1. Proposal Perumahan
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan
manusia. Oleh karena itu sejalan dengan laju pertambahan penduduk
dan kenaikan pendapatan masyarakat, maka pengembangan proyek
perumahan memiliki prospek bisnis yang cerah. Begitupula di
kecamatan .............., Jawa Barat memiliki prospek yang menjanjikan
untuk dikembangkan proyek perumahan. Jumlah guru SD yang
berstatus PNS dan terdaftar yang dikelola oleh Kantor Dinas ......
Kab. .... lebih dari 300 orang ditambah lagi dengan guru SLTP, SLTA
dan PNS dari swasta serta pegawai PNS dari beberapa instansi
lainnya (seperti Kantor Pertanahan Kab ...........) merupakan potensi
untuk dikembangkan perumahan di wilayah tersebut.
Pihak PT. .............. sebagai pengembang telah merintis kerjasama
dengan instansi pemerintah yaitu Dinas ...... dan Kantor .........Kab.
.............. sejak tahun 2004. Namun karena beberapa kendala seperti
kurangnya modal kerja dan belum didapatkannya fasilitas KPR dari
pihak bank sehingga sampai saat ini PT. .............. belum dapat
merealisasikan pembangunan perumahan yang kami namakan Griya
............... Oleh karena itu proposal ini dibuat untuk mendapatkan
fasilitas Kredit Konstruksi dan dukungan KPR untuk perumahan
.........
1.2. Pokok Permasalahan
Pokok permasahan yang muncul dari proyek pengembangan
perumahan Griya
.............. yaitu :
Pada sisi konsumen, permasalahan yang utama adalah belum
tersedianya fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) sedangkan, Pada
2. sisi pengembang, permasalahan yang utama adalah belum
didapatkannya fasilitas kredit dana konstruksi. Griya .............. Jawa
Barat
1.3. Keunggulan Proyek
Beberapa keunggulan proyek ini adalah:
Pemasaran
PT. .............. telah bekerjasama dengan Dinas ............. dan Kantor
.......... Kab. ............... Selain itu, lebih dari 25 orang karyawan
swasta telah menyatakan minatnya untuk memiliki rumah di
perumahan ............... Sampai saat ini, banyak calon konsumen yang
terus menghubungi PT. .............. untuk mengajukan aplikasi kredit
rumah di perumahan ...............
Tanah
Tanah telah dibebaskan oleh pengembang seluas .............. m2
dengan status bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Sertifikat dan
surat tanah lainnya dapat dilihat pada Lampiran.
Perijinan
Perijinan proyek perumahan seperti ijin lokasi, ijin peruntukan
penggunaan tanah, IMB, siteplan, surat keterangan bebas banjir,
keterangan kesediaan PDAM, dan surat keterangan kesediaan PLN.
Suratsurat perijinan dapat dilihat pada Lampiran.
Lokasi strategis
Lokasi mudah dicapai angkutan umum dan berada di sisi barat jalan
.............. ang merupakan jalan penghubung antara Kota ..............
dan ...............
1.4. Tujuan
Tujuan dari proposal ini adalah:
Merealisasikan pengembangan perumahan .............., Kab...............
Mendapatkan kredit Konstruksi dan dukungan KPR bagi perumahan
3. tersebut.
BAB II
ASPEK PEMASARAN
Proyek pengembangan perumahan .............. telah dirintis sejak
tahun 2004. Sejak tahun tersebut, PT. ..............telah melakukan
Memorandum of Understanding (MOU) dengan Dinas ..............
Kab............... dan Kantor .............. untuk penyediaan perumahan
bagi pegawai negeri sipil kedua instansi tersebut. Sampai saat ini
beberapa pegawai swasta dan wirausahawan pun turut berminat
untuk memiliki rumah
pada perumahan ini. Walaupun, karena jangka waktu yang agak
lama yaitu sekitar 3 tahun mungkin beberapa di antara mereka telah
memiliki rumah namun masih banyak peminat yang bertambah dan
menanyakan mengenai realisasi perumahan ........ kepada
pengembang.
Jumlah orang yang telah mengisi daftar pemesan rumah sampai saat
ini sebanyak lebih dari 210 orang. Mereka umumnya adalah pegawai
negeri sipil (PNS). Walaupun ada sebagian karyawan swasta dan
wirausahawan. MOU dengan Dinas ... ............. dan Kantor
pertanahan Kabupaten .............. serta daftar peminat rumah dapat
dilihat pada Lampiran.
BAB III
RANCANGAN ANGGARAN BIAYA & ANALISIS FINANSIAL
2.1. Jumlah Rumah, Toko dan Kavling
Rumah yang akan dibangun oleh pengembang di atas tanah seluas
31.232 m2 berupa rumah sederhana (RS) tipe 27/72 sejumlah 53
unit, RS tipe 36/84 sejumlah 136 unit, RS tipe 36/98 plus sejumlah
14 unit ditambah toko sejumlah 7 unit. Selain itu, pengembang juga
menjual Kavling Siap Bangun (KSB) dan tanah lebih sejumlah 2.690
4. m2. Rencana jumlah rumah, toko dan kavling siap bangun dapat
dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Rencana Jumlah Rumah, Toko dan Kavling Siap Bangun
No Tipe Toko dan Rumah Jumlah
2.2. Sumber Dana Investasi
Sumber dana pembiayaan terdiri dari modal sendiri dan dari
musyarokah konstruksi. Total modal sendiri yang telah dan akan
dikeluarkan sejumlah Rp. 3.569.690.857,- atau sebesar 68,61% dari
total modal investasi. Sedangkan, dana dari musyarokah konstruksi
sejumlah Rp 1.633.230.000,- atau sebesar 31,39% dari modal
investasi. Dana musyarokah konstruksi cair dalam tiga tahap dengan
besar masing-masing tahap adalah 40%, 40% dan 20%. Waktu
pencairan dana musyarokah konstruksi terkait dengan proyeksi
penjualan rumah. Tahapan pencairan dana musyarokah konstruksi
dapat
dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Tahapan Pencairan Dana Musyarokah Konstruksi
Dana dari musyarokah konstruksi khusus digunakan untuk biaya
konstruksi
rumah Tahap 1.
2.3. Skema Pengembalian Dana & Bagi Hasil
Pengembalian pokok dana musyarokah dilakukan selama 18 bulan
dengan grass period 2 bulan. Bagi hasil sebesar 4% dari pendapatan
hasil dari penjualan rumah, toko dan kavling serta kelebihan tanah
setiap bulannya. Jika dibandingkan dengan besar dana musyarokah
maka nilai bagi hasil sebesar 28,38% selama 20 bulan atau setara
dengan 17% selama setahun. Total bagi hasil tersebut setara dengan
bunga sebesar 29,51% per tahun pada sistem konvensional. Proyeksi
5. bagi hasil dan pengembalian pokok musyarokah
dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Proyeksi Bagi Hasil dan Pengembalian Pokok Musyarokah
Tabel 4. Harga Jual Perumahan
Tabel 5. Proyeksi Penjualan
2.5. Rancangan Aggaran Biaya
Biaya pengembangan perumahan ....... meliputi biaya tanah, biaya
konstruksi dan biaya operasional.
Biaya Tanah
Biaya tanah terdiri dari biaya pembelian lahan, pengolahan lahan,
turap, perijinan, pengesahan site plan, dan Hak Guna Bangunan
(HGB) induk. Biaya Tanah dapat dilihat pada Tabel 6.
Tabel 6. Biaya Tanah
Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi terdiri dari biaya konstruksi rumah, toko, sarana dan
prasarana. Biaya konstruksi dapat dilihat pada Tabel 7.
Tabel 7. Biaya Konstruksi
Tabel 8. Biaya Operasional
2.6. Break Event Point
Break Event Poin (BEP) perumahan ini adalah pada pendapatan
sekitar Rp. 6.655.382.500,-. Tingkat penjualan sehingga BEP dicapai
dapat dilihat pada Tabel 9.
Tabel 9. Tingkat Penjualan Pencapaian BEP
6. 2.7. Kriteria Kelayakan Investasi
Kriteria kelayakan investasi meliputi Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Net Benefit/Cost (B/C) dan Pay Back
Period (PBP). Dengan menggunakan perhitungan konvensional dan
tingkat bunga 18%, kriteria kelayakan investasi dapat dilihat pada
Tabel 10.
Tabel 10. Kriteri a Kelayakan Investasi
Perhitungan Rancangan Anggaran Biaya (RAB), Cash Flow dan
perhitungan kelayakan investasi dapat dilihat pada Lampiran.
BAB IV
JANGKA WAKTU PROYEK & MANAJEMEN
4.1. Jangka Waktu Proyek
Proyek pengembangan Perumahan ....... akan dilaksanakan selama
28 bulan. Dalam waktu tersebut, diharapkan seluruh rumah, toko dan
kavling serta tanah lebih telah terjual. Antara waktu pembangunan
perumahan dan terjualnya rumah tersebut memiliki jangka waktu
dua bulan.
4.2. Manajemen Proyek
Manajemen proyek meliputi kebutuhan sumber daya manusia dan
struktur organisasi pelaksana proyek. Kebutuhan SDM dapat dlihat
pada Tabel 11.
Tabel 11. Kebutuhan SDM dalam Pembangunan Perumahan
Gambar 1. Struktur Organisasi Proyek
BAB V
PENUTUP
Demikian proposal pengajuan kredit konstruksi dan dukungan KPR ini
7. merupakan upaya kami, PT. ................ dalam merealisasikan
Perumahan ................. Kami
berharap pihak Bank dapat menyetujui proposal ini. Kami siap
mendiskusikan dan melengkapi jika terdapat persyaratan yang belum
sempurna.
Jakarta, 20...
PT. ................
Direktur Utama
