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1. Baufrühstück in der
Austausch. Information. Genuss.       KANZLEI NICKERT
Weshalb ein Baufrühstück?

          !  Aktuelle Wissensvermittlung
          !  Networking
          !  Die KANZLEI NICKERT will gerade in dieser Branche
             wachsen




          Die in dieser Präsentation enthaltenen Fotos stammen von der Website
            http://www.flickr.com
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Herzlich willkommen zum Baufrühstück

        Unsere Themen:
          !  Wie kalkuliere ich eine Baustelle, damit die Kosten
             gedeckt sind und auch noch ein Gewinn erzielt wird?
          !  Welche Rahmenbedingungen muss ich beachten, um
             Problemen bei der späteren Durchsetzung von
             Forderungen vorzubeugen?




                                                  Fotograf/Benutzername bei flickr: digital cat




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Vor- / Nachkalkulation




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Typische Aussagen!

          !  Wir haben die Auftragsbücher voll wie nie!
          !  Wir wissen gar nicht, wie wir die Aufträge abarbeiten
             können/sollen!
          !  Wir legen eine Umsatzsteigerung von über 15 % hin!


                    Aber: Verdient man damit automatisch Geld?




                                         Fotograf/Benutzername bei flickr: Fundraisingnetz




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Wovon hängt der Erfolg Ihres Unternehmens ab?

          !  Geld wird auf den Baustellen verdient oder verloren
          !  Für die Behauptung im harten Konkurrenzkampf, ist eine
             zukunfts- und ertragsorientierte Kalkulation unabdingbar
          !  Angebote grob über den Daumen zu schätzen oder sich
             lediglich an den Preisen der Konkurrenz zu orientieren ist
             zu wenig
          !  Sie sind „Meister Ihres Fachs“, doch wie stark kümmern
             Sie sich neben dem zeitaufwendigen Tagesgeschäft um
             eine detaillierte Vor- und Nachkalkulation?




                                                      Fotograf/Benutzername bei flickr: Andrea Rueda




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Vorkalkulation / Allgemein

          !  Preisdruck
          !  Vorkalkulation für die Anstrebung der Kostendeckung
             + Gewinnerzielung
          !  Ermittlung von Angebotspreisen
          !  Unmittelbare und verursachungsgerechte
             Kostenzuordnung




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Vorkalkulation / Allgemein

          !  Kalkulation mit sog. Mittellohn
          !  Beauftragung eines anderen Unternehmen
             (sog. Fremdleistung)
          !  Auch Gemeinkosten beeinflussen das Angebot
          !  Wagnis und Gewinn




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Vorkalkulation / Stundensatz / Material

          !  Eine Stundensatzkalkulation geht von der produktiven
             Kapazität eines Unternehmens aus
          !  Sie kennen die Kostenbestandteile des
             Stundenverrechungssatzes und wissen dadurch was
             Sie berechnen müssen um Gewinn zu erzielen
          !  Nur wenn die Kostenstruktur bekannt ist und die
             Stundensätze realistisch sind, können Sie
             betriebswirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen
          !  Lohnkosten stellen neben den Materialkosten im
             Baugewerbe einen wesentlichen Kostenfaktor dar
          !  Materialkosten werden durch Mengenverbrauch und
             Materialpreis bestimmt

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Vorkalkulation / Personalkostenzuschläge

          !  Personalkostenzuschläge werden errechnet (Achtung!
             Mit Zukunftswerten rechnen!)
          !  Stunden auf der Baustelle werden geschätzt
          !  Personalkosten ergeben sich aus Stunden multipliziert
             mit dem Verrechnungssatz je Stunde




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Vorkalkulation / Stundensatz




                                                                                               Unterlagen zu
                                                                                             dieser Folie liegen
                                                                                               als Anlage bei




                                                  Fotograf/Benutzername bei flickr: Helico




                         Beispiel zur Stundensatzberechnung
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Kostenzuordnung / Direkte Zuordnung

          !  Lohnkosten
          !  Stoffkosten
          !  Fremdleistungen


        Kostenzuordnung / Indirekte Zuordnung

          !  Geräte-/Maschinenkosten
          !  Baustelleneinrichtung/Baustellenabbaukosten
          !  Wagniskosten
          !  Bauleitung


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Nachkalkulation / Kostenrechnung

          !  Eine vollkommene Übereinstimmung zwischen dem
             kalkulierten Gewinn und dem tatsächlichen Gewinn
             nach Auftragsabschluss gibt es in der Praxis selten
          !  Abweichungen sind insofern normal, wenn es sich um
             tolerierbare Beträge handelt
          !  Die Nachkalkulation dient der Ermittlung von
             Planabweichungen und deren Ursachen
          !  Möglichkeit zur Analyse und rechtzeitigen
             Gegensteuerung
          !  Aufzeigen von Verbesserungspotenzial für zukünftige
             Vorkalkulationen im Rahmen der Angebotserstellung



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Nachkalkulation / Beispiel für Baustelle X
A. Einzelkosten                              Plan          Ist           Abweichung          Analyse
     (1)  Lohnkosten                              25.000     34.000           - 9.000               X
     (2) Materialkosten                           80.000     78.000           + 2.000
     (3) Gerätekosten                              5.000         7.000        - 2.000               X
     (4) Fremdleistungskosten                     20.000     20.000            +/-0

                                              130.000 139.000                 - 9.000


B. Gemeinkosten
     In Summe                                     39.000     41.000           - 2.000               X


C. Allgemeine Geschäftskosten
                                                   3.000         3.000         +/-0
     Selbstkosten                             172.000 183.000                - 11.000
D. Wagnis / Gewinn + 15%                          25.800     14.800        42,6% unter Plan
E. Angebot (Festpreis)                        197.800 197.800
                                                                               Quelle Bilder: http://www.google.de/imghp?hl=de&tab=wi


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Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?

          !  Steuerung des Unternehmens
          !  Vermeidung unterdeckter Baustellen
          !  Entscheidungsfindung bei der Baustellenauswahl (bei
             Vollbeschäftigung)




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Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?

          !  Rating
          !  Bei langfristigen Baustellen Zwischenkalkulationen für
             Gegenmaßnahmen durchführen
          !  Mittelverwendungsnachweis für
             Bauforderungssicherungsgesetz




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Fazit

          !  Jedes Kalkulationsverfahren ist nur so gut, wie es in
             der Praxis realisiert/gelebt wird
          !  Eine sachgerechte Kostenverrechnung ist wichtig um
             das Leistungsangebot weiterentwickeln zu können
          !  Erkenntnisgewinnung welche Produkte Gewinn- bzw.
             Verlustbringer sind
          !  Festlegung von Preisuntergrenzen




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Fazit

          !  Vorkalkulation: Wie gut ist der Auftrag im Vergleich zu
             anderen? Wie wichtig ist dieser Auftrag für mich?
          !  Möglichst genaue Zeiterfassung erforderlich
          !  Pufferpositionen in den Angeboten beachten




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Fazit

          !  „Wer nicht weiß, wohin er will, darf sich nicht wundern,
             wenn er ganz woanders rauskommt“.


          Vorkalkulation
              Nachkalkulation
                 Analyse
                     Unternehmenssteuerung / -ausrichtung
                         Unternehmenserfolg
                             Unternehmenssicherung




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Planungsradar – Überschlägige Ertragsplanung




                              Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei




                               Beispiel zur „Schnell-“Planung
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Kurze Pause….



       Fotograf/Benutzername bei flickr: nickHiebert




                                                       …für eine kleine Stärkung



         Danach:
         Rahmenbedingungen
         der Bauausführung
                                                            Fotograf/Benutzername bei flickr: razvan.orendovici




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Rahmenbedingungen der Bauausführung
                   Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen bei der
                                      Forderungsdurchsetzung vorzubeugen?




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Welche Punkte sollten Sie beachten, um
        Problemen vorzubeugen?
          !  Auftragsannahme
          !  Baubehinderung
          !  Abnahme
          !  Stellung der Schlussrechnung
          !  Gewährleistung
          !  Beweislast




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Auftragsannahme

          !  Identität des Auftraggebers
              !  Wer ist der eigentliche Vertragspartner?


          !  Pauschalpreisverträge
              !  Ist der Leistungsinhalt hinreichend bestimmt?


          !  Nachträgliche Absicherung des Auftrags
              !  Umfang einer Sicherungsbürgschaft




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Auftragsannahme
        Identität des Auftraggebers
          !  Bauherren- und Arbeitsgemeinschaften (ARGE)
              !  Gesellschaften bürgerlichen Rechts
              !  Wichtig: Name und Anschrift der einzelnen
                 Gesellschafter, Vertretungsberechtigung


          !  Einzelfirmen
              !  Inhaber der Firma




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Auftragsannahme
        Identität des Auftraggebers
          !  Handelsrechtliche Gesellschaften
              !  OHG: die Gesellschafter
              !  KG: der persönlich haftende Gesellschafter
                 (Komplementär)
              !  GmbH: der Geschäftsführer
              !  GmbH & Co. KG: die Komplementär- GmbH und
                 deren Geschäftsführer
              !  AG: der Vorstand




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Auftragsannahme
        Pauschalpreisverträge


         !  Oft werden Leistungen untergeschoben, die der
            Unternehmer in der Kalkulation nicht berücksichtigt
            hat




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Auftragsannahme
        Pauschalpreisverträge
          !  Maßnahmen zur Verhinderung:
              !  Welche Leistungen sollen Gegenstand des
                 Pauschalpreisvertrages sein?
              !  Zweifel müssen ausgeräumt und protokolliert
                 werden!
              !  Vorsicht bei Klauseln, in denen sich Leistungs-
                 umfang auch nach Zeichnungen richten soll!
          !  Irrtümer bei der Kalkulation gehen grds. zu Lasten des
             ausführenden Unternehmers
          !  Tipp: Bestätigungsschreiben bei Kaufleuten



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Auftragsannahme
        Pauschalpreisverträge
          !  Möglichkeiten der Änderung einer
             Pauschalpreisabrede z.B. bei
              !  Wegfall der Geschäftsgrundlage (Ausnahmefall)
              !  Änderung des ursprünglich vereinbarten
                 Leistungsinhalts durch den Auftraggeber (u.a.
                 Planänderungen), soweit sich dadurch die
                 Preisermittlungsgrundlagen geändert haben
              !  dem Verlangen von Leistungen, die im
                 Pauschalpreisvertrag nicht enthalten sind
                 (Zusatzleistungen).




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Auftragsannahme
        Pauschalpreisverträge
          !  Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf die
             schriftliche Erteilung eines Nachtrages bestanden
             werden




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                  30
Auftragsannahme
        nachträgliche Absicherung des Auftrags
          !  Sicherungsbürgschaft nach § 648a BGB
              !  Verpflichtung des Auftraggebers, die zu
                 erbringenden Vorleistungen Sicherheiten bis zur
                 Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs
                 zu leisten
              !  kann auch nach Vertragsschluss und sogar nach
                 erfolgter Abnahme verlangt werden
              !  Geltendmachung kann nicht ausgeschlossen
                 werden




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                    31
Auftragsannahme
        nachträgliche Absicherung des Auftrags
          ! Ausnahme
              !  Auftraggeber ist eine natürliche Person und baut
                 Einfamilienhaus
              !  Werklieferungsverträge




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Auftragsannahme
        nachträgliche Absicherung des Auftrags
          !  Auftraggeber kann sich nicht mehr auf noch
             vorhandene Mängel berufen (selbst wenn sie
             tatsächlich bestehen), wenn
              !  zumindest teilweise Werklohn nicht bezahlt wurde
              !  Abnahme erfolgt ist
              !  Auftraggeber die angeforderte
                 Sicherungsbürgschaft nicht stellt

          ! Achtung!
          keine Frist mit Kündigungsandrohung setzen, da
            Vertrag sonst als aufgehoben gilt


KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                     33
Auftragsannahme
        nachträgliche Absicherung des Auftrags
          !  Kosten der Bürgschaft sind bis zur Höhe von 2% p.a.
             vom Auftragnehmer zu zahlen




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                    34
Auftragsannahme
        nachträgliche Absicherung des Auftrags
          !  Einschreiben/Rückschein
          Sehr geehrte Damen und Herren,
          mit Bauvertrag vom ____._____.20_____ haben Sie uns mit der Erstellung des Bauvorhabens
              ______________ beauftragt. Die Bruttoauftragssumme beläuft sich auf _____________ !. Wir dürfen Sie
              unter Hinweis auf § 648a Abs.1 BGB bitten, uns zur Sicherung unserer Vorleistungen eine Sicherheit in
              Höhe von
                           EUR _______________________
          zu übermitteln. Für den Eingang der Sicherheitsleistung haben wir uns als Frist den
                                 _____._____.20_____
          vorgemerkt.
          Gemäß § 648a Abs.2 BGB kann diese Sicherheit von Ihnen neben einer Bankbürg-schaft auch durch eine
            Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum
            Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes oder Kreditversicherers geleistet werden. Wir wären Ihnen
            deshalb für die Überlassung einer Bankbürgschaft bzw. einer Auszahlung zur Garantie Ihrer Hausbank sehr
            verbunden. Wir weisen höflichst darauf hin, dass wir gemäß § 648a Abs. 1 BGB berechtigt sind, die von uns
            zu erbringenden Vorleistungen zu verweigern, wenn innerhalb der genannten Frist die beanspruchte
            Sicherheit von Ihnen nicht geleistet wird.


          Mit freundlichen Grüßen




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                                                         35
Untersuchungs- und Rügepflicht




                                                  Fotograf/Benutzername bei flickr: friek_magazine




          !  Jeder Kaufmann hat gem. § 377 HGB eine
             Untersuchungs- und Rügepflicht bei beiderseitigem
             Handelsgeschäft
          !  GmbH bezieht bei einer anderen GmbH Fenster, um
             diese anschließend bei einem Bauvorhaben
             einzubauen

KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                                      36
Untersuchungs- und Rügepflicht

        Die Untersuchungs- und Rügepflicht gilt nur für Kauf- und
        sogenannte Werklieferungsverträge (z.B. Handelsbereich
        Fenster und Türen), nicht für Werkverträge, d.h.
        Aufträge, die die Lieferung und Montage von
        Bauelementen zum Gegenstand haben




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                     37
Probleme durch Baubehinderung

          !  Überschreitung der vertraglich vereinbarten
             Ausführungsfristen


          !  Gründe können vielschichtig sein
              !  bauseits bedingt (Planung, Bauaufsicht)
              !  Witterung


          !  Konsequenz
              !  Schadenersatzforderung unabhängig davon, ob
                 Auftragnehmer den Verzug wirklich zu vertreten hat


KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                       38
Probleme durch Baubehinderung

          !  unverzügliche schriftliche Anzeige der Behinderung
          !  Anzeige muss alle Tatsachen enthalten, aus denen
             sich die Gründe für die Behinderung oder
             Unterbrechung im einzelnen ergeben
          !  braucht nicht notwendigerweise die Überschrift
             "Behinderungsanzeige" zu tragen
          !  Anzeige kann statt gegenüber dem Auftraggeber auch
             an den bauaufsichtsführenden Architekten abgegeben
             werde


                                     aber: Kopie in jedem Fall an Auftraggeber


KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                  39
Probleme durch Baubehinderung

          !  Pflichten des Auftragnehmers
              !  im Rahmen des Zumutbaren, die Behinderung oder
                 Unterbrechung soweit wie möglich einschränken
              !  nach der Behinderung, Pflicht zur unverzüglichen
                 Arbeitsaufnahme
              !  Verlängerung der Ausführungsfristen berechnet
                 sich nach der Dauer der Behinderung plus einem
                 Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten
              !  Auftraggeber müssen die für die Berechnung der
                 Frist erforderlichen Gesichtspunkte mitgeteilt
                 werden



KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                     40
Probleme durch Baubehinderung

          !  Behinderung muss sich
              !  dokumentieren lassen und
              !  sie muss ordnungsgemäß angezeigt worden sein


                          nur so lassen sich Verzugsschäden und
                  Vertragsstrafe-Ansprüche erfolgreich abwehren!




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                    41
Abnahme

          !  Fiktive Abnahme
              !  Gewerk gilt 12 Werktage nach Übersendung der
                 Fertigstellungsanzeige, die auch in Form der
                 Schlussrechnung erfolgen kann, als abgenommen
              !  nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der
                 Benutzung


          !  ausgeschlossen bei förmlichen Abnahme
              !  vereinbart oder
              !  vom Auftraggeber verlangt



KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                  42
Stellung der Schlussrechnung

          !  von keiner Abnahme abhängig (OLG Hamm Az. 17 U 72/96)
          !  Schlussrechnung sollte unmittelbar nach
             Fertigstellung des Gewerkes gestellt werden, damit
             das zweimonatige Prüfungsrecht des Auftraggebers
             aus § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B zu laufen beginnt
              !  während dieser Zeit kann die Abnahme erfolgen
                 und Restmängel können beseitigt werden
              !  nach Ablauf der Prüfungsfrist oder im Falle einer
                 bereits zuvor erfolgten Schlussrechnungsprüfung ist
                 der Werklohn dann zur unbedingten Zahlung fällig


               auf diese Weise lässt sich die Wartezeit für die
              Fälligkeit der Schlusszahlung erheblich verkürzen
KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                        43
Stellung der Schlussrechnung

          !  Nachdem die Forderung fällig geworden ist, sollte wie
             folgt vorgegangen werden:
              !  freundliches Erinnerungsschreiben (mit Kopie für
                 die Akte, da es sich rechtlich um die 1. Mahnung
                 handelt)
              !  Mahnung mit Zahlungsaufforderung und
                 Fristsetzung sowie Hinweis auf die anschließende
                 Abgabe des Vorganges an den Rechtsanwalt
              !  Übergabe der Angelegenheit an Rechtsanwalt
              z. B. KANZLEI NICKERT
              zur schnellstmöglichen Realisierung Ihrer Forderung


KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                      44
Stellung der Schlussrechnung

          !  Exkurs: Ordnungswidrigkeit
          Gem. § 14 Abs. 2 Ziff 1 UStG muss ein Bauunternehmer die (Schluss-)Rechnung über
            Werklieferungen oder sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
            innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung ausstellen.
          Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Leistung an einen Nichtunternehmer ausgeführt
             wird.
          Verstößt ein Bauunternehmer gegen diese Pflicht, handelt es sich um eine
            Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 ! pro Verstoß geahndet
            werden kann



          !  Betriebsprüfer sind angewiesen, dies zu prüfen


          !  Außerdem: USt ist mit Fertigstellung fällig, auch wenn
             noch nicht schlussabgerechnet ist


KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                                      45
Gewährleistung

          !  Für eine Mängelrüge muss der Bauherr nicht
             sonderlich viele Pflichten erfüllen
          !  Dies führt oftmals zu sog. „Vorsorgerügen“
          !  BGH hat in einer Entscheidung erneut bestätigt: Das
             Risiko einer verweigerten Mängelbeseitigung trägt in
             vollem Umfang der für den Mangel verantwortliche
             Auftragnehmer
          !  Nehmen Sie Mängelrügen ernst! Vereinbaren Sie
             einen Termin zur Besichtigung/Mängelbeseitigung und
             dokumentieren Sie die Tätigkeit(en) nach erfolgter
             Mangelanzeige



KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                     46
Beweislast

          !  als Faustregel gilt:
              derjenige, der eine für ihn positive Tatsache
              behauptet, muss diese beweisen


          !  das heißt:
              der Richter muss davon überzeugen werden, dass die
              Dinge sich wirklich gerade so zugetragen haben, wie
              Sie es behaupten




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                     47
Beweislast

          !  sorgen Sie für eine schriftliche Dokumentation


          !  Achten Sie darauf, dass Sie sich klar und
             unmissverständlich ausdrücken


          bei einem späteren Rechtsstreit haben Sie Ihre
           Chancen ganz wesentlich verbessert, Ihr Recht zu
           bekommen "




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER               48
Fotograf/Benutzername bei flickr: FlubbelEmpire




        ". und vor allem Ihr Geld!

KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                               49
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!




                                            Fotograf/Benutzername bei flickr: Stefan Baudy




                          Für weitere Fragen stehen wir Ihnen
                                         gerne zur Verfügung.
KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                                              50
Nächster Termin

          !  am Donnerstag, den 28.07.2011
          !  Wir freuen uns auf Ihr Kommen!
          !  Bringen Sie gerne befreundete Bauunternehmer mit!




KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER                  51

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Präsentation des Handwerkerfrühstücks am 29.04.20114

  • 1. 1. Baufrühstück in der Austausch. Information. Genuss. KANZLEI NICKERT
  • 2. Weshalb ein Baufrühstück? !  Aktuelle Wissensvermittlung !  Networking !  Die KANZLEI NICKERT will gerade in dieser Branche wachsen Die in dieser Präsentation enthaltenen Fotos stammen von der Website http://www.flickr.com KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 2
  • 3. Herzlich willkommen zum Baufrühstück Unsere Themen: !  Wie kalkuliere ich eine Baustelle, damit die Kosten gedeckt sind und auch noch ein Gewinn erzielt wird? !  Welche Rahmenbedingungen muss ich beachten, um Problemen bei der späteren Durchsetzung von Forderungen vorzubeugen? Fotograf/Benutzername bei flickr: digital cat KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 3
  • 4. Vor- / Nachkalkulation KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 4
  • 5. Typische Aussagen! !  Wir haben die Auftragsbücher voll wie nie! !  Wir wissen gar nicht, wie wir die Aufträge abarbeiten können/sollen! !  Wir legen eine Umsatzsteigerung von über 15 % hin! Aber: Verdient man damit automatisch Geld? Fotograf/Benutzername bei flickr: Fundraisingnetz KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 5
  • 6. Wovon hängt der Erfolg Ihres Unternehmens ab? !  Geld wird auf den Baustellen verdient oder verloren !  Für die Behauptung im harten Konkurrenzkampf, ist eine zukunfts- und ertragsorientierte Kalkulation unabdingbar !  Angebote grob über den Daumen zu schätzen oder sich lediglich an den Preisen der Konkurrenz zu orientieren ist zu wenig !  Sie sind „Meister Ihres Fachs“, doch wie stark kümmern Sie sich neben dem zeitaufwendigen Tagesgeschäft um eine detaillierte Vor- und Nachkalkulation? Fotograf/Benutzername bei flickr: Andrea Rueda KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 6
  • 7. Vorkalkulation / Allgemein !  Preisdruck !  Vorkalkulation für die Anstrebung der Kostendeckung + Gewinnerzielung !  Ermittlung von Angebotspreisen !  Unmittelbare und verursachungsgerechte Kostenzuordnung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 7
  • 8. Vorkalkulation / Allgemein !  Kalkulation mit sog. Mittellohn !  Beauftragung eines anderen Unternehmen (sog. Fremdleistung) !  Auch Gemeinkosten beeinflussen das Angebot !  Wagnis und Gewinn KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 8
  • 9. Vorkalkulation / Stundensatz / Material !  Eine Stundensatzkalkulation geht von der produktiven Kapazität eines Unternehmens aus !  Sie kennen die Kostenbestandteile des Stundenverrechungssatzes und wissen dadurch was Sie berechnen müssen um Gewinn zu erzielen !  Nur wenn die Kostenstruktur bekannt ist und die Stundensätze realistisch sind, können Sie betriebswirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen !  Lohnkosten stellen neben den Materialkosten im Baugewerbe einen wesentlichen Kostenfaktor dar !  Materialkosten werden durch Mengenverbrauch und Materialpreis bestimmt KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 9
  • 10. Vorkalkulation / Personalkostenzuschläge !  Personalkostenzuschläge werden errechnet (Achtung! Mit Zukunftswerten rechnen!) !  Stunden auf der Baustelle werden geschätzt !  Personalkosten ergeben sich aus Stunden multipliziert mit dem Verrechnungssatz je Stunde KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 10
  • 11. Vorkalkulation / Stundensatz Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei Fotograf/Benutzername bei flickr: Helico Beispiel zur Stundensatzberechnung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 11
  • 12. Kostenzuordnung / Direkte Zuordnung !  Lohnkosten !  Stoffkosten !  Fremdleistungen Kostenzuordnung / Indirekte Zuordnung !  Geräte-/Maschinenkosten !  Baustelleneinrichtung/Baustellenabbaukosten !  Wagniskosten !  Bauleitung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 12
  • 13. Nachkalkulation / Kostenrechnung !  Eine vollkommene Übereinstimmung zwischen dem kalkulierten Gewinn und dem tatsächlichen Gewinn nach Auftragsabschluss gibt es in der Praxis selten !  Abweichungen sind insofern normal, wenn es sich um tolerierbare Beträge handelt !  Die Nachkalkulation dient der Ermittlung von Planabweichungen und deren Ursachen !  Möglichkeit zur Analyse und rechtzeitigen Gegensteuerung !  Aufzeigen von Verbesserungspotenzial für zukünftige Vorkalkulationen im Rahmen der Angebotserstellung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 13
  • 14. Nachkalkulation / Beispiel für Baustelle X A. Einzelkosten Plan Ist Abweichung Analyse (1)  Lohnkosten 25.000 34.000 - 9.000 X (2) Materialkosten 80.000 78.000 + 2.000 (3) Gerätekosten 5.000 7.000 - 2.000 X (4) Fremdleistungskosten 20.000 20.000 +/-0 130.000 139.000 - 9.000 B. Gemeinkosten In Summe 39.000 41.000 - 2.000 X C. Allgemeine Geschäftskosten 3.000 3.000 +/-0 Selbstkosten 172.000 183.000 - 11.000 D. Wagnis / Gewinn + 15% 25.800 14.800 42,6% unter Plan E. Angebot (Festpreis) 197.800 197.800 Quelle Bilder: http://www.google.de/imghp?hl=de&tab=wi KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 14
  • 15. Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut? !  Steuerung des Unternehmens !  Vermeidung unterdeckter Baustellen !  Entscheidungsfindung bei der Baustellenauswahl (bei Vollbeschäftigung) KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 15
  • 16. Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut? !  Rating !  Bei langfristigen Baustellen Zwischenkalkulationen für Gegenmaßnahmen durchführen !  Mittelverwendungsnachweis für Bauforderungssicherungsgesetz KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 16
  • 17. Fazit !  Jedes Kalkulationsverfahren ist nur so gut, wie es in der Praxis realisiert/gelebt wird !  Eine sachgerechte Kostenverrechnung ist wichtig um das Leistungsangebot weiterentwickeln zu können !  Erkenntnisgewinnung welche Produkte Gewinn- bzw. Verlustbringer sind !  Festlegung von Preisuntergrenzen KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 17
  • 18. Fazit !  Vorkalkulation: Wie gut ist der Auftrag im Vergleich zu anderen? Wie wichtig ist dieser Auftrag für mich? !  Möglichst genaue Zeiterfassung erforderlich !  Pufferpositionen in den Angeboten beachten KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 18
  • 19. Fazit !  „Wer nicht weiß, wohin er will, darf sich nicht wundern, wenn er ganz woanders rauskommt“. Vorkalkulation Nachkalkulation Analyse Unternehmenssteuerung / -ausrichtung Unternehmenserfolg Unternehmenssicherung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 19
  • 20. Planungsradar – Überschlägige Ertragsplanung Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei Beispiel zur „Schnell-“Planung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 20
  • 21. Kurze Pause…. Fotograf/Benutzername bei flickr: nickHiebert …für eine kleine Stärkung Danach: Rahmenbedingungen der Bauausführung Fotograf/Benutzername bei flickr: razvan.orendovici KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 21
  • 22. Rahmenbedingungen der Bauausführung Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen bei der Forderungsdurchsetzung vorzubeugen? KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 22
  • 23. Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen vorzubeugen? !  Auftragsannahme !  Baubehinderung !  Abnahme !  Stellung der Schlussrechnung !  Gewährleistung !  Beweislast KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 23
  • 24. Auftragsannahme !  Identität des Auftraggebers !  Wer ist der eigentliche Vertragspartner? !  Pauschalpreisverträge !  Ist der Leistungsinhalt hinreichend bestimmt? !  Nachträgliche Absicherung des Auftrags !  Umfang einer Sicherungsbürgschaft KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 24
  • 25. Auftragsannahme Identität des Auftraggebers !  Bauherren- und Arbeitsgemeinschaften (ARGE) !  Gesellschaften bürgerlichen Rechts !  Wichtig: Name und Anschrift der einzelnen Gesellschafter, Vertretungsberechtigung !  Einzelfirmen !  Inhaber der Firma KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 25
  • 26. Auftragsannahme Identität des Auftraggebers !  Handelsrechtliche Gesellschaften !  OHG: die Gesellschafter !  KG: der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär) !  GmbH: der Geschäftsführer !  GmbH & Co. KG: die Komplementär- GmbH und deren Geschäftsführer !  AG: der Vorstand KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 26
  • 27. Auftragsannahme Pauschalpreisverträge !  Oft werden Leistungen untergeschoben, die der Unternehmer in der Kalkulation nicht berücksichtigt hat KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 27
  • 28. Auftragsannahme Pauschalpreisverträge !  Maßnahmen zur Verhinderung: !  Welche Leistungen sollen Gegenstand des Pauschalpreisvertrages sein? !  Zweifel müssen ausgeräumt und protokolliert werden! !  Vorsicht bei Klauseln, in denen sich Leistungs- umfang auch nach Zeichnungen richten soll! !  Irrtümer bei der Kalkulation gehen grds. zu Lasten des ausführenden Unternehmers !  Tipp: Bestätigungsschreiben bei Kaufleuten KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 28
  • 29. Auftragsannahme Pauschalpreisverträge !  Möglichkeiten der Änderung einer Pauschalpreisabrede z.B. bei !  Wegfall der Geschäftsgrundlage (Ausnahmefall) !  Änderung des ursprünglich vereinbarten Leistungsinhalts durch den Auftraggeber (u.a. Planänderungen), soweit sich dadurch die Preisermittlungsgrundlagen geändert haben !  dem Verlangen von Leistungen, die im Pauschalpreisvertrag nicht enthalten sind (Zusatzleistungen). KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 29
  • 30. Auftragsannahme Pauschalpreisverträge !  Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf die schriftliche Erteilung eines Nachtrages bestanden werden KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 30
  • 31. Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags !  Sicherungsbürgschaft nach § 648a BGB !  Verpflichtung des Auftraggebers, die zu erbringenden Vorleistungen Sicherheiten bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs zu leisten !  kann auch nach Vertragsschluss und sogar nach erfolgter Abnahme verlangt werden !  Geltendmachung kann nicht ausgeschlossen werden KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 31
  • 32. Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags ! Ausnahme !  Auftraggeber ist eine natürliche Person und baut Einfamilienhaus !  Werklieferungsverträge KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 32
  • 33. Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags !  Auftraggeber kann sich nicht mehr auf noch vorhandene Mängel berufen (selbst wenn sie tatsächlich bestehen), wenn !  zumindest teilweise Werklohn nicht bezahlt wurde !  Abnahme erfolgt ist !  Auftraggeber die angeforderte Sicherungsbürgschaft nicht stellt ! Achtung! keine Frist mit Kündigungsandrohung setzen, da Vertrag sonst als aufgehoben gilt KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 33
  • 34. Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags !  Kosten der Bürgschaft sind bis zur Höhe von 2% p.a. vom Auftragnehmer zu zahlen KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 34
  • 35. Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags !  Einschreiben/Rückschein Sehr geehrte Damen und Herren, mit Bauvertrag vom ____._____.20_____ haben Sie uns mit der Erstellung des Bauvorhabens ______________ beauftragt. Die Bruttoauftragssumme beläuft sich auf _____________ !. Wir dürfen Sie unter Hinweis auf § 648a Abs.1 BGB bitten, uns zur Sicherung unserer Vorleistungen eine Sicherheit in Höhe von EUR _______________________ zu übermitteln. Für den Eingang der Sicherheitsleistung haben wir uns als Frist den _____._____.20_____ vorgemerkt. Gemäß § 648a Abs.2 BGB kann diese Sicherheit von Ihnen neben einer Bankbürg-schaft auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes oder Kreditversicherers geleistet werden. Wir wären Ihnen deshalb für die Überlassung einer Bankbürgschaft bzw. einer Auszahlung zur Garantie Ihrer Hausbank sehr verbunden. Wir weisen höflichst darauf hin, dass wir gemäß § 648a Abs. 1 BGB berechtigt sind, die von uns zu erbringenden Vorleistungen zu verweigern, wenn innerhalb der genannten Frist die beanspruchte Sicherheit von Ihnen nicht geleistet wird. Mit freundlichen Grüßen KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 35
  • 36. Untersuchungs- und Rügepflicht Fotograf/Benutzername bei flickr: friek_magazine !  Jeder Kaufmann hat gem. § 377 HGB eine Untersuchungs- und Rügepflicht bei beiderseitigem Handelsgeschäft !  GmbH bezieht bei einer anderen GmbH Fenster, um diese anschließend bei einem Bauvorhaben einzubauen KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 36
  • 37. Untersuchungs- und Rügepflicht Die Untersuchungs- und Rügepflicht gilt nur für Kauf- und sogenannte Werklieferungsverträge (z.B. Handelsbereich Fenster und Türen), nicht für Werkverträge, d.h. Aufträge, die die Lieferung und Montage von Bauelementen zum Gegenstand haben KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 37
  • 38. Probleme durch Baubehinderung !  Überschreitung der vertraglich vereinbarten Ausführungsfristen !  Gründe können vielschichtig sein !  bauseits bedingt (Planung, Bauaufsicht) !  Witterung !  Konsequenz !  Schadenersatzforderung unabhängig davon, ob Auftragnehmer den Verzug wirklich zu vertreten hat KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 38
  • 39. Probleme durch Baubehinderung !  unverzügliche schriftliche Anzeige der Behinderung !  Anzeige muss alle Tatsachen enthalten, aus denen sich die Gründe für die Behinderung oder Unterbrechung im einzelnen ergeben !  braucht nicht notwendigerweise die Überschrift "Behinderungsanzeige" zu tragen !  Anzeige kann statt gegenüber dem Auftraggeber auch an den bauaufsichtsführenden Architekten abgegeben werde aber: Kopie in jedem Fall an Auftraggeber KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 39
  • 40. Probleme durch Baubehinderung !  Pflichten des Auftragnehmers !  im Rahmen des Zumutbaren, die Behinderung oder Unterbrechung soweit wie möglich einschränken !  nach der Behinderung, Pflicht zur unverzüglichen Arbeitsaufnahme !  Verlängerung der Ausführungsfristen berechnet sich nach der Dauer der Behinderung plus einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten !  Auftraggeber müssen die für die Berechnung der Frist erforderlichen Gesichtspunkte mitgeteilt werden KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 40
  • 41. Probleme durch Baubehinderung !  Behinderung muss sich !  dokumentieren lassen und !  sie muss ordnungsgemäß angezeigt worden sein nur so lassen sich Verzugsschäden und Vertragsstrafe-Ansprüche erfolgreich abwehren! KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 41
  • 42. Abnahme !  Fiktive Abnahme !  Gewerk gilt 12 Werktage nach Übersendung der Fertigstellungsanzeige, die auch in Form der Schlussrechnung erfolgen kann, als abgenommen !  nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung !  ausgeschlossen bei förmlichen Abnahme !  vereinbart oder !  vom Auftraggeber verlangt KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 42
  • 43. Stellung der Schlussrechnung !  von keiner Abnahme abhängig (OLG Hamm Az. 17 U 72/96) !  Schlussrechnung sollte unmittelbar nach Fertigstellung des Gewerkes gestellt werden, damit das zweimonatige Prüfungsrecht des Auftraggebers aus § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B zu laufen beginnt !  während dieser Zeit kann die Abnahme erfolgen und Restmängel können beseitigt werden !  nach Ablauf der Prüfungsfrist oder im Falle einer bereits zuvor erfolgten Schlussrechnungsprüfung ist der Werklohn dann zur unbedingten Zahlung fällig auf diese Weise lässt sich die Wartezeit für die Fälligkeit der Schlusszahlung erheblich verkürzen KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 43
  • 44. Stellung der Schlussrechnung !  Nachdem die Forderung fällig geworden ist, sollte wie folgt vorgegangen werden: !  freundliches Erinnerungsschreiben (mit Kopie für die Akte, da es sich rechtlich um die 1. Mahnung handelt) !  Mahnung mit Zahlungsaufforderung und Fristsetzung sowie Hinweis auf die anschließende Abgabe des Vorganges an den Rechtsanwalt !  Übergabe der Angelegenheit an Rechtsanwalt z. B. KANZLEI NICKERT zur schnellstmöglichen Realisierung Ihrer Forderung KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 44
  • 45. Stellung der Schlussrechnung !  Exkurs: Ordnungswidrigkeit Gem. § 14 Abs. 2 Ziff 1 UStG muss ein Bauunternehmer die (Schluss-)Rechnung über Werklieferungen oder sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung ausstellen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Leistung an einen Nichtunternehmer ausgeführt wird. Verstößt ein Bauunternehmer gegen diese Pflicht, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 ! pro Verstoß geahndet werden kann !  Betriebsprüfer sind angewiesen, dies zu prüfen !  Außerdem: USt ist mit Fertigstellung fällig, auch wenn noch nicht schlussabgerechnet ist KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 45
  • 46. Gewährleistung !  Für eine Mängelrüge muss der Bauherr nicht sonderlich viele Pflichten erfüllen !  Dies führt oftmals zu sog. „Vorsorgerügen“ !  BGH hat in einer Entscheidung erneut bestätigt: Das Risiko einer verweigerten Mängelbeseitigung trägt in vollem Umfang der für den Mangel verantwortliche Auftragnehmer !  Nehmen Sie Mängelrügen ernst! Vereinbaren Sie einen Termin zur Besichtigung/Mängelbeseitigung und dokumentieren Sie die Tätigkeit(en) nach erfolgter Mangelanzeige KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 46
  • 47. Beweislast !  als Faustregel gilt: derjenige, der eine für ihn positive Tatsache behauptet, muss diese beweisen !  das heißt: der Richter muss davon überzeugen werden, dass die Dinge sich wirklich gerade so zugetragen haben, wie Sie es behaupten KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 47
  • 48. Beweislast !  sorgen Sie für eine schriftliche Dokumentation !  Achten Sie darauf, dass Sie sich klar und unmissverständlich ausdrücken bei einem späteren Rechtsstreit haben Sie Ihre Chancen ganz wesentlich verbessert, Ihr Recht zu bekommen " KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 48
  • 49. Fotograf/Benutzername bei flickr: FlubbelEmpire ". und vor allem Ihr Geld! KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 49
  • 50. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fotograf/Benutzername bei flickr: Stefan Baudy Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 50
  • 51. Nächster Termin !  am Donnerstag, den 28.07.2011 !  Wir freuen uns auf Ihr Kommen! !  Bringen Sie gerne befreundete Bauunternehmer mit! KANZLEI NICKERT | RECHTSANWÄLTE & STEUERBERATER 51