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CONDOMÍNIO
DE LOTES DE TERRENO
Melhim Namem Chalhub
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
Propriedade plena - Direito exclusivo e perpétuo (C. Civil,
arts. 1.228 e segs)
Direito de superfície (C. Civil, arts. 1.369 e seguintes)
 
Propriedade fiduciária (C. Civil, arts. 1.361 e segs)
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
•  Propriedade horizontal
•  Propriedade condominial
– Condomínio Geral (arts. 1.314 e segs)
– Condomínio edilício (arts. 1.331 e segs)
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
Condomínio por unidades autônomas
(C. Civil, arts. 1.331 e segs e Lei 4.591/1964, art. 8)
Constituição: Arts. 5º, XXII, XXIII, 170, 182 e 183
 
Função pública: 21, IX, XX, XXI, 23, 25,§ 3º, 30,VIII,
43, 216, § 10 e 5º
POLÍTICA URBANA
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
•  COMPETÊNCIA DA UNIÃO: 22, I, e § 1º
•  Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre:
•  I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário,
marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho;
•  COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO: 30,VIII
•  Art. 30. Compete aos Municípios:
•  VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do
parcelamento e da ocupação do solo urbano;
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
DIREITO DE PROPRIEDADE JÁ REGULADO PELA
UNIÃO EM TODAS AS SUAS ESPÉCIES.
 
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
(ART. 30,VIII)
MODO DE APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL (Código
Civil) E ZONEAMENTO SÃO DA COMPETÊNCIA DO
MUNICÍPIO
CONDOMÍNIO ESPECIAL
Decreto-lei 271/1967
SINTONIZADO COM A
CONSTITUIÇÃO DE 1988
CONDOMÍNIO ESPECIAL
Caracterização
•  Coletivo + individual
•  Autonomia das unidades
MODALIDADES DE
CONDOMÍNIO 
•  Edifícios de unidades autônomas
•  Conjunto de edifícios
•  Conjunto de casas
•  Condomínios de lotes
 
REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
•  Requisitos da Incorporação constantes dos
arts. 28 e segs da Lei 4.591/1964.
•  Requisitos da Lei de Parcelamento do Solo
Urbano da Lei 6.766/1979.
•  Legislação municipal especial, que adeque
os requisitos da legislação federal.
LEGISLAÇÃO FEDERAL
Necessidade de lei federal para
fixar parâmetros gerais
e sistematizar a matéria
LEGISLAÇÃO MUNICIPAL
•  Indispensável para adequação da
legislação federal às peculiaridades do
município.
ANTEPROJETO DE LEI
INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
•  Sujeita condomínio de lotes ao regime
dos arts. 1.331 e seguintes do Código
Civil
•  Qualifica lotes como unidades
autônomas, compreendendo acessões
ANTEPROJETO DE LEI
INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
•  Atribui ao condomínio a administração
e manutenção das vias de circulação
interna e demais partes comuns
•  Assegura acesso do poder público às
áreas internas para atender demandas
urbanísticas
ANTEPROJETO DE LEI
INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
•  Exigência de Memorial equivalente ao
do parcelamento e da incorporação
imobiliária
•  Sujeita o empreendimento-
condomínio ao patrimônio de afetação
PROJETOS DE LEI
DA CÂMARA DOS DEPUTADOS
•  PL 3057/2000 e PL 20/2007 – Regulamentação do
parcelamento do solo urbano, inclusive sob forma de
“condomínio urbanístico”
•  Conveniência de regulamentação federal
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar
concorrentemente sobre:
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e
urbanístico;
PROJETO DE LEI
DO SENADO FEDERAL
PLS 208/2015
Acolhe e simplifica proposição do Instituto
dos Advogados Brasileiros.
Altera Código Civil e Lei 6.766/1979
PROJETO DE LEI
DO SENADO FEDERAL
PLS 208/2015
•  Altera art. 1.331 do Código Civil (Imóveis ao
invés de edificações)
•  Referência a lotes no § 1º do art. 1.331
•  Lei 6.766 – altera art. 2º e 9º para
qualificar lote como unidade autônoma e fazer
referência a partes de propriedade comum
PLS 208/2015
SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO
•  Código Civil: § 2º do art. 1.331: inserir
vias de circulação
•  Lei 6.766:
•  incluir condomínio no art. 2º
•  permitir unificação ou divisão de lotes
•  exigir instrument de instituição
•  alterar referência a servidões
•  adequação da redação
LEIS MUNICIPAIS DE NITERÓI, PORTO ALEGRE,
PAÇO DO LUMIAR, MANHUAÇU
CONDOMÍNIO DE LOTES
Legislação Municipal vigente
“CONDOMÍNIOS DE LOTES”
NO DISTRITO FEDERAL
•  O Supremo Tribunal Federal reconheceu a
repercussão geral da obrigatoriedade do
plano diretor, em razão da proliferação
dos “loteamentos fechados” vendidos
como se fossem condomínios.
•  Recurso Extraordinário n. 607.940-DF
Manifestação de apoio ao PLS 208/2015
com alterações sugeridas neste Encontro
do IRIB
PROPOSTA
Manifestação de apoio ao PLS 208/2015
com alterações sugeridas neste Encontro
do IRIB
PROPOSTA
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 1º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de
2002, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
 
“Art. 1.331. Pode haver, em imóveis, partes que
são propriedade exclusiva e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 1º As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como lotes, apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 2o O solo, as vias de circulação, a estrutura do
prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação
e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 2º A Lei nº 6.766, de 16 de dezembro de
1979, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
 
“Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá
s e r f e i t o m e d i a n t e l o t e a m e n t o ,
desmembramento ou condomínio, observadas
as disposições desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes. (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma
de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária
integrante de condomínio, admitida sua
unificação ou divisão, e das respectivas frações
ideais, nos termos que dispuser a respectiva
instituição de condomínio e a legislação
municipal.” (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art.
4º...................................................................
§ 4º No caso de lotes integrantes de
condomínio, poderão ser exigidas servidões de
passagem em benefício da população em geral
e fixadas normas sobre a construção de muros
e cercas voltadas para a proteção da paisagem
urbana.” (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art. 9º.................................................
§ 1º......................................................
VII – na hipótese de lotes integrantes de
condomínio, a indicação das áreas e
equipamentos que constituem propriedade
comum dos condôminos e, quando for o caso,
das servidões de passagem em benefício da
população em geral.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 18........................................................
 
VI – instrumentos de instituição do condomínio
e da minuta da respectiva convenção, firmados
pelo empreendedor.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art.
22. .................................................................
§ 1º Aplica-se o disposto no caput às servidões
de passagem integrantes de condomínio de
lotes.
Obrigado!
Melhim Namem Chalhub
melhim@chalhubadvogados.com.br

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Condomínio de Lotes e Loteamento Fechado

  • 1. CONDOMÍNIO DE LOTES DE TERRENO Melhim Namem Chalhub
  • 2. PROPRIEDADE - ESPÉCIES Propriedade plena - Direito exclusivo e perpétuo (C. Civil, arts. 1.228 e segs) Direito de superfície (C. Civil, arts. 1.369 e seguintes)   Propriedade fiduciária (C. Civil, arts. 1.361 e segs)
  • 3. PROPRIEDADE - ESPÉCIES •  Propriedade horizontal •  Propriedade condominial – Condomínio Geral (arts. 1.314 e segs) – Condomínio edilício (arts. 1.331 e segs)
  • 4. PROPRIEDADE - ESPÉCIES Condomínio por unidades autônomas (C. Civil, arts. 1.331 e segs e Lei 4.591/1964, art. 8)
  • 5. Constituição: Arts. 5º, XXII, XXIII, 170, 182 e 183   Função pública: 21, IX, XX, XXI, 23, 25,§ 3º, 30,VIII, 43, 216, § 10 e 5º POLÍTICA URBANA
  • 6. CONSTITUIÇÃO FEDERAL •  COMPETÊNCIA DA UNIÃO: 22, I, e § 1º •  Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre: •  I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho; •  COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO: 30,VIII •  Art. 30. Compete aos Municípios: •  VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
  • 7. CONSTITUIÇÃO FEDERAL DIREITO DE PROPRIEDADE JÁ REGULADO PELA UNIÃO EM TODAS AS SUAS ESPÉCIES.  
  • 8. CONSTITUIÇÃO FEDERAL (ART. 30,VIII) MODO DE APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL (Código Civil) E ZONEAMENTO SÃO DA COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO
  • 10. CONDOMÍNIO ESPECIAL Caracterização •  Coletivo + individual •  Autonomia das unidades
  • 11. MODALIDADES DE CONDOMÍNIO  •  Edifícios de unidades autônomas •  Conjunto de edifícios •  Conjunto de casas •  Condomínios de lotes  
  • 12. REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO •  Requisitos da Incorporação constantes dos arts. 28 e segs da Lei 4.591/1964. •  Requisitos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano da Lei 6.766/1979. •  Legislação municipal especial, que adeque os requisitos da legislação federal.
  • 13. LEGISLAÇÃO FEDERAL Necessidade de lei federal para fixar parâmetros gerais e sistematizar a matéria
  • 14. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL •  Indispensável para adequação da legislação federal às peculiaridades do município.
  • 15. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Sujeita condomínio de lotes ao regime dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil •  Qualifica lotes como unidades autônomas, compreendendo acessões
  • 16. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Atribui ao condomínio a administração e manutenção das vias de circulação interna e demais partes comuns •  Assegura acesso do poder público às áreas internas para atender demandas urbanísticas
  • 17. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Exigência de Memorial equivalente ao do parcelamento e da incorporação imobiliária •  Sujeita o empreendimento- condomínio ao patrimônio de afetação
  • 18. PROJETOS DE LEI DA CÂMARA DOS DEPUTADOS •  PL 3057/2000 e PL 20/2007 – Regulamentação do parcelamento do solo urbano, inclusive sob forma de “condomínio urbanístico” •  Conveniência de regulamentação federal Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
  • 19. PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL PLS 208/2015 Acolhe e simplifica proposição do Instituto dos Advogados Brasileiros. Altera Código Civil e Lei 6.766/1979
  • 20. PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL PLS 208/2015 •  Altera art. 1.331 do Código Civil (Imóveis ao invés de edificações) •  Referência a lotes no § 1º do art. 1.331 •  Lei 6.766 – altera art. 2º e 9º para qualificar lote como unidade autônoma e fazer referência a partes de propriedade comum
  • 21. PLS 208/2015 SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO •  Código Civil: § 2º do art. 1.331: inserir vias de circulação •  Lei 6.766: •  incluir condomínio no art. 2º •  permitir unificação ou divisão de lotes •  exigir instrument de instituição •  alterar referência a servidões •  adequação da redação
  • 22. LEIS MUNICIPAIS DE NITERÓI, PORTO ALEGRE, PAÇO DO LUMIAR, MANHUAÇU CONDOMÍNIO DE LOTES Legislação Municipal vigente
  • 23. “CONDOMÍNIOS DE LOTES” NO DISTRITO FEDERAL •  O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da obrigatoriedade do plano diretor, em razão da proliferação dos “loteamentos fechados” vendidos como se fossem condomínios. •  Recurso Extraordinário n. 607.940-DF
  • 24. Manifestação de apoio ao PLS 208/2015 com alterações sugeridas neste Encontro do IRIB PROPOSTA
  • 25. Manifestação de apoio ao PLS 208/2015 com alterações sugeridas neste Encontro do IRIB PROPOSTA
  • 26. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 1º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, passa a vigorar com as seguintes alterações:   “Art. 1.331. Pode haver, em imóveis, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
  • 27. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como lotes, apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
  • 28. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 2o O solo, as vias de circulação, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  • 29. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 2º A Lei nº 6.766, de 16 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:   “Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá s e r f e i t o m e d i a n t e l o t e a m e n t o , desmembramento ou condomínio, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (NR)
  • 30. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio, admitida sua unificação ou divisão, e das respectivas frações ideais, nos termos que dispuser a respectiva instituição de condomínio e a legislação municipal.” (NR)
  • 31. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 4º................................................................... § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio, poderão ser exigidas servidões de passagem em benefício da população em geral e fixadas normas sobre a construção de muros e cercas voltadas para a proteção da paisagem urbana.” (NR)
  • 32. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 9º................................................. § 1º...................................................... VII – na hipótese de lotes integrantes de condomínio, a indicação das áreas e equipamentos que constituem propriedade comum dos condôminos e, quando for o caso, das servidões de passagem em benefício da população em geral.
  • 33. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 18........................................................   VI – instrumentos de instituição do condomínio e da minuta da respectiva convenção, firmados pelo empreendedor.
  • 34. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 22. ................................................................. § 1º Aplica-se o disposto no caput às servidões de passagem integrantes de condomínio de lotes.