1. Rondom de koop
5 januari 2012
Jakke Cloïn

2. Introd(uctie)
- Interesse: HR 9 december 2011, LJN: BU7412; Rb.
R’dam 28 april 2010, LJN: BN0964;
- Nut: koop v.e. woning/o.g. raakt jullie (praktijk);
- Tijd: 1 uur – 4 (of 5) onderwerpen;
- Respons: graag (ook tijdens lezing)!
- Opzet: chronologie v.h. kooptraject;
- Doel: kennis en begrip omtrent de voornaamste
aspecten van de wetgeving over de koop v.e. woning.

3. Totstandkoming koop?
• Door middel van aanbod en aanvaarding!
• Wat is een aanbod?
- advertentie?
- www.funda.nl?
• Wat is aanvaarding?
- afwijkende aanvaarding?

4. Vorm van het aanbod en/of de
aanvaarding (rechtshandeling)?
Art. 3:32 e.v. BW!
- wil + verklaring: art. 3:33 BW;
- vormvrij: art. 3:37 BW (kan zelfs in een
gedraging besloten liggen).
•Art. 3:37 lid 3 BW: de ontvangsttheorie!

5. Aanbod en aanvaarding?
• Werkingssfeer van art. 6:217 e.v. BW over aanbod en
aanvaarding?
- aanvullend recht; afwijken mag dus: pp. mogen
afspraken maken over het onderhandelen (voor-
of raamovk.).

6. Herroeping en intrekking?
• Wat is intrekken?
- aanbod geldt niet – de eerste verklaring wordt
met de tweede ingetrokken (art. 3:37 lid 5 BW);
- de intrekking voorkomt dat de verklaring ooit
werking krijgt.
• Wanneer intrekken?
- vóór of gelijktijdig met (de ontvangst van) het
aanbod!

7. Herroeping en intrekking?
• Wat is herroepen?
- aanbod verliest haar werking (art. 6:219 BW);
• Wanneer herroepen?
- vóór dat het aanbod aanvaard is;
- tenzij het aanbod een termijn bevat óf op
andere wijze onherroepelijk is (vb.: de koopoptie (in
huurovk. – art. 6:219 lid 3 BW): herroepen onmogelijk;
- vrijblijvend aanbod: onverwijld na aanvaarding.

8. Vertegenwoordiging?
• Heeft de makelaar een volmacht? Ofwel kan de koper de
koop afdwingen als de makelaar van verkoper zijn aanbod
heeft aanvaard?
- uitgangspunt: makelaar heeft géén volmacht uit
hoofde van zijn opdrachtovereenkomst (vgl. HR
26 juni 2009, LJN: BH9284; en HR 9 aug. 2002,
LJN: AE2380)

9. Vertegenwoordiging? [2]
• Wat is een nader te noemen meester?
- “Hij die een overeenkomst aangaat in naam v.e.
nader te noemen volmachtgever (…)”(art. 3:67 lid 1
BW);
• Wanneer komt de koop tot stand?
- op het moment van de ‘deal’ tussen de verkoper
en de gevolmachtigde?

10. Vormvoorschrift?
• Schriftelijk in één akte én terhandstelling!
• Wanneer geldt deze eis?
- art. 7:2 lid 1 BW: “De koop v.e. tot bewoning
bestemde o.z. (…) wordt, indien de koper een
natuurlijk persoon is die niet handelt in de
uitoefening van zijn beroep of bedrijf, schriftelijk
aangegaan.”

11. Vormvoorschrift: schriftelijk [2]
• Wat is het gevolg als dit niet wordt nagekomen?
- in beginsel: nietigheid (ex art. 3:39 BW).
• Wat is het doel van het vormvoorschrift?
- bepalen aanvang bedenktijd koper (hierna);
- creëren rechtszekerheid voor partijen én voor
derden.

12. Vormvoorschrift: schriftelijk [3]
• Argumenten voor de koper • Argumenten voor de verkoper
- jurisp.: verkoper is gebonden - jurisp.: nietigheid: geen koop
aan de mond. koopovk., tenzij tot stand gekomen (want);
hij uitdrukkelijk voorbehoud - rechtszekerheid;
heeft gemaakt; - Kamerstukken II, 2000-2001,
- jurisp.: precontractuele 20.095, nr. 10, p. 20 – de eis
aansprakelijkheid: voortzetten van schriftelijkheid dient mede
onderhandelingen; belang van verkoper.
- MvA: op verkoper rust de
verplichting tot medewerking
tot stand brengen koopakte.

13. Vormvoorschrift: schriftelijk [4]
• HR 9 december 2011, LJN: BU7412:
“3.8 (…) mede gelet op art. 3:39 BW (…) Indien mondeling
overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan
een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te
verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan
mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen
dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg
toekomt.”

14. Vormvoorschrift: schriftelijk [5]
• …maar, zo vervolgt HR 9 december 2011, LJN:
BU7412:
“3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden
geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging
van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 BW (…) Opmerking verdient ten
slotte dat, (…) de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog
haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte
wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van
de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan
niet nodig dat tevens vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.”

15. Vormvoorschrift: schriftelijk [6]
verkoper koper
Particulier + + Particulier
Professioneel -/- + Particulier
---------------------------------------- ----------------------------------------
Professioneel -/- -/- Professioneel
Particulier -/- -/- Professioneel

16. Vormvoorschrift: schriftelijk [7]
• Wat zijn de gevolgen voor bijv. de koopoptie?
JC: … (voorbeeld koopoptie…)

17. Bedenktijd
• Wat is de bedenktijd? – art. 7:2 lid 2, 2e zin BW:
“De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift
daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd
tegen afgifte aan de verkoper van een ontvangstbewijs. Gedurende
drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de
koop te ontbinden. (…)”
•Rechtsgevolg van de ontbinding?
- tast de hele koopovk. aan; gedeeltelijk kan niet

18. Bedenktijd [2]
• Wie kan er een beroep op doen?
- de particuliere koper v.e. woning;
- die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep/
bedrijf.
• Wat moet de koper doen? En hoe?
- ontbinden;
- schriftelijk? – art. 3:37 BW: vormvrij.

19. Bedenktijd [3]
• Hoe lang is de termijn?
- 3 dagen;
- tenzij partijen anders overeenkomen – het is semi-
dwingend recht: afwijken ten nadele van koper is
onmogelijk.
• Wanneer gaat de termijn lopen?
- na terhandstelling om 24:00 uur (ofwel 00:00 uur)

20. Bedenktijd [4]
• Wanneer eindigt de termijn?
- op de derde dag die van de bedenktijd deel
uitmaakt tegen 24:00 uur (ofwel 00:00 uur) (MvA);
- de Algemene termijnenwet (Atw) van toepassing:
(1) termijn eindigt niet op een zater-, zon- of
algemeen erkende feestdag (art. 1 lid 1 Atw) –
verlenging met één dag;
(2) ten minste twee dagen die niet een zater-, zon- of
algemeen erkende feestdag zijn (art. 2 Atw).

21. Bedenktijd [5]
• Op grond van welke reden?
- koper hoeft geen reden te geven; hij heeft zich
bedacht.
• Wat is dan de grens?
- misbruik van recht (= R&B);
- vb.: koper koopt drie woningen om vervolgens twee
koopovk’en te ontbinden.

22. Bedenktijd [6]: Rb. R’dam
24 april 2010, LJN: BN0694
• per april 2009: pp. in onderhandeling;
• do. 14 mei 2009: K ontvangt van VK een ondertekend
exemplaar van de koopakte; én K ondertekent ook mét
enkele – niet essentiële – wijzigingen (geparafeerd);
retourneert koopakte aan eigen makelaar;
• vr. 15 mei 2009: K ontvangt van VK een afschrift van
de koopakte met door VK geparafeerde wijzigingen; K
ondertekend ontvangstbevestiging;
• ma. 18 mei 2009: e-mail (en later nog een fax) van K
aan haar makelaar: “ik zie af van de koop en wil
ontbinden”.

23. Bedenktijd [7]: Rb. R’dam
24 april 2010, LJN: BN0694
• ma. 18 mei 2009: makelaar K heeft tel. contact met
makelaar VK; later stuurt makelaar K de fax van K
door aan makelaar VK; makelaar VK heeft in dit
verband tel. contact met VK opgenomen;
• di. 19 mei 2009: K stuurt aan makelaar VK rechtstreeks
fax met de bevestiging van de ontbinding van de koop;
• 4 juni 2009: advocaat VK sommeert K tot verlenen van
medewerking aan juridische levering van de woning op
31 juli 2009.

24. Bedenktijd [8]: Rb. R’dam
24 april 2010, LJN: BN0694
• Wanneer vangt bedenktijd aan (en wanneer eindigt die)?
----
Aanvang: Einde:
(f)do. 14 mei – 24 uur; (a) zo. 17 mei – 24 uur;
(g)vr. 15 mei – 24 uur; (b) ma. 18 mei – 24 uur;
(c) di. 19 mei – 24 uur.

25. Vragen?