Aspectos resaltantes de la publicidad registral, publicidad inmobiliaria, inmatriculación y catastro.

1. ROSARIO GUERRA MACEDO
VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL
SUNARP

3.  Es la exteriorización continuada de
situaciones jurídicas de trascendencia real
referidas a los inmuebles, en un Registro
Público y bajo el control profesional del
Registrador, con el fin de posibilitar el
conocimiento general de las mismas y con
determinados efectos jurídicos substantivos
sobre la situación publicada.

4.  La Seguridad Jurídica de los derechos y el
tráfico inmobiliario.
 El fomento del crédito, no sólo el real, sino
también el personal.
 Contribuye a evitar el fraude, en la medida
que evita la clandestinidad.
 Tiene por finalidad cautelar en el sentido que
una correcta publicidad puede evitar
conflictos.
 Agilidad en la contratación.

5.  Los terceros se verán afectados o perjudicados
por las situaciones jurídicas publicadas aún
cuando no hubieran accedido a su
conocimiento efectivo.
 Ello por cuanto la cognoscibilidad general
produce oponibilidad erga omnes.

7. PROPIEDAD INMUEBLE
Ley 26366
 Ley 27755: UNIFICA LOS REGISTROS DE:
PREDIOS RURALES
D. LEG 667
PREDIAL URBANO
D. LEG. 495

8.  El Predio (Finca) constituye la unidad de inscripción:
Urbano, Rústico (rural y ubicados en áreas de
expansión urbana) y Eriazos.
 Se rige por el sistema de folio real.
 Se rige por la técnica de inscripción a diferencia de la
transcripción.
 Se inscriben mayoritariamente actos de naturaleza
real.
 Naturaleza personal o obligacional son
excepcionales: Opción, arrendamiento, reserva de
propiedad, pacto de retroventa.
 Surte los efectos de todo Registro Jurídico: A favor
del titular registral (legitimación y oponibilidad) y a
favor de terceros (fe pública), publicidad y prioridad.

9.  1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren,
trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
 2.- Los contratos de opción.
 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de
retroventa.
 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones
de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados.
 .

10.  5.- Las restricciones en las facultades del titular del
derecho inscrito.
 6.- Los contratos de arrendamiento.
 7.- Los embargos y demandas verosímilmente
acreditados.
 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio
del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan
practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

11.  Todos los regulados en la sección III y IV del
Libro V del Código Civil: Derechos Reales
Principales y Derechos Reales de Garantía
 No incluye el Derecho de Posesión
Artículo 2021.- Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no
han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.
 D. Leg 667 derogado por el D.Leg 1089

12.  No hay regulación sobre el contenido de una
correlación.
 Áreas Naturales Protegidas: Ley 26834
◦ D.S. 038-2001-AG
◦ Directiva 01-2012-SUNARP/SA
 Concesiones de Obras Públicas
 Concesiones de Explotación de
 Servicios Públicos
 Otras Concesiones Especiales
Directiva 06-
2011-SUNARP/SA

14.  “Por cada bien o persona jurídica se abrirá
una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción
de aquéllas así como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno.
 (...).”
 Art. IV T.P. TUO RGRP

15.  Art. 4 NRIRP.- Organización de la partida
registral: Folio real
 “(...)
 Por cada predio se abrirá una partida
registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan
ordenadas por rubros. Por cada acto o
derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración
correlativa correspondiente precedida de la
letra que identifica al rubro, de acuerdo a la
prioridad en el ingreso al Registro, salvo que
se trate de títulos compatibles.”

16.  - ES UN ELEMENTO DE LA PUBLICIDAD,
 Junto con el derecho real, el acto o contrato
de trascendencia real o título material, el
documento donde consta y el titular registral.
 - ES LA BASE DEL SISTEMA REGISTRAL
INMOBILIARIO
 : Principio de especialidad y técnica de folio
real

17.  En sentido material :
◦ Es un trozo de terreno cerrado por una línea
poligonal, edificado o no, y perteneciente o
destinado a pertenecer a un solo propietario o a
varios en común. Se añade el dato jurídico, el cual
es la atribución a un titular.
 En sentido funcional:
◦ La finca o predio en sentido funcional se
caracteriza por ser la unidad de destino
económico que representa: rural (rústico) o
urbano, industrial

18.  En sentido registral
 Es todo aquel susceptible de abrir un folio o
partida registral: Terreno, edificación, aires,
 Ley 28294
 “Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y
cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos
naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros
bienes regidos por leyes especiales.” Art. 3 – Reglamento de la Ley
N° 28294 (concordante con el art. 954 del CC)

19.  Desde el punto de vista formal o material
 García García
 Es un bien inmueble consistente en un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con una
titularidad unitaria y objeto de tráfico como
unidad y por ello susceptible de abrir folio
registral, conforme al principio de
especialidad

20.  La expresión la superficie delimitada por una
línea poligonal continua y cerrada, es
limitada. “espacio” es más amplio y por tanto
adecuado para los diferentes tipos de
predios, como por ejemplo la propiedad
horizontal.
 Debe ser lo suficientemente delimitado e
individualizado.

21.  Predios Rústicos
◦ Rurales: Vocación Agrícola o Ganadera: D.Leg 667
 D. L 1089. lo define como rústico
 Eriazos: Suelo improductivo no apto por el
cultivo por falta o exceso de agua.
 Predios Urbanos: Predios con habilitación
urbana y que cuenta con servicios básicos.
 Predio catastrado:
◦ Rústico: Por Cofopri
◦ Zona urbana: Por la Municipalidad
 Predio no catastrado

22. • Sistema de Delimitación Perimetral:
• Describe al predio fijando su contorno
o perímetro: linderos fijos.
• Georreferenciada: Define linderos
indicando su posición geográfica se
apoya en Planos o alfanuméricos
(Coordenadas).
• No Georreferenciada, linderos fijos
pero a través de elementos
topográficos existentes en la
realidad (un camino, una acequia,
una montaña).

23. • Sistema de Delimitación No Perimetral
• Descripciones literarias, individualiza a
través de ciertos datos (nombre,
extensión, descripción de sus elementos)
lo sitúa en determinada zona, nombre de
la zona.
• Describe al predio por límites personales,
linda con el predio A perteneciente a Z.

24.  Artículo 19 del RIRP
 a) La naturaleza del predio, indicándose si es
urbano o rústico, en este último caso si es
rural o eriazo;
 b) El departamento, provincia y distrito donde
se encuentra. En el caso que el predio a
inmatricular esté ubicado en más de un
distrito debe indicarse los nombres de los
distritos correspondientes;

25.  El área, linderos, medidas perimétricas y
colindancias (por el frente, por la derecha
entrando, por la izquierda entrando y por el
fondo)
 - Su ubicación georeferenciada a la Red
Geodésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales, siempre
que se cuente con dicho dato;
 - Calle y numeración o lote, manzana, etapa,
urbanización, sector, zona o grupo.
 Cualquier otra circunstancia que sirva para
distinguirlo de otro.

26. ◦ Código de referencia catastral, si lo tuviese.
◦ Área expresada en hectáreas (has.) y con 04
decimales,
◦ Perímetro expresado en metros (m);
◦ Centroide y ubicación georeferenciada a la Red
Goedésica Nacional referida al datum y proyección
en coordenadas oficiales (en caso de contarse).
◦ Nombre del predio, sector, valle de ser el caso.
◦ Linderos y medidas perimétricas en el supuesto del
tercer párrafo del artículo 20.
◦ Cualquier otra información que permita identificar
plenamente el predio que se inscribe.

28.  Un registro, centro, padrón, catálogo o
inventario de la riqueza territorial de un país,
en el que se determinan las fincas, rústicas y
urbanas del mismo, mediante su descripción
o expresión gráfica, así como su evaluación o
estimación económica, fin primordial de tipo
fiscal o tributario ya los fines auxiliares de
orden económico-administrativo, social y
civil.
 (Roca Sastre)

29.  Inventario físico de los predios orientado a un
uso multipropósito, y se encuentra constituido
por la suma de predios contiguos que conforman
el territorio de la República, a los cuales se le
asigna un Código Único Catastral con referencia
al titular o titulares del derecho de propiedad del
predio.
 Comprende la información gráfica, con las
coordenadas de los vértices de los predios, en el
Sistema de Referencia Geodésica Oficial en
Vigencia y un banco de datos alfanuméricos con
la información de los derechos registrados.

30.  Obligatoriedad de inscripción del Código Único
Catastral (CUC) para inscribir definitivamente
cualquier derecho.
 De no contar con el CUC, se anotará
preventivamente el acto. (art. 21 Ley).
 Exigible para los predios ubicados en zonas
catastradas e inscritos en el Registro de
Predios.
 En el caso de inmatriculaciones u otras
modificaciones del predio, se exigirá el CUC
acompañado de los planos debidamente
georeferenciados. (Art. 55 Regl).
 Anotación preventiva procede cuando sea
exigible CUC y no se presente. (art. 56 Regl.)

31.  Código Único Catastral (CUC).- Es el
código único de identificación predial,
compuesto por 12 dígitos alfanuméricos
que vincula la información catastral con el
registro de predios.
 Zona Catastrada.- Ámbito geográfico
dentro del territorio nacional, cuyo
levantamiento y cartografía catastral ha
concluido.
 Zona No Catastrada.- Ámbito geográfico
dentro del territorio nacional cuyo
levantamiento catastral no ha sido
ejecutado.

32.  Zona Catastral.- Ámbito geográfico que se
encuentra en proceso de levantamiento
catastral y aún no ha culminado.
 Hoja Informativa Catastral.- Es un
documento a través del cual, la entidad
generadora de catastro brinda la
información de la base de datos catastral al
solicitante. No tiene valor jurídico.
 Certificado Catastral.- Es un documento
oficial que acredita lo que literalmente
aparece en la BDC respecto a la
identificación y titularidad de un predio.

33. • DIRECTIVA 01-2008-SNCP/CNC
• 7c.iii. En el caso de las inmatriculaciones
donde no coincida los valores del plano con
su título de propiedad del expediente que
ingresa al Registro de Predios, no se
aplicarán estos rangos de tolerancias.
• El Pleno del Tribunal Registral ha dejado sin
efecto el precedente sobre inaplicación de
rangos de tolerancia en inmatriculaciones.

34.  PREDIOS URBANOS
 Rango de área (m2) Tolerancia (%)
 Menores de 200 2.5
 De 200 a 1000 2.0
 Mayores a 1000 1.0
 PREDIOS RURALES (Há)
 Menores de 1 7.5
 De 1 a 5 6.3
 Mayores a 5 3.0

35. La apertura del Folio Real

36.  La inmatriculación es el ingreso de una finca
en el Registro, efectuado por una primera
inscripción de los títulos o medios
inmatriculadores admitidos legalmente, y por
la cual se abre folio registral a la finca en
cuestión.
 (Gómez Gálligo)

37.  Tiene lugar con una inscripción de dominio.
 No tiene soporte causal en un asiento
anterior. No hay tracto sucesivo
 Lo que se incorpora es la finca, pero lo que se
inscribe es el dominio.
 La posesión no puede servir de base para la
inmatriculación.
 Abre el folio real.

38.  La inmatriculación es el acto por el cual
se incorpora un predio al Registro. Se
realiza con la primera inscripción de
dominio, salvo disposición distinta.
 Art. 16 NRIRP

39.  1. Da lugar a un asiento de inscripción, por lo
tanto, no procede su anotación preventiva*.
 2. La primera inscripción debe ser de
dominio.*
 3. Se efectúa a través de los medios
expresamente determinados en la Ley.
 4. Da lugar a la apertura de una partida
registral.
 5. El inmatriculante no está protegido por el
principio de fe pública registral (art. 2014
CC).
 6. En caso de discrepancia entre plano y título
se aplican los rangos de tolerancia (Acuerdo
del Pleno)

40.  Art. 2018º C.C.: Para la primera
inscripción de dominio, se debe exhibir:
 1. Títulos por un periodo ininterrumpido
de cinco años o,
 2. Títulos supletorios.

41.  Los planos que exige la normativa registral
deberán estar georeferenciados a la Red
Geodésica Nacional, referida al datum y
proyección de coordenadas oficiales, visados
por el profesional competente.
 Sistema Geodésico Oficial: Conjunto
conformado por la Red Geodésica Horizontal
Oficial y la Red Geodésica Vertical Oficial:
World Geodetic System 1984 (WGS84),
sustituye al sistema local geodésico
Provisional Sudamericano 1956 - PSAD56.
 Coordenadas UTM.

42.  1. Títulos con antigüedad de 5 años:
 a) No se requiere pluralidad de títulos
cuando uno sólo tiene la antigüedad
requerida.
 b) El cómputo del plazo de antigüedad se
realiza a partir de la fecha cierta* del título
en el que consta la adquisición.
 c) Si el título es sucesorio, sólo se acepta
que sea testamento en el que se
individualice el predio; en estos casos la
fecha se cuenta a partir del fallecimiento
del testador. Art. 17 NRIRP


43.  2.Títulos supletorios
 2.1. Sentencia sobre formación de títulos
supletorios.
 2.2. Escritura pública, Acta notarial o
Formulario Registral en el caso de la Ley
Nº 27157 y 27333.

44.  3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO
 3.1. Sentencia recaída en el proceso
judicial de declaración de prescripción
adquisitiva de dominio.
 3.2. Escritura Pública, Acta Notarial o
Formulario Registral en el caso de la Ley
Nº 27157 y 27333.

45.  4. Resolución que disponga la primera
inscripción de bienes de dominio público
o dominio privado del Estado o, la
incorporación o reversión de un predio al
dominio del Estado de acuerdo a
disposiciones especiales.
 5. Actas de colindancia, en el caso de
inmatriculación del territorio de
Comunidades Campesinas.
 6. Resolución judicial de adjudicación del
predio por remate o por
partición (nuevo)
 7. Otros que la ley determine.
Art. 18 NRIRP

46.  Calificación de laudos arbitrales
 Art 9 del NRIRP
 Adicionalmente a las copias certificadas del
laudo, deberá presentarse copia certificada
notarialmente del convenio arbitral para
efectos de verificar el sometimiento de las
partes a la vía arbitral.

47.  Art. 650 CPC.- Cuando se trata de inmueble no
inscrito, la afectación puede limitarse al bien
mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo
nombrarse necesariamente como depositario al
propio obligado. Esta afectación no lo obliga al
pago de renta, pero deberá conservar la posesión
inmediata.
 En este supuesto el Juez a pedido de parte,
dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para
fines de la anotación de la medida cautelar.
 (…).

48.  Art. 31º NRIRP.- Inmatriculación para
anotación de embargo
 “La inmatriculación dispuesta por el Juez de
conformidad con el artículo 650 del CPC se
realizará en mérito al parte judicial respectivo
y al plano a que se refiere el art. 20º, según
corresponda. Tratándose de predios urbanos
no será necesario que el plano esté
georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
 En este caso, el Registrador consignará los
datos correspondientes en los rubros A,B y D
(antecedente, descripción y gravamen) de la
partida, de conformidad con lo establecido en
los arts. 5 y 19, en lo que resulte pertinente.”

49.  1. No implica la incorporación del predio al
Registro
 2. Se requiere informe catastral previo.
 3. No se extiende asiento de dominio a favor
del embargado.
 4. Sólo pueden registrarse actos secundarios
relacionados con el embargo.
 5. Procede la inscripción de adjudicación del
predio vía remate, para efectos de
inmatriculación.
 6. Si se dispone la cancelación del embargo,
debe cerrarse la partida.
 7. Procede admitir la inmatriculación del
predio solicitada por un titular distinto.

50.  1. En zonas catastradas o en proceso de
levantamiento catastral: Plano catastral
con los demás requisitos establecidos en
el D.S. Nº 002-89-JUS.
 2. En zonas no catastradas: Plano de
ubicación del predio elaborado y suscrito
por verificador competente, visado por la
Municipalidad distrital.
 Art. 20 NRIRP primer párrafo

51.  1. En Zonas Catastradas: Certificado de
Información Catastral otorgado por el
órgano competente. (COFOPRI).
 En el caso de existir discrepancias entre los
documentos que sustentan el derecho de
propiedad con los datos de COFOPRI, éste
emite un “Instrumento de Formalización”
que se acompaña al Certificado de
Información Catastral.
 Art. 86 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA

52.  2. En Zonas No Catastradas:
 - Certificado Negativo de Zona Catastrada.
 - Plano perimétrico y memoria descriptiva
elaborados por profesional inscrito en el
Índice de Verificadores de la SUNARP.
 Art. 87 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA

53.  Quedan a salvo las disposiciones contenidas
en la Ley Nº 28294, Ley que crea el Sistema
Nacional Integrado de Catastro y su
vinculación con el Registro de Predios y su
Reglamento y demás disposiciones
complementarias, referidas al Código Único
Catastral.

54.  INMATRICULACIÓN DE PREDIO UBICADO EN ZONA
NO CATASTRADA
 “Para la inmatriculación de predios rurales
ubicados en zonas no catastradas, es el verificador
quien asume la responsabilidad de la información
técnica del predio, respecto a la ubicación, área y
medidas perimétricas. Sin embargo los
documentos deben estar sustentados en los
títulos de dominio. En tal sentido, no corresponde
al verificador determinar el área, linderos y
medidas perimétricas cuando el título carece de la
información mínima que pueda ser concordada,
pues ello le corresponde en forma exclusiva al
Poder Judicial en el procedimiento establecido en
el art. 504 del CPC.” R. 112-2010-SUNARP-TR-L

55.  TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES
 No es obstáculo para inmatricular si no existe
coincidencia entre los datos del título el plano
que lo sustenta.

56.  INMATRICULACIÓN QUE COLINDAN CON
PREDIOS INSCRITOS
 De conformidad con el numeral 7 c.IV de la
Directiva 001-2008-SNCP/CNC, es aplicable
los rangos de tolerancias en el caso de
inmatriculaciones que colindan con predios
inscritos y no coincida el área graficada en el
plano con el área del predio que aparece en el
título de propiedad, siempre y cuando no
afecte propiedad de tercero
 RES: 527-2013-SUNARP-TR-L de 3/27/2013

57.  “Los títulos en virtud de los cuales se solicita
la inscripción de un acto o derecho que
importe la incorporación de un predio al
Registro o su modificación física, se
inscribirán previo informe técnico del área de
Catastro. (...)
 Se realiza en base a la INFORMACIÓN
GRÁFICA, ¿y la información literal de los
títulos antíguos?
 El informe del área de Catastro es vinculante
para el Registrador.”
 Art. 11 NRIRP

58.  - Acumulaciones e independizaciones de
predios no lotizados.
 - Lotizaciones no aprobadas mediante
Resolución Municipal.
 - Rectificación o modificación de áreas,
linderos o medidas perimétricas de predios,
respecto de su matriz.
 También requieren informe técnico previo las
Solicitudes de Búsqueda Catastral.
 Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN

59.  “(...) En la esquela de observación o
tacha se consignará únicamente los
defectos u obstáculos técnicos
advertidos por el área de Catastro. (...)
el Registrador no tomará en cuenta
aspectos contenidos en el informe de
Catastro que no se ciñan a lo
establecido en el párrafo anterior.
 ¿Qué son aspectos técnicos?
 Art. 11 NRIRP (antecedente: precedente
X Pleno T.R.)

60.  Es el quiebre del principio de especialidad
porque hay mas de un folio por finca o parte
de ella.
 Existe doble o múltiple inmatriculación
cuando una misma finca, o parte de ella, se
encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad en dos o mas folios a nombre de
personas distintas con independencia de que
sus respectivas descripciones estén hechas
de manera diferente.

61.  Se encuentra regulado en el artículo 56 y
siguientes del Reglamento General de los
Registros Públicos.
 En principio debe cerrarse el menos antiguo,
salvo que exista oposición.