Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
HÀ THỊ THU TRANG
PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG
VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI
1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
HÀ THỊ THU TRANG
PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG
VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số :603850
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Hồng Vân
HÀ NỘI
2

Lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh
nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu,
vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o
®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng
kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch-a tõng ®-îc
ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c.
T¸c gi¶ luËn v¨n
Hµ ThÞ Thu Trang
3

MỤC LỤC
Trang
TRANG PHụ BÌA
LờI CAM ĐOAN
MụC LụC
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 9
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng 18
nhà ở
1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 24
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư 24
xây dựng nhà ở
1.2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 27
Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 33
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các 33
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 33
2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 35
2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy 39
định của pháp luật hiện hành
2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu 40
tư hoặc phát hành trái phiếu
4

2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ 52
đầu tư cấp II
2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp 61
tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở
2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức 68
năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở
2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng 75
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM 82
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC
HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn 82
đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các 82
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về 86
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá 100
trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các 104
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 104
3.3.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở 107
3.3.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108
KẾT LUẬN 110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112
5

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày
một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu
về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng.
Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải
quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan
quản lý nhà nước và toàn xã hội.
Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những
năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng
chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình
trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và
Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71
(sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được
quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo
quy định của Luật Nhà ở 2005:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong
trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
6

xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39].
Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh
bất động sản 2006:
1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng
được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ
được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ
cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu
tư tạo lập bất động sản;
Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể
nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa thuận với người có
nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại
Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13]. Từ các quy định trên đây có thể nhận
thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại
còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn thiếu chi tiết, nội dung quy
định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự đồng nhất. Đơn cử,
đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở hình thành
trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn
khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của
công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất
7

động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được
phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ
người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70% tổng giá
trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định
nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến
cho việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của
các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng
gia tăng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái
phép, gây hậu quả nghiêm trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên
sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà ở của nước ta.
Đứng trước yêu cầu cần phải có một hành lang pháp lý vững chắc để
điều chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23
tháng 06 năm 2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa
ra các quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà
ở. Mặc dù, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất
động sản 2006 trước đó đều đã có quy định cho phép chủ đầu tư được huy
động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên
như đã đề cập ở trên tất cả các quy định đều chưa tạo ra một khuôn khổ pháp
lý rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến việc huy động vốn từ các chủ thể khác
để thu hút nguồn vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Chỉ đến
khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời thì bài toán về vốn đầu tư xây dựng
nhà ở cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này mới thực sự có lời giải trọn vẹn.
Theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16, trường hợp chủ đầu
tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu
cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích
xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì
việc huy động vốn sẽ được thực hiện theo các hình thức cụ thể với các điều
kiện tương ứng. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phát triển
8

nhà ở thương mại bao gồm các nguồn sau: Vốn của chủ đầu tư; Vốn liên
doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; Vốn vay của tổ chức tín dụng; Vốn
từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ
các nguồn khác theo quy định của pháp luật [40, Điều 38]. Phù hợp với các
quy định của Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71 và Thông tư 16 đã đưa ra quy
định cụ thể về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở với các điều
kiện tương ứng để các chủ đầu tư lựa chọn: Ký hợp đồng vay vốn của tổ chức
tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; Ký hợp đồng góp vốn hoặc
hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng,
văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân
để đầu tư xây dựng nhà ở; Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở; và ký hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy có thể thấy việc đưa ra các quy định cụ thể về huy động vốn
và các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Nghị định 71 và
Thông tư 16 là hoàn toàn phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn. Tuy nhiên, tính
hiệu quả, tích cực của các quy định này đến đâu còn dựa trên kết quả thu được
từ thực tiễn thi hành trong thực tế. Nhận thấy việc nghiên cứu các quy định về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Nghị định 71 và Thông
tư 16 và việc áp dụng các quy định này trong thực tế là cần thiết để tạo ra một
môi trường đầu tư minh bạch đồng thời góp phần hoàn thiện hệ thống pháp
luật liên quan. Vì vậy, chúng tôi đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Pháp luật về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam" làm đề
tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật. Trong phạm vi hiểu biết của mình, chúng
tôi không tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn
liên quan đến hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói chung mà
chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật tại Nghị định
71 và Thông tư 16 về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng
9

nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam,
thực trạng thi hành các quy định này trên thực tế kể từ sau khi Nghị định 71
và Thông tư 16 được ban hành để qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc
phục thực trạng trên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc huy động vốn đối với thị trường bất động sản nói chung và thị
trường nhà ở nói riêng hiện là một đề tài được xã hội đặc biệt quan tâm, có khá
nhiều bài viết học thuật cũng như công trình nghiên cứu viết về vấn đề này. Qua
quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy có một số công trình, bài
viết đề cập đến một số nội dung liên quan đến đề tài trên như: "Pháp luật về huy
động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực tiễn và hướng
hoàn thiện", của Nguyễn Thị Khánh, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật
Hà Nội, 2012; "Pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động kinh
doanh bất động sản", của Nguyễn Thị Hương, Luận văn thạc sĩ Luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật về nhà ở, thực trạng và giải
pháp", của Vũ Thị Tuyết Loan, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà
Nội, 2010; "Quy định pháp lý về nhà ở và vấn đề huy động vốn đầu tư của doanh
nghiệp", của Đào Ngọc Chuyên, đăng trên Tạp chí Ngân hàng nhà nước Việt
Nam, số 19, 10/2010 (trang 71-73); "Về kiến nghị của Bộ Xây dựng liên quan
đến giao dịch nhà ở", của Đỗ Văn Đại, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp,
số 18(203), 9/2011 (trang 26-31)... Các công trình nghiên cứu, bài viết trên đây
đã đưa ra những phân tích đánh giá về việc huy động vốn đối với hoạt động đầu
tư kinh doanh bất động sản, thể hiện những quan điểm lý luận về lĩnh vực đầu tư
này. Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở thì hiện nay chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ
thống về vấn đề này, cũng như chưa đưa ra các phân tích sâu sắc về thực trạng
thi hành các quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn trong hoạt động
đầu tư xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp để từ đó đề xuất những kiến nghị
nhằm xây dựng và
10

hoàn thiện hệ thống pháp luật. Được xem như là một thành tố của thị trường
bất động sản, trên nguyên tắc việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở phải
tuân theo các quy định chung áp dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản. Tuy nhiên, do thị trường nhà ở chiếm một vị trí đặc biệt đối với sự
phát triển kinh tế xã hội nên việc huy động vốn trong lĩnh vực này có những
đặc điểm và hình thức chuyên biệt hơn. Việc đi sâu nghiên cứu các quy định
pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
phần nào sẽ đem đến những đánh giá sâu sắc về vấn đề này. Từ những lý do
nêu trên có thể khẳng định rằng đây thực sự là một đề tài nghiên cứu hoàn
toàn mới mẻ.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Trong quá trình thực hiện đề tài, chúng tôi đã sử dụng phương pháp
luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm lý luận của các nhà khoa học
về vốn và hoạt động huy động vốn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, pháp
luật về đầu tư, các hình thức huy động vốn trong các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở. Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp khoa học khác
như: phân tích, so sánh, tổng hợp, tham khảo ý kiến của các chuyên gia và
tổng kết các kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu đề tài. Kết hợp việc nghiên
cứu qui định pháp luật về các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
với tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật trên thực tế để đưa ra những nhận
định, đánh giá chính xác và đầy đủ nhất.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực
tiễn thi hành các qui định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở tại Việt Nam được quy định trong Nghị định 71 và Thông tư 16.
Từ đó, đưa ra một số đề xuất cho việc thực thi và tiếp tục hoàn thiện các quy
định của Nghị định 71 và Thông tư 16 liên quan đến vấn đề này. Với mục
đích đó đề tài có những nhiệm vụ sau:
11

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở tại Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về các hình
thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, để từ đó nêu lên những điểm tiến
bộ cũng như những tồn tại, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
- Nghiên cứu, đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi
hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong
các dự án phát triển nhà ở, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của những
khó khăn, vướng mắc trong thi hành, nhằm đưa ra một số kiến nghị, giải pháp
hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam nói
chung và nâng cao hiệu quả thi hành những quy định về các hình thức huy
động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng.
5. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong rất
nhiều văn bản pháp luật và được nghiên cứu dưới rất nhiều khía cạnh. Tuy
nhiên trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ chúng tôi chỉ đi sâu nghiên cứu những
quy định của pháp luật hiện hành, mà trọng tâm là nghiên cứu các quy định
của Nghị định 71 và Thông tư 16 về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại (tức là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường)
trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam. Luận văn không
nghiên cứu quy định về các hình thức huy động vốn cũng như hoạt động huy
động vốn của các chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở khác bao gồm
nhưng không giới hạn dự án phát triển nhà ở xã hội, dự án phát triển nhà ở
công vụ…
12

6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối toàn diện và chi tiết về các
quy định pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn có những đóng góp như sau:
Thứ nhất: Lần đầu tiên các quy định về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được nghiên cứu một cách cụ thể, chi tiết.
Việc nghiên cứu sẽ đem đến những đánh giá khách quan, toàn diện về các quy
định pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại tại Việt Nam, phát hiện những điểm mới, tiến bộ cũng như
những quy định bất cập, đồng thời đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện hành
lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này.
Thứ hai: Luận văn đã phân tích, đánh giá thực tiễn thi hành các quy định
liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại
Việt Nam trên cơ sở tham chiếu với một số ví dụ điển hình trên thực tế, mặc dù
việc thu thập các thông tin, tài liệu là tương đối khó khăn, nhạy cảm.
Thứ ba: Qua quá trình nghiên cứu những quy định pháp luật về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam, luận
văn đã đưa ra một số đề xuất kiến nghị góp phần nâng cao tính hiệu quả của
các quy định pháp luật trong thực tiễn thi hành.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề chung về các hình thức huy động vốn đầu tư
Chương 2: Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở tại Việt Nam
Chương 3: Thực tiễn thi hành và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
tại Việt Nam.
13

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN
ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1. KHÁI LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY
DỰNG NHÀ Ở
1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở
Huy động vốn là một hoạt động gắn liền với quá trình hình thành và
phát triển của mỗi doanh nghiệp. Thật vậy, để tiếp tục phát triển và đứng
vững, doanh nghiệp không những phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà còn
phải tìm kiếm những khoản vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác nhau. Mặc dù
được nhắc đến rất nhiều trong các tài liệu nghiên cứu, các văn bản pháp luật
và thực tiễn cuộc sống nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm nào về
hoạt động này được đưa ra. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, trước hết
chúng tôi nghiên cứu các khái niệm về vốn, vai trò của vốn đối với hoạt động
đầu tư của doanh nghiệp, khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây
dựng nhà ở để từ đó đưa ra một cách hiểu chung nhất về hoạt động huy động
vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
1.1.1.1. Vốn và vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp
Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của
doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhìn nhận dưới từng góc độ
nghiên cứu, vốn lại được hiểu bởi những định nghĩa khác nhau. Theo Đại Từ
điển tiếng Việt "vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh
nhằm sinh lợi hay là tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một
lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả" [53, tr. 1126] hoặc theo
từ điển tiếng việt "vốn là tiền gốc, tiền bỏ ra để sản xuất kinh doanh làm cho
có lãi hay là những gì tích được cho một lĩnh vực hoạt động nào đó nói
chung" [52, tr. 1829].
14

Dưới góc độ của doanh nghiệp, vốn được xem là một trong những điều
kiện vật chất cơ bản kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào
cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của vốn không chỉ bó hẹp
trong quá trình sản xuất vật chất riêng biệt mà trong toàn bộ quá trình sản
xuất và tái sản xuất liên tục trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ
khi bắt đầu quá trình sản xuất đầu tiên đến chu kỳ sản xuất cuối cùng.
Trên phương diện khoa học pháp lý, vốn lại được hiểu dưới các hình
thái khác nhau. Hoạt động kinh doanh của mỗi một tổ chức cá nhân được bắt
đầu từ số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời
hạn nhất định tạo nên nền tảng hoạt động ban đầu cho doanh nghiệp, nguồn
vốn này được gọi là vốn điều lệ của doanh nghiệp. Đối với một số ngành nghề
kinh doanh như bảo hiểm, ngân hàng, bất động sản… pháp luật quy định phải
có một số vốn nhất định mới được phép kinh doanh, nguồn vốn này được gọi
là vốn pháp định. Không chỉ có vậy, đối với một số ngành nghề quan trọng,
đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn như: đầu tư xây dựng nhà ở, các công
trình hạ tầng kỹ thuật có tầm quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội
như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường học, xây dựng khu
đô thị mới… pháp luật còn yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh năng
lực tài chính của mình trong từng dự án cụ thể mới cấp phép đầu tư thông qua
việc quy định mức vốn đầu tư tối thiểu ban đầu của dự án đó.
Như vậy, từ những định nghĩa nêu trên có thể hiểu một cách khái quát về
vốn như sau: vốn là tài sản (tài sản hữu hình hoặc vô hình) của mỗi cá nhân, tổ
chức sử dụng để bắt đầu công việc kinh doanh, đầu tư và khai thác những công
dụng, giá trị mà vốn mang lại trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh.
Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều
kiện không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp và tiến hành các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh
nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Vai trò của vốn đối
với hoạt động và phát triển của doanh nghiệp được thể hiện cụ thể như sau:
15

Thứ nhất, vốn là điều kiện tiên quyết không thể thiếu để thành lập một
doanh nghiệp.
Mỗi doanh nghiệp khi thành lập phải có một lượng vốn nhất định và
phải lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định do Nhà nước quy định đối với
lĩnh vực kinh doanh đó. Như vậy, vốn lúc này có vai trò đảm bảo sự hình
thành và tồn tại của doanh nghiệp trước pháp luật. Ngoài những điều kiện về
cơ sở vật chất, doanh nghiệp muốn được kinh doanh trong một số lĩnh vực
phải đáp ứng mức vốn pháp định do nhà nước quy định. Chẳng hạn như
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải có vốn
pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc nếu không
đáp ứng được điều kiện về vốn thì doanh nghiệp sẽ không thể được thành lập.
Thứ hai, vốn là cơ sở cho hoạt động kinh doanh sản xuất của doanh
nghiệp, là tiền đề cho sự phát triển của mỗi doanh nghiệp.
Vốn được coi là huyết mạch của nền kinh tế nói chung và các doanh
nghiệp nói riêng. Sau khi được thành lập doanh nghiệp phải tiến hành sản xuất
kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Hoạt động này đòi hỏi phải có
nguồn tài chính để chi tiêu, mua sắm, nguyên vật liệu, máy móc, chi trả lương
cho người lao động… khoản tài chính này phụ thuộc vào nguồn vốn của
doanh nghiệp. Nếu nguồn vốn hiện có không đáp ứng đủ nhu cầu cho hoạt
động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng khó khăn.
Các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì thế mà bị đình trệ,
suy giảm. Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, các doanh nghiệp muốn tồn tại và
phát triển được thì phải có một nguồn vốn lớn và dồi dào. Bởi lẽ, lĩnh vực
kinh doanh nhà ở đòi hỏi nguồn vốn tương đối lớn, đôi khi lên đến hàng nghìn
tỷ đồng Việt Nam, thêm vào đó kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực kinh doanh
nhạy cảm, không ổn định do dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách và nhu cầu
của thị trường. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, để được
chấp thuận đầu tư thì ngoài việc doanh nghiệp phải có vốn pháp định
16

là sáu tỷ đồng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có
vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15%
tổng mức vốn đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp
hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên
[16, Điểm b Khoản 2 Điều 12]. Thực chất số vốn này chỉ chiếm một phần rất
nhỏ so với tổng số vốn đầu tư cho một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại, vì vậy để có thể duy trì và tiếp tục thực hiện dự án, doanh nghiệp đòi hỏi
phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền
kinh tế toàn cầu đang ngày càng suy thoái, các chính sách tín dụng ngày càng
thắt chặt đối với các doanh nghiệp như hiện nay thì việc huy động được một
số vốn để hoạt động và phát triển là một việc tương đối khó. Nếu doanh
nghiệp không có một nền tảng vốn vững chắc thì rất dễ rơi vào tình trạng phá
sản. Theo số liệu ước tính, cứ mười doanh nghiệp bất động sản được thành lập
trong năm 2007 thì tới nay đã phải đóng cửa ba đến bốn doanh nghiệp, tương
ứng với tỷ lệ phá sản là 30%-40% [9]. Theo thống kê, trong năm 2012 có
17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (trong
đó năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp). Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp
xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên
đến 2.637 doanh nghiệp (riêng năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp); trong đó có
2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So
sánh với năm 2011 thì tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể
tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1% [24].
Thứ ba, vốn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc mở
rộng hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Trong quá trình phát triển của mình, doanh nghiệp luôn mong muốn mở
rộng sản xuất kinh doanh, giữ vững và vươn lên trong thị trường. Để làm được
điều đó, đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư tái đầu tư, cải tiến
máy móc, thiết bị, năng lực sản xuất… Sự phát triển của khoa học công nghệ
17

và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đang tạo ra sức ép cho doanh nghiệp, buộc
các doanh nghiệp không ngừng làm mới mình, đổi mới phương thức sản xuất
kinh doanh. Để làm được tất cả những công việc đó doanh nghiệp cần phải có
nguồn vốn để đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Thực tế phát triển kinh tế thời
gian gần đây cho thấy, nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh trong các
doanh nghiệp Việt Nam hiện nay là rất lớn. Nhiều doanh nghiệp do không có
nguồn vốn bổ sung kịp thời đủ lớn nên đã đánh mất đi vị trí của mình trên thị
trường. Thực tế xảy ra đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong
những năm qua chính là những minh chứng sâu sắc nhất cho những phân tích
trên. Trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính
thế giới, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào có nguồn vốn dồi
dào mới có thể trụ vững trên thị trường. Có thể thấy, bên cạnh việc duy trì khả
năng mở rộng phát triển cho các doanh nghiệp, vốn còn là nhân tố rất quan trọng
giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng
nhà ở
Trong khoa học kinh tế, đầu tư được quan niệm là "hoạt động sử dụng
các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho nền kinh tế, xã hội những kết quả
trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó"
[49 tr. 16-17]. Theo cách hiểu này, đầu tư được đánh giá là nhân tố không thể
thiếu để phát triển và xây dựng kinh tế, là chìa khóa của sự tăng trưởng kinh
tế.
Dưới góc độ chính trị - xã hội, đầu tư được hiểu là: "việc bỏ vốn, nhân
lực, vật lực, tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế, xã
hội" [53 tr. 301]. Với cách hiểu như trên, đầu tư là hoạt động được tiến hành
nhằm đem lại những lợi ích kinh tế, xã hội cho chủ đầu tư và nền kinh tế.
Xem xét dưới góc độ pháp lý, đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn, tài sản
theo các hình thức và cách thức do pháp luật quy định để thực hiện hoạt động
18

nhằm sinh lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế xã hội. Cụ thể, theo quy định tại
Khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư 2005: "Đầu tư được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ
vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến
hành các hoạt động đầu tư" [39].
Từ những định nghĩa được đề cập ở trên có thể hiểu hoạt động đầu tư
là việc nhà đầu tư sử dụng các nguồn vốn hiện có để tạo ra lợi nhuận. Đây
chính là mục đích lớn nhất mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng hướng đến trong
quá trình hoạt động của mình.
Pháp luật về nhà ở không đưa ra một định nghĩa cụ thể về hoạt động
đầu tư xây dựng nhà ở. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh
Bất động sản 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập,
mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" [42].
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 thì:
"Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn
của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ
trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" [37]. Từ các quy định trên có thể hiểu
hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là việc chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập,
mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà ở để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích là tìm kiếm lợi nhuận
được thực hiện qua nhiều hình thức khác nhau, có thể là đầu tư trực tiếp hoặc
đầu tư gián tiếp. Theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật nhà ở, đầu
tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản đưa tài sản lưu
thông trên thị trường và thu lợi nhuận, đầu tư gián tiếp là việc nhà đầu tư sử
dụng vốn đầu tư vào các dự án nhà ở đã hình thành thông qua việc mua cổ
phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và
thông qua các định chế tài chính trung gian khác để kiếm lợi nhuận mà không
trục tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
19

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là một hoạt động đầu tư đặc thù, có
nhiều điểm khác biệt so với các lĩnh vực đầu tư khác. Tính đặc thù của hoạt
động đầu tư này được thể hiện ở các đặc điểm sau đây:
(i) Việc đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại đòi hỏi
vốn đầu tư rất lớn. Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 71
thì một trong những điều kiện để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thương mại là chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của
mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Do đó, chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại cần có một nguồn vốn đầu tư rất lớn để có thể thực hiện các
dự án này.
(ii) Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư
xây dựng nhà ở và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm.
Trong thời gian đầu tư đó có thể xảy ra rất nhiều biến động, vì vậy đòi hỏi các
chủ đầu tư phải có những dự đoán, dự liệu về các biến động có thể xảy ra đó.
Ví dụ: chính sách của nhà nước, sự biến động của thị trường, sự phát triển
kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, nguồn cung cầu, thời tiết, khí hậu…
Ngoài ra, do thời gian thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
thường kéo dài trong một số năm nên để duy trì hoạt động đầu tư của mình,
các chủ đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
(iii) Những thành quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở có giá trị
sử dụng lâu dài đối với đời sống kinh tế xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng
nhà ở thường được gắn liền với đất có vị trí cố định, điều kiện tự nhiên kinh tế
- xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy trong quá trình đầu tư, các chủ đầu tư
cần phải đặc biệt chú ý đến chất lượng của các công trình từ khâu lựa chọn
nguyên vật liệu, cân đối các khoản mục thi công công trình… đồng thời phải
nghiên cứu kỹ lưỡng nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường
20

ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động
đầu tư.
(iv) So với các dự án đầu tư khác, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở
thường thu hồi vốn chậm. Để một dự án xây dựng nhà ở thương mại được
thực hiện trên thực tế, chủ đầu tư phải thực hiện rất nhiều thủ tục khác nhau,
bắt đầu từ xin chấp thuận đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500,
bồi thường giải phóng mặt bằng, huy động nguồn vốn đầu tư… Trong khi đó,
việc thực hiện các thủ tục này thường mất rất nhiều thời gian và chi phí.
Ngoài ra, do các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu là các dự án trung và
dài hạn, nên khả năng thu hồi vốn của các các dự án này sẽ dài hơn các dự án
đầu tư trong các lĩnh vực khác.
1.1.1.3. Khái niệm về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
Huy động vốn là hoạt động cần thiết để khởi tạo và bổ sung nguồn vốn
đầu tư cho doanh nghiệp. Theo nghĩa chung nhất, huy động vốn là quá trình tìm
kiếm, khai thác và đưa vốn vào thực hiện quá trình tạo lập và sản xuất kinh
doanh. Trong lĩnh vực nhà ở, do đây là một lĩnh vực đầu tư có nhiều nét đặc thù
nên hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực này có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, về mặt chủ thể, chủ thể của hoạt động huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở mà cụ thể là nhà ở thương mại là các chủ đầu tư của các dự án
phát triển nhà ở thương mại. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định 71
thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triển
khu nhà ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:
- Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động
theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
- Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh
nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt
Nam theo quy định của Luật đầu tư;
21

- Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của
Luật hợp tác xã [16].
Ngoài ra, để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
thương mại thì theo Khoản 2 Điều 12 Nghị định 71 các đối tượng nêu trên
phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy
chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn
pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;
b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng
đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên [16].
Như vậy, xét về mặt chủ thể, so với các ngành nghề kinh doanh khác,
hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện
bởi các doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động phù hợp với các
quy định của pháp luật Việt Nam, có đủ điều kiện mà pháp luật quy định và đã
được chấp thuận là chủ đầu tư của dự án phát triển nhà ở thương mại.
Thứ hai, về đối tượng chịu tác động, đó chính là nguồn vốn mà các
chủ đầu tư đang cần bổ sung để thực hiện dự án của mình. Do đối tượng đầu
tư của các dự án phát triển nhà ở thương mại là các tài sản có giá trị lớn và
hoạt động đầu tư có tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế xã hội, cho
nên nguồn vốn đầu tư cho các dự án này thường rất lớn, đòi hỏi chủ đầu tư
bên cạnh vốn chủ sở hữu của mình phải huy động vốn đầu tư từ rất nhiều
nguồn khác nhau. Trên thực tế, tại hầu hết các dự án phát triển nhà ở thương
mại chủ đầu tư đều phải huy động vốn từ các nguồn khác nhau mới đảm bảo
đủ vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Thứ ba, về mục đích, cái mà chủ thể thực hiện hành vi muốn đạt được.
Đối với hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thì mục đích mà các
22

chủ thể mong muốn đạt được đó chính là thu hút được nguồn vốn dồi dào từ
các chủ thể khác để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mình.
Thứ tư, về hình thức huy động vốn, trong lĩnh vực nhà ở, do đây là một
lĩnh vực đầu tư nhạy cảm và có ảnh hưởng nhất định đến sự phát triển kinh tế
xã hội, cho nên hoạt động huy động vốn được diễn ra sôi động với nhiều hình
thức phong phú và khác biệt so với các lĩnh vực đầu tư khác. Ngoài những
hình thức huy động vốn thông thường như vay vốn ngân hàng, phát hành trái
phiếu, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có thể tiến hành huy
động vốn thông qua các hình thức khác như ký kết hợp đồng góp vốn, hợp
đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, ký kết hợp
đồng góp vốn với các tổ chức, cá nhân, hoặc huy động vốn từ tiền mua nhà
ứng trước thông qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai với bên có nhu cầu mua nhà ở. Tuy nhiên, để
đảm bảo tính hiệu quả và đúng đắn của hoạt động huy động vốn đầu tư theo
các hình thức này, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại cần phải đáp
ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng trước khi tiến hành huy động vốn.
Như vậy, từ những đặc điểm trên có thể hiểu huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở là hoạt động tìm kiếm, khai thác vốn của các chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở để thực hiện quá trình tạo lập, đầu tư kinh doanh nhà ở phù
hợp với các quy định pháp luật.
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng
nhà ở
Nhà ở là một trong những nhu cầu không thể thiếu trong đời sống. Xã
hội càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở càng gia tăng. Tuy nhiên, để phát
triển nhà ở thì cần thiết phải có một nguồn vốn đầu tư lớn, dồi dào. Ngoài
nguồn vốn tự có chủ đầu tư cần phải tiến hành các hoạt động để huy động vốn
từ các nguồn khác để đảm bảo cho quá trình đầu tư kinh doanh của mình được
23

diễn ra liên tục, không gián đoạn. Sự cần thiết phải huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở được thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất, nhà ở là yếu tố cần thiết không thể thiếu trong đời sống xã hội.
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không
thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhà ở chiếm một vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội. Trong bất kỳ hoàn cảnh nào, vấn đề về nhà ở
cũng được Nhà nước và xã hội đặc biệt quan tâm. Tại các đô thị, thành phố
lớn như Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… nơi có mật độ dân số
tương đối cao thì việc sở hữu một ngôi nhà không phải là dễ dàng. Đứng
trước nhu cầu về nhà ở đang ngày càng trở nên cấp thiết như vậy, như một tất
yếu của xã hội, các dự án phát triển nhà ở trong đó có các dự án phát triển nhà
ở thương mại được triển khai ngày càng nhiều, góp phần giải quyết được phần
nào nhu cầu về nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, quá trình đầu tư và thực hiện
các dự án phát triển nhà ở lại đòi hỏi có nguồn vốn rất lớn, doanh nghiệp để
thực hiện dự án phát triển nhà ở thì ngoài mức vốn pháp định là sáu tỷ đồng
Việt Nam thì phải đáp ứng được điều kiện có mức vốn đầu tư thuộc sở hữu
của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng mức đầu tư
của dự án. Trên thực tế tổng vốn đầu tư của một dự án phát triển nhà ở có thể
lên đến hàng nghìn tỷ đồng Việt Nam. Do đó, đối với các doanh nghiệp thực
hiện dự án phát triển nhà ở thì bài toán về vốn luôn được đặt lên hàng đầu.
Việc huy động thêm vốn từ các nguồn lực tài chính khác là điều rất cần thiết
do rất ít doanh nghiệp có đủ lượng vốn chủ sở hữu để thực hiện toàn bộ dự án.
Thứ hai, thị trường nhà ở là một trong những thành tố quan trọng của
nền kinh tế. Sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế sẽ tác động trực tiếp
lên thị trường nhà ở và ngược lại.
Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi nguồn từ Mỹ năm 2008, xuất
phát từ vỡ bong bóng thị trường bất động sản của nền kinh tế lớn nhất thế giới
này) đã tác động sâu sắc tới kinh tế trong nước, làm cho khả năng đáp ứng
24

của kinh tế trong nước cũng như khả năng chi trả của người dân giảm sút.
Những báo cáo gần đây của một số tổ chức nghiên cứu về thị trường bất động
sản chuyên nghiệp như CBRE, Savills đã cho thấy sự sụt giảm rõ rệt của thị
trường này. Sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho sự
phát triển kinh tế đất nước, thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường nhà
ở đã rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế, chủ
yếu ở các đô thị lớn nhất cả nước là Thành phố Hồ Chí Minh (từ đầu năm
2009) và Hà Nội (từ đầu năm 2011). Sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết
các phân khúc của thị trường, số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều
dự án không có giao dịch và hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nhiều doanh
nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn,
nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị
trường suy thoái, không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Tiếp theo đó, ngày 24 tháng 02 năm 2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết
11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát ổn định
kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó chỉ đạo trên lĩnh vực tài chính
ngân hàng giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất
nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán hạn chế cho vay phi sản xuất [18].
Sự suy thoái của nền kinh tế cùng với các chính sách tín dụng bị thắt chặt đã
khiến cho bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị kéo xuống, các dự án nhà
đất không được triển khai... Khi bất động sản không còn khả năng thanh
khoản đã khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản phải chấp nhận tuyên bố vỡ nợ.
Thêm vào đó, không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ đã rơi vào tình trạng khó
khăn do ôm quá nhiều nhà, đất. Tình trạng vỡ nợ tràn lan, doanh nghiệp phá
sản, người lao động mất việc làm góp phần gây nên tỉ lệ thất nghiệp gia tăng.
Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe
dọa, đòi nợ thuê diễn ra vừa qua đã gây nên bất ổn xã hội [9].
Kinh tế khủng hoảng tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị
trường nhà ở. Ngược lạị, sự trầm lắng sụt giảm của thị trường bất động sản
25

bao gồm thị trường nhà ở là một trong số các nguyên nhân quan trọng gây nên
sự giảm sút của nền kinh tế. Phân tích từ thực tế cho thấy đầu tư, kinh doanh
bất động sản nếu phát triển liên tục và đều đặn sẽ kéo theo sự tăng trưởng của
các ngành công nghiệp xây dựng; sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi
măng; vật liệu trang trí nội thất; sản xuất các đồ gia dụng; đồ gỗ, đồ điện, điện
tử... Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, sẽ dễ dẫn đến khủng
hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế, vấn đề bất ổn xã hội. Sở dĩ sự bất
ổn của thị trường bất động sản tác động đến sự phát triển của nền kinh tế là vì
thị trường bất động sản lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và khi thị
trường này rơi vào tình trạng khó khăn sẽ chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại
của ngân hàng. Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội
ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới
thứ ba là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ đô la Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30
năm qua [26, tr. 36]. Khi thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn
lớn tại chỗ sẽ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều
nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận: nếu một quốc gia có
giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng
hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia
đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên
80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất
động sản đóng vai trò quan trọng trong việc
26

chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Việc phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng... từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát
triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản
tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua thu các loại thuế có liên
quan. Chính vì vậy sự bất ổn thị trường bất động sản tác động không nhỏ đến
sự ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, tác nhân chính gây bất ổn nền kinh tế do
bất động sản gây ra là việc lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và số
nợ xấu của thị trường này trong các ngân hàng.
Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng sự phát triển của hoạt động
đầu tư bất động sản cụ thể là hoạt động phát triển nhà ở sẽ có tác động tích
cực đến sự phát triển của nền kinh tế và ngược lại sự sụt giảm của thị trường
bất động sản, hoạt động kinh doanh đình trệ, phá sản của các doanh nghiệp
kinh doanh trong lĩnh vực này không chỉ ảnh hưởng đến bản thân các doanh
nghiệp mà còn tác động tới cả nền kinh tế. Do đó trước tình trạng đình trệ của
thị trường bất động sản, Nhà nước và các doanh nghiệp đều cố gắng tìm ra
những giải pháp để cứu vãn tình hình và vực dậy nền kinh tế đang xuống dốc.
Một trong những giải pháp hữu hiệu nhất chính là giải quyết được bài toán
vốn cho các doanh nghiệp, bởi lẽ khi có đủ nguồn vốn thì các dự án mới có
thể tiếp tục được thực hiện, thị trường nhà đất được lưu thông, khoảng cách
cung - cầu được rút ngắn kéo theo nền kinh tế phát triển.
Thứ ba, vốn là nhân tố quan trọng quyết định đến sự tồn tại cũng như
phát triển của các doanh nghiệp.
Thật vậy, để tiếp tục duy trì hoạt động phát triển của doanh nghiệp,
tạo điều kiện cho các dự án được đi vào sử dụng, hạn chế tình trạng các dự án
27

treo, hoang hóa thì doanh nghiệp cần được đảm bảo về nguồn vốn đầu tư.
Nguồn vốn của doanh nghiệp càng dồi dào thì khả năng duy trì và phát triển
càng cao. Trước tình hình đó rất nhiều chính sách xã hội và quy định pháp
luật được đưa ra nhằm tạo ra một hành lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này.
Một trong các giải pháp hữu hiệu mà các doanh nghiệp đã sử dụng trong thời
gian qua đó là huy động vốn từ các tổ chức kinh tế, tín dụng và các cá nhân,
tổ chức khác. Việc huy động vốn trở nên vô cùng sôi động thu hút sự quan
tâm của nhà nước và các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư. Dưới góc độ quản
lý nhà nước thì cần phải có một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh
hoạt động huy động vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp khi thực
hiện hoạt động huy động vốn, đồng thời kích thích thị trường nhà ở nói riêng
và thị trường bất động sản nói chung phát triển một cách lành mạnh đảm bảo
tính công bằng cho các doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức tham gia đầu tư.
Để giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn tiến hành hoạt động sản xuất kinh
doanh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, hạn chế đến mức thấp nhất tình
trạng các dự án treo, hoang hóa đồng thời tạo nên tính thanh khoản cho thị
trường trong giai đoạn khó khăn, Nghị định 71 và Thông tư 16 đã ra đời, đưa
ra các điều kiện huy động vốn, mở rộng thêm các hình thức huy động vốn
đồng thời cho phép doanh nghiệp được huy động vốn trước khi xây dựng
xong phần móng. Theo đó, doanh nghiệp được phép huy động vốn thông qua
các hình thức như: vay vốn ngân hàng, các tổ chức tín dụng, phát hành trái
phiếu, ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, ký hợp
đồng góp vốn và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với
những điều kiện mà pháp luật quy định.
Thứ tư, sự hình thành và phát triển của doanh nghiệp luôn gắn liền
với hoạt động huy động vốn.
Khi muốn khởi tạo doanh nghiệp, điều kiện cần đầu tiên là phải có
vốn. Trong quá trình hoạt động, sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu
hiệu cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Để tiếp tục phát triển và
28

đứng vững, doanh nghiệp không những phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà
còn phải tìm kiếm những khoản vốn bổ sung từ nhiều nguồn khác nhau.
Chính vì lẽ đó, huy động vốn trong doanh nghiệp luôn được coi là một những
hoạt động được ưu tiên hàng đầu. Thực hiện tốt hoạt động huy động vốn đồng
nghĩa với việc dành được thành công trong xây dựng một cơ cấu vốn hợp lý
với chi phí thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cạnh tranh với các
chủ thể kinh tế khác trên thương trường. Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại, do đây là một lĩnh vực đầu tư có ảnh hưởng nhất định đến sự phát
triển của đời sống xã hội nên nguồn vốn đầu tư của các dự án thường rất lớn.
Chính điều này đòi hỏi các chủ đầu tư luôn phải huy động nguồn vốn dồi dào từ
các chủ thể khác để duy trì hoạt động và đầu tư phát triển doanh nghiệp. Nếu
không có vốn, không thực hiện các hoạt động để huy động vốn đầu tư thì các chủ
đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư của mình.
Với những lý do được đưa ra trên đây có thể khẳng định huy động vốn
là một yêu cầu không thể thiếu đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Việc
huy động vốn từ các nguồn khác nhau sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn và
có nhiều khả năng thành công hơn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của
mình. Tuy nhiên, để có thể thu được lợi nhuận nhiều nhất từ hoạt động đầu tư
kinh doanh của mình, doanh nghiệp phải xây dựng một kế hoạch huy động và
sử dụng vốn hiệu quả và khoa học.
1.2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
TẠI VIỆT NAM
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tƣ
Khoa học lý luận hiện tại chưa đưa ra một khái niệm nào về hình thức
huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu
của Luận văn, với mong muốn xây dựng nên những hiểu biết cơ bản về hình
thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, tạo tiền đề cho việc tiếp cận các
29

quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam,
chúng tôi nghiên cứu khái niệm này dưới góc độ sau:
Theo quan điểm của triết học Mác - Lênin, hình thức làphaṃ trùchỉ
phương thức tồn taịvàphát triển của sự vật, là hệ thống các mối liên hệ tương
đối bền v ững giữa các yếu tốcủa s ự vật đó. Trong định nghĩa này, hình thức
được hiểu là phương thức tồn tại và phát triển của sự vật, là tổ chức bên trong
của nội dung sự vật.
"Hình thức huy động vốn" theo nghĩa chung nhất, là phương thức mà
các chủ thể sử dụng để tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào thực hiện quá trình
tạo lập và sản xuất kinh doanh. Theo đó, tùy thuộc vào điều kiện sản xuất
kinh doanh và năng lực đầu tư, các chủ thể có thể lựa chọn hình thức huy
động vốn phù hợp với yêu cầu của mình.
Trong lĩnh vực nhà ở, hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
có thể được hiểu là phương thức mà chủ đầu tư sử dụng để tìm kiếm, khai
thác vốn nhằm mục đích thực hiện quá trình tạo lập, đầu tư kinh doanh nhà ở
phù hợp với các quy định pháp luật.
Huy động vốn là một hoạt động cần thiết đối với quá trình hình thành
và phát triển của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực nhà ở nói riêng. Tại bất kỳ thời điểm nào và phù hợp với các
quy định của pháp luật, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở có
thể tiến hành huy động vốn thông qua các hình thức đã được quy định tại
Nghị định 71 và Thông tư 16 để tìm kiếm nguồn vốn phục vụ cho hoạt động
đầu tư xây dựng nhà ở. Do đặc thù của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, các
hình thức huy động vốn trong hoạt động này cũng có những điểm khác biệt so
với các hình thức huy động vốn trong các lĩnh vực khác. Trong quá trình
nghiên cứu về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, chúng tôi
nhận thấy các hình thức huy động vốn trong lĩnh vực này có một số đặc điểm
sau:
30

Thứ nhất, việc huy động vốn theo các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện bởi các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
thương mại. Để đảm bảo việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở được thực
hiện một cách minh bạch và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, pháp luật
về nhà ở quy định việc huy động vốn theo các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện bởi các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
thương mại. Theo đó chỉ các đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định tại
Điều 12 của Nghị định 71 mới được thực hiện hoạt động huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở theo các hình thức đã được đề cập ở trên.
Thứ hai, việc huy động vốn theo các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở được đặt dưới sự giám sát của các cơ quan quản lý chuyên ngành và
chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng do pháp luật đưa
ra. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại khi tiến hành huy động vốn
theo các hình thức huy động vốn được quy định tại Thông tư 16 và Nghị định 71
(ngoại trừ hình thức huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng vay vốn của các
tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của
pháp luật) phải thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở, đồng
thời việc huy động vốn chỉ được tiến hành khi các điều kiện được phép huy động
vốn tương ứng đã được đáp ứng đầy đủ. Chẳng hạn, chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại chỉ được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối
tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở
thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau
khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng
của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo
đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở
Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Thứ ba, các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở là các hình
thức huy động vốn chuyên biệt của hoạt động đầu tư trong lĩnh vực nhà ở và
chỉ được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có nhu
31

cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Đối với các hoạt động đầu tư
thông thường, trường hợp có nhu cầu huy động vốn các doanh nghiệp có thể
cân nhắc sử dụng các hình thức huy động vốn phổ biến như phát hành cổ
phiếu, huy động vốn thông qua tín dụng thương mại, tín dụng thuê mua… Đối
với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, do đây là một hoạt động đầu tư đặc thù
cho nên pháp luật về nhà ở cụ thể là Nghị định 71 và Thông tư 16 chỉ cho
phép các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở huy động vốn theo các hình thức
huy động vốn được đề cập chi tiết trong hai văn bản pháp luật này.
1.2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở
Trong quá trình tạo lập và phát triển, mỗi doanh nghiệp có thể sử dụng
và huy động vốn đầu tư kinh doanh từ rất nhiều nguồn khác nhau thông qua
các hình thức huy động vốn. Đó có thể là nguồn vốn huy động được thông
qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay nguồn vốn thu được từ việc vay nợ
ngân hàng. Trong lĩnh vực nhà ở, theo quy định tại Điều 38 của Luật Nhà ở
2005, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
1. Vốn của chủ đầu tư.
2. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác.
3. Vốn vay của tổ chức tín dụng.
4. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.
5. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Việc tạo lập nên các nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại được quy
định ở trên được chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại thực hiện thông
qua các hình thức huy động vốn tương ứng. Theo đó, nguồn vốn để phát triển
nhà ở thương mại sẽ được huy động thông qua các hình thức huy động vốn sau:
Thứ nhất, đối với nguồn vốn của chủ đầu tư hay vốn chủ sở hữu
Theo cách hiểu khái quát nhất, vốn của chủ đầu tư hay vốn chủ sở hữu
là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, bao gồm phần vốn chủ
32

doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần hình thành từ kết quả trong
hoạt động kinh doanh. Vốn chủ đầu tư thường được huy động từ: vốn góp ban
đầu, lợi nhuận không chia và phát hành cổ phiếu mới.
Thứ hai, đối với nguồn vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác
Vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân khác là nguồn vốn
được hình thành từ việc tham gia hợp tác đầu tư của các tổ chức, cá nhân
thông qua việc ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp
đồng hợp tác kinh doanh giữa chủ đầu tư với các tổ chức, cá nhân này. Góp
vốn liên doanh, liên kết là hình thức huy động vốn mà qua đó các doanh
nghiệp không những tăng được vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh mà
còn học tập được kinh nghiệm quản lý, tiếp thu được tiến bộ khoa học kỹ
thuật và chuyển giao công nghệ từ các bên tham gia liên doanh, liên kết. Để
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên tham gia liên doanh, liên kết, việc
ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác
đầu tư cần phải được tuân thủ chặt chẽ theo các quy định của pháp luật đầu tư,
pháp luật nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan.
Thứ ba, đối với nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng
Theo quy định của tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật các tổ chức
tín dụng số 47/2010/QH12 của Quốc hội ngày 16 tháng 06 năm 2010 thì:
1. Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số
hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm
ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô
và quỹ tín dụng nhân dân.
…
4. Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín
dụng được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo
quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân
33

và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng.
Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty
cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác.
Công ty cho thuê tài chính là loại hình công ty tài chính có
hoạt động chính là cho thuê tài chính theo quy định của Luật này [45].
Như vậy, vốn vay của các tổ chức tín dụng như quy định tại Luật Nhà
ở 2005 được hiểu là vốn vay của ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng,
tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Nguồn vốn vay của tổ chức
tín dụng thường được huy động từ tín dụng thương mại, tín dụng ngân hàng,
và tín dụng thuê mua. Tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở với các doanh nghiệp
khác, được thực hiện dưới hình thức mua bán chịu, mua bán trả chậm hay trả
góp hàng hóa. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở
với tư cách là doanh nghiệp mua phải hoàn trả cả vốn gốc và lãi cho doanh
nghiệp bán dưới hình thức tiền tệ khi đến thời hạn đã thoả thuận. Nguồn vốn
này được hình thành một cách tự nhiên thông qua việc mua bán máy móc,
trang thiết bị và nguyên nhiên vật liệu. Huy động vốn từ tín dụng ngân hàng là
việc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở tiến hành đi vay vốn của các tổ
chức tài chính tín dụng. Tín dụng thuê mua là các quan hệ tín dụng nảy sinh
giữa các công ty tài chính với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở dưới
hình thức cho thuê tài sản và thường được thực hiện dưới hai phương thức là
cho thuê vận hành và cho thuê tài chính. Theo quy định tại Điều 2 của Quyết
định số 731/2004/QĐ-NHNN ngày 15 tháng 06 năm 2004 của Thống đốc
Ngân hàng nhà nước ban hành quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê vận
hành của các công ty cho thuê tài chính thì cho thuê vận hành (cho thuê hoạt
động) là hình thức cho thuê tài sản, theo đó bên thuê sử dụng tài sản cho thuê
của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho Bên
cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản. Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài
sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê.
34

Theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 16/2001/NĐ-CP ngày 02 tháng 05
năm 2001 về tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính thì cho thuê
tài chính là hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy
móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp
đồng cho thuê giữa bên cho thuê với bên thuê. Bên cho thuê cam kết mua máy
móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của
bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với các tài sản cho thuê. Bên thuê sử
dụng tài sản thuê và thanh toán tiền thuê trong suốt thời hạn thuê đã được hai
bên thỏa thuận.
Thứ tư, nguồn vốn hình thành từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu
mua hoặc thuê nhà ở
Trong hoạt động kinh doanh nhà ở, nguồn vốn đầu tư thường đòi hỏi
rất lớn. Do đó, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong hoạt động đầu tư,
Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được
huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu
mua hoặc thuê nhà ở. Hình thức huy động vốn được xem là một trong những
hình thức huy động vốn đặc thù của hoạt động kinh doanh nhà ở. Thông qua
hình thức huy động vốn này, doanh nghiệp sẽ thu được nguồn vốn lớn từ bên
có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở mà không phải trả lãi cho bên có nhu cầu
mua hoặc thuê nhà ở đó; đổi lại bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà có thể mua
được nhà ở với nhiều ưu đãi. Mặc dù vậy, để đảm bảo tính minh bạch của
hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và hạn chế việc huy động vốn tràn lan gây
ảnh hưởng đến quyền lợi của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, Luật Nhà
ở 2005 quy định tại Khoản 1 Điều 39 như sau:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong
trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
35

cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng [40].
Thứ năm, vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật
Bên cạnh các hình thức huy động vốn đã được đề cập ở trên, trường
hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có nhu cầu huy động vốn để
tạo lập và phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh của mình, chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở thương mại có thể sử dụng nguồn vốn được huy động thông
qua các hình thức huy động vốn khác phù hợp với quy định của pháp luật như
phát hành trái phiếu công ty, vay vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản…
Mặc dù Luật Nhà ở 2005 ghi nhận rất nhiều nguồn vốn khác nhau để
phát triển nhà ở thương mại, tuy nhiên liên quan đến hoạt động huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phù hợp với các quy định tại Luật Nhà ở
2005, Nghị định 71 và Thông tư 16 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại được phép huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
theo các hình thức sau:
(i) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn
thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu
không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;
(ii) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu
tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ
thuật cho chủ đầu tư cấp II;
(iii) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác
đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn
hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền
hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn
góp theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật;
36

(iv) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng
kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh
doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân
chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật;
(v) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua
hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo các hình thức
huy động vốn nêu trên phải đáp ứng đủ các điều kiện đã được pháp luật quy định
và phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật. Thêm vào đó,
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục
đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động
vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những
trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các
điều kiện quy định của pháp luật thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và
bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.
37

Chương 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN
ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
2.1. SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP
LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
TẠI VIỆT NAM
2.1.1. Giai đoạn trƣớc khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
Việc tạo lập và phát triển nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng đối với
sự phát triển của xã hội. Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh
doanh bất động sản cũng như đầu tư xây dựng nhà ở dường như ít được pháp
luật đề cập tới. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch
hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một
trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh
doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự
chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng
phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất - kinh
doanh đều thực hiện theo sự quản lý của Nhà nước.
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện
thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp
hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hệ thống pháp luật đã được xây
dựng ngày càng toàn diện hơn với sự ra đời của các văn bản quy phạm pháp
luật điều chỉnh mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh
doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở. Với sự ra đời của Luật đất đai
năm 1987, lần đầu tiên quan hệ đất đai được đưa vào khuôn khổ pháp luật.
Tuy nhiên, do ảnh hưởng bởi các chính sách phát triển cũng như định hướng
chính trị, các quan hệ đất đai được pháp luật điều chỉnh vẫn mang tính chất
đóng khung, các giao dịch liên quan đến đất đai còn bị pháp luật hạn chế
38

nhiều đồng thời pháp luật chỉ cho phép các cá nhân được mua bán nhà ở thuộc
sở hữu của nhà nước, của tư nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về bất động
sản là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân.
Tiếp sau đó, nền kinh tế thị trường ra đời đã tạo điều kiện thuận lợi
cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể
chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị
trường mang tính "đầu vào" của quá trình sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường bất động sản và thị trường
khoa học - công nghệ. Đồng thời, Nhà nước cũng đã xây dựng và hoàn thiện
khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật
kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở) nhằm điều chỉnh và định
hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật về nhà ở được hình thành bằng
sự ra đời của Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 trong đó ghi nhận quyền có nhà ở
của công dân, đồng thời cho phép tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở
bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh
doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do các quy định
pháp luật còn quá khái quát nên việc thực hiện trong thực tế gặp phải rất nhiều
khó khăn, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa được quan tâm phát
triển. Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ
về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê được ban hành đã tạo ra
một bước tiến mới trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, hoạt động
huy động vốn để tạo lập và phát triển nhà ở đã được chú ý và điều chỉnh bởi
các quy định pháp luật cụ thể. Tại Điều 10 của Nghị định này có quy định:
Chủ đầu tư dự án được tạo điều kiện về huy động vốn như sau:
1. Được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp
39

dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
2. Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát
triển hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định
số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc
vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị [10].
Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 71/2001/NĐ-
CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở
để bán và cho thuê thì Quỹ phát triển nhà ở được sử dụng vào các mục đích sau:
(i) Cho các doanh nghiệp trong nước vay với lãi suất thấp để đầu tư
xây dựng các dự án nhà ở được ưu đãi;
(ii) Cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước vay với lãi
suất thấp để mua nhà ở;
(iii) Cho các doanh nghiệp trong nước vay với điều kiện tín dụng
thuận lợi để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở.
Như vậy, sau khi Luật Đất đai 1997 ra đời, hệ thống pháp luật nhà ở
đã được xây dựng và ngày càng được hoàn thiện. Mặc dù, các quy định về
nhà ở trong thời gian đầu còn nhiều hạn chế nhưng điểm đáng chú ý là đã ghi
nhận việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Điều này thể hiện những nỗ
lực của nhà nước trong việc thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở phát
triển và sự tiến bộ của pháp luật về nhà ở của nước ta.
2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
Cùng với sự phát triển của xã hội, những đòi hỏi, yêu cầu về nhà ở
ngày càng gia tăng đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế phát triển. Với mục đích
tạo ra hành lang pháp lý vững chắc điều chỉnh các giao dịch về nhà ở đồng
thời hướng dẫn, kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, nhà nước
đã ban hành Luật Nhà ở năm 2005. Sự ra đời của Luật Nhà ở 2005 đặc
40

Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc

Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc

Ähnlich wie Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc (20)

Mehr von Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥳🥳 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤

Mehr von Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥳🥳 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤ (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.doc