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Tabimed - 2 informe coyuntura julio 2009

Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en julio de 2009.
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Tabimed - 2 informe coyuntura julio 2009

  1. 1.    Coyuntura Inmobiliaria JULIO 2009 Número de compraventas de viviendas >>>>> Durante el segundo trimestre la marcha del sector inmobiliario nacional ha continuado su progresión descendente, enmarcada en un contexto de recesión económica global y local que de momento también mantiene una tendencia negativa. Si bien es cierto que últimamente se ha dado bastante repercusión mediática a lo que ha venido en llamarse “brotes verdes” o signos incipientes de mejora de la economía, no resulta previsible que se produzca la ansiada recuperación a corto plazo, menos aún en España donde el sector inmobiliario ha tenido en el pasado tanta importancia como Fuente: INE motor generador de PIB, y como destructor de empleo, directa o indirectamente, en la actualidad. Algunas estadísticas comienzan a mostrar cierta estabilización en su tendencia, aún sensiblemente negativa pero que ha dejado de acelerarse, como puede ser el caso de las transacciones inmobiliarias, Compraventas de viviendas los visados de obra nueva o incluso los índices de Variación interanual acumulada (hasta abril) caída de precios de vivienda. También hay otros indicadores que han llegado a mostrar en los últimos meses una leve mejoría, como puede ser el caso del paro registrado (aún en niveles francamente elevados), o la accesibilidad a la vivienda. No obstante, hay que tener presente el efecto que en ello hayan podido tener los planes de estímulo económico acometidos por el Gobierno, de cuantía y duración limitadas, u otros aspectos de evolución incierta, como por ejemplo los tipos hipotecarios de referencia. Oferta y demanda Fuente: INE Las estimaciones sobre el stock del vivienda en venta continúan siendo muy variables según la fuente que se consulte. Según el primer informe sobre el stock de inmuebles nuevos elaborado por el Ministerio de Vivienda, en España había al cierre de 2008 un total de 613.512 viviendas de obra nueva en venta, (el Evolución mensual del paro registrado 45,7% en la costa mediterránea); la estadística la Datos comparativos 2007-2009 - nacional lideran, por este orden, Barcelona, Alicante, Valencia, 3.800.000 Murcia y Málaga. Otro estudio de la Asociación de 2009 3.600.000 Promotores Madrileños (Asprima) estima en 601.000 3.400.000 viviendas nuevas vacías para el conjunto del país. 3.200.000 Sin embargo, continúa habiendo otras estimaciones 3.000.000 que cifran el stock en cotas superiores al millón de 2.800.000 viviendas (el Servicio de Estudios del BBVA lo 2.600.000 cuantifica aproximadamente en 1.200.000). En 2.400.000 2008 cualquier caso se considera que la cifra se mantendrá o continuará aumentando hasta finales 2.200.000 de año por la finalización de obras aún pendientes y 2.000.000 2007 por la retracción de la demanda. El G-14, el grupo 1.800.000 que aglutina a las mayores inmobiliarias españolas, Ene Feb Mar Abr May Jun Jul   Ago Sep Oct Nov Dic Fuente: INEM continúa informando de que no ha empezado la   Pág. 1 
  2. 2.    Coyuntura Inmobiliaria construcción de ninguna vivienda libre en lo que va Estimación de sobreoferta de año (a fecha de abril). Los últimos datos del de vivienda nueva, previsiones Ministerio de Fomento vienen a confirmar esta parálisis con una caída interanual (hasta abril) del 1.500.000 60% en los visados de dirección de obra nueva para 1.200.000 viviendas. En línea con estos datos, parece interesante comentar también el elevado número de 900.000 planes urbanísticos que se están paralizando o para los que se dicta caducidad, así como la cancelación 600.000 voluntaria por parte de los promotores de muchas 300.000 licencias de obra ya concedidas, al desistir de momento de poner en marcha nuevas promociones. dic 96 dic 97 dic 01 dic 04 dic 05 dic 06 dic 07 dic 98 dic 99 dic 00 dic 02 dic 03 dic 08 dic 09 dic 10 En cuanto a la demanda, los indicadores de accesibilidad a la vivienda apuntan que se irá Fuente: SEE BBVA produciendo una moderación en el esfuerzo de los hogares para acceder a una vivienda, gracias al Visados dirección de obra (viviendas) ajuste de los precios de venta y al descenso de los Variación interanual acumulada (hasta abril) tipos de referencia hipotecarios (en el momento de redactar este informe el Euribor diario se sitúa en mínimos históricos: 1,43%). Pese a ello, el otro parámetro a considerar de cara a la accesibilidad, la renta disponible de los hogares, no plantea unas perspectivas muy positivas a la vista de las previsiones de la tasa de paro (posiblemente por encima del 21% a finales de año, según FUNCAS). En cualquier caso, las incógnitas imperantes sobre la evolución de la economía, los actuales niveles de desempleo y las perspectivas de descensos adicionales en los precios de las viviendas, hacen Fuente: Ministerio de Fomento Nª viviendas visadas por provincia er er Variación entre 1 T 2009 y 1 T 2008 Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España   Pág. 2 
  3. 3.    Coyuntura Inmobiliaria Tasas de variación de precios de vivienda Variación interanual (nacional) que la demanda potencial de vivienda posponga las Descenso de precios de oferta decisiones de compra hasta más adelante. La estadísticas apuntan en este sentido, con un Las tasas de variación de precios de vivienda descenso del 38% interanual hasta abril en la continúan la tendencia de ajuste comenzada compraventa de viviendas (según el INE). Asimismo, tiempo atrás y profundizando en su descenso, para una correcta comparación con tiempos pasados mostrando caídas interanuales en el entorno del hay que tener presente que dentro de la demanda el 10% prácticamente en todas las fuentes; por comprador de perfil especulador desapareció de ejemplo el Índice de Precios de Vivienda del INE escena hace tiempo, así como la gran mayoría de la cuantifica la caída de precios de vivienda usada en demanda extranjera de segunda residencia. Por otra un 12,5% al término del primer trimestre. No parte, la política de las entidades financieras hacia la obstante, a pesar de que este descenso es el más concesión de nuevos créditos se ha endurecido fuerte de toda la serie en tasa interanual, que notablemente, como evidencia la Encuesta sobre arranca en 2007 y recorre toda la crisis del sector, Préstamos Bancarios, lo que sin duda también la comparación con los meses anteriores muestra dificulta a día de hoy el ajuste entre oferta y que el ritmo de bajada en los precios de la vivienda demanda. podría estar moderándose, con los precios aún descendiendo mes a mes aunque en menor La reactivación de la demanda deberá cumplir varias medida. En cualquier caso, las perspectivas que se condiciones: aproximación de los precios a la plantean actualmente son de continuación de la capacidad real de pago de los compradores, acceso tendencia negativa por lo menos durante dos o tres más fluido al crédito, mejora de expectativas sobre la años más. marcha de la economía… La nueva medida prevista por el Gobierno (para 2011) que eliminará Standard & Poor’s, en un informe recientemente desgravaciones fiscales para las compras de vivienda publicado, estima que los precios de vivienda podrían (a partir de 24.000 € de rentas) podría favorecer en caer en términos interanuales un 20% en 2009, un cierta medida la demanda; no obstante, el tiempo 10% en 2010 y un 5% en 2011, no barajando una dirá si esta iniciativa alcanza el impacto deseado, ya estabilización del mercado mientras no se absorba que no se elimina para todos los niveles de renta y el exceso de stock existente y se estabilicen las además en la percepción de los posibles elevadas cifras actuales de endeudamiento y paro. compradores afectados tiene que pesar más que las En cómputo total, las fuentes suelen coincidir en que, perspectivas de futuros precios de vivienda más finalmente, la caída acumulada desde los máximos atractivos (recordemos que la desgravación máxima del 2007 debería ubicarse en cotas superiores al efectiva por inversión en vivienda habitual es de sólo 30% de ajuste y por tanto todavía nos podríamos unos 1.350 € anuales). encontrar cerca de la mitad de camino, pese a lo que Pág. 3 
  4. 4.    Coyuntura Inmobiliaria Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) se disparó en el primer trimestre hasta el 7,5%, lo Descenso desde máximos que supone multiplicar por ocho la tasa registrada en el mismo periodo de 2008. Ello pese a la intensa política de refinanciación y adquisición de activos a cambio de deuda en la que las entidades financieras se embarcaron hace meses (medida que permite “ganar tiempo” pero que traslada al futuro el problema de disponer de activos devaluados). Según datos del Banco de España el montante total de estos activos se ha elevado hasta abril un 9,8% interanual, superando los 20.000 millones de euros, de los que gran parte corresponde a las cajas de ahorro; aunque los bancos también han elevado el peso de sus activos inmobiliarios, continúan estando casi cinco veces por debajo de las cajas de ahorro. Fuente: Fotocasa.es Todas las entidades han continuado acometiendo importantes actuaciones comerciales (publicidad en la red de oficinas, en los medios, creación de Morosidad total del crédito portales de venta de inmuebles en internet, etc.) Porcentaje y variación interanual intentado dar salida a estos activos; sin embargo, el   stock puede incrementarse aún más si la morosidad continúa aumentando. Este contexto hace que últimamente se planteen polémicas desde el lado de los promotores, acusando a las entidades financieras de favorecer la concesión de créditos cuando se trata de la venta de activos de su propiedad y dificultarlo cuando se trata de activos ajenos, así como de aplicar precios de oferta por debajo del mercado; sea o no más o menos cierto, cualquier política que favorezca la salida del stock y el descenso de precios sin duda estará en la línea correcta. Fuente: Banco de España Al margen de estas consideraciones, bancos y cajas (sobre todo estas últimas) se enfrentan a corto o puedan apuntar en sentido contrario algunas medio plazo a eventuales fusiones o adquisiciones declaraciones más o menos interesadas que surgen que reordenen el panorama financiero nacional (por periódicamente en prensa (por ejemplo las de las supervivencia, motivaciones políticas, búsqueda de asociaciones de promotores, o desde determinados sinergias u otros motivos), donde además diversas estamentos políticos). estimaciones (La Caixa, FMI o PriceWaterhouse- Coopers, por ejemplo) especulan que el exceso de Actuación de las entidades financieras capacidad instalada estaría entre el 20% y el 30%. Está previsto que a lo largo de 2009 se acaben Según los datos del Banco de España, continúa la cerrando más de 700 oficinas, y que esta tendencia tendencia al alza en la morosidad de los bancos y se intensifique en años próximos (se estima que cajas. Al cierre de abril alcanzó el 4,42%, un cuarto sobrarían entre 7.000 y 12.000 oficinas). En cuanto de punto más que en marzo, y su mayor porcentaje al negocio hipotecario, según los últimos datos desde agosto de 1996. En términos interanuales publicados por el INE, el capital prestado en nuevas esta tasa se ha triplicado con creces, desde el hipotecas de viviendas en abril ha experimentado un 1,295%, y se estima que el año 2009 podría descenso del 52,6% respecto a abril de 2008, finalizarse en cotas del 8%. continuando la tendencia reciente. También sigue descendiendo el importe medio de las hipotecas El sector inmobiliario continúa ponderando muy constituidas sobre viviendas, hasta los 115.442 € negativamente estos indicadores, la tasa de (un 18,4% menos). Los tipos de interés medios de morosidad de los préstamos concedidos por las los préstamos hipotecarios se han situado en abril entidades financieras para actividades inmobiliarias en el 4,71%. <<<<< Tabimed Sociedad de Tasación. Diego de Blas, julio 2009 Pág. 4 

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