suất sử dụng vốn cổ phần hay vòng quay vốn chủ sở hữu (Sales-to-equity
ratio): Đây là tỷ số rất hữu ích trong việc phân tích khía cạnh tài chính của công ty.
Hiệu suất sử dụng vốn cổ phần đo lường mối quan hệ giữa doanh thu và vốn cổ phần
(Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Hiệu suất sử dụng
vốn cổ phần
=
Doanh thu thuần hàng năm
Vốn chủ sở hữu trung bình
2.1.3.3.3. Tỷ số đòn bẩy tài chính (Financial Leverage Ratios)
“Tỷ số đòn bẩy tài chính đánh giá mức độ mà một công ty tài trợ cho hoạt
động kinh doanh của mình bằng vốn vay. Khi một công ty vay tiền, công ty luôn phải
thực hiện một chuỗi thanh toán cố định. Vì các cổ đông chỉ nhận được những gì còn
lại sau khi chi trả cho chủ nợ, nợ vay được xem như là tạo ra đòn bẩy” (Trần Ngọc
Thơ và cộng sự, 2007, trang 125).

27. 15
Tỷ số nợ trên tổng tài sản hay hệ số nợ (Debt ratio): Tỷ số này cho biết bao
nhiêu phần trăm tài sản của công ty được tài trợ bằng vốn vay (Trần Ngọc Thơ và
cộng sự, 2007).
Tỷ số nợ trên
tổng tài sản
=
Nợ phải trả
X 100
Tổng tài sản
Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-equity ratio): Đây là chỉ số đo lường
quy mô tài chính của một doanh nghiệp cho biết trong tổng nguồn vốn của nó thì nợ
chiếm bao nhiêu phần trăm. Nợ của doanh nghiệp bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài
hạn. Tổng vốn của doanh nghiệp gồm các khoản nợ của doanh nghiệp và vốn chủ sở
hữu (vốn cổ phần của các cổ đông). Các doanh nghiệp có thể chi trả cho hoạt động
của mình thông qua các khoản nợ hoặc phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Chỉ số
trên sẽ cho ta một cái nhìn khái quát về sức mạnh tài chính của doanh nghiệp, cấu
trúc tài chính của doanh nghiệp, và làm thế nào doanh nghiệp có thể chi trả cho các
hoạt động của nó. Tỷ lệ này càng cao thì số nợ trong tổng vốn càng cao từ đó các nhà
đầu tư có thể thấy được là doanh nghiệp có sẵn sàng vay nợ hay là sẽ phát hành thêm
cổ phiếu để có thêm vốn hoạt động.
Tỷ số nợ trên vốn
chủ sở hữu
=
Nợ phải trả
X 100
Vốn chủ sở hữu
Tỷ số tổng tài sản trên vốn chủ sở hữu (Equity multiplier ratio): Tỷ số này tính
toán mức độ đi vay mà công ty đang gánh chịu. Tỷ số này càng cao cho thấy công ty
vay nợ càng nhiều, lãi vay từ những khoản nợ dài hạn sẽ làm gia tăng rủi ro về tài
chính nếu lợi nhuận của công ty làm ra không đủ trả lãi vay (Trần Ngọc Thơ và cộng
sự, 2007).
Tỷ số tổng tài sản
trên vốn chủ sở hữu
=
Tổng tài sản
X 100
Vốn chủ sở hữu
Khả năng thanh toán lãi vay (Times interest earned ratio): Tỷ số này cho biết
mức độ mà lợi nhuận phát sinh do sử dụng vốn để đảm bảo trả lãi vay hàng năm như

28. 16
thế nào. Nếu công ty quá yếu về mặt này, các chủ nợ có thể đi đến kiện tụng và tuyên
bố phá sản (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Khả năng thanh
toán lãi vay
=
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
Lãi vay
2.1.3.3.4. Tỷ số sinh lợi (Profitabiliti Ratios)
“Tỷ số sinh lợi đo lường thu nhập của công ty với các nhân tố khác tạo ra lợi
nhuận như doanh thu, tổng tài sản, vốn cổ phần” (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007,
trang 128).
Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu hay tỷ suất lợi nhuận sau thuế biên (Net profit
margin ratio): Tỷ số này cho biết 1 đồng doanh thu tạo ra được bao nhiêu đồng lợi
nhuận (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Tỷ suất sinh lợi
trên doanh thu
=
Lợi nhuận sau thuế
X 100
Doanh thu thuần
Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản (Return on total asets ratio - ROA): Tỷ số này
cho biết 1 đồng tài sản có thể tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận. Những công ty
có ROA cao thì chuyển tài sản thành lợi nhuận tốt hơn. Tỷ số này được cấu thành từ
tích của tỷ suất sinh lợi trên doanh thu và hiệu suất sử dụng tài sản (Phan Thị Bích
Nguyệt và cộng sự, 2008).
ROA =
Lợi nhuận sau thuế
X 100
Tổng tài sản
Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (Return on equity ratio - ROE): Tỷ số này
là một thước đo tuyệt vời cho khả năng sinh lợi của một công ty bởi vì nó đo lường
tính hiệu quả của một công ty so với một công ty chỉ sử dụng vốn cổ phần hay nói
cách khác là nó đo lường khả năng công ty tạo ra lợi nhuận tốt như thế nào. Tỷ số
này cho biết 1 đồng vốn cổ phần thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ số này

29. 17
được cấu thành từ tích của ROA và tỷ số đòn bẩy tài chính của công ty (Phan Thị
Bích Nguyệt và cộng sự, 2008).
ROE =
Lợi nhuận sau thuế
X 100
Vốn chủ sở hữu
2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước
Tùy vào từng mục đích khác nhau của các nhà đầu tư, ban quản lý doanh
nghiệp, các ngân hàng, các nhà cung cấp hay khách hàng và kể cả người lao động hay
bất cứ một ai quan tâm đến một doanh nghiệp nào đó thì việc phân tích tình hình tài
chính doanh nghiệp là một công việc hết sức cần thiết để đảm bảo mục tiêu của từng
đối tượng nói trên.
Việc phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp là một vấn đề luôn được quan
tâm và được các nhà phân tích luôn tìm cách để có thể đánh giá tình hình tài chính
doanh nghiệp một cách đáng tin cậy nhất nên đã có rất nhiều các nghiên cứu trên cả
mặt lý thuyết và thực nghiệm về vấn đề này. Steiger (2008) xem xét chặt chẽ các khía
cạnh lý thuyết và thực tiễn của phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF)
được sử dụng rộng rãi. Phương pháp này đánh giá tiềm năng của nó cũng như một số
điểm yếu. Tác giả cho thấy phương pháp chiết khấu dòng tiền là một công cụ mạnh
mẽ để phân tích ngay cả các trường hợp phức tạp. Tuy nhiên, phương pháp chiết khấu
dòng tiền chỉ sự sai lệch giả định lớn và thậm chí những thay đổi nhỏ trong các giả
định cơ bản của phân tích có thể làm thay đổi mạnh mẽ kết quả định giá. Một ví dụ
thực tế của những hàm ý này được đưa ra bằng cách sử dụng phân tích kịch bản.
Fernandez (2007) mô tả bốn nhóm chính bao gồm các phương pháp định giá công ty
được sử dụng phổ biến nhất. Chúng bao gồm phương pháp định giá dựa trên bảng
cân đối kế toán, phương pháp định giá dựa trên báo cáo thu nhập, phương pháp định
giá hỗn hợp và phương pháp định giá dựa trên chiết khấu dòng tiền. Trong đó, phương
pháp định giá chính xác nhất là phương pháp định giá dựa trên chiết khấu dòng tiền.
Bài này cũng cho thấy những lỗi phổ biến nhất trong việc định giá. Porta, Lopez-De-

30. 18
Silanes, Shleifer and Vishny (2002) sử dụng một mô hình sự ảnh hưởng của việc bảo
vệ pháp lý các cổ đông thiểu số và quyền sở hữu dòng tiền bởi các cổ đông kiểm soát
về việc định giá công ty. Sau đó, họ đã kiểm tra mô hình này bằng cách sử dụng một
mẫu 539 công ty lớn từ 27 nền kinh tế giàu có. Phù hợp với mô hình, họ tìm thấy
bằng chứng về việc định giá cao hơn của các công ty ở các quốc gia có cổ đông thiểu
số được bảo vệ tốt hơn và trong các công ty có quyền sở hữu dòng tiền cao hơn bởi
các cổ đông kiểm soát. Nissim and Penman (2001) trình bày việc phân tích báo cáo
tài chính để sử dụng cho việc định giá vốn chủ sở hữu. Phân tích lợi nhuận chuẩn
được kết hợp, mở rộng và được bổ sung với phân tích tăng trưởng. Phân tích hoạt
động kinh doanh được phân biệt với phân tích hoạt động tài chính. Việc dự báo chi
trả cho chủ sở hữu. Phân tích báo cáo tài chính hiện tại như một vấn đề của việc xác
định các tỷ số hiện tại như là yếu tố của tỷ số tương lai để xác định mức chi trả vốn
chủ sở hữu. Phân tích báo cáo tài chính là phân cấp với tỷ lệ thấp hơn trong thứ tự
được xác định là thông tin tốt hơn về những tỷ lệ cao hơn. Để cung cấp các điểm
chuẩn lịch sử cho dự báo, các giá trị tiêu biểu cho các tỷ lệ được ghi lại trong giai
đoạn 1963-1999 cùng với sự tương quan và sự thay đổi chéo. Với một quan điểm về
dự báo, hành vi chuỗi thời gian của các tỷ lệ cũng được mô tả và các mức độ “long-
run, steady-tate” tiêu biểu được ghi lại. Berkman, Bradbury and Ferguso (2000) so
sánh các ước tính giá trị có được từ các phương pháp định giá dựa trên chiết khấu
dòng tiền thông thường và phương pháp định giá P/E. Đối với một mẫu 45 công ty
mới được niêm yết trên thị trường chứng khoán New Zealand, kết quả cho thấy
phương pháp định giá dựa trên chiết khấu dòng tiền tốt nhất và phương pháp định giá
P/E tốt nhất có thể so sánh được và có độ chính xác tương tự nhau. Sai lệch giá trung
bình tuyệt đối là khoảng 20% và các mô hình giải thích khoảng 70% biến động chéo
trong giá thị trường được tính theo giá trị sổ sách. Kết quả phục vụ để chứng thực
những phát hiện của Kaplan và Ruback (1995). Ohlson (1995) phát triển và phân tích
một mô hình giá trị thị trường của một công ty vì nó liên quan đến thu nhập tương lai
và cùng thời, giá trị sổ sách và cổ tức. Cấu trúc kế toán vốn chủ sở hữu của hai người
sở hữu cung cấp cơ sở của mô hình: việc áp dụng quan hệ thặng dư trung thực và cổ

31. 19
tức làm giảm giá trị sổ sách ngắn hạn nhưng không ảnh hưởng thu nhập ngắn hạn.
Mô hình đáp ứng nhiều đặc tính hấp dẫn và nó cung cấp một điểm chuẩn hữu ích khi
một khái niệm về giá trị thị trường liên quan đến dữ liệu kế toán và thông tin khác
như thế nào. O’brien (1988) xem xét ba nhà phân tích tổng hợp dự báo về thu nhập
trên mỗi cổ phần (EPS) đại diện cho thu nhập kỳ vọng. Các ngày dự báo thì thích hợp
hơn để xác định độ chính xác hơn lỗi riêng biệt. Các nhà phân tích thì chính xác hơn
mô hình chuỗi thời gian. Tuy nhiên, kiến thức về các lỗi dự báo từ mô hình tự phát
hàng quý (a quarterly autogressive model) trước dự đoán tỷ suất sinh lợi cổ phiếu
vượt mức tốt hơn kiến thức về lỗi của các nhà phân tích.
Dựa trên các nghiên cứu trước đây, trong bài nghiên cứu sẽ phân tích tình hình
tài chính từ tổng quan nền kinh tế, phân tích ngành và cuối cùng là phân tích Tập
đoàn Vingroup để có thể đánh giá tình hình tài chính của Tập đoàn một cách đáng tin
cậy.

32. 20
Chương 3 - Phương pháp phân tích tình hình tài chính công ty
3.1. Dữ liệu nghiên cứu
“Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu thu thập từ những nguồn có sẵn, đó chính là những
dữ liệu đã qua tổng hợp, xử lý” (Hà Văn Sơn và cộng sự, 2010, trang 13).
Nguồn dữ liệu thứ cấp khá đa dạng, trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng
dữ liệu thứ cấp được lấy từ các báo cáo tài chính, số liệu trên Tổng cục Thống kê và
một số trang web, báo, tạp chí có số liệu đáng tin cậy.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
3.2.1. Phương pháp thống kê mô tả
“Thống kê là hệ thống các phương pháp dùng để thu thập, xử lý và phân tích
các con số (mặt lượng) của những hiện tượng số lớn để tìm hiểu bản chất và tính quy
luật vốn có của chúng (mặt chất) trong điều kiện thời gian và không gian cụ thể” (Hà
Văn Sơn và cộng sự, 2010, trang 1).
“Thống kê mô tả: Bao gồm các phương pháp thu thập số liệu, tính toán các
đặc trưng đo lường, mô tả và trình bày số liệu” (Hà Văn Sơn và cộng sự, 2010, trang
2).
3.2.2. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp chủ yếu dùng trong phân tích kinh tế để
xác định xu hướng, mức độ biến động của các chỉ tiêu phân tích. Khi phân tích các
chỉ số tài chính, các chỉ số tài chính sẽ cung cấp nhiều thông tin hơn khi chúng được
phân tích với các chỉ số có liên quan. Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng các
dạng so sánh sau:
So sánh các chỉ số tài chính với các công ty hoạt động cùng lĩnh vực và so
sánh với chỉ số ngành. Bằng việc so sánh này sẽ thấy được vị thế của công ty trên thị
trường và sức mạnh tài chính của công ty so với các đối thủ cạnh tranh và vị thế của

33. 21
công ty trong ngành cũng như giải thích được sự thành công hay thất bại của công ty
(Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
Phân tích theo xu hướng các tỷ số bằng cách xem xét xu hướng biến động qua
thời gian là một biện pháp quan trọng để đánh giá các tỷ số đang phát triển theo chiều
hướng tốt đẹp hay ngày càng trở nên xấu đi, có thể so sánh với năm trước đó hoặc
theo dõi sự biến động qua nhiều năm. Kết quả so sánh này là thông tin rất cần thiết
cho cả nhà quản trị công ty lẫn nhà đầu tư (Trần Ngọc Thơ và cộng sự, 2007).
3.2.3. Phân tích Dupont các tỷ số tài chính
Các tỷ số tài chính đều ở dạng một phân số. Điều đó có nghĩa là mỗi tỷ số tài
chính sẽ tăng hay giảm tùy thuộc vào hai nhân tố là mẫu số và tử số của phân số đó.
Mặt khác các tỷ số tài chính còn ảnh hưởng lẫn nhau hay nói cách khác là một tỷ số
tài chính sẽ được trình bày bằng tích một vài tỷ số tài chính khác (Trần Ngọc Thơ và
cộng sự, 2007).

34. 22
Chương 4 - Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.1. Tổng quan về Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC)
4.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
4.1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Tập đoàn Vingroup – Công ty CP (gọi tắt là “Vingroup” hoặc “Tập đoàn”), là
một trong những tập đoàn kinh tế tư nhân có mức vốn hóa lớn nhất trên thị trường
Việt Nam. Với tầm nhìn dài hạn và quan điểm phát triển bền vững, Vingroup tập
trung đầu tư vào lĩnh vực du lịch và bất động sản với hai thương hiệu chiến lược ban
đầu là Vinpearl và Vincom. Trên tinh thần phát triển bền vững và chuyên nghiệp,
Vingroup hiện được cơ cấu với 8 lĩnh vực chính là: Bất động sản, Du lịch - Vui chơi
giải trí, Bán lẻ, Công nghiệp, Y tế, Giáo dục, Nông nghiệp và Công nghệ.

35. 23
Nguồn: Tài liệu giới thiệu Tập đoàn (vingroup.net)
Hình 4.1. Hệ sinh thái của Tập đoàn Vingroup
Tiền thân của Vingroup là Tập đoàn Technocom, thành lập năm 1993 tại
Ucraina. Đầu những năm 2000, Technocom trở về Việt Nam, tập trung đầu tư vào
lĩnh vực du lịch và bất động sản với hai thương hiệu chiến lược ban đầu là Vinpearl
và Vincom. Đến tháng 1/2012, công ty cổ phần Vincom và Công ty cổ phần Vinpearl
sáp nhập, chính thức hoạt động dưới mô hình Tập đoàn với tên gọi Tập đoàn Vingroup
– Công ty cổ phần.

36. 24
Những Dấu Mốc Quan Trọng:
Năm 2001: Thành lập Công ty Cổ phần Vinpearl, tiền thân là Công ty TNHH
Đầu tư phát triển Du lịch, Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, vào ngày 25 tháng 07
năm 2001.
Năm 2002: Thành lập Công ty Cổ phần Vincom, tiền thân là Công ty Cổ phần
Thương mại Tổng hợp Việt Nam, vào ngày 03 tháng 05 năm 2002.
Năm 2003: Khai trương khu nghỉ dưỡng năm sao Vinpearl Nha Trang Resort,
khu nghỉ dưỡng năm sao đầu tiên mang thương hiệu Vinpearl.
Năm 2004: Khai trương Vincom Center Bà Triệu, trung tâm thương mại
(“TTTM”) hiện đại đầu tiên tại Hà Nội lúc bấy giờ, mang đến một trải nghiệm mua
sắm hoàn toàn mới cho khách hàng.
Năm 2006: Khai trương khu vui chơi giải trí Vinpearl Land, biến đảo Hòn Tre
khô cằn thành một địa điểm du lịch sang trọng – biểu tượng cho sự phát triển du lịch
nhanh chóng của thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà nói riêng và của Việt Nam
nói chung.
Năm 2007: Đưa vào vận hành Cáp treo Vinpearl dài 3.320m nối liền đảo Hòn
Tre với đất liền, niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh
với mã cổ phiếu VIC.
Năm 2008: Trở thành công ty bất động sản Việt Nam đầu tiên được chọn đưa
vào chỉ số chứng khoán Russell Global Index.
Năm 2009: Doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thành công trái phiếu
chuyển đổi trị giá 100 triệu đô la Mỹ niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán
Singapore (SGX-ST).
Năm 2010: Khai trương Dự án Vincom Center Đồng Khởi tại Thành phố Hồ
Chí Minh.

37. 25
Năm 2012: Sáp nhập Công ty Cổ phần Vincom và Công ty Cổ phần Vinpearl
thành Tập đoàn Vingroup – Công ty cổ phần, ra mắt thương hiệu Vinmec và đưa vào
hoạt động Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Vinmec tại khu đô thị Vinhomes Times City.
Năm 2013: Gia nhập lĩnh vực giáo dục với thương hiệu Vinschool, hợp tác
chiến lược với Warburg Pincus, quỹ đầu tư hàng đầu thế giới, thu hút đầu tư 200 triệu
đô la Mỹ vào Vincom Retail. Tháng 06 năm 2015, Warburg Pincus nâng tổng số tiền
đầu tư vào Vincom Retail lên 300 triệu đô la Mỹ, khai trương Vincom Mega Mall
Royal City & Vincom Mega Mall Times City. Trong đó, Vincom Mega Mall Royal
City là tổ hợp mua sắm, ẩm thực và vui chơi giải trí dưới lòng đất lớn nhất Châu Á.
Năm 2014: Khởi công dự án phức hợp Vinhomes Central Park tại Thành phố
Hồ Chí Minh, một trong những khu đô thị mới hiện đại và cao cấp bậc nhất Việt Nam;
Ra mắt thương hiệu VinMart và VinMart+, khai trương khu nghỉ dưỡng phức hợp
năm sao Vinpearl Phú Quốc Resort sau hơn 10 tháng xây dựng – một kỷ lục mới về
tiến độ xây dựng cho một công trình có quy mô như vậy.
Năm 2015: Năm đánh dấu sự bùng nổ của Vingroup với 14.000 căn hộ, biệt
thự và nhà phố thương mại được bán thành công, tiếp nhận và đưa vào vận hành thêm
15 TTTM và ba khách sạn mới, giới thiệu ra thị trường các sản phẩm và thương hiệu
mới như VinEco – Nông nghiệp công nghệ cao và VinPro – Siêu thị Công nghệ &
Điện máy, đưa vào vận hành vườn thú bán hoang dã đầu tiên ở Việt Nam với hơn
3.000 cá thể thuộc 150 loài quý hiếm trên thế giới.
Năm 2016: Lĩnh vực bán lẻ nhanh chóng mở rộng quy mô, hoạt động với
khoảng 1.000 địa điểm trên khắp cả nước, ra mắt Chương trình Chăm sóc Khách hàng
thân thiết và phát hành thẻ VinID, công bố chuyển đổi các lĩnh vực Y tế và Giáo dục
sang mô hình doanh nghiệp xã hội.
Năm 2017: Công bố thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity, công bố
thương hiệu ô tô – xe máy VinFast, ra mắt Trung tâm Nghệ thuật đương đại Vincom
(VCCA) và Hãng phim hoạt hình VinTaTa, niêm yết cổ phiếu CTCP Vincom Retail

38. 26
tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, một trong 10 doanh nghiệp
có giá trị vốn hoá lớn nhất tại Việt Nam vào thời điểm niêm yết.
Năm 2018: Chính thức tham gia lĩnh vực giáo dục đại học với thương hiệu Đại
học VinUni, công bố tham gia lĩnh vực dược phẩm với thương hiệu VinFa, khai
trương công trình Landmark 81 tại Dự án Khu đô thị phức hợp Vinhomes Central
Park, với 81 tầng, cao 461m, xác lập kỷ lục toà nhà cao nhất Việt Nam, niêm yết cổ
phiếu CTCP Vinhomes tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, một
trong ba doanh nghiệp có giá trị vốn hoá lớn nhất tại Việt Nam vào thời điểm niêm
yết, công bố tham gia lĩnh vực sản xuất thiết bị điện tử thông minh với Công ty
VinSmart và định hướng trở thành Tập đoàn công nghệ với việc thành lập Công ty
VinTech.
4.1.1.2. Mạng lưới hoạt động
Mạng lưới kinh doanh của Vingroup trải dài trên khắp các địa bàn trọng điểm
trên cả nước. Hiện nay, Tập đoàn Vingroup và các công ty con có dự án hoặc hoạt
động tại 62 tỉnh thành trên toàn quốc.

39. 27
Nguồn: Tài liệu giới thiệu Tập đoàn (vingroup.net)
Hình 4.2. Mạng lưới kinh doanh của Tập đoàn Vingroup
4.1.2. Cơ cấu tổ chức
4.1.2.1. Sơ đồ tổ chức

40. 28
Nguồn: Tài liệu giới thiệu Tập đoàn (vingroup.net)
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức của Tập đoàn Vingroup

41. 29
4.1.2.2. Ban lãnh đạo
Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị: Ông Phạm Nhật Vượng được bầu vào Hội
đồng Quản trị (“HĐQT”) năm 2002 và giữ vị trí Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup
từ năm 2011 đến nay. Ông đã có nhiều thành công trong hoạt động kinh doanh cả
trong và ngoài nước. Tại Việt Nam, ông tham gia sáng lập và đồng hành cùng sự phát
triển các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của Tập đoàn với hai thương hiệu ban đầu là
Vincom và Vinpearl. Năm 2012, ông được Tạp chí Forbes chính thức công nhận là
tỷ phú thế giới đầu tiên của Việt Nam và cho đến nay là tỷ phú có thứ bậc cao nhất
tại Việt Nam theo các bảng xếp hạng tỷ phú thế giới định kỳ của Forbes.
Thành viên Hội Đồng Quản Trị:
Bà Phạm Thúy Hằng Phó Chủ tịch HĐQT
Ông Lê Khắc Hiệp Phó Chủ tịch HĐQT, Thành viên HĐQT Độc lập
Bà Phạm Thu Hương Phó Chủ tịch HĐQT
Bà Nguyễn Diệu Linh Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Người được ủy quyền công
bố thông tin
Ông Marc Villiers Townsend Thành viên HĐQT Độc lập
Ông Nguyễn Việt Quang Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc (TGĐ)
Ông Ling Chung Yee Roy Thành viên HĐQT Độc lập
Ông Joseph Raymond Gagnon Thành viên HĐQT
Lãnh đạo cấp cao:
Bà Lê Thị Thu Thuỷ Phó Chủ tịch phụ trách Vinfast
Bà Thái Thị Thanh Hải Phó Chủ tịch phụ trách Vincommerce
Bà Lê Mai Lan Phó Chủ tịch phụ trách Vinacademy

42. 30
Ban Giám đốc:
Ông Nguyễn Việt Quang Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc
Bà Mai Hương Nội Phó Tổng Giám đốc
Ông Phạm Văn Khương Phó Tổng Giám đốc
Bà Nguyễn Thị Dịu Phó Tổng Giám đốc
Bà Dương Thị Hoàn Phó Tổng Giám đốc
Bà Nguyễn Thị Thu Hiền Kế toán trưởng
Ban lãnh đạo các lĩnh vực kinh doanh:
Bà Nguyễn Diệu Linh TGĐ Vinhomes
Bà Trần Mai Hoa TGĐ Vincom Retail
Bà Võ Thị Phương Thảo TGĐ Vinpearl
Bà Thái Thị Thanh Hải TGĐ Vincommerce
Ông James B. Deluca TGĐ Vinfast
Bà Lê Thuý Anh TGĐ Vinmec
Bà Phan Hà Thuỷ TGĐ Vinschool
Bà Vũ Tuyết Hằng TGĐ Vineco
4.1.3. Sơ lược về hoạt động kinh doanh
4.1.3.1. Lĩnh vực bất động sản
Vinhomes là công ty bất động sản số một Việt Nam, hoạt động trong lĩnh vực
phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung
và cao cấp. Vinhomes phát triển các dòng sản phẩm căn hộ, nhà phố và biệt thự cao

43. 31
cấp dưới thương hiệu “Vinhomes”, và các sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc trung
cấp và bình dân hơn dưới thương hiệu “VinCity”. Các dự án của Vinhomes đều có vị
trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc, các khu vực có nhu cầu cao
về nhà ở tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thành lớn, các địa phương có
tốc độ đô thị hóa cao và các thành phố có nhiều tiềm năng về phát triển du lịch như
Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh và Thanh Hóa.
Vincom Retail là nhà phát triển bất động sản bán lẻ lớn nhất tại Việt Nam, dẫn
đầu trong việc vận hành – quản lý và phát triển hệ thống TTTM Vincom. Với quy mô
và tốc độ phát triển thần tốc, Vincom Retail không chỉ mang tới cho khách hàng
những trải nghiệm về không gian mua sắm – vui chơi giải trí – ẩm thực mang tầm
quốc tế mà còn định hình được phong cách tiêu dùng mới cho người dân Việt Nam.
4.1.3.2. Lĩnh vực du lịch – vui chơi giải trí
Vinpearl là công ty hàng đầu Việt Nam về du lịch và nghỉ dưỡng, sở hữu và
vận hành các tổ hợp khu nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ khách sạn (condotel) và biệt
thự biển (villa) đẳng cấp năm sao và trên năm sao quốc tế. Vinpearl hiện đang được
vận hành theo ba dòng sản phẩm Vinpearl chuyên biệt gồm Vinpearl Luxury (2 cơ
sở), Vinpearl Hotels & Resorts (15 cơ sở), Vinpearl Discovery (7 cơ sở) và VinOasis
(1 cơ sở), phục vụ du khách từ phân khúc trung đến cao cấp, từ du lịch cá nhân, nhóm
bạn đến gia đình, và nằm trong các quần thể dịch vụ nghỉ dưỡng và giải trí đẳng cấp
cùng hệ thống 4 sân golf chuẩn quốc tế với thương hiệu Vinpearl Golf.
Vinpearl Land là hệ thống khu vui chơi, công viên giải trí, khu bảo tồn động
vật đa dạng, đặc sắc bậc nhất Việt Nam, với quy mô và độ hiện đại sánh ngang với
nhiều công viên giải trí trong khu vực và thế giới.
Vintata với sứ mệnh “mang lại tiếng cười cho trẻ thơ”, hãng phim hoạt hình
VinTaTa tạo ra những bộ phim hoạt hình “made in Việt Nam” có công nghệ tinh xảo
và hiện đại, tôn vinh các giá trị chân – thiện – mỹ, có ý nghĩa giáo dục cao và đặc biệt

44. 32
mang đậm tinh thần, văn hoá Việt. Chú khỉ Monta là nhân vật chủ đạo, đồng thời là
linh vật biểu tượng của hãng phim.
4.1.3.3. Lĩnh vực bán lẻ
Hệ thống siêu thị VinMart và cửa hàng tiện ích VinMart+ hoạt động với mục
tiêu trở thành các điểm đến mua sắm đáng tin cậy về nguồn gốc, chất lượng sản phẩm,
cũng như dịch vụ tiện ích vượt trội. Tính đến ngày 30 tháng 09 năm 2018, đã có 99
siêu thị VinMart và 1.375 cửa hàng tiện ích VinMart+ hoạt động tại Hà Nội, Thành
phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành khác.
VinPro là thương hiệu bán lẻ trong lĩnh vực công nghệ và điện máy, cung cấp
các sản phẩm như điện thoại thông minh, máy tính xách tay, máy tính bảng, đồ điện
tử, đồ điện lạnh và thiết bị gia đình. Sau khi sáp nhập thành công chuỗi cửa hàng công
nghệ Viễn Thông A, tính đến ngày 30 tháng 09 năm 2018, đã có 49 siêu thị VinPro
hoạt động tại các TTTM Vincom và 186 cửa hàng Viễn Thông A tại các vị trí bán lẻ
đắc địa trên toàn quốc.
Adayroi là trang Thương mại điện tử uy tín hàng đầu Việt Nam với sứ mệnh
đem đến một cuộc sống tiện nghi và hiện đại cho các gia đình Việt. Điểm vượt trội
của Adayroi là uy tín, chất lượng của các nhà cung cấp và sản phẩm được bán trên
Adayroi. Adayroi hiện có lượng hàng hóa phong phú đa dạng bậc nhất trên thị trường
thương mại điện tử, từ thực phẩm tươi sống cho tới các sản phẩm dịch vụ như du lịch
nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, bên cạnh các sản phẩm thông dụng từ di động, điện
tử điện lạnh, thời trang mỹ phẩm, đồ gia dụng, mẹ & bé.
VinID là công cụ kết nối toàn bộ hệ sinh thái của Vingroup, cung cấp dịch vụ
vượt trội cho khách hàng, và thường xuyên giới thiệu các dịch vụ, trải nghiệm mới
trong hệ sinh thái cho người tiêu dùng. Đến ngày 30 tháng 09 năm 2018, hệ thống
khách hàng thân thiết VinID đã có 5,2 triệu thành viên.
4.1.3.4. Lĩnh vực công nghiệp

45. 33
VinFast ra đời với mục tiêu trở thành nhà sản xuất ô tô hàng đầu Đông Nam
Á với sản phẩm chủ lực là ô tô động cơ xăng, ô tô động cơ điện, xe buýt điện và xe
máy điện thân thiện với môi trường. Thông qua lĩnh vực sản xuất ô tô, xe máy – một
trong những ngành công nghiệp mang tính dẫn dắt, có tác động tới nhiều ngành nghề
khác – Tập đoàn Vingroup tham gia góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành công
nghiệp và chế tạo tại Việt Nam.
Công ty Cổ phần Nghiên cứu và Sản xuất VinSmart được thành lập vào tháng
06 năm 2018 với vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng, hoạt động trong lĩnh vực chính là sản
xuất các thiết bị điện tử thông minh (mở đầu là smartphone thương hiệu Vsmart).
4.1.3.5. Lĩnh vực y tế
Vinmec hoạt động theo mô hình phi lợi nhuận, định hướng xây dựng hệ thống
y tế hàn lâm bao gồm chuỗi bệnh viện đẳng cấp thế giới, các viện nghiên cứu chuyên
sâu và giáo dục y khoa theo chuẩn quốc tế, mục tiêu trở thành hệ thống chăm sóc sức
khỏe hàng đầu tại Việt Nam dẫn đầu trong ứng dụng công nghệ kỹ thuật cao, tiệm
cận với các quốc gia phát triển trong khu vực và trên thế giới.
VinFa được thành lập vào tháng 01 năm 2018, VinFa là thương hiệu dược
phẩm của Tập đoàn với phương châm “Tận tâm vì sức khỏe cộng đồng” và tầm nhìn
trở thành doanh nghiệp dược Việt mang tầm quốc tế.
4.1.3.6. Lĩnh vực giáo dục
Vinschool là hệ thống giáo dục từ Mầm non đến Trung học phổ thông, với
mục tiêu xây dựng một ngôi trường Việt Nam mang đẳng cấp quốc tế, là “Nơi ươm
mầm tinh hoa”.
Ngày 05 tháng 03 năm 2018, Tập đoàn Vingroup chính thức công bố tham gia
lĩnh vực Giáo dục Đại học với thương hiệu Đại học VinUniversity (“VinUni”).
VinUni là trường đại học tư thục phi lợi nhuận của Việt Nam được xây dựng theo các
chuẩn mực quốc tế, với mục tiêu góp phần tạo ra đột phá về chất lượng giáo dục đại

46. 34
học tại Việt Nam. Tập đoàn Vingroup đã chính thức ký thỏa thuận hợp tác chiến lược
với hai trường thuộc Top 20 Đại học tốt nhất thế giới là Đại học Cornell (“Cornell”)
và Đại học Pennsylvania (“Penn”), Hoa Kỳ.
4.1.3.7. Lĩnh vực nông nghiệp
VinEco được thành lập năm 2015 với mục tiêu tham gia cung cấp nguồn nông
sản sạch, an toàn cho người dân và tạo thành hạt nhân khuyến khích cộng đồng chung
tay xây dựng nền nông nghiệp bền vững vì tương lai lâu dài của các thế hệ mai sau.
4.1.3.8. Lĩnh vực công nghệ
Được thành lập từ tháng 08 năm 2018, VinTech là hạt nhân hiện thực tầm nhìn
của Vingroup trong lĩnh vực công nghệ. VinTech tập trung vào bốn hoạt động: nghiên
cứu và phát triển công nghệ, kiến tạo hệ sinh thái khởi nghiệp, thành lập Quỹ Đầu tư
về công nghệ và thành lập Quỹ hỗ trợ khởi nghiệp và hỗ trợ nghiên cứu khoa học –
Công nghệ ứng dụng.
4.2. Phân tích Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần (VIC)
4.2.1. Phân tích nền kinh tế
GDP Việt Nam năm 2018 tăng 7,08% là mức tăng cao nhất từ năm 2008 trong
khi lạm phát (chỉ số CPI) chỉ ở mức 3,54%. Căn cứ theo dự báo của World Bank và
International Monetary Fund thì tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam cao hơn một
số nước trong khu vực như Thái Lan chỉ tăng 4,1%, Malaysia tăng 4,8%, Indonesia
tăng 5,2%, Philippines tăng 6,3% và Trung Quốc tăng 6,5%. Năm 2018 đóng góp của
năng suất các nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng GDP đạt 43,5%, bình quân 3
năm 2016-2018 đạt 43,29%, cao hơn nhiều so với mức bình quân 2011-2015 là
33,58%. Năng suất lao động của nền kinh tế theo giá hiện hành năm 2018 ước tính
đạt 102 triệu đồng/lao động (tương đương 4.512 USD, tăng 346 USD so với năm
2017), tăng 8,31% so với năm 2017. Chỉ số sản xuất công nghiệp năm 2018 tăng
10,2%, đây cũng là một trong số điểm sáng đóng góp vào kỳ tích của nền kinh tế.

47. 35
Kim ngạch xuất khẩu năm 2018 ước tính đạt 244,7 tỷ USD, tăng 13,8% so với năm
2017. Cán cân thương mại hàng hóa năm 2018 xuất siêu 7,2 tỷ USD là năm có giá trị
xuất siêu lớn nhất từ trước tới nay. Quy mô nền kinh tế Việt Nam đạt được năm 2018
là 5,54 triệu tỷ đồng, thu nhập bình quân đầu người là 58,5 triệu đồng/năm tăng 5
triệu đồng/người so với năm 2017.
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2008-2018
Mức tăng trưởng theo từng ngành so với cùng kỳ năm 2017: ngành nông, lâm
nghiệp và thủy sản tăng 3,67%, ngành công nghiệp và xây dựng tăng 8,85%, ngành
dịch vụ tăng 7,03%. Cơ cấu ngành đang có chuyển biến tích cực trong đó giảm dần
ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản, tăng dần ngành công nghiệp và xây dựng, dịch
vụ.
Một trong những yếu tố góp phần tăng trưởng kinh tế của Việt Nam là vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Năm 2018 tổng vốn đăng ký và tăng thêm là 25,6 tỷ
USD, vốn FDI giải ngân năm 2018 là 19,1 tỷ USD, mức giải ngân cao nhất từ năm
2008. Các đối tác đầu tư lớn nhất vào Việt Nam năm 2018 là Nhật Bản 8,6 tỷ USD,
Hàn Quốc 7,2 tỷ USD và Singapore 5 tỷ USD. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được
Tốc độ tăng trưởng GDP
8
7
6.78
7.08
6.68 6.81
6.23
5.89 5.98
6.21
6
5.32 5.42
5.03
5
4
3
2
1
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
%

48. 36
đầu tư chủ yếu vào các tỉnh, thành phố như Hà Nội 7,5 tỷ USD, TP.HCM 5,9 tỷ USD
và Hải Phòng 3,1 tỷ USD.
Tuy nhiên, năm 2019 lại là năm đặc biệt. Từ Người đứng đầu Đảng, Nhà nước
lẫn Chính phủ đều khẳng định năm nay phải là năm tăng tốc, bứt phá, phấn đấu đạt
kết quả cao nhất. Theo đó, Nghị quyết 01 của Chính phủ vừa qua được ban hành đã
phần nào hé lộ kịch bản tăng trưởng trong năm 2019. Chính phủ đặt mục tiêu tăng
trưởng GDP khoảng 6,8%, đạt ngưỡng cao trong mục tiêu 6,6 - 6,8% mà Quốc hội
đề ra. Tốc độ tăng CPI dưới 4% thay vì ước khoảng 4%. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội
so với GDP 34%, tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất nhập khẩu khoảng 8- 10% cao
hơn Quốc hội giao. Xuất khẩu nông lâm thuỷ sản 42-43 tỷ USD; tốc độ tăng tổng
mức bán lẻ dịch vụ 12%. Về ngân sách, Chính phủ dự kiến tăng thu ngân sách Nhà
nước so với dự toán Quốc hội giao khoảng 5%, tỷ lệ nợ đọng thuế là 5%. Tỷ lệ chi
đầu tư phát triển 27-27,5%. Kỷ luật ngân sách được siết chặt hơn, tỷ trọng chi thường
xuyên còn 63-63,5% (chỉ tiêu Trung ương giao dưới 64%), bội chi ngân sách dưới
3,6% GDP. Chính phủ cũng phấn đấu đưa nợ công so với GDP 61,3%. Tỷ lệ nợ xấu
của các ngân hàng thương mại dưới 2% và tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống dưới 5%. Mức
tăng trưởng được Chính phủ đưa ra có nhiều điểm trùng khớp với các dự báo của các
tổ chức trong và ngoài nước.
Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế - Xã hội quốc gia (NCIF) (2018) lại
đưa ra mức dự báo cao hơn nhiều so với các tính toán thận trọng của nhiều tổ chức
khác. Mức tăng trưởng theo NCIF sẽ trong khoảng 6,9 – 7,1% trong giai đoạn tiếp
theo. NCIF cho rằng nền kinh tế được hỗ trợ bởi 3 động lực bao gồm phát triển khu
vực tư nhân, cải cách thể chế và môi trường kinh doanh và việc phát triển khoa học
công nghệ, nâng cao năng suất lao động. Tuy nhiên, nền kinh tế trong nước cũng phải
đối diện với một số thách thức. Đơn cử như tăng trưởng kinh tế ngày càng phụ thuộc
vào khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng trưởng tín dụng và cung tiền ở mức cao
sẽ khiến kéo dài tiềm ẩn rủi ro về nợ quốc gia và mất ổn định kinh tế vĩ mô. Bên cạnh
đó, tài chính quốc gia có độ mở cao hơn trình độ phát triển của nền kinh tế và câu

49. 37
chuyện tỷ lệ nợ công cao, nghĩa vụ trả nợ lớn cũng là những vấn đề gây ảnh hưởng
xấu đến nền kinh tế được NCIF đặc biệt cảnh báo Chính phủ cần lưu tâm trong giai
đoạn 2019 – 2020.
Với những phân tích ở trên, có thể thấy nền kinh tế Việt Nam trong năm 2018
có những thành tựu đáng kể và đang có xu hướng đi lên. Các nỗ lực điều tiết kinh tế
vĩ mô của Chính phủ đang dần phát huy tác dụng, ngành bất động sản nói riêng và
các ngành kinh tế khác nói chung đang có sự hồi phục và tăng trưởng. Bức tranh nền
kinh tế Việt Nam đang ngày được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.
4.2.2. Phân tích ngành
Tập đoàn Vingroup là một Tập đoàn hoạt động đa ngành, tuy nhiên trong
nghiên cứu này tác giả chỉ phân tích ngành bất động sản của Tập đoàn do hoạt động
chính của Tập đoàn là lĩnh vực bất động sản và cơ cấu doanh thu thuần của lĩnh vực
này chiếm khoảng 65-75% cơ cấu doanh thu thuần của Tập đoàn.
Ngành bất động sản là một ngành giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Thị
trường ngành bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và thị
trường tài chính tiền tệ. Chu kỳ thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn:
phồn thịnh – suy thoái – tiêu điều – phục hưng. Tính chu kỳ này của thị trường bất
động sản do thuộc tính cố định không di chuyển được của bất động sản và do tính trễ
của đầu tư bất động sản. Chu kỳ thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố,
đặc biệt là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa. Lê Quang Hùng (2019) báo
cáo tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 38,4% (tăng 0,9% so với năm 2017), hiện cả
nước có 819 đô thị (tăng 6 đô thị so với năm 2017). Kế hoạch năm 2019, tỷ lệ đô thị
hóa đạt khoảng 39,2%. Bên cạnh đó, năm 2018, Bộ Xây dựng chú trọng đặc biệt công
tác xây dựng, hoàn thiện thể chế, xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh nhằm tạo
lập, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, thuận lợi và bình đẳng. Bộ
đã hoàn thành dự thảo và trình Chính phủ, Quốc hội 3 dự án Luật: Luật Quản lý phát

50. 38
triển đô thị, Luật Kiến trúc, Luật Sửa đổi bổ sung các Luật: Xây dựng, Nhà ở, Kinh
doanh bất động sản, Quy hoạch đô thị.
Áp dụng mô hình 5 nhân tố của Porter phân tích mức độ cạnh tranh trong
ngành bất động sản chi tiết như sau:
* Cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu
Sự cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu trong ngành bất động sản diễn ra mạnh
mẽ và đang gia tăng. Một số công ty bất động sản có quy mô lớn đang hoạt động
trong ngành như sau:
Công ty Cổ phần Vingroup (VIC) với vốn hóa thị trường khoảng 400.000 tỷ
đồng, là công ty bất động sản lớn nhất tại Việt Nam với hệ sinh thái gồm 5 lĩnh vực
kinh doanh bổ trợ cho nhau: nhà ở (Vinhomes và Vincity), cho thuê mặt bằng bán lẻ
(Vincom Retail), khách sạn du lịch và vui chơi giải trí (Vinpearl và Vinpearlland),
bán lẻ tiêu dùng (Vincommerce) và hạ tầng xã hội (Vinmec và Vinschool). Vingroup
có các dự án nổi tiếng như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhome
Central Park và Vinhomes Golden River. Khi thị trường bất động sản đang hướng
đến phân khúc vừa túi tiền thì Vingroup cũng có sản phẩm nhà ở vừa túi tiền VinCity.
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) là một trong những nhà tiên phong
trong thị trường nhà ở vừa túi tiền ở Việt Nam với lịch sử phát triển 27 năm và 3 dòng
sản phẩm là Ehome (căn hộ vừa túi tiền với giá từ 30.000-50.000 USD/căn), Flora
(căn hộ vừa túi tiền nâng cấp với giá từ 50.000-75.000 USD/căn), và Nam Long Home
(nhà phố/biệt thự với giá từ 60.000-200.000 USD/căn). Nam Long có các dự án nhà
ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ và Long An, với dự án lớn nhất tại tỉnh Long
An là dự án Waterpoint và một số dự án khác như Flora Areco ở quận Thủ Đức, Flora
Hoàng Nam ở quận Bình Tân.
Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh (DXG) được thành
lập vào năm 2003 với tiền thân là công ty môi giới bất động sản và trở thành nhà phát

51. 39
triển dự án vào năm 2007. Công ty tập trung vào phân khúc bình dân với trọng tâm
là các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua các thương vụ M&A công ty đã
có nhiều dự án với tổng vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng tại các thành phố lớn như thành
phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Khánh Hòa. Dự án trọng điểm năm 2018 của Đất Xanh
là Gem Riverside ở quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.
* Mối đe dọa của các đối thủ cạnh tranh mới (Đối thủ mới tiềm năng)
Căn cứ theo điều 3 khoản 1 nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản quy định để thành lập doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng,
trừ một số trường hợp. Đây là một rào cản về vốn đối với các tổ chức, cá nhân muốn
tham gia vào ngành.
Căn cứ theo điều 11 khoản 3 luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13
quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới
một số hình thức như sau: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại, đối với đất
được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhận
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây
dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đối với đất được Nhà
nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, đối với đất
thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng
mục đích sử dụng đất. Đây là một rào cản đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài hạn chế một số hình thức kinh doanh bất động sản so với các doanh nghiệp
Việt Nam.
Mối quan hệ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện hữu thường
có mối quan hệ tốt với ngân hàng vì đa số các dự án kinh doanh bất động sản đều sử

52. 40
dụng vốn vay. Do vậy, việc các đối thủ cạnh tranh mới tham gia vào ngành cũng khó
khăn hơn trong việc tạo mối quan hệ với ngân hàng.
* Mối đe doạnh của các sản phẩm thay thế
Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng nên không
có một sản phẩm bất động sản nào giống sản phẩm khác. Sản phẩm bất động sản
không có sản phẩm thay thế nên áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế không có.
* Năng lực trả giá của người mua (Khách hàng)
Khách hàng trong ngành bất động sản gồm nhóm khách hàng mua các căn hộ,
chung cư, nhà phố, biệt thự, khách hàng thuê văn phòng, khách hàng thuê trung tâm
thương mại và khách hàng thuê khách sạn, phòng nghỉ trong khu nghỉ dưỡng.
Khách hàng mua các căn hộ, chung cư, nhà phố, biệt thự có nhiều loại từ bình
dân, trung đến cao cấp. Nhóm khách hàng mua căn hộ, chung cư bình dân, trung cấp
thường là nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Nhóm khách hàng mua căn hộ,
chung cư cao cấp, nhà phố, biệt thự là nhóm khách hàng có thu nhập cao có nhu cầu
sống trong một môi trường cao cấp, an ninh, bảo vệ nghiêm ngặt với hệ thống hạ tầng
kỹ thuật và các tiện ích tiên tiến. Một số khách hàng khác thì mua căn hộ, chung cư,
nhà phố, biệt thự để cho thuê lại.
Khách hàng thuê văn phòng thường là các công ty, tổ chức trong và ngoài
nước, các tập đoàn đa quốc gia thuê để làm trụ sở văn phòng, chi nhánh, cửa hàng
hoạt động với yêu cầu môi trường làm việc chuyên nghiệp, đầy đủ trang thiết bị, an
ninh được đảm bảo.
Khách hàng thuê các trung tâm thương mại thường là các công ty thương mại
trong và ngoài nước cung cấp các sản phẩm bán lẻ, cung cấp các dịch vụ ăn uống, vui
chơi giải trí, chăm sóc sức khoẻ, ngân hàng, bảo hiểm.
Khách hàng thuê khách sạn, phòng nghỉ trong khu nghỉ dưỡng thường là các
công ty tổ chức hoạt động vui chơi giải trí, du lịch cho nhân viên, các gia đình hay

53. 41
nhóm bạn bè tổ chức đi du lịch, nghỉ dưỡng, tổ chức các hoạt động vui chơi giải trí.
Nhóm này đòi hỏi các khách sạn, phòng nghỉ trong khu nghỉ dưỡng đầy đủ tiện nghi,
thoải mái, cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan.
Qua sự đa dạng các nhóm khách hàng trong ngành bất động sản cho thấy nhu
cầu của khách hàng về sản phẩm bất động sản là rất lớn và đa dạng, đây là cơ hội cho
các công ty hoạt động trong ngành bất động sản phát triển và tăng thu nhập. Tuy
nhiên, yêu cầu của khách hàng cũng ngày càng cao về chất lượng sản phẩm, đây là
thách thức lớn đối với các công ty bất động sản phải không ngừng thay đổi và đáp
ứng yêu cầu của khách hàng.
* Năng lực mặc cả của người bán (Nhà cung cấp)
Một trong những yếu tố đặc trưng của ngành bất động sản là tỷ lệ sử dụng vốn
vay rất lớn để tiến hành thực hiện dự án và thời gian thu hồi vốn dài. Việc Ngân hàng
Nhà nước công bố lấy ý kiến dự thảo mới, một trong những nội dung thay đổi so với
Thông tư 36 trước đây là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động
sản, quy định các khoản cho vay của ngân hàng thương mại với khách vay mua nhà,
mua đất có số tiền trừ trên 3 tỷ đồng theo hệ số rủi ro lên đến 150%. Ngoài ra, Ngân
hàng Nhà nước cũng hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn của các ngân hàng thương
mại đem cho vay vào lĩnh vực bất động sản trong trung và dài hạn, áp hệ số rủi ro
50% với các khoản vay được đảm bảo bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây
dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện như phục vụ
hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các
chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị
nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn
và ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn bộ thị trường, những lo ngại về tăng giá bất
động sản có thể xảy ra.
Việc tăng giá điện, xăng tác động tới chi phí đầu vào bất động sản như vật liệu
xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo và làm cho giá bất động sản tăng.

54. 42
Quỹ đất cũng là một trong những yếu tố đầu vào rất quan trọng đối với các
công ty kinh doanh bất động sản. Với việc giá đất tăng cao trong vòng 3 năm vừa qua
đã khiến cho việc tìm kiếm, tiếp cận quỹ đất không còn dễ dàng như trước. Mặc dù
hoạt động mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản vẫn âm thầm diễn ra,
tuy nhiên xét về quy mô thì mức độ có phần giảm so với những năm về trước, sự cạnh
tranh quỹ đất cũng diễn ra gay gắt hơn. Với sự cạnh tranh gay gắt về quỹ đất sẽ làm
cho giá đất tăng và làm cho giá bán sản phẩm bất động sản cũng bị tăng theo.
Theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, tình hình các doanh nghiệp
trong ngành bất động sản năm 2018 như sau: số doanh nghiệp thành lập mới tăng cao
nhất trong các ngành là 7.100 doanh nghiệp (chiếm 5,4% tổng số doanh nghiệp thành
lập mới) tăng 40% so với năm 2017 với số vốn đăng ký cao nhất là 430.193 tỷ đồng,
số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 804 doanh nghiệp có tỷ lệ tăng cao nhất
trong các ngành là 82,7% so với năm 2017 (440 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động),
số doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn trong năm 2018 là 437
doanh nghiệp tăng 61,3% so với năm 2017 (271 doanh nghiệp), số doanh nghiệp tạm
ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong năm 2018 là 1.263 doanh
nghiệp tăng 103,7% so với năm 2017 (620 doanh nghiệp), số doanh nghiệp hoàn tất
thủ tục giải thể trong năm 2018 là 492 doanh nghiệp tăng 73,9% so với năm 2017
(283 doanh nghiệp). Theo số liệu năm 2018 của Tổng cục Thống kê, hoạt động kinh
doanh bất động sản thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký của các
dự án được cấp phép mới đạt 5.216,8 triệu USD chiếm 29% tổng số vốn đăng ký mới,
nếu tính cả vốn đăng ký bổ sung của các dự án đã cấp phép từ các năm trước thì vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 5.944,2 triệu
USD chiếm 23,2% tổng vốn đăng ký.
Daniel (2018) dự báo xu hướng ngành bất động sản tương lai như sau: Tăng
doanh thu qua không gian chia sẻ và căn hộ siêu nhỏ, minh bạch thông tin và ứng
dụng công nghệ vào bất động sản là những xu hướng đáng chú ý của bất động sản thế
giới trong tương lai. Thứ nhất là xu hướng giúp tăng doanh thu: để tăng doanh thu