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INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN
REGION STUTTGART
2013
2
                                           3




INHALT.

Die Wirtschaftsregion im Überblick	    4


Trends und Tendenzen	                  5


Zahlen und Fakten	                     6


Investment	8


Ausblick 2013	                         8


Unsere Leistungen	                    10


Ihre Ansprechpartner	                 10


ELLWANGER & GEIGER Real Estate	       11
Die Wirtschaftsregion im überblick.	




                                         A 81 Richtung
                                              Heilbronn




A 8 Richtung
    Karlsruhe
                Ditzingen


                            Weilimdorf




                                                  Esslingen




                                                                             A 8 Richtung
                                                                                 München

A 81 Richtung
     Singen
                                                                Cluster Industrie und Logistik*

                                                              * Logistikflächen >   50.000 m²
                                                                Industrieflächen > 100.000 m²
4
                                                                                                                            5




Trends und Tendenzen.	
Arbeit, Beschäftigung und Wohlstand der Region ­ tuttgart werden von den hier ansässigen Großkonzernen,
                                                   S
aber vor allem von einem starken industriellen Mittelstand geprägt. Der Erfolg dieser mittelständischen
Unternehmen beruht in großen Teilen auf einer im internationalen Vergleich überdurchschnittlichen Export-
quote. Denn die hohe Spezialisierungsstruktur der Firmen und die immer enger werdende Verzahnung der
unterschied­ichen Wertschöpfungsketten führen zu anhaltenden komparativen Vorteilen. Damit das auch
            l
in Zukunft so bleibt, ist die Industrie der Region Stuttgart stets bemüht, eine optimale Infrastruktur zu
schaffen – und dabei natürlich alle Anforderungen an höchste Flexibilität und Dynamik zu berücksichtigen:

Herausforderung Kapitalallokation                             I
                                                              ­mplementierung eines Corporate Real Estate Manage-
Ein Ansatzpunkt für die Erreichung dieser Ziele ist das       ments, auch in Kooperation mit einem externen Partner,
Investment in moderne Produktionsimmobilien. Für mit-         geschehen, um die Kraft der stillen Ressourcen effizient
telständische Unternehmen jedoch sind der extrem hohe         auszuschöpfen.
Kapitalbedarf und die lange Kapitalbindung ein Problem.
Denn gerade in einem zyklischen Marktumfeld, wie es           Eine neue Assetklasse
in den letzten Jahren zu beobachten war, kann es zu           Produktionsimmobilien werden in den nächsten Jahren
F
­ inanzierungsproblemen kommen. Die aus externen              verstärkt in den Fokus langfristig orientierter Investoren
Finanzquellen zugeführten Mittel müssen innerhalb des         rücken. Denn die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit,
Unternehmens sinnvoll verteilt werden. Forschung und          hohe Standortbindung der Mieterschaft und die lange
Entwicklung sowie die Sicherstellung einer effizienten        Laufzeit der Mietverträge über oftmals mehr als zehn
Produktion mit höchsten qualitativen Standards stehen         J
                                                              ­ahre führen zu stabilen, sicheren Cashflows bei einer
dabei in einem direkten Konkurrenzverhältnis. Und nur         überdurchschnittlichen Rendite. Eine Untersuchung von
ein gelungener Trade-off dieser Faktoren führt zu einem       ELLWANGER & GEIGER Real Estate unter Immobilien­
nachhaltigen Unternehmenserfolg.                              investoren und Industrieunternehmen zeigt auf, dass
                                                              sich ­ oderne Produktionsimmobilien in einigen Jahren
                                                                   m
Anmietung von Produktionsimmobilien                           als ­ ssetklasse an den Immobilienmärkten durchaus
                                                                  A
Industrieunternehmen sollten sich daher Gedanken              ­etablieren können.
darüber machen, ob die Kapitalbindung durch eine
Anmietung der Immobilien reduziert werden kann. Der           Drittverwendungsfähigkeit als Schlüssel
Trend zu einer externen Bereitstellung von Büro-, Logistik-   zum Erfolg
und Lagerimmobilien durch professionelle Investoren           Besonders interessant sind dann vor allem standardisierte,
konnte in den letzten Jahren bereits beobachtet werden.       multifunktionale Produktionsimmobilien an geeigneten
Bis in die Produktion, das Herz der mittelständischen         Standorten, die bedarfsgerecht an die Anforderungen des
Industrieunternehmen der Region Stuttgart, ist diese          jeweiligen Nutzers angepasst werden können. Vor allem
Strömung allerdings nur sehr zaghaft vorgedrungen.            auch im Hinblick auf eine Nachnutzung in der Zweit-
Um Produktionsimmobilien als Erfolgsfaktoren nutzen           und Drittverwendung, zum Beispiel als Logistikimmobilie.
zu können, ist es im ersten Schritt deshalb wichtig,          Von dieser Multifunktionalität profitieren neben den Inves-
die Immobilienkompetenz innerhalb der Unternehmen             toren auch die Unternehmen an sich, die sich so flexibler
weiter zu stärken. Dies kann zum Beispiel durch die           auf aktuelle Entwicklungen ausrichten können.
Zahlen und Fakten.	
Flächenumsatz*                                                 Die Landkreise mit dem größten Mietflächenumsatz für
ELLWANGER & GEIGER Real Estate ermittelte für das Jahr         Bestands- und Neubauflächen in 2012 waren Ludwigsburg
2012 zirka 240.000 Quadratmeter vermietete Industrie-          mit zirka 105.000 Quadratmetern (2011: zirka 33.000
und Logistikflächen innerhalb der Wirtschaftsregion Stutt-     Quadratmeter), Böblingen mit zirka 49.000 Quadratmetern
gart. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr mit zirka         (2011: zirka 35.000 Quadratmeter) und Esslingen mit zirka
165.000 Quadratmetern eine Steigerung von etwa 45 Pro-         45.000 Quadratmetern (2011: zirka 49.000 Quadratmeter).
zent. Einen wesentlichen Anteil an diesem hervorragenden
Ergebnis hatten die Vermietungen im Bereich der Logistik-      Die bedeutendsten Transaktionen von Brownfields, also
Neubauflächen mit 65.500 Quadratmetern – ein Plus              bebauten Industriearealen, waren der Ankauf von weiteren
von zirka 64 Prozent gegenüber 2011 mit damals rund            rund 58.000 Quadratmetern der Pfleiderer Ziegel­abrik in
                                                                                                              f
40.000 Quadratmetern. Damit nehmen die Neubauflächen-          Winnenden durch die Alfred Kärcher GmbH, der Verkauf
                                                                                                            ­
vermietungen rund ein Drittel des Gesamt-Vermietungs-          des ehemaligen Redevco-Areals in Markgröningen mit zirka
volumens ein.                                                  53.000 Quadratmetern sowie der Verkauf des ehemaligen
                                                               Mercedes-Benz Getriebe-Werks in Stuttgart-Zuffenhausen
Allein im Landkreis Ludwigsburg, insbesondere in Mark­         mit zirka 45.000 Quadratmetern an Porsche. Hier entstehen
gröningen, Marbach am Neckar, Schwieberdingen und              jeweils neue Industrie- und Logistikflächen.
Kornwestheim, konnten zirka 56.000 Quadratmeter Logis-
tik-Neubauflächen vermietet werden. Die weiteren Neubau-       Die größten Ankäufe von Greenfields, also unbebauten
flächen entfielen auf Esslingen mit rund 5.500 Quadratmetern   Grundstücken, wurden durch HUGO BOSS mit rund
und Stuttgart-Weilimdorf mit etwa 4.100 Quadratmetern.         58.000 Quadratmetern in Filderstadt-Bonlanden sowie –
                                                               begleitet von ELLWANGER & GEIGER Real Estate – durch
ELLWANGER & GEIGER Real Estate vermittelte hierbei die         Gazeley mit zirka 41.000 Quadratmetern in Marbach am
Großabschlüsse in Marbach am Neckar mit rund 12.200            Neckar getätigt.
Quadratmetern an Mercedes-AMG, in Schwieberdingen
mit zirka 10.500 Quadratmetern an die Schenker Deutsch-        Insgesamt konnten 2012 rund 135.000 Quadratmeter In-
land AG sowie in Stuttgart Weilimdorf mit zirka 4.100          dustrie- und Logistikflächen durch Makler vermittelt wer-
Quadratmetern an die Rhenus AG & Co. KG. Diese Ab-             den. Dies entspricht einem Anteil von etwa 56 Prozent
schlüsse entsprechen einem Anteil von rund 41 Prozent          am Gesamt-Vermietungsvolumen. ELLWANGER & GEIGER
am Gesamt-Neubauflächen-Umsatz innerhalb der Wirt-             Real Estate vermittelte hiervon rund 48.000 Quadratmeter,
schaftsregion Stuttgart.                                       das entspricht einem Marktanteil von zirka 36 Prozent.




* ohne Mietvertragsverlängerungen
6
                                                                                                                                                                 7




Mietpreise*                                                                Vertragslaufzeiten
Der Durchschnittsmietpreis für Bestandsflächen lag inner-                  Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit für Bestands­
halb der Region Stuttgart in 2012 bei rund 4,70 Euro                       flächen liegt zwischen 3 und 5 Jahren, eine Tendenz
pro Quadratmeter. Damit konnte die Durchschnittsmiete                      zu noch kürzeren Laufzeiten ist bereits erkennbar. Bei
aus 2011 mit rund 4,75 Euro pro Quadratmeter bestätigt                     Neubau-Logistikflächen liegen die Mietvertragslaufzeiten
werden. Der durchschnittliche Mietpreis für Logistik-                      z
                                                                           ­ wischen 7 und 10 Jahren, bei Neubau-Produktions­
Neubauflächen lag bei 5,55 Euro pro Quadratmeter.                          flächen auch über 10 Jahren.


Die Spitzenmiete für moderne Neubau-Logistikflächen
wurde im Landkreis Ludwigsburg mit 6,60 Euro pro
­Quadratmeter erzielt.


Die nachgefragten und vermittelten Flächen in den
B
­ ereichen Produktion und einfache Lagerflächen lagen
überwiegend im Flächensegment von zirka 2.000 bis
5.000 Quadratmetern. Bei Logistik- und Logistik-Neu-
bauflächen lagen die Flächentranchen mehrheitlich
z
­ wischen 7.000 und 10.000 Quadratmetern.



                                             Mietpreisspanne in € pro m2    Durchschnittsmiete in € pro m2                  Trend 2013/2014

                 Landkreis Böblingen                  3,40 – 6,50                       5,10

                  Landkreis Esslingen                 2,50 – 5,50                       4,50

                Landkreis Göppingen                   2,70 – 3,80                       3,50

               Landkreis Ludwigsburg                  3,70 – 6,60                       5,00

                    Rems-Murr-Kreis                   1,80 – 4,00                       2,90

                            Stuttgart                 4,50 – 6,20                       5,20

                             Gesamt                   3,25 –5,40                        4,70


Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2013 	                                                 Alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt.




* netto/kalt
Investment.	
Die Nachfrage nach Logistik- und Light-Industrial-Invest-    Core-Immobilien werden aufgrund ausbleibender Neuent-
ment durch institutionelle und private Investoren war        wicklungen auch weiterhin kaum am Markt verfügbar sein.
auch in 2012 gleichbleibend hoch. Grund hierfür ist die
hohe Dichte an Logistikdienstleistern in der Region Stutt-   Lediglich ein Logistikneubau wurde 2012 durch einen ins-
gart, die aus der starken wirtschaftlichen Basis mit einem   titutionellen Käufer in Böblingen erworben. Das Volumen
attraktiven Mix aus kleinen, mittleren und mittelständi-     lag bei zirka 30 Millionen Euro.
schen Betrieben sowie Großunternehmen resultiert.
                                                             Bei einem Portfolioverkauf, bestehend aus einer modernen
Wie schon in 2011 waren auch im Folgejahr vornehmlich        Logistikanlage im Stuttgarter Hafen sowie zwei Lagerhallen
private Investoren und Bestandshalter am Markt aktiv und     in Sindelfingen, wurden rund 55.800 Quadratmeter Nutz-
erwarben Bestandsobjekte mit Einzelvolumen zwischen          fläche an einen institutionellen Investor veräußert.
zirka 3 und 8 Millionen Euro. Hierbei wurden Brutto-­
Anfangsrenditen in einer Spanne von rund 7,5 bis 9,5         Für moderne und multifunktionale Logistikimmobilien er-
Prozent erzielt.                                             wartet ELLWANGER & GEIGER Real Estate Bruttoanfangs-
                                                             renditen zwischen 7,2 und 7,8 Prozent.




Ausblick 2013.	
Industrieunternehmen in der Region Stuttgart werden          Insbesondere hochwertige Aufträge aus dem Industrie-
aufgrund laufender Kostenoptimierung auch in Zukunft         bereich (Kontraktlogistik) erfordern moderne Logistik­
gezwungen sein, logistische Prozesse an Dienstleister        flächen und können nicht in überalterter und unflexibler
ab­ ugeben. Um den steigenden Anforderungen der
  z                                                          Flächensubstanz abgebildet werden. Somit steigt der
Industrie gerecht zu werden und weiterhin reibungslose       B
                                                             ­ edarf an multifunktionalen Logistikflächen weiterhin.
Prozessketten garantieren zu können, werden Logistik-        Das Angebot wird allerdings sehr begrenzt bleiben, da
unternehmen jedoch weiterhin moderne Flächen benötigen.      für 2013 keine großflächige und spekulative Neubautätig-
                                                             keit zu erwarten ist.
8
                                                                                                                                        9




Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in %


                               10,5         10,5

     9,5


                                                                           8,0
                                                          7,5                               7,5
                  7,2                                                                                       7,25
     7,0
                                                                                                                     Logistik
                                7,5          7,5          7,5              7,5              7,5
                   7,0                                                                                               Fachmarktzentren
     5,5                        5,5          5,5          5,5              5,5              5,5
                  5,25
                                                                                                                     Büro
                                                                                                                     Geschäftshäuser
     5,0                        5,0          5,0          5,0                                                        A-Lage
                  4,6                                                      4,6              4,6




    2006          2007         2008         2009         2010             2011             2012             2013

                                                      Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2013




Ähnliche Entwicklungen sind auch bei ansässigen Industrie­       Für 2013 erwartet ELLWANGER & GEIGER gleichbleibende
unternehmen zu beobachten. Multifunktionale Neu­ au-
                                               b                 Marktmieten. In einigen Regionen kann es zu einem
Produktionsflächen – im Eigentum oder als Mieter im              leichten Anstieg der Durchschnittsmieten kommen.
I
­nvestorenmodell – rücken verstärkt in den Fokus. Denn           Bei Logistik-Neubauflächen werden die Basismieten
auch hier gilt: Moderne Produktion und Fertigung benöti-         weiterhin bei etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter liegen.
gen moderne Flächen. In verfügbaren Bestands­ ächen
                                            fl
lassen sich ­ iese Anforderungen oftmals nicht mehr wirt-
            d
schaftlich abbilden. Auch die teilweise erheblichen Energie-
kosten in Altbeständen sind ein Grund hierfür.
Unsere Leistungen.	



                                                           GeschäftsFELD
                                                           Industrie- und
                                                         LogistikIMMOBILIEN




                                                                     Immobilien-
     Vermietung             Verkauf               Investment       wirtschaftliche         Consulting              Research
                                                                   Einschätzungen




Ihre Ansprechpartner.	
Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich auf
S
­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen:
die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service.


Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286
oder Telefax 0711/2148-290.


Informationen im Internet: www.privatbank.de




Markus Knab                     Alexander Fink                   Moritz Weeber                   Kathrin Ziegler
Teamleiter Industrie- und
                      ­         Berater Industrie- und           Berater Industrie- und          Assistentin Gewerbliche
Logistik­immobilien             ­Logistikimmobilien              Logistik­immobilien             Immobilien
Telefon 0711/2148-227           Telefon 0711/2148-261            Telefon 0711/2148-383           Telefon 0711/2148-286
Markus.Knab@privatbank.de       Alexander.Fink@privatbank.de     Moritz.Weeber@privatbank.de     Kathrin.Ziegler@privatbank.de
10
                                                                                                                         11




Ellwanger & Geiger Real Estate.	
Ellwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund
um die ­ ssetklasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und
        A
Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den
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Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger
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Erfahrung im Immobiliengeschäft.

Gewerbliche Immobilien                     FUNDS & Asset Management                  UNSERE STANDORTE
Umfangreiches Research bildet die          Für institutionelle Anleger und profes-   Stammhaus Stuttgart
Basis für unsere marktkonformen            sionelle Privatanleger (Family Offices)   Börsenplatz 1
Standort-, Portfolio- und Wirt­ chaft­
                              s            lancieren wir individuelle Immobilien-    70174 Stuttgart
lichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir
         a                                 beteiligungen und Spezialfonds. Die       Telefon 0711/2148-286
Strategien ab, deren Ziel die Aktivie-     Konzeption und Bestimmung des In-         Telefax 0711/2148-290
rung von Ertrags- und Wirtschaft­          vestmentansatzes erfolgen in direkter     www.privatbank.de
lichkeitspotenzialen ist.                  Abstimmung mit den Kunden. Die
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Neben umfangreichen Vermietungs-           dass Nischeninvestitionen und Einzel-     Herzog-Rudolf-Straße 1
dienstleistungen zählen das Projekt-       mandate realisiert werden können.         80539 München
consulting und das Transaktions­           Unsere Fondsvolumen mit einzelnen         Telefon 089/17 95 98-0
geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen.
                             t             oder wenigen Investoren ermöglichen       Telefax 089/17 95 98-55
Bei Immobilieninvestments verfolgen        über die Investitionszeit eine indivi-    www.privatbank.de
wir einen ganzheitlichen Consulting­       duelle Investorenbetreuung. Den In-
ansatz: Angefangen bei der Entwick-        vestoren- und Produktanforderungen
lung von Vermarktungsstrategien            entsprechend verwenden wir dabei
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daten bis hin zur Realisierung von
Vermarktungsprozessen sind wir Ihr         UNSERE LEISTUNGEN
Partner.                                   	Spezial-Sondervermögen nach
                                                                                        Unsere Weiteren Publikationen
                                             ­Investmentgesetz (KAG)
UNSERE LEISTUNGEN                          	Geschlossene Beteiligungsmodelle            	 Einzelhandelsmarktbericht
	 Research                                   (KG, GmbH)                                  	 Büromarktbericht
	 Investmentanalyse und -beratung          	Luxemburgische Wertpapier-                  	 Investmentmarktbericht
	
 Transaktion, An- und Ver­ ietung
                         m                   und Spezialfonds, SICAV, SIF
                                                                                        erhalten Sie kostenfrei unter:
  von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie-
             ­                    t        	
                                            Individuelle Konstruktionen für             Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  und Logistikflächen                        ­Off-Shore-Investoren
Bankhaus Ellwanger  Geiger KG
Real Estate
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Phone: +49 (0) 711 2148 -286, Fax: +49 (0) 711 2148 -290
www.privatbank.de




Haftungshinweis:
Die Daten für den vorliegenden Marktbericht ­ urden direkt bei den
                                            w
Städten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho-
ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-
tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößen
und ­ lächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. Die
    F
Qualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:
Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angaben
unvollständig. Dennoch ermöglicht ­ nsere Unter­ uchung dem Betrach-
                                  u            s
ter einen ­ ktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends im
          a
Industrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.

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INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN REGION STUTTGART; Stand 2013

  • 2. 2 3 INHALT. Die Wirtschaftsregion im Überblick 4 Trends und Tendenzen 5 Zahlen und Fakten 6 Investment 8 Ausblick 2013 8 Unsere Leistungen 10 Ihre Ansprechpartner 10 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 11
  • 3. Die Wirtschaftsregion im überblick. A 81 Richtung Heilbronn A 8 Richtung Karlsruhe Ditzingen Weilimdorf Esslingen A 8 Richtung München A 81 Richtung Singen Cluster Industrie und Logistik* * Logistikflächen > 50.000 m² Industrieflächen > 100.000 m²
  • 4. 4 5 Trends und Tendenzen. Arbeit, Beschäftigung und Wohlstand der Region ­ tuttgart werden von den hier ansässigen Großkonzernen, S aber vor allem von einem starken industriellen Mittelstand geprägt. Der Erfolg dieser mittelständischen Unternehmen beruht in großen Teilen auf einer im internationalen Vergleich überdurchschnittlichen Export- quote. Denn die hohe Spezialisierungsstruktur der Firmen und die immer enger werdende Verzahnung der unterschied­ichen Wertschöpfungsketten führen zu anhaltenden komparativen Vorteilen. Damit das auch l in Zukunft so bleibt, ist die Industrie der Region Stuttgart stets bemüht, eine optimale Infrastruktur zu schaffen – und dabei natürlich alle Anforderungen an höchste Flexibilität und Dynamik zu berücksichtigen: Herausforderung Kapitalallokation I ­mplementierung eines Corporate Real Estate Manage- Ein Ansatzpunkt für die Erreichung dieser Ziele ist das ments, auch in Kooperation mit einem externen Partner, Investment in moderne Produktionsimmobilien. Für mit- geschehen, um die Kraft der stillen Ressourcen effizient telständische Unternehmen jedoch sind der extrem hohe auszuschöpfen. Kapitalbedarf und die lange Kapitalbindung ein Problem. Denn gerade in einem zyklischen Marktumfeld, wie es Eine neue Assetklasse in den letzten Jahren zu beobachten war, kann es zu Produktionsimmobilien werden in den nächsten Jahren F ­ inanzierungsproblemen kommen. Die aus externen verstärkt in den Fokus langfristig orientierter Investoren Finanzquellen zugeführten Mittel müssen innerhalb des rücken. Denn die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit, Unternehmens sinnvoll verteilt werden. Forschung und hohe Standortbindung der Mieterschaft und die lange Entwicklung sowie die Sicherstellung einer effizienten Laufzeit der Mietverträge über oftmals mehr als zehn Produktion mit höchsten qualitativen Standards stehen J ­ahre führen zu stabilen, sicheren Cashflows bei einer dabei in einem direkten Konkurrenzverhältnis. Und nur überdurchschnittlichen Rendite. Eine Untersuchung von ein gelungener Trade-off dieser Faktoren führt zu einem ELLWANGER & GEIGER Real Estate unter Immobilien­ nachhaltigen Unternehmenserfolg. investoren und Industrieunternehmen zeigt auf, dass sich ­ oderne Produktionsimmobilien in einigen Jahren m Anmietung von Produktionsimmobilien als ­ ssetklasse an den Immobilienmärkten durchaus A Industrieunternehmen sollten sich daher Gedanken ­etablieren können. darüber machen, ob die Kapitalbindung durch eine Anmietung der Immobilien reduziert werden kann. Der Drittverwendungsfähigkeit als Schlüssel Trend zu einer externen Bereitstellung von Büro-, Logistik- zum Erfolg und Lagerimmobilien durch professionelle Investoren Besonders interessant sind dann vor allem standardisierte, konnte in den letzten Jahren bereits beobachtet werden. multifunktionale Produktionsimmobilien an geeigneten Bis in die Produktion, das Herz der mittelständischen Standorten, die bedarfsgerecht an die Anforderungen des Industrieunternehmen der Region Stuttgart, ist diese jeweiligen Nutzers angepasst werden können. Vor allem Strömung allerdings nur sehr zaghaft vorgedrungen. auch im Hinblick auf eine Nachnutzung in der Zweit- Um Produktionsimmobilien als Erfolgsfaktoren nutzen und Drittverwendung, zum Beispiel als Logistikimmobilie. zu können, ist es im ersten Schritt deshalb wichtig, Von dieser Multifunktionalität profitieren neben den Inves- die Immobilienkompetenz innerhalb der Unternehmen toren auch die Unternehmen an sich, die sich so flexibler weiter zu stärken. Dies kann zum Beispiel durch die auf aktuelle Entwicklungen ausrichten können.
  • 5. Zahlen und Fakten. Flächenumsatz* Die Landkreise mit dem größten Mietflächenumsatz für ELLWANGER & GEIGER Real Estate ermittelte für das Jahr Bestands- und Neubauflächen in 2012 waren Ludwigsburg 2012 zirka 240.000 Quadratmeter vermietete Industrie- mit zirka 105.000 Quadratmetern (2011: zirka 33.000 und Logistikflächen innerhalb der Wirtschaftsregion Stutt- Quadratmeter), Böblingen mit zirka 49.000 Quadratmetern gart. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr mit zirka (2011: zirka 35.000 Quadratmeter) und Esslingen mit zirka 165.000 Quadratmetern eine Steigerung von etwa 45 Pro- 45.000 Quadratmetern (2011: zirka 49.000 Quadratmeter). zent. Einen wesentlichen Anteil an diesem hervorragenden Ergebnis hatten die Vermietungen im Bereich der Logistik- Die bedeutendsten Transaktionen von Brownfields, also Neubauflächen mit 65.500 Quadratmetern – ein Plus bebauten Industriearealen, waren der Ankauf von weiteren von zirka 64 Prozent gegenüber 2011 mit damals rund rund 58.000 Quadratmetern der Pfleiderer Ziegel­abrik in f 40.000 Quadratmetern. Damit nehmen die Neubauflächen- Winnenden durch die Alfred Kärcher GmbH, der Verkauf ­ vermietungen rund ein Drittel des Gesamt-Vermietungs- des ehemaligen Redevco-Areals in Markgröningen mit zirka volumens ein. 53.000 Quadratmetern sowie der Verkauf des ehemaligen Mercedes-Benz Getriebe-Werks in Stuttgart-Zuffenhausen Allein im Landkreis Ludwigsburg, insbesondere in Mark­ mit zirka 45.000 Quadratmetern an Porsche. Hier entstehen gröningen, Marbach am Neckar, Schwieberdingen und jeweils neue Industrie- und Logistikflächen. Kornwestheim, konnten zirka 56.000 Quadratmeter Logis- tik-Neubauflächen vermietet werden. Die weiteren Neubau- Die größten Ankäufe von Greenfields, also unbebauten flächen entfielen auf Esslingen mit rund 5.500 Quadratmetern Grundstücken, wurden durch HUGO BOSS mit rund und Stuttgart-Weilimdorf mit etwa 4.100 Quadratmetern. 58.000 Quadratmetern in Filderstadt-Bonlanden sowie – begleitet von ELLWANGER & GEIGER Real Estate – durch ELLWANGER & GEIGER Real Estate vermittelte hierbei die Gazeley mit zirka 41.000 Quadratmetern in Marbach am Großabschlüsse in Marbach am Neckar mit rund 12.200 Neckar getätigt. Quadratmetern an Mercedes-AMG, in Schwieberdingen mit zirka 10.500 Quadratmetern an die Schenker Deutsch- Insgesamt konnten 2012 rund 135.000 Quadratmeter In- land AG sowie in Stuttgart Weilimdorf mit zirka 4.100 dustrie- und Logistikflächen durch Makler vermittelt wer- Quadratmetern an die Rhenus AG & Co. KG. Diese Ab- den. Dies entspricht einem Anteil von etwa 56 Prozent schlüsse entsprechen einem Anteil von rund 41 Prozent am Gesamt-Vermietungsvolumen. ELLWANGER & GEIGER am Gesamt-Neubauflächen-Umsatz innerhalb der Wirt- Real Estate vermittelte hiervon rund 48.000 Quadratmeter, schaftsregion Stuttgart. das entspricht einem Marktanteil von zirka 36 Prozent. * ohne Mietvertragsverlängerungen
  • 6. 6 7 Mietpreise* Vertragslaufzeiten Der Durchschnittsmietpreis für Bestandsflächen lag inner- Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit für Bestands­ halb der Region Stuttgart in 2012 bei rund 4,70 Euro flächen liegt zwischen 3 und 5 Jahren, eine Tendenz pro Quadratmeter. Damit konnte die Durchschnittsmiete zu noch kürzeren Laufzeiten ist bereits erkennbar. Bei aus 2011 mit rund 4,75 Euro pro Quadratmeter bestätigt Neubau-Logistikflächen liegen die Mietvertragslaufzeiten werden. Der durchschnittliche Mietpreis für Logistik- z ­ wischen 7 und 10 Jahren, bei Neubau-Produktions­ Neubauflächen lag bei 5,55 Euro pro Quadratmeter. flächen auch über 10 Jahren. Die Spitzenmiete für moderne Neubau-Logistikflächen wurde im Landkreis Ludwigsburg mit 6,60 Euro pro ­Quadratmeter erzielt. Die nachgefragten und vermittelten Flächen in den B ­ ereichen Produktion und einfache Lagerflächen lagen überwiegend im Flächensegment von zirka 2.000 bis 5.000 Quadratmetern. Bei Logistik- und Logistik-Neu- bauflächen lagen die Flächentranchen mehrheitlich z ­ wischen 7.000 und 10.000 Quadratmetern. Mietpreisspanne in € pro m2 Durchschnittsmiete in € pro m2 Trend 2013/2014 Landkreis Böblingen 3,40 – 6,50 5,10 Landkreis Esslingen 2,50 – 5,50 4,50 Landkreis Göppingen 2,70 – 3,80 3,50 Landkreis Ludwigsburg 3,70 – 6,60 5,00 Rems-Murr-Kreis 1,80 – 4,00 2,90 Stuttgart 4,50 – 6,20 5,20 Gesamt 3,25 –5,40 4,70 Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2013 Alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt. * netto/kalt
  • 7. Investment. Die Nachfrage nach Logistik- und Light-Industrial-Invest- Core-Immobilien werden aufgrund ausbleibender Neuent- ment durch institutionelle und private Investoren war wicklungen auch weiterhin kaum am Markt verfügbar sein. auch in 2012 gleichbleibend hoch. Grund hierfür ist die hohe Dichte an Logistikdienstleistern in der Region Stutt- Lediglich ein Logistikneubau wurde 2012 durch einen ins- gart, die aus der starken wirtschaftlichen Basis mit einem titutionellen Käufer in Böblingen erworben. Das Volumen attraktiven Mix aus kleinen, mittleren und mittelständi- lag bei zirka 30 Millionen Euro. schen Betrieben sowie Großunternehmen resultiert. Bei einem Portfolioverkauf, bestehend aus einer modernen Wie schon in 2011 waren auch im Folgejahr vornehmlich Logistikanlage im Stuttgarter Hafen sowie zwei Lagerhallen private Investoren und Bestandshalter am Markt aktiv und in Sindelfingen, wurden rund 55.800 Quadratmeter Nutz- erwarben Bestandsobjekte mit Einzelvolumen zwischen fläche an einen institutionellen Investor veräußert. zirka 3 und 8 Millionen Euro. Hierbei wurden Brutto-­ Anfangsrenditen in einer Spanne von rund 7,5 bis 9,5 Für moderne und multifunktionale Logistikimmobilien er- Prozent erzielt. wartet ELLWANGER & GEIGER Real Estate Bruttoanfangs- renditen zwischen 7,2 und 7,8 Prozent. Ausblick 2013. Industrieunternehmen in der Region Stuttgart werden Insbesondere hochwertige Aufträge aus dem Industrie- aufgrund laufender Kostenoptimierung auch in Zukunft bereich (Kontraktlogistik) erfordern moderne Logistik­ gezwungen sein, logistische Prozesse an Dienstleister flächen und können nicht in überalterter und unflexibler ab­ ugeben. Um den steigenden Anforderungen der z Flächensubstanz abgebildet werden. Somit steigt der Industrie gerecht zu werden und weiterhin reibungslose B ­ edarf an multifunktionalen Logistikflächen weiterhin. Prozessketten garantieren zu können, werden Logistik- Das Angebot wird allerdings sehr begrenzt bleiben, da unternehmen jedoch weiterhin moderne Flächen benötigen. für 2013 keine großflächige und spekulative Neubautätig- keit zu erwarten ist.
  • 8. 8 9 Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in % 10,5 10,5 9,5 8,0 7,5 7,5 7,2 7,25 7,0 Logistik 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,0 Fachmarktzentren 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,25 Büro Geschäftshäuser 5,0 5,0 5,0 5,0 A-Lage 4,6 4,6 4,6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2013 Ähnliche Entwicklungen sind auch bei ansässigen Industrie­ Für 2013 erwartet ELLWANGER & GEIGER gleichbleibende unternehmen zu beobachten. Multifunktionale Neu­ au- b Marktmieten. In einigen Regionen kann es zu einem Produktionsflächen – im Eigentum oder als Mieter im leichten Anstieg der Durchschnittsmieten kommen. I ­nvestorenmodell – rücken verstärkt in den Fokus. Denn Bei Logistik-Neubauflächen werden die Basismieten auch hier gilt: Moderne Produktion und Fertigung benöti- weiterhin bei etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter liegen. gen moderne Flächen. In verfügbaren Bestands­ ächen fl lassen sich ­ iese Anforderungen oftmals nicht mehr wirt- d schaftlich abbilden. Auch die teilweise erheblichen Energie- kosten in Altbeständen sind ein Grund hierfür.
  • 9. Unsere Leistungen. GeschäftsFELD Industrie- und LogistikIMMOBILIEN Immobilien- Vermietung Verkauf Investment wirtschaftliche Consulting Research Einschätzungen Ihre Ansprechpartner. Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich auf S ­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen: die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de Markus Knab Alexander Fink Moritz Weeber Kathrin Ziegler Teamleiter Industrie- und ­ Berater Industrie- und Berater Industrie- und Assistentin Gewerbliche Logistik­immobilien ­Logistikimmobilien Logistik­immobilien Immobilien Telefon 0711/2148-227 Telefon 0711/2148-261 Telefon 0711/2148-383 Telefon 0711/2148-286 Markus.Knab@privatbank.de Alexander.Fink@privatbank.de Moritz.Weeber@privatbank.de Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 10. 10 11 Ellwanger & Geiger Real Estate. Ellwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die ­ ssetklasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und A Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den n Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger ­ Erfahrung im Immobiliengeschäft. Gewerbliche Immobilien FUNDS & Asset Management UNSERE STANDORTE Umfangreiches Research bildet die Für institutionelle Anleger und profes- Stammhaus Stuttgart Basis für unsere marktkonformen sionelle Privatanleger (Family Offices) Börsenplatz 1 Standort-, Portfolio- und Wirt­ chaft­ s lancieren wir individuelle Immobilien- 70174 Stuttgart lichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir a beteiligungen und Spezialfonds. Die Telefon 0711/2148-286 Strategien ab, deren Ziel die Aktivie- Konzeption und Bestimmung des In- Telefax 0711/2148-290 rung von Ertrags- und Wirtschaft­ vestmentansatzes erfolgen in direkter www.privatbank.de lichkeitspotenzialen ist. Abstimmung mit den Kunden. Die Fondsvolumen werden so gestaltet, Niederlassung München Neben umfangreichen Vermietungs- dass Nischeninvestitionen und Einzel- Herzog-Rudolf-Straße 1 dienstleistungen zählen das Projekt- mandate realisiert werden können. 80539 München consulting und das Transaktions­ Unsere Fondsvolumen mit einzelnen Telefon 089/17 95 98-0 geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen. t oder wenigen Investoren ermöglichen Telefax 089/17 95 98-55 Bei Immobilieninvestments verfolgen über die Investitionszeit eine indivi- www.privatbank.de wir einen ganzheitlichen Consulting­ duelle Investorenbetreuung. Den In- ansatz: Angefangen bei der Entwick- vestoren- und Produktanforderungen lung von Vermarktungsstrategien entsprechend verwenden wir dabei über die Aufarbeitung von Objekt­ unterschiedliche Investment­vehikel: daten bis hin zur Realisierung von Vermarktungsprozessen sind wir Ihr UNSERE LEISTUNGEN Partner. Spezial-Sondervermögen nach Unsere Weiteren Publikationen ­Investmentgesetz (KAG) UNSERE LEISTUNGEN Geschlossene Beteiligungsmodelle Einzelhandelsmarktbericht Research (KG, GmbH) Büromarktbericht Investmentanalyse und -beratung Luxemburgische Wertpapier- Investmentmarktbericht Transaktion, An- und Ver­ ietung m und Spezialfonds, SICAV, SIF erhalten Sie kostenfrei unter: von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie- ­ t Individuelle Konstruktionen für Kathrin.Ziegler@privatbank.de und Logistikflächen ­Off-Shore-Investoren
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