Contratos civiles y comerciales: definición, elementos y tipos

LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES
Y su paralelo con los comerciales.

LIBRO I
DEFINICIÓN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ
CESAR GOMEZ ESTRADA
ALBERTO TAMAYO LOMBADA

1

DEFINICIÓN DE CONTRATO

Contrato: es un acto jurídico generador de obligaciones.

Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación de voluntad
tendiente a producir efectos jurídicos. Esta voluntad puede ser de dos o más personas, busca
una relación de causa – efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato

Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurídicos y en cual no
interviene para nada la voluntad, no hay manifestación de voluntad Ejm: cualquier fenómeno
de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos.

Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurídicos, donde puede
existir o no manifestación de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar,
transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situación. Ejm: La muerte de una
persona, la mayoría de edad, el nacimiento de una persona.

Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente
a producir efectos jurídicos Ejm: El testamento, la donación

•Contrato Especie

•Negocio Jurídico Género

“Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos, pero no todo los hechos jurídicos son actos
jurídicos”.

FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley

2. Contratos

3. Responsabilidad civil extracontractual

4. Responsabilidad civil contractual

5. Enriquecimiento sin causa

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL:
Art 1495: contrato o convención es un acto por el cual una de las partes se obliga para con otra
a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.
Comentarios
a) A primera vista podría pensarse que esta definición se refiere a los contratos que se
celebran entre dos partes – que en principio serían los bilaterales – cuando dice: “Una
parte se obliga para con la otra”, pero en realidad lo que hace la norma es aludir
contratos unilaterales, pues son éstos los que, celebrándose entre dos partes,
solamente generan obligaciones para una de ellas.
b) Las prestaciones que nacen de la obligación surgida del contrato son prestaciones de
dar, hacer o no hacer.
c) Contrato no es lo mismo que convención.

2

•CONVENCIÓN: es el género; genera, modifica, extingue obligaciones de contenido
patrimonial, o no patrimonial.
•CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo
patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor.

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO:
Art 864 Cód. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular,
o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se
entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste
reciba la aceptación de la propuesta.
Comentarios
a) Esta es una definición más completa que la del CC, pues de entrada incluye la
pluralidad de sujetos
b) Las prestaciones que surgen de la obligación contractual tienen una connotación que
surge desde el inicio del acuerdo ínter partes hasta su finalización y cobijan al ámbito
patrimonial – “Constituir, regular o extinguir una relación jurídica patrimonial”

ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en cada contrato las cosas que
son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales…”

1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los
elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato.1
El artículo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo
hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga dinero a cambio de nada, al igual
dar una cosa a cambio de nada, estaríamos frente a la donación, es decir que si se le
quita la cosa o el precio, estaríamos frente a la Donación.2
2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin
necesidad de una cláusula especial. Esos elementos van implícitos en el contrato, las
partes no necesitan estipularlo, son los siguientes:

a) Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El vendedor está
obligado a permitirle al comprador gozar de una posesión libre y pacifica libre de
vicios.

b) Condición Resolutoria: Va implícita en todos los contratos Bilaterales. Frente al
incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva.

Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista
mala fe.

1
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
20.

2
21.

3

3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que
se agregan por medio de cláusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un
contrato, que si le quita el contrato sigue igual.

Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la sanción será $ (xxx),
si la cláusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el
contrato.

Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso.

•Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:
Parte en Dinero
Parte en otra Cosa

Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta.

Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale
$30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí estamos frente al Contrato de Permuta.
Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de
Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ
Son los mismos que trae el Cód. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y
causa lícita.

Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son
incapaces

Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de una negocio jurídico. Debe
estar libre de vicios.

Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo

Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden público.

Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razón de ser o el
fundamento de determinado acto y también el fin por el cual se celebra el acto.

PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO:

1. Según las Obligaciones que Genera:
a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se obligan. Ejm: la
donación, solo se obliga el donante. Contrato de mutuo.

b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recíprocas, es decir,
hay obligación para ambas partes; una parte se obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en
contraprestación la otra se obliga a pagar un precio.

Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. La
compraventa.

4

c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen
obligaciones para más de dos partes. El número de partes depende del tipo de sociedad
de que se trate. Ejm: contrato de sociedad.

Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No hay contrato.

2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:
a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autónomos, independientes, subsisten por sí
mismos, es decir que no dependen de la existencia de otro contrato, ni de otra obligación.
Ejm: compraventa, arrendamiento, seguro.

b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una
obligación o de otro contrato, sin los cuales no pueden subsistir, por regla general son los
contratos de garantía. Ejm: Hipoteca (Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garantía
Personal) y anticresis (Bienes Raíces).

Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial.
No puede haber hipoteca, sino hay una obligación u otro contrato, igualmente funciona con
los demás contratos de garantía. No necesariamente la hipoteca depende del mutuo.

3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:
a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay beneficio para una de
las partes, un patrimonio se incrementa y otro se disminuye, es decir que hay un
incremento para una de las partes y para la otra un detrimento. Es útil para una de las
partes, no hay contraprestación Ejm: donación, mutuo.

b. ONEROSOS: aquellos contratos que son útiles para las partes que conllevan una prestación.
Estos a su vez se subdividen en:

•Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo
que se da y lo que se recibe, sino hay ese equilibrio es posible que se genere para una
de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a
una Lesión Enorme. Esta se puede dar en los contratos de Compraventa y
Arrendamiento. No se puede recibir por menos de la mitad de lo que vale, ni se puede
vender por más del doble Ejm: Compraventa.

•Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la pérdida o ganancia
dependen de una contingencia incierta, es decir, que básicamente dependen del azar.
Ejm: el juego y la apuesta.

4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:
a. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se requiere de un acuerdo
de voluntades, sin ninguna otra formalidad. Ejm: Compraventa de bienes muebles. No
se requiere ningún tipo de requisito más que del acuerdo de voluntades; la
consensualidad es la regla general, a esta solo se consagran unas pocas excepciones.

b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el
cumplimiento de formalidades, sin las cuales el contrato no produce ningún efecto civil.
Ejm: no puede haber Compraventa de bienes Inmuebles, si no hay Escritura Pública.

5

La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. El contrato de Promesa no va
a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura
Pública.

c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la
entrega de la cosa (el bien objeto del contrato), de tal manera que no hay contrato real,
si no hay entrega de la cosa. Ejm: Prenda (Materia Civil), Mutuo (Prestamos).

No se pueden combinar las categorías, porque una categoría excluye o descarta la otra.

5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los Contrato son:
a. EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo
acto, implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de
las obligaciones. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las
obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente.

b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIÓN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las
obligaciones se van cumpliendo a través del tiempo. Ejm: Arrendamiento, el tracto
sucesivo no depende de la forma del pago únicamente, sino de la conservación del bien
hasta que finalice el contrato y está a cargo del arrendatario. Además que las
obligaciones se dan en periodos.

c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de
la necesidad de una de las partes. Las obligaciones no se cumplen en forma permanente,
sino cuando una de las partes lo requiere. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1.
Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. 2. Consumidor o
Suministrado: Lo requieren. Servicios Públicos.

6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos son:

Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las
obligaciones de: tiempo, modo y lugar.
a. LIBRE DISCUSIÓN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones, en el
cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las partes establecen la forma de
cumplimiento de las obligaciones (el que, el cómo, el cuándo, el donde). Ejm:
Compraventa.

b. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la
otra que simplemente los acepta, no hay posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1.
Contrato de Seguros: La compañía de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta,
no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de Transporte

7. Según Estén o No Reglamentados, los Contratos son:

a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define, los
describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849 código civil, Art 905 Cód. Comercio,
Arrendamiento Arts. 1973 cód. Civil.

b. TÍPICOS: Aquellos contratos que están enmarcados en un precepto normativo,
encajen en un enunciado normativo, en un tipo. Ejm: No es posible que se hable de
Compraventa, si una parte no da algo y la otra parte no se compromete a pagar.

6

c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de la voluntad, no
están estrictamente reglamentados pero no están prohibidos, es decir las partes le
dan la definición al contrato.

Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato (X) establece que
(Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total
de $3.600.000. En últimas por el contenido del contrato, se puede inferir que es una
Donación.

d. ATÍPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningún enunciado normativo, no están
descritos en la legislación, pero que ya la legislación los ha aceptado. Ejm: Contrato
Factoring, Leasing (la ley 795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislación
porque anteriormente era un contrato innominado).

1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto:

El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga
por la cosa se denomina precio”.

De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que
hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa.

“Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de
voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel, y
hace nacer las obligaciones correlativas. Se dice que por regla general, y ello es así, porque:

a. Si lo vendido es un bien raíz, o una servidumbre o los derechos que se tengan en una
sucesión hereditaria, además del acuerdo de voluntades será necesario el
otorgamiento de una Escritura Pública para que pueda tenerse por perfeccionado el
contrato. (Art 1857).

b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de
voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al precio, no únicamente en
torno a estas; en tal caso el contrato no se perfecciona sino cuando se produzca el
acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales”3 **.

Del Art 1849 Cód. Civil se deduce que “la compraventa no genera sino obligaciones entre las
partes, es decir, que apenas es fuente de derechos personales, al igual que ocurría en el
derecho romano. Celebrado el contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su
vendedor, cuyo contenido es la obligación que este contrae de transferir a aquel el dominio de
la cosa vendida”4

Art 1850 Cód. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que efectivamente se
pague en dinero, pues por medio de una convección posterior las partes pueden acordar datio

3
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3

4
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.

7

in solutum (dación en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no
en dinero si no consta, mutación esta que no priva al contrato de su naturaleza de
compraventa.5.

“No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del modo de la tradición.
El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por regla general conmutativo”.6

“El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes”.. (Art
1497), calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. En ocasiones el contrato
envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea, como cuando se compra la
suerte en la hipótesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa también puede
ser un contrato aleatorio”7

Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de los contratos, sino
el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban
básicamente en el trueque, ósea en el intercambio de una cosa por otra. Una vez que la
moneda fue acogida, el contrato de compraventa empezó a tener su nacimiento. De lo
anterior deducimos que es el dinero, es el que impone la característica fundamental de este
acto jurídico. 8
En el código de comercio, el contrato de compraventa está regulado en los artículos 905 al
967.

El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un contrato en que una de las
partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa
vale más que el dinero, y venta en el caso contrario”9
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores de contenido
crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. “

Alcance de la palabra dar del artículo 1849: ¿qué es dar?
Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la vez opuestas
a. La que sostiene que cuando el código civil habla de dar no significa tan solo entregar,
sino que exige la transferencia del dominio del bien. Es decir que la obligación del
vendedor va más allá de la simple entrega al considerarse que la esencia de este
negocio jurídico es la obligación y la intención de transferir la propiedad por parte del
vendedor, y de adquirirla por parte del comprador. Si se hace la entrega pero no se
transmite el dominio, no se ha cumplido con la obligación principal de dar, pudiendo el

5
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 31

6
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.

7
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 5

8
17. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
9
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3. y 5.

8

comprador con fundamento en el carácter bilateral del acto, pedir la resolución o el
cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios.10.

(…) Para que el contrato exista basta que haya la intención de transferir y adquirir el
Dominio, en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formación del
contrato. Pero para que el vendedor cumpla su obligación personal, es indispensable
que dé la cosa vendida. Él contrajo una obligación de dar y debe cumplirla. Para
hacerlo tiene que hacer la tradición de la cosa; si es mueble en la forma prevista por
los artículos 754 y 755 del código civil; si es inmueble por medio de la inscripción en la
oficina de registro respectiva (artículo 756 y concordantes)11

b. La que sostiene que Dar es sinónimo de entregar o sea que el vendedor
cumple su obligación haciendo entrega de la cosa y garantizando, luego, la posesión
pacifica de la cosa.12
(….) Nuestro código civil al igual que el chileno, regula la compraventa como fuente de
obligaciones. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un título que,
como tal genera obligaciones. No ocurre lo mismo en Francia, por cuanto allá se
considera la compraventa como título y modo, esto es, que con la celebración del
contrato, fuera de las obligaciones que impone, se debe hacer la transferencia del
dominio. En Colombia es diferente pues se exige un modo; la compraventa es el título
y la calidad de dueño se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el
artículo 673 del Código Civil. El contrato, en sí, no transmite la propiedad; para que
ello opere se requiere que el vendedor sea el dueño de la cosa.13

(….) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al
comprador y en manera alguna el contrato de compraventa, que acarrea como
dijimos, tan solo obligaciones, que frente a los muebles, se concreta con la entrega de
la cosa. El dominio se adquiere por medio de la tradición o la prescripción. 14

De acuerdo con el artículo 1880 Cód. Civil, las obligaciones del vendedor se reducen a
dos: 15

1. La Entrega o Tradición.

2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.

10
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2

11
del profesional LTDA. 2008 P 2.

12

13
Ibídem.

14

15
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.

9

(….) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las condiciones del
artículo 756, sino que exige la entrega física para que el comprador entre en posesión de la
cosa.16
No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condición resolutoria de que
trata el artículo 1546 del Código Civil, frente al incumplimiento de las obligaciones del
vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida, pero no en relación con la tradición17
Necesidad de Modificación:
Si consultamos, modernamente, la finalidad jurídica de la compraventa, tenemos que convenir
en que la obligación del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que, además,
debe transferir el domino al comprador.18

Definición de la Compraventa Comercial

El Código de Comercio, sin hesitación alguna, superó, completamente, la discusión que suscita
el empleo del vocablo dar que hace el Código Civil. Preceptúa el Articulo 905 de la materia: “la
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de
una cosa y la otra a pagarla en dinero”.19

(…) Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la
entrega es de la naturaleza de la compraventa. Entonces, resulta incontrastable que el
vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20

CARACTERÍSTICAS:

La compraventa - tanto civil como comercial – tiene sus características que se desprenden de
la naturaleza del acto jurídico. Las principales son:

a. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes.21 (…).

Art 1496 Cód. Civil: Aplicación práctica Art 1546 C.C

Art 1496 Cód. Civil: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra
que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente”.

16
17
Ibídem

18

19
Ibídem

20

21
del profesional LTDA. 2008 P6.

10

Art 1546 Cód. Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento
del contrato con indemnización de perjuicios”.

b. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento
en que las partes han convenido en la cosa y en el precio – artículo 1857 del código
civil -; esto es, el solo consentimiento de la partes sobre los extremos anotados
perfecciona el contrato.22. Esto es la regla general; sin embargo Cesar Gómez Estrada
en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” manifiesta que el código civil, en la
precitada norma, establece unas excepciones al carácter consensual, haciendo del
contrato de compraventa un contrato solemne en determinados casos:
como la venta de bienes inmuebles o servidumbres,
venta de una sucesión hereditaria
de derechos de herencia,
de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en total o en cuotas)
debidamente relacionados y,
La venta solemne de origen convencional
las ventas hechas por ministerio de la justicia

c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravándose
recíprocamente. Dentro del carácter oneroso es, generalmente, conmutativo, ya que
las partes conocen ordinariamente, el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente
es aleatorio, como cuando se compra una cosecha, sin precisar los efectos de la
producción.23

Art 1497 Cód. Civil: “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto
la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro”.
Art 1604 Cód. Civil: “El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que
por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que
se hacen para beneficio recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el
deudor es el único que reporta beneficio.
El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora
(siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese
sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del
caso fortuito al que lo alega.
Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las
leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes”.
d. Es de Ejecución Instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el
precio, salvo las excepciones conocidas, el contrato se perfecciona y comienza a

22
Ibídem.

23
del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.

11

ejecutarse24, la prestación es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma
instantánea, en un solo acto.25

e. Es de Libre Discusión: (…) Esto es evidente. El vendedor señala la cosa, fija el precio,
etc., pero el comprador puede convenir, de otra manera, mediante el principio de de
la libre discusión (…)26..

f. Es Principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación y subsistencia.

Art 1499 Cód. Civil: “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de
otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”.

g. Es Nominado: El código civil define y regula esta clase de contrato.

Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual, porque
sólo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. Y es de libre
consentimiento, de libre discusión.27

Elementos del Contrato de Compraventa:

Art 1501 Cód. Civil: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que
son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas
cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son
de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle,
sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni
esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.

Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes.
1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio.

Ejemplo: (A) tiene la obligación de traditar y (B) tiene la obligación de pagar el precio.

2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación expresa, la obligación
de saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos por parte del vendedor. La cosa y
el precio son los elementos esenciales.

Art 1898 Cód. Civil: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento
de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya”.

24

25
23.

26
del profesional LTDA. 2008 P 7

27
24.

12

3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales, naturalmente NO le
pertenecen, se imponen las partes expresamente como el plazo, la condición, el pacto
de reserva de dominio.

FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC.
El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades respecto de cosa y
precio, (Bienes Muebles).
Artículo 1502 Cód. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad.
- Requisitos

Concepto:
La compraventa está sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurídico (artículo
1502 del Código Civil): capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos (…)28.
- Capacidad

Generalidades:

Al tenor del concepto que trae el artículo 1502 del Código Civil, la capacidad legal de una
persona consiste en poderse obligar por sí misma y sin el consentimiento o autorización de
otra29
Capacidad para celebrar la Compraventa:

Articulo 1503 Cód. Civil: “Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley
declara incapaces”.

Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades por analogía la
incapacidad proviene de la ley, no pueden haber incapacidades convencionales.

Concordar con el Articulo 1851 Cód. Civil: Personas Capaces: Son hábiles para el contrato de
ventas todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo
contrato.

Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples.
a. Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar.
b. Simples: Cuando le está vedado comprar o vender.

Si falta de capacidad:

a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificación o por el paso
del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurídico, este puede ser
convalidado cuando cumpla la mayoría de edad, disipadores bajo interdicción.

28

29

13

b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impúberes,
Dementes, Sordomudos, que no pueden darse o entender por cualquier medio
inteligente.

Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las
quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial:
- Parentesco.

- Vinculo.

- Cargo que Ocupa.

- Función que Desempeña.

Incapacidad Especial.

Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el legislador se los quita
para evitar problemas. Leer artículos 1852 al 1856 Cód. Civil

Concepto:

El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo negocio civil, está
consignado en el artículo 1851 del código civil, cuando dice: “son hábiles para el contrato de
venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo”.
(….) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: “Las incapacidades especiales consisten en la
prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”. (….) El acto
en sí mismo no tiene nada de ilícito, la ley no lo prohíbe, sino que declara que no puede ser
ejecutado por ciertas personas.30

Clases de Incapacidades Especiales:

El Artículo 1851 Cód. Civil dice; “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que
la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.

- Situación normativa actual

La Venta entre Cónyuges:

Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibición, con efecto de nulidad absoluta, en razón
del vínculo matrimonial que consagraban los artículos 1852 del Código Civil, 906 del Código de
Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932, desapareció en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de
1999, proferida por la Corte Constitucional, que declaró inexequibles los aportes de los
mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la venta entre cónyuges. Es
decir, no existe en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para
celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (….)31.

30

31

14

Es válida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes sociales.

1. Venta entre Padre e Hijo de Familia:

El artículo 1852 Cód. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el
padre y el hijo de familia, o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y, por ende,
no se ha emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo
de familia.32

De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia, pero en el sentido que estos
se encuentran sometidos a la patria potestad.33

(….)Esto significa que los hijos emancipados en general, (…) pueden celebrar valida y
libremente contrato de compraventa con sus padres. Es importante resaltar que se trata del
hijo emancipado por haber llegado a la mayoría de edad (…)34

Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el
patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional como el
padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo
no se puede comprar (Compra de Cosa Propia).

Ampliación de la Incapacidad

(….) Padre y madre están frente al hijo menor en el mismo grado de prohibición. (….) También
se debe extender esta prohibición al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad,
(…) puesto que la patria potestad será ejercida por el adoptante35.

Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” el Artículo
288 del código civil era muy claro al referir esta prohibición únicamente al padre pues por la
naturaleza que este tenía en ese momento histórico, la madre jamás hubiese podido ejercer la
patria potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibición se hace extensiva a las
madres, ya que el día de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente
al hijo no emancipado.

Efectos de esta Prohibición

La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta, tanto de
bienes muebles como de inmuebles.36
32

33

34
Ibídem.

35

36
15

Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deberá ser autorizada por el juez con conocimiento
de causa.

2. Los Administradores de Establecimientos Públicos:

Dice el Artículo 1853 Cód. Civil: “se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos
vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no esté comprometida
en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la
autoridad competente”. Es esta una prohibición para vender, que tiene su fundamento en la
protección que el estado da a sus bienes. Se pretende que toda venta, por parte de los
administradores de establecimientos públicos, de los bienes que forman parte de lo que
administran, está precedida de autorización expresa, bien por mandato directo o bien por
autorización de la autoridad competente.37

En este caso se encuentran: (Alcaldes, Gobernadores, Ministros, Presidente de la República),
no pueden disponer libremente de esos bienes, porque la ley les ha quitado la capacidad de
realizar contrato de Compraventa de los bienes que administran, requiere autorización, por
Ejm: Concejo Municipal, Asamblea Departamental, sino tiene esa autorización es que se
considera incapaz especial, porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso de sus
facultades, requiere de autorización para hacerla.

Efectos de esta incapacidad:

Si el contrato puede ser saneado, por autorización posterior de la autoridad competente, el
efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta.38

3. Los Funcionarios o Empleados Públicos con Jurisdicción:

A los funcionarios públicos, en el artículo 1854 del Código Civil, se les prohíbe comprar los
bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Esta es la norma general que
contempla a todos los funcionarios públicos (….)39. Es decir se les prohíbe comprar bienes a
esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública
subasta.

(….) Sin embargo el artículo 1854 Cód. Civil va más allá en las incapacidades de los funcionarios
públicos, incorporando la prohibición a Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios,
para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (…).40

37

38

39

40
Ibídem.

16

El numeral 7 del artículo 906 del código de comercio al hablar de las incapacidades para
comprar, en materia comercial, señala entre los que no pueden comprar directamente ni por
interpuesta persona a los abogados “respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y
que se vendan a consecuencia del litigio” (….).41

Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados
para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del
mismo.42

Todo esto con el fin de lograr una “Transparencia”, se requiere que esas personas sean ajenas
a ese proceso, que no tengan ningún interés.
Efectos de esta prohibición.

Indiscutiblemente, esta incapacidad acarrea nulidad absoluta (…).43

Excepción:
De la parte final del Artículo 1854 del código civil: “Queda exceptuado de esta disposición el
empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo de alguna ejecución y teniendo el doble
carácter de juez o de prefecto y acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en
su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad”.
(….) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad de derecho público
correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por su cuenta si no con base en el crédito
que por jurisdicción coactiva cobra, expresándolo con claridad en el acto, porque si no lo hace
y quedare una duda sobre la parte compradora estará viciado de nulidad absoluta (…)44.

Los funcionarios que tiene Jurisdicción Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN), sí
pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino para la institución que representan.
- Contralores.

- ICBF.

- Corporaciones Autónomas.

- Jueces de Ejecución.

- SENA.

Extensión de las inhabilidades en razón de Cargo

41

42
Ibídem.

43
Opt. Cit.

44

17

(….) En el artículo 9 del decreto 222 “son inhábiles para contratar con la respectiva entidad,
por si o por interpuesta persona” (…).45

Efectos de estas Inhabilidades

Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratación administrativa, que derogo el
Decreto 222 de 1983, en el artículo 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para
contratar frente a las entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la compraventa
(…)46.

(….) Por su parte el artículo 8 ibídem señala que: tampoco podrán participar en licitaciones o
concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva.47:
a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores
públicos de la entidad contratante (…)48..

Efectos de estas inhabilidades
Dispone el artículo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente los contratos del
estado, en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial (…)49.
(….) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades, la celebración de un contrato de
compraventa quedaría afectada de nulidad absoluta, que puede ser alegado por las partes, por
el Agente del Ministerio Publico, por cualquier persona o declarada de oficio. (….)50.

4. Los Tutores y Curadores en relación con los bienes del Pupilo:

a. A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos. (…).Tratándose de inmuebles la prohibición es total de suerte
que no podrá el guardador adquirir, ni con autorización, esta clase de bienes del
pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administración.

El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes raíces de
su pupilo en ningún caso, ni tomarlos en arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1° del código
civil).

Efectos
45

46

47

48
Ibídem.

49

50

51
Ibidem.

18

Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa52; resalta Cesar
Gómez estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” la nulidad es relativa porque
si el negocio se realiza con la autorización de otros guardadores generales, o del juez en
subsidio, este podrá celebrarse válidamente evitando la nulidad absoluta (…). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (…).53.

b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea),
Mandatario.

El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los mandatarios los síndicos
de los concursos, y los albaceas están sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2170”
(…).

(….) Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por interpuesta persona,
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo
que este le ha ordenado comprar, sino fuere con aprobación del mandante”(….).54

De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relación a los mandatarios y a los
síndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la compra o venta trate sobre muebles o
inmuebles, por cuanto se puede celebrar por autorización de las partes que la ley trata
amparar (….).55

Por eso en este Artículo se establece lo siguiente:
a. No podrá el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el
mandante le ha ordenado vender.

b. No podrá el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado
comprar. Estas prohibiciones son absolutas.

c. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501 del código civil.
(Articulo 1351 del código civil). En ningún caso podrá el albacea comprar bienes raíces
de la sucesión o tomarlos en arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes
muebles, solo podrá realizarlas con autorización de los otros albaceas no inhabilitados,
si los hay, o del juez.

Cesar Gómez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma:

Primera tesis: (sostenida por Álvaro Pérez Vives) consiste en que los albaceas NO están
sometidos tanto a la norma del Art. 2170, según lo predica el Art. 1856 comentado, como a
la del Art 1351, cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se
extenderá a los albaceas; aclarando así, que la situación del albacea frente a la herencia
está bajo su custodia, será similar a la de los curadores o guardadores, frente a los bienes

52
Opt. Cit.

53
Opt. Cit.

54

55
Ibídem.

19

de su pupilo; esta tesis pone en descubierto una contradicción legislativa entre lo Art 1856,
en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposición del Art 2170, y el 1351 en cuanto
coloca a dichos albaceas bajo el artículo 501, la importancia cobra esta contradicción
consiste en que según el primer planteamiento, el albacea podría llegar a adquirir
legítimamente un inmueble, lo que sería absolutamente imposible a la luz del último.

Segunda tesis: Según esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artículos
1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicación; esta tesis
sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501
limita su aplicación al caso específico de que entre los herederos exista algún incapaz y su
efecto sería una nulidad absoluta, mientras que para el resto de casos o circunstancias más
generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria únicamente la nulidad relativa.

5. En razón de las Conveniencias Externas e Internas del Estado Colombiano.
a. La primera aparece con el mandato del artículo único de la Ley 39 de 1918, que
preceptúa: “Los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la
República, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio
destinado a alojar su respectiva delegación, siempre que declaren que la República
gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad”. Esta es una prohibición que
hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas (…)56.

El art único de la Ley 2ª de 1886 establecía que “en Colombia no es transferible la
propiedad raíz a gobiernos extranjeros”. Con la Ley 39 de 1918 establece una
excepción.57

b. La segunda tiene su respaldo en el artículo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940,
que dice: “Los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones
limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por
el Artículo 52 del Código Fiscal o de los no reservados, podrán ser adjudicados en
delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, únicamente a
colombianos de nacimiento (…)”58

c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial.

El Artículo 906 del Código de Comercio: “No podrán comprar directamente ni por interpuesta
persona, ni aun en pública subasta las siguientes personas”:
1. “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos
como los guardadores, síndicos, secuestres etc., respecto de los bienes que
administran.

2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su
encargo.

56

57
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 19..

58

20

3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido
encomendada, salvo que el representado o el mandante, haya autorizado el contrato.

4. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público,
respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado.

5. Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio.

6. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en cuyo
litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. Por eso un
funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha
intervenido. El mismo concepto es aplicable a los abogados59.

Efectos:

Según el inciso final del artículo 906 del código de comercio, las ventas hechas en los casos
contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea, respecto de los que administran bienes ajenos
por la ley o por autoridad, de los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y
mandatarios, son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (….).60

CONSENTIMIENTO

Generalidades: El consentimiento es la expresión de la voluntad de las partes acorde con el
objeto y el precio.61

Restricciones
Con todo, esa libertad individual está restringida por conveniencias generales. Así el gobierno,
por medio de su organismo pertinente, señala los precios de ciertos artículos, modificando, en
parte el principio de la autonomía de la voluntad (…).62

Prueba de la Compraventa. Situación Actual

Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla general. El contrato se
perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio.63

La Consensualidad en las ventas de vehículos automotores

59

60

61

62

63

21

(….) La venta de automotores es consensual (….) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del
(INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente
será reputada como propietaria del vehículo automotor, siendo oponible esa inscripción ante
las autoridades y ante terceros (…). Pero el acuerdo 034 va más allá. El Articulo 94 preceptúa
que: “no se podrá transferir vehículo automotor alguno bajo ningún título sin que previamente
se haya registrado” (…).64

El Código Nacional de Tránsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradición de los
vehículos automotores, siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia
de la entrega material y la inscripción en el registro terrestre automotor, que la misma ley
define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. En él se inscribirá
todo acto o contrato, o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación,
modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, translación o extinción del dominio o
cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para
que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”.65

Estipula el artículo 47 de la misma ley: “Tradición del dominio. La tradición del dominio de los
vehículos automotores requerirá, además de su entrega material, su inscripción en el
organismo de transito correspondiente, quien lo reportará en el Registro de Tránsito nacional
Automotor en un término no superior a (15) días. La inscripción en el transito deberá hacerse
dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo… (….).66

(….) La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores: entrega material e
inscripción. (….).67

De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones68:

- El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual (…).

- Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo, sea
importado o de fabricación nacional.

- La transferencia, esto es, la tradición de un vehículo automotor terrestre se hace
mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado (…).

Venta comercial de vehículos automotores.

(….) “De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos automotores, pero la
inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la forma que determinen las

64

65
Ibídem

66
Opt. Cit.

67

68

22

disposiciones legales pertinentes. La tradición así efectuada será reconocida y bastará ante
cualesquiera autoridades (…).

(….) Que la tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores, no se
obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripción del título. De
esta manera, no bastará el documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del
título para que el comprador se repute dueño (…).69

Compraventas Solemnes

El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al principio de la
Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pública las ventas de
los bienes raíces y servidumbre y la de una sucesión hereditaria, para que se perfeccione.
Mientras no se lleven a instrumentos públicos se entiende como no perfeccionados (…).70

Como se Perfecciona el Contrato de Venta:

Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene:

a. Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la
cosa y el precio”, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato
consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.71.
b. La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. 2º del Art 1857 Cód. Civil: “La
venta de bienes raíces y servidumbres y la sucesión hereditaria, no se reputan perfectas
ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pública”. En estos casos, pues, la
compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras no se otorgue la
respectiva Escritura Pública.72
Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepción
señalados en el artículo 1857 de código civil73:
a. La venta de todas las especies, géneros y cantidades, aunque se extienda a cuanto
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos (Articulo
1867).

b. Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por
escrito, para, luego, servir de título de adquisición.

Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los árboles cuya madera se vende, los materiales
de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como
piedras y sustancias minerales de toda clase, se rige por el principio de la consensualidad;
aunque los árboles, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que

69

70

71

72

73

23

naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en el Artículo 656 del
código civil, como inmuebles, por expreso mandato del inciso final del artículo 1857 del
código civil, no están incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pública para el
perfeccionamiento de las ventas (….).74

Los inmuebles por destinación se adquieren no por Escritura Pública.

(….) El Artículo 144 del Decreto 222 de 1983: “La compraventa de inmuebles se efectuara con
arreglo al siguiente procedimiento75:

1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se celebrará una
promesa de contrato que incluya las especificaciones y detalles del convenio así como
el plazo o condición para elevarlo a escritura pública.

2. Una vez cumplido el trámite anterior en lo pertinente, se otorgara la escritura pública
de compraventa” (…).

“Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la
contraprestación…”, que es la clásica noción de los contratos consénsuales. Sin embargo,
enseguida complementa la frase “y este se eleve a escrito”, lo que permite considerar que la
forma preferencial de la contratación estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto
necesario de la escritura pública pero sí con la consideración sustancial que se recoja la
voluntad de las partes en un escrito. Esto estará corroborado con la proclamación que hace el
Artículo 39 de la Ley 80 de 1993. “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán
por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que
impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes
inmuebles y, en general, aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir
con dicha formalidad” (….).76
Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pública, sino, por el contrario,
como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita (…).77
Por igual, se prescinde de la suscripción del contrato escrito, y aun del acuerdo sobre la
prestación o remuneración, cuando se declare de urgencia manifiesta, de conformidad con las
causales y la declaración prevista en el Artículo 42. Sin embargo se deberá dejar la constancia
escrita de la autorización, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita (…).78

74
Ibídem

75

76

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78

24

Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles
es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artículo 39 de la Ley 80 de
1993(…)79.
(….) El avaluó catastral servirá como base para la negociación. En otros términos: será
necesario, para la celebración de la compraventa de inmuebles, el avaluó, el bien del Agustín
Codazzi o bien del experto, según el caso, pero no con el carácter vinculante del máximo o el
mínimo para la adquisición o venta, como lo preveían las normas anteriores. Tal vez, sirva para
establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebración de los contratos (…).80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del 28 de Octubre de
1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurídicas que figuren en el Registro de
Proponentes de inscritos que lleve la Cámara de Comercio de su jurisdicción (Artículo 22 de la
Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratándose de la compraventa de muebles, cuyos valores se relacionan en el
parágrafo del 39 y se determinan en función de los presupuestos anuales, mencionados en el
mismo parágrafo, pueden ser ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante
legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenación del
gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga
motivo de urgencia manifiesta, declarada por administrativo, en cuyo caso bastaría la
constancia escrita de la autorización impartida por la entidad estatal contratante (….).83

Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura Pública o Privada

El Art 1858 Cód. Civil: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que
enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la
Escritura Pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue
la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.84

Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de
venta que a luz de los principios legales es meramente consensual.85.

Artículo 1880 del Código Civil Entrega: Una obligación del vendedor, por eso no es una forma
de perfeccionamiento del contrato de Compraventa.

Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona

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81

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Ibídem

83
Opt. Cit.

84

85
Ibídem

25

Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear

Diferente (=/=)

Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio

No hay contrato de Compraventa de bienes raíces, la constitución de servidumbres y la
sucesión hereditaria, sino se “otorga”, en otras palabras es protocolizar la Escritura Pública.86.

Prueba del Contrato de Compraventa

Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser demostrada sino
con la exhibición pública en que conste. Ninguna otra prueba puede suplirse esa escritura.87

A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino con prueba de
confesión. 88

El Código Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en
cuenta el de la apreciación de la pruebas conforme a las reglas de la sana crítica. 89

ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA:
1. Recepción: Es la percepción de las declaraciones que se hacen ante el notorio, en últimas es
la manifestación de lo que las partes quieren.

2. Extensión: Imprimir en papel notarial.

3. Otorgamiento: Es la manifestación de los otorgantes en relación con el contrato celebrado.
Es la firma de las partes en relación con el documento que ha sido extendido, cuando se
firma es que está de acuerdo con lo que está escrito. Aquí todavía no hay Escritura Pública,
porque no se ha protocolizado.

4. Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las demás etapas y
ordena:

5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que
firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el documento original.

El contrato de Compraventa de bienes raíces, si no hay Escritura Pública no hay Compraventa,
porque es un requisito de formalidad.

DOBLE FUNCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA:

1. Es un medio de prueba.

86
32 y 33

87

88

89

26

2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto.

Escritura Pública: Se demuestra que soy comprador, cuando hay protocolización de la misma.
Certificado de Tradición: Se demuestra que soy Propietario.
No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden
volver solemnes.

Artículo 1858 del Código Civil:

Da la oportunidad de retractarme, mientras una parte no cumpla la solemnidad, cuando las
partes fijan un acto por Escritura Pública, se vuelve el contrato consensual en formal, por
ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un carro y le pide que sea por Escritura Pública.

Se pueden dar más requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden quitar.

COSTAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA:

Artículo 1862 del Código Civil:

Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporción en que habrán de
concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran
por cuenta de solo una de ellas. Pero si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende
que deben concurrir a ese pago por mitad.90

Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolización de la Escritura Pública, se
establece que salvo acuerdo de las partes, esas costas se deben pagar por partes iguales entre
comprador y vendedor. Se deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido
convencional.91

La Ley 39 de 1980, en su Artículo 14: “Los derechos de registro de las escrituras de venta y
otros contratos los pagaran los vendedores u otorgantes de tales escrituras, a no ser que las
partes hayan convenido expresamente otra cosa”. No obstante, se ha generalizado y aun
consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por mitad.92

De esta manera se estableció que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, esto
puede ser modificado por el querer de las partes.93

Hay disposición legal algunos gastos están a cargo del vendedor:

5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retención en la Fuente

90

91

92

93

27

Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el impuesto de retención
en la fuente se paga $600.000, derechos notariales $250.000+ copias, etc. para un total de
$900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600.000,
debió haberlos pagado el vendedor.
Artículo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradición estarán a cargo
del vendedor.

Modalidades de la Compraventa

Reglas Generales: Según el Artículo 1863 del código civil, la venta puede ser: pura y simple o
bajo condición suspensiva o resolutoria; puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del
precio y puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.

Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a prueba, sobre
muestras, se rigen por las normas especiales.

Compraventa con Arras:
(….) Constituían la prueba de su celebración. Inicialmente era un anillo – annulus- que debía
exigir el comprador como manifestación de querer el contrato y como prueba de su
celebración (…)94

Las arras podían servir como medio de garantía de la celebración de un contrato, pero
confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado (…)95

Dadas las arras como garantía de la celebración o ejecución del contrato, podían las partes,
durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del contrato, perdiéndolas quien las dio o
entregándolas dobladas quien las recibió. Todo volvía al estado anterior (…)96

Las arras sirven97:
1. Como prueba de la celebración del contrato.

2. Como garantía de la celebración.

Definición

94

95

96
Ibídem

97
Opt. Cit.

28

Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del
contrato, o son parte del precio que se da en señal de quedar convenidas las partes. (Artículo
1859 del código civil).
En otras palabras no son más que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como
prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar

2. Posibilidad de retractarse

Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artículo 1861: “Si
expresamente dieran arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos
los contratantes, quedara perfecta la venta”. Constituye un signo ostensible o prueba
de la celebración del contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurídico; dan las
arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. No pueden
retractarse o arrepentirse.98

En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y por esta razón no se
van a perder.
Las Arras que se dan no son garantía del contrato de compraventa, sino señal inequívoca de
que la venta se celebró y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse.
Las que se dan como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes se
encuentra regulado en el Art 1861: “Si expresamente se dieren las arras como parte del precio,
o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio
de lo prevenido en el Art 1857 inc2”. Estas son las denominadas “arras confirmatorias”. La
salvedad que hace el art en su parte final es explicable, pues tratándose de compraventa
solemne es natural que la simple estipulación de arras confirmatorias no haga perfecta la
venta, sino el otorgamiento de la Escritura Pública respectiva.99

En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de él sin
incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes, la indemnización de
perjuicios entre ellas.100

- El Art 1861 inc. 2: “No constando algunas de estas expresiones por escrito, se presumirá
de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse, según los dos
arts. precedentes”. Por consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido
de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del Art 1861, u
otras que tengan la misma significación, la ley presume de derecho, esto es, sin admitir
prueba en contrario, que las partes se han reservado el derecho de retractarse.101

98

99

100
Ibídem

101

29

Efectos

Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte del precio,
que es la forma más frecuente en los negocios, o como señal de quedar convenidos en el
contrato, el acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes
alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir su resolución. No
tiene ningún medio de excepción o de defensa con las arras confirmatorias para pretender
dejar sin efecto el contrato celebrado. No podrá manifestar que las pierde si las dio, o las
entrega dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractación o se cumple o se resuelve
pero por la vía judicial y en ambos casos con indemnización de perjuicios (….).102

Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:

- Que las partes lo convengan expresamente
- Que este convenio conste por escrito. Si así no fuere, “se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse”. (Artículo 1861 inciso 2° del código
civil)
- En conclusión, las Arras en garantía son la regla general. Para que sean parte del pago
del precio es necesario un pacto expreso y escrito.

2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artículo 1859 del código civil: “Si
se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha
dado las arras, perdiéndolas y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”.

Cuando se dan las Arras como garantía de la celebración o ejecución de la compraventa, las
partes no están ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podrá retractarse.
Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la otra parte a que
cumpla.
Las que se dan como garantía de la celebración o ejecución del contrato: se encuentran
reguladas en el Art 1859 Cód. Civil. “Si se vende con arras esto es, dando una cosa en prenda
de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas”.103

En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de las partes queda
con la libertad para retractarse de lo pactado.104.

¿Hasta cuándo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse?

Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cód. Civil: “Si los contratantes no hubieren fijado plazo
dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después

102
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería

103

104
Ibídem

30

de los 2 meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada la Escritura Pública de
venta o de principiada la entrega”.105

De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para señalar el plazo dentro del
cual pueden retractarse.106

El derecho a la retractación también se extingue y no puede ejercerse en el caso de que haya
principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este evento la parte vendedora al entregar y
la parte compradora al recibir, están prácticamente ejecutando el contrato, lo que significa
una renuncia a la facultad de retractación.107

Mediante el otorgamiento de la Escritura Pública pertinente, ya no podrán retractarse porque
el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la retractación108.

Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la cláusula penal. Las arras penitenciales
no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato,
dado que la retractación que las origina no significa en modo alguno las observancia anti
contractual, sino todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legítimo. Tales arras
no son otra cosa que la compensación o precio que se paga como contraparte del derecho a
separarse unilateralmente del contrato. En la cláusula penal, en cambio, se trata de una
indemnización consecuencial a un auténtico incumplimiento del contrato.109

Plazo de Retractación:

a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta
estipulación, el plazo es de 2 meses contados desde la convención, pueden dejar sin
eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; es una
resolución extrajudicial de contrato. 110

b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando el contrato
se reduce a Escritura Pública o ha empezado la entrega de las cosas. (Artículo 1860
del código civil).

Presunción de Arras de Retractación o Penitenciales

Cuando no cuenta a que título se dan las arras, si como garantía de la celebración, o si como
parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato, al artículo 1861 del código
civil, inciso final, consagra una presunción de derecho en el sentido de que las arras son
penitenciales o de retractación. Dice la norma citada:

105

106
Ibídem

107

108
Ibídem

109
Opt. Cit.

110
ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.

31

“No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse”.111

Las Arras en la promesa de compraventa.

(…)Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractación se pueden pactar en la
promesa de compraventa (….).112
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes”113:
a. Que la promesa conste por escrito.
b. Que la promesa contenga un plazo.
c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo sólo falte la tradición
de la cosa o las formalidades legales (…).

Las Arras en Opción de Compra

- En la opción o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras, porque
contrarían la naturaleza misma del acto. En la opción se confiere la oportunidad al
acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato, es decir, que el negocio
queda sometido a una condición: la decisión del acreedor. Mal podría convenirse que
se pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad existe para uno de
los otorgantes.114
La promesa unilateral de contrato, el contrato de opción y el derecho de opción son nociones
equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado entre dos partes, de
las cuales una sola se obliga. La otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se
refiere la promesa. Tiene la opción de contratar o no, y de ahí el nombre de esta institución. Si
decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. El
Contrato debe celebrarse.
Ejemplo: “A” promete vender su casa a “B” si éste decide comprarla. Al hacer “B” uso de la
opción de compra, “A” está obligado a venderle la casa.115

Las Arras en la Compraventa Comercial

- Dispone el Artículo 866 Código de Comercio: “Cuando los contratos se celebren con
arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se
entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el

111

112

113
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53

114

115
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 54.

32

que las haya dado o restituyéndolas dobladas que el que las haya recibido… Celebrado
el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la
retractación y las arras deberá imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el
caso”.

Tal como se concibieron las arras comerciales, únicamente se desprenden las de retractación o
penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias (…)116
Pero no señala el término para ejercerse el retracto, que hay que determinarlo
convencionalmente, ya que el vacío legal es ostensible (…)117.
Convenidas las arras, sea cual fuere la expresión que se adopte, tendrá el carácter de
penitenciales, por ser la que admite el código de comercio118.

PROMESA =/= CONTRATO

- Promesa: En materia civil, no es jurídicamente hablando lo mismo promesa, que hace
mención a poder realizar una acción.

- Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar, Hacer, No Hacer.

La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611 código civil-
Artículo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aquí los contratantes prometen Realizar
un Contrato, surge una obligación.
Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es consensual
ontológicamente simplemente al civil.
Artículo 861 Código de Comercio: La obligación de hacer (de realizar algo) conlleva a que las
formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido, más no de la promesa, pero las
promesas no deben constar por escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido,
porque de lo contrario no se perfecciona.

EL CONTRATO DE PROMESA:
Definición 1: Convenio de 2 o más personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o
en el evento de una condición a celebrar un contrato.

Definición 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes se obligan a celebrar
un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición.

La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. Por medio de él las partes se
obligan a celebrar un contrato posterior, un segundo contrato. Se ha establecido que la

116

117

118
Ibídem

33

promesa de compraventa genera una obligación de hacer. Esta obligación consiste en
celebrar el contrato prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo,
la obligación de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pública.119

Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurídico llamado promesa de contrato
está sometido a precisos requisitos legales. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz
la promesa. No podría confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una
declaración unilateral de voluntad, orientada a la conclusión de un contrato, si el
destinatario lo acepta pura y simplemente.120

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA:
1. Por las Obligaciones que genera:

Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente a otorgar un documento público o privado
que perfecciona el contrato.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:

Principales: Subsiste por sí mismo, sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo, no
obstante es un acuerdo preparatorio porque es un anticipo de otro contrato, goza de
autonomía e independencia.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:

Oneroso: Es útil a las partes, estas adquieren una obligación de hacer.
Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la obligación del otro.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil:

Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin
ellas no produce ningún efecto civil. Si la promesa no se hace por escrito no produce ningún
efecto.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es:

De Tracto Sucesivo: La promesa está sujeta a un plazo o a una condición.
6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:

Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa, miran su alcance en las
circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.
7. Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es:

Nominados-Típico: Según la Ley 153/89 Artículo 1611, no produce efectos sino cumplen los
siguientes requisitos:

REQUISITOS GENERALES: Artículo 1502 del Código Civil

Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio
(Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.

119
P 41.

120
P 42.

34

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