Asas dan prinsip pengurusan strata di Malaysia

1. Pengenalan Prinsip
Pengurusan Strata
E Z W A N B I N B U S T A M I N
P U S A T P E N G A J I A N P E N G U R U S A N P E R U M A H A N
I N S I T U T K E S E J A H T E R A A N B A N D A R , P E R U M A H A N D A N K E R A J A A N T E M P A T A N
B E R J A Y A H I L L S , P A H A N G

2. LATAR BELAKANG
FUNDAMENTALS
OF STRATA TITLE
EVOLUSI
PERUNDANGAN
STRATA DI MALAYSIA
PRINSIP
PENGURUSAN STRATA
MENGIKUT
PERUNDANGAN
MALAYSIA
RUMUSAN
SKOP SYARAHAN

3. Di akhir ceramah ini, anda akan berupaya untuk:-
I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif,
semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif;
II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan
Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan;
III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata
OBJEKTIF CERAMAH

4. LATAR BELAKANG
6 Juta Penduduk Strata
(30% Penduduk Malaysia)
1.5 juta petak
(Kondo, Apartment,
Pangsapuri, Flat)
Purata 15,000 Aduan setiap
tahun

5. LIFE CYCLE PEMBANGUNAN HARTA TANAH
Pembangunan
Penyerahan
PENGURUSAN
• Penyenggaraan
• Pembaikan
• Pengubah suaian
Perancangan
Pemusnahan/
perobohan
• Pembinaan
• Pemasaran
• Reka bentuk
• kajian pasaran
• Due diligence
• Jualan
• Pajakan/sewaan
• Janaan pendapatan
• Keusangan
• Tidak selamat
• Tidak ekonomik

6. APA ITU PEMBANGUNAN STRATA?
• Pemajuan melibatkan pecah bahagi
bangunan/tanah di bawah Akta
Hakmilik Strata 1985.
• Pemilik-pemilik petak bertanggung
jawab terhadap pengurusan dan
penyenggaraan Harta Bersama.
• Aktiviti dan tingkah laku sesuatu
penghuni mempunyai kesan signifikan
terhadap keselesaan dan keharmonian
penghuni-penghuni lain.

7. Individual title
Individual title
Individual title
Akta Hakmilik Strata 1985 -
Membolehkan pecah
Bahagi Bangunan.
PECAH BAHAGI BANGUNAN
/ PETAK BANGUNAN
PECAH BAHAGI BANGUNAN

8. POLL SESSION
Berapa ramai di
kalangan anda
yang menduduki
skim strata ?

9. FUNDAMENTALS IN STRATA TITLE
EXCLUSIVE
APPURTENANCE
SEMI-EXCLUSIVE
COMMON PROPERTY

10. EXCLUSIVE
SEMI-EXCLUSIVE
APPURTENANCE
COMMON PROPERTY
LIVING ROOM

11. EXCLUSIVE
SEMI-EXCLUSIVE
APPURTENANCE
COMMON PROPERTY
LIFT

12. EXCLUSIVE
SEMI-EXCLUSIVE
APPURTENANCE
COMMON PROPERTY
BALCONY

13. EXCLUSIVE
SEMI-EXCLUSIVE
APPURTENANCE
COMMON PROPERTY
USE OF FACILITIES

14. EVOLUSI PERUNDANGAN STRATA
•Perundangan hak milik strata mengikut sistem
torren bermula di negeri Victoria, Autralia
•Undang-undang pertama yang mewujudkan
dokumen hakmilik strata Transfer of Land
(Stratum Estate) Act 1960
•Strata adalah perkataan majmuk bagi stratum
•Undang-undang pertama yang menggunakan
perkataan strata adalah Conveyancing (Strata
Title) Act 1961 yang diguna pakai oleh negeri
New South Wales, Australia
•Kedua-dua perundangan ini telah menjadi
prinsip asas bagi perundangan strata di
negara-negara komanwel

15. Evolusi Perundangan Pengurusan
Strata
Akta
Pengurusan
Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik
Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan
Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik
Strata 1985
(Akta 318)
Akta Bangunan
Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
• Hakmilik strata adalah merupakan
satu urusniaga hartanah dan
diperuntukkan didalam Kanun
Tanah Negara 1965 sebagai
hakmilik subsidiari (Seksyen 151 -
137 KTN).
• Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan
Hakmilik Subsidiari didalam Kanun
Tanah Negara telah dimansuhkan
dan Akta Hakmilik Strata, 1985
berkuatkuasa bagi semua
pengurusan Hakmilik Subsidiari
dan istilah tersebut diganti dengan
istilah Hakmilik Strata.

16. Evolusi Perundangan Pengurusan
Strata
Akta
Pengurusan
Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik
Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan
Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik
Strata 1985
(Akta 318)
Akta Bangunan
Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
• Akta Pemajuan Perumahan
1966 (Akta 118) Jadual G, H, I
dan J juga memperuntukan
klausa spesifik berkaitan
dengan penyenggaraan dan
pengurusan bangunan dan
harta bersama.

17. Evolusi Perundangan Pengurusan
Strata
Akta
Pengurusan
Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik
Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan
Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik
Strata 1985
(Akta 318)
Akta Bangunan
Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Hakmilik Strata 1985
(Akta 318)
• Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985
(Akta 318) menjelaskan pecah
bahagi bangunan berbilang tingkat
kepada petak-petak strata dalam
satu (1) lot tanah.
• Pecah bahagi ini bermaksud
pengeluaran hakmilik berasingan
yang dipanggil hakmilik strata bagi
tiap-tiap petak (unit) dalam
bangunan yang mempunyai dua (2)
tingkat atau lebih.

18. Evolusi Perundangan Pengurusan
Strata
Akta
Pengurusan
Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik
Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan
Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik
Strata 1985
(Akta 318)
Akta Bangunan
Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Bangunan Dan Harta Bersama
2007
(Akta 663)
• Akta 663 merupakan undang-
undang untuk mengadakan
peruntukan bagi penyenggaraan dan
pengurusan bangunan dan harta
bersama yang bertujuan menjaga
kepentingan pembeli pembangunan
berstrata sebelum hakmilik strata
didaftarkan

19. Evolusi Perundangan Pengurusan
Strata
Akta
Pengurusan
Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik
Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan
Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik
Strata 1985
(Akta 318)
Akta Bangunan
Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757)
adalah undang-undang yang
diperuntukan untuk mengawal selia
penyenggaraan dan pengurusan
bangunan bertingkat atau tanah yang
dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik
strata, bermula dari peringkat
penyerahan milikan kosong sehingga ke
peringkat selepas perbadanan
pengurusan diwujudkan

20. PETAK
1. Adalah suatu dimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif selagi:
• ia berada dalam sempadannya; dan,
• tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan dan peraturan yang berkuatkuasa.
2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen hakmilik strata
3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata
4. Terdapat 2 jenis petak :
• Petak lantai keseluruhan; atau
• Bukan petak lantai keseluruhan
5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil yang dikuat
kuasakan

22. PETAK
1. Adalah suatu dimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif
selagi:
• ia berada dalam sempadannya; dan,
• tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan yang berkuatkuasa.
2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen
hakmilik strata
3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata
4. Terdapat 2 jenis petak :
• Petak lantai keseluruhan; atau
• Bukan petak lantai keseluruhan
5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil
yang dikuat kuasakan

23. PETAK LANTAI KESELURUHAN
(WHOLE FLOOR PARCEL)
1. Hanya SATU PETAK SAHAJA pada satu aras bangunan.
2. Terdapat 2 jenis petak lantai keseluruhan yang telah ditetapkan
dalam Jadual 2, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-
• Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras
pengangkutan menegak
• Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan
menegak

24. ILUSTRASI PETAK LANTAI KESELURUHAN
KORIDOR
M1/2/1
M1/2/3
M1/2/2
M1/2/4
KORIDOR
M1/2/1
LIF LIF
BUKAN PETAK
LANTAI
KESELURUHAN
PETAK LANTAI
KESELURUHAN

25. PETAK
PARCEL
DAPUR
TANDAS
BILIK TIDUR
RUANG UTILITI
RUANG TAMU

26. PETAK AKSESORI
1. Petak yang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup.
2. Sempadan ditandakan dengan warna BIRU dalam pelan strata
3. TIDAK boleh diurus niagakan secara berasingan.
4. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaan lebih rendah daripada petak
induk.
5. Terdapat 2 jenis petak aksesori iaitu:-
• Diluar bangunan
• Dalam bangunan

29. PETAK AKSESORI
1. Petak yang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup.
2. Sempadan ditandakan dengan warna BIRU dalam pelan strata
3. TIDAK boleh diurus niagakan secara berasingan.
4. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaan lebih rendah daripada petak
induk.
5. Terdapat 2 jenis petak aksesori iaitu:-
• Diluar bangunan
• Dalam bangunan

30. PETAK AKSESORI
ACCESSORY PARCEL
PARKIR TERBUKA
PARKIR TERTUTUP BAY WINDOWS
STOR PENYIMPANAN
TANDAS
AIR CON LEDGE

31. HARTA BERSAMA
1. Apa-apa yang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang
dipecah bahagi
2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata
3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik berdaftar
4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:-
• Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan
• Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan
5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan
menyenggara.
6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang
diumpukkan (allocated share unit)

34. HARTA BERSAMA
1. Apa-apa yang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang
dipecah bahagi
2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata
3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik
4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:-
• Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan
• Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan
5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan
menyenggara.
6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang
diumpukkan (allocated share unit)

35. HARTA BERSAMA
COMMON PROPERTY
BUMBUNG
PEJABAT PENGURUSAN LAMPU KORIDOR
SALURAN
KUMBAHAN UTAMA PARKIR PELAWAT
HALAMAN TANAH

36. FUNGSI UNIT SYER
HAK MENGUNDI
PEMILIK PETAK
JUMLAH CARUMAN YANG
PERLU DIBAYAR KEPADA
PERBADANAN
PENGURUSAN

37. KAEDAH PENGIRAAN CARUMAN CAJ
AGM telah meluluskan bajet perbelanjaan
pengurusan dan penyenggaran sejumlah
RM1,036,800 untuk tahun kewangan 2016.
Unit syer diumpukkan = 120
Unit syer agregat = 51,840
SENARIO
PENGIRAAN
= Unit syer diumpukkan X Bajet diluluskan
Unit syer agregat
= 120 X RM1,036,800
51,840
= RM2,400 setahun
= RM200 sebulan

38. FUNGSI UNIT SYER
Penentuan kepada
jumlah bayaran sekiranya
perbadanan pengurusan
secara sah di sisi undang-
undang mempunyai
HUTANG dan ia tidak
mampu untuk
menjelaskan hutang
tersebut.
Penentuan kepada
pengagihan pembayaran
atau penerimaan
sekiranya berlaku
KEPUTUSAN ATAU
PERINTAH MAHKAMAH
yang mengkehendaki
pemilik-pemilik petak
untuk membayar atau
menerima sesuatu.

39. 1. Keluasan dinyatakan dalam meter persegi;
2. FP1 ialah faktor pemberat bagi jenis petak yang dinyatakan dalam Jadual 1;
3. Ialah faktor pemberat bagi petak lantai keseluruhan yang dinyatakan dalam
Jadual 2;
4. Ialah faktor pemberat bagi petak aksesori yang dinyatakan dalam Jadual 3;
5. Jika terdapat terdapat lebih daripada satu petak aksesori, komponen formula
petak aksesori hendaklah terpakai bagi setiap petak aksesori dan
kemudiannya hendaklah ditambahkan kepada formula itu; dan
6. Unit syer hendaklah dinyatakan sebagai satu nombor bulat.
Unit syer yang
diumpukkan
bagi suatu
petak
(keluasan petak X FP1 X FP2) (keluasan petak aksesori X FP3)= +

40. PERBADANAN PENGURUSAN
1. Entiti yang bertanggung jawab mentadbir uruskan pengurusan dan penyelenggaraan harta
bersama
2. Keahlian terdiri dari pemilik petak sahaja.
3. Wujud dalam tiga (3) keadaan :-
• Sebelum ada hakmilik strata
Perbadanan Pengurusan Bersama (JMB)
• Selepas ada hakmilik strata
Perbadanan Pengurusan (MC)
Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC)
4. Hanya terbubar apabila berlakunya penamatan pecah bahagi bangunan/tanah
5. BUKAN satu badan bersifat keuntungan “No risk, no reward”

41. Konsep SELF-
GOVERNANCE
dalam
pengurusan
strata
• Ditadbir dan diurus sendiri
oleh komuniti strata itu
sendiri
• Secara bersama:-
• membuat keputusan
• menanggung liabiliti
• menanggung kos-kos
terbitan dari
penyelenggaraan harta
bersama

42. Konsep SELF-
GOVERNANCE
dalam
pengurusan
strata
• Persekitaran yang terkandung
peraturan kejiranan yang
sistematik
• Undang-undang Kecil Pengurusan
Strata:-
• Peraturan day-to-day
operation
• Pemudah cara penggunaan
harta bersama
• Kawalan mutu keselesaan
dan kesejahteraan
• Digubal undang-undang kecil
tambahan oleh komuniti strata
itu sendiri.

43. Konsep SELF-
GOVERNANCE
dalam
pengurusan
strata
• Penyelesaian pertikaian
sendiri
• Rundingan
• Mediasi
• Menguat kuasakan undang-
undang kecilnya sendiri
• Halangan menggunakan
harta bersama
• denda

44. Ceramah dengan ini telah pun:-
I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif,
semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif;
II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan
Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan;
III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata
RUMUSAN

45. APAKAH PERBEZAAN HARTA
TANAH STRATA DENGAN HARTA
TANAH KONVENSIONAL?
RUMUSAN