S45 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 novembre 2019

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 4 au 10 novembre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Crédit immobilier : les pistes de Bercy pour
éviter la surchauffe
Le 1/11/2019
Pour limiter les risques d'un emballement du crédit, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF),
présidé par le ministre des Finances, a mis sur la table plusieurs options. Les discussions ne sont pas
achevées.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) cherche à limiter tout éventuelle surchauffe du crédit
immobilier.
Photo Sipa

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Comment éviter une surchauffe du crédit immobilier sans bloquer le marché ? C'est à cette question
délicate que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), chargé de prévenir un risque systémique,
tente de répondre.
L'autorité a lancé le mois dernier une consultation auprès des parties prenantes (banques, courtiers,
promoteurs, consommateurs...), qui avaient jusqu'à ce lundi pour donner leurs avis. Signe de la
complexité du sujet, le délai a été prolongé de quelques jours. Plusieurs pistes ont été évoquées,
notamment pour éviter un surendettement des emprunteurs et protéger la rentabilité des banques.
Encadrer le taux d'effort
Le taux d'effort correspond à la part des revenus consacrés au remboursement de l'emprunt et aux
charges qui y sont liées. « Une pratique habituelle de marché consiste à le limiter à 33 %, mais ce n'est
pas juridiquement contraignant », indique le HCSF dans son diagnostic des risques sur le sujet.
Dans un contexte de taux bas qui perdure depuis plusieurs années, il a néanmoins tendance à
augmenter. Fin 2018, il s'établissait en moyenne à un peu plus de 30 %, selon des données de la
Banque de France. Et s'il reste globalement inférieur au niveau de 2009, dans un nouveau crédit sur
quatre, il dépasse 35 %.
« Ce n'est pas forcément inquiétant dans le contexte actuel, car il n'y a pas de problème particulier de
sinistralité. Mais est-ce que ça peut tenir encore cinq ans comme ça », s'interroge un bon connaisseur
du secteur.
Dans un contexte de forte concurrence, qui pousse les banques à assouplir les règles, les autorités
pourraient poser des garde-fous. Par exemple en rendant contraignant le plafond des 33 %. En 2018,
elles ont pris une décision comparable concernant l'exposition des banques aux grandes entreprises
les plus endettées.
Freiner les rachats de crédit
Avec la baisse des taux, les ménages sont tentés de renégocier leur prêt avec leur banque. Mais ils
peuvent aussi décider d'aller voir un établissement concurrent, qui va leur proposer de racheter leur
crédit, avec un taux d'intérêt plus faible. Le rachat anticipé doit néanmoins répondre à une règle :
l'emprunteur doit payer à sa banque 3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêt. Objectif :
limiter les rachats de crédit en cascade entre banques.

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Dans un environnement de taux élevés, le plafond des six mois d'intérêt à régler peut dissuader plus
d'un emprunteur. Dans la situation actuelle, les clients ont vite fait leurs comptes : le rachat de crédit ne
leur coûtera pas grand-chose comparé aux gains qu'ils peuvent faire en changeant de banque et en
abaissant leur taux. Les banques en sont conscientes et elles n'hésitent pas à proposer des taux
toujours plus bas, pour attirer toujours plus de clients.
Le HCSF réfléchit donc à faire évoluer la formule des indemnités de rachat, en augmentant le plafond
des six mois, pour stopper ce cercle vicieux qui alimente la baisse des taux. Sur le papier, les banques
ne sont pas forcément contre, car elles gagneraient plus. Outre le risque d'image, certaines doutent
toutefois de l'efficacité d'une telle mesure avec des taux aussi bas.
Relever le taux d'usure
Parmi les leviers évoqués par le HSCF figure aussi le taux d'usure. Ce taux est celui au-delà duquel les
banques n'ont pas le droit de prêter. Il est fixé à la fin de chaque trimestre par la Banque de France.
Comme les taux d'intérêt, le taux d'usure a fortement baissé ces dernières années. Jusqu'au 31
décembre, il est fixé à 2,77 % pour un emprunt à taux fixe d'une durée d'au moins 20 ans (2,67% en
dessous de 20 ans).
« Relever les taux nécessiterait de relever le taux d'usure », juge un des plus gros courtiers en France.
Pourquoi ? Parce que les banques pourraient augmenter leurs taux, même de quelques points de base,
et dégager plus de marge sur les crédits sans perdre la clientèle bloquée par un taux d'usure bas.
Une façon de résoudre le problème, proposée par certains professionnels, serait de soustraire
l'assurance emprunteur au TAEG (Taux annuel effectif global), qui représente le coût de financement
global du crédit d'un client. Pas sûr, néanmoins, que les autorités acceptent une telle mesure. Pour
elles, l'assurance emprunteur obligatoire est un gage de stabilité financière.
Autre idée avancée : mettre un plancher de taux. Autrement dit, les banques ne pourraient pas
descendre trop bas. Mais celles-ci sont divisées. « Les clients demanderaient constamment le taux
plancher », craint un leader du marché. « Il y a des marchés étrangers où on peut 'floorer' les crédits »,
souligne un concurrent plus allant.

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Raphaël Bloch, Romain Gueugneau, Thibaut Madelin
Source : www.lesechos.fr

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Crédits immobiliers: les taux retombent à un
niveau jamais vu en France
Le 05/11/2019
Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers est retombé en octobre à un niveau jamais vu en France,
après une brève et légère remontée le mois précédent, montre mardi l'étude mensuelle de référence
sur le sujet.
A 1,13% en moyenne, "les taux des crédits immobiliers ont donc de nouveau reculé en octobre, après
s'être stabilisés le mois précédent"
SIPA

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Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers est retombé en octobre à un niveau jamais vu en France,
après une brève et légère remontée le mois précédent, montre mardi l'étude mensuelle de référence
sur le sujet.
A 1,13% en moyenne, "les taux des crédits immobiliers ont donc de nouveau reculé en octobre, après
s'être stabilisés le mois précédent", résume dans un communiqué l'observatoire Crédit Logement/CSA.
Le premier organisme regroupe les principales banques françaises, le second est un institut d'études
de marché.
Cette année, les taux des prêts immobiliers, déjà à un niveau très bas, ont enfoncé à de multiples
reprises leurs records, répercutant les politiques monétaires historiquement favorables au crédit que
mène la Banque centrale européenne (BCE).
Frémissement de courte durée
Ils avaient très légèrement remonté en septembre, mais ce frémissement aura été de courte durée,
d'autant que la période de rentrée est généralement favorable à une concurrence accrue entre les
banques.
Au-delà des fluctuations ponctuelles, le niveau moyen des taux reste proche de celui de l'inflation, ce
qui revient théoriquement à dire qu'il est possible de gagner du pouvoir d'achat en empruntant, même
si les chiffres de l'observatoire ne prennent pas en compte des composantes annexes comme
l'assurance du prêt, systématiquement demandée.
Des délais de remboursement historiquement longs
Au niveau particulièrement bas des taux, s'ajoute celui historiquement long des délais de
remboursement octroyés par les banques: à 229 mois, soit un peu plus de 19 ans, le délai moyen a, là
encore, rebondi en octobre après une légère atténuation le mois précédent.
"Mais à elle seule, cette amélioration des conditions de crédit n'aurait pas permis la réalisation des
projets immobiliers d'une large partie de de la demande, si dans le même temps, les établissements
bancaires n'avaient pas allégé leurs exigences à l'égard des taux d'apport personnel des emprunteurs",
souligne l'observatoire.
Source : www.challenges.fr

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Isoler son logement permet de le vendre plus
cher
Le 06/11/2019
Le gain varie fortement en fonction de la région et du type de logement qui bénéficie d’une isolation.
Les logements classés A dépensent moins de 50 kWh/m2/an alors que les bâtiments dont l’étiquette
est G ont une consommation supérieure à 450 kWh/m2/an. luca de polo/Panther Media /
GraphicObsession
Martine V, qui habite en Avignon, souhaite vendre sa maison dans quelques mois. « Mais notre maison
est ancienne, il y fait froid en hiver et chaud en été. Si j’isole les combles dès maintenant, vais-je pouvoir
obtenir un meilleur prix ? », se demande cette Avignonnaise. Les notaires de France qui examinent
chaque année la « valeur verte » des logements estiment qu’en moyenne les maisons de classe F et
G, c’est-à-dire les moins isolées, sont vendues de 6 % à 19 % moins cher que les maisons de classe
D. A l’inverse, les maisons de classe A-B sont vendues de 5 % à 11 % plus cher.

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Rappelons que ces lettres, qui vont de A à G, permettent de classer les logements selon leurs dépenses
énergétiques. Les logements classés A dépensent moins de 50 kWh/m2/an alors que les bâtiments dont
l’étiquette est G ont une consommation supérieure à 450 kWh/m2/an. Le propriétaire d’un logement F
ou G s’acquitte fréquemment d’une facture de chauffage comprise entre 3 000 et 4 000 euros par an,
contre 500 euros pour un logement classé A.
Les propriétaires des logements ont connaissance du classement de leur logement à l’occasion d’une
transaction par le biais du diagnostic de performance énergétique (DPE). Sur toutes les ventes réalisées
en 2018, les notaires estiment que les meilleures étiquettes (A-B et C) ont représenté 25 % des ventes,
contre 39 % pour les moins bonnes étiquettes (E-F-G).
« En réalisant des travaux qui permettent de diminuer d’une lettre le diagnostic de performance
énergétique, le propriétaire voit la valeur de son bien augmenter de quelques milliers d’euros surtout si
les travaux permettent en même temps d’en améliorer l’esthétique », estime Benoit Dulac, dirigeant des
Eco-Isolateurs.
Mais cette somme dépend des régions. En Ile-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes, en région Sud
(Provence-Alpes-Côte d’Azur), les maisons mal isolées se vendent 6 % de moins qu’une maison de
classe D. En Nouvelle Aquitaine, en Bourgogne-Franche-Comté, dans le Grand-Est, Bretagne-Pays de
la Loire, il faut compter de 11 % à 19 % de valeur en moins.
L’étiquette énergétique est sans influence à Paris
La Nouvelle-Aquitaine est la région la plus impactée par l’étiquette énergétique. Mais s’il s’agit d’un
appartement, la situation est différente. « Dans Paris, l’étiquette énergétique n’exerce aucune influence
significative sur le prix de vente », explique-t-on au Conseil supérieur du notariat.
Dans un marché immobilier tendu, les acheteurs parisiens se focalisent sur d’autres critères que celui
de la consommation énergétique, comme le quartier, l’exposition ou encore la surface. Dans les autres
régions, l’impact est également très limité pour les appartements sauf en Nouvelle-Aquitaine où les
logements mal isolés se vendent 8 % moins chers.
Si faire des travaux d’isolation est bon pour l’environnement et rend le logement plus confortable, il n’est
donc pas toujours intéressant de les réaliser avant de mettre en vente sauf si ces derniers sont très peu
chers. « Les ménages modestes qui bénéficient de subventions importantes notamment pour l’isolation
des combles, des planchers situés au-dessus d’un sous-sol ou d’un vide sanitaire ont tout intérêt à

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réaliser les travaux. Cela réduira leur facture de chauffage facilement même pour peu de temps », pense
Benoît Dulac.
Pour des travaux plus lourds, le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. Une isolation de la façade par
l’extérieur revient à 20 000 euros pour une maison de 80 m2 datant des années 1970. Dans le cas de
cette maison vendue 140 000 euros et située en Auvergne-Rhône-Alpes par exemple, le changement
d’étiquette résultant des travaux n’apportera qu’une plus-value de 8 400 euros. Dans ce cas, le projet
est trop onéreux pour être intéressant. A l’inverse, en Nouvelle-Aquitaine, pour une maison vendue au
même prix, la plus-value peut se monter à 26 600 euros.
Avant de se lancer dans l’isolation, il faut donc calculer le bénéfice possible par rapport à la dépense
engagée. Et si le résultat est défavorable au propriétaire vendeur, il sera préférable de laisser
l’acquéreur voir quels travaux il souhaite entreprendre.
Source : www.lemonde.fr

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Immobilier : le droit de propriété bientôt remis
en cause ?
Le 06/11/2019
Une proposition de loi qui devrait être avancée par un député de la majorité pourrait modifier
profondément la notion de propriété.
C'est un énorme changement que propose Jean-Luc Lagleize, député du Modem. Renforcer le pouvoir
des élus locaux pour limiter les prix du logement, moyennant certains affaiblissements du droit de
propriété : c'est la philosophie d'ensemble de son rapport, dont plusieurs mesures ont des chances
d'être traduites dans la loi. En son cœur, figure une proposition qui modifierait profondément la notion
de propriété : elle permettrait, dans certaines zones, de distinguer la possession d'un terrain, qui serait
publique, et celle du logement bâti dessus, laissée au propriétaire.
"Nous ne devons plus laisser la seule loi de l'offre et de la demande, conjuguée à la cupidité humaine
traditionnelle, créer une bulle d'enrichissement de quelques-uns", a affirmé Jean-Luc Lagleize (Modem),
dans ce rapport qu'il a remis mercredi au gouvernement. Il défend un "changement fondamental de

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paradigme sur le droit de propriété", pilier des droits de l'Homme de 1789 et sujet par essence sensible
dans un pays dont plus de la moitié des ménages sont propriétaires.
Une cinquantaine de mesures suggérées
Jean-Luc Lagleize était chargé par le Premier ministre, Edouard Philippe, d'étudier comment endiguer
la hausse des prix du foncier, c'est-à-dire les terrains sur lesquels sont ensuite construits les logements.
Cette composante se traduit mécaniquement dans le prix d'ensemble: les promoteurs immobiliers
répercutent dans leurs tarifs le montant auquel ils ont acheté le terrain. Quel poids joue le foncier dans
la hausse générale des prix de l'immobilier français, qui perdure depuis des années et touche d'abord
de grandes villes comme Paris ? Les études existantes n'ont qu'un champ limité. Le député suggère
d'ailleurs la création d'observatoires publics pour dresser un diagnostic fiable.
Mais les professionnels, tels les promoteurs, s'accordent à en faire l'un des principaux coupables de la
flambée de l'immobilier. Faut-il directement chercher à limiter la hausse des prix des terrains, ou bien
partir du principe que cette flambée a des causes de fond, en premier lieu un manque d'offre, auxquelles
il faut aussi remédier ? Ces deux approches figurent inégalement parmi la cinquantaine de mesures
suggérées par Jean-Luc Lagleize : du côté de l'offre, il propose d'encourager à réhabiliter les terrains
vagues, via un fonds dédié.
Renforcer les pouvoirs locaux
C'est néanmoins la lutte directe contre la hausse des prix qui concentre les mesures les plus saillantes:
le rapport évoque une "surenchère", que les terrains soient vendus par des institutions publiques ou par
des propriétaires privés. Une mesure, déjà suggérée par Matignon dans sa lettre de mission, vise ainsi
à mettre fin à la vente aux enchères de terrains publics, jugée inflationniste. Mais, pour le reste, le
rapport penche plutôt pour renforcer les pouvoirs locaux face aux prérogatives des propriétaires privés.
C'est dans cette démarche que s'inscrit la proposition qui permettrait aux collectivités locales de
conserver la propriété de terrains, en ne laissant au propriétaire que celle des murs. Là encore, la piste
avait été donnée par Matignon. La disposition, qui vise à sortir le prix des terrains du marché immobilier,
passerait par la création d'organismes "fonciers" publics. Ils seraient obligatoires dans les zones dites
"tendues", où l'offre de logements est jugée insuffisante par rapport à la demande. Ce principe existe
déjà, notamment à Lille où il est expérimenté depuis deux ans, mais il est limité aux dispositifs
d'accession sociale à la propriété, c'est-à-dire sous conditions de ressources. Il s'agirait de l'étendre à
tous types d'opérations.

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Une proposition de loi le 28 novembre
Peut-on encore parler de propriété, quand il s'agit de fait d'être locataire d'un terrain public et de détenir
un droit d'usage dont le prix serait, de plus, encadré ? Le rapport consacre plusieurs pages à argumenter
juridiquement que la mesure n'enfreindrait pas la Constitution si elle se concentre sur les zones tendues,
au motif de "l'intérêt général". D'autres mesures sont de nature à faciliter les procédures donnant lieu à
des expropriations ou à limiter l'indemnisation que peut demander le propriétaire dans ce cas de figure.
Reste à évaluer l'avenir législatif du rapport. Les principales mesures feront l'objet d'une proposition de
loi le 28 novembre par les députés Modem. Son sort dépendra logiquement des élus du parti
présidentiel, La République en Marche (LREM), bien plus gros partenaire au sein de la majorité: en
orientant ses principales mesures autour de suggestions données par Matignon, son auteur s'est ouvert
la voie à un accord bienveillant.
Source : www.capital.fr

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Airbnb et locations meublées touristiques :
pourquoi le droit français (et ses amendes)
seront jugés contraires au droit de l’Union.
Le 08/11/2019
Par un arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation a saisi la Cour de justice de l’Union (CJUE)
afin que celle-ci se prononce sur la conformité du droit français, et plus particulièrement de l’article L.
631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la Directive 2006/123/CE (« Directive Services »).
Si la réponse de la Cour de justice est prévue pour le premier semestre 2020, les juridictions françaises,
au premier rang desquelles le tribunal de grande instance de Paris, ont d’ores et déjà décidé de surseoir
à statuer dans l’attente de cette importante décision.
I. Les exigences du droit de l’Union européenne.
Construite avec l’objectif d’éliminer les obstacles au développement des activités économiques entre
les différents États membres, l’Union européenne a toujours eu à cœur de défendre les libertés de
circulation.
C’est la raison pour laquelle, aux termes de l’article 56 du traité sur le fonctionnement de l’Union
européenne (TFUE), les restrictions à la « libre prestation des services » y sont en principe interdites.
Signe de son importance, ce principe bénéficie d’un effet direct vertical et horizontal, de sorte qu’il peut
être invoqué non seulement vis-à-vis d’un État membre, mais aussi entre deux particuliers.
Plus précisément, conformément à la « Directive Services », toute restriction à la libre prestation de
services doit, non seulement être justifiée par une « raison impérieuse d’intérêt général », mais être
aussi « proportionnée à la réalisation de cet objectif d’intérêt général ».
Or, dès l’instant où les loueurs de locaux meublés touristiques peuvent être considérés comme des
« prestataires de service » au sens du droit de l’Union européenne, ceux-ci bénéficient de la protection
prévue par cette Directive.

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II. L’entrave à la libre prestation de services créée par le droit français.
Soucieuse de freiner l’essor des locations meublées touristiques, la France, ainsi que de nombreux
autres états membres de l’Union, a fait le choix d’adopter une législation particulièrement sévère à
l’encontre des propriétaires.
Parmi la panoplie de mesures destinées à protéger les centres villes et maintenir des prix de location
accessibles, figure l’obligation du « changement d’usage » des locaux d’habitation destinés à la location
saisonnière.
Prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’obtention de cette autorisation
est difficile, puisque généralement subordonnée à compensation, c’est-à-dire à la transformation
concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Ainsi que l’explicite très clairement la Direction du logement et de l’habitat à Paris, si vous transformez
un studio de 25 m² en meublé touristique, vous devez proposer une surface d’habitation nouvelle de 50
m² à l’appui de votre demande de changement d’usage.
Sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 50.000 euros, une telle exigence – que l’on retrouve
dans de nombreuses autres villes telles que Lyon, Bordeaux, Strasbourg et Nice – découle d’une
volonté assumée de dissuader les propriétaires de recourir à la location meublée de courte durée.
III. Le risque d’invalidation du droit français.
Dans ces conditions, l’on voit mal comment l’Etat français pourrait convaincre les magistrats européens
de la conformité à la « Directive Services »de l’article L. 631-7 du code de la construction et de
l’habitation.
Certes, bien que cette question n’ait pas encore été tranchée en jurisprudence, le motif tiré de la lutte
contre la spéculation immobilière devrait pouvoir être considéré comme une raison impérieuse d’intérêt
général susceptible de justifier une entrave à la libre prestation de services.
Mais, s’agissant du critère de proportionnalité, il sera particulièrement difficile pour la France de
convaincre que l’obligation de compensation ne va pas au-delà de ce qui est « strictement nécessaire »
à la réalisation de l’objectif précité.

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A titre d’illustration, en exigeant de chaque propriétaire qu’il propose à la location longue durée « une
surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage », l’Article 2 du règlement
municipal parisien rend quasiment impossible la location d’un local meublé touristique.
Aussi des mécanismes juridiques moins contraignants auraient-ils pu être mis en place afin de lutter
contre une éventuelle pénurie de logements destinés à la location, tels que, par exemple, la mise en
place d’une imposition destinée à rendre moins attrayante économiquement ce type de contrats.
IV. Et après ?
Visiblement insensible à la menace que cette procédure fait peser sur le droit français, la Mairie de Paris
a récemment fait part de sa volonté d’interdire purement et simplement les locations « Airbnb » dans
certains quartiers parisiens.
Sans se prononcer sur les nombreux (et passionnants) aspects politiques de la question, une telle
mesure sera à n’en pas douter, elle aussi, et a fortiori, contraire aux exigences du droit de l’Union
européenne.
Il est donc impératif que les législateurs français et européens s’emparent de toute urgence de cette
question afin de concilier leur volonté de réguler les locations meublées touristiques aux principes
juridiques supranationaux auxquels ils sont tenus de se conformer.
Nul doute que l’année 2020, qui sera celle des élections municipales, ainsi que de la décision de la Cour
de justice de l’Union, sera décisive.
Source : www.village-justice.com

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Compte courant d’associé d’une société en
difficulté : que faire ? Quand ? Quels sont les
risques ?
Le 04/11/2019
Prêter ou se faire prêter via un compte courant de société en difficulté n’est donc pas sans risque !
Les associés ou actionnaires d’une société peuvent disposer dans les comptes d’une société d’un
« compte courant d’associé ». Y sont comptabilisés les mouvements financiers entre l’associé et la
société : au crédit, les sommes que l’associé met à disposition de la société, et au débit, les
prélèvements ou remboursements totaux ou partiels effectués par la société au profit de l’associé.
S’agissant d’une société civile immobilière, les avances en compte courant consenties par les associés
relèvent en principe de la procédure de contrôle des conventions réglementées.
Le compte courant créditeur peut être rémunéré à la condition que cette rémunération soit prévue par
écrit, qui stipule les modalités de calcul des intérêts et le taux.
Le taux est libre car il échappe à la réglementation de l’usure, mais les intérêts ne seront fiscalement
déductibles pour la société que sous certaines conditions de niveau de taux.
Il est fréquent que les associés prêtent temporairement des fonds à la société, et qu’ils n’en demandent
pas immédiatement le remboursement, une convention arrêtant les termes et conditions y afférents : le
compte courant créditeur se rencontre donc régulièrement.
Mais, la société n’a pas vocation à prêter des fonds à ses associés. Du strict point de vue des intérêts,
la Cour de Cassation assimile le compte courant d’associé à un prêt.
La pratique du compte courant débiteur (l’associé doit des fonds à la société) est à la fois règlementée
et sanctionnée dans certains cas. La situation dépend en réalité de la responsabilité des associés au
regard de la nature de la société :

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 Dans les SA et les SAS et dans les SARL, le compte courant ne peut être débiteur. C’est une
nullité absolue des comptes courant débiteurs dans les sociétés de capitaux et les SARL qui
est prévue.
 Dans les sociétés civiles et les SNC, le compte courant d’associé peut être débiteur, l’associé
étant responsable du passif social.
 Dans le cadre d’une procédure collective ouverte de la SCI, plusieurs sanctions sont
envisageables contre le détenteur d’un compte courant débiteur associé. Une action en
responsabilité est prévue aux termes du Code de Commerce.
Le compte courant débiteur est aussi constitutif de l’infraction pénale d’abus de biens sociaux, passible
pour les SAR et les SA d’un emprisonnement de cinq ans et d’une amende de 375.000 euros.
Délit instantané, la prescription court quand le compte courant débiteur apparaît dans les comptes
sociaux présentés aux associés. De plus le recel est évidemment une infraction continue.
Dans certaines circonstances, le délit de banqueroute peut être invoqué sanctionnant le détournement
d’actif et comme de faillite personnelle (détournement d’actif, usage des biens de la société dans son
intérêt personnel, usage des biens dans un intérêt contraire à celui de la société ...)
Constitutif d’une faute de gestion, il peut justifier une action en comblement de passif.
L’associé peut à tout moment, sauf clause contraire, demander remboursement de son compte courant.
Il est créancier de la société au même titre que des tiers.
Il pourrait même demander remboursement de son compte courant sur les fonds que la société, dans
la limite du crédit de son compte, alors même que la société n’a pas payé d’autres créanciers pour
autant que l’associé n’ait pas eu connaissance de la situation réelle de la société (mauvaise foi).
Mais le remboursement du compte courant d’associé antérieurement au jugement d’ouverture de la
procédure collective peut être sanctionné, par la nullité d’un acte passé pendant la période suspecte
(d’où l’importance de la fixation de la date de cessation des paiements), en particulier si au moment du
remboursement l’associé ne pouvait pas ne pas avoir connaissance de l’état de cessation des
paiements de la société ; peut dans certains cas être constitutif du délit de banqueroute par
détournement d’actif ; peut-être le fondement d’une action en comblement de passif.
A compter du jugement d’ouverture de la procédure collective de la société, l’associé est créancier
chirographaire de la société au titre de son compte courant.

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Il doit déclarer sa créance et ne peut mener d’action individuelle afin de le recouvrer.
La compensation entre le compte courant créditeur et la part de capital non libérée par l’associé peut
être effectuée avant le jugement d’ouverture de la procédure collective.
A l’inverse, postérieurement cette compensation ne sera plus possible, à défaut de connexité des
obligations.
La stratégie à adopter pour le détenteur d’un compte courant d’une société en difficulté se fera au cas
par cas en tenant compte des éléments de contexte (stade de la procédure…), de la législation
applicable, de la nature du compte courant, de celle de la société en difficulté et de l’analyse des
contrats, le cas échéant.
Prêter ou se faire prêter via un compte courant de société en difficulté n’est donc pas sans risque !
Source : www.village-justice.fr

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Les formalités de cession du fonds de
commerce
Le 05/11/2019
La cession d'un fonds de commerce est un processus qui prend plusieurs mois. Lorsque l'on a
trouvé un acquéreur, la vente n'est effective qu'après la réalisation de certaines formalités
d'enregistrement et de publicité. Aperçu des principales démarches.
© Thinkstock
Sauf si la vente est faite par acte authentique, l'enregistrement doit se faire avant la publication
de la vente, ce qui réduit à quinze jours le délai de cette formalité.
► À charge de l’acquéreur
 Enregistrement de l’acte de cession
- Dans le mois qui suit la date de cession, l’acquéreur doit faire enregistrer l’acte de cession auprès du
bureau d’enregistrement du service des impôts du lieu de situation du fonds (art. 635 du CGI). Cela se
fait au moyen du Cerfa 11275*05 (n° 2672D) de mutation de fonds de commerce, qui reprend l’état du
matériel et des marchandises neuves cédés avec le fonds.

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- Sauf si la vente est faite par acte authentique, l’enregistrement doit se faire avant la publication de la
vente, ce qui réduit à quinze jours le délai de cette formalité.
- La formalité d’enregistrement va permettre à l’administration fiscale de calculer le montant des droits
d’enregistrement à payer (3 % du prix de vente du fonds, augmentés des charges, pour la fraction du
prix compris entre 23 000 et 200 000 €, et à 5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €).
En pratique, les droits d’enregistrement sont le plus souvent payés par l’acquéreur, mais il est
légalement possible de prévoir d’autres conditions (prise en charge par le vendeur ou partage des frais,
par exemple).
 Publicités légales
L’acquéreur doit procéder aux publicités légales. Celles-ci permettront de rendre la cession opposable
aux tiers. Il faut effectuer deux publications :
- publication dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant la signature de l’acte de
vente ;
- publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) dans un délai de 3 jours
suivant l’insertion dans le JAL. Cette demande se fait en s’adressant au greffe du tribunal de commerce.
L’insertion doit mentionner notamment l’enregistrement de l’acte de vente, les noms et le domicile des
propriétaires (l’ancien et le nouveau), la nature et le prix du fonds (art. L141-12 du code de commerce).
Cette formalité doit permettre aux éventuels créanciers du vendeur de s’opposer à la vente. Ceux-ci
disposent d’un délai de dix jours “suivant la dernière en date des publications”, pour faire opposition au
paiement du prix par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
(art. L141-14 du code de commerce).
 Immatriculation
L’acquéreur doit se rendre au Centre de formalités des entreprises (CFE) de la chambre de commerce
et d’industrie pour demander son immatriculation aux organismes suivants :
- registre du commerce et des sociétés tenu par le greffe du tribunal de commerce local (si l’acquéreur
est déjà immatriculé, demander une immatriculation secondaire, complémentaire ou modificative) ;
- répertoire national des entreprises et établissements (Siren) géré par l’Insee ;

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- Sécurité sociale des indépendants (SSI) ;
- services fiscaux (contributions directes ou indirectes).
► À la charge du vendeur
 Déclaration à la mairie
Si le fonds de commerce cédé est situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de
l’artisanat de proximité, il peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune (qui autorise la mairie
à l’acheter en priorité). Dans ce cas, le cédant obligatoirement adresser au maire une déclaration
préalable. En principe, c’est le professionnel du droit qui accompagne le cédant qui procède à cette
déclaration.
La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption au profit de la commune.
S’il l’exerce, deux cas de figure se présentent :
- la commune et l’exploitant s’entendent sur un prix, la vente est conclue, l’acquéreur initial devient hors-
jeu ;
- la commune et l’exploitant ne s’entendent pas sur un prix, la commune peut renoncer à l’achat ou
saisir le juge de l’expropriation (devant le TGI). Le vendeur peut également renoncer à la cession.
 Clôture, radiation et déclarations fiscales
Le cédant doit :
- contacter le CFE pour demander sa radiation ou la modification de sa situation ;
- clôturer ses comptes ;
- déclarer la cession du fonds de commerce à l’administration fiscale dans un délai de 45 jours après
publication de la vente au Bodacc. Cette déclaration comprend la déclaration du bénéfice réel du fonds
de commerce au jour de la cession accompagnée d’un résumé du compte de résultats. Il y aura
imposition immédiate sur les bénéfices et les plus-values, sachant que dans certains cas, il peut y avoir
exonération de l’impôt sur les plus-values.

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D’autres formalités complémentaires peuvent être nécessaires selon les cas. À titre d’exemple : la
notification, par acte d’huissier, de la cession du bail et du dépôt de garantie au propriétaire des murs
où est exploité le fonds de commerce, l’inscription du privilège du vendeur au greffe du tribunal de
commerce du lieu de situation du fonds, la notification d’un acte en vue d’engager une procédure de
purge auprès des créanciers inscrits sur le fonds de commerce du vendeur, la déclaration du contrat de
prêt - en cas de crédit-vendeur - à l’administration fiscale (imprimé n° 2062), à souscrire par le débiteur.
Pour être certain de n’avoir omis aucune formalité ou démarche obligatoire, n’hésitez pas à interroger
le professionnel du droit qui vous accompagne.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Votre affaire est-elle vendable ?
Le 08/11/2019
Certains établissements, en l'état, ne peuvent trouver un repreneur. Les principales causes sont
non seulement économiques, financières, administratives et juridiques, mais également
relatives à la vétusté des mobiliers, des équipements et des aménagements.
© Thinkstock
N'hésitez pas à aller visiter, dans une ville différente, des affaires identiques à la vôtre et qui se sont
vendues récemment et/ou à un prix identique.
Avant de mettre en vente votre affaire, vous êtes-vous demandé si elle était achetable en l’état ? Les
agents immobiliers et les cabinets d’affaires se voient souvent confier des mandats pour la vente
d’affaires qui, en l’état, ne peuvent trouver un repreneur et vont attendre durant des mois un éventuel
acheteur et/ou une baisse de prix significative.
Les principales causes sont non seulement économiques, financières, administratives et juridiques,
mais également relatives à la vétusté des mobiliers, des équipements et des aménagements.
► Les raisons économiques et financières

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Première cause majeure : une affaire ne se vend parce qu’elle n’est pas finançable. Une affaire
finançable permet par son excédent brut d’exploitation (EBE) de financer un prêt et de se rémunérer,
compte-tenu d’un apport normal, généralement fixé autour de 30 % du prix négocié.
Quatre points sont responsables d’un EBE insuffisant.
1. Un chiffre d’affaires insuffisant
Il s’agit ici d’un problème classique de marketing et de commercialisation. Classique car le raisonnement
est celui de tout commerçant :pour augmenter son chiffre d’affaires (CA), il faut vendre davantage donc
agir sur le marché en développant des actions commerciales. Les questions qui se posent sont : à qui
dois-je vendre ? À quel prix ? Comment ? Quand ?
Il faut mettre en œuvre un diagnostic commercial pour déterminer les forces et les faiblesses de votre
affaire en interne, et les opportunités et les menaces de votre environnement en externe.
Ce n’est pas parce que le problème est classique qu’il est facile à résoudre et le sera rapidement. Mais
si vous ne faites rien, la situation va empirer.
2. Une consommation de marchandises trop élevée (dans le cas d'un hôtel-restaurant)
Lorsque que le ratio marchandises ([achats de la période + stock initial - stock final] ÷ CA HT) × 100 est
plus élevé que la moyenne généralement constatée, il faut procéder à trois contrôles :
- un contrôle sur les achats effectués : prix, qualité, mise en concurrence des fournisseurs, prise en
considération des délais de livraison ;
- un contrôle sur les livraisons : quantité, qualité, respect de la commande ;
- un contrôle de la production cuisine.
Le contrôle de la production cuisine passe par :
- une cuisine en rapport avec les attentes des clientèles de la zone de chalandise et qui se traduira dans
une offre (carte, menu, formule) ;
- des gammes de prix cohérentes avec le ticket moyen voulu par l’application des principes d’Omnes ;

25
- le calcul des prix de vente des plats (en fonction des ratios à atteindre et des prix de la concurrence)
par l’application des techniques de menu engineering ;
- l’établissement de fiches techniques des plats par le chef ;
- le contrôle du respect des fiches techniques (balance en cuisine, inventaires mensuels).
Le ratio marchandises consommées doivent se situer entre 26 et 29 % environ du chiffre d’affaires total
d’un hôtel-restaurant.
3. Des frais de personnel trop élevés
Le niveau des frais de personnel est directement en relation avec la productivité : ce sont les moyens
humains mis en œuvre pour produire votre chiffre d’affaires.
C’est un poste difficile à gérer dans une activité de service comme l’hôtellerie-restauration. La
simultanéité de l’acte d’achat du service avec sa production engendre le niveau de qualité de vos
prestations et impacte immédiatement le niveau de satisfaction du client.
On cherche toujours à avoir le meilleur personnel pour produire la meilleure qualité et prendre
l’ascendant sur les concurrents. La question délicate est donc de savoir si cet investissement mensuel
a le résultat escompté sur le chiffre d’affaires. Si la réponse est négative, il faut savoir en tirer les
conséquences et produire un service à la hauteur de ses moyens en embauchant du personnel peut
être moins prestigieux mais qui assurera ses fonctions avec une productivité acceptable.
La gestion du personnel passe donc par une réflexion sur votre positionnement qualité et, par
conséquence, sur la tarification de vos prestations. Si on définit la qualité comme étant, pour le client,
une prestation dont les composantes correspondent à ses attentes, il y a donc qualité à tout niveau de
prestation et donc de prix.
Pour le ratio de frais de personnel pour un hôtel-restaurant, la fourchette s’établit entre 36 et 39 % du
CA HT global.
4. Des charges d’exploitation ou des coûts d’occupation trop élevés
Frais d’énergie, fournitures de bureau, assurances, frais postaux et de téléphone… Chaque poste
mérite une étude, une renégociation annuelle (assurances, contrats maintenance) et une remise en

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cause de la façon dont on consomme. Les coûts d’occupation concernent essentiellement les loyers si
vous n’êtes pas propriétaire des murs.
► Les raisons administratives
Il s’agit ici du problème récurrent des mises aux normes et des décisions des commissions de sécurité
sur la poursuite ou non de l’exploitation. À l’exception des cas où il y a une réelle difficulté à réaliser les
travaux ou à accepter les exigences de la commission de sécurité, l’attitude du vendeur devrait être la
suivante :
- reprendre la liste des travaux demandés par la commission de sécurité ;
- faire chiffrer ces travaux (au moins deux devis) ;
- faire valider les travaux devisés par la commission de sécurité (cette phase est importante car elle est
obligatoire et garantit que les travaux chiffrés sont bien ceux demandés par la commission) ;
- dans tous les cas, faire chiffrer des devis ce qui permettra à l’acheteur d'avoir une estimation concrète
des travaux à réaliser.
Avec cette démarche, il arrive fréquemment que vendeur et acheteur se mettent d’accord pour prendre
en charge 50 % chacun du montant des travaux.
Lorsqu’il y a une réelle difficulté sur les travaux à effectuer, le vendeur a intérêt à s’entourer d’un cabinet
indépendant qui réalisera un audit sécurité et de négocier avec le pompier représentant la commission
de sécurité une solution qui soit financièrement ou esthétiquement acceptable. Ce procédé fonctionne
généralement bien car le pompier et le représentant du cabinet sont deux professionnels qui ont souvent
la même formation donc le même langage.
► Les raisons juridiques
Il s’agit ici des difficultés relatives aux conditions du bail, au paiement des loyers et à la prise en charge
des travaux demandés par l’administration.
Il n’y a pas de marge de manœuvre car le bail et ses conditions s’imposent aux parties en cas de litige.
On ne redira jamais assez l’importance d’une lecture et d’une analyse minutieuse des conditions du
bail, toujours avec un spécialiste.

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Si vous êtes le premier à signer, n’oubliez jamais que vous vous engagez vous-même mais également
tous ceux qui suivront. À accepter des conditions excessives, vous aurez les pires difficultés pour
revendre votre affaire, même si vos résultats sont bons.
Cependant, il existe encore une possibilité si la difficulté est uniquement le montant de loyer. En effet,
vous pourrez toujours saisir le juge des loyers qui pourra fixer un montant minoré si vous arrivez à
prouver que l’activité commerciale de votre zone s’est détériorée, entraînant une “modification sensible
des facteurs de commercialité” par rapport à la période où a été initié le bail.
D’autres raisons peuvent être citées :
- la forme juridique de la structure et l’acquisition de parts ou d’actions ;
- celles qui apparaissent quand l’affaire à vendre est détenue par plusieurs personnes qui ont des
intérêts opposés (famille, divorce, etc.).
Tous problèmes de cet ordre qui ne sont pas définitivement réglés peuvent provoquer un échec de la
vente.
► Les problèmes relatifs à la vétusté des mobiliers, des équipements et des aménagements
Dans la vente d’immobilier chez les particuliers, quand un appartement à la vente ne reçoit pas
beaucoup de visites et ne plaît pas, on a souvent recours au home staging. On cherche ainsi à créer
une ambiance en réaménageant les espaces, en meublant différemment… Cela permet de traiter les
problèmes de vétusté, de décoration, voire de rénovation légère en redonnant aux locaux un coup de
neuf. Le coût varie de 0,5 % à 4 % du prix de vente.
► Ce qu’il faut retenir
- Tant que votre affaire n’est pas achetable, ne la mettez pas en vente, vous éviterez ainsi de donner
l’image très négative d’un établissement qui ne se vend pas.
- N’attendez pas de vos intermédiaires qu’ils trouvent un acheteur miracle.
- Allez visiter, dans une ville différente, des affaires identiques à la vôtre et qui se sont vendues
récemment et/ou à un prix identique.

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- Avant de mettre en vente votre affaire, posez-vous honnêtement la question de savoir si vous
l’achèteriez à ce prix.
- Les affaires qui se vendent ne sont jamais parfaites, mais elles ont moins de problèmes que les autres
et si elles ont quelques défauts, elles ont en compensation de grandes qualités.

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Fiche pratique : prévoir les investissements et
financements lors du montage du business
plan financier
Le 08/11/2019
© GettyImages
La part des emprunts dans le financement dépend de la rentabilité et du risque perçus par le banquier
L’achat d’un fonds de commerce, la rénovation d’une cuisine… représentent des investissements qui
se caractérisent par une dépense importante mais aussi par l’espérance d’un retour sur investissement
pendant plusieurs années. C’est pourquoi ils doivent être financés par des ressources stables,
d’origine interne ou externe, qui permettent de disposer du temps nécessaire pour que l’investissement
produise les ressources qui serviront à rembourser les emprunts et à rémunérer les apports.
Investissements :
- achat d’un fonds de commerce ;
- acquisitions d’immobilisations : matériel, aménagements, rénovation… ;

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- fonds de roulement permanent.
Financements :
• Fonds propres :
- origine externe : apports en capital ; apports en compte courant d’associés ; subventions.
- origine interne* : capacité d'autofinancement diminuée des dividendes distribués.
• Financements externes : emprunt bancaire ; crédit bai
* Les ressources d’origine interne n’existent pas au moment de la création.
Quelle répartition entre les fonds propres et le financement externe ?
Pour une création ou une reprise, les fonds propres seront au minimum de 40 % et au maximum de 60
% (création, reprise).
La part des emprunts dans le financement dépend de la rentabilité et du risque perçus par le banquier
: plus le projet paraît risqué, plus le banquier exigera des fonds propres importants.
La perception du risque dépend :
- du niveau de risque du secteur : l’hôtellerie et la restauration sont considérés aujourd’hui comme
des secteurs plutôt risqués par la plupart des banquiers, ce qui conduit à exiger des fonds propres
importants ;
- du risque du projet : celui-ci dépend de la qualité du business plan et de la personnalité du ou des
créateurs. Par exemple, un projet de création en franchise sera considéré comme moins risqué car le
concept a été testé tant au plan commercial que gestion.
En cas de création ou de reprise, la part des fonds propres exigés est rarement inférieure à 40 %.
En cas d’investissement important en cours d’exploitation (rénovation, extension), il est possible
d’obtenir un financement externe plus important si l’entreprise a fait la preuve de sa rentabilité.

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Révision des valeurs locatives : focus sur
l’hôtellerie de plein air
Le 08/11/2019
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels qui sert à déterminer le montant des
principaux impôts fonciers n’a pas été sans conséquence pour certains secteurs d’activité, notamment
pour l’hôtellerie de plein air. Pourquoi ?
Une révision qui conduit à une hausse disproportionnée des valeurs locatives !
Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont
déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative cadastrale est censée
correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer
en location.

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A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des
actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une
actualisation en 1980 !
Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout
pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé d’initier une réforme des valeurs locatives des
locaux professionnels, effective depuis le 1er janvier 2017.
Si le but de cette réforme est louable, elle n’a pas été sans conséquence pour certains secteurs
d’activité, et notamment pour l’hôtellerie de plein air pour laquelle de grandes disparités tarifaires ont
été constatées entre départements.
Au-delà de cela, au sein même de certains départements, comme le Var par exemple, cette réforme a
généré, pour les professionnels de ce secteur d’activité, une hausse disproportionnée du montant de la
valeur locative retenue pour le calcul de leurs impôts fonciers.
Concrètement, dans ce département, avant la réforme, la méthode d’évaluation de cette valeur locative
permettait de donner un prix du m² compris entre 0,30 € et 1,26 €, soit une moyenne 0,80 €/m². Depuis
la réforme, et sur la base de 20 campings, la nouvelle base d’imposition serait à multiplier dans les
proportions suivantes : plus de 10 fois dans 42 % des cas, entre 5 et 10 fois dans 32 % des cas.
Le Gouvernement, conscient que cette situation a généré une forte augmentation du montant de la taxe
foncière réclamé à certains établissements de plein air, assure aujourd’hui que les services de la
direction générale des finances publiques mènent, en collaboration avec la Fédération nationale de
l’hôtellerie de plein air, un travail d’analyse afin de s’assurer de la correcte évaluation des
établissements concernés.
Affaire à suivre…
Source : www.bar-brasserie.fr

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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