Quanto e quando conviene la cedolare secca? Una guida per
punti per una scelta consapevole.
Siamo nel periodo caldo delle dichiarazione dei redditi e oggi più che mai i proprietari di immobili
concessi in affitto si fanno i conti in tasca e cercano di capire esattamente quanto peserà, in termini
di tasse, il loro investimento (bene concesso in locazione) e se la scelta relativa al regime fiscale,
IRPEF o cedolare secca, sia la scelta giusta. E se non fosse così, se la scelta non fosse quella giusta,
posso ancora cambiare idea?
Salve, sono Benedetto e le scrivo per un problema che mi si è presentato pochi giorni fa durante la
compilazione del 730 presso il CAF. Ho acquistato una casa circa 2 anni fa, in provincia di
Trapani e, da circa 1 anno e mezzo è affittata. Mi sono presentato al Caf con tutti i documenti alla
mano, e a mia sorpresa alla fine del conteggio è uscito fuori che devo allo Stato circa 1.500euro di
tasse dovute agli introiti dell'affitto. Inoltre mi ha detto l'assistente che dovrò pagare anche un
anticipo per il prossimo anno.
Capisce la mia situazione. Mi sono buttato alla ricerca di qualche escamotage su internet, ma
nulla, se non cambiare il contratto in cedolare secca.
Premetto che sono un ignorante in materia, quindi mi affido a lei. Cosa mi consiglierebbe di fare
per riuscire a pagare qualcosina meno? e frutterebbe il cambio del contratto in cedolare secca??
Distinti saluti.
Gentilissimo Benedetto,
ringraziamo per la fiducia che ci accorda e proviamo insieme a chiarire alcuni punti che ci
auguriamo possano esserle d'aiuto per trovare la strada migliore e più redditizia.
• Mentre in regime IRPEF il reddito da locazione si somma ai redditi personali e sconta l'aliquota
marginale (le aliquote partono dal 23%), in cedolare secca il reddito da locazione viene isolato e
su di esso si applica un'aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto.
• Il contratto a canone concordato di 3 anni +2, applicabile nei comuni ad alta densità abitativa, e
quello per studenti universitari fuori sede, risultano la tipologia di contratto più conveniente,
dal momento che per queste tipologie è possibile applicare l'aliquota agevolata di cedolare secca del
10%.

• La scelta del regime fiscale con cui tassare i guadagni derivanti dall'affitto va indicata in sede di
dichiarazione dei redditi, ma la scelta può avvenire: o nel momento di prima registrazione del
contratto, o in qualsiasi annualità successiva alla prima (entro il termine di trenta giorni valido
pe ril rinnovo di registrazione), inviando comunicazione all'inquilino con raccomandata e
all'Agenzia delle Entrate compilando il Modello RLI.
• La scelta del regime fiscale è una scelta personale di ogni singolo proprietario, nel caso in cui
ci fossero più proprietari per lo stesso immobile ognuno di loro può esprimere autonomamente la
preferenza per l'uno o l'altro regime.
• La cedolare secca può essere scelta solo da proprietari privati, per unità immobiliari accatastate
come abitative ed usate per scopi abitativi da inquilini privati.
• La cedolare secca assorbe l'imposta di registro, bolli e rinnovi; implica però la rinuncia
all'aggiornamento Istat e a qualsiasi aumento del canone richiesto.
• Le aliquote della cedolare secca si applicano al 100% del canone annuo; in regime IRPEF il
canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso
di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede.
• Il reddito totale su cui calcolare l'ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) in
caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto, determinato dal reddito personale
+ 100% del reddito da locazione; mentre al reddito personale sommo il 95% o 66,5% del reddito da
locazione in caso di regime IRPEF. Con relative conseguenze sulla fascia di reddito di appartenenza
per calcolo delle rette scolastiche, ad esempio.
• Stessa cosa per il meccanismo di calcolo delle detrazioni , per figli a carico ad esempio, la cui
formula sottrae ad una cifra fissa il reddito totale; più è alto il reddito totale, minore sarà la
detrazione a cui si ha diritto.
• Le detrazioni Irpef (per esempio per ristrutturazioni ) non si possono scontare dall'importo
dovuto come cedolare secca; per cui il contribuente con un ricco bonus fiscale potrebbe non
sfruttare a pieno l'agevolazione.
• La cedolare secca va versata in acconto con metodo storico; per il primo anno è possibile non
versare l'acconto (o a scelta del proprietario farlo con metodo previsionale), successivamente si
versano acconti a giugno e novembre, come per l'Iva.
Alla luce di questi punti salienti, è chiaro come la valutazione della convenienza o meno del regime
di cedolare secca appaia un'operazione complessiva e molto soggettiva, non catalogabile per
generalizzazione in tabelle prestabilite.
Possiamo, però, escludendo l'analisi specifica che rimandiamo a Benedetto, calcolare le imposte da
pagare in un ipotetico "caso x" dove:
a. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da
locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. In questo
caso i 6.000 euro totali verranno dichiarati al 95% (5.700 euro) e sommati al reddito personale,
scontando un'aliquota marginale del 27%. Pertanto, di imposta IRPEF sull'affitto percepito in un
anno Benedetto pagherebbe 1.539 euro.
b. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da
locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. Sceglie il

regime alternativo di cedolare secca e dunque calcola il 21% sui 6.000 euro percepiti in un anno,
pagando un'imposta di 1.260 euro; 279 euro in meno rispetto all'IRPEF.
Ora, a questo risparmio Benedetto dovrebbe: da una parte aggiungere il risparmio dovuto al
mancato versamento dell'imposta di registro e delle addizionali Irpef nel caso di scelta della
cedolare secca. Dall'altra parte dovrebbe considerare la rinuncia all'aggiornamento Istat, eventuali
detrazioni che potrebbe non scontare e la situazione economica complessiva (22.200 euro nel caso a
contro i 22.500 del caso b).
A voi la scelta consapevole!