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INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIENREGION STUTTGART2013

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2 3INHALT.Die Wirtschaftsregion im Überblick 4Trends und Tendenzen 5Zahlen und Fakten 6Investment 8Ausblick 2013 8Unsere Leistungen 10Ihre Ansprechpartner 10ELLWANGER & GEIGER Real Estate 11

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Die Wirtschaftsregion im überblick. A 81 Richtung HeilbronnA 8 Richtung Karlsruhe Ditzingen Weilimdorf Esslingen A 8 Richtung MünchenA 81 Richtung Singen Cluster Industrie und Logistik* * Logistikflächen > 50.000 m² Industrieflächen > 100.000 m²

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4 5Trends und Tendenzen. Arbeit, Beschäftigung und Wohlstand der Region ­ tuttgart werden von den hier ansässigen Großkonzernen, Saber vor allem von einem starken industriellen Mittelstand geprägt. Der Erfolg dieser mittelständischenUnternehmen beruht in großen Teilen auf einer im internationalen Vergleich überdurchschnittlichen Export-quote. Denn die hohe Spezialisierungsstruktur der Firmen und die immer enger werdende Verzahnung derunterschied­ichen Wertschöpfungsketten führen zu anhaltenden komparativen Vorteilen. Damit das auch lin Zukunft so bleibt, ist die Industrie der Region Stuttgart stets bemüht, eine optimale Infrastruktur zuschaffen – und dabei natürlich alle Anforderungen an höchste Flexibilität und Dynamik zu berücksichtigen:Herausforderung Kapitalallokation I ­mplementierung eines Corporate Real Estate Manage-Ein Ansatzpunkt für die Erreichung dieser Ziele ist das ments, auch in Kooperation mit einem externen Partner,Investment in moderne Produktionsimmobilien. Für mit- geschehen, um die Kraft der stillen Ressourcen effizienttelständische Unternehmen jedoch sind der extrem hohe auszuschöpfen.Kapitalbedarf und die lange Kapitalbindung ein Problem.Denn gerade in einem zyklischen Marktumfeld, wie es Eine neue Assetklassein den letzten Jahren zu beobachten war, kann es zu Produktionsimmobilien werden in den nächsten JahrenF­ inanzierungsproblemen kommen. Die aus externen verstärkt in den Fokus langfristig orientierter InvestorenFinanzquellen zugeführten Mittel müssen innerhalb des rücken. Denn die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit,Unternehmens sinnvoll verteilt werden. Forschung und hohe Standortbindung der Mieterschaft und die langeEntwicklung sowie die Sicherstellung einer effizienten Laufzeit der Mietverträge über oftmals mehr als zehnProduktion mit höchsten qualitativen Standards stehen J ­ahre führen zu stabilen, sicheren Cashflows bei einerdabei in einem direkten Konkurrenzverhältnis. Und nur überdurchschnittlichen Rendite. Eine Untersuchung vonein gelungener Trade-off dieser Faktoren führt zu einem ELLWANGER & GEIGER Real Estate unter Immobilien­nachhaltigen Unternehmenserfolg. investoren und Industrieunternehmen zeigt auf, dass sich ­ oderne Produktionsimmobilien in einigen Jahren mAnmietung von Produktionsimmobilien als ­ ssetklasse an den Immobilienmärkten durchaus AIndustrieunternehmen sollten sich daher Gedanken ­etablieren können.darüber machen, ob die Kapitalbindung durch eineAnmietung der Immobilien reduziert werden kann. Der Drittverwendungsfähigkeit als SchlüsselTrend zu einer externen Bereitstellung von Büro-, Logistik- zum Erfolgund Lagerimmobilien durch professionelle Investoren Besonders interessant sind dann vor allem standardisierte,konnte in den letzten Jahren bereits beobachtet werden. multifunktionale Produktionsimmobilien an geeignetenBis in die Produktion, das Herz der mittelständischen Standorten, die bedarfsgerecht an die Anforderungen desIndustrieunternehmen der Region Stuttgart, ist diese jeweiligen Nutzers angepasst werden können. Vor allemStrömung allerdings nur sehr zaghaft vorgedrungen. auch im Hinblick auf eine Nachnutzung in der Zweit-Um Produktionsimmobilien als Erfolgsfaktoren nutzen und Drittverwendung, zum Beispiel als Logistikimmobilie.zu können, ist es im ersten Schritt deshalb wichtig, Von dieser Multifunktionalität profitieren neben den Inves-die Immobilienkompetenz innerhalb der Unternehmen toren auch die Unternehmen an sich, die sich so flexiblerweiter zu stärken. Dies kann zum Beispiel durch die auf aktuelle Entwicklungen ausrichten können.

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Zahlen und Fakten. Flächenumsatz* Die Landkreise mit dem größten Mietflächenumsatz fürELLWANGER & GEIGER Real Estate ermittelte für das Jahr Bestands- und Neubauflächen in 2012 waren Ludwigsburg2012 zirka 240.000 Quadratmeter vermietete Industrie- mit zirka 105.000 Quadratmetern (2011: zirka 33.000und Logistikflächen innerhalb der Wirtschaftsregion Stutt- Quadratmeter), Böblingen mit zirka 49.000 Quadratmeterngart. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr mit zirka (2011: zirka 35.000 Quadratmeter) und Esslingen mit zirka165.000 Quadratmetern eine Steigerung von etwa 45 Pro- 45.000 Quadratmetern (2011: zirka 49.000 Quadratmeter).zent. Einen wesentlichen Anteil an diesem hervorragendenErgebnis hatten die Vermietungen im Bereich der Logistik- Die bedeutendsten Transaktionen von Brownfields, alsoNeubauflächen mit 65.500 Quadratmetern – ein Plus bebauten Industriearealen, waren der Ankauf von weiterenvon zirka 64 Prozent gegenüber 2011 mit damals rund rund 58.000 Quadratmetern der Pfleiderer Ziegel­abrik in f40.000 Quadratmetern. Damit nehmen die Neubauflächen- Winnenden durch die Alfred Kärcher GmbH, der Verkauf ­vermietungen rund ein Drittel des Gesamt-Vermietungs- des ehemaligen Redevco-Areals in Markgröningen mit zirkavolumens ein. 53.000 Quadratmetern sowie der Verkauf des ehemaligen Mercedes-Benz Getriebe-Werks in Stuttgart-ZuffenhausenAllein im Landkreis Ludwigsburg, insbesondere in Mark­ mit zirka 45.000 Quadratmetern an Porsche. Hier entstehengröningen, Marbach am Neckar, Schwieberdingen und jeweils neue Industrie- und Logistikflächen.Kornwestheim, konnten zirka 56.000 Quadratmeter Logis-tik-Neubauflächen vermietet werden. Die weiteren Neubau- Die größten Ankäufe von Greenfields, also unbebautenflächen entfielen auf Esslingen mit rund 5.500 Quadratmetern Grundstücken, wurden durch HUGO BOSS mit rundund Stuttgart-Weilimdorf mit etwa 4.100 Quadratmetern. 58.000 Quadratmetern in Filderstadt-Bonlanden sowie – begleitet von ELLWANGER & GEIGER Real Estate – durchELLWANGER & GEIGER Real Estate vermittelte hierbei die Gazeley mit zirka 41.000 Quadratmetern in Marbach amGroßabschlüsse in Marbach am Neckar mit rund 12.200 Neckar getätigt.Quadratmetern an Mercedes-AMG, in Schwieberdingenmit zirka 10.500 Quadratmetern an die Schenker Deutsch- Insgesamt konnten 2012 rund 135.000 Quadratmeter In-land AG sowie in Stuttgart Weilimdorf mit zirka 4.100 dustrie- und Logistikflächen durch Makler vermittelt wer-Quadratmetern an die Rhenus AG & Co. KG. Diese Ab- den. Dies entspricht einem Anteil von etwa 56 Prozentschlüsse entsprechen einem Anteil von rund 41 Prozent am Gesamt-Vermietungsvolumen. ELLWANGER & GEIGERam Gesamt-Neubauflächen-Umsatz innerhalb der Wirt- Real Estate vermittelte hiervon rund 48.000 Quadratmeter,schaftsregion Stuttgart. das entspricht einem Marktanteil von zirka 36 Prozent.* ohne Mietvertragsverlängerungen

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6 7Mietpreise* VertragslaufzeitenDer Durchschnittsmietpreis für Bestandsflächen lag inner- Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit für Bestands­halb der Region Stuttgart in 2012 bei rund 4,70 Euro flächen liegt zwischen 3 und 5 Jahren, eine Tendenzpro Quadratmeter. Damit konnte die Durchschnittsmiete zu noch kürzeren Laufzeiten ist bereits erkennbar. Beiaus 2011 mit rund 4,75 Euro pro Quadratmeter bestätigt Neubau-Logistikflächen liegen die Mietvertragslaufzeitenwerden. Der durchschnittliche Mietpreis für Logistik- z ­ wischen 7 und 10 Jahren, bei Neubau-Produktions­Neubauflächen lag bei 5,55 Euro pro Quadratmeter. flächen auch über 10 Jahren.Die Spitzenmiete für moderne Neubau-Logistikflächenwurde im Landkreis Ludwigsburg mit 6,60 Euro pro­Quadratmeter erzielt.Die nachgefragten und vermittelten Flächen in denB­ ereichen Produktion und einfache Lagerflächen lagenüberwiegend im Flächensegment von zirka 2.000 bis5.000 Quadratmetern. Bei Logistik- und Logistik-Neu-bauflächen lagen die Flächentranchen mehrheitlichz­ wischen 7.000 und 10.000 Quadratmetern. Mietpreisspanne in € pro m2 Durchschnittsmiete in € pro m2 Trend 2013/2014 Landkreis Böblingen 3,40 – 6,50 5,10 Landkreis Esslingen 2,50 – 5,50 4,50 Landkreis Göppingen 2,70 – 3,80 3,50 Landkreis Ludwigsburg 3,70 – 6,60 5,00 Rems-Murr-Kreis 1,80 – 4,00 2,90 Stuttgart 4,50 – 6,20 5,20 Gesamt 3,25 –5,40 4,70Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2013 Alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt.* netto/kalt

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Investment. Die Nachfrage nach Logistik- und Light-Industrial-Invest- Core-Immobilien werden aufgrund ausbleibender Neuent-ment durch institutionelle und private Investoren war wicklungen auch weiterhin kaum am Markt verfügbar sein.auch in 2012 gleichbleibend hoch. Grund hierfür ist diehohe Dichte an Logistikdienstleistern in der Region Stutt- Lediglich ein Logistikneubau wurde 2012 durch einen ins-gart, die aus der starken wirtschaftlichen Basis mit einem titutionellen Käufer in Böblingen erworben. Das Volumenattraktiven Mix aus kleinen, mittleren und mittelständi- lag bei zirka 30 Millionen Euro.schen Betrieben sowie Großunternehmen resultiert. Bei einem Portfolioverkauf, bestehend aus einer modernenWie schon in 2011 waren auch im Folgejahr vornehmlich Logistikanlage im Stuttgarter Hafen sowie zwei Lagerhallenprivate Investoren und Bestandshalter am Markt aktiv und in Sindelfingen, wurden rund 55.800 Quadratmeter Nutz-erwarben Bestandsobjekte mit Einzelvolumen zwischen fläche an einen institutionellen Investor veräußert.zirka 3 und 8 Millionen Euro. Hierbei wurden Brutto-­Anfangsrenditen in einer Spanne von rund 7,5 bis 9,5 Für moderne und multifunktionale Logistikimmobilien er-Prozent erzielt. wartet ELLWANGER & GEIGER Real Estate Bruttoanfangs- renditen zwischen 7,2 und 7,8 Prozent.Ausblick 2013. Industrieunternehmen in der Region Stuttgart werden Insbesondere hochwertige Aufträge aus dem Industrie-aufgrund laufender Kostenoptimierung auch in Zukunft bereich (Kontraktlogistik) erfordern moderne Logistik­gezwungen sein, logistische Prozesse an Dienstleister flächen und können nicht in überalterter und unflexiblerab­ ugeben. Um den steigenden Anforderungen der z Flächensubstanz abgebildet werden. Somit steigt derIndustrie gerecht zu werden und weiterhin reibungslose B ­ edarf an multifunktionalen Logistikflächen weiterhin.Prozessketten garantieren zu können, werden Logistik- Das Angebot wird allerdings sehr begrenzt bleiben, daunternehmen jedoch weiterhin moderne Flächen benötigen. für 2013 keine großflächige und spekulative Neubautätig- keit zu erwarten ist.

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8 9Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in % 10,5 10,5 9,5 8,0 7,5 7,5 7,2 7,25 7,0 Logistik 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,0 Fachmarktzentren 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,25 Büro Geschäftshäuser 5,0 5,0 5,0 5,0 A-Lage 4,6 4,6 4,6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2013Ähnliche Entwicklungen sind auch bei ansässigen Industrie­ Für 2013 erwartet ELLWANGER & GEIGER gleichbleibendeunternehmen zu beobachten. Multifunktionale Neu­ au- b Marktmieten. In einigen Regionen kann es zu einemProduktionsflächen – im Eigentum oder als Mieter im leichten Anstieg der Durchschnittsmieten kommen.I­nvestorenmodell – rücken verstärkt in den Fokus. Denn Bei Logistik-Neubauflächen werden die Basismietenauch hier gilt: Moderne Produktion und Fertigung benöti- weiterhin bei etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter liegen.gen moderne Flächen. In verfügbaren Bestands­ ächen fllassen sich ­ iese Anforderungen oftmals nicht mehr wirt- dschaftlich abbilden. Auch die teilweise erheblichen Energie-kosten in Altbeständen sind ein Grund hierfür.

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Unsere Leistungen. GeschäftsFELD Industrie- und LogistikIMMOBILIEN Immobilien- Vermietung Verkauf Investment wirtschaftliche Consulting Research EinschätzungenIhre Ansprechpartner. Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich aufS­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen:die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service.Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286oder Telefax 0711/2148-290.Informationen im Internet: www.privatbank.deMarkus Knab Alexander Fink Moritz Weeber Kathrin ZieglerTeamleiter Industrie- und ­ Berater Industrie- und Berater Industrie- und Assistentin GewerblicheLogistik­immobilien ­Logistikimmobilien Logistik­immobilien ImmobilienTelefon 0711/2148-227 Telefon 0711/2148-261 Telefon 0711/2148-383 Telefon 0711/2148-286Markus.Knab@privatbank.de Alexander.Fink@privatbank.de Moritz.Weeber@privatbank.de Kathrin.Ziegler@privatbank.de

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10 11Ellwanger & Geiger Real Estate. Ellwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rundum die ­ ssetklasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und ASeriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den nMärkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger ­Erfahrung im Immobiliengeschäft.Gewerbliche Immobilien FUNDS & Asset Management UNSERE STANDORTEUmfangreiches Research bildet die Für institutionelle Anleger und profes- Stammhaus StuttgartBasis für unsere marktkonformen sionelle Privatanleger (Family Offices) Börsenplatz 1Standort-, Portfolio- und Wirt­ chaft­ s lancieren wir individuelle Immobilien- 70174 Stuttgartlichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir a beteiligungen und Spezialfonds. Die Telefon 0711/2148-286Strategien ab, deren Ziel die Aktivie- Konzeption und Bestimmung des In- Telefax 0711/2148-290rung von Ertrags- und Wirtschaft­ vestmentansatzes erfolgen in direkter www.privatbank.delichkeitspotenzialen ist. Abstimmung mit den Kunden. Die Fondsvolumen werden so gestaltet, Niederlassung MünchenNeben umfangreichen Vermietungs- dass Nischeninvestitionen und Einzel- Herzog-Rudolf-Straße 1dienstleistungen zählen das Projekt- mandate realisiert werden können. 80539 Münchenconsulting und das Transaktions­ Unsere Fondsvolumen mit einzelnen Telefon 089/17 95 98-0geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen. t oder wenigen Investoren ermöglichen Telefax 089/17 95 98-55Bei Immobilieninvestments verfolgen über die Investitionszeit eine indivi- www.privatbank.dewir einen ganzheitlichen Consulting­ duelle Investorenbetreuung. Den In-ansatz: Angefangen bei der Entwick- vestoren- und Produktanforderungenlung von Vermarktungsstrategien entsprechend verwenden wir dabeiüber die Aufarbeitung von Objekt­ unterschiedliche Investment­vehikel:daten bis hin zur Realisierung vonVermarktungsprozessen sind wir Ihr UNSERE LEISTUNGENPartner. Spezial-Sondervermögen nach Unsere Weiteren Publikationen ­Investmentgesetz (KAG)UNSERE LEISTUNGEN Geschlossene Beteiligungsmodelle Einzelhandelsmarktbericht Research (KG, GmbH) Büromarktbericht Investmentanalyse und -beratung Luxemburgische Wertpapier- Investmentmarktbericht Transaktion, An- und Ver­ ietung m und Spezialfonds, SICAV, SIF erhalten Sie kostenfrei unter: von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie- ­ t Individuelle Konstruktionen für Kathrin.Ziegler@privatbank.de und Logistikflächen ­Off-Shore-Investoren

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Bankhaus Ellwanger Geiger KGReal EstateBörsenplatz 1, 70174 StuttgartPhone: +49 (0) 711 2148 -286, Fax: +49 (0) 711 2148 -290www.privatbank.deHaftungshinweis:Die Daten für den vorliegenden Marktbericht ­ urden direkt bei den wStädten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho-ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößenund ­ lächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. Die FQualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angabenunvollständig. Dennoch ermöglicht ­ nsere Unter­ uchung dem Betrach- u ster einen ­ ktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends im aIndustrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.