Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Anzeige
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx
Nächste SlideShare
Thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam.docxThẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam.docx
Wird geladen in ... 3
1 von 56
Anzeige

Más contenido relacionado

Similar a Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx(20)

Más de Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 😊 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149(20)

Anzeige

Último(20)

Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam.docx

  1. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM Ngành: LUẬT KINH TẾ Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : ………………………. Sinh viên thực hiện : ……………………… MSSV:…………………… Lớp: ………………….
  2. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM Ngành: LUẬT KINH TẾ Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : ………………………. Sinh viên thực hiện : ……………………… MSSV:…………………… Lớp: …………………. TP. Hồ Chí Minh
  3. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 i LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô trường Đại học Công Nghệ đã truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn Thầy (Cô) …………….là người hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập này. Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ công nhân viên của công ty đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn các anh chị tại công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại xuất nhập khẩu Nam Thiên đã tận tình chỉ giúp em tìm hiểu thực tế về công tác marketing tại công ty cũng như hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao. Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại công ty em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh nghiệm cho bản thân để làm việc vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau này. Cuối cùng, với lòng quý trọng và biết ơn sâu sắc em xin kính chúc Thầy (Cô) dồi dào sức khỏe và thành đạt hơn nữa trong sự nghiệp, chúc quý công ty ngày càng phát triển lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh.
  4. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 ii CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------- NHẬN XÉT THỰC TẬP Họ và tên sinh viên : ....................................................................................................... MSSV : ........................................................................................................... Khoá : ........................................................................................................... Lớp : ........................................................................................................... Tên đề tài : ........................................................................................................... 1. Thời gian thực tập ………………………………………………………………………… ……..........................…………………………………………………… 2. Bộ phận thực tập ………………………………………………………………………… ………......................…………………………………………………… 3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật ………………………………………………………………………… ………......................……..........................…………………………… ………………………………………………………………………… 4. Kết quả thực tập theo đề tài ………………………………………………………………………… ………......................…………………………………………………… ……..........................…………………………………………………… 5. Nhận xét chung ………………………………………………………………………… ………......................…………………………………………………… Đơn vị thực tập
  5. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 iii CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------- NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ và tên sinh viên : ....................................................................................................... MSSV : ........................................................................................................... Khoá : ........................................................................................................... Lớp : ........................................................................................................... Tên đề tài : ........................................................................................................... .............................................................................................................  Thời gian thực tập ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………  Bộ phận thực tập ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………  Nhận xét chung ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………... Giảng viên hướng dẫn
  6. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................i PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................1 CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ..4 1.1. Khái quát về thẩm định giá.......................................................................................4 1.1.1. Khái niệm tài sản...................................................................................................4 1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản ................................................4 1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự..........................................7 1.2.1. Khái niệm ..............................................................................................................7 1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự .....................................7 1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá..............................................................................12 1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự ......................................................................12 1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành án..........13 1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự...........................................................................................15 1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá....................................................17 1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án: ............................................17 1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự:.............................18 1.5.3. Đối với xã hội:.....................................................................................................18 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN. ..........................................................................................................................19 2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài sản ở Việt Nam........................................................................................................................19 2.1.1. Về điều kiện áp dụng...........................................................................................19 2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản....................................................................21 2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá ..............................................22 2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản .........................................................................24 2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá...........................................................26 2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt Nam ..28
  7. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 v 2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay..............................................................28 2.2.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy định về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam.................................................46 2.3.Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam. ..................................................................................48 2.3.1.Hoàn thiện các quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự .......................................................................................Error! Bookmark not defined. 2.3.2.Định hướng lâu dài đối với việc sửa đổi, bổ sung chế định định giá tài sản, thẩm định giá tài sản...............................................................Error! Bookmark not defined. 2.4. Một số giải pháp thực tiễn nhằm hỗ trợ thực hiện có hiệu quả các quy......... Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN ...................................................................Error! Bookmark not defined. TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................Error! Bookmark not defined.
  8. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLTTDS Bộ Luật Thi Hành Án Dân Sự VKSND Viện Kiểm Sát Nhân Dân THADS Thi Hành Án Dân Sự TTDS. Tố Tụng Dân Sự TTHS Tố Tụng Hình Sự TANDTC Toàn Án Nhân Dân Tối Cao HĐĐGTS Hội Đồng Định Giá Tài Sản UBND Ủy Ban Nhân Dân
  9. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự hiện nay, số lượng các việc thi hành án dân sự có ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản chiếm tỷ lệ cao trong tổng số việc thi hành án. Đồng thời đây là lĩnh vực liên quan đến quá trình tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án có nhiều khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài. Vi phạm trong quá trình thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án dẫn đến bị đương sự khiếu nại, tố cáo phức tạp là một trong các nguyên nhân của tình trạng tài sản bán đấu giá thành nhưng chưa giao được tài sản cho người trúng đấu giá. Mặt khác, qua công tác kiểm sát, VKSND các cấp đã phát hiện một số dạng vi phạm pháp luật trong hoạt động của cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án như: Thẩm định giá không đúng quy trình theo quy định của pháp luật, dẫn đến kết quả thẩm định giá không phù hợp với giá trị tài sản thi hành án, làm thất thoát tài sản của nhà nước, tài sản của đương sự. Việc tổ chức thông báo bán đấu giá không đúng quy định, mang tính hình thức; tổ chức bán đấu giá không đúng trình tự, thủ tục, quy trình theo quy định của pháp luật, có hiện tượng giàn xếp, tham gia vào quá trình bán đấu giá, dẫn đến tài sản thi hành án nhiều lần “được cho là” không bán được, phải giảm giá nhiều lần, sau đó mới bán được tài sản, làm giảm giá trị tài sản, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Thực tiễn cho thấy công tác kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án có tác dụng thiết thực và cần thiết, góp phần bảo đảm việc tuân theo pháp luật trong hoạt động THADS. Qua thực tiễn 10 năm thi hành và áp dụng các quy định pháp luật về các biện pháp định giá và thẩm định giá tài sản tại các Tòa án địa phương vẫn gặp những vướng mắc, bất cập nhất định. Nguyên nhân là do những quy định pháp luật về các biện pháp này chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều Tòa án có cách áp dụng không thống nhất và có nhiều quan điểm khác nhau. Mặt khác trong quá trình định giá tài sản còn gặp những trở ngại khách quan như: việc đương sự không hợp tác, gây cản trở hoạt động định giá hoặc kết quả định giá không chính xác, không phù hợp với thực tế dẫn đến đương sự khiếu nại và thời gian giải quyết vụ án bị kéo dài, nhiều vụ án bị tồn đọng gây tốn kém thời gian, tiền của của Nhà nước, nhân
  10. 2 dân… Ngày 25/11/2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 1/7/2016. Việc ra đời của Bộ luật mới này đã bổ sung thêm một số nội dung mới trong quy định về thẩm định giá tài sản trên cơ sở tháo gỡ được một số bất cập trong thực tiễn áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự trước đây. Bên cạnh đó một số quy định pháp luật về hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự vẫn còn chưa thực sự hợp lý, thiếu tính rõ ràng và chưa cụ thể dẫn tới những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Điều này đòi hỏi trong việc hoàn thiện pháp luật về biện pháp thẩm định giá tài sản là cần thiết. Xuất phát từ những lí do trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam” làm luận văn của mình với mong muốn làm rõ những hạn chế, khó khăn vướng mắc trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị khắc phục, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định giá tài sản ở Việt Nam. 2.Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn * Đối tượng nghiên cứu Luận văn chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu một số vấn đề về phần lí luận và nội dung cơ bản của các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành điều chỉnh về thẩm định giá tài sản ở Việt Nam. * Phạm vi nghiên cứu Với đối tượng nghiên cứu như trên, Luận văn không nghiên cứu các quy định pháp luật tố tụng dân sự về định giá và thẩm định giá tài sản ở các nước trên thế giới mà chỉ nghiên cứu khái quát một số quy định cơ bản trong pháp luật tố tụng dân sự của một số nước về việc thu thập chứng cứ để tham khảo. Mặt khác, để luận văn mang tính chuyên sâu tác giả không phân tích chi tiết các quy định tại toàn bộ các văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản mà chỉ nghiên cứu những sửa đổi bổ sung trong quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về định giá và thẩm định giá tài sản trên cơ sở so sánh với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 và một số văn bản pháp luật có liên quan còn hiệu lực điều chỉnh về vấn đề này. Tuy nhiên một số vấn đề lí luận cơ bản về thẩm định giá tài sản trong tố tụng
  11. 3 dân sự cũng được nghiên cứu nhằm tạo cơ sở cho việc đánh giá luật thực định và đề xuất kiến nghị. Do vậy việc nghiên cứu đề tài được giới hạn trong phạm vi sau đây: - Nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự; - Nghiên cứu lược sử pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự. - Nghiên cứu các quy định pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam hiện hành về thẩm định giá tài sản. - Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự tại Việt Nam. 3.Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong hoạt động tố tụng dân sự. 4.Phương pháp nghiên cứu Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài ra Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học như khảo sát, lấy số liệu, sử dụng kết quả tài liệu chuyên ngành,… 5.Bố cục của Luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu bởi 2 chương: Chương 1: Những vấn đề lí luận chung về thẩm định giá tài sản và thi hành án dân sự Chương 2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định giá tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện.
  12. 4 CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1. Khái quát về thẩm định giá 1.1.1. Khái niệm tài sản Về khái niệm “Tài sản”, dưới góc độ ngôn ngữ, theo Từ điển tiếng Việt có định nghĩa “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”. Theo nội dung này thì tài sản được chỉ xem xét dưới dạng vật chất tồn tại khách quan, gắn với hoạt động sản xuất hoặc tiêu dùng của con người. Về khoa học pháp lí khái niệm “Tài sản” được nêu trong nhiều văn bản pháp lí, cụ thể nhất là tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thành một điều luật riêng về “tài sản” bao gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Do vậy, tài sản được nêu trong khái niệm rất đa dạng, bao gồm những tài sản hữu hình như: đồ vật, tiền, trái phiếu, cổ phiếu,… hoặc những tài sản vô hình như: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ,… 1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá ra đời là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. Trên thế giới, hoạt động thẩm định giá xuất hiện rất sớm cùng với sự phát triển kinh tế thị trường và khi mới hình thành nó phát huy vai trò nhất định và chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 201 . Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học có thể thấy “thẩm định giá” bao gồm hai từ “thẩm định” và “giá” ghép lại với nhau. Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định là“Xem xét để xác định, quyết định”2 hay cụ thể hơn tại Từ điển giải thích thuật ngữ luật học có định nghĩa:“Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều 1 Bùi Thị Dung Huyền, Phùng Thị Hoàn (2014), “Cơ sở lí luận và thực tiễn hoàn thiện chế định về định giá trong tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân”, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao 2 Bùi Thị Huyền (2001), “Về nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của thẩm phán trong tố tụng dân sự”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội
  13. 5 đối tượng khác nhau như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo”3 . Còn đối với từ “giá” thì Từ điển tiếng Việt định nghĩa là “Biểu hiện giá trị bằng tiền”. Do vậy, khi ghép các cụm từ “thẩm định” và “giá” có thể hiểu, thẩm định giá là việc xem xét, đánh giá và quyết định mang tính pháp lí bằng văn bản về một đối tượng nào đó được biểu hiện giá trị bằng tiền. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới cũng đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Gs. Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore thì: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn4 . Ở Việt Nam cũng có một số bài viết mà tác giả có đưa ra khái niệm về thẩm định giá, cụ thể như PGS.TS Vũ Trí Dũng, Trưởng Bộ môn Thẩm định giá, Khoa Marketing, trường Đại học Kinh tế quốc dân có đưa ra định nghĩa thẩm định giá như sau: Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn5 . Thông qua một số định nghĩa trên giúp người đọc hiểu được bản chất của thẩm định giá nhưng cách sử dụng thuật ngữ còn khá trừu tượng, chưa cụ thể và bao quát 3 Bùi Thị Thanh Hằng (chủ biên, 2014), Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 4 Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá tài sản tại Việt Nam giai đoạn 2008 – 2020”, Bộ Tài chính, ngày 02/10/2008. 5 Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về Tố tụng dân sự 10/2001, Nhà pháp luật Việt Pháp, tr 30, trích trong tài liệu: “Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), “Cơ sở lí luận và thực tiễn của việc hoàn thiện một số chế định cơ bản của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội
  14. 6 được hết nội dung của thẩm định giá tài sản. Vấn đề này tại Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 trong phần giải thích từ ngữ đã khái niệm về thẩm định giá khá rõ ràng. Khoản 2 Điều 4 của Pháp lệnh này có nêu: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Theo định nghĩa trên thì nội dung của thẩm định giá đã được xác định rõ là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng nêu rõ thời điểm, căn cứ của thẩm định giá,… Tuy nhiên khái niệm này nêu khá chung chung về mục đích của thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, vậy giá trị tài sản xác định bằng hình thức nào? Đồng thời chưa thể hiện được chủ thể có thẩm quyền tiến hành thẩm định giá,… Để khắc phục bất cập trên, tại khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 đã quy định chi tiết hơn về thẩm định giá, theo đó: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khái niệm này đã chỉ rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là “tiền”, điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thống nhất. Nhìn chung có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng nó đều được hiểu là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị hiện tại; tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường,…để đưa ra kết luận về giá. Do vậy chúng ta có thể hiểu Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá, nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.
  15. 7 1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 1.2.1. Khái niệm Thẩm định giá tài sản xuất hiện trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam từ năm 1998, tuy nhiên, sự tiếp cận vấn đề này ở nước ta còn khá ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế. Theo Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng thì khái niệm về thẩm định giá tài sản được nêu khá chung chung và được gộp vào khái niệm với định giá tài sản, đều là việc xác định giá trị tài sản tranh chấp dẫn đến khó phân biệt với định giá tài sản6 . Trong một bài viết, tác giả Tưởng Duy Lượng có nêu khái niệm về thẩm định giá tài sản “chính là hoạt động xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về giá của đối tượng cần xác định”7 . Trong Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Văn Thành cũng có đưa ra khái niệm về thẩm định giá tài sản có thể được hiểu là: “hoạt động xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản của tổ chức thẩm định về giá của đối tượng cần xác định”8 . Có thể thấy hai khái niệm này đã chỉ rõ nội dung của hoạt động thẩm định giá là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận về giá của đối tượng cần xác định nhưng vẫn còn khá chung. Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 có thể thấy, biện pháp thẩm định giá tài sản được áp dụng do các đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản. Tức là biện pháp này chỉ áp dụng chỉ khi cả hai bên đương sự cùng nhau thống nhất lựa chọn một tổ chức thẩm định giá tài sản. Do vậy, từ những phân tích nêu trên có thể hiểu thẩm định giá tài sản là biện pháp thu thập chứng cứ do các bên đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nhằm tiến hành xem xét, xác định giá tài sản trong vụ việc dân sự và đưa ra kết luận pháp lí bằng văn bản về giá để làm căn cứ cho việc giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp trong vụ việc dân sự đang giải quyết tại Tòa án. 1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự Theo quy định của BLTTDS 2015 thì biện pháp thẩm định giá tài sản đều là 6 Nguyễn Ngọc Khánh (chủ biên, 2005), Bộ luật tố tụng dân sự năm 2003 của Liên bang Nga, NXB Tư pháp, Hà Nội 7 Nguyễn Quang Tuyến (2014), “ Bình luận nội dung các quy định về giá đất của Luật đất đai năm 2013”, trích trong Hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất”, trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội 8 Nguyễn Thị Dung (2013), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất trong kinh doanh bất động sản”, chuyên đề 11, tr 298, trích trong Đề tài khoa học cấp trường, Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2013): Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội
  16. 8 biện pháp thu thập chứng cứ trong TTDS. Để phân biệt các biện pháp này với một số biện pháp thu thập chứng cứ khác trong TTDS cũng như việc áp dụng biện pháp này trong pháp luật tố tụng khác, trên cơ sở nội dung các quy định pháp luật TTDS và thực tế áp dụng có thể rút ra một số đặc điểm chung về hai biện pháp này như sau: Thứ nhất, Điều kiện áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản được quy định trong pháp luật TTDS. Về nguyên tắc các đương sự phải cung cấp cho Tòa án giá trị tài sản đang tranh chấp trong trường hợp cần thiết và pháp luật tôn trọng sự định đoạt của đương sự. Tuy nhiên nếu các đương sự không tự xác định được về giá trị tài sản tranh chấp, pháp luật vẫn ghi nhận quyền của đương sự về yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản hay yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Mặt khác, trong những điều kiện nhất định thỏa mãn quy định trong pháp luật TTDS Tòa án cũng có quyền áp dụng biện pháp định giá tài sản. Điều này khác với điều kiện áp dụng biện pháp định giá tài sản trong pháp luật Tố tụng hình sự (TTHS), theo đó để thực hiện nhiệm vụ của mình trong việc điều tra, truy tố,… cơ quan tiến hành tố tụng hình sự như Công an, Viện kiểm sát có quyền yêu cầu tiến hành định giá tài sản khi cần thiết. Thứ hai, Về trình tự, thủ tục áp dụng định giá và thẩm định giá tài sản phải tuân theo quy định của pháp luật TTDS. Việc quy định chặt chẽ thủ tục áp dụng các biện pháp này sẽ tạo căn cứ pháp lí để hoạt động này có hiệu quả và chứng cứ thu thập được khi áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản có giá trị. So với một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như: đối chất, lấy lời khai, xác minh,… pháp luật không quy định rõ về trình tự thủ tục thực hiện các biện pháp này mà chủ yếu do các Thẩm phán tự chủ động lấy lời khai những nội dung cần thiết để làm sáng tỏ nội dung VVDS. Thứ ba, Về chủ thể tiến hành việc định giá và thẩm định giá tài sản trong TTDS. Đối với việc định giá tài sản thì Tòa án ra quyết định thành lập Hội đồng định giá tài sản (HĐĐGTS), thành phần là đại diện các cơ quan chuyên môn theo luật định, hội đồng này tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc. Điều này khác với HĐĐGTS trong pháp luật TTHS, theo đó HĐĐGTS do chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cùng cấp có thẩm quyền ra quyết định thành lập và đây là là một tổ chức tồn tại thường xuyên, không tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc. Đối với biện pháp thẩm định giá tài sản thì chủ thể tiến hành định giá là do tổ chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp có thẩm quyền tiến hành định giá tài
  17. 9 sản theo yêu cầu của đương sự hoặc của Tòa án yêu cầu tiến hành. Trong khi đó chủ thể của một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như biện pháp lấy lời khai, đối chất, ủy thác thu thập chứng cứ,… do các thẩm phán thực hiện; biện pháp trưng cầu giám định thì do các giám định viên ở các trung tâm giám định được thành lập hợp pháp thực hiện. Thứ tư, Về mục đích của biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản trong TTDS là nhằm xác định giá trị tài sản bằng “tiền” – chuẩn mực thống nhất để Tòa án có cơ sở xem xét và giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp liên quan đến tài sản trong VVDS. Việc thực hiện hai biện pháp này trên cơ sở những phương pháp, tiêu chuẩn kĩ thuật nhất định đòi hỏi những người có trình độ chuyên môn nhất định về định giá tài sản mới đủ điều kiện tiến hành. Biện pháp này khác với một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như: Biện pháp lấy lời khai, xem xét thẩm định tại chỗ, đối chất,… mục đích áp dụng các biện pháp này chủ yếu do các thẩm phán thực hiện để làm sáng tỏ nội dung VVDS, thu thập đầy đủ chứng cứ để hoàn thiện hồ sơ giải quyết VVDS. Thứ năm, Kết quả của việc định giá và thẩm định giá có giá trị khi thực hiện đúng thủ tục theo quy định pháp luật và có gắn trách nhiệm của chủ thể là người tiến hành định giá hoặc thẩm định giá tài sản. Nếu đương sự không nhất trí với kết quả này thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá lại và việc định giá lại được tiến hành theo quy định pháp luật. Có thể thấy, đặc điểm này khác với kết quả định giá trong TTHS là kết quả có giá trị thi hành ngay, đó là cơ sở để xác định tội danh và khởi tố vụ án hình sự. Trên đây là một số đặc điểm chung của biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng hai biện pháp này được điều chỉnh bởi văn bản khác nhau và nội dung thực hiện, hậu quả pháp lí của hai biện pháp này khác nhau nên hai biện pháp này vẫn có một số điểm khác nhau như sau: Thứ nhất, về căn cứ để xác định giá trị tài sản Định giá tài sản thường được thực hiện thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa). Ví dụ: Khi định giá mảnh đất trong tranh chấp dân sự, thông thường HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất ở mỗi tỉnh trên địa bàn đó tại mỗi thời điểm nhất định. Thẩm định giá chỉ xác định duy
  18. 10 nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá (được quy định thành các tiêu chuẩn cụ thể và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội mỗi nước đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế). Thứ hai, về nguyên tắc tiến hành để xác định giá Để đảm bảo việc định giá được chính xác, khách quan và thống nhất, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về nguyên tắc tiến hành định giá, thẩm định giá tài sản18. Thông thường định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản sau đây: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá ; Định giá tài sản bảo đảm khách quan, trung thực và đúng quy định pháp luật… Trong khi đó thẩm định giá tài sản phải dựa theo nguyên tắc nhất định như: Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác… Thứ ba, Về các phương pháp cụ thể khi tiến hành định giá, thẩm định giá tài sản. Thông thường HĐĐGTS chủ yếu thực hiện theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;... Do hiện nay HĐĐGTS được thành lập đối với từng VVDS và giải thể khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời các thành viên HĐĐGTS chủ yếu là cá nhân làm việc tại các cơ quan chuyên môn, không có kiến thức chuyên sâu về định giá, do vậy quá trình định giá một số trường hợp HĐĐGTS thường xem xét giá trị tài sản trên cơ sở tham khảo giá tài sản được quy định theo bảng giá, khung giá Nhà nước quy định tương ứng với tài sản đó tại thời điểm định giá. Thẩm định giá tài sản được thực hiện dựa theo nhiều phương pháp khác nhau như: phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp lợi nhuận; phương pháp thặng dư. Quá trình xác định giá tài sản các thẩm định viên thường sử dụng nhiều phương pháp kết hợp và nhiều quá trình khác nhau để tổng hợp để đưa ra kết luận về giá tài sản sát phù hợp với thị trường và có giá trị tham khảo trong nhiều lĩnh vực tại thời điểm đó. Trên đây là một vài điểm cơ bản để phân biệt định giá, thẩm định giá tài sản
  19. 11 trong TTDS. Việc hiểu rõ bản chất của hai biện pháp này giúp các chủ thể liên quan lựa chọn việc áp dụng một biện pháp cụ thể để xác định giá tài sản đảm bảo quyền lợi cho mình trong quá trình giải quyết các VVDS tại Tòa án.
  20. 12 1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá Định giá, Thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự được Quốc hội hướng dẫn, quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015, cụ thể:  Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá.  Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá.  Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.  Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. 1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự Việc đấu giá tài sản thi hành án được thực hiện theo các quy định tại Luật Đấu giá tài sản năm 2016(Luật Đấu giá); Điều 101, 102, 103, 104 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 ( Luật THADS); Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP( được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP); Điều 5 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC. Luật THADS không có quy định giải thích thế nào là người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong THADS. Theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản thì “Người trúng đấu giá” là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. “Người mua được tài sản đấu giá” là người trúng đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Theo đó, có thể hiểu người trúng đấu giá tài sản thi hành án là cá nhân, tổ chức đã trả giá cao nhấttheo phương thức trả giá lên. Người mua được tài sản đấu giá thi hành
  21. 13 án là người đã trúng đấu giá tài sản thi hành án và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Người trúng đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá có thể là tổ chức, cá nhân và chỉ xuất hiện khi tài sản thi hành án được đưa vào bán đấu giá. 1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành án. Quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá được quy định tại Điều 48 Luật Đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá có các quyền sau đây: - Yêu cầu người có tài sản đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật; - Được nhận tài sản đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật; - Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật; - Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật. Theo đó, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự cũng có các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của Luật Đấu giá. Đối với người mua được tài sản thi hành án, Luật THADS đã có những quy định cụ thể về đảm bảo quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án, cụ thể như sau: Một là: Quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án được đặc biệt quan tâm. Luật THADS đã dành riêng 01 điều luật( Điều 103) quy định về bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án. Luật THADS khẳng định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”. Luận điểm này cũng tương đồng với quy định tại Điều 7 Luật Đấu giá về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình : “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài
  22. 14 sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình.” Hai là: Quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá Điều 103 Luật THADS đã quy định rất rõ ràng về việc đảm bảo quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi: Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan THADS tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác. Khoản 2, khoản 3 Điều 7 Luật Đấu giá cũng quy định rõ: Trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật Đấu giá. Về thời hạn, trách nhiệm của cơ quan THADS trong việc giao tài sản cho người trúng đấu giá cũng được quy định rõ ràng: Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự trong việc giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Tổ chức, cá nhân cản trở, can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.( khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP) Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan THADS làm thủ tục đứng tên gửi số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán
  23. 15 đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác. Ba là: Được đảm bảo về quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản trúng đấu giá Trong trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người mua được tài sản thi hành án thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án. Luật THADS cũng quy định rõ việc cưỡng chế giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy định tại các điều 114, 115, 116 và 117 của Luật THADS. Điều 106 Luật THADS cũng quy định rõ về việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người mua được tài sản thi hành án: Người mua được tài sản thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua thi hành án. Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi hành án…. Bốn là: Quyền hủy bỏ hợp đồng Khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định rõ: Trường hợp đến hạn theo hợp đồng bán đấu giá tài sản mà cơ quan THADS không giao được tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá thì người này có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đấu giá. Năm là: Quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về kết quả đấu giá: Khoản 2 Điều 102 Luật THADS Người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật Đấu giá được thực hiện theo thủ tục rút gọn của pháp luật tố tụng dân sự.9 1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự Theo khoản 2 Điều 48 Luật Đấu giá, người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây: 9 Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016
  24. 16 - Ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; - Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan; - Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật THADS, người trúng đấu giá tài sản thi hành án có các nghĩa vụ cụ thể như sau: Một là: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với việc mua tài sản Người mua được tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá thành và không được gia hạn thêm. Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 11/2016/ TT-BTP quy định: Người mua được tài sản bán đấu giá thực hiện việc nộp tiền vào tài khoản tạm giữ của cơ quan thi hành án dân sự mở tại Kho bạc Nhà nước. Hai là: Trách nhiệm khi từ chối mua tài sản: Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định10 : Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác. Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.Cơ quan THADS tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, người trúng đấu giá cũng có các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật. 10 Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2020.
  25. 17 Có thể thấy, Luật THADS và Luật Đấu giá đã có những quy định về nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án, tuy nhiên về nghĩa vụ của người mua được tài sản thi hành án, Luật THADS chưa có các quy định liên quan đến vấn đề này. Đa số ý kiến cho rằng, việc quy định cụ thể về nghĩa vụ của người mua được tài sản thi hành án là rất cần thiết. Vì về mặt lý luận, hai chủ thể này không hoàn toàn giống nhau. Theo đó họ sẽ có những quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau. Việc phân định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của hai chủ thể này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho cơ quan THADS cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết các tranh chấp phát sinh. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của người mua được tài sản đấu giá trong THADS. 1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá 1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án: Trong các VVDS có tranh chấp liên quan đến tài sản có nhiều trường hợp việc xác định giá trị tài sản là cần thiết để giải quyết VVDS. Điều này đảm bảo cho mỗi Thẩm phán trong quá trình giải quyết các VVDS có thể xây dựng hồ sơ giải quyết vụ việc đầy đủ các chứng cứ quan trọng, thu thập chứng cứ triệt để, có thêm cơ sở, căn cứ pháp lý để giải quyết VVDS, đảm bảo việc xét xử được khách quan, chính xác, đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các đương sự cũng tự thỏa thuận được với nhau về việc xác định giá trị tài sản. Do vậy, việc quy định cho đương sự có quyền yêu cầu và Tòa án ra quyết định định giá hoặc yêu cầu tổ chức thẩm định giá trong trường hợp luật định có ý nghĩa trong việc thực hiện quyền tự định đoạt của đương sự cũng như đảm bảo cho Tòa án trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm thực hiện các biện pháp thu thập chứng cứ. Bởi lẽ đối với các VVDS có đối tượng tài sản đặc thù như: đất, nhà ở,…tại mỗi thời điểm khác nhau giá trị tài sản có sự biến động nhất định. Nếu chỉ căn cứ vào lời khai của đương sự hay những văn bản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), sơ đồ thửa đất,…Tòa án ra quyết định giải quyết vụ việc sẽ không phù hợp với thực tế, ảnh hưởng đến việc thi hành án không hiệu quả hoặc gặp vướng mắc nhất định như: diện tích thực tế lớn hoặc nhỏ hơn diện tích đất trong GCNQSDĐ hoặc đương sự không thống nhất về giá trị tài sản,… Do đó, việc Tòa án áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản trong trường hợp luật định sẽ góp phần thu thập, bổ
  26. 18 sung đầy đủ chứng cứ trong hồ sơ VVDS, đảm bảo phù hợp với thực tế. 1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự: Trong quá trình yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết VVDS, không phải trường hợp nào đương sự cũng có thể cung cấp đầy đủ tài liệu chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình, pháp luật TTDS đã quy định cho đương sự có quyền yêu cầu Tòa án hỗ trợ đương sự trong hoạt động thu thập chứng cứ khi đương sự “tự mình không thể thực hiện được”. Đây được coi là một nội dung quan trọng trong việc bảo đảm bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Do đó, trong trường hợp nhất định việc bổ sung thêm quy định của Tòa án trong việc hỗ trợ đương sự để áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản nói riêng có tác dụng rất lớn trong hỗ trợ các đương sự thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi ích của mình. 1.5.3. Đối với xã hội: Tòa án là một cơ quan trung tâm trong hệ thống các cơ quan tư pháp có chức năng, vai trò bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm công lý được thực thi, góp phần giữ vững ổn định trật tự, an toàn xã hội, tạo môi trường pháp lí trong xã hội. Việc Tòa án hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ thể hiện chức năng của xã hội của nhà nước nhằm duy trì ổn định xã hội. Đồng thời, việc ghi nhận kết quả của trung tâm thẩm định giá góp phần thúc đẩy vai trò và sự phát triển của các trung tâm thẩm định giá hiện nay ở nước ta. Việc xác định đúng giá trị tài sản góp phần cho Thẩm phán xem xét và ra quyết định, bản án được chính xác, khách quan và đúng quy định pháp luật, tránh gây bức xúc cho đương sự, không ảnh hưởng đến dư luận xã hội, đồng thời góp phần tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước về giá trong sự phát triển của nền kinh tế nước ta.
  27. 19 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN. 2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài sản ở Việt Nam 2.1.1. Về điều kiện áp dụng Theo quy định tại khoản 1, khoản 5 Điều 92 BLTTDS sửa đổi bổ sung 2011 đã bổ sung thêm trường hợp các bên đương sự được quyền yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp mà trước đây luật chưa quy định. Theo đó việc yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản được thực hiện theo các trường hợp sau đây: * Trường hợp các bên đương sự có quyền tự thỏa thuận về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản. Do vậy, việc các bên cùng thỏa thuận yêu cầu tổ chức thẩm định giá do các đương sự tự làm thủ tục theo yêu cầu đối với tổ chức có thẩm quyền đó và cung cấp giá thẩm định cho Tòa án. * Đối với trường hợp đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá được chia làm hai trường hợp: Một là, Trường hợp các bên đương sự cùng yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Hai là, Trường hợp một bên đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu một tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá, thì Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự khác trong vụ án dân sự biết. Việc bổ sung quy định này là phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế, phù hợp với chính sách xã hội hóa một số hoạt động TTDS, trong đó hoạt động thẩm định giá tài sản và phù hợp với các quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản. Có thể thấy quy định này xuất phát trên cơ sở tôn trọng quyền định đoạt của đương sự nhưng phần nào nó lại tăng thêm công việc cho Tòa án khi thực hiện thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá. Tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 đã sửa đổi bổ sung quy định này khi chỉ ghi nhận: “Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án”. Do vậy BLTTDS 2015 đã tách quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá thành một khoản riêng và quy định việc áp dụng biện pháp thẩm định giá được thực hiện khi các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá. Theo chúng
  28. 20 tôi việc bỏ quy định về đương sự có quyền yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản khá hợp lí, giúp Tòa án giảm bớt công việc, đồng thời đảm bảo sự thỏa thuận thực hiện công việc giữa đương sự với tổ chức thẩm định giá được thuận tiện hơn. Đồng thời hạn chế những vướng mắc phát sinh trong thời gian qua do các đương sự lựa chọn nhiều biện pháp định giá tài sản cùng một lúc nhưng kết quả định giá khác nhau. Việc các đương sự cùng thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá sẽ góp phần đảm bảo cho các đương sự cùng tham gia chứng kiến việc định giá và xác nhận kết quả khách quan của tổ chức thẩm định giá để đi đến thống nhất về giá trị tài sản. Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 còn quy định rõ việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Quy định này nhằm hướng dẫn việc áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm định giá tài sản trong TTDS được điều chỉnh dựa trên cơ sở các văn bản pháp luật điều chỉnh về thẩm định giá tài sản, góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá tài sản được thống nhất và có hiệu quả trong các lĩnh vực. Vấn đề đặt ra là các bên đương sự có thể yêu cầu nhiều tổ chức thẩm định giá cùng một lúc được không? Trường hợp mỗi tổ chức thẩm định đưa ra các kết quả khác nhau và đương sự đều cung cấp các kết quả giá đưa ra nhưng mỗi bên đương sự lại thống nhất một kết quả khác nhau, vậy Tòa án sẽ căn cứ vào kết quả nào? Trường hợp này có được coi là đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá nên Tòa án ra quyết định định giá tài sản không hay là trường hợp đương sự yêu cầu định giá lại tài sản do kết quả lần đầu không phù hợp với giá thị trường… Ngoài ra chúng tôi đồng tình với quan điểm của tác giả Tưởng Duy Lượng khi cho rằng: “…mong cơ quan có thẩm quyền sớm có hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm định giá tài sản; và khi nào không cần thành lập Hội đồng định giá, mà chỉ cần yêu cầu cơ quan chuyên môn thẩm định giá, góp cho việc áp dụng được thồng nhất”43. Do vậy, việc quy định cụ thể các trường hợp có thể áp dụng biện pháp thẩm định giá sẽ giúp cho Tòa án dễ dàng chủ động xem xét và giảm bớt áp lực về số VVDS có yêu cầu định giá tài sản ngày càng tăng, đồng thời tháo gỡ được một số vướng mắc của một số Tòa án hiện nay khi đặt ra vấn đề là Tòa án hoặc HĐĐGTS có thể yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản trong trường hợp cần thiết được không?
  29. 21 2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản Để đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thực hiện thống nhất và khách quan và tuân thủ các quy định pháp luật thì việc quy định nguyên tắc thẩm định giá là điều cần thiết. Vấn đề này hiện nay được quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Giá 2012 có nêu về nguyên tắc thẩm định giá tài sản bao gồm: Một là, Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Nguyên tắc này yêu cầu mọi hoạt động liên quan đến thẩm định giá phải tuân thủ các quy định liên quan đến Giá, thẩm định giá và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Điều này nhằm đảm bảo hoạt động thẩm định giá thống nhất trong hệ thống pháp luật có liên quan và văn bản điều chỉnh về thẩm định giá. Hai là, Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm nâng cao tính tự chủ về trách nhiệm của mỗi tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên khi thực hiện hoạt động định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá thực hiện các hoạt động trái pháp luật thì phải tự chịu trách nhiệm về thiệt hại xảy ra. Ba là, Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Hoạt động thẩm định giá do tổ chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp và do các thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề thực hiện, việc thẩm định giá là một hoạt động đặc thù. Do đó đòi hỏi các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tức là có kiến thức nghiệp vụ thẩm định giá và thực hiện theo quy chế của thẩm định giá, đồng thời đảm bảo tính khách quan, trung thực trong hoạt động định giá để đưa ra một kết quả giá chính xác, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Bốn là, Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật. Việc tiến hành định giá tài sản là nhằm đưa ra một kết luận về giá một tài sản tồn tại trên thị trường, vì vậy kết quả này có sự ảnh hưởng và tác động nhất định đối với thị trường giá trong nền kinh tế. Do vậy hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định đưa ra phải được bảo mật thông tin theo quy định pháp luật. Đặc biệt đối với một số loại tài sản đặc biệt mà pháp luật quy định cần tuân theo sự bảo mật thông tin thì việc thẩm định giá tài sản đó cần được giữ bảo mật. Việc quy định các nguyên tắc thẩm định giá tài sản là cần thiết, nhằm đảm bảo
  30. 22 cho hoạt động thẩm định giá được vận hành thống nhất, phù hợp với các văn bản điều chỉnh. Tuy nhiên do hiện nay vấn đề thẩm định giá được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên trong quá trình hoạt động các tổ chức thẩm định giá dễ gặp khó khăn khi áp dụng các quy định điều chỉnh cụ thể. Điều này đòi hỏi cần có văn bản quy định thống nhất điều chỉnh về hoạt động thẩm định giá tài sản. 2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá BLTTDS 2015 quy định trường hợp các bên đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp và kết quả này sẽ được coi là chứng cứ nếu được tiến hành đúng theo quy định pháp luật. Đồng thời có nêu rõ việc thẩm định giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên hiện nay pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá cũng như các trường hợp phải áp dụng thẩm định giá tài sản trong TTDS. Do vậy, việc đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trên thực tế rất ít địa phương áp dụng trong thực tiễn giải quyết các vụ việc dân sự của các Tòa án thời gian qua. Đối với trường hợp các đương sự tự thỏa thuận về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, để đảm bảo sự thỏa thuận đó khách quan theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC sự thỏa thuận đó phải đáp ứng hai yêu cầu: Một là, việc thỏa thuận của các bên phải đáp ứng yêu cầu của thỏa thuận về việc xác định giá tài sản như: Các bên thỏa thuận phải hoàn toàn tự nguyện, việc thỏa thuận được lập thành văn bản, người tham gia thỏa thuận phải là đương sự hoặc đại diện hợp pháp đương sự. Đồng thời, việc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá đạt hiệu quả thì phải tuân thủ nguyên tắc định giá tài sản44. Hai là, tổ chức thẩm định giá được lựa chọn phải đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật về thẩm định giá. Việc quy định điều kiện này đảm bảo kết quả thẩm định giá được chấp nhận. Tại Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC có quy định về trình tự thủ tục đối với trường hợp đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá. Tuy nhiên, không có quy định cụ thể về trình tự thủ tục trong TTDS đối với trường hợp các bên cùng lựa chọn tổ chức thẩm định giá, điều này dễ dẫn đến mỗi Tòa án sẽ có cách áp dụng khác nhau khi gặp trường hợp này. Do vậy,
  31. 23 quá trình áp dụng khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 sẽ không tránh khỏi những lúng túng, vướng mắc đối với đương sự và Tòa án. Đối với trường hợp này thông thường các Tòa án sẽ yêu cầu đương sự cung cấp văn bản thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản và thông tin về tổ chức thẩm định giá đó, đồng thời yêu cầu đương sự cung cấp bản kết quả thẩm định giá có hiệu lực của tổ chức đó để xem xét. Ngoài ra về trình tự thủ tục yêu cầu và thực hiện thẩm định giá do các bên đương sự thực hiện theo yêu cầu của tổ chức thẩm định giá. Trên thực tế mỗi doanh nghiệp thẩm định giá đều có những yêu cầu về thủ tục cần thiết để thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với khách hàng. Qua tìm hiểu thủ tục của một số trung tâm thẩm định giá hiện hành ở nước ta thông thường bao gồm: 1. Viết Giấy yêu cầu thẩm định giá và danh mục chi tiết các loại tài sản theo mẫu quy định của Công ty, đồng thời nêu rõ mục đích thẩm định giá. 2. Ký Hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩm định giá. 3. Cung cấp các loại văn bản, giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của tài sản và các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản. 4. Giá dịch vụ tư vấn thẩm định giá: Việc xác định giá dịch vụ thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Do vậy, mỗi doanh nghiệp thẩm định giá đều ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật. 5. Về mức thu tạm ứng: Khi ký kết Hợp đồng thẩm định giá, khách hàng phải nộp tạm ứng tỷ lệ % tiền dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo yêu cầu doanh nghiệp để chi phí cho các hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công việc thẩm định. 6.Về thanh lý Hợp đồng tư vấn dịch vụ Thẩm định giá: Khi kết thúc Hợp đồng, số tiền tạm ứng trên sẽ được tính trừ vào số tiền tư vấn dịch vụ thẩm định giá mà khách hàng phải thanh toán cho doanh nghiệp thẩm định giá. Sau khi có kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá tài sản đương sự sẽ cung cấp kết quả đó cho Tòa án. Đồng thời Tòa án thông báo kết quả định giá cho các bên đương sự có liên quan đến việc định giá tài sản để các bên cùng xem xét. Hiện nay hoạt động thẩm định giá đã có những văn bản pháp luật quy định điều chỉnh riêng về hoạt động này như Luật Giá 2012, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP45 và
  32. 24 các văn bản ban hành về 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới. Nhưng pháp luật TTDS chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá tài sản, thời hạn cung cấp kết quả thẩm định giá,…nên việc thi hành quy định về thẩm định giá trong BLTTDS 2015 thời gian tới Tòa án sẽ gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Vì thế để quy định về thẩm định giá tài sản được áp dụng có hiệu quả hơn thì cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn và điểu chỉnh về thẩm định giá tài sản trong TTDS để nhằm hạn chế những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài sản. Hiện nay hoạt động thẩm định giá do các tổ chức thẩm định giá thực hiện, trong đó tác nghiệp trực tiếp là các thẩm định viên về giá. Để đảm bảo cho hoạt động này có hiệu quả và có sự quản lí thống nhất thì pháp luật có quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá và điều kiện doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá. Cụ thể vấn đề được quy định trong một số văn bản pháp luật như Luật giá 2012, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP,… Trên thực tế hoạt động thẩm định giá có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế nên việc quy định chặt chẽ về các chủ thể thực hiện thẩm định giá là cần thiết, đây là cơ sở để các đương sự và Tòa án xem xét các doanh nghiệp thẩm định giá có uy tín, hợp pháp khi yêu cầu thẩm định giá tài sản. 2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản. Khi đương sự hoặc Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định định giá tài sản tranh chấp thì kết quả thẩm định giá là căn cứ để Tòa án xem xét giải quyết VVDS nếu không có đương sự nào phản đối kết quả đó. Sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá tiến hành thẩm định giá xong thì doanh nghiệp đó sẽ lập Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá46. Nếu đương sự trực tiếp kí Hợp đồng định giá tài sản với doanh nghiệp thẩm định giá thì doanh nghiệp sẽ cung cấp kết quả cho đương sự là chủ thể đã kí hợp đồng. Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng
  33. 25 thẩm định giá. Do vậy, khi xác lập hợp đồng các bên sẽ trao đổi mục đích định giá tài sản để làm căn cứ giải quyết VVDS. Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Theo quy định tại khoản 8 Điều 95 BLTTDS 2015 có quy định: “…Kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”. Vấn đề đặt ra là hiểu thế nào về thẩm định giá tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định? Có thể hiểu trong trường hợp này việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật TTDS quy định. Nhưng trong BLTTDS 2015 lại chưa có quy định cụ thể về thủ tục thẩm định giá tài sản. Vướng mắc này vẫn chưa được BLTTDS 2015 làm rõ và khắc phục được những bất cập của LSĐBSBLTTDS 2011 khi chưa có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Theo phản ánh các Tòa án cho rằng do cán bộ Tòa án không có chuyên môn và kiến thức về thẩm định giá nên chủ yếu Tòa án chỉ có thể xem thông tin của tổ chức thẩm định giá có hoạt động hợp pháp không (giấy đăng kí kinh doanh, nội dung hoạt động của tổ chức thẩm định,…). Thiết nghĩ việc bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thẩm định giá trong TTDS là cần thiết để đảm bảo việc điều chỉnh hoạt động thẩm định giá được thống nhất. Mặt khác, tại điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS 2015 có nêu rõ Tòa án ra quyết định định giá tài sản nếu “các bên thỏa thuận với tổ chức thẩm định giá theo mức thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”. Từ quy định này có thể suy đoán là kết quả định giá do Tòa án quyết định có thể phủ nhận kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá. Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định cụ thể về các căn cứ và cách xác định việc xác định về mức giá thấp so với giá thị trường là như thế nào? Do vậy dễ dẫn đến thực trạng là các Tòa án hết sức lúng túng do không có cơ sở pháp lí để phủ nhận kết quả thẩm định giá tài sản. Trên thực tế thông thường Tòa án sẽ tham khảo ý kiến của các cơ quan chuyên môn về giá mà tổ chức thẩm định giá đưa ra, nếu kết luận về giá phù hợp thì chấp nhận hoặc tham khảo khung giá của Nhà nước đối với loại tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá.
  34. 26 2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá Hiện nay quy định về chi phí thẩm định giá tài sản được quy định rõ tại Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH1347. Tại Điều 44 của Pháp lệnh này có nêu: Chi phí thẩm định giá tài sản trong trường hợp đương sự đề nghị Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 92 của LSĐBSBLTTDS 2011 thì người đề nghị thẩm định giá tài sản phải trả chi phí cho tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức, thời hạn mà tổ chức đó yêu cầu. Do vậy, trường hợp một hoặc các bên đương sự tự yêu cầu hoặc yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản thì phải tự chi trả chi phí cho yêu cầu đó. Do vậy người yêu cầu thẩm định giá sẽ phải nộp tạm ứng chi thẩm định giá tài sản. Trong LSĐBSBLTTDS 2011 chỉ quy định về chi phí của bên yêu cầu thẩm định giá tài sản phải chịu chi phí thẩm định giá nhưng lại không quy định rõ ràng về xử lí tiền chi phí thẩm định giá. Do vậy trong thực tiễn khi áp dụng các quy định này nhiều Tòa án gặp lúng túng, có nhiều quan điểm không thống nhất. Hiện nay BLTTDS 2015 không nêu rõ nghĩa vụ nộp tạm ứng chi phí của các bên đương sự khi các bên cùng yêu cầu tổ chức thẩm định giá như thế nào? Do vậy, trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận gì khác và cùng yêu cầu tổ chức thẩm định giá thì bên nguyên đơn bỏ tiền chi phí ra trước hay mỗi bên đương sự chịu một nửa chi phí thẩm định khi xác lập Hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Vì nếu các bên đương sự không nộp chi phí thẩm định giá thì các tổ chức thẩm định giá không thể tiến hành thẩm định được. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn cụ thể về trách nhiệm chi phí thẩm định giá đối với người yêu cầu thẩm định giá tài sản trong BLTTDS 2015. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 165 BLTTDS 2015 đã bổ sung quy định cụ thể về nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá tài sản của đương sự được thực hiện như nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản theo quy định tại các khỏa 1, 2, 4 và 5 của Điều này được quy định trong Bộ luật. Theo đó trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá được xác định như sau: Đương sự phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận. Điều này có thể hiểu mặc dù các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để tiến hành
  35. 27 thẩm định giá nhằm xác định giá trị tài sản để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ. Tuy nhiên nếu yêu cầu nào của đương sự không được Tòa án chấp nhận thì đương sự đó phải chịu chi phí thẩm định giá. Trong trường hợp yêu cầu Tòa án chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí thẩm định giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia. Trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217, điểm b khoản 1 Điều 299 của BLTTDS 2015, đó là các trường hợp như: người khởi kiện rút yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn rút đơn khởi kiện trước khi mở phiên tòa hoặc tại phiên tòa phúc thẩm mà bị đơn đồng ý… Trường hợp đã tiến hành thẩm định giá thì nguyên đơn phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản. Ngoài ra Trong trường hợp đình chỉ giải quyết việc xét xử phúc thẩm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 289, khoản 3 Điều 296 của Bộ luật này và các bên đã yêu cầu tiến hành thẩm định giá thì người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản. Đối với các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án khác theo quy định của Bộ luật này như: nguyên đơn hoặc bị đơn là cá nhân chết mà quyền và nghĩa vụ của họ không được thừa kế hoặc cơ quan tổ chức bị giải thể, phá sản mà không có cơ quan, tổ chức, cá nhân nào thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của họ…và các bên đã yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành thẩm định giá thì theo quy định người yêu cầu thẩm định giá tài sản phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản, tức là các bên đương sự đều phải chịu chi phí định giá. Vấn đề đặt ra là nếu bên đương sự chết và không có người thừa kế nhưng họ có yêu cầu thẩm định giá thì có nghĩa vụ phải chịu chi phí thẩm định giá không? Trong trường hợp này khi giải quyết Tòa án có thể giải quyết theo hướng trích ra từ tiền bán tài sản để chịu chi phí cho bên đã chết hoặc bên bị phá sản. Như vậy, theo quy định BLTTDS 2015 thì các quy định liên quan đến chi phí thẩm định giá trong TTDS được thực hiện như trong chi phí định giá tài sản. Điều này nhằm đảm bảo việc xử lí chi phí thẩm định giá và định giá tài sản được thống nhất, Tòa án dễ dàng và chủ động hơn khi xem xét các vấn đề liên quan đến chi phí thẩm định giá tài sản trong quá trình giải quyết các VVDS. Qua việc nghiên cứu một số quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong BLTTDS 2015 nhìn chung các quy định mới có tiến bộ và khoa học, phù hợp với thực tiễn áp dụng. Nhưng theo quan điểm của chúng tôi, để việc áp dụng các quy định về thẩm định giá được dễ dàng,
  36. 28 thống nhất và có hiệu quả, thiết nghĩ trong thời gian tới cơ quan có thẩm quyền cần ban hành văn bản điều chỉnh cụ thể hơn nữa các nội dung liên quan đến thẩm định giá tài sản trong TTDS như: điều kiện áp dụng, quyền và nghĩa cụ của chủ thể tiến hành thẩm định, trình tự thủ tục thẩm định, chi phí thẩm định giá, thời hạn cung cấp kết quả thẩm định giá… 2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt Nam 2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay BLTTDS 2015 đã ban hành các quy định về biện pháp thẩm định giá tài sản theo hướng hoàn thiện và phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng yêu cầu của đương sự cũng như Tòa án trong hoạt động TTDS. Tuy nhiên, một số quy định trong BLTTDS hiện hành vẫn chưa tháo gỡ và đưa ra giải pháp khắc phục được một vài vướng mắc phát sinh do pháp luật trước đây còn thiếu sót, đồng thời một số quy định còn chung chung nên gây ra nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau tại các Tòa án. Cụ thể các vướng mắc được biểu hiện như sau: - Lúng túng trong cách xác định giá tài sản phù hợp với giá thị trường dẫn đến chất lượng của việc định giá tài sản chưa cao. Theo quy định pháp luật, về nguyên tắc việc xác định giá tài sản phải phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường của HĐĐGTS trong TTDS lại chưa có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng nên việc tiến hành xác định giá tài sản còn nhiều vướng mắc và kết quả định giá chưa phù hợp với thực tế. Đặc biệt là đối với tài sản là nhà và quyền sử dụng đất, tại các địa phương nhất là ở cấp huyện, nhiều HĐĐGTS có đưa ra cách xác định giá khác nhau và không thống nhất, dẫn đến không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá. Theo hướng dẫn tại Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21/7/2000 của TANDTC hướng dẫn xác định giá quyền sử dụng đất: “Trong trường hợp các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc xác định giá quyền sử dụng đất, thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương nơi có đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ
  37. 29 thẩm” . Ngoài ra trong bài viết của TS. Nguyễn Thị Dung có nêu khái niệm về giá thị trường như sau: “Giá đất do người sử dụng đất tự thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gọi là giá thị trường”. Do vậy, có thể hiểu giá quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, hầu hết các Tòa án quận, huyện ở Thành phố Hà Nội khi tiến hành xác định giá nhà và quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở khảo sát giá thị trường, tức là có sự tham khảo theo giá thực tế chuyển nhượng nhà và đất tại địa phương nơi có đất đang tranh chấp tương ứng với tài sản cần định giá tại thời điểm đó để làm cơ sở để xác định giá quyền sử dụng đất. Thông thường xác định từ một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế tương ứng với tài sản cần định giá, nếu có sự chênh lệch lớn về giá thì sẽ tính trung bình của các giá đã khảo sát được. Cách thức này chủ yếu thực hiện ở các địa phương có điều kiện kinh tế xã hội phát triển, tuy nhiên giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện nay rất biến động, “thả nổi”, khó quản lí được chính xác, nên việc xác định theo giá thị trường còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các thành viên HĐĐGTS. Hiện nay tại một số Tòa án cấp huyện ở các địa phương, nhiều trường hợp khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất HĐĐGTS thường khó xác định và đưa ra giá thị trường của tài sản. Có nhiều trường hợp HĐĐGTS còn gửi Công văn thông báo cho Tòa án là không có cơ sở xác định giá thị trường. Thông thường HĐĐGTS chỉ xác định giá căn cứ vào khung bảng giá của Nhà nước quy định. Chẳng hạn như định giá quyền sử dụng đất thì áp theo giá quyền sử dụng đất, định giá tài sản khác thì áp theo giá tài sản đền bù khi Nhà nước thu hồi đất… Chính vì vậy, giá theo kết quả định giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Sở dĩ có tình trạng này tác giả Phạm Thái Quý cho rằng: “Hiện nay các cơ quan chuyên môn không có cán bộ chuyên trách về công tác định giá tài sản nên không có đủ các thông tin, tài liệu liên quan. Mặt khác, họ cũng không có đủ thời gian để thực hiện việc khảo sát giá trên thị trường trong khi giá cả luôn có sự biến động…Trong khi đó, tâm lí của các thành viên HĐĐGTS thì việc áp giá theo khung giá Nhà nước quy định là dễ thực hiện và có độ “an toàn””. Ngoài ra có bài viết phản ánh về việc HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất (hoặc
Anzeige