White Paper showing that major Dutch elderly care providers are loss-making at realistic depreciation levels for real estate assets

1. pg. 1
AFSCHRIJVINGEN EN WINSTEGEVENDHEID TE LAAG IN
OUDERENZORG SECTOR
(14 December 2019)
De ouderenzorg in Nederland heeft een periode achter de rug waarin met name
tekortkomingen in de kwaliteit van de zorg in de verpleeghuizen in het nieuws
kwamen. Dit heeft geresulteerd in het beschikbaar stellen van de zogenaamde “Extra
middelen verpleeghuiszorg” Deze extra middelen lopen op tot €2.1 miljard per jaar
vanaf 2021.
Naast verbetering van de kwaliteit staat de ouderenzorg voor een tweede ingrijpende
uitdaging. Op basis van demografische ontwikkelingen is de verwachting dat de
vraag naar verpleeghuiszorg de komende jaren fors gaat groeien. De verwachte
behoefte aan extra verpleeghuiscapaciteit varieert van 30.000 tot misschien wel
70.000 plaatsen. Dit betekent dat de sector ten minste €5 miljard moet investeren1 in
nieuwe locaties. Verder zullen de ouderenzorg organisaties bestaande locaties
moeten renoveren om te kunnen voldoen aan de stijgende eisen voor comfort en
kwaliteit. Tot slot zal ook het personeel moeten worden gevonden om aan de
toenemende zorgvraag te kunnen voldoen.
De vraag is aan de orde of de sector financieel in staat zal zijn de
capaciteitsuitbreiding te realiseren. Een analyse van de financiële verslagen over
2018 geeft daarop niet het antwoord, maar wel een indruk. Een positieve indicator is
de verbetering van de resultaatratio van 1,6% in 2017 naar 2,2% in 2018. Deze
resultaatverbetering in combinatie met de gezonde financiële positie van de sector
als geheel kan de indruk geven dat de VVT-sector in financiële zin goed gesteld staat
voor deze uitdaging.
Bij de beoordeling van de financiële positie van organisaties in de VVT-sector is de
waardering van het vastgoed een belangrijke factor. Bedrijfswaardeanalyses hebben
in achterliggende jaren bij diverse organisaties geleid tot afwaardering van
vastgoedportefeuilles. Niettemin hebben analisten het vermoeden dat waardering
van zorgvastgoed in de jaarrekeningen van organisaties in de ouderenzorg te hoog
is, vooral door een optimistische inschatting van de te verwachte economische
levensduur. Een analyse van de jaarverslagen 2018 van de elf grootste aanbieders
van ouderenzorg in Nederland lijkt dit beeld te bevestigen.
De elf zorgorganisaties hebben een totale omzet van €3,4 miljard (bijna 20% van de
totale omzet van de sector). Deze organisaties maken gemiddeld een positief
resultaat van 1.6% van de omzet. Dat ligt lager dan de 2.2% van de totale sector.
Alle elf organisaties rapporteerden over 2018 een positief resultaat.
1
Bron: White Paper Verstegen / Vardetun Toekomstige capaciteitsbehoefte verpleeghuizen

2. pg. 2
Een gedetailleerde analyse van de afschrijvingen laat zien dat in 2018 gemiddeld
3,6% van de aanschafwaarde van de post ‘bedrijfsgebouwen en terreinen’ werd
afgeschreven. De verdeling tussen ‘bedrijfsgebouwen’ en ‘terreinen’, waarop in de
regel niet wordt afgeschreven, is niet zichtbaar in de jaarrekeningen. De ervaring is
echter dat het overgrote deel van deze post bestaat uit de waarde van het vastgoed
en verbouwingen. Dit kan niet anders betekenen dan dat voor een belangrijk deel
van het vastgoed een afschrijvingstermijn van 30 jaar of meer wordt gehanteerd.
Gegeven de verouderde staat van veel zorgvastgoed en de stijgende eisen voor
duurzaamheid, comfort, faciliteiten en diensten van de moderne zorgconsument
roept dit de vraag op of voldoende rekening wordt gehouden met een realistische
economische levensduur voor de afschrijving van bestaand vastgoed.
Bij het gebruik van een kortere afschrijvingstermijn, bijvoorbeeld 20 jaar, veranderen
de resultaten van de elf grootste ouderzorgorganisaties dramatisch. De gemiddelde
winstgevendheid wordt meer dan gehalveerd, namelijk van 1.6% bij de huidige
uitgangspunten naar 0.7% bij een gemiddeld afschrijvingspercentage van 5%.
Bovendien zouden vijf van de elf zorgorganisaties 2018 hebben afgesloten met een
verlies wanneer rekening was gehouden met een kortere economische levensduur
van het bestaande vastgoed.
Eerdere analyses hebben al aangetoond dat de financiële resultaten in de
ouderenzorg over het algemeen zijn opgebouwd uit een positief resultaat op de
dekking van kapitaallasten, terwijl de zorgexploitatie veelal negatief is. Bij kortere
afschrijvingstermijnen, zal het resultaat op de dekking van kapitaallasten aanzienlijk
minder positief zijn en mogelijk het tekort op de zorgexploitatie niet meer
compenseren.
Dit betekent dat de zorgorganisaties binnen de huidige bekostigingsstructuur niet
genoeg reserves kunnen opbouwen om benodigde nieuwbouw te realiseren en om
grootschalig renovaties van bestaand vastgoed te financieren.
Hoewel het een analyse op hoofdlijnen betreft zijn de uitkomsten zorgwekkend. Het
laat zien dat het resultaatniveau van de grootste ouderenzorgaanbieders te laag is
voor de investeringsopgave die de ouderenzorg te wachten staat. Dit betekent dat de
sector grote problemen kan verwachten bij het realiseren van nieuwe locaties voor de
grote toename van ouderen die komende jaren behoefte zullen hebben aan
verpleeghuiszorg.
De beschikbare informatie, voornamelijk vanuit de gepubliceerde jaarrekeningen, is
te beperkt voor een meer gedetailleerde analyse van dit vraagstuk. De informatie is
echter wel ruimschoots voldoende om een toekomstig knelpunt te signaleren. Verder
onderzoek maakt ongetwijfeld duidelijk dat de sector, naast de ‘kwaliteitsmiddelen’
ook dringend behoefte heeft aan ‘kwantiteitsmiddelen’.

3. pg. 3
Verantwoording
Vardetun is een adviseur met focus op innovatie in de zorgsector. Opdrachtgevers
zijn (buitenlandse) investeerders met een bijzondere interesse in de Nederlandse
zorgsector en Nederlandse zorgorganisaties.
Verstegen Accountants voert samen met Intrakoop (inkooporganisatie voor de
zorgsector) ieder jaar een analyse uit van de jaarverslagen van alle organisaties in
de ouderenzorg. Vardetun heeft verdere analyses gedaan op de jaarverslagen van
de elf grootste aanbieders van ouderenzorg (VVT) en een analysetool gemaakt om
veranderingen in afschrijvingen te kunnen analyseren. Op basis van deze data heeft
Vardetun de conclusies gebaseerd.