Perttu Hokkanen United Bankers Turun Talouspäivät 2019

1. Kuinka sijoittaa Suomalaiseen
kiinteistömarkkinaan – Erikoissijoitusrahasto
UB Suomi Kiinteistöt
Turun Talouspäivät 28.9.2019
Perttu Hokkanen
Ammattimaista kiinteistövarainhoitoa varoillenne

2. United Bankers Oyj
• United Bankers on yli 30-vuotias kotimainen,
varainhoidon ja sijoitusmarkkinoiden asiantuntija
• Kaksi liiketoiminta-aluetta: varainhoito ja
pääomamarkkinapalvelut
• Hallinnoitavat asiakasvarat noin 3,2 miljardia euroa
(30.6.2019)
• Avainhenkilöt ja muu henkilökunta omistavat
yhtiöstä yli 60 prosenttia
• Listattu Nasdaq Helsinki Oy:n ylläpitämälle
First North Finland -markkinapaikalle
• Markkina-arvo noin 72 miljoonaa euroa
(30.8.2019)
2

3. 130 huippuammattilaista*
• Yksi Pohjoismaiden kovimmista joukkueista
rahoitusmarkkinoilla
• Vahvuutenamme ammattitaitoiset ja
yrittäjähenkiset ihmiset
• Omistuksen kautta sitoutunut henkilökunta
turvaa yhtiön pitkäjänteisen kehittämisen ja
pitkäaikaiset asiakassuhteet
• Suurin osa UB:laisista työskentelee
Aleksanterinkadulla Helsingissä – olemme
työskennelleet samassa osoitteessa lähes
koko toimintahistoriamme ajan
*United Bankers ilmoittaa henkilöstömäärän kokopäivätoimisiksi muutettuna (FTE).
3

4. UB vahva reaaliomaisuustalo
14 eri rahastoa, joissa n. 1 mrd € AUM
4
UB European REIT
2004
UCITS / EUR 59 mil.
UB Global REIT
2005
UCITS / EUR 96 mil.
UB Asia REIT Plus
2007
UCITS / EUR 86 mil.
UB Real REIT
2011
Non-UCITS / EUR 10 mil.
UB North America REIT
2014
UCITS / EUR 30 mil.
UB Infra
2006
UCITS / EUR 63 mil.
UB EM Infra
2007
UCITS / EUR 70 mil.
UB EMF Real Assets
2018
UCITS / EUR 15 mil.
UB Nordic Property
2016
Open Ended / EUR 133 mil.
UB Finnish Properties
2019
Open Ended / EUR 50 mil.
UB Timberland Fund
2015
Open Ended / EUR 180 mil.
UB Nordic Forest Fund I
2015
Closed / EUR 60 mil.
UB Nordic Forest Fund II
2015
Closed / EUR 80 mil
UB Nordic Forest Fund III
2018
Fundraising in progress
INFRASTUKTUURI REIT KIINTEISTÖT METSÄ

5. Miksi sijoittaa kiinteistöihin?
5

6. Miksi sijoittaa kiinteistöihin?
Maailman varallisuuden jakautuminen* • Reaaliomaisuus
• Kiinteistöt
• Infra
• Metsä- & maatalousmaa
• Hyödykkeet
• Kiinteistöt ovat maailman suurin
varallisuusluokka
• Kiinteistöt tarjoavat sijoittajalle:
• tasaista tuottoa (vuokratuotto!)
• inflaatiosuojan
• alhaisen korrelaation osakemarkkinaan
• matalan volatiliteetin
*Lähde: Savills, Around the world in dollars and cents, 2016
6

7. Yhdysvallat Osakemarkkinat SP500 10y
7

8. Euroopan Osakemarkkinat Stoxx 600
8

9. Korkofutuurit
9

10. Kiinteistömarkkinat
10

11. Kiinteistösijoitusmarkkinat
11

12. 69,5
mrd €
Ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan sektorijakauma

13. Kaupankäyntivolyymi

14. Prime toimistokohteiden alkutuottovaatimukset

15. Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto
Lähde: KTI, Tilastokeskus
2018

16. Erikoissijoitusrahasto UB Suomi Kiinteistöt
16

17. UB Suomi Kiinteistöt
• Laajasti Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin
sijoittava rahasto
• Tavoitetuotto sijoittajille 5-7% vuodessa
perustuen kiinteistöjen kassavirtaan
• Merkinnät ja lunastukset 4 kertaa vuodessa
• Rahasto on aloittanut sijoitustoimintansa
1.2.2019
• Kiinteistösalkun käypä arvo 30,7 m€ (31.8.19)
• Rahaston NAV 48,6 m€ ja GAV 54,2 (31.8.2018)
• Tuotto toiminnan alusta 3,52% (I-sarja 31.8.2019)
17
*Käyvänarvon mukaan
26 %
65 %
9 %
Kiinteistöjakauma* 9/19
Asunnot Toimitilat Palvelukiinteistöt
13 %
33 %
5 %
49 %
Sijoitukset 9/19
Asunnot Toimitilat Palvelukiinteistöt Käteinen

18. Mihin rahasto sijoittaa?
• Rahaston varat sijoitetaan ensisijaisesti
Suomessa sijaitseviin kiinteistökohteisiin.
Sijoituskohteena voivat olla:
• palvelukiinteistöt (esimerkiksi koulut, päiväkodit,
hoivakiinteistöt ja terveysasemat)
• toimistot
• logistiikka- ja liiketilat
• asunnot
• varastot
• teollisuuskiinteistöt
• tontit
• muut soveltuvat kiinteistökohteet
18

19. Miksi palvelukiinteistöt?
• Hyvät vuokratuotot
• Pitkät vuokrasopimukset
• Maltillinen arvonvaihtelu
• Palvelukiinteistöjen tarve kasvaa tasaisesti
• Esimerkkejä mahdollisista sijoituskohteista:
• päiväkodit, koulut, terveydenhuolto- ja hoivapalvelukiinteistöt,
liikuntahallit
19

20. Miksi liike- ja toimitilat?
• Korkeat vuokratuotot
• Pitkät vuokrasopimukset
• Käyttötarkoituksen muutosmahdollisuudet
• Esimerkkejä sijoituskohteista:
• logistiikkakiinteistöt, toimistot, hotellit, kaupat ja
kauppakeskukset, teollisuuskiinteistöt
20

21. Miksi asunnot?
• Kaupungistuminen lisää asuntojen tarvetta
kasvukeskuksissa
• Likviditeetti
• Tarjoaa tehokkaan hajautuksen
• Mahdollisuus hyötyä useiden asuntojen
yhtäaikaisen hankinnan tuottamista alennuksista
21

22. Miksi tontit?
• Pitkät vuokrasopimukset ja vakaa tuotto
• Maan hinta on pysynyt perinteisesti hyvin tasaisena
– matala arvonvaihtelun riski
• Parantaa rahaston tuoton ennustettavuutta
• Esimerkkejä tonttikohteista:
• kerrostalo-, liike-, logistiikka- ja kauppakeskustontit
22

23. Rahaston kohdestrategia
• Kiinteistötyyppi ja maantieteellinen hajautus
• Tasainen tuottava pohjasalkku & vahva kassavirta
• Mahdollisuus taktiseen allokaatioon
• Kehittyvät alueet
• Kehittyvät kiinteistötyypit
• Rahaston kohteiden ideaali koko 2–20 m€
• Vähän toimijoita, liian pieni isoille ja liian iso pienille
• Kohteiden valinta
• Palvelukiinteistöt & tontit: vakaa ja pitkä kassavirta
• Liikekiinteistöt: korkeampi tuotto & mahdollinen
kehityspotentiaali
• Asunnot: rahaston likviditeettipuskuri
23

24. Rahaston kohteet ja strategian toteuttaminen
24

25. Rahaston kiinteistöjen sijainnit
25
PKS
67 %
TURKU
14 %
OULU
8 %
TAMPERE
8 %
JYVÄSKYLÄ
3 %
Kiinteistöjen maantieteellinen jakauma 9/19
PKS TURKU OULU TAMPERE JYVÄSKYLÄ

26. Toimitilakiinteistöt
26
• Polaris Vega, Espoo
• Osa Business Park Polarista, Vuokrattava
pinta-ala noin 6 000 m2
• Vuokralaisena mm. Oy Aga Ab
• Polaris Vega omistaa 21,6% Polaris Parkki-
yhtiöstä (138 autopaikkaa)
• Skanssin Kauppakatu, Turku
• Toimisto, päiväkoti (12/2019), kaksi
ravintolaa
• Vuokralaisena mm. Hartela

27. Palvelukiinteistöt
27
• Päiväkotikiinteistö Kaarina
• Valmistuu Q2/2020
• Vuokralaisena Pilke Päiväkodit
• Vuokrasopimusmaturiteetti 15 vuotta
• 3 Päiväkotikiinteistöä Oulun seutu
• 2007, 2013 ja 2017 valmistuneet
kiinteistöt
• Vuokralaisena Pilke Päiväkodit ja Limingan
kunta
• Vuokrasopimusten keskimaturiteetti 11,5
vuotta

28. Asunnot
28
• 37 asuntoa
• 2018-2019
valmistuneita
• 1h, 2h ja 3h
• Keskipinta-ala: 51 m2
Tampere
Vuosaari
Tampere Jyväskylä
Oulu

29. Vastuullisuus rahaston toiminnassa
• Vastuullisuusstrategiatyö käynnissä ja
valmistuu vuoden 2019 loppuun
mennessä.
• Tällä hetkellä vastuullisuus huomioidaan
kohdevalinnassa
• Energiatehokkuus
• Elinkaariajattelu
• Mahdolliset ympäristösertifikaatit
• Raportoidaan strategiantyön
etenemisestä kvartaaliraporteissa
29

30. Riskienhallinta
• Rahoitusriskit
• Korkosuojaukset
• Velkavipu enintään 50 %
• Kohderiskit
• Laaja hajautus eri kohteisiin ja useaan eri
kiinteistöomaisuusluokkaan
• Maantieteellinen hajautus kasvukeskuksiin
• Kiinteistöt hyväkuntoisia
• Jatkuva kiinteistöjen hoito
• Vuokralaisriski
• Pitkät vuokrasopimukset
• Useita vuokralaisia
• Likviditeettiriski
• Laaja omistuspohja
30

31. Rahaston hallinnointi ja kohdehankinnat
• Kiinteistörahaston salkunhoidosta vastaa nimetty salkunhoitaja
• Salkunhoitajan apuna on neuvonantajien muodostama “Advisory Board”,
johon kuuluu 5–6 Suomen kiinteistöalan nimekästä ja tunnettua ammattilaista
• Neuvonantajat osallistuvat rahastoon hankittavien kiinteistöjen
valintaan, salkunhoitaja varmistaa kiinteistöjen sopivuuden
rahastoon
• Neuvoantajien tehtävänä on kehittää rahastoa, edistää
sijoittajien etua sekä luoda yhteistyösuhteita
31

32. Salkunhoitaja
• Perttu Hokkanen
Advisory board
• Erkka Valkila
• Jouni Lehtinen
• Matti Inha
• Timo Sotavalta
• Antti Peltoniemi
200 vuotta kokemusta ja yli 10 miljardin euron arvosta toteutuneita kiinteistökauppoja
32

33. Rahaston hyödyt sijoittajalle (1/2)
• Vakaa tuotto
• Vakaa reaaliomaisuussijoitus, joka alentaa sijoitussalkun kokonaisriskiä
• Vuotuinen tuottotavoite kulujen jälkeen 5–7 % (keskimääräinen velkaosuus 40 %)
• Vaivattomuus
• Ammattimainen ja aktiivinen kiinteistökannan hoito
• Rahasto hoitaa sijoittajan puolesta kaikki hallinnointiin/omistamiseen liittyvät
juoksevat asiat
• Hajautus
• Hajauttaminen useisiin kiinteistökohteisiin (palvelukiinteistöt, liikekiinteistöt
ja toimitilat, asunnot, tonttimaa) pienentää riskejä
• Kohteiden määrä (omistetaan useita asuntoja, kiinteistökohteita, tontteja jne.)
ja maantieteellinen hajautus pienentävät riskejä
• Inflaatiosuoja
• Rahaston keräämät vuokratuotot on sidottu elinkustannusindeksiin tai
kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksiin.
33

34. Rahaston hyödyt sijoittajalle (2/2)
• Suursijoittajan hyödyt
• Mahdollisuus kohteisiin, joihin muuten vaikea sijoittaa suoraan
• Useiden kohteiden hankkiminen yhtäaikaisesti on edullisempaa kuin yksittäisen kohteen ostaminen
• Alemmat kustannukset kuin jos sijoittaja itse ostaisi kohteita suoraan (johtuen mm. välityspalkkioista, ylläpito- ja rahoituskustannuksista)
• Kokenut Advisory Board
• Pitkän linjan kiinteistöosaajat kartoittamassa kohteita
• Laajan kontaktiverkoston avulla päästään keskustelemaan mahdollisista ostokohteista ennen muita sijoittajia
• Asiantuntemus, uskottavuus ja kokemus
• Tehokkaampi operatiivinen salkunhallinta
• Vuokraustoiminnan ulkoistaminen ammattilaiselle tuottaa kustannushyötyjä
• Likviditeetti
• Mahdollisuus lunastaa rahasto-osuudet neljännesvuosittain
• Rahasto-osuudet voi lunastaa myös osittain toisin kuin suorassa kiinteistösijoituksessa, jossa esim. asunto on myytävä kokonaan
34

35. Rahaston perustiedot
• Minimisijoitus: 20 000 € (B-sarja 500 000–1 499 999 €, I-sarja yli 1 500 000 €)
• Merkinnät: Neljännesvuosittain 28.2., 31.5., 31.8. ja 30.11.
• Lunastukset: Neljännesvuosittain
• Merkintäpalkkio: 2,5 % A-sarja
• B-sarja 2 %
• I-sarja 1,5 %
• Lunastuspalkkio: < 1-vuotta 4 %, 1–3 vuotta 3 %, 3–5 vuotta 2 %, > 5-vuotta 1 %
• Hallinnointipalkkio: 2,35 % , (täydellä sijoitusasteella 1,175 % )
• B-sarja 2,1 % (täydellä sijoitusasteella 1,05 %)
• I-sarja 1,85 % (täydellä sijoitusasteella 0,925 %)
• Referenssituotto 5 %
• Tuottosidonnainen palkkio referenssituoton ylittävältä osalta 20 %
• Voitonjako: 75 % rahaston vuotuisesta voitosta
• Suositeltava sijoitusaika: Vähintään 5 vuotta
• Salkunhoitaja: UB Omaisuudenhoito Oy
• Rahastoa hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy
• Säilytysyhteisö: Skandinaviska Enskilda Banken Ab
• Valvova viranomainen: Finanssivalvonta
35

36. Yhteenveto
• United Bankers Oyj on yli 30-vuotias suomalaisten luotettu varainhoitaja ja sijoitusmarkkinoiden
asiantuntija, joka toimii Suomessa ja Ruotsissa
• Reaaliomaisuussijoittamisen edelläkävijä Suomessa
• Yhtiön hallinnoitava varallisuus on yhteensä 3,2 mrd. euroa (31.6.2019)
• Yhtiön kaksi liiketoiminta-aluetta ovat varainhoito ja pääomamarkkinapalvelut
• Uuden UB Suomi Kiinteistöt Erikoissijoitusrahaston varat sijoitetaan laajasti eri kiinteistökohteisiin
ja kiinteistöluokkiin Suomessa
• Kiinteistösijoitukset tarjoavat tasaista tuottoa, inflaatiosuojan sekä alhaisen korrelaation
osakemarkkinaan nähden
• Uuden rahaston vuotuinen tuottotavoite kulujen jälkeen on 5–7 %
• Rahaston erikoisuutena on taustalla toimiva Advisory Board, johon kuuluu viisi Suomen kiinteistöalan
tunnettua ammattilaista
36

37. TIEDOKSI LUKIJALLE
United Bankers-konserniin (”UB”) kuuluu kuusi tytäryhtiötä. UB Rahastoyhtiö Oy hallinnoi sijoitusrahastoja, UB Securities Oy tarjoaa välityspalveluja ja UB Omaisuudenhoito Oy puolestaan
tarjoaa omaisuudenhoitopalveluja, kehittää strukturoituja sijoitustuotteita sekä vastaa reaaliomaisuusrahastojen salkunhoidosta, UB Nordic Forest Management Oy hoitaa metsään sijoittavia
vaihtoehtorahastoja ja UB Markets Oy tarjoaa pääomapankkipalveluita. UB Pankkiiriliike (ent. Suomen Pankkiiriliike) tarjoaa sijoitusneuvontaa. Lisätietoa UB-konsernista on saatavilla sivulta
www.unitedbankers.fi.
Esitys on tarkoitettu ainoastaan vastaanottajan omaan käyttöön. Materiaalin kaikkinainen kopiointi, siteeraaminen ja levittäminen on ilman kirjallista lupaa kielletty sekä Suomessa että
Suomen ulkopuolella. Esityksessä esitetyt asiat ja informaatio perustuvat UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin ja UB:n omiin arvioihin. Tämä ei kuitenkaan sulje pois virhemahdollisuuksia ja
tietojen epätäydellisyyttä. Esityksen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa mielipidettään tai markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. UB tai sen
yhteistyökumppanit tai kukaan sen työntekijöistä ei vastaa esityksen käytöstä aiheutuvista mahdollisista vahingoista.
Esityksen lukijan tulee huomioida, että sijoitustoimintaan liittyy aina taloudellinen riski ja sijoittaja voi menettää osan tai kaikki sijoittamistaan varoista. Historiallinen kehitys ei ole tae
tulevasta, ja sijoitusten arvo voi nousta tai laskea. Mitään tämän esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää arvopaperin osto- tai myyntitarjoukseksi taikka muuksi
kehotukseksi sijoitustoimenpiteisiin eikä sisältöä tule pitää henkilökohtaisena sijoitussuosituksena. Kunkin sijoittajan tulee perustaa sijoituspäätöksensä tai toimenpiteensä omaan arvioonsa
sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä.
Mahdollista sijoitusta suunnittelevan tahon tulee aina ennen sijoituspäätöksen tekemistä tutustua tämän esityksen lisäksi kutakin tuotetta ja/tai palvelua koskeviin materiaaleihin. Näitä
materiaaleja ovat esimerkiksi rahastoesite ja avaintietoesite sekä rahaston säännöt. Nämä ovat saatavilla UB Omaisuudenhoito Oy:stä ja UB Rahastoyhtiö Oy:stä sekä www.unitedbankers.fi.
United Bankers Oyj
Aleksanterinkatu 21A, 00100 Helsinki
puh. 09 380 300, faksi 09 25 380 310
etunimi.sukunimi@unitedbankers.fi
37