ULI Swiss Round Table “Bürgenstock Resort, Obbürgen”, 25. September 2014
Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
Patrick Kullmann & Dr. Roland Schegg

Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
HINTERGRUND DER STUDIE
• Aktualisierung einer Vorgängerstudie aus 2012
 Schweizer 5 Sterne Hotellerie (Luxussegment)
 Untersuchung der Grundgesamtheit von
88 Hotels nach hotellerieSuisse
 Datenakquisition (Web, Register, Presse, Portale, …)
• Erweiterung der Themenbereiche
 Investorenmotivationen und -herkunft, M&A Inhaber-wechsel
mit Fallbeispiel, regulatorische Einflüsse, Trends
• Zielsetzung
 Transparenz für Fachexperten im Tourismus als auch für
die interessierte Öffentlichkeit
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTYPEN
Mäzen Familie Spekulant Entwickler
• Langfristig orientiert
• Nachhaltigkeitsstreben
• Generationsüber-greifendes
Objekt
• Keine Trennung zw.
Privat und Beruf
• Emotionale Bindung
17% 27% 15% 23% 9%
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Stratege
• Optimierung des
Portfolios
• Skaleneffekte
• Nachhaltiger Nutzen
• Strategischer Fit
• Gestaltet Geschäfts-modell
aktiv mit
• Keine direkte Gegen-leistung
erwartet
• Statussymbol
• Prestige
• Emotionaler Entscheid
• Rendite ist sekundär,
eher langfristig
• Kurz- bis mittelfristig
orientiert (Wertfokus)
• Diversifikations-strategie
zur Risiko-streuung
• Sucht laufende
Rendite und verfügt
über hohe Liquidität
• Visionär bei hohem
Grad an Idealen
• ‚Self-made‘ Erfolgs-story
(Macher)
• Nischenpositionierung
• Innovative ‚Out of the
Box‘ Denkweise
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
MOTIVATIONEN
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
• Magnet für internationale Firmen
• ‚Safe Haven‘ Status
• Tiefe Steuern
• Hoher Bildungsstandard
• Hoher Wohlstand
• Politische Stabilität
• Gesunde Nachfrage
• Reputation eines historischen
Hotels mit langjähriger Tradition
• Bekannter Name, idealer Standort
• Baulich nicht mehr erschliessbar
• Fehlende Nachfolgeregelung
• Fehlende Finanzen, Investitionsstau
• Prestige, Status, Kinderwunsch
• Schaffung erstmaliger Portale zu
ausländischen Heimmärkten der
Investoren (hohes Potential),
insbesondere für aufstrebende
Schwellenländer (bspw. BRIC)
• Investitionen in Schweizer Immobilien
als sichere, wertstabile Finanzanlage
• Volatile Wirtschaftslage in
Heimatländern
• Absicherungszwecke (Hedging) bzw.
Diversifikationsgründe
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
AKTEURE – WO KOMMEN SIE HER ?
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
= 54 %
= 46 %
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
AKTEURE – WER SIND SIE ?
Mehrfach-Mehrheitsinhaber nach Anzahl und Häuser (indikativ): Häuser im Teil- und Volleigentum sowie als Betreiber (in Klammern)
Inhaber Anzahl
Michel Reybier (Frankreich) sowie Aevis Holding AG (Reybier, Hubert) 3 (6)
Familienstiftung Sandoz 3 (3)
Familie Kipp-Bechtolsheimer (Deutschland) 3 (3)
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (reiner Immobilienfund, kein Betreiber) 3 (0)
Dr. Daniel Borer 2 (2)
Urs Schwarzenbach 2 (2)
Heiner Lutz und Laurenz Schmid 2 (2)
Dr. h. c. Thomas Schmidheiny mit 73.3% an der Grand Resort Bad Ragaz AG 2 (2)
Roberto Dr. Naldi (Italien) 2 (2)
Familie Niarchos (Griechenland) 2 (2)
Staatsfond Qatar (Katar) / (Katara Hospitality Switzerland AG) 2 (2)
Cedar Capital Partners / Worldwide Hotel Investments; Ananda Krishnan (Malaysia) 2 (0)
TOTAL 28 (26)
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
MERGER & ACQUISITION TRANSAKTIONEN (M&A)
Zeitpunkt Hotel Verkäufer Käufer
Jun 2011 Palace Luzern Victoria Jungfrau Collection (VJC) Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 41 Mio.
Seiler Hotels Zermatt
(Athris / G. von Opel)
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 57 Mio.
Aug 2012 Swissôtel Le Plaza Basel Le Plaza Basel (Blackstone) Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 76 Mio.
Okt 2012 Fairmont Le Montreux Palace [ unbekannt ] Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 119 Mio.
Dez 2012 Grand Hotel Bellevue, Bern Dr. h.c. T. Straumann Daniel Koetser und Dr. h.c. Rudolf Maag [ Stillschweigen ]
Mär 2013 Kempinski Grand Hotel des Bains, St. Moritz Immofinanz Group Internationales Privatkonsortium CHF 200 - 250 Mio.
Victoria Jungfrau Collection (VJC):
diverse Aktionäre (Streubesitz
u.a. GVB, BEKB, Terramaris)
Aevis Holding SA (M. Reybier) CHF 55 - 60 Mio.
Pendent Les Trois Rois, Basel Dr. h.c. T. Straumann [ Stillschweigen ] [ in Verhandlung ]
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Indikativer
Transaktionswert
Jul 2011 Mont Cervin Palace, Zermatt
Mär 2014
Eden au Lac, Zürich
Victoria-Jungfrau Grand Hotel, Interlaken
Palace Luzern (operative Ges.)
Bellevue Palace, Bern (op. Gesellschaft)
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
AUSBLICK
Konsolidierung und
Internationalisierung
 Stärkere Marktpenetration
durch internationale Player,
bspw. Kettenhotels in Top-
Feriendestinationen
 Zunehmend wichtigere Rolle
von Investoren aus dem Nahen,
Mittleren und Fernen Osten
 Steigende Clusterbildungen der
Luxushotellerie (Anstieg der
Mehrfachinhaber)
Finanzierung Strategische Ausrichtung
 Zunehmende Bedeutung von
‚Manchise‘ Verträgen (Vermeng-ung
von Management- und
Franchise-Verträgen)
 Erhöhte Bereitschaft von
Versicherungen (institutionelle
Investoren) zu investieren
 Zunehmende Bedeutung von
Strategen, Mäzenen und Finanz-investoren
(Lessons learnt vom
Interkontinental Davos)
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Regulatorische Einflüsse
und deren Risiken
 Angenommene Zweitwohnungs-initiative
vom 11. März 2012 mit
Auswirkungen auf Ski- und Berg-destinationen
 Angenommene Masseneinwan-derungsinitiative
vom 9. Februar
2014 mit Auswirkungen auf aus-ländisches
Fachpersonal
 Kommende Volksinitiative «Schluss
mit der MwSt-Diskriminierung des
Gastgewerbes!» per 28. Sep. 2014
 Intensivere Vernetzung
zwischen der Luxushotellerie
und Top-Privatspitälern des
Gesundheitswesens
 Stärkere Synergienutzung von
Hoteliersfamilien durch
erweiterte Kooperationen
 Integration neuer innovativer
Geschäftsmodelle /-felder
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
VERFASSER DER STUDIE
Patrick Kullmann
Executive MBA HSG Kandidat
Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer
Bachelor of Science EHL (Hon)
Email: patrick.kullmann@ehl.ch
LinkedIn
ch.linkedin.com/pub/patrick-kullmann/2/929/2b4
Xing
https://www.xing.com/profile/Patrick_Kullmann2
Roland Schegg
Professor HES-SO Valais/Wallis
Promotion Universität Genf
Dipl. sci. nat. ETH Zürich
Email: roland.schegg@hevs.ch
LinkedIn
ch.linkedin.com/in/rolandschegg
Xing
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