1. ‫בחינת פרוייקטי‬
‫1‬

2. ‫קריטריוני לבחינת פרוייקט‬
‫• קיו תכנית מתאר מאושרת‬
‫תכנית מתאר 02-01 שנה‬
‫קיו תוכנית בני עיר מאושרת‬ ‫•‬
‫תכנית בני עיר 51-2 שנה‬
‫2‬

3. ‫נושאי עקרוניי לבדיקת תוכנית בני עיר‬
‫שימושי – הא מתאימי למטרת היז‬ ‫•‬
‫זכויות בניה‬ ‫•‬
‫תוכנית מתכלה – ביטול התוכנית לאחר פרק זמ קבוע – בא לא מומשה‬ ‫•‬
‫דרישות מיוחדות בתוכנית:‬ ‫•‬
‫• זיגוג כפול‬
‫• הצללה‬
‫• מרפסות‬
‫• תוספת לפי שבס‬
‫• בינוי מחייב‬
‫• שטחי דירה מינימליי‬
‫לא להאמי להבטחות ראש העיר/מהנדס העיר וכד'‬
‫תב"ע מחייבת והיתר בניה בתוק יקבעו‬
‫3‬

4. ‫תשתיות ופיתוח‬
‫דרישות כתנאי למת היתרי‬ ‫•‬
‫דרישות כתנאי לטופס 4 ותעודת גמר‬ ‫•‬
‫מחל‬ ‫•‬
‫כביש‬ ‫•‬
‫צינור ניקוז ראשי‬ ‫•‬
‫מתקני טיהור‬ ‫•‬
‫גשר הולכי רגל‬ ‫•‬
‫פארקי וגינות )על מי חל הביצוע ועל חשבו מי?(‬ ‫•‬
‫העיריות מעבירות אחריות ליזמי‬
‫4‬

5. ‫פינויי‬
‫• מש זמ – יכול להמש שני‬
‫• אלימות‬
‫• עלות כספית גבוהה – בסו התהלי‬
‫• תלות במעמד המפונה – פולש, דייר מוג , מש הזמ בו הוא‬
‫מחזיק, כמות המפוני‬
‫5‬

6. ‫שלבי בניתוח פרוייקט‬
‫• סקר אוכלוסיה:‬
‫רמה סוציואקונומית‬
‫גודל הביקוש‬
‫קצב מכירות צפוי‬
‫דרישות מיוחדות )בית כנסת, מקווה וכד'(‬
‫• מוסדות ציבור קיימי ואיכות‬
‫• היצע קיי בסביבה‬
‫• סקר מתחרי‬
‫• רמת מחירי צפויה‬
‫• רמת מחירי כפונקציה של קצב המכירות )גינדי(‬
‫6‬

7. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬
‫פריסת הכנסות והוצאות על גבי ציר זמ - והיוו התזרי , נטו‬
‫הכנסות:‬ ‫•‬
‫הנחת קצב מכירות – בד"כ עד גמר הבניה‬
‫קצב סביר – 01-4 יח"ד לחודש‬
‫פריסת התזרי מההכנסות – %02 בחתימה והיתרה לינארית‬
‫הוצאות )קרקע(:‬ ‫•‬
‫רכישת קרקע במזומ‬
‫עסקת קומבינציה - בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מיחידות הדיור‬
‫)מיסוי(‬
‫עסקת תמורות – בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מהמכירות )מיסוי(‬
‫מס רכישה‬
‫תיוו‬
‫7‬

8. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬
‫הוצאות )קבלנות(:‬ ‫•‬
‫למ"ר‬ ‫עלות למ"ר עילי 000,4-002,3‬
‫למ"ר‬ ‫בניה יוקרתית – עד 000,8‬
‫למ"ר‬ ‫עלות חניה תת קרקעית – 006,1‬
‫מ"ר משוקלל – 1 מ"ר עילי:‬
‫חניו – %05‬
‫מחסני %001‬
‫לובי %001‬
‫שטח מכירה - שטח פלדלת = שטח דירה כולל ממד‬ ‫•‬
‫הוצאות‬ ‫עלות מ"ר מכירה :‬ ‫•‬
‫מ"ר מכירה‬
‫8‬

9. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬
‫הוצאות )תכנו , אגרות, היטלי ושונות(:‬ ‫•‬
‫תכנו + יועצי – 000,4-005,3 דולר ליח"ד)כ – 0000,51 ליח"ד(‬
‫אגרות בניה - כ – 54 ש"ח למ"ר‬
‫למ"ר.‬ ‫היטלי פיתוח )כבישי , מי , ביוב( – כ 005-004‬
‫ליח"ד‬ ‫חיבור חשמל – כ – 000,2‬
‫הוצאות )מכירה, שיווק ורישו (:‬ ‫•‬
‫פרסו ושיווק – כ – %2 מההכנסות‬
‫מוכרני – כ – %1 מההכנסות‬
‫פיקוח הנדסי כ – %7.1 מעלויות הבניה‬
‫בצ"מ )בלתי צפוי מראש( – כ – %3 מהעלויות‬
‫9‬

10. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬
‫הוצאות )מימו ותקורות(:‬ ‫•‬
‫הו עצמי כ – %02-%03 מס ההוצאות‬
‫מימו הפרויקט – %5.2 מההוצאות -%5.3 מההכנסות‬
‫ערבויות חוק מכר וכלליות חברה – כ – %2-%3‬
‫סה"כ מימו וכלליות כ – %7-%8‬
‫01‬

11. ‫בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )‪(DCF‬‬
‫ניתוח תוצאת הבדיקה:‬ ‫•‬
‫רווח מהוו‬ ‫רווחיות של כ – %8-%21‬
‫עלות מהוונת‬
‫סה"כ השקעה – עלות כוללת‬
‫חשיפה מקסימלית ומועדי‬
‫‪) IRR‬שיעור תשואה פנימי(‬
‫תשואה שנתית על ההו העצמי‬
‫אלטרנטיבה למשקיעי יוצרת דרישה ל - %02 ‪IRR‬‬
‫מחיר‬
‫ניתוח רגישות‬ ‫•‬
‫+%01‬ ‫+%5‬ ‫קרקע‬ ‫-%5‬ ‫-%01‬
‫-%01‬ ‫-%01‬
‫-%5‬ ‫-%5‬
‫+‬ ‫מחירי מכירה‬ ‫עלויות בניה‬
‫+%5‬ ‫+%5‬
‫+%01‬ ‫+%01‬
‫11‬

12. ‫סה"כ לפרוייקט‬ ‫דופלקס‬ ‫פנטהאו‬ ‫מיני פנטהאוז‬ ‫מיני פנטהאוז‬ ‫דירה‬ ‫דירה‬ ‫דירת ג‬ ‫סעי‬
‫801‬
‫0.6‬
‫4‬
‫0.6‬
‫4‬
‫0.5‬
‫01‬
‫0.4‬
‫דוגמא‬
‫01‬
‫0.5‬
‫83‬
‫0.4‬
‫83‬
‫0.5‬
‫4‬
‫0.0‬
‫0‬
‫חדרי ליחידה‬
‫תאור‬
‫כמות יחידות‬
‫005‬ ‫0.6‬ ‫0.6‬ ‫0.5‬ ‫0.4‬ ‫0.5‬ ‫0.4‬ ‫0.5‬ ‫0‬ ‫חדרי ליחידה‬
‫048,41‬ ‫0.591‬ ‫0.591‬ ‫0.041‬ ‫0.521‬ ‫0.041‬ ‫0.521‬ ‫0.041‬ ‫%001‬ ‫שטח ברוטו‬
‫464,1‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.02‬ ‫0.02‬ ‫0.41‬ ‫0.41‬ ‫0.0‬ ‫%05‬ ‫שטח מרפסות‬
‫063‬ ‫0.06‬ ‫0.03‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫0.0‬ ‫%51‬ ‫גג מרוצ‬
‫626,51‬ ‫0.402‬ ‫5.991‬ ‫0.051‬ ‫0.531‬ ‫0.741‬ ‫0.231‬ ‫0.041‬ ‫0‬ ‫שטח משוקלל‬
‫084,6‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0.06‬ ‫0‬ ‫חניוני ומחסני במרתפי‬
‫831,422,431‬ ‫543,018,1‬ ‫430,186,1‬ ‫013,973,1‬ ‫000,052,1‬ ‫000,052,1‬ ‫685,770,1‬ ‫013,973,1‬ ‫%0.61‬ ‫חלקנו בהכנסה לא כולל מע" מ‬
‫000,007,551‬ ‫000,001,2‬ ‫000,059,1‬ ‫000,006,1‬ ‫000,054,1‬ ‫000,054,1‬ ‫000,052,1‬ ‫000,006,1‬ ‫חלקנו בהכנסה כולל מע" מ‬
‫פירוט עלויות‬
‫עלות קרקע‬
‫066,152,62‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫170,342‬ ‫867,06$‬ ‫מזומ -ממודד‬
‫385,213,1‬ ‫631,71‬ ‫857,61‬ ‫006,21‬ ‫043,11‬ ‫843,21‬ ‫880,11‬ ‫067,11‬ ‫%00.5‬ ‫מס רכישה %5‬
‫342,465,72‬ ‫702,062‬ ‫928,952‬ ‫176,552‬ ‫114,452‬ ‫914,552‬ ‫951,452‬ ‫138,452‬ ‫סה" כ קרקע ללא מימו‬
‫עלויות קבלנות‬
‫007,909,35‬ ‫008,307‬ ‫572,886‬ ‫005,715‬ ‫057,564‬ ‫051,705‬ ‫004,554‬ ‫000,384‬ ‫368$‬ ‫בניה למ"ר משוקלל/ברוטו‬
‫000,610,11‬ ‫618,341‬ ‫346,041‬ ‫747,501‬ ‫271,59‬ ‫236,301‬ ‫750,39‬ ‫796,89‬ ‫524$‬ ‫מרת חנייה‬
‫000,004‬ ‫222,5‬ ‫701,5‬ ‫048,3‬ ‫654,3‬ ‫367,3‬ ‫973,3‬ ‫485,3‬ ‫002$‬ ‫קיר אקוסטי+מעבר+פתרו אקוסטי‬
‫007,523,56‬ ‫838,258‬ ‫520,438‬ ‫780,726‬ ‫873,465‬ ‫545,416‬ ‫638,155‬ ‫182,585‬ ‫סה" כ עבודות קבלניות‬
‫אגרות, היטלי ושונות‬
‫000,026,1‬ ‫941,12‬ ‫386,02‬ ‫155,51‬ ‫699,31‬ ‫042,51‬ ‫586,31‬ ‫415,41‬ ‫057,3$‬ ‫תכנו -אדריכל ויועצי‬
‫694,737‬ ‫826,9‬ ‫614,9‬ ‫080,7‬ ‫273,6‬ ‫839,6‬ ‫032,6‬ ‫806,6‬ ‫9$‬ ‫אגרות בניה‬
‫069,473,7‬ ‫182,69‬ ‫751,49‬ ‫597,07‬ ‫617,36‬ ‫973,96‬ ‫003,26‬ ‫570,66‬ ‫09$‬ ‫היטל פיתוח‬
‫008,082‬ ‫666,3‬ ‫585,3‬ ‫696,2‬ ‫624,2‬ ‫246,2‬ ‫273,2‬ ‫615,2‬ ‫056$‬ ‫חיבור חשמל‬
‫652,310,01‬ ‫527,031‬ ‫148,721‬ ‫121,69‬ ‫905,68‬ ‫991,49‬ ‫785,48‬ ‫317,98‬ ‫סה" כ אג. היט. ושונות‬
‫עלויות שווק ורישו‬
‫384,486,2‬ ‫640,53‬ ‫372,43‬ ‫967,52‬ ‫291,32‬ ‫452,52‬ ‫776,22‬ ‫150,42‬ ‫%00.2‬ ‫פרסו ושיווק‬
‫142,243,1‬ ‫325,71‬ ‫731,71‬ ‫588,21‬ ‫695,11‬ ‫726,21‬ ‫933,11‬ ‫620,21‬ ‫%00.1‬ ‫מוכרני‬
‫735,011,1‬ ‫894,41‬ ‫871,41‬ ‫066,01‬ ‫495,9‬ ‫744,01‬ ‫183,9‬ ‫059,9‬ ‫%07.1‬ ‫פיקוח הנדסי‬
‫177,959,1‬ ‫585,52‬ ‫120,52‬ ‫318,81‬ ‫139,61‬ ‫634,81‬ ‫555,61‬ ‫855,71‬ ‫%00.3‬ ‫בצ"מ % מקבלנות‬
‫230,790,7‬ ‫356,29‬ ‫906,09‬ ‫721,86‬ ‫413,16‬ ‫567,66‬ ‫259,95‬ ‫585,36‬ ‫סה" כ שווק ורישו‬
‫עלויות מימו וכלליות‬
‫580,458,2‬ ‫121,92‬ ‫619,82‬ ‫866,62‬ ‫789,52‬ ‫235,62‬ ‫158,52‬ ‫412,62‬ ‫%8‬ ‫מימו )הו עצמי(‬
‫199,484,4‬ ‫167,54‬ ‫044,54‬ ‫709,14‬ ‫638,04‬ ‫396,14‬ ‫226,04‬ ‫391,14‬ ‫%31‬ ‫מימו )פרויקט(‬
‫700,003,3‬ ‫390,04‬ ‫963,93‬ ‫014,13‬ ‫899,82‬ ‫829,03‬ ‫615,82‬ ‫208,92‬ ‫%0.3‬ ‫כלליות חברה-מהוצאות‬
‫380,936,01‬ ‫479,411‬ ‫527,311‬ ‫589,99‬ ‫228,59‬ ‫351,99‬ ‫989,49‬ ‫012,79‬ ‫סה" כ מימו וכלליות‬
‫413,936,021‬ ‫693,154,1‬ ‫920,624,1‬ ‫199,641,1‬ ‫434,260,1‬ ‫080,031,1‬ ‫325,540,1‬ ‫026,090,1‬ ‫סה" כ עלות כולל מימו וכלליות‬
‫328,485,31‬ ‫949,853‬ ‫500,552‬ ‫913,232‬ ‫665,781‬ ‫029,911‬ ‫460,23‬ ‫196,882‬ ‫רווח אחרי מימו וכלליות )בניטרול מע" מ(‬
‫21‬
‫%11‬ ‫רווחיות ליח' ב-% מהעלות )אחרי מימו וכלליות(‬