Een kijkje in de keuken van een kantorenstrategie van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v. a.s.r. vastgoed vermogensbeheer voert het management van vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers. Met meer dan 100 jaar ervaring is a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv) een zeer ervaren vastgoedbelegger. Het totaal belegd vermogen van € 4,0 miljard in woningen, winkels, kantoren en grond maakt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer tot een van de grotere beleggers in Nederland. De portefeuille is ondergebracht in drie fondsen en een aantal separate accounts. Actief in Landelijk, Woningen, Kantoren en Winkels.

1. Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt
Preview kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer
Klaas Boekschoten
26 mei 2015

2. Visie kantorenmarkt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv)
a.s.r. vv kent de dynamisch en de veeleisende kantoorgebruiker, stapt uit de rol van de passieve
traditionele belegger, heeft een brede organisatorische multidisciplinaire fund, asset en
propertymanagement organisatie en heeft lange termijn commitment.
a.s.r. vv heeft een eigen research gedreven Asset Analysis Tool waarmee gericht wordt
geïnvesteerd op huidige locaties, met een visie wordt geacquireerd en verkoopt niet
strategische kantoorpanden.
a.s.r. vv investeert in zowel de intrinsieke DNA van haar panden, als in de softe (ambiance,
sfeer, comfort) kant van haar panden.
a.s.r. vv is naast verhuurder ook een sparringpartner waarmee naast een verhuurder - huurder
relatie ook een partnership ontstaat.
a.s.r. vv heeft een haarscherpe strategie waarin het lange termijn commitment toont naar alle
betrokken stakeholders, zoals de gebruikers, gemeenten, makelaars en taxateurs en de
omgeving.
a.s.r. vv investeert en wil acquireren in kantoorlocaties met een zéér goede ligging nabij en met
een aansluiting op het openbaar vervoer, lucht- en wegennet.

3. Introductie
Technologie heeft de kantorenmarkt voorgoed veranderd.
“What use to fit in an office now fits in your pocket”

4. 1. Waarom zien wij kansen in de Nederlandse kantorenmarkt?
2. Verleden vs. toekomst, de kantorentransformatie
3. Eisen aan het kantoorgebouw
4. Strategie
5. De 4 fonds fundamenten
“het kantoor van de toekomst brengt mensen bij elkaar”
5 stappen plan voor toetreding tot de Premier League

5. United
Kingdom
Austria
5th largest EU economy
and 18th globally
(Eurostat, 2013)
Croatia
Bosnia and
Herzegovin
Hungary
Slovakia
Denmark
Es
Latvia
Lith
Norway Sweden
2nd most wealthy country in
EU in GDP per capita
(Eurostat, 2013)
Spain
France
Italy
Germany
Belgium
Most enterprising
nation of Europe
(EIM 2011)
Ireland
Czech
Republic
First stock
exchange in
the world
Polan
Finland
One of the most competitive
global economies
(World Economic Forum, 2011)
Ranked 4th best
country globally for
conducting business
(Bloomberg, 2013)
World’s 3rd best
place of doing business
(KPMG, 2012)
Home to many multinationals
Prosperous, sustainable
& enterprising
(Eurostat, 2012)
Attractive for inward
foreign investment
(UNCTAD, 2012)
businesses including EADS, Aegon, (UN Human Development
Heineken, ING, Philips, Rabobank, Ranking,
2013)
Shell and Unilever
4th best country to live
in worldwide
Largest pension
industry in the world
Some of worlds largest
investors APG & PGGM
Major importer of
goods and servives
(International Trade
Organisation 2012)
8th most competitive
country worldwide The Netherlands(World Economic Forum, 2013)
World’s 5th largest
exporter of goods
(International Trade
Organisation 2013)
Best connected country
in the world
(DHL Global Connectedness
Index 2012)
Gateway to Europe
Low unemployment
& low government debt
(CBS 2013)
Toegang tot Europa
# 151
# 314
# 458# 456
# 347
# 223
# 380
# 249
# 1 # 33 # 114
Nederland huisvest 11 van de 2013
Fortune Global 500 list of grootste
bedrijven ter wereld. Hoge ranking op
logistiek, technologie, tourisme en
innovatie.
1. Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?

6. Antwerp, Belgium
Hamburg, Germany
Rotterdam,
the Netherlands
Los Angeles,
USA
Singapore, Singapore
Shanghai,
China
Trans-shipment
(in millions of tonnes)
Containers
(x ‘000,000 of TEU)
200 400 600 800
SOURCE: PORT OF ROTTERDAM,
2013
441.
5
193.
1
325
316
119
81
89
86
9.0 130.
9
736.
0
538.
0
184.
1
5.67
5.37
5.40
5.42
5.47
5.48
5.48
5.51
5.54
5.61
SOURCE: WORLD ECONOMIC FORUM,
2014
Switzerland
Singapore
Finland
Germany
United States
Sweden
Hong Kong SAR
Netherlands
Japan
United Kingdom
69,98
519,86
0
Amsterdam
Schiphol Airport,
the Netherlands
Beijing,
China
London Heathrow,
United Kingdom
Frankfurt,
Germany
Atlanta,
US
A
Paris
Charles
de Gaulle,
France
61,49
019,500
20 40 60 80
57,27
4
17,87
0
14,83
0
95,50
06,85
0
14,65
0
Passengers
(x 1,000
passengers)
Cargo
(x 100 tonnes)
Skytrax rank top
100 Airports 2013
SOURCE: AIRPORTS COUNCIL INTERNATIONAL, WORLD AIRPORTS CODES, SCHIPHOL GROUP,
2013
100
3
5
10
11
48
82
81,90
0
50,97
6
Top 10 Positie als kantoor locatie
Trans-Shipment of Goods (2013)
Largest Global Airports Traffic & Transport (2013)
Nederland wordt gezien als één van de meest competitieve
economieën in de wereld, wij staan op de 8e plaats in the Global
Competitive Index by the World Economic Forum.
Nederland wordt dan ook gezien als één van de beste
zakenklimaten om je als bedrijf te huisvesten.
Amsterdam Schiphol Airport is de 4de grootste luchthaven in Europa.
Daarnaast is Schiphol, gezien het aantal inwoners, de hoeveelheid
doorreizende passagiers, en de directe connecties, één van de grootste en
beste vliegvelden ter wereld.
Nederland is door Bloomberg op de 4e
plaats gezet als het gaat om beste land om
zaken te ondernemen en handel te drijven.
1. Vervolg: Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?

7. Verleden Toekomst
Huurwaarde x factor = verkoopprijs Flexibiliteit kantoor x concept x marktwaarde = verkoopprijs
5-10 jarige huurovereenkomsten Flexibele huurovereenkomsten
Locatie, huurprijs Dienstverlening, ambiance, serviceniveau
Parkeerplekken Aansluiting openbaar vervoer, publiek transport
Werkplekken Zithoeken, lobby,
Werkweek op kantoor Werken tijd en plek onafhankelijk
Huurder en verhuurder Partnership
Servicekosten Hospitality
Kantine Restaurant
Receptioniste Gastvrouw
Modem Glasvezel internet
Werken Samenzijn om te werken
Zie als voorbeeld voor een Kantoortransformatie, de renovatie van
het hoofdkantoor van a.s.r. nederland op de volgende link:
Renovatie hoofdkantoor a.s.r. nederland
2. Kantorenmarkt transformatie?

8. 3. Eisen aan de kwaliteit van het gebouw voor onze strategie
Key eisen:
Centraal gelegen in publiek transport omgeving
Waarde voor de gebruiker en haar werknemers (trots)
Flexibiliteit
Maatschappelijke waarde
Financiële waarde
Duurzaamheid
Onderliggende eisen:
Prettig werkklimaat
Hoge lichtinval
Flexibel in vraag naar metrages
Hoog serviceniveau
Ontmoetingsplek
Restaurantfunctie
Hoge internetsnelheid omgeving
Parkeergelegenheid
Aansluiting tot (openbaar) vervoer
Ontspanningsmogelijkheden
Ambiance van een hotel

9. 4. Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.
Visie:
Investeren in kantoorlocaties met een eigen intrinsieke DNA waarde,
gefocusseerd op een zéér goede aansluiting op het openbaar vervoer
en lucht- en wegennet.
Strategie: Benchmark assets en identificeer
Uitbreiding
portefeuille
Uitbreiding
huurdersmix
Strategische
locatie
Ontwikkel
Mogelijkheden
Aankopen
Geen match
met strategie
Negatieve
rendement
en cashflow
bijdrage
Verkopen
In gebouw
voor
verbeterde
cashflow en
rendement
Toekomst-
bestendig
maken
gebouw
Investeren
Match met
strategie
Positieve
bijdrage
rendement
Core Assets

10. 4. Strategie: Core Investments
Secure Tenant
policy
Low leverage
Long term
focus
(Stable
Returns)
Quality of
location
(a.s.r. reim
OfficeFilteR)
Quality of asset
(a.s.r. reim
Asset Analysis
Tool)
• Nederlandse kantoren
• Lange termijn investeringen
• Focus G4 + grote steden
Met behulp van een Asset Analysis Tool krijgt elke Asset een eind score die wordt bepaald aan de
hand van vooraf bepaalde waarde beïnvloeders. Deze waarde beïnvloeders verschillen op macro,
meso en micro perspectief.
Deze eindscore is bepalend of het kantoor
1) een standing investment blijft, 2) een investeringsmogelijkheid wordt of
3) moet worden verkocht. Deze score wordt elk jaar bepaald.
I
Core
investments

11. II
Mobiliteit
knooppunten
Strategy: Mobiliteitsknooppunt
Een mobiliteitsknooppunt zijn locaties die centraal zijn gelegen dichtbij publiek en openbaar
transport met goede en directe aansluitingen op de verschillende diensten zoals; treinen, bussen,
vliegtuigen, taxi’s, en auto’s.
4. Strategie: Mobiliteitsknooppunt

12. Research gedreven,
onderscheiden wij drie kantoor
segmenten (bij locatie) en drie
vervoersbronnen, dit resulteert
in 9 product/market
segmenten.
Zie op de volgende slide
deze 9 product/markt
segmenten, vertaald in risico/
opbrengst profiel.
.
Strategy: Definieer kantoor segment
Grote mobiliteit
knooppunten
Snelweg Overig
Small - Large Small – Medium Small - Medium
Diversified Business services, Transport Business services
€100 - €200 €100 - €200 €90 - €175
Single and multi tenant Single and multi tenant Single tenant
Front office Back office Front office
Medium - High Low Low
Assen CS, Hengelo CS ‘s-Hertogensbosch Pettelaarpark, Houten Molenzoom,
Hilversum Arena Park Utrecht Maliebaan
G 4 steden
Amsterdam,Den Haag
Rotterdam, Utrecht
Internationale
hoofdkantoren
Kantoor
Sector
Medium - Large
Banking, Insurance, lawyers
Large Small - Medium
Business service + ICT Diversified
€200 - €350 €200 - €350
Single and multi tenant Single and multi tenant
Back office Front and back office
Low Medium
Utrecht Papendorp The Hague International Zone
Huur per sq m
Type
€200 - €375
Single and multi tenant
Front/back office
Facilities
Voorbeeld
Front and back office
High
Amsterdam Zuid-As,
Schiphol Airport, Utrecht CS
Overige steden Kantoor
Sector
Huur per sq m
Type
Medium - Large
Diversified (government, banking
& Insurance)
€125 - €250
Single and multi tenant
Large Medium - Large
Business services Business services
€125 - €250 €110 - €200
Single en multi tenant Single en multi tenant
Back office Front and back office
Low Medium
Utrecht Rijnsweerd, Rotterdam Kop van Zuid
Front/back office Back office
Facilities High
VoorbeeldAmersfoort , ‘s-
Hertogenbosch ,
Regionaal/lokaal
• Mid-size – steden
Kantoor
Sector
Huur per sq m
Type
Front/back office
Facilities
Example
III
Definieer
Kantoor
Segmenten
Haarlem , Leeuwarden
4. Strategie: Definieer kantoor segment

13. Strategy: Definieer risico/ opbrengst profiel
van de kantoorlocaties
Openbaar vervoer
(luchthaven,
stations)
Snelweg Overig
G4 steden Laag Medium Medium
Overige steden Laag Medium Hoog
Regionaal/ lokaal Medium Hoog Heel hoog
III
Definieer
risico/
opbrengst
profiel
4. Strategie: Definieer risico/ opbrengst profiel
Voorgaand beschreven
9 kantoorsegmenten worden
hier geclassificeerd in de
risico/ opbrengst verhouding
.

14. Strategie:Multi en single kantoor huurders
IV
Multi en single
kantoor
huurders
• Goed gebalanceerde mix tussen multi en single
huurders in de panden van de portefeuille
• Maximale asset omvang van 1 asset is 25%
• Goede huurdermix
Mobiliteitsknooppunten
Multi or single
huurders
Aanwezigheid
woningen,
winkels
Grote gebouwen
(>10.000m2)
Eigendom
G4 M + S Toegestaan Min 30%
Overige steden M + S Toegestaan Beperkt Min 30%
Regionaal en lokaal M + S Toegestaan Zétér beperk Alleen 100%
4. Strategie: Definieer Multi en single kantoor huurders samenstelling

15. Samenvattend mijn visie op de Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt
Wat wordt bedoelt met de Premier League? Dit zijn beleggers die in staat zijn een ondernemende
belegger te worden en met hun strategie en kantoorpanden, een match te maken met de hedendaagse
gebruikers en daarnaast in staat zijn om hun kantoorpanden een intrinsieke DNA mee te geven wat een
marktwaarde ontwikkeld.
Is er een Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt ? Ja, alleen het zal actief en innovatief
management vragen om daar te komen voor een belegger. Voor de Nederlandse belegger zal dit zeker
een andere mind setting eisen.
Hoe kom ik daar? Door het stellen van een haarscherpe strategie, een partnership ontwikkelen met de
gebruiker, en researchinformatie gebruiken om de strategie te blijven matchen met de markt.
Wat is de grootste uitdaging om er te komen? Het vormen van een team professionals die in staat is
om continu waarde te kunnen toevoegen aan de portefeuille en voor de gebruiker.
En daarnaast in staat is om tussen alle concurrerende (internationale) beleggers de meest geschikte
belegging te vinden met een goede prijs/ risico verhouding.
Geeft alleen de G4 mogelijkheid voor toetreding tot de Premier League? Nee, de Premier League
beschrijft een omgeving van beleggers die de transitie naar de nieuwe kantorenmarkt durven te
maken. Deze beleggers durven in te grijpen en te investeren in hun portefeuille, hebben een duidelijk
aan- en verkoopbeleid en zijn in staat om een kantoorgebouw te transformeren naar een omgeving
waar de gebruiker en haar werknemers centraal staat. Dit kan ook in omliggende steden of plaatsen,
dit is puur een strategie keuze.