Petição inicial - desapropriação igaras

Promotoria de Justiça da Comarca de Otacílio Costa
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R. Balduíno Westphal, 444, sala 20, Fórum de Otacílio Costa, Poço Rico, Otacílio Costa-SC - CEP 88540-000 Telefone: (49)
3275-8007, E-mail: OtacilioCostaPJ@mpsc.mp.br
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE
OTACÍLIO COSTA – SC.
SIG/MP nº. 08.2019.00011993-8
SAJ n. 0000027-12.2019.8.24.0086
O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA, por seu
Promotor de Justiça que esta subscreve, vem perante Vossa Excelência, no uso de suas
atribuições constitucionais e legais, legitimados pelo artigo 129, inciso III, da Constituição
Federal, com base nos inclusos autos do Inquérito Civil acima mencionado, propor a
presente:
AÇÃO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA em face de
REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, brasileiro, casado, portador do RG
n. 3.047.333-0, inscrito no CPF sob n. 854.155.969-68, filho de Juvenal
Pereira do Nascimento e Maria Madalena Gomes do Nascimento, natural de
Otacílio Costa/SC, nascido em 15/5/1974, residente e domiciliado à Rua
Marlindo Sardá, n. 101, ap 404, bairro Pinheiros, em Otacílio Costa/SC;
LUIZ CARLOS XAVIER, brasileiro, casado, servidor público municipal,
portador do RG n. 3.445.802, inscrito no CPF sob n. 023.513.209-80, filho de
Augusta Borghezan, natural de Lages/SC, nascido em 10/7/1977, residente e
domiciliado à Rua Vinicius de Morais, n. 108, ap 1, em Otacílio Costa/SC;
OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA, brasileiro, casado, portador do RG n.
962.001/SC, inscrito no CPF sob n. 346.482.249-49, filho de Antonio de Souza
Coelho e Zulmira de Andrade, natural de Lages/SC, nascido em 12/3/1958,
residente e domiciliado na Localidade Fazenda Cardoso, interior do Município
de Palmeira/SC;
1. Síntese do Objeto da Ação
Trata-se de Ação de Improbidade Administrativa objetivando
responsabilização dos requeridos, tendo em vista a prática de atos que causaram lesão ao
erário e atentaram contra os princípios da Administração Pública.
Em síntese, o Prefeito de Otacílio Costa, Luiz Carlos Xavier, realizou a
desapropriação de um imóvel, que de fato era de propriedade de Reginaldo Gomes do
Paraconferirooriginal,acesseositehttps://esaj.tjsc.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do,informeoprocesso0000027-12.2019.8.24.0086ecódigo148C5943.
Estedocumentoécópiadooriginal,assinadodigitalmenteporGUILHERMEBRITOLAUSSIMASeTribunaldeJusticadeSantaCatarina-50105,protocoladoem09/04/2019às18:34,sobonúmeroWOTO19200008402.
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Nascimento, mas que estava formalmente em nome de um terceiro (Otacílio Araújo de
Souza), sem qualquer procedimento administrativo prévio ou pesquisa de mercado, por valor
muito acima do que poderia encontrar caso houvesse uma pesquisa de preço.
O Município pagou R$ 900.000,00 pelo imóvel desapropriado, quando havia
outras opções no mercado por cerca de R$ 60.000,00 (fl. 529).
Até hoje nada foi feito com o imóvel desapropriado, causando um prejuízo
diário ao Município, que sofre com a falta de recursos.
2. Fatos
2.1. Denúncia de Compra de Apoio Político
A investigação teve início com base em denúncia anônima dando conta que
o atual Prefeito Municipal de Otacílio Costa, LUIZ CARLOS XAVIER, teria comprado o apoio
político do Sr. REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, que na eleição de 2012 foi
oposição à candidatura do Prefeito Xavier, e na eleição de 2016 saiu como candidato a Vice-
Prefeito da atual gestão.
Ou seja, a fim de evitar que REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO fosse
candidato a Prefeito Municipal em oposição à candidatura de LUIZ CARLOS XAVIER, este
teria promovido uma negociação fraudulenta de desapropriação de um imóvel a fim de
beneficiar REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, em troca de apoio político.
2.2. Desapropriação
O imóvel objeto da desapropriação e centro de toda a investigação é o de
matrícula n. 1.964 do Registro de Imóveis de Otacílio Costa, com 19.872,44m², localizada na
margem esquerda da rua Pedro Pereira Albuiz, bairro Igaras, Município de Otacílio Costa (fls.
72 a 82), na época de propriedade formal do Sr. OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA.
No dia 27/2/2015, por meio do Decreto n. 2.028/2015 (fls. 198 a 201), o
Município de Otacílio Costa desapropriou onerosamente o imóvel em questão, pagando ao
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proprietário formal o valor de R$ 900.000,00, sendo R$ 200.000,00 de entrada e R$
700.000,00 em 21 parcelas (20x de R$ 33.300,00 e 1x de 34.000,00) (fls. 114 a 116 e 198 a
250).
Esse valor, segundo o proprietário formal do imóvel, Sr. OTACÍLIO
ARAÚJO DE SOUZA, foi totalmente repassado a REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO,
no mesmo dia, em troca de uma casa e um terreno rural (fls. 125-126).
Ou seja, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO organizou todo o
esquema em benefício próprio. Ele articulou, com auxílio do Prefeito LUIZ CARLOS XAVIER,
para que o Município desapropriasse um imóvel de seu interesse, tendo em vista que ele já
tinha uma negociação prévia com o proprietário do terreno para receber o dinheiro da
desapropriação e dar em troca outros dois imóveis.
Portanto, na realidade, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO acertou
com o Prefeito do Município de Otacílio Costa, LUIZ CARLOS XAVIER, para desapropriar o
seu próprio terreno, pois ele já tinha negociado a compra dele com o antigo proprietário, que
serviu apenas de "laranja"/intermediário na negociação, sem qualquer procedimento prévio
ou pesquisa de mercado para verificar opções.
Além disso, todos os imóveis em discussão foram supervalorizados, como
será visto na sequência.
3. Irregularidades
São várias as irregularidades nesse caso. Todas elas individualmente
eivaram o processo administrativo de desapropriação, e podem ser consideradas de forma
isoladas como atos de improbidade administrativa. Quando analisadas de forma conjunta,
tornam ainda mais grave a conduta praticada.
Da análise das provas pode-se verificar os seguintes atos ilícitos:
a) Não houve um procedimento administrativo prévio para a escolha e
pesquisa do imóvel a ser desapropriado;
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b) Houve a participação direta de REGINALDO GOMES DO
NASCIMENTO, beneficiário do negócio e que não tinha qualquer ligação formal com a
administração pública na época, no processo de escolha e avaliação do imóvel;
c) Supervalorização dos imóveis negociados;
d) Opções muito mais econômicas no mercado.
3.1. Ausência de Procedimento para Escolha do Imóvel
A Constituição Federal prevê em seu artigo 37 que a Administração Pública
será regida pelos princípios da publicidade e da impessoalidade, entre outros.
No presente caso, o Prefeito LUIZ CARLOS XAVIER agiu em total
desrespeito a esses princípios.
Inicialmente podemos afirmar que não houve um procedimento prévio para
pesquisa de mercado e análise de opções viáveis que atendessem ao interesse público. O
processo de desapropriação já foi iniciado com apenas um imóvel em vista, o de propriedade
de OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA, que já estava negociado com REGINALDO GOMES
DO NASCIMENTO.
O Município encaminhou ao Ministério Público toda a documentação que
embasou a desapropriação, e dela percebe-se que o procedimento teve início com um
memorando do Secretário de Habitação (fls. 180 a 183), Anderson Amarente de Liz,
solicitando a avaliação do imóvel de matrícula 1.964 para fins de desapropriação. Ou seja,
logo no início do procedimento já houve a expressa indicação de qual imóvel o Município
queria desapropriar (não por coincidência o imóvel de REGINALDO GOMES DO
NASCIMENTO), sem qualquer justificativa para tanto.
Foi ouvido nesta Promotoria de Justiça o então Secretário de Habitação,
Anderson Amarente de Liz, que assim explicou:
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A necessidade de desapropriação surgiu em 2011, na época colocamos na
rádio que o Município queria comprar um terreno, e apareceu o Otacílio, em
2011. Aí conversamos e na época ele pediu um milhão de reais pelo terreno,
mas o Prefeito disse que não tinha disponibilidade financeira. Aí em 2015 o
Prefeito solicitou que a gente fizesse a avaliação desse terreno. Aí eu pedi
para a secretaria de administração fazer as avaliações.
(...)
O pedido de avaliação do terreno já chegou pronto pra mim, o Prefeito
chegou e pediu para fazer a avaliação do terreno do Otacílio para
desapropriar.
(...)
Não foi montada uma comissão para avaliar alternativas de terreno para
desapropriação.
(...)
Prefeito não me pediu para analisar outros imóveis, somente aquele (do Sr.
Otacílio).
Portanto, houve apenas um anúncio na rádio em 2011, e mais nada para
avaliar opções de imóveis a serem desapropriados. Portanto, entre 2011 e 2015, nada foi
feito para buscar alternativas.
Ressalta-se que no caso de desapropriação, nem mesmo precisa da
concordância do proprietário do imóvel, havendo interesse público. Dessa forma, todos os
imóveis do Município, em tese, poderiam ser desapropriados. Mas, mesmo assim, o
Município não adotou qualquer medida para analisar a melhor opção de imóvel a ser
desapropriado, demonstrando que o real objetivo do Prefeito LUIZ CARLOS XAVIER era
beneficiar REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, e não buscar o imóvel que melhor
atendesse ao interesse público.
3.2. Participação de Reginaldo Gomes do Nascimento na Avaliação do
Imóvel
Na época dos fatos, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO não possuía
qualquer vinculação formal com a administração pública, somente após ele veio a assumir o
cargo de Vice-Prefeito.
No entanto, de forma inexplicável, foi ele quem entrou em contato com os
três corretores imobiliários responsáveis por fazer as avaliações do imóvel a ser
desapropriado, em nome do Município. Esse fato foi confirmado pelos três corretores, em
seus depoimentos (fls. 140-141 e 189-193; 150-152 e 187-188; e 156-157 e 194-197).
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Ora, por qual motivo REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO teria ele
próprio convocado os corretores para fazer as avaliações se já não fosse o prévio esquema
de desvio de valores?
É evidente que o ato de improbidade já estava acertado entre Reginaldo e o
Prefeito, não há outra explicativa plausível para a ocorrência desse contato prévio com os
corretores. Outro questionamento é como REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO sabia
desse procedimento de desapropriação?
Portanto, analisando-se apenas esse fato, percebe-se que houve uma
armação para no mínimo direcionar a escolha do imóvel a ser desapropriado em favor de
REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO.
3.3. Supervalorização dos Imóveis Negociados
Conforme já mencionado, todos os imóveis envolvidos na negociação foram
supervalorizados. Eles serão agora analisados de forma individualizada.
3.3.1. Avaliação do Imóvel Desapropriado
Conforme já mencionado, no dia 27/2/2015, por meio do Decreto n.
2.028/2015, o Município de Otacílio Costa desapropriou onerosamente o imóvel em questão,
pagando ao proprietário o valor de R$ 900.000,00 (fls. 198-201).
Para chegar a tal valor, o Município criou uma comissão para avaliar o
imóvel de matrícula 1.964 de Otacílio Costa. Participaram dessa comissão Paulo
Zambonato, Simone Kaiser de Souza de Jesus, Rubney Andrade, Edson Pasold,
EliZando Baldessar de Souza, nomeados pelo decreto n. 1.652/13 (fl. 252).
A comissão avaliou o imóvel em R$ 900.000,00 (fl. 253-256).
A avaliação foi feita com base em 3 laudos feitos por corretores imobiliários
da região:
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x Anderson Venturi – R$ 1.092.984,20 (fls. 187-188);
x Cristino Kuster – R$ 1.116.632,40 (fls. 189-193);
x Vilson Munzfeld Júnior – R$ 1.120.000,00 (fls. 194-197).
Os corretores foram ouvidos e explicaram como chegaram a tais valores.
Cristiano Kuster declarou (fls. 140-141):
Que o declarante é corretor de imóveis desde 2014, porém, atualmente não
está mais atuando; Que foi o declarante que emitiu o parecer técnico de
avaliação de imóvel urbano das fls. 49/53; Que na época quem procurou o
declarante para que realizasse tal avaliação foi Reginaldo Gomes do
Nascimento; Que Reginaldo solicitou a avaliação do imóvel localizado na Rua
Pedro Pereira Albuz, Bairro Igaras, pertencente ao Sr. Otacílio Araújo de
Souza e ainda entregou mais dois laudos de avaliação do referido imóvel; Que
esses dois laudos apresentados por Reginaldo foram emitidos por Anderson
Venturi e Vilson Munzfeld Júnior e são os que constam, respectivamente, às
fls. 45/48 e 54/57; Que havia certa influência para que o declarante
realizasse uma avaliação com valor aproximado dos laudos
apresentados por Reginaldo; Que apesar do laudo ser solicitado por
Reginaldo, o interessado e quem fez o pagamento pela avaliação foi o
Município de Otacílio Costa; Que em relação às questões financeiras, como
pagamento e emissão de nota, o declarante tratou com o então secretário
Jean Lins; Que o declarante recebeu pela avaliação R$ 1.000,00; Que o
declarante não lembra o meio de pagamento, mas tem certeza que não foi
dinheiro em espécie; Que referente ao laudo das fls. 49/53, o declarante
esclarece que o quadro amostral (item 9) se refere a imóveis localizados no
Município de Otacílio Costa e não somente no bairro Igaras; Que o declarante
não tem meios para identificar quais são esses terrenos constantes no quadro
amostral, pois a empresa do declarante não está mais ativa e os documentos
referentes a essas avaliações não foram arquivados; Que na época o
declarante também tinha uma equipe, a qual buscou informações informais
para basear as avaliações; Que esses terrenos do quadro amostral não são
de negociações e também não estavam a venda; Que escolheram eles pois
eram terrenos com características semelhantes em relação ao terreno cuja
avaliação foi solicitada por Reginaldo; Que para realizar a avaliação o
declarante calculou apenas o valor bruto da área, ou seja, não considerou no
cálculo as despesas de infraestrutura que seriam necessárias para lotear o
imóvel, como, por exemplo, o esgotamento, abertura de ruas e burocracias;
Que após saber o valor aproximado da área total o declarante descontou,
para fins de loteamento ou desmembramento, 35% referentes às áreas legais
que seriam destinadas para arruamento, área verde e equipamentos públicos,
chegando então ao valor aproximado de R$ 1.116.000,00; Que fez o cálculo
da seguinte forma: considerando que a área do terreno, descontandos os
35%, resultaria em 40 e poucos lotes, o declarante multiplicou esse número
(40 e poucos) pelo valor do lote, que acredita que seria em torno de R$
60.000,00; Que apesar desse cálculo não constar formalmente no laudo, foi a
forma utilizada; Nada mais. Lido o presente termo à parte, nada tendo a
acrescentar.
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Vilson Munzfeld Júnior declarou (fl. 150):
QUE é o responsável por emitir o laudo de avaliação das fls. 54/57, referente
ao imóvel então pertencente ao Sr. Otacílio Araújo de Souza; QUE chegou no
valor de R$ 1.120.000,00 pois considerou que no imóvel dá para fazer 40
lotes de 300,00m², sendo que cada um valeria na época da avaliação em
torno de R$ 28.000,00; QUE na consideração de quantos lotes dá para fazer
no imóvel, descontou já as áreas legais (cerca de 7.872,44 m² que é igual a
39% do terreno); QUE não levou em consideração os custos do loteamento,
até porque não tem aptidão técnica para fazer uma avaliação técnica de
custos de infraestrutura; QUE o preço médio de terreno na época, no bairro
Igaras, já loteado (pronto para uso) era perto de R$ 60.000,00; QUE o valor
avaliado em R$ 1.120.000,00 seria o preço bruto do imóvel, sem as
infraestruturas; QUE quem solicitou que o declarante realizasse a
avaliação do imóvel então pertencente ao Sr. Otacílio, o qual foi
desapropriado, pelo valor de R$ 900.000,00, foi o atual vice-prefeito
Reginaldo Gomes do Nascimento; QUE foi Reginaldo quem entregou a
matrícula do imóvel para o declarante fazer a avaliação, sendo este o primeiro
contato que teve com ele sobre o imóvel em tela; QUE não sabe dizer se
Reginaldo exercia algum cargo público na época em que solicitou a avaliação;
QUE Reginaldo disse para o declarante avaliar o imóvel e entregar o laudo na
Prefeitura; QUE Reginaldo não mostrou nenhum laudo para o declarante com
o possível valor do imóvel nem disse que era o proprietário de fato dele; QUE
achava que o proprietário era Otacílio Araújo de Souza, conforme constava na
matrícula do imóvel; QUE cobrou R$1.000,00 da Prefeitura para fazer a
avaliação, os quais, após descontados os tributos legais, ficou em R$ 840,00,
conforme nota fiscal que apresenta nesta oportunidade; Nada mais. Lido o
presente termo à parte, não tendo a acrescentar.
Anderson Venturi declarou (fls. 156-157):
QUE é o responsável por emitir o laudo de avaliação das fls. 45/48, referente
ao imóvel então pertencente ao Sr. Otacílio Araújo de Souza, conforme
matrícula apresentada na época; QUE esclarece que o valor avaliado em R$
1.092.984,20 está equivocado, pois o valor correto a considerar é de R$
993.662,00; QUE só percebeu o equívoco quando foi notificado para
comparecer nesta Promotoria de Justiça na presente data; QUE chegou no
valor de R$ 993.662,00 com base nas seguintes considerações: a) que
pesquisou valores médios de terrenos para venda situados na região do
imóvel avaliado, ocasião em que encontrou 3 terrenos, um na avenida
principal (av. Beira Rio) por R$ 65.000,00, e dois nas ruas intermediárias entre
R$ 50.000,00 e R$ 45.000,00; que esses terrenos já eram escriturados e
tinham a devida infraestrutura; b) que com base nesses valores verificou que
o metro quadrado loteado era em média de R$ 159,26; c) que pegou o valor
do metro quadrado e dividiu por três a fim de já descontar os custos da
infraestrutura, dando em média R$ 50,00 m2; c) por fim, multiplicou o valor
alcançado de R$ 50,00 pela metragem do imóvel que era de 19.872,44, dando
o valor de R$ 993.662,00; QUE avaliou o imóvel para fins de loteamento
habitacional; QUE, por isso, também considerou o lucro que o proprietário
deveria ter com o loteamento e para tanto, procedeu às seguintes
considerações: a) que descontadas as % legais no imóvel (em torno de 38%),
o terreno apresentava uma área útil de 12.320,64 metros quadrados; b) que
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essa metragem divida em lotes de 360 metros quadrado dava 34 lotes; c) que
considerando o preço por valor do lote em R$ 55.000,00 (já loteado e com
infraestrutura), chegou no valor total de R$ 1.870,000; d) que descontando a
infraestrutura para fazer o loteamento, em média de R$ 300.000,00, obteve o
valor bruto de R$ 1.570.000,00; d) que, portanto, para saber o lucro que o
loteamento daria, diminuiu esse valor pelo valor do terreno total avaliado em
50 metros quadrados (R$ 993.662,00), obtendo então um lucro/receita de R$
576.378,00; QUE assim considerou que o valor bruto do terreno avaliado em
R$ 50,00 metros quadrados estava razoável; QUE quem solicitou o laudo
de avaliação do referido imóvel foi o atual vice-prefeito Reginaldo
Gomes do Nascimento; QUE Reginaldo foi até o escritório do declarante,
entregou uma cópia da matrícula atualizada do imóvel e solicitou a avaliação;
QUE o declarante fez o laudo e cerca de dois dias depois da solicitação o
Reginaldo buscou o laudo no escritório do declarante; QUE na oportunidade
Reginaldo disse que quem faria o pagamento seria a Prefeitura de Otacílio
Costa; QUE Reginaldo não entregou nenhum laudo de avaliação para o
declarante se basear; QUE após mais ou menos uma semana Elizandro
Baldessar ligou direto para o declarante questionando o valor avaliado; QUE
Elizandro disse que o valor estava alto, tendo o declarante respondido que se
baseou nos seus próprios calculos, conforme explicado nesta oportunidade;
QUE Reginaldo não exercia nenhum cargo público na época; QUE não tinha
conhecimento que o terreno em tela era de fato do Reginaldo; Que não
conhece Otacílio Araújo de Souza; QUE depois que Elizandro ligou para o
declarante, escutou comentários no sentido de que o terreno seria do
Reginaldo. QUE confirma que o valor de R$ 993.662,00, equivocadamente
colocado como R$ 1.092.984,20, foi obtido através da multiplicação do valor
de R$ 50,00 o m2 pela área total do terreno (19.872,44m2). Nada mais. Lido o
presente termo à parte, não tendo a acrescentar.
Conforme já tratado anteriormente, cabe novamente mencionar que os 3
avaliadores mencionaram que REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO foi quem pediu para
eles fazerem as avaliações e que era o Município de Otacílio Costa que pagaria por elas,
sendo que REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO não ocupava qualquer cargo público e
não teria qualquer atribuição para intermediar tal serviço. Tal fato apenas pode ser explicado
em razão do esquema aqui narrado, com a efetiva participação de REGINALDO GOMES DO
NASCIMENTO no procedimento de desapropriação em seu próprio benefício.
Com relação ao método de avaliação dos corretores, ele é questionável.
Os corretores imobiliários, profissionais da área, fizeram a avaliação do
imóvel pelo seu potencial valor após um possível e eventual loteamento, com base em uma
estimativa de quanto valeria cada lote, desconsiderando principalmente o tempo que levaria
para a venda de todos esses imóveis, que é o principal fator em uma análise da viabilidade
do negócio.
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Além disso, as avaliações não seguiram minimamente as determinações
das normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-2, conforme parecer técnico de fls. 522-535.
Para exaurir qualquer dúvida a respeito do valor do imóvel, localizou-se uma
avaliação feita pela Caixa Econômica Federal sobre o mesmo imóvel desapropriado, em
novembro de 2014 (muito próximo da época dos fatos).
Nessa avaliação constou o valor de R$ 461.000,00 pelo terreno,
considerando a área de 22.100m² (fls. 333-376).
No entanto, após essa avaliação, foram desmembrados 7 lotes da área
mais valorizada do terreno, pois fazia divisa com a estrada, conforme o próprio OTACÍLIO
ARAÚJO DE SOUZA mencionou em seu depoimento (fls. 125-126):
Que em 2014 o declarante desmembrou sete lotes do terreno; Que vendeu
por cerca de R$ 30.000,00 cada lote; Que foi Reginaldo que fez toda a
burocracia (papelada) para desmembrar esses sete lotes; Que Reginaldo
ficou com três desses lotes e declarante com quatro; Que esses três que
ficaram com Reginaldo nem chegaram a ficar no nome dele, o declarante já
passou diretamente para quem comprou. Nada mais. Lido o presente termo à
parte, nada tendo a acrescentar.
Para fins de cálculo, em benefício dos acusados, será considerado o valor
médio do metro quadrado do imóvel todo para descontar da avaliação feita pela Caixa
Econômica Federal antes do seu parcelamento.
A Caixa Econômica Federal avaliou o imóvel com 22.100m² em R$
461.000,00. Portanto, o valor do metro quadrado foi de R$ 20,85.
O imóvel após o desmembramento de 7 lotes ficou com 19.872m².
Considerando o mesmo valor por metro quadrado, seu valor final ficou em R$ 414.331,00.
Portanto, o imóvel desapropriado valia R$ 414.331,00.
Para corroborar tais cálculos, há nos documentos anexos anúncios e
avaliações de outros imóveis na região com valores inclusive inferiores ao metro quadrado
indicado na avaliação ora utilizada (fls. 461-467 e 497-512).
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Nesse sentido foi o depoimento de Elizandro Baldessar de Souza,
membro da comissão de avaliação, que declarou (fl. 142-143):
QUE o declarante é corretor de imóveis e sócio-proprietário da Baldessar e
Souza empreendimentos imobiliários; QUE em 2015 o declarante era membro
da comissão de avaliação de imóveis do Município de Otacílio Costa; QUE no
início do ano de 2015 Edson Pasold veio até o declarante e entregou um
documento de avaliação de imóvel para assinatura relacionado a uma
desapropriação que iria acontecer no bairro Igaras em Otacílio Costa; QUE
Edson Pasold queria que o declarante assinasse o documento na mesma
ocasião; QUE no documento constava o valor de R$ 900.000,00 por uma área
de terra de mais ou menos 19 mil metros quadrados; QUE logo quando leu o
teor da avaliação, o declarante percebeu que se tratava de um imóvel que se
localiza ao lado de um imóvel da empresa do declarante; QUE percebeu na
hora que o valor posto na avaliação era incompatível com a cidade e
principalmente do bairro Igaras, pois em 2010 o declarante comprou um
imóvel no mesmo bairro com boa parte de fronte para a Avenida Beira-Rio, de
aproximadamente 53 mil metros quadrados, pelo valor de R$ 87.000,00,
sendo que havia também edificado no imóvel uma casa de madeira com mais
ou menos 150,00 metros quadrados; QUE o imóvel do declarante, inclusive,
fica no lado do imóvel objeto do presente inquérito; QUE o imóvel
desapropriado possui uma topografia muito ruim, o que impede de ser 100%
aproveitado para loteamento, já descontados os 35% da área legal; QUE
diante disso o declarante se recusou a assinar o referido termo de avaliação
de imóvel; QUE no imóvel do declarante foi possível fazer apenas 40 lotes de
360 metros quadrados (lembrando que a área total do imóvel possui 53 mil
metros quadrados); QUE o declarante, ao ter conhecimento do termo de
avaliação, entrou em contato com Paulo Maximiliano Zambonato, que também
fazia parte da comissão de avaliação de imóveis, e avisou para ele não
assinar o documento porque o valor estava incoerente com a realidade; QUE
o declarante também comentou com Edson Pasold, Vilson Munzfeld e
Anderson Venturi acerca da irregularidade do valor avaliado; QUE o
declarante chegou a receber uma ligação telefônica da prefeitura
solicitando a assinatura do documento pois assim "ajudaria"; QUE o
declarante não se lembra da pessoa que entrou em contato e com quem
conversou devido ao tempo desde a referida ligação; QUE o declarante
afirma que o imóvel desapropriado valeria no máximo entre R$
200.000,00 e R$ 300.000,00 em razão de ser um terreno cru, ou seja, sem
nenhum infraestrutura; QUE a avaliação de um imóvel cru não pode ser feito
por lote, mas sim por metros quadrados; QUE todo mundo da cidade sabe
que o imóvel desapropriado era propriedade de fato de Reginaldo
Gomes do Nascimento; QUE o declarante tem arquivado em casa o contrato
de compra e venda do imóvel de 53 mil metros quadros referido acima e se
compromete, no prazo de até 10 (dez) dias, a encaminhar cópia para esta
Promotoria de Justiça através do e-mail otaciliocostapj@mpsc.mp.br; QUE o
declarante esclarece que em 2010 também adquiriu um terreno de 35 mil
metros quadrados localizado no Bairro Poço Rico, ao lado do Supermercado
CooperCampos, ao qual pagou R$ 300.000,00; QUE o declarante também de
compromete a enviar por e-mail cópia do contrato de compra e venda deste
imóvel; Nada mais. Lido o presente termo à parte, nada tendo a acrescentar.
fls. 781

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Dessa maneira, considerando que o Município de Otacílio Costa pagou R$
900.000,00 pelo imóvel, houve no mínimo um prejuízo ao erário de R$ 485.669,00.
3.3.2. Imóveis Negociados entre Reginaldo Gomes do Nascimento e
Otacílio Araújo de Souza
Embora a negociação feita entre Reginaldo e Otacílio não interfiram
diretamente na existência ou não de um ato de improbidade, é importante ressaltar alguns
fatos para auxiliar na compreensão do fato como um todo.
Para tentar esconder a diferença do valor real do terreno desapropriado e o
que foi efetivamente pago por ele, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO elaborou uma
negociação paralela com outros dois imóveis, que também foram superfaturados, a fim de
justificar uma permuta e então ocultar a real propriedade do bem desapropriado pelo
Município.
A negociação consistiu em uma permuta do terreno desapropriado com uma
casa e um imóvel rural.
Ou seja, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO recebeu o imóvel que
seria desapropriado pelo Município, de propriedade de OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA, e
deu em troca uma casa e um imóvel rural, que estavam em nome de terceiros, mas já tinham
sido adquiridos por Reginaldo.
A mencionada casa entrou no negócio pelo valor de R$ 240.000,00
(matrícula 2.655 de Otacílio Costa, fl. 121) e o terreno rural pelo valor de R$ 580.000,00
(matrícula n. 438 de Palmeira, fl. 114). A diferença para o valor total da desapropriação, R$
80.000,00, foi entregue ao filho do proprietário do imóvel desapropriado, Sr. Otacílio Júnior
de Souza, que emprestou o dinheiro ao Sr. REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, a fim
de receber juros (depoimentos de fls. 125-126, 129-130, 137-138).
3.3.2.1. Casa
A referida casa trocada entre REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO e
fls. 782

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OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA foi comprada do Sr. Savio Jaime Faria, por REGINALDO
GOMES DO NASCIMENTO, na mesma época da desapropriação, pelo valor de R$
180.000,00, parcelado em 60 vezes. No entanto, O valor à vista anunciado por Sávio Jaime
Faria pela casa era de R$ 130.000,00 (fl. 135).
Da matrícula dessa casa verifica-se que Sávio Jaime Faria comprou ela em
23/3/2015, pelo valor de R$ 100.000,00 de Rodrigo Martins Waschel (fls. 121-123), um mês
antes da desapropriação do imóvel objeto de investigação.
Ou seja, apenas nessa negociação percebe-se que houve um
superfaturamento do imóvel, eis que REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO vendeu a
casa por R$ 240.000,00, praticamente o dobro do preço que pagou, tendo recebido o valor à
vista do Sr. OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA, sendo que pagou pela casa em 60 prestações
mensais.
3.3.2.2. Imóvel Rural
Conforme mencionado, REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO vendeu o
imóvel rural a OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA por R$ 580.000,00.
Esse imóvel foi comprado por REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO do
Sr. Conrado Uldorico Neuber, pagando por ele apenas em serviços de construção civil,
prestados pela empresa RGN Construtora e Incorporadora, de propriedade do primeiro
(contrato fls. 513-515).
No entanto, conforme consta na matrícula deste imóvel, n. 438 de Otacílio
Costa, ele foi avaliado em R$ 110.000,00 março de 2011. Atualizando esse valor de acordo
com a inflação, para termos uma estimativa de quanto ele valeria na época da
desapropriação, chegou-se ao valor atualizado de R$ 139.735,84, conforme cálculo abaixo.
Resultado do Cálculo de Atualização Monetária
Valor R$ 110.000,00
Data inicial 31/03/2011
Data final 27/02/2015
fls. 783

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Valor atualizado R$ 139.735,84
Juros mensal Juros de 0,00%.
Valor dos juros R$ 0,00
SELIC R$ 0,00
Subtotal R$ 139.735,84
Honorários advocatícios (0,00%) R$ 0,00
Total R$ 139.735,84
Multa (10,00%) R$ 0,00
Total geral R$ 139.735,84
Cálculo efetuado em 19/12/2018 16:01
Além disso, para dar maior credibilidade ao cálculo, verificou-se outros
imóveis na região, encontrando-se o valor médio do metro quadrado, que foi de R$ 9,50,
conforme fl. 559.
Dessa maneira, com base no valor do metro quadrado médio, o imóvel rural
da negociação em análise teria o valor de R$ 188.784,00.
Portanto, além de REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO ter lucrado a
diferença da avaliação do imóvel rural e o preço de venda para o Sr. OTACÍLIO ARAÚJO DE
SOUZA (aproximadamente R$ 440.000,00 de ganho), ele ainda obteve o lucro da prestação
de serviços feitos pela sua empresa na negociação com o Sr. Conrado Uldorico Neuber.
3.3.3. Ganho com os Imóveis
Conforme mencionado acima, o valor de mercado dos imóveis vendidos por
REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO a OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA era de R$
130.000,00 (casa) e R$ 139.735,84 (terreno rural), totalizando R$ 269.735,84. No entanto,
Reginaldo recebeu por esses imóveis R$ 820.000,00.
Houve, portanto, um lucro em favor de REGINALDO GOMES DO
NASCIMENTO de aproximadamente R$ 550.000,00.
fls. 784

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Percebe-se, com base na negociação analisada, que tudo não passou de
uma manobra para maquiar o real valor do imóvel desapropriado, pois REGINALDO GOMES
DO NASCIMENTO teve que supervalorizar os imóveis que deu em troca, a fim de esconder o
grande lucro que teve na negociação.
Importante mencionar que a análise dessa negociação serve apenas para
demonstrar com quem ficou o dinheiro desviado, pois o prejuízo ao erário já restou
amplamente demonstrado no item anterior. Assim, caso entenda-se que não houve fraude ou
supervalorização nessa negociação das permutas, em nada muda o superfaturamento da
desapropriação e o dano ao erário, mencionados no item anterior.
Ou seja, ainda que a casa e o imóvel rural não tivessem sido superfaturadas
e realmente valessem o preço acordado entre REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO e
OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA, isso apenas indicaria que o valor desviado do Município
teria ido em benefício deste último, visto que o primeiro teria trocado os imóveis pelo valor
real, ganhando em liquidez, mas não em patrimônio.
Portanto, neste ponto objetivou-se simplesmente apontar que os valores
desviados foram também em benefício de REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, e não
apenas de OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA.
3.4. Opções Mais Econômicas no Mercado
Além do fato do imóvel desapropriado ter sido superfaturado, havia opções
mais econômicas no mercado. Ou seja, ainda que se alegue que o valor pago pelo imóvel era
legítimo e real, não afasta o ato de improbidade, visto que o Município tinha a obrigação de
pesquisar opções.
No entanto, cegos pela vontade incessante de lucrar às custas do erário, os
agentes públicos deixaram de observar o interesse público, pensando apenas no interesse
pessoal.
Antes de mais nada, é preciso ressaltar que conforme prevê o art. 2º da
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Decreto-Lei n. 3.365/41, "mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão
ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios".
Portanto, a princípio, todos os imóveis localizados no Município eram
potenciais opções para serem desapropriados, e não somente aqueles que estavam à venda,
e nem mesmo aqueles em que havia concordância do proprietário.
Dessa maneira, o Prefeito LUIZ CARLOS XAVIER já foi no mínimo omisso
ao não tomar essas cautelas e não pesquisar no mercado, ou determinar que fosse feita tal
pesquisa. Pelo contrário, conforme mencionado pelo Secretário de Habitação, citado
anteriormente, a determinação do Prefeito foi para desapropriar esse imóvel específico, e não
para levantar outras opções.
Na imagem abaixo podemos observar algumas dessas opções:
fls. 786

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fls. 787

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O retângulo vermelho na parte de baixo corresponde ao imóvel
desapropriado (por meio do Decreto 1.028/15), objeto deste processo. Verifica-se de plano
que ele está bem afastado da área central do Município, não havendo, por sua localização,
um interesse público relevante na sua escolha.
Os círculos em amarelo correspondem a áreas urbanas que ainda não
foram ocupadas, ou seja, são vazios urbanos, aptos, portanto, para serem desapropriados a
um custo reduzido, visto que não haveria construções ou plantações a indenizar.
Os círculos em vermelho são áreas rurais contíguas a áreas urbanas, que
seriam a melhor opção para desapropriação, visto que possuem um valor menor por metro
quadrado, e poderiam ser transformadas em áreas urbanas por meio de lei municipal, após a
desapropriação. Dessa forma, seria muito mais econômico ao Município.
O perito do Ministério Público localizou opções em área urbana, para fins de
comparação. Nessa tabela percebe-se que o valor do metro quadrado da área desapropriada
custou ao Município R$ 45,29. No entanto, havia opções muito mais baratas, como se
observa abaixo (fl. 533):
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Caso o Município tivesse optado por desapropriar um imóvel rural para
então torná-lo urbano por meio de lei, seria ainda mais benéfico, como pode-se observar da
tabela abaixo, que estabelece o custo médio por hectare, levando em conta que no caso de
desapropriação o Município pagou R$ 452.888,52 por hectare (fls. 529 – imóvel
desapropriado possuía 1,98 ha):
Portanto, restou evidente que a escolha do imóvel de propriedade de
REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO e OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA foi um péssimo
negócio para o Município, tendo sido única e exclusivamente motivado pelo benefício dos
agentes em detrimento do interesse público.
Os réus alegam que o imóvel desapropriado era o único disponível que
possuía rua asfaltada e proximidade com equipamentos públicos, mas tal afirmação é
mentirosa, conforme apontado neste tópico, em que foram apresentadas alternativas. No
entanto, ainda assim, o Prefeito Municipal tinha a obrigação de ao menos fazer uma pesquisa
para tentar localizar alternativas.
Ressalta-se, no presente caso era o Município querendo desapropriar um
imóvel, e não um cidadão buscando um terreno para compra. O Município tem o poder de
escolher qualquer imóvel para desapropriar, ele não precisa estar a venda. Portanto, havia
fls. 789

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sim diversas opções, inclusive muito mais benéficas.
4. Oitivas
Para corroborar o que foi narrado nos itens anteriores, serão apresentados
os depoimentos colhidos durante a investigação.
Otacílio Araújo de Souza, proprietário do imóvel que foi desapropriado,
prestou depoimento nesta Promotoria de Justiça e disse (fls. 125-126):
Que o declarante teve um imóvel rural localizado na Rua Pedro Pereira de
Albuz, n. 149, Bairro Igaras, Município de Otacílio Costa, desapropriado no
final do ano de 2014; Que o valor da desapropriação paga pelo Município de
Otacílio Costa foi de R$ 900.000,00, sendo a primeira parcela em dinheiro no
valor de R$ 200.000,00 e o restante (R$ 700.000,00) em 20 parcelas de
R$33.300,00 e 1 de R$ 34.000,00; Que o declarante teve que criar uma conta
poupança no Banco Caixa Econômica Federal para receber as parcelas
posteriores à primeira (AG 3082 013 Conta 00007277-7); Que os valores
foram devidamente transferidos/depositados na conta poupança; Que, no
entanto, o declarante nunca sacou tais valores, pois passou uma
procuração para o vice-prefeito Reginaldo Nascimento sacá-los; Que o
declarante informa que nunca pôs a mão no dinheiro referente à
desapropriação de seu terreno; Que informa que Reginaldo negociou com o
declarante um terreno rural de 10 alqueires (240 mil m²) localizado no interior
do Município de Palmeira e uma casa localizada ao lado do residencial
Aphaville; Que este terreno rural no interior da Palmeira já está sob a posse
do declarante e recebeu sem gado e sem construções, somente com um
galpão de madeira velho, um "ranchão"; Que negociou o terreno por R$
560.000,00* e a casa por R$ 260.000,00* (*informação retificada no
depoimento de fls. 109, sendo o valor verdadeiro de R$ 580.000,00 pelo
terreno e R$ 240.000,00 pela casa); Que o terreno rural e a casa não estão no
nome de Reginaldo; Que o terreno rural pertence a Conrado e a casa a
Matias Farias (apelido Savinho), proprietário da empresa Materiais de
Construções Matias Farias; Que mesmo o terreno rural não pertencendo a
Reginaldo, o declarante informa que comprou dele pois Reginaldo está
construindo um prédio no município de Lages para Conrado e que, em troca
dessa construção, Conrado entregará o terreno rural a Reginaldo; Que após
Reginaldo receber o terreno rural, o declarante receberá a escritura dele; Que
o prédio que Reginaldo está construindo possui em torno de 3 andares, sendo
2 apartamentos por andar, e fica localizado na cidade de Lages próximo ao
estádio; Que Reginaldo é dono da construtura RGN; Que em relação à
aquisição da casa o declarante explica que foi Reginaldo que ofereceu ela ao
declarante; Que o declarante nunca chegou a falar com Savinho sobre a
compra da casa, mas sabe que Savinho vendeu para Reginaldo esta casa,
apesar da casa ainda estar no nome de Savinho; Que em relação ao terreno
rural o declarante firmou um contrato de compra e venda reconhecido em
cartório com Reginaldo; Que em relação à casa o declarante não possui
qualquer contrato, a negociação foi feita "de boca";
(...)
fls. 790

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Que resumindo o negócio, em troca dos R$ 900.000,00 da desapropriação o
declarante recebeu um terreno rural no interior de Palmeira por R$
560.000,00 de Reginaldo, uma casa ao lado do prédio Alphaville por R$
260.000,00 de Reginaldo e R$ 80.000,00 repassados diretamente por
Reginaldo ao filho do declarante; Que antes da desapropriação ocorrer,
começo de 2014, o declarante já havia conversado com Reginaldo para fazer
uma parceria de loteamento no terreno que foi desapropriado; Que nesta
parceria o declarante iria entrar com o terreno e Reginaldo com a
infraestrutura e a documentação para o loteamento; Que, no entanto, antes de
concluir essa parceria o terreno foi desapropriado pelo Município de Otacílio
Costa; Que somente fizeram o projeto do loteamento com o Engenheiro
Orlando mas nem chegaram a fazer contrato sobre a parceria; Que o
declarante se compromete a entregar, no prazo de 10 (dez), uma cópia do
extrato bancário da conta em que os valores da desapropriação foram
depositados, desde a sua abertura, e do contrato de compra e venda firmado
com Reginaldo para aquisição do terreno rural no interior de Palmeira; Que o
terreno que foi desapropriado o declarante possuía há mais 30 anos; Que em
2014 o declarante desmembrou sete lotes do terreno; Que vendeu por cerca
de R$ 30.000,00 cada lote; Que foi Reginaldo que fez toda a burocracia
(papelada) para desmembrar esses sete lotes; Que Reginaldo ficou com três
desses lotes e declarante com quatro; Que esses três que ficaram com
Reginaldo nem chegaram a ficar no nome dele, o declarante já passou
diretamente para quem comprou. Nada mais. Lido o presente termo à parte,
nada tendo a acrescentar.
Otacílio Júnior de Souza, filho de Otacir Araújo de Souza, disse o seguinte
(fls. 129-130):
Que é filho de Otacílio Araújo de Souza; Que seu pai teve um imóvel rural
localizado na Rua Pedro Pereira Albuz, n. 149, Bairro Igaras, Município de
Otacílio Costa, desapropriado no final do ano de 2014; Que o imóvel foi
desapropriado pelo valor R$ 900.000,00, sendo que pagamento se deu pela
seguinte forma: R$200.00,00 à vista, e restante (R$ 700.000,00) em 20
parcelas de R$33.300,00 e 1 de R$ 34.000,00; Que todo esse dinheiro foi
repassado para Reginaldo Gomes do Nascimento, por meio de
procuração; Que seu pai nunca colocou a mão no dinheiro; Que inclusive a
primeira parcela do valor da desapropriação (R$ 200,000,00), apesar de
depositado na conta do pai do declarante, foi retirado por Reginaldo; Que isso
aconteceu, porque antes do terreno ser desapropriado, seu pai estava
planejamento fazer um loteamento no citado imóvel, cujo responsável seria a
construtora do Reginaldo; Que, no entanto, ao verem os custos do
loteamento, desistiram da ideia, ocasião em que o declarante e seu pai
resolveram dar parte do terreno em permuta para Reginaldo em troca de um
terreno rural, que é de propriedade do Conrado Uldorico Mewber; Que no
decorrer das negociações, o secretário de habitação Anderson de Liz
conversou com a declarante e seu pai sobre o interesse do Município de
Otacílio Costa em desapropriar o imóvel; Que em vista disso, o declarante e
seu pai desistiram de vender parte do terreno a Reginaldo, pois utilizariam o
dinheiro da desapropriação para comprar o referido terreno rural; Que
Conrado havia dado o referido terreno rural para Reginaldo como forma de
pagamento para a construção de um prédio que este está edificando no
Município de Lages; Assim, mesmo o imóvel não estando no nome de
Reginaldo, este negociou com o declarante e seu pai que assim que
fls. 791

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terminasse a construção do prédio em Lages e recebesse a escritura do
terreno rural pertencente a Conardo, iria passá-lo ao pai do declarante; Que o
pai do declarante não firmou nenhum contrato de compra e venda com
Reginaldo ou Conrado; Que em razão dessa negociação, o pai do declarante
passou uma procuração para Reginaldo sacar os valores que era depositados
no banco referente à desapropriação; Que depois de certo tempo, no final de
2015, o pai do declarante resolveu comprar uma casa para sua filha, que
morava de aluguel, no Município de Otacílio Costa; Que o pai do declarante
procurou o Reginaldo para saber se este possuía algum imóvel para venda;
Que Reginaldo ofereceu ao pai do declarante a casa localizado ao lado do
Residencial Alphaville; Que o pai do declarante aceitou comprar a referida
casa e acordou com Reginaldo que este poderia ficar com o restante do valor
da desapropriação; Que o imóvel rural foi adquirido pelo valor de R$
580.000,00 e casa no valor de R$ 240.000,00; Que como sobrou R$
80.000,00 do valor da desapropriação, o declarante entregou um trator
em garantia para seu pai e ficou com o referido valor; Que esse valor o
declarante deixou na mão de Reginaldo para cobrar juros; Que o
declarante não adquiriu materiais de construção com esse dinheiro; Que
embora seu pai não tenha a propriedade formal do imóvel rural, este e o
declarante já estão sobre a posse dele desde janeiro de 2015; Que recebeu o
terreno rural sem gado e sem construções, somente com um galpão de
madeira velho, um "ranchão"; Que atualmente estão utilizando o terreno para
criação de gados; Que a casa adquirida, embora negociada com Reginaldo,
pertence na verdade ao Material de Construção Matias Farias; Que o
declarante acha que Reginaldo deve ter um contrato semelhante com Matias
Farias; Que assim como o terreno rural, não foi feito nenhum contrato de
compra e venda em relação à casa, sendo a negociação feita apenas de "de
boca"; Que Reginaldo não repassou nenhum cheque no valor de R$
80.000,00 ao pai do declarante; Que antes de negociar a casa e como o pai
do declarante já havia comprado o imóvel rural, Reginaldo entregou um
cheque de R$ 320.000,00 ao declarante, valor referente a diferença do
dinheiro da desapropriação e a aquisição do imóvel; Que, posteriormente,
com a aquisição da casa, desse valor remanescente sobraram R$ 80.000,00,
os quais o declarante deixou com Reginaldo para cobrar juros; Que o
declarante informa que ainda com o cheque de R$ 320.000,00 pois a casa
adquirida ainda não foi transferida ao pai do declarante; Que resumindo o
negócio, em troca dos R$ 900.000,00 da desapropriação o pai do declarante
recebeu um terreno rural no interior de Palmeira por R$ 580.000,00 de
Reginaldo, uma casa ao lado do prédio Alphaville por R$ 240.000,00 de
Reginaldo e R$ 80.000,00 que ficaram na posse de Reginaldo para o
declarante cobrar juros; Que Reginaldo paga os juros em dinheiro, em
espécie, ao declarante; Que o terreno que foi desapropriado o pai declarante
possuía há mais 30 anos; Que em 2014 o pai declarante desmembrou sete
lotes do terreno; Que vendeu por cerca de R$ 30.000,00 cada lote; Que foi
Reginaldo que fez toda a burocracia (papelada) para desmembrar esses sete
lotes; Que Reginaldo ficou com três desses lotes e o pai do declarante com
quatro; Que esses três que ficaram com Reginaldo nem chegaram a ficar no
nome dele, o declarante já passou diretamente para quem comprou. Nada
mais. Lido o presente termo à parte, nada tendo a acrescentar.
Otacílio Araújo de Souza ainda apresentou voluntariamente o extrato de
sua conta bancária, indicando que no mesmo dia em que o depósito foi feito pelo Município,
houve o saque do mesmo valor (fls. 172-173). Além disso, apresentou procuração que
fls. 792

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outorgou em favor de REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO, passando a ele plenos
poderes para administrar a conta em que recebe os pagamentos, inclusive para realizar
saques e transferências (fls. 174-178). Por fim, juntou cópia do cheque que possui no valor
de R$ 320.000,00, emitido pela empresa de REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO , RGN
Construtora e Incorporadora EI, referente à garantia do valor que excedeu o do imóvel rural
que recebeu como pagamento.
Posteriormente, em novas declarações prestadas perante a Promotoria de
Justiça, o requerido OTACÍLIO ARAÚJO DE SOUZA relatou (fl. 162):
Relatou que o terreno quando foi desapropriado era de sua propriedade; Que
o dinheiro foi direto para o Reginaldo porque o depoente queria pegar um
terreno rural; Que o momento em que foi negociado (negociação de trocar o
dinheiro da desapropriação pelo terreno em Palmeira) foi na hora que ele
(Reginaldo) comprou o terreno, pois ele tinha um outro terreno ofereceu para
o depoente, mas o depoente não quis, daí ele (Reginaldo) comprou esse (de
Palmeira) e me ofereceu; Que o Reginaldo conversou com o pessoal da
Prefeitura e informou ao depoente que eles queriam desapropriar seu o
terreno, aí negociaram com o prefeito Tio Ligas; Que na hora de fazer os
documentos, foi o depoente e ele (Tio Ligas); Que em relação à
negociação de valores, forma de pagamento, foi acertado com o Tio
Ligas; Que na hora que o depoente ia comprar o do Reginaldo, o depoente
fez a proposta se ele (Reginaldo) aceitava os pagamentos conforme ia
pegando da prefeitura, repassava para ele (Reginaldo); Que daí o depoente
passou uma procuração para Reginaldo, aí ele começou a retirar o dinheiro,
aí o depoente relatou que: "não ponhei mais a mão no dinheiro"; Que a
história começou com o Reginaldo entrando em contato com o
depoente, pois a Prefeitura tinha interesse em desapropriar seu terreno;
Que a partir desse momento o depoente começou a "tratar" com a Prefeitura;
Que as negociações foram com o Prefeito Tio Ligas; Que depois que foi
"Batido o martelo" o depoente negociou o terreno em Palmeira com o Pindaco
(Reginaldo); Que já tinha uma negociação com o Reginaldo, que iam primeiro
lotear, mas acabaram desistindo; Que o valor da negociação foi fechado em
R$9000.000,00; Que foi em 2014, poucos dias antes de começar a cair o
dinheiro na conta; Que a negociação foi somente entre o depoente e o
prefeito; Que o Anderson, na época, estava procurando terrenos para
construção de casas populares; Que o depoente procurou ele (Aderson) e
informou que tinha um terreno para negociar; Que depois o Anderson entrou
em contato para desapropriar o terreno do depoente; Que aí foi negociado
com o Tio Ligas, fecharam o valor com ele; Que o Reginaldo entrou em
contato o depoente informando que a Prefeitura queria desapropriar seu
terreno, mas que antes disso o depoente e ele (Reginaldo) queriam fazer um
loteamento, mas desistiram; Que a negociação de valores foi feito com o
Tio Ligas; Que no meio da negociação, depois de acertar o valor da
desapropriação, foi negociado o terreno de Palmeira em troca do valor da
desapropriação; Que o depoente afirma não queria pegar o dinheiro, preferia
pegar em imóvel; Que não procurou a CAIXA para verificar o valor do terreno;
Que desistiram (depoente e Reginaldo) de lotear o imóvel, pois iria sair muito
caro, e ia começar a vender lote, mas só vende através de prestação ou troco
de carro; Que o depoente não queria isso, queria um terreno rural; Que o
fls. 793

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Pindaco estava a par dos valores do loteamento, pelo custo iria sair muito
caro lotear; Que não sabe se o Pindaco mandou avaliar o terreno junto à
CAIXA (a CAIXA avaliou o terreno com 22 mil metros quadrados no valor
médio de R$461.000,00); Que a diferença de preço entre a avaliação e a
desapropriação, não soube relatar, pois afirma que não conversou com
ninguém da CAIXA; Que a participação do secretário Anderson de Liz foi pelo
fato de ele (Anderson) estar procurando um imóvel, antes, aí o depoente
conversou com ele e informou seu interesse em vender o terreno, pois havia
escutado na rádio que ele (Anderson) estava procurando um imóvel para
desapropriar e fazer casa popular; Que o depoente conversou com ele
(Anderson) e ele disse que estava procurando um mais barato; Que foi depois
que o depoente procurou o Reginaldo para fazer um loteamento.
Conrado Uldorico Neuber declarou que (fl. 133):
Que possui um terreno rural localizado no Município de Palmeira/SC; Que
negociou o referido terreno com Reginaldo Gomes do Nascimento (Pindaco)
em troca da construção de um prédio de 4 andares, 2 apartamento por andar,
o qual está sendo edificado no imóvel do declarante localizado no Bairro
Sagrado, Rua Porto União, na frente da placa de Milliun (rua sem saída),
Município de Lages/SC; Que o declarante negociou o terreno rural com
Reginaldo, fez contrato, registrou no cartório de Lages/SC, porém, não
especificou o valor pelo qual foi negociado o terreno rural; Que apenas
constou que em troca da construção feita por Reginaldo, entregaria o referido
terreno rural; Que o declarante não sabe afirmar qual o valor de seu terreno
rural nem o da construção que está sendo realizada em seu imóvel em Lages
por Reginaldo; Que o declarante apenas passará a escritura de seu terreno
rural para Reginaldo após a conclusão da obra em seu imóvel em Lages; Que
não tem contato com Otacílio Araújo de Souza; Que não conhece Otacílio
Júnior de Souza; Que a única negociação que fez foi com Reginaldo Gomes
do Nascimento; Por fim, que o declarante não trouxe cópia do contrato feito
com Reginaldo, pois elas se encontram com o genro do declarante (Antônio
Carlos Stefano Ribeiro) e com o próprio Reginaldo; Nada mais. Lido o
presente termo à parte, nada tendo a acrescentar.
Savio Jaime Faria (apelido Savinho) declarou que (fl. 135):
Que o declarante é proprietário da empresa Materiais de Construções Matias
Farias; Que entre 2014 a 2015 o declarante vendeu uma casa localizada ao
lado do Condomínio Alphaville para Reginaldo Gomes do Nascimento
(Pindaco); Que o declarante vendeu a casa por R$ 180.000,00, parcelada
em 60 vezes, com cada prestação no valor R$ 3.000,00; Que Reginaldo
ainda está pagando a casa; Que o declarante só vai transferir a escritura
quando Reginaldo terminar de pagá-la; Que na época em que o declarante
alienou a casa para Reginaldo, estava vendendo ela pelo preço à vista no
valor de R$ 130.000,00, porém, como Reginaldo quis pagar a prestação, fez
por R$ 180.000,00; Que se trata de uma casa antiga, de alvenaria, construída
há mais ou menos 15 anos, possui aproximadamente 75m², 2 quartos e 1
banheiro; Que quando o declarante fechou o negócio com Reginaldo a casa
estava um pouco abandonada; Que o declarante não fez nenhum contrato
escrito de compra e venda; Que apenas negociou "de boca"; Que o
declarante possui uma ficha onde Reginaldo assina toda vez que realiza o
fls. 794

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pagamento das prestações; Que o declarante se compromete, no prazo de 10
(dez), a encaminhar cópia da ficha de pagamento da casa alienada à
Reginaldo a esta Promotoria de Justiça (fl. 193); Nada mais. Lido o presente
termo à parte, nada tendo a acrescentar.
Reginaldo Gomes do Nascimento declarou que (fls. 137-138):
Que o declarante é proprietário da empresa RGN Construtura e Incorporadora
EIRELI; Que no início do ano de 2013 o declarante estava iniciando no ramo
de construções e tinha conhecimento de que Otacílio Araújo possuía um
imóvel para fazer um loteamento; Que o declarante conversou com Otacílio
para fazer uma parceria e lotear o referido imóvel; Que Otacílio daria o imóvel
e o declarante entraria com a parte de regulamentação e investimentos; Que
após levantamento constatou que os custos que fazer tal loteamento seria
inviável; Que então o declarante e o Otacílio acabaram não fechando a
parceria; Que na sequência resolveram desmembrar os lotes viáveis que
eram de frente para Rua Pedro Pereira de Albuiz; Que deu um total de 7 lotes,
tendo o declarante ficado com 3 ou 4 lotes em razão dos custos que teve para
legalização da área; Que posteriormente, o imóvel pertencente a Otacílio
Araújo, objeto inicial da parceria para loteamento, foi desapropriado pelo
Município de Otacílio Costa/SC; Que nesse período em que o Município de
Otacílio Costa estava querendo desapropriar o referido imóvel, Otacílio queria
comprar um imóvel rural do declarante, localizado no interior do Município de
Palmeira, com aproximadamente 270 mil metros quadrados; Que Otacílio fez
uma proposta de pagar o referido terreno rural com as mesmas condições que
receberia o dinheiro referente à desapropriação; Que o declarante aceitou a
proposta e fechou o negócio com Otacílio Araújo; Que o valor do imóvel
desapropriado pelo Município de Otacílio Costa foi de R$ 900.000,00 e o valor
pelo qual o declarante vendeu o terreno rural a Otacílio Araújo foi de R$
580.000,00; Que Otacílio Araújo sacou as primeiras parcelas e pagou o
declarante; Que, posteriormente, Otacílio passou uma procuração para o
declarante, o qual sacou diretamente no banco o restante dos valores
referente à desapropriação; Que como o declarante receberia (já que era
parcelado) um valor a maior (diferença entre o valor da desapropriação e
imóvel rural), emitiu um cheque no valor de R$ 320.000,00 e entregou a
Otacílio Araújo; Que, posteriormente, Otacílio Araújo queria comprar uma
casa para a filha, ocasião em que o declarante ofereceu uma que comprou de
Savio Farias, localizada no lado do prédio Alphaville; Que ofereceu a casa
pelo valor de R$ 240.000,00 e Otacílio Araújo aceitou o preço; Que então
Otacílio Araújo não compensou o cheque de R$ 320.000,00, tendo restado um
débito por parte do declarante no valor de R$ 80.000,00, valor da diferença da
soma do imóvel rural e da casa com o da desapropriação; Que o valor de R$
80.000,00 será quitado quando ocorrer a transferência no registro de imóveis
da casa e do imóvel rural a Otacílio Araújo; Que em relação ao imóvel rural, o
declarante explica que recebeu como permuta de Conrado Udorico em troca
de uma construção (prédio com área total 730 metros quadrados) que ainda
está sendo realizada em Lages, bairro Sagrado; Que no término dessa
construção, Conrado passará o registro para o declarante ou a alguém que o
declarante escolher; Que o declarante está esperando a conclusão da obra
para após transferir o terreno rural para o nome de Otacílio Araújo; Que o
declarante não sabe precisar o preço exato da negociação com Conrado, pois
na época foi negociado que receberia em troca o terreno como pagamento
pela a construção do prédio; Que na época (final de 2014) o declarante
avaliou que gastaria em torno de R$ 580.000,00 a R$ 600.000,00 para fazer a
fls. 795

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referida construção; Que o declarante iniciou as obras em agosto de 2015 e
hoje está previsto um custo final aproximado em R$ 700.000,00; Que firmou
um contrato de gaveta com Conrado referente a essa negociação (no início
das obras, no qual especifica os tipos de materiais que serão empregados na
construção); Que o declarante se compromete, no prazo de 10 (dez) dias, a
encaminhar nesta Promotoria uma cópia do contrato firmado com Conrado;
Que não fez nenhum contrato escrito com Otacílio Araújo em relação a este
imóvel; Que em relação à casa localizada no lado do prédio Alphaville, o
declarante explica que a adquiriu de Savio Farias no ano de 2015; Que o
declarante fechou com Sávio o preço de de R$ 180.000,00, parcelados em 60
vezes de R$ 3.000,00; Que o declarante ainda está pagando para Sávio a
referida casa; Que não fez nenhum contrato escrito com Sávio e nem com
Otacílio Araújo em relação a este imóvel; Que a casa está no nome de Sávio
Farias e assim que o declarante terminar de pagá-la, irá transferir a
propriedade para Otacílio Araújo; Que em relação à quantia de R$ 80.000,00
o declarante está pagando juros mensais a Otacílio Araújo no valor de R$
800,00; Que pagará o referido valor até a quitação do débito; Nada mais. Lido
o presente termo à parte, nada tendo a acrescentar.
Em um segundo depoimento, Reginaldo Gomes do Nascimento declarou
que (fl. 164)
Que a negociação do imóvel rural no Município de Palmeira foi depois da
desapropriação; Que confirma que a intenção era fazer um loteamento e o
motivo por não ter dado certo, foi pelo valor considerável que precisaria
desembolsar para infraestrutura naquele momento e não tinha o recurso; Que
então foi retificado o terreno, transferido a matrícula para Otacílio Costa pois
era de Lages e a negociação foi encerrada neste momento; Que pelo trabalho
que fez com engenharia, dois ou três lotes ficaram para o depoente e "parou
ali"; Que depois aconteceu de ter o terreno no Município de Palmeira, perto do
Sr. Otacílio, mas o depoente não tinha interesse no terreno e sim financeiro;
Que então, o Sr. Otacílio foi até a prefeitura e houve a negociação; Que não
se recorda de ter feito o contato inicial com a prefeitura para desapropriação
do terreno; Que a respeito da negociação com o Sr. Otacílio deixou claro que
se tivesse venda por dinheiro era para entrar em contato com o depoente;
Que não se recorda de ter entrado em contato com Otacílio sobre a
desapropriação do terreno; Que a respeito das declarações dos três
corretores de que o depoente os procurou para realizar a avaliação do imóvel,
relata que pode ter ocorrido essa conversação mas que não tem essa
convicção; Que a respeito da declarações que supostamente teria feito
informando que a prefeitura pagaria pelo serviço, o depoente relata que se a
prefeitura que está contratando e não um terceiro e não se recorda dessa
situação; Que foi eleito vereador em 2008 e seu mandato foi até 31/12/2012,
que nos anos posteriores até 2016 não teve nenhum cargo público; Que a
prefeitura foi quem definiu quais seriam os corretores que fariam essa
avaliação, mas não sabe precisar quem foi; Que não tratou com ninguém da
prefeitura para fazer a desapropriação, que as últimas casas populares feitas
no município foram em 2007, que na época o governo permitia que o
proprietário tivesse um terreno com ou sem escritura fossem feitas; Que
desde essa época há uma luta de várias pessoas tentando casas e terrenos
porque um dos fatores desde o governo Lula é a prefeitura ter um terreno, que
a dificuldade para ter um terreno legalizado é muito grande; Que a respeito da
avaliação da caixa econômica do terreno de propriedade do depoente que fica
fls. 796

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próximo à prefeitura; Que não procurou a Caixa Econômica no final de 2014
para fazer a avaliação do imóvel desapropriado; Que não sabe dizer (não se
recorda) do porquê está como contato do documento de solicitação do
orçamento para avaliar o terreno pertencente ao Sr. Otacílio; Que não sabe
quem pediu para fazer essa avaliação pela Caixa Econômica; Que sobre a
diferença da avaliação da Caixa e do valor da desapropriação explica-se que
acredita ser comum à Caixa ter esse tipo de avaliação, apesar de não querer
afirmar que a Caixa avalia de formas diferentes; Que a respeito do custo não
ser viável ao depoente ele não teria o valor respectivo, que não deu garantia à
Caixa porque na época o terreno não era seu; Que a respeito das declarações
dos corretores, é comum, pelo fato de morar em uma cidade pequena, que os
corretores ofereçam terrenos; Que não ressalta não se recordar de ter feito
contato com os corretores.
O Contrato celebrado entre o Sr. REGINALDO GOMES DO NASCIMENTO
e o Sr. Conrado Uldorico Neuber foi juntado às fls. 513-521.
Elizando Baldessar de Souza, membro da comissão de avaliação,
declarou que (fls. 142-143):
QUE o declarante é corretor de imóveis e sócio-proprietário da Baldessar e
Souza empreendimentos imobiliários; QUE em 2015 o declarante era membro
da comissão de avaliação de imóveis do Município de Otacílio Costa; QUE no
início do ano de 2015 Edson Pasold veio até o declarante e entregou um
documento de avaliação de imóvel para assinatura relacionado a uma
desapropriação que iria acontecer no bairro Igaras em Otacílio Costa; QUE
Edson Pasold queria que o declarante assinasse o documento na mesma
ocasião; QUE no documento constava o valor de R$ 900.000,00 por uma área
de terra de mais ou menos 19 mil metros quadrados; QUE logo quando leu o
teor da avaliação, o declarante percebeu que se tratava de um imóvel que se
localiza ao lado de um imóvel da empresa do declarante; QUE percebeu na
hora que o valor posto na avaliação era incompatível com a cidade e
principalmente do bairro Igaras, pois em 2010 o declarante comprou um
imóvel no mesmo bairro com boa parte de fronte para a Avenida Beira-Rio, de
aproximadamente 53 mil metros quadrados, pelo valor de R$ 87.000,00,
sendo que havia também edificado no imóvel uma casa de madeira com mais
ou menos 150,00 metros quadrados; QUE o imóvel do declarante, inclusive,
fica no lado do imóvel objeto do presente inquérito; QUE o imóvel
desapropriado possui uma topografia muito ruim, o que impede de ser 100%
aproveitado para loteamento, já descontados os 35% da área legal; QUE
diante disso o declarante se recusou a assinar o referido termo de avaliação
de imóvel; QUE no imóvel do declarante foi possível fazer apenas 40 lotes de
360 metros quadrados (lembrando que a área total do imóvel possui 53 mil
metros quadrados); QUE o declarante, ao ter conhecimento do termo de
avaliação, entrou em contato com Paulo Maximiliano Zambonato, que também
fazia parte da comissão de avaliação de imóveis, e avisou para ele não
assinar o documento porque o valor estava incoerente com a realidade; QUE
o declarante também comentou com Edson Pasold, Vilson Munzfeld e
Anderson Venturi acerca da irregularidade do valor avaliado; QUE o
declarante chegou a receber uma ligação telefônica da prefeitura
solicitando a assinatura do documento pois assim "ajudaria"; QUE o
fls. 797

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declarante não se lembra da pessoa que entrou em contato e com quem
conversou devido ao tempo desde a referida ligação; QUE o declarante
afirma que o imóvel desapropriado valeria no máximo entre R$
200.000,00 e R$ 300.000,00 em razão de ser um terreno cru, ou seja, sem
nenhum infraestrutura; QUE a avaliação de um imóvel cru não pode ser feito
por lote, mas sim por metros quadrados; QUE todo mundo da cidade sabe
que o imóvel desapropriado era propriedade de fato de Reginaldo
Gomes do Nascimento; QUE o declarante tem arquivado em casa o contrato
de compra e venda do imóvel de 53 mil metros quadros referido acima e se
compromete, no prazo de até 10 (dez) dias, a encaminhar cópia para esta
Promotoria de Justiça através do e-mail otaciliocostapj@mpsc.mp.br; QUE o
declarante esclarece que em 2010 também adquiriu um terreno de 35 mil
metros quadrados localizado no Bairro Poço Rico, ao lado do Supermercado
CooperCampos, ao qual pagou R$ 300.000,00; QUE o declarante também de
compromete a enviar por e-mail cópia do contrato de compra e venda deste
imóvel; Nada mais. Lido o presente termo à parte, nada tendo a acrescentar.
Elizandro Baldessar de Souza apresentou cópia de contratos de compra e
venda de terrenos similares (fls. 492-499).
Simone Kaiser de Souza, membro da comissão de avaliação, declarou que
(fl. 144):
Que a declarante acha que Elisandro Baldessar de Souza não assinou o
referido laudo; Que não se recorda o motivo do Elisandro não ter assinado o
referido laudo; Que a declarante era apenas uma simples secretária e não
possuía conhecimento necessário para poder avaliar imóveis; Que não
entende muito de imóveis; Que apenas foram repassadas as avaliações para
a declarante, a qual optou por escolher a de menor valor; Que não tomou
nenhum medida para verificar se o preço mais baixo estava de fato correto;
Que concluiu que o valor estava correto apenas com base nas avaliações
apresentadas; Que a declarante não se lembra quem foi a pessoa que
repassou as avaliações para a declarante; Que acredita que o valor da
avaliação estava correto para a época; Que tem conhecimento de que o
proprietário do terreno era um senhor lá do Município de Palmeira, o senhor
Otacílio; Que não se recorda se foram apresentados para a declarante os
laudos das fls. 45/48, 49/53 e 54/57; Que não leu na época quem eram as
empresas, apenas consultou o menor valor apresentado; Que apesar de ser
secretária da comissão de avaliação, não foi a declarante que redigiu o
referido termo de avaliação, achando, por outro lado, que quem redigiu foi o
presidente da comissão, Paulo Maximiliano Zambonato. Que quando disse
que "não entende muito de imóveis" quis dizer que é apenas secretária e não
uma perita em imóveis; Que acredita que Elizandro não assinou pois possui
conhecimento no ramo imobiliário. Nada mais. Lido o presente termo à parte,
não tendo a acrescentar.
Paulo Maximiliano Zambonato, membro da comissão de avaliação,
declarou que (fls. 145-146):
fls. 798

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Que o declarante é engenheiro civil e empresário do ramo de combustíveis;
Que é membro da comissão de avaliação de imóveis do Município de Otacílio
Costa há mais de 10 anos; Que em relação ao terreno desapropriado pelo
Município de Otacílio Costa em 2015 na Rua Pedro Pereira Albuiz e Pedro
Luiz Pitz, no Bairro Igaras, tem a dizer: Que é um terreno que possui
infraestrutura boa, tem acesso à rede elétrica de baixa e alta tensão; Que o
terreno possui acesso à rede de água; Que o terreno não tem rede de esgoto;
Que conhece bem a área, a qual tem uma topografia "um pouco caída", mais
ou menos irregular; Que é um terreno com pedologia firme (bom para
edificações); Que é um terreno próximo à posto de saúde, escola, ginásio de
esporte, igreja, supermercado e outras infraestruturas básicas; Que o terreno
se localiza a 80 a 100 metros do rio; Que vai ter que fazer terraplanagem, mas
com pouco movimento de terra; Que o valor pago na época estava
condizente; Que o declarante de fato assinou como presidente o laudo de
avaliação das fls. 404/407; Que Elizandro se recusou a assinar o referido
laudo de avaliação pois não concordava com os valores; Que o declarante
não se lembra se houve argumentação por parte de Elizandro; Que sabe que
Elizandro lida com o ramo imobiliário; Que essa recusa de Elizandro se deu
através de contato telefônico; Que se a desapropriação do referido terreno
pelo valor de R$ 900.000,00 fosse feita hoje seria um mal negócio para o
Município de Otacílio Costa, tendo em vista a queda no mercado imobiliário;
Que, no entanto, na época o mercado imobiliário estava aquecido e o valor
pago pelo Município no referido terreno estava condizente com a época; Que
com exceção de Elizandro, todos os demais membros da comissão assinaram
o laudo das fls. 404/407; Que não sabia que o terreno desapropriado
pertencia de fato a Reginaldo Gomes do Nascimento; Que havia alguns
boatos na cidade de que o Sr. Otacílio Araújo de Souza não era o proprietário
do terreno, porém na matrícula do imóvel constava como sendo ele há algum
tempo; Que o declarante teve conhecimento dos laudos de avaliação feitos
por Anderson Venturi (fls. 45/47), Cristiano Kuster (fls. 49/53) e Vilson
Munzfeld Júnior (fls. 54/57) apenas depois de ter assinado o laudo elaborado
pela avaliação de comissão das fls. 404/407, em torno de mais ou menos 40 a
60 dias depois; Que é filiado ao PP (Partido Progressista) há mais de 30 anos;
Que o declarante fez uma duas contribuições partidárias para a última
campanha de Luiz Carlos Xavier; Que não foi o declarante que redigiu o laudo
de avaliação das fls. 404/407; Que provavelmente foi alguém da secretaria de
administração que o redigiu; Que para chegar na estimativa do valor do
imóvel, o declarante fez o seguinte cálculo: considerou que no terreno daria
para fazer 43 lotes de 300 metros quadrados; que cada lote, pelo preço da
época, custaria em torno de R$ 40.000,00 a R$ 45.000,00, tendo em vista que
a imobiliária Baldessar e Souza estava vendo lotes anexos de 360,00 metros
quadrados na média de R$ 55.000,00 a R$ 60.000,00; Que então se
multiplicasse o valor do lote pelo preço da época (43 x R$ 45.000,00) daria a
quantia estimada de R$ 1.935.000,00; Que desse valor teria que ser
descontando os gastos com infraestrutura, a qual o declarante estimou um
custo de R$ 300.000,00 a R$ 400.000,00; Que assim, pra quem fosse fazer
um loteamento no referido terreno (em termos comerciais para venda),
poderia gerar uma receita de R$ 1.535.000,00 a R$1.635.000,00; Que o valor
estimado da infraestrutura é um preço avaliado a grosso modo; Nada mais.
Lido o presente termo à parte, não tendo a acrescentar.
Rubney Andrade, membro da comissão de avaliação, declarou que (fls.
147-148):
fls. 799

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Que o declarante é servidor público no cargo de engenheiro civil do Município
de Otacílio Costa desde 2012; Que o declarante integra a comissão de
avaliação de imóveis do Município de Otacílio Costa e em 2015 participou da
avaliação do imóvel situado no bairro Igaras, objeto do laudo das fls. 404/407;
Que não foi o declarante quem fez o cálculo da avaliação; Que apenas
recebeu o documento para assinatura; Que o declarante concordou com o
laudo, pois pesquisou lotes para venda na região, tendo encontrado preços
entre R$ 35.000,00 a R$ 40.000,00, bem como considerou o número de lotes
que o terreno objeto da desapropriação daria; Que assim concluiu que o valor
avaliado estava condizente com a realidade; Que visitou o terreno na época e
concluiu que não tinha uma topografia ruim; Que o imóvel possui boa
infraestrutura, tem por perto mercado, escola e posto de saúde; Que na região
também tem água encanada e energia elétrica; Que não foram apresentados
para o declarante os laudos das 45/48, 49/53 e 54/57; Que não lembra quem
entregou o laudo de avaliação para assinatura, sabendo apenas que foi uma
mulher do gabinete; Que não foi realizada reunião para discussão da
avaliação; Que o declarante não conversou com demais membros da
comissão; Que quando recebeu o laudo da avaliação a assinatura de Paulo
Zambonato já constava nele; Que não sabe dizer se alguém não assinou o
laudo de avaliação; Que não lembra de quem era o terreno; Que questionado
o motivo pelo qual o Município avaliou o terreno da Klabin (da nova área
industrial) por valor tão discrepante ao do bairro Igaras (objeto da presente
investigação), o declarante respondeu que sabe dizer porque foi tão baixo e
que imaginou que o preço seria questionado na justiça; Que da mesma forma
como do bairro Igaras, o declarante recebeu o termo de avaliação do imóvel
da Klabin pronto para assinatura; Que na avaliação do terreno da Klabin
(referente à nova área industrial) o declarante não efetuou nenhum cálculo
para verificar se o valor estava condizente com a realidade; Que assinou o
laudo de avaliação do imóvel da Klabin mesmo o preço sendo tão baixo; Que
assinou o laudo de avaliação do imóvel da Klabin em razão de ser um negócio
vantajoso para o Município; Que os laudos de avaliação que o declarante
assina são baseados em valor de mercado; Que geralmente o declarante faz
uma verificação para aferir o valor de mercado; Que o declarante não aferiu o
real valor de mercado do apenas na avaliação referente ao terreno da Klabin,
haja vista o valor considerado pelo Município ser muito baixo; Nada mais. Lido
o presente termo à parte, não tendo a acrescentar.
Edson Pasold, membro da comissão de avaliação, declarou que (fl. 149):
QUE o declarante se recorda de ter assinado o laudo de avaliação do terreno
pertencente ao Sr. Otacílio, o qual foi desapropriado, pelo valor de 900 mil
reais; QUE não sabia que o terreno pertencia de fato ao atual vice-prefeito
Reginaldo Gomes do Nascimento; QUE não possui conhecimento nessa área
imobiliária mas assinou em razão de Paulo Zambonato e Rubney Andrade já
terem assinado o documento; QUE Paulo Zambonato apresentou argumentos
de avaliação do imóvel baseados na quantidade de lotes que poderiam ser
feitos no local; QUE foi no imóvel em duas oportunidades; QUE não foi com
outros membros da comissão de avaliação no local; QUE entendeu que era
um bom negócio para o município devido ao programa de casas populares
que estava vindo para Otacílio Costa; QUE chegou a ver um laudo de
avaliação feito pelo corretor Vilson Munzfeld; QUE lembra que o valor
apresentado por Vilson era superior a 900 mil reais, cerca de 1 milhão e
trezentos; QUE não se recorda do valor exato apresentado por Vilson, mas
com certeza era superior a 900 mil reais; QUE encaminhou o laudo para
fls. 800

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assinatura de Elizandro Baldessar; QUE Elizandro lhe disse que antes de
assinar iria no local visitar o imóvel; QUE não lembra se ele assinou ou não o
documento; QUE não sabe qual o destino do documento depois de o ter
encaminhado para Elizandro; QUE não houve uma reunião com membros da
comissão de avaliação para discutir o valor; QUE acredita que um membro
assinava e repassava para o próximo; QUE pelo que lembra foi Simone quem
lhe repassou o documento para assinatura.
Silvano Cardoso Antunes, Ex-Prefeito em exercício, declarou que (fl. 161):
QUE foi o prefeito em exercício que assinou o Decreto 2028/2015 (fls. 58/61);
QUE não se recorda que um avaliador se recusou a assinar o laudo de
avaliação da comissão da prefeitura; QUE apenas impulsou o feito; QUE na
época conversou com o engenheiro Paulo Zambonato, membro da comissão
de avaliação, o qual deu explicações e justificou o valor avaliado ao
declarante; QUE se deslocou até o local, momento em que viu que havia nas
proximidades uma unidade de saúde, um ginásio de esporte estadual, um
colégio e pavimentação asfáltica; QUE acredita que também no local tenha
rede de esgoto; QUE existiam duas propostas para o Município para
construção de casas populares; QUE a condição das propostas era ter um
terreno adequado no nome do Município; QUE uma proposta era do deputado
Jailson do PT e a outra do Ministério das Cidades; QUE desconhecia quem
era o proprietário do terreno; QUE não chegou a conversar com o proprietário
do terreno; QUE o decreto chegou pronto para assinatura; QUE não sabe
quem fez o contato com o proprietário para acertar valores, forma de
pagamento e número de parcelas, conforme o decreto; QUE não sabia que o
proprietário de fato era Reginaldo Gomes do Nascimento, apenas ouviu falar
recentemente, na época desconhecia; QUE soube das avaliações dos
corretores, mas não os contratou nem tratou com eles; QUE não se recorda
quem lhe mostrou a minuta do decreto e lhe explicou o caso, acredita apenas
que tenha sido alguém da assessoria do jurídica; QUE viu o laudo da
avaliação da comissão e os dos corretores contratados, mas não se recorda
dos valores. Nada mais. Lido o presente termo à parte, não tendo a
acrescentar.
Venício Guimarães Júnior, funcionário da Caixa Econômica Federal,
declarou que (fl. 166):
Relata que trabalha na Caixa Econômica desde 2012 e passou na pela
agência de Otacílio Costa no setor de habitação e empresarial, que trabalhou
por três anos na referida agência; Que referente a avaliação realizada do
imóvel localizado na rua Pedro Pereira Albus, Bairro Igaras, registrado sob o
n. 1964, onde a caixa teria sido demandada para realizar a avaliação do
imóvel, há duas hipóteses para a realização desse tipo de serviço; Que
quando o cliente vai comprar um imóvel a primeira etapa é análise de crédito,
para aprovação de crédito, que o cliente traz a ficha e a matrícula do imóvel
que quer comprar, financiar ou dar em garantia; Que dentro dessa situação é
demandada uma engenharia onde primeiro é solicitado ao engenheiro o
orçamento do custo do lado, passando o valor do custo do laudo é
demandada a engenharia com o pagamento do cliente; Que a partir do
momento que vem o laudo, ele vem demandando o valor de mercado do
fls. 801

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