ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
Евгени Атанасов
www.evgeniatanasov.com
Не е допустимо обжалване на решения на ОС в производство по установителен иск
септември 4, 2013 Евгени Атанасов
by Evgeni Atanasov
Допустимо ли е в установителния иск след депозирано възражение срещу заповед за
изпълнение съгласно чл. 410 ГПК за дължими разноски за поддръжка и управление на
общите части на сградата да се иска от съда да установи и незаконосъобразността на
решенията на ОС/ Общото събрание на Етажната собственост/. Съдът не би следвало да
допусне исковата молба, още повече, ако е налице преклузията на чл. 40 ЗУЕС, който
указва, че контролът жърху законосъобразността на решенията на ОСЕС се изжършжа
пред съответния Районен съд в 30 дневен срок от оповестяване на решението на ОС
Лично според мен такъв иск е и недопустим. Считам, че производството следва рамките,
които предварително са предначертани с заявлението за издаване на заповед за изпълнение
и изпълнителен лист. Моите аргументи са :
1.Ако е пропусната възможността в 30 - дневен срок от оповестяване на решението
по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС да се иска отмяна на незаконосъобразното решение на
Общото събрание се преклудира /пресича/ тази възможност“ Решението дори и
незаконосъобразно, поражда своите действия и последици и сумите са дължими,

така както са определени в решението.Всъщност принципът е един и същ за
последиците на всяко едно решение на ОС, а не само тези, които касаят формирането
и плащането на дължимите вноски за поддържане и управление на общите части.
Всъщност поставени сме пред хипотезата на висящата недействителност на решението на
ОС. Тази недействителност не е с порок, който да доведе до нищожността на акта на
ОСЕС. Аргумент за това е и самата воля на законодателя да предостави срок, в който да се
търси контрол за съобразността на волята на членовете на ОС на ЕС със закона. На
нищожността заинтересованото лице може да се позове по всяко едно време. В тежест на
длъжника при възражение за каквито и да е пороци на решението на ОСЕС да докаже, че
има влязъл в сила съдебен акт, който да удостоверява недействителността.
2. Не е допустим инцидентен иск в предявения установителния иск по чл. 422
ГПК, с който да се иска установяване на незаконосъобразността на решението на
Общото съобрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.
Рамката на установяване на основателността на задължението, както и размерът му е
поставен с депозираното заявление за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен
лист. Това очертава и самият предмет на установителния иск. Затова в едно такова
производство съществува ограничение по отношение на обстоятелствата, които следва да
бъдат доказвани. Не следва да се установяват както законосъобразността на сключените
договори с фирми, които обслужват ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Дължимостта на
сумите не е обусловена и от извършените режийни разходи. Не е допустимо и
възражение за евентуално неизпълнение на договорите, сключени с обслужващите
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ фирми. Също така не следва да бъде извършено и
прихващане с разходи, по дейности, извършени от длъжника, примерно за ремонтни
дейности по общите части на сградата, заплатени с негови средства.
ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРАВНИЯ ИНСТИТУТ “ИЗВАЖДАНЕ ОТ
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ”
септември 14, 2013 Евгени Атанасов
by Evgeni Atanasov
Законът за управление на етажната собственост в съвременната си редакция предприе
една много сериозна стъпка напред, като ограничи, като санкционна мярка, правата на

собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова
драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и
обитатели на сградата и проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители на
сграда явно е подтикнало законодателя да направи тази редакция.
Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира съдебната
процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на обитателя на
жилището.
Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в
определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-
дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.
(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не
изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет
(управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по
реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се
прилага препис от решението на общото събрание.
(3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на
собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към
писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от
Закона за собствеността.
Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня
заявлението по чл. 410 ГПК. Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по
който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково
производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие неправомерни
действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо събрание за вземане
на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено предупреждение. Фактът на
настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с констативен протокол. За
заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната собственост, представлявана от
управителя, предявява осъдителен иск срещу отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл.
124, ал. 1 ГПК)” – цитат.
Няма да се впускам в подробни теоретични постулати относно същността на института
„Изваждане на собственик от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и принудителното му

изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на Стоян Ставру се натъкнах
на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА НА ИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ И ПРИНУДИТЕЛНОТО МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа,
че е изключително изчерпателна и задълбочено е разгледала правния статус на института,
включително и свързаността му с други подобни институти. Ще споделя моя практически
опит при реализиране на правната същност на института и неуредиците в закона, които
срещнах.
Чл. 45 Закон за собствеността. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.)
Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото
събрание за срок до три години:
а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага
сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията
на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.
Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил
предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това
предупреждение не е прекратил нарушението.
Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или
допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност
от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все пак е
категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни повреди, става
въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да бъде евентуална или
която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност от настъпване на
вредите. Опасност, която действително може да има последици върху части на сградата
или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице. Законодателят не изисква
наличието на констатация за причинените вреди и за актовете и действията на
причинителя им.Или вредите може и да не са настъпили, може и да не са реални, но във
всеки случай следва да се приеме, че те биха настъпили ако увреждащото лице не
преустанови действията или бездействията си. Уместно е обаче лице, което притежава
необходимата компетентност – техник – водопроводчик, електротехник, строителен
инженер, строителен техник /в съответствие с причинените вреди и техния характер/, да
извърши оглед на местата на сградата , върху които има следи от причинените вреди.

Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената заповед за изпълнение за
изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е насочена, неминуемо ще
пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да докажете, че действително към
момента на предупреждението, което сте отправили към лицето X за преустановяване на
неговите действия, същото реално е причинило тези щети или тези щети биха настъпили.
С оглед на прецизността в осъществяване на доказателствената част в евентуален процес
и обезпечаване на законността на действията ви като членове на ОС на ЕС или на
управата на ЕС сте длъжни да предвидите всички силни и слаби моменти.
След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и
бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе, следва да
бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за отправяне на
предупреждение към лицето за преустановяване на действията му /или бездействията му/,
които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде
извършена конкретизация за провиненията, които се възвеждат като основание за
изваждането, не е достатъчно да бъде извършена обща обосновка. Законодателят,
зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато
след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова
предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Ако бъде
взето решение за изваждане от жилището, за провинение, за което няма конкретно
отправено предупреждение от страна на управителя, осуетява възможността да бъде
реализиран актът на ОС на ЕС. По същите съображения не може и да се допусне
изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, или то е вече
прекратено. В този смисъл е и самата съдебна практика.
Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да бъде
отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса или
отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната врата на
имота му или на друго видно място в сградата, която обитава или следва да му бъде
изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на предупреждението.
В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13 ЗУЕС, а също така и
да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които следва да бъдат дискутирани
и съответно приети с необходимия кворум. От тук се предполага, че лицето трябва да бъде
наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за отправяне на предупреждение към него
за преустановяване на действията, които причиняват вреди на ЕС и създават реална

опасност за сградата. Адресатът на предупреждението, ако не присъства на О С на ЕС би
следвало и има право да изиска протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае
със съдържанието на протокола, след като на информационното табло бъде поставено
съобщение за изготвения протокол или на мястото в сградата на ЕС, на което обичайно се
поставят съобщенията, касаещи обитатели, наематели, собственици и ползватели.
Лично аз реших проблема като посъветвах клиентите ми да залепят предупреждението на
входната врата на сградата, друг екземпляр на входната врата на жилището. Съответно
върху информационното табло беше поставено /на основание чл. 16 ЗУЕС/ съобщение за
изготвения протокол от ОС на ЕС, а управителя и един от собствениците съставиха
протокол за поставеното съобщение. По подобен начин клиентите ми процедираха и с
уведомяването на провинилия се за отправеното към него предупреждение за изваждане,
след като лицето отказваше всякаква комуникация.
Ако след изтичането на срока, който е даден в предупреждението за отстраняване на
причинените вреди, същите бъдат отново констатирани от техническо лице, се съставя
констативен протокол. Свика се ново ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред, като основна
и единствена точка на ОС : изваждане от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
лицето………………………… Особеността на това решение на ОС на ЕС е, че се провежда
при по – различен кворум : представителство най – малко на 75 процента от общите части
на сградата на ЕС. Изготвянето на протокола отново следва да бъде оповестено чрез
съобщение, за поставянето на което да бъде издаден и протокол съгласно разпоредбите на
ЗУЕС.
С оглед на защитата на лицата, които са засегнати от незаконосъобразността на решение
на ОС на ЕС чл. 40 ЗУЕС е предвидил, че всеки собственик в 30 дневен срок може да
поиска отмяна на решение на ОС на ЕС. Молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7. Подаването на молбата не спира изпълнението на
решението, освен ако съдът не постанови друго.
Предвид на това, че причинителят на вредите, ако е собственик на имота би могъл да се
възползва от възможността да обжалва решението на ОС на ЕС, препоръчах на клиентите
ми да изчакат изтичането на срока за обжалване, за да се потвърди законосъобразността на
проведеното ОС и съответно на взетото решение с оглед на произтичащите от него
последици.

След като лицето X не предприеме действия по отмяна на решението в законоустановения
срок се депозира заявление по чл. 410 ГПК съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗУЕС. Отново
възниква една колизия : Чл. 410. (1) Заявителят може да поиска издаване заповед за
изпълнение:
1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е подсъден
на районния съд;
Законодателят е пропуснал при приемането на съответната разпоредба в ЗУЕС
уточняваща какъв ще бъде редът по който ще се реализират решенията на ОС на ЕС да
установи промяна и в ГПК, която да кореспондира със закона, който се явява и специален
спрямо процесуалния закон. Следвало е в чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК да бъде добавен по
надлежния ред в основанията за ангажиране на заповедно производство и изваждането на
собственик, ползвател и обитател от ЕС по смисъла на ЗУЕС. От друга страна отказът на
съда да издаде заповед за изпълнение, респективно и изпълнителен лист при наличието на
установена единствена възможност да бъдат реализирани решенията на ОС по реда
установен в ЗУЕС с препратката към ГПК, без да бъде дадена възможност за исково
производство би бил отказ от правосъдие. Съдът при установено формално наличие на
всички изискуеми предпоставки за издаване на заповед за изпълнение би следвало да
издаде такава. От тук нататък е отворен пътя за евентуално възражение от страна на
адресата на заповедта за изпълнение.Като защита кредиторът – етажната собственост
трябва да защити своята позиция с установителен иск. Все още практически при остава да
виси въпроса как ще бъде реализирано изваждането от собствеността на причинителя на
вредите в изпълнителното производство.
Разноските за управление и поддръжка на общите части се дължат при всички
положения
октомври 9, 2013 Евгени Атанасов
Законодателят безспорно е възприел защо се дължат месечните суми за поддръжка и
управление на общите части на сградата в режим на етажна собственост. Очевидно е
желанието да се избегне плащането им и в тази масова вече практика, длъжниците

масово и КОМПЕТЕНТНО прибягват до аргумента на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС.
Некомпетентността и безумното му тълкуване без вникване в същността на нормата
води до погрешното схващане, че всеки може да преодолее задължението си като
“извади” аргумент, че не обитава имота си за по – дълъг период или изобщо не го
обитава. Законодателят е предвидил тези разноски, за да запази целостта на имота,
за да се погрижи за него, за да не позволи неговата разруха. Далеч е от мисълта да
обслужва интересите на неблагонадеждни платци. Затова и е избягал от привидно
“императивния” характер на нормата.
” Съгл. чл. 48, ал.8 от ЗУЕС собствениците, ползвателите и обитателите
на обекти в етажната собственост дължат ежемесечни вноски за поддържане на
общите части в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на
общото събрание. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от закона предвижда, че деца
ненавършили 6 – годишна възраст , както и собственик, ползвател или наемател,
който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година, не заплаща разходи по ал.1. Именно, съобразно тази разпоредба
ответниците твърдят, че не дължат заплащане на дължими такси. Следва да се
посочи, че съдържанието на цитираната разпоредба има предвид едно изначално
положение, съществуващо при образуване на ЕС. За случай, в който собственик,
ползвател или наемател отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна
година е следващата алинея на цитираната разпоредба, а именно – ал.3 на чл. 51 от
същия закон, съгласно която, ОС на ЕС може да вземе решение собственик, ползвател
или обитател, който отсъства повече от 30 дни в годината да заплаща 50 на 100 от
приетата вноска за поддържане на общите части. Видно е, че законодателят не е
предвидил правна възможност собственици, които не обитават и ползват
собствеността си да бъдат освободени изцяло от заплащане на вноски за поддържане на
общите части. Регламентирана е хипотеза на заплащане на намалени вноски, но само по
решение на ОС на ЕС. Подобно решение в настоящия случай не е налице. Така следва да се
приеме, че независимо от факта, че ответниците по делото не ползват и не пребивават
в собствеността си, то те са задължени с оглед приетото решение на ОС на ЕС . да
заплащат определените месечни вноски за притежавания от тях обект за управление и
поддържане на общите части. По делото липсват доказателства за заплатени от
ответниците дължими суми съобр. решение на ОС на ЕС, поради което следва да бъдат
осъдени да ги заплатят.”
В горепосоченият абзац, цитирайки съдебно решение, в което е изведен правен
извод, съм обосновал решението на ЕС да се съобрази с конкретиката на
отношенията между собствениците в сградата на ЕС. Когато обаче
целесъобразността изисква един по -различен начин на разпределение на разноските,
законодателят не следва да извърши намеса във вътрешно – ведомствените

отношения, каквито представляват решенията на ЕС за разпределяне на дължимите
вноски и за формирането на бюджета.
Липсата на решение на ОСЕС за разпределение на дължимите вноски за поддържане
и управление на общите части или неговата отмяна от съда не означава и отпадане
на задължението за заплащане им. Вноските са дължими за поддържане на сградата в
добро състояние. Дължимостта и задължителността им е изведена от закона, като
решението на общото събрание на ЕС само констатира това обстоятелство.
Фамозният чл. 51, ал. 2 ЗУЕС обикновено се използва като аргумент с който се
подчертава “отказа от плащане” на дължимите суми. Освен тясното тълкуване на
тази норма, има няколко аспекта, които следва да подчертая :

1. За да се възползвате от приложението на тази норма, следва да сте уведомили
надлежно Управителя на ЕС за времето, през което не ползвате или не обитавате
имота. Уведомяването следва да бъде извършено писмено, с надлежно уведомление.
Електронната поща не е надлежен начин, по който да бъде извършено
съобщаването. По същата логика устното уведомление също не е правно
регламентирано. Българското законодателство, както и ГПК толерират единствено и
само писменото уведомление със съответните доказателства за неговото получаване
от адресата;
2. Ако е взето решение на ОСЕС с което е уговорен методът на разпределение на
разноските, същото това решение не е отменено по съответния ред от съда като
незаконосъобразно и противоречащо на закона, то поражда своите правни последици.
Обжалването на решението на ОСЕС не спира неговото изпълнение, освен ако съдът
изрично не постанови спиране на решението на ОСЕС. Обикновено практиката на
съда следва следната логика : тези разноски са дължими за правилното
функциониране на сградата. Неплащането на разноските води до затруднение на
плащане на текущи разходи като електрическа енергия, охрана, асансьор и др. Едно
спиране на действието на това решение би затруднило за един дълъг период от време
докато трае съдебната процедура ЕС да обслужва всички текущи разноски и да
поддържа имота. Още повече, че дължимостта на сумите за поддръжка и управление
на имота изхожда от закона, а не от решението на ОСЕС. Тези разноски се дължат
независимо какъв ще бъде метода на тяхното разпределение. Очевидно е, че няма
решение на съда с което да е отменено взетото решение на ОСЕС, с което то поражда
своята правна сила. Пропуснат е и 30 дневния срок за отмяна, което води до
ПРЕКЛУЗИЯ на това право.
3. Извън горното на което очевидно се основава аргумента за липса на задължение
към ЕС е аргумента на чл. 51 ал. 4 ЗУЕС, който ви вменява задължението независимо
дали обитавате, ползвате или живеете в този имот да заплащате разходи за охрана,
портиер и всички други разходи, които гарантират сигурността и целостта на имота
Ви. Не сте освободен от плащане на разходите за ремонтни дейности на имота,
независимо от срока на обитаването му.
4. Не сте освободени и от разходите за ФОНД “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”, които
разходи са дължими на друго основание извън разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, а
именно : чл. 50, който категорично Ви обвързва с плащането на тези суми за
формиране на фонда.

Какво да правим при неотложност на ремонта в сградата?
by адвокат Евгени Атанасов
А така! И как се процедира, когато имаме неотложност на ремонта на общите части, да
кажем покрива тече, всички нехаят за това, а онзи отдолу слага легените и кофите и се
чуди на коя планета се намира и какво да предприеме. Тогава чл. 49 ЗУЕС казва, че
първото нещо е по решение на управителя, тази велика фигура на управление, да се
отпуснат средства от едни парички, които се набират във фонд “РЕМОНТ И
ОБНОВЯВАНЕ”. Ако там обаче няма парички, както често се случва управителят на ЕС
свиква общо събрание за да се вземе решение за извършване на ремонта и за събиране на
средства, както и начина по който се разпределят тези разноски между собствениците в
ЕС. Дотук добре и това е ако всички са рахатлии и искат да си направят ремонта.
Ами ако не искат, какво да правим!!! Ами закона казва, управителят или заинтересованите
лица, разбирай пострадалите, трябва да уведомят кмета на общината или района за щетите
от течовете или другите аварии. Кметът на общината извършва проверка и издава заповед,
с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта. Заповедта се
съобщава на управителя и може да се обжалва пред административния съд по
местонахождението на етажната собственост. Когато заповедта на кмета не е изпълнена в
срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва
от кмета на общината или района. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните
документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или
района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс. Това е
много хубаво в един супер идеален вариант. Какво се случва обаче ако кмета нехае,
получите отказ или комисията се забави да дойде на място или не издаде констативен
протокол за щетите. Ха де! Или въпреки всичко кмета откаже да издаде заповед за
ремонта. Всичко това е напълно възможно. Какво е решението тогава? За съжаление,
единствената възможност е сами да си помогнете и да си направите ремонта. Има едно
задължително условие обаче : УВЕДОМЕТЕ ОСТАНАЛИТЕ СОБСТВЕНИЦИ!!!
ЗАДЪЛЖИТЕЛНО УСЛОВИЕ Е ТЕ ДА БЪДАТ НАДЛЕЖНО УВЕДОМЕНИ И
ПОКАНЕНИ ДА УЧАСТВАТ В РАЗНОСКИТЕ!! Какъв е реда ЗУЕС не указва, според мен
достатъчна е и покана, залепена на видно място. Ако искате по – голяма сигурност
уведомете всеки поотделно или изпратете покана до Управителя на ЕС. Това е МНОГО
ВАЖНО, защото ще ви се наложи да водите дело след това за разноските, които сте

платили срещу ЕС. Тук си мисля обаче дали срещу ЕС или срещу всички собственици,
конституирани като ответници. Е, смятам, че няма грижа да се заведе дело и срещу ЕС. И
така, извършвате ремонта със свои пари, пазите си всички фактури, касови бележки,
разписки. Ако чакате ЕС да се събуди, ще плувнете във вода или ще се окажете без покрив
на главата. Следващата стъпка след ремонта е да поканете отново тези хубавци, вашите
съжители в ЕС да си платят. Поискайте като заинтересовано лице свикване на ОС с точка :
възстановяване на платените от вас пари за ремонта. Ако събранието се свика и се реши да
ви се възстановят парите по ред, начин и размер, взет на събранието – добре. Имате си
едно добро основание да си потърсите парите, или по скоро въз основа на решението на
ОС на ЕС да се снабди същата с изпълнителни листове срещу собствениците които трябва
да платят. Ако решението на ОС не е във ваша полза или не ви предоставят екземпляр от
решението или не се инициира офанзива по чл. 410 ГПК, отивате на бойното поле в съда.
Препоръката ми е дело срещу ЕС:)))
ОТГОВОРНОСТТА НА ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК, ЗА ПРИЧИНЕНИ НА ДРУГ
ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК ИМУЩЕСТВЕНИ ВРЕДИ В СОБСТВЕНИЯ НА
ПОСЛЕДНИЯ АПАРТАМЕНТ ОТ ОБЩА ВЕЩ
РЕШЕНИЕ № 355 ОТ 07.10.2011 Г. ПО ГР. Д. № 478/2010 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС
ОТГОВОРНОСТТА НА ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК, ЗА ПРИЧИНЕНИ НА ДРУГ ЕТАЖЕН
СОБСТВЕНИК ИМУЩЕСТВЕНИ ВРЕДИ В СОБСТВЕНИЯ НА ПОСЛЕДНИЯ
АПАРТАМЕНТ ОТ ОБЩА ВЕЩ
– ПОКРИВА НА ЖИЛИЩНА СГРАДА, СЛЕДВА ДА БЪДЕ АНГАЖИРАНА.
ПРАВНОТО ОСНОВАНИЕ Е РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 50 ОТ ЗЗД, УСТАНОВЯВАЩА
БЕЗВИНОВНАТА ОТГОВОРНОСТ ЗА ВРЕДИ, ПРОИЗЛЕЗЛИ ОТ КАКВИТО И ДА СА
ВЕЩИ, СОЛИДАРНО ЗА СОБСТВЕНИКА И ЛИЦЕТО, ПОД ЧИЙТО НАДЗОР ТЕ СЕ
НАМИРАТ. СЪГЛАСНО ОБЩОТО ПРАВИЛО, ЧЕ ВСЕКИ Е ДЛЪЖЕН ДА ПОПРАВИ
ВРЕДИТЕ, ПРОИЗЛЕЗЛИ ОТ НЕГОВА ВЕЩ СЕ НАЛАГА, ЧЕ ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК
ОТГОВАРЯ СПРЯМО ДРУГ ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК ЗА ВРЕДИТЕ ОТ ТАКАВА ВЕЩ
В ОБЕМ, СЪОТВЕТСТВАЩ НА НЕГОВИТЕ ПРАВА В ОБЩНОСТТА. ТОЙ НЕ МОЖЕ
ДА СЕ ОСВОБОДИ ОТ ОТГОВОРНОСТ ПРЕД УВРЕДЕНИЯ С АРГУМЕНТА, ЧЕ

ПОСЛЕДНИЯТ НЕ Е ТРЕТО ЛИЦЕ ЗА ВЕЩТА, ОТ КОЯТО СА ПРОИЗЛЕЗЛИ
ПРЕТЕНДИРАНИТЕ ЗА ОБЕЗЩЕТЯВАНЕ ВРЕДИ, А Е НЕЙН СЪСОБСТВЕНИК
(ЗАЕДНО С ДЕЛИНКВЕНТА).
Чл. 50 от ЗЗД
Чл. 290 от ГПК
Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто
отделение, в публичното заседание на двадесет и първи септември през две хиляди и
единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: 1. Марио Първанов
2. Филип Владимиров
при участието на секретаря Райна Пенкова като разгледа докладваното от съдията
Владимиров гр. дело № 478 по описа за 2010 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 и сл. от ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решението от 30.11.2009 г. по гр. д. № 2831/2009
г на Пловдивския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 2027/2009 г. по гр. д. №
2166/2008 г. на Пловдивския районен съд, с което предявеният иск за заплащане на сумата
от 1 548 лв. – обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща
част (покрив) в сграда в режим на етажна собственост, е отхвърлен.
Обжалването е допуснато по материалноправният въпрос дали етажен собственик следва
да отговаря за вреди, причинени на друг етажен собственик от вещ, представляваща обща
част в етажна собственост, за разрешаването на който липсва нормативно правило, нито
пък данни за съдебна практика, съдържаща отговор на така поставения въпрос. Сочи се, че
въпросът е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че отговорността на етажен
собственик, за причинени на друг етажен собственик имуществени вреди в собствения на
последния апартамент от ОБЩА ВЕЩ – покрива на жилищна сграда, следва да бъде
ангажирана. Правното основание е разпоредбата на чл. 50 от ЗЗД, установяваща
безвиновната отговорност за вреди, произлезли от каквито и да са вещи, солидарно за
собственика и лицето, под чийто надзор те се намират. Вредата следва да произтича от

обективно присъщи (вътрешни) свойства, качества или дефекти на вещта. Ето защо, за
увреждането в резултат от такива вътрешни свойства на вещта – като например покрива на
сграда в режим на етажна собственост, който под въздействието на атмосферни влияния и
условия се е компрометирал във времето и е загубил своето хидроизолационно
предназначение, което е довело до поява теч и вреди в жилището на пострадалия етажен
собственик, се дължи обезвреда. Съгласно общото правило, че всеки е длъжен да поправи
вредите, произлезли от негова вещ се налага, че етажен собственик отговаря спрямо друг
етажен собственик за вредите от такава вещ в обем, съответстващ на неговите права в
общността. Той не може да се освободи от отговорност пред увредения с аргумента, че
последният не е трето лице за вещта, от която са произлезли претендираните за
обезщетяване вреди, а е нейн съсобственик (заедно с делинквента). Пострадалият
съсобственик (етажен собственик) не е трето лице само за съответстващата на правата му в
общността (етажната собственост) идеална част от общата вещ, от която са произлезли
вредите. Върху останалата идеална част от тази вещ той няма права и на общо основание
може да бъде увреден, с приложение на нормата на чл. 50 от ЗЗД. Затова етажните
собственици отговарят един спрямо друг за вреди, произлезли от обща вещ в сграда в
режим на етажна собственост.
Касационната жалба срещу въззивното решение съдържа оплаквания за
незаконосъобразност и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК.
Иска се отмяна на решението и уважаване на предявения иск. Претендират се и разноски.
Ответникът по касационната жалба – О. Б. А. не взема становище.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, като провери атакуваното решение
във връзка с оплакванията по същество в касационната жалба и с оглед изискванията на
чл. 290, ал. 2 от ГПК, я намира за частично основателна, съображенията за което са
следните:
С атакуваното решение Пловдивският окръжен съд е потвърдил решението на
Пловдивския районен съд, № 2027/2009 г. по гр. д. № 2166/2008 г., с което предявеният от
К. М. К. от [населено място], [община] – починала в хода на производството, което
съгласно по чл. 227 от ГПК, е продължило с участието на правоприемника й – сина К. Д.
К. от [населено място], иск по чл. 50 от ЗЗД – за заплащане на сумата от 1 548 лв. –
обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща част (покрив)
в сграда в режим на етажна собственост, е отхвърлен.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че основанието на чл. 50 от
ЗЗД ангажира обективната безвиновна отговорност на собственика на вещ, в резултат на
чийто вътрешни свойства, качества или недостатъци са настъпили вреди. И тъй като обаче
в случая се касаело не за собствена на ответника вещ, а за съсобствена такава, в
съсобствеността върху която участва и ищеца като етажен собственик, то цитираната по –
горе разпоредба е неприложима в отношенията между страните по спора. Ищецът не се
явява трето увредено лице, поради което съдът е намерил, че е безпредметно
установяването по вид и стойност на конкретните вреди и определянето на размера на
претенцията.
В нарушение на материалния закон въззивният съд е счел, че разпоредбата на чл. 50 от
ЗЗД не намира приложение в отношенията между страните, като съсобственици на вещта,
от която са произлезли вредите, претендирани за обезщетяване – покрива на сграда в
режим на етажна собственост, поради което те не носят отговорност един спрямо друг за
вреди от общата вещ, а се прилага само в отношенията между собственика
(съсобствениците) на вещта и третите увредени лица, какъвто качество ищцовата страна
нямала.
По изложените по – горе съображения и с оглед на дадения отговор на въпроса, по който е
допуснато касационно обжалване на въззивното решение, настоящият състав намира, че
отговорността на ответника спрямо увредения за вреди, макар и при наличието на обща
(съсобствена) вещ, която да ги причинява и върху която всяка от страните да има права в
определен обем, безусловно следва да бъде ангажирана по чл. 50 от ЗЗД.
Изложеното се явява в противоречие с приетото от въззивния съд, което налага частична
отмяна на постановения от него акт и решаване на въпроса по същество.
Предявеният иск е за присъждане на сумата от 1 548 лв., съставляваща съответно на обема
на правата на ответника в етажната собственост обезщетение за имуществени вреди,
произлезли от вещ – обща част (покрив) в сграда в режим на етажна собственост, чието
хидроизолационно покритие се компрометирало във времето от атмосферни условия и
влияния и довело до появата на теч в жилището на ищцата, и до повреждане на
шпакловката и боята по стени и тавани, както и на топлоизолацията на тавани в
посочените площи. Твърди се, че общата стойност на разходите за ремонт на жилището
възлизат на 4 960 лв., а процесната сума съставлявала припадащата се на ответника сума
от тях (съответстваща на неговата идеална част от общите части на сградата, в размер на

31.22%). Претендират се законната лихва върху обезщетението, считано от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане и сторените по делото разноски.
От анализа на съвкупния доказателствен материал по делото се установява наличието към
2007 г. на вреди в апартамента на ищцата, причинени от теч на покрива на сградата –
компрометирани стени и тавани, покрити с мухъл, които в хода на процеса са отстранени,
като стойността на ремонтните работи възлиза на 1 800 лв.
От заключението на вещото лице по допуснатата и изслушана съдебно – техническа
експертиза се установява, че общата стойност на строително – монтажните работи за
отстраняване на последиците от теча в жилището към момента на депозиране на
заключението – м. юни 2009 г., възлиза на 4 019.93 лв.
С оглед на горното, предявеният иск се явява доказан по своето основание и следва да
бъде уважен, с присъждане на обезщетение за претърпените имуществени вреди. Техният
размер се установява с приложената по делото фактура № 73/09.03.2009 г., за понесени
разходи по отстраняване на последиците от увреждането, съизмерими с така платеното по
нея – сумата 1 800 лв. Без значение е факта, че фактурата е издадена на името на сина на
първоначалната ищца К. К. и настоящ касатор – К. К. Очевидно той е извършил
плащането, действайки от името и за сметка на своята майка – собственика на увредения
имот. Съдът не възприема като меродавно за размера на вредата остойностяването на
строително – монтажните работи в жилището, извършено от вещото лице. Това е така,
защото заключението е посочило стойността на тези дейности към датата на изготвянето
му, а не към датата на настъпването им.
Така, определяйки размера на дължимата от ответника обезвреда, съобразно неговите
права в общите части на сградата (31.22 % ид. ч.), построена в режим на етажна
собственост се формира сумата от 561.96 лв. В този размер искът се явява основателен, а
за разликата до пълния му предявен от 1 548 лв. следва да се отхвърли.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 от ГПК атакуваното решение
следва да бъде отменено частично – в отхвърлителната част по иска за сумата от 561.96 лв.
и вместо него се постанови друго, с което искът се уважи за сумата от 561.96 лв. В
останалата си част решението е правилно по своя краен резултат и следва да бъде оставено
в сила, на основание чл. 293, ал. 1 от ГПК.

Обезщетението ще следва да се присъди ведно със законната лихва, считано от датата на
исковата молба – 28.07.2008 г. до окончателното му изплащане, съобразно диспозитивното
начало в гражданския процес.
С оглед изхода по спора, предмет на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на касатора
се следват разноски за производството, възлизащи на 92.57 лв., съразмерно с уважената
част от иска.
Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението от 30.11.2009 г. по гр. д. № 2831/2009 г на Пловдивския окръжен съд
в ЧАСТТА, в която предявеният от К. М. К. от [населено място], [община] – починала в
хода на производството и заместена по чл. 227 от ГПК от правоприемника й – сина К. Д. К.
от [населено място], иск по чл. 50 от ЗЗД – за заплащане на обезщетение за имуществени
вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща част (покрив) в сграда в режим на етажна
собственост, е отхвърлен за сумата от 561.96 лв. и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА О. Б. А. от [населено място], [улица] ЕГН [ЕГН] да заплати, на основание чл. 50
от ЗЗД, на К. Д. К. от [населено място] сумата от 561.96 (петстотин шестдесет и един лв. и
96 ст.) лева – обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ – обща част (покрив)
в сграда в режим на етажна собственост, ведно със законната лихва върху сумата, считано
от датата на исковата молба – 28.07.2008 г. до окончателното изплащане, както и сумата от
92.57 лв. (деветдесет и два лева и 57 ст.) лева – сторени в производството по делото
разноски, съразмерно с уважената част от иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение в останалата му обжалвана част.
Решението е окончателно.

ПРОБЛЕМЪТ СЪС ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА СОБСТВЕНИЦИТЕ В ЕС
by Evgeni Atanasov
Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ възниква
съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по подръжката и
управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Законът за
управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6 ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм.
– ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Спецификата на проблема възниква тъй като единствения възможен ред
за реализиране на вземането по съдебен ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38
ал. 2 – съответно препраща към чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата
е изключително тромава и тежка, свързана е с един определено дълъг времеви период.
Задълженията на собственика към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да
се реализира вземането на определена сума за определен период от време, през същото
това време, ако длъжникът не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От
своя страна е необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за
тези суми и така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че
предвидения в ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при
една честа периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез
легални средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения,
а именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ би могла да реализира своите вземания далеч по – бързо и
по – този начин да се избегне тежката процедура.
В протоколно решение на ОС на ЕС се инкорпорира спогодба с нотариална заверка на
подписите относно дължимите между страните – ЕС, като отделен субект от една страна
и етажните собственици, от друга страна , – парични суми, представляващи разноските за
управление и поддръжка на общите части на сградата.
Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по
малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Съгласно
ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление на
Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на решенията,
установени с дневния ред. Представителството при приемане на решенията в

законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и неприсъстващите
членове на етажната собственост, което от своя страна ангажира задължителността
на приетите решения. От една страна по така постигната спогодба са отделните
собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост – присъстващи и
неприсъстващи, представлявани от Общото събрание на собствениците, съгласно
представителството по ЗУЕС, от друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като
отделен, самостоятелен и обособен субект, представлявана от управителя си. В
постигната спогодба страните приемат, че всеки един от собствениците на
самостоятелни обекти носи персонална отговорност по отношение на дължимите
суми във връзка с управление на общите части на етажната собственост.
Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява
нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти в
етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от
отделните собственици към етажната собственост суми. Изрична е уговорката между
страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с нотариална заверка
на подписите относно съдържащите се в тях задължения за плащане на парични суми/ , а и
при наличието на всички изискуеми реквизити по смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за
претендираните суми съдът да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен
лист на основание чл. 418 ГПК.
Дължимите суми, които следва да се претендират са договорени в протоколното решение
и определени като размер, начин на плащане и падеж . Ако има възникнали задължения
преди приемане на протоколното решение, тяхната изискуемост може да бъде вписана и
двете страни да се спогодят, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т. 3 ГПК ще се
събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на самостоятелни
обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на общите части на
сградата, възникнали в един предходен период. Да, проблемът е как да се удостовери
размерът на тази сума, след като е невъзможно да се обективира в протокола от ОСЕС.
Страните могат да договорят, че сумите за изминал период, които ще подлежат на
събиране съгласно настоящото решение ще бъдат определяеми съгласно документацията
на ЕС водена до този момент.
Интересно е дали съм опитал? Да! Аз в нетърпението си веднага потърсих събиране на
старите суми – за изминал период. Съдът отказа да ми издаде заповед за изпълнение и
изпълнителен лист не защото заявлението противоречи на предвидения в ЗУЕС ред, а

защото въпросната документация, която представих, за да докажа размера на
задължението не беше в изискуемата нотариална форма – с нотариална заверка.
Все пак смятам, че инициативата за законодателна промяна и на разширяване на обсега
на чл. 417 ГПК с вземанията за разноските за управление и поддръжка на етажната
собственост е отворена за законодателя.
Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост
by Evgeni Atanasov
Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51
ЗУЕС, който регламентира разпределянето и формирането на бюджета за управление и
поддръжка на общите части в сградата на Етажната собственост. :
Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-
годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната
собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от
идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който
отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на
отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се
уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в
сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и
3.
(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява
професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана

с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части
в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.
(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1,
когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.
(7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които
отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за
електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно
обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.
Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква
въпросът по отношение на формиране на начинът на определяне на дължимите суми от
собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с
императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя
обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по –
драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните части.
Това е крайно нарушение на императива установен от нормата на ЗУЕС. Ако въпросът е
как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят поравно
разноските, то в книгата на етажната собственост съгласно чл. 6 /1/ т.6 ЗУЕС
собствениците са длъжни да : вписват в книгата на етажната собственост членовете на
своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение е предвидена
съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) –
Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна
собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от 20 до 100
лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е
юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се реализира тази
санкция. Често обаче собствениците на имоти в сградата на ЕС не спазват това свое
задължение, не вписват членовете на домакинството си или обитатели, ползватели и
наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за реализиране на предвидената
имуществена санкция за неизпълнение на това задължение. Законът не би могъл да
предвиди разрешаването на проблемите от типично битов характер между обитателите на
една сграда, както и да обхване всеки един техен проблем. Поради тази причина
законодателят е въвел и задължителността на нормата, именно за да укроти духовете и да

ги подчини на един установен ред. Компромисен вариант, който се практикува е,
разпределението на дължимите суми да бъде извършвано поравно, но не между всички
обитатели, а по-скоро между обектите, включени в етажната собственост. Това е наистина
разумен вариант, и е най-близък до този, който се предлага в закона.
Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат
типично вътрешноведомствен характер дерогиране на императива на нормата на чл. 51
ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над 75/100 от представените общи части.
Аз считам, че императивната норма има своя задължителен характер в отношения на ЕС
извън обсега на нейните членове. Въпреки това извън обсега на членовете на ЕС,
нормата запазва своя императив.
Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват базов модел, който би
следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците. Книгата на
собствениците определя както броя на обитателите в сградата на ЕС, така и времето през
което те обитават/не обитават недвижимите имоти. Това позволява на ЕС да приложи
законът в неговия императив.
Естествено, ако собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на
решението на ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред районния
съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в това
отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които да бъдат
удобни за всички живущи.
Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС предвижда че разходите по ал. 1 не се заплащат от собственик,
ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена
хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат
продължително отсъствие и няма да обитават жилището си за период по – голям от 30
дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през
което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен брояч
лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година, през които
собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление такъв няма. В
една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по съседски да знаем какво се
случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и хиляди апартаменти.
Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да се прикрием и да не

създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг период. Законодателят
отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично според мен е удачно да се
приложи хипотезата на ал. 3 и за отсъствието да се уведоми писмено председателя на
управителния съвет, както и да се взима решение с квалифицирано мнозинство за
освобождаване от задължение при всеки един конкретен случай, както е предвидено и в ал.
3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка към алинея 3 би следвало в такъв случай
в алинея 3 да е инкорпорирано правното разрешение.
Алинея 3 предвижда правната възможност на ОС на ЕС да вземе решение с квалицирано
мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като реши
собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една
календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за
управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил
максимален срок на отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на
неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако
отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се ограничи
на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2. При което
извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за търсене на
дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с оглед на
защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано мнозинство.
Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици, които са
необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по отношение на
дължимите такси и дали по този начин не се обременяват останалите собственици,
ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по управление на етажната
собственост. Неразумно е една определена част да поема разноски за облаги, които
ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на фирма за почистване, фирма за
професионален домоуправител, охрана и всякакви други екстри. Считам, че законодателят
трябва да синхронизира нормите така, че да удовлетвори нуждите не само на
отсъстващите, но и на реално обитаващите имотите в ЕС.
Ал. 3 на коментирания чл. 51 ЗУЕС използва израза : “който отсъства повече от 30 дни в
рамките на една година”. Колко време обаче трябва да продължи това отсъствие и ако
същото бъде разпокъсано би ли се приело че са налице предпоставките за гласуване на
решение. ЗУЕС е дал своето дефинитивно решение и то е : “дълготрайно отсъствие” е
отсъствие на собственик, ползвател и обитател БЕЗ ПРЕКЪСВАНЕ, което продължава

повече от три месеца. Налице е необходимостта от едно трайно, непрекъснато
отсъствие за да бъде приложима мярката на закона за намаляване на разноските за
поддръжка и управление наполовина.
Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се
разпределят при условията на ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС.
Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че собственик,
ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в
самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до
петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е предвидено
квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение, затова следва да
се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в чл. 17 ал. 3, а именно
– извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се приемат с мнозинство, повече
от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост
съгласно нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един типично житейски въпрос : ако дадено
помещение или обект се ползва от трима или четирима човека за упражняване на дейност
или професия, би ли следвало всеки поотделно да заплати сумата определена от ОС на
ЕС, а именно от трикратния до петкратния размер на дължимите разноски, или би
следвало от морално съображение да се разпредели общата сума между всички лица,
ползващи имота. Особено в случай, че работно време от 8 – 12 часа е разпределено на
смени по 4 или 6 часа. Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че
всеки който попада в тази група би следвало да заплаща определения трикратен до
петкратен размер. В ситуация, в която визираните лица работят в рамките на един
работен ден, потокът от хора би бил един и същ и в случая ако само едно лице работеше в
рамките на определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата, ОС
на ЕС трябва да съобрази конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да
бъдат поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на
закона.
Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно : Собственик,
ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите
части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден
отделен вход.

Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне
изблиците на недоволство, които раздират обитателите на една сграда.
РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422 ГПК
?
by Evgeni Atanasov
1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на
Етажната собственост.
•Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на сумите,
дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в сградата в
режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или обитател на
имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят
поравно споредброянасобствениците, ползвателите и обитателите. Ако лицето е
придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание то
неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки, то е
налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно доказуемо
в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената книга на
собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В Книгата на
собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в определения
период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Книга на
етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим
на етажна собственост.
•(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:
•1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;
•2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Empfohlen

Empfohlen (20)

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ