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INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN
REGION STUTTGART
Stand 2012
Die Wirtschaftsregion im überblick.




          Ditzingen


                      Weilimdorf




                                   Esslingen




                                                 Cluster Industrie und Logistik*

                                               * Logistikflächen >   50.000 m²
                                                 Industrieflächen > 100.000 m²
2
                                                                                                                               3




Trends und Tendenzen.

Industrie und Logistik wachsen im
­Gleichklang
Die Wirtschaftsregion Stuttgart boomt. Die Automobil­           (südwestlich) von Stuttgart ihre führende Position in der
branche wie auch der Maschinenbau in der Wirtschafts­           Wirtschaftsregion weiter ausbauen können. In beiden
region Stuttgart haben sich von der Krise 2008 nachhaltig       ­ egionen wurde mit Abstand das größte Logistikflächen-
                                                                R
erholt und schauen auf eine überaus positive Entwicklung        wachstum beobachtet. Dieses Wachstum wurde sowohl
zurück.                                                         durch Erweiterungen von bereits ansässigen Unternehmen
                                                                als auch durch Neuansiedlungen generiert. Die Gründe
Dieser Aufschwung schlägt sich nicht nur in besonders           für diese Entwicklungen sind vielfältig und müssen genau-
hohen Bonuszahlungen für die Mitarbeiter der Automobil-         er beleuchtet werden. Zum einen kommt beiden Regionen
hersteller nieder, sondern ist nun auch mit voller Kraft auf    die Nähe zu wichtigen Industrieansiedlungen der Region
dem Markt von Industrie- und Logistikimmobilien in der          zugute. Kombiniert mit einer exzellenten Anbindung an
Region Stuttgart zu spüren.                                     den überregionalen Verkehrsträger Autobahn, ergeben
                                                                sich Standortvorteile. Über den infrastrukturellen Vorteil
Logistik im Windschatten der Industrie                          hinaus wird in diesen Regionen auch eine ansiedlungs-
Die starke industrielle Basis der Region führt zu einer hohen
                                                        ­       und logistikfreundliche Wirtschaftspolitik betrieben, die
Verdichtung in der Logistik. Zusätzlich intensiviert wird       sich in einer ausreichenden Bereitstellung von geeigneten
dieser Bedarf nach Logistikflächen durch die Trends der         Grundstücken zu wirtschaftlichen Preisen niederschlägt.
letzten Jahre. Einerseits streben die ansässigen Industrie-
unternehmen nach reibungslosen Logistik-/Prozessketten,         Trotz gleicher Voraussetzungen und hoher regionaler und
andererseits ist eine fortschreitende Arbeitsteilung in         überregionaler Nachfrage nach geeigneten Grundstücken
den Produktionsprozessen (Trend im Outsourcing) zu              sowie flexiblen Bestandsobjekten fällt das Wachstum an
beobachten.                                                     modernen Logistikflächen entlang der A 8 München – Karls-
                                                                ruhe unterdurchschnittlich gering aus. Diese Entwicklung
Diese Verzahnung zwischen Industrie und Logistik ist in         ist zum einen einer restriktiven Ausweisung von geeigneten
der Wirtschaftsregion Stuttgart besonders ausgeprägt.           Flächen und zum anderen den überdurchschnittlich hohen
Hierzu hat die Arbeitsgruppe für Supply Chain Services          Grundstückspreisen geschuldet. Alle größeren Ansiedlun-
vom Fraunhofer Institut einen Beitrag verfasst, den Sie         gen konnten daher nicht entlang der A 8 platziert werden,
auf Seite 6 unseres Berichtes finden.                           sondern wurden entweder außerhalb der Wirtschaftsregion
                                                                (Ulm, Augsburg, Karlsruhe) oder entlang der A 81 realisiert.
Nicht alle Gemeinden profitieren
Trotz dieser überdurchschnittlich guten wirtschaftlichen        Wirtschaftliche Attraktivität –
Entwicklung profitieren nicht alle Gemeinden gleicher­          kein Selbstläufer
maßen von diesem Boom in der Industrie. Vielmehr geht die       Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das erfolg­
Schere zwischen den unterschiedlichen Landkreisen in der        reiche Zusammenspiel im Cluster zwischen Industrie und
Wirtschaftsregion Stuttgart immer weiter auseinander. Dies      Logistik ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum in der
ergibt eine Studie des Bankhauses Ellwanger & Geiger,           R
                                                                ­ egion generiert. Um diesem Gleichklang Raum zu geben
in welcher die Entwicklung des Bestandes von modernen           und ihn weiterhin zu gewährleisten, müssen alle Beteiligten,
Logistikimmobilien zwischen 2009 bis 2012 untersucht            wie Behörden, Gemeinden, Anwohner, Unternehmen und
wurde. Allen voran haben die an die A 81 angrenzenden           Investoren, in Zukunft noch enger zusammenarbeiten.
Landkreise Ludwigsburg (nördlich) und Böblingen Süd
Zahlen und Fakten.

Flächenumsatz                                                               Transaktions-Strategien
Das Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistik­                         ❚❚ Bestandsnutzung
flächen in der Wirtschaftsregion Stuttgart lag in 2011                      ❚❚ Teilabbruch/Neubau und Bestandsnutzung
bei zirka 165.000 Quadratmetern. Im Jahr 2010 waren                         ❚❚ Komplettabbruch/Neubebauung
es rund 195.000 Quadratmeter. Ungefähr 79 Prozent
des Gesamtumsatzes resultieren aus Vermietungen von                         Die größten Umsätze in diesem Bereich waren die Verkäufe des
I
­ndustrie- und Logistikobjekten im Bestand. Der Anteil                      NXP-Areals in Böblingen mit rund 220.000 Quadrat­ etern,
                                                                                                                            m
von Logistik-Neubauflächen lag bei 21 Prozent, davon etwa                   des Gewerbeparks Ludwigsburg durch ElringKlinger AG mit
5.000 Quadratmeter in S-Untertürkheim sowie in S-Weil­                      zirka 140.000 Quadratmetern sowie des Ziegelwerks in
imdorf und zirka 25.000 Quadratmeter in Böblingen.                          Winnenden mit etwa 60.000 Quadratmetern und das Stutt-
                                                                            garter Areal der Coperion GmbH mit rund 45.000 Quadrat-
Der Anteil des Umsatzes, welcher durch Makler erzielt                       metern.
wurde, lag bei ungefähr 117.000 Quadratmetern, was
zirka 71 Prozent des Gesamtvolumens ausmacht. Hiervon                       Mietpreise
er­zielte Ellwanger & Geiger einen Anteil von 25 Prozent                    Der Durchschnittsmietpreis für Industrie- und Logistik­
und bestätigte die Marktführerschaft.                                       fläche stieg deutlich von 4,50 Euro pro Quadratmeter
                                                                            netto/kalt in 2010 auf 4,70 Euro pro Quadratmeter
Landkreise mit dem größten Miet-Flächenumsatz:                              netto/kalt in 2011. Dieser Anstieg resultiert aus der gleich­
❚❚ Esslingen: zirka 49.000 Quadratmeter                                     bleibend starken Nachfrage sowie der fortschreitenden
❚❚ Böblingen: zirka 35.000 Quadratmeter                                     Verknappung des Angebotes. Die durchschnittlichen Miet­
❚❚ Ludwigsburg: zirka 33.000 Quadratmeter                                   vertragslaufzeiten bei Bestandsflächen liegen zwischen
                                                                            3 und 5 Jahren – bei Neubauten bei 7 bis 10 Jahren.
Das Verkaufsvolumen von bebauten Grundstücksflächen/
Industriearealen lag in 2011 bei etwa 603.000 Quadrat-                      Die Spitzenmiete lag, wie schon im Jahr 2010, bei 6,20 Euro
metern Grundstücksfläche.                                                   pro Quadratmeter netto/kalt für moderne Neubau-
                                                                            Logistikflächen.



                                      Mietpreisspanne in € pro m2   Durchschnittsmiete in € pro m2             Trend 2012/2013

            Landkreis Böblingen                4,50 – 5,50                      5,00

             Landkreis Esslingen               3,30 – 4,70                      4,00

           Landkreis Göppingen                 2,80 – 3,60                      3,20

          Landkreis Ludwigsburg                3,80 – 5,50                      4,70

                Rems-Murr-Kreis                3,00 – 3,70                      3,40

                       Stuttgart               5,00 – 5,30                      5,10

                         Gesamt                                                 4,70


Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2012 	                                  alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt
4
                                                                                                                                                5




    Informationen
    zum Investment




Investment.

Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in %


     11,0

     10,0
                       9,5                   10,5          10,5
       9,0

       8,0                                                                                    8,0
                                                                           7,5
                      7,0      7,2                                                                                          Logistik
       7,0                                                                                                                  FMZ
                                             7,5            7,5            7,5                7,5
       6,0                     7,0
                      5,5     5,25           5,5            5,5            5,5                5,5
       5,0                                                                                                                  Büro
                                                                                                                            Geschäftshäuser
       4,0            5,0                    5,0            5,0            5,0                                              A-Lage
                              4,6                                                             4,6
       3,0

       2,0

       1,0

         0

                     2006     2007          2008           2009          2010                2011              2012

                                                                                 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2012



Investment                                                        Ausblick 2012/2013
Der Trend aus 2010 hat sich fortgesetzt: Vornehmlich              Ab dem 3. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2013 werden groß-
p
­ rivate Investoren waren aktiv und haben sich Bestands-          flächige Logistik-Neubauflächen fertiggestellt und am
objekte/Industrieareale für Neuentwicklungen gesichert.           Markt verfügbar sein. Diese Flächen haben heute schon
Die Nachfrage der institutionellen Investoren nach Core-          einen Vorvermietungsstand von mindestens 50 Prozent.
Produkten war zwar stark, konnte aber nicht befriedigt            Die durch Ellwanger & Geiger exklusiv vermarkteten
werden. Vereinzelt wurden Produkte mit Value-add-­                Flächen belaufen sich insgesamt auf zirka 45.000 Quadrat-
Ansätzen nachgefragt.                                             meter. Die Neubautätigkeit wird allerdings die Nachfrage
                                                                  nicht decken können.
Auch hinsichtlich des Angebotes wurden keine Produkte
gehandelt. Die wenigen Neuentwicklungen – ob aus                  Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs sowie der auf
p
­ rivater oder institutioneller Hand – wurden fast ausschließ-    den Markt kommenden neuen Logistikflächen erwarten wir
lich im Portfolio belassen. Eine Transaktion im Rems-             einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Ellwanger & Geiger
Murr-Kreis mit über 10.000 Quadratmetern Logistikfläche           prognostiziert eine Spitzenmiete für Neubau-Logistik­
verzeichnete eine Bruttoanfangsrendite von 8 Prozent.             flächen in Höhe von 6,50 Euro pro Quadratmeter netto/kalt.


Aufgrund fehlender Angebote und Transaktionen können              Prognose Top-Landkreis für Vermietungsvolumen:
keine Spitzenrenditen ausgesprochen werden. Sollte es             Ludwigsburg
zu Transaktionen von Core-Produkten kommen, erwartet              ❚❚ Grundstücksflächen verfügbar
Ellwanger & Geiger Bruttoanfangsrenditen von deut-                ❚❚ adäquate Bodenpreise
lich unter 8 Prozent.                                             ❚❚ hervorragende Infrastruktur
                                                                  ❚❚ Ansiedlungspolitik
Geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen kann zum
Flaschenhals für die lokale Industrie werden.

Die Region Stuttgart ist eine der Top-Logistikregionen in    bau. Der hohe Transportanteil von Zulieferteilen und
Deutschland. Sowohl die lokale Attraktivität für Logistik­   V
                                                             ­ orprodukten macht attraktive Logistikstrukturen vor
ansiedlungen als auch die tatsächlich in der Region vor-     Ort zu einem entscheidenden Ansiedlungsfaktor für diese
handene Logistikansiedlungsintensität seitens der ver­       Branchen. Gerade in der Region Stuttgart gehören die
ladenen Wirtschaft aus Industrie und Handel sowie der        Automobilbranche und der Maschinenbau zu den Kern-
Logistikbranche selbst sind auf einem überdurchschnitt­      branchen mit hohem Wertschöpfungs- und Beschäftigungs-
lichen Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle         anteil. Eine leistungsfähige Infrastruktur und ausreichende
Studie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011“       Ansiedlungsflächen für Logistiknutzungen werden also in
der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services       zunehmendem Maße ein Faktor für den Erfolg der Region
SCS. Zu den herausragenden Stärken der Region zählen         im Standortwettbewerb sein.
die hohe Industriedichte vor Ort und der kaufkräftige
B
­ allungsraum. Dadurch wird ein sehr hohes Absatz­           Dabei steht die Region Stuttgart keineswegs in Konkurrenz
potenzial für logistische (Dienst-)Leistungen generiert.     zu allen 20 bedeutenden Logistikregionen in Deutsch-
Demgegenüber ­ tehen auf der Seite der Schwächen eine
             s                                               land, die in der Studie »Logistikimmobilien – Markt und
hohe Auslastung der Straßeninfrastruktur, vergleichsweise    Standorte 2011« der Fraunhofer SCS identifiziert wurden.
hohe Flächen- und Mietpreise für Logistikobjekte und         Ihr spezifisches Standortprofil macht die Region für be-
i
­nsbesondere die geringe Flächenverfügbarkeit für zu­        stimmte Logistikaufgaben besonders interessant. Zentrale
sätzliche Logistik­ansiedlungen.                             Distributionszentren oder Gateways beziehungsweise
                                                             Hubs für internationale Transportströme finden hier nur
Dabei ist die Verfügbarkeit von freien Gewerbeflächen für    in Ausnahmefällen geeignete Rahmenbedingungen vor
logistische Nutzungen keineswegs nur in und um Stuttgart     und siedeln sich üblicherweise an anderen Standorten an.
ein Problem. Grundsätzlich – und durchaus nachvollzieh-      Die hohen Kosten und vergleichsweise schwierigen An-
bar – möchte die Bevölkerung zusätzlichen Lärm und           siedlungsverhandlungen nehmen hingegen vor allem
­ erkehr in ihrer direkten Wohnumgebung vermeiden.
V                                                            d
                                                             ­ iejenigen Unternehmen in Kauf, die einen konkreten
P
­ olitik und Wirtschaftsförderungen sind folglich häufig     Auftrag im Raum Stuttgart zu erfüllen haben. Im Gegen-
an »attraktiveren« Ansiedlungen, die gleichzeitig weniger    satz zu anderen Regionen entsteht die Nachfrage nach
Ungemach mit sich bringen und zur Arbeitsplatz- und          Logistikflächen also nahezu ausschließlich zur Ver- und
Wertschöpfungssicherung beitragen, interessiert.             Entsorgung des lokalen Bedarfs.


Demgegenüber stehen die Bedürfnisse und Ziele von            Der momentane Mangel an logistikspezifischen Ansied-
­ndustrie- und Handelsunternehmen, die ihre Produktions-
I                                                            lungsmöglichkeiten führt zu einem Ausweichen der
stätten und Verkaufsfilialen pünktlich und zuverlässig im    ­ ogistikzentren in periphere Gebiete oder gar andere
                                                             L
Wareneingang und Warenausgang bedienen müssen.               L
                                                             ­ ogistikregionen. Eine optimale Abwicklung von Logistik-
­ hne nahegelegene Logistikzentren, in denen die Güter
O                                                            prozessen im Raum Stuttgart wird dadurch erschwert
bedarfsgerecht umgeschlagen und kombiniert werden,           oder nur unter erhöhtem Zeit-, Transport- und Kosten­
ist diese Aufgabe kaum zu erfüllen – die Logistik wird zum   aufwand erreicht. Die eingeschränkten logistischen Mög-
Katalysator für effiziente Unternehmensprozesse.             lichkeiten werden so zum „Flaschenhals“ für die wirt-
                                                             schaftliche Entwicklung. Die besondere Herausforderung
Angesichts der zunehmenden Arbeitsteiligkeit und Inter-      der Logistikregion Stuttgart liegt somit in der Bereitstel-
nationalisierung von Wertschöpfungsketten ist vor allem      lung geeigneter Logistikflächen zur Unterstützung der
das produzierende Gewerbe auf eine reibungslose Logistik     e­ folgreichen örtlichen Industrie- und Handelslandschaft.
                                                              r
angewiesen – allen voran der Fahrzeug- und Maschinen-
6
                                                                                                                       7




Diese Flächen sollten dort ausgewiesen werden, wo die      Wahl. Vielmehr wird in Zukunft das Thema Revitalisierung
Ansiedler gute Infrastrukturanbindungen vorfinden und      von Bestandsobjekten beziehungsweise -flächen an
gleichzeitig die Bevölkerung wenig betroffen ist. Der      B
                                                           ­ edeutung gewinnen. Gerade Industriebrachen können
Schutz naturbelassener Flächen vor großräumiger Versie-    a
                                                           ­ ufgrund ihrer meist guten Infrastrukturanbindung eine
gelung macht jedoch die im letzten Jahrzehnt so häufigen   ideale Ansiedlungsoption darstellen. Die langen Planungs-
Projekte auf der „Grünen Wiese“ zur Alternative zweiter    prozesse für die Entwicklung beziehungsweise Bereit­
stellung dieser Flächen müssen von öffentlicher Seite         tern kann. Beispielsweise kann ein Bieterverfahren genutzt
rechtzeitig berücksichtigt werden, um Abwanderungs­           werden, um gemeinsam mit der Bevölkerung das am besten
tendenzen auch auf Seiten der verladenden Wirtschaft          geeignete Konzept zu identifizieren. Die Anwohner können
zu verhindern.                                                aber auch in die Erstellung der Bebauungspläne mit ein-
                                                              bezogen werden.
Viele Kritikpunkte der Öffentlichkeit gegenüber Logistik­
ansiedlungen sind richtig und nachvollziehbar, allerdings     Für die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschafts-
hat sich die Logistikbranche in den letzten Jahren auch       standorts ist es weniger die Frage, ob, sondern vielmehr
stark verändert. Viele Vorurteile könnten durch intensivere   wann, sich diese ganzheitliche Herangehensweise mit
Kommunikation beseitigt werden. Die große Bedeutung           möglichst früher Einbeziehung aller relevanten Interessen-
einer funktionierenden Logistik für den Wirtschaftsstand-     gruppen durchsetzt.
ort Stuttgart ist jedoch in den meisten Fällen zu abstrakt.
Vielmehr sind es konkrete Zahlen zu den erwarteten Ver-
kehrsmengen, der tatsächlichen Beschäftigungswirkung
und eventuellen Ausgleichsmaßnahmen, die den Anwoh-
                                                                                            Kontakt zum Thema Logistik­
nern das Gefühl geben, als gleichberechtigter Verhand-                                      immobilien und -standorte bei
lungspartner auf Augenhöhe wahrgenommen zu werden.                                          der Fraunhofer-Arbeitsgruppe
Unternehmen und Politik sind gleichermaßen gefragt, um                                      für Supply Chain Services SCS:

für Aufklärung zu sorgen und transparent zu informieren.
                                                                                            Uwe Veres-Homm
Oft wünscht sich der Bürger nur eine Mitsprachemöglich-                                     Telefon +49 911 58061 9539
keit bei Projekten, was eine mögliche Ansiedlung erleich-                                   uwe.veres-homm@scs.fraunhofer.de
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                                                                                                                                      9




Unsere Leistungen.



                                                        Geschäftsbereich
                                                            Industrie
                                                          und Logistik




                                                                                                                     Immobilien-
    Vermietung/
                              Investment                    Consulting                     Research                wirtschaftliche
      Verkauf
                                                                                                                   Einschätzungen




Ihre Ansprechpartner.
Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich auf
S
­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen:
die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service.


Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286
oder Telefax 0711/2148-290.


Informationen im Internet: www.privatbank.de




Markus Knab                    Alexander Fink                     Moritz Weeber                       Kathrin Ziegler
Teamleiter Industrie- und
                      ­        Berater Industrie- und             Berater Industrie- und              Assistentin Gewerbliche
Logistik­immobilien            ­Logistikimmobilien                Logistik­immobilien                 Immobilien
Telefon 0711/2148-227          Telefon 0711/2148-261              Telefon 0711/2148-383               Telefon 0711/2148-286
Markus.Knab@privatbank.de      Alexander.Fink@privatbank.de       Moritz.Weeber@privatbank.de         Kathrin.Ziegler@privatbank.de
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lichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir
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über die Aufarbeitung von Objekt­          unterschiedliche Investment­vehikel:
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  und Logistikflächen                        ­Off-Shore-Investoren
10
11
Haftungshinweis:
Die Daten für den vorliegenden Marktbericht ­ urden direkt bei den
                                            w
Städten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho-
ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-
tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößen
und ­Flächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. Die
Qualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:
Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angaben
unvollständig. Dennoch ermöglicht ­ nsere Unter­ uchung dem Betrach-
                                  u            s
ter einen ­ ktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends im
          a
Industrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.




Bankhaus Ellwanger  Geiger KG
Geschäftsbereich Real Estate
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Telefon 0711/2148-286, Telefax 0711/2148-290
www.privatbank.de

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INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN REGION STUTTGART; Stand 2012

  • 2. Die Wirtschaftsregion im überblick. Ditzingen Weilimdorf Esslingen Cluster Industrie und Logistik* * Logistikflächen > 50.000 m² Industrieflächen > 100.000 m²
  • 3. 2 3 Trends und Tendenzen. Industrie und Logistik wachsen im ­Gleichklang Die Wirtschaftsregion Stuttgart boomt. Die Automobil­ (südwestlich) von Stuttgart ihre führende Position in der branche wie auch der Maschinenbau in der Wirtschafts­ Wirtschaftsregion weiter ausbauen können. In beiden region Stuttgart haben sich von der Krise 2008 nachhaltig ­ egionen wurde mit Abstand das größte Logistikflächen- R erholt und schauen auf eine überaus positive Entwicklung wachstum beobachtet. Dieses Wachstum wurde sowohl zurück. durch Erweiterungen von bereits ansässigen Unternehmen als auch durch Neuansiedlungen generiert. Die Gründe Dieser Aufschwung schlägt sich nicht nur in besonders für diese Entwicklungen sind vielfältig und müssen genau- hohen Bonuszahlungen für die Mitarbeiter der Automobil- er beleuchtet werden. Zum einen kommt beiden Regionen hersteller nieder, sondern ist nun auch mit voller Kraft auf die Nähe zu wichtigen Industrieansiedlungen der Region dem Markt von Industrie- und Logistikimmobilien in der zugute. Kombiniert mit einer exzellenten Anbindung an Region Stuttgart zu spüren. den überregionalen Verkehrsträger Autobahn, ergeben sich Standortvorteile. Über den infrastrukturellen Vorteil Logistik im Windschatten der Industrie hinaus wird in diesen Regionen auch eine ansiedlungs- Die starke industrielle Basis der Region führt zu einer hohen ­ und logistikfreundliche Wirtschaftspolitik betrieben, die Verdichtung in der Logistik. Zusätzlich intensiviert wird sich in einer ausreichenden Bereitstellung von geeigneten dieser Bedarf nach Logistikflächen durch die Trends der Grundstücken zu wirtschaftlichen Preisen niederschlägt. letzten Jahre. Einerseits streben die ansässigen Industrie- unternehmen nach reibungslosen Logistik-/Prozessketten, Trotz gleicher Voraussetzungen und hoher regionaler und andererseits ist eine fortschreitende Arbeitsteilung in überregionaler Nachfrage nach geeigneten Grundstücken den Produktionsprozessen (Trend im Outsourcing) zu sowie flexiblen Bestandsobjekten fällt das Wachstum an beobachten. modernen Logistikflächen entlang der A 8 München – Karls- ruhe unterdurchschnittlich gering aus. Diese Entwicklung Diese Verzahnung zwischen Industrie und Logistik ist in ist zum einen einer restriktiven Ausweisung von geeigneten der Wirtschaftsregion Stuttgart besonders ausgeprägt. Flächen und zum anderen den überdurchschnittlich hohen Hierzu hat die Arbeitsgruppe für Supply Chain Services Grundstückspreisen geschuldet. Alle größeren Ansiedlun- vom Fraunhofer Institut einen Beitrag verfasst, den Sie gen konnten daher nicht entlang der A 8 platziert werden, auf Seite 6 unseres Berichtes finden. sondern wurden entweder außerhalb der Wirtschaftsregion (Ulm, Augsburg, Karlsruhe) oder entlang der A 81 realisiert. Nicht alle Gemeinden profitieren Trotz dieser überdurchschnittlich guten wirtschaftlichen Wirtschaftliche Attraktivität – Entwicklung profitieren nicht alle Gemeinden gleicher­ kein Selbstläufer maßen von diesem Boom in der Industrie. Vielmehr geht die Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das erfolg­ Schere zwischen den unterschiedlichen Landkreisen in der reiche Zusammenspiel im Cluster zwischen Industrie und Wirtschaftsregion Stuttgart immer weiter auseinander. Dies Logistik ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum in der ergibt eine Studie des Bankhauses Ellwanger & Geiger, R ­ egion generiert. Um diesem Gleichklang Raum zu geben in welcher die Entwicklung des Bestandes von modernen und ihn weiterhin zu gewährleisten, müssen alle Beteiligten, Logistikimmobilien zwischen 2009 bis 2012 untersucht wie Behörden, Gemeinden, Anwohner, Unternehmen und wurde. Allen voran haben die an die A 81 angrenzenden Investoren, in Zukunft noch enger zusammenarbeiten. Landkreise Ludwigsburg (nördlich) und Böblingen Süd
  • 4. Zahlen und Fakten. Flächenumsatz Transaktions-Strategien Das Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistik­ ❚❚ Bestandsnutzung flächen in der Wirtschaftsregion Stuttgart lag in 2011 ❚❚ Teilabbruch/Neubau und Bestandsnutzung bei zirka 165.000 Quadratmetern. Im Jahr 2010 waren ❚❚ Komplettabbruch/Neubebauung es rund 195.000 Quadratmeter. Ungefähr 79 Prozent des Gesamtumsatzes resultieren aus Vermietungen von Die größten Umsätze in diesem Bereich waren die Verkäufe des I ­ndustrie- und Logistikobjekten im Bestand. Der Anteil NXP-Areals in Böblingen mit rund 220.000 Quadrat­ etern, m von Logistik-Neubauflächen lag bei 21 Prozent, davon etwa des Gewerbeparks Ludwigsburg durch ElringKlinger AG mit 5.000 Quadratmeter in S-Untertürkheim sowie in S-Weil­ zirka 140.000 Quadratmetern sowie des Ziegelwerks in imdorf und zirka 25.000 Quadratmeter in Böblingen. Winnenden mit etwa 60.000 Quadratmetern und das Stutt- garter Areal der Coperion GmbH mit rund 45.000 Quadrat- Der Anteil des Umsatzes, welcher durch Makler erzielt metern. wurde, lag bei ungefähr 117.000 Quadratmetern, was zirka 71 Prozent des Gesamtvolumens ausmacht. Hiervon Mietpreise er­zielte Ellwanger & Geiger einen Anteil von 25 Prozent Der Durchschnittsmietpreis für Industrie- und Logistik­ und bestätigte die Marktführerschaft. fläche stieg deutlich von 4,50 Euro pro Quadratmeter netto/kalt in 2010 auf 4,70 Euro pro Quadratmeter Landkreise mit dem größten Miet-Flächenumsatz: netto/kalt in 2011. Dieser Anstieg resultiert aus der gleich­ ❚❚ Esslingen: zirka 49.000 Quadratmeter bleibend starken Nachfrage sowie der fortschreitenden ❚❚ Böblingen: zirka 35.000 Quadratmeter Verknappung des Angebotes. Die durchschnittlichen Miet­ ❚❚ Ludwigsburg: zirka 33.000 Quadratmeter vertragslaufzeiten bei Bestandsflächen liegen zwischen 3 und 5 Jahren – bei Neubauten bei 7 bis 10 Jahren. Das Verkaufsvolumen von bebauten Grundstücksflächen/ Industriearealen lag in 2011 bei etwa 603.000 Quadrat- Die Spitzenmiete lag, wie schon im Jahr 2010, bei 6,20 Euro metern Grundstücksfläche. pro Quadratmeter netto/kalt für moderne Neubau- Logistikflächen. Mietpreisspanne in € pro m2 Durchschnittsmiete in € pro m2 Trend 2012/2013 Landkreis Böblingen 4,50 – 5,50 5,00 Landkreis Esslingen 3,30 – 4,70 4,00 Landkreis Göppingen 2,80 – 3,60 3,20 Landkreis Ludwigsburg 3,80 – 5,50 4,70 Rems-Murr-Kreis 3,00 – 3,70 3,40 Stuttgart 5,00 – 5,30 5,10 Gesamt 4,70 Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2012 alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt
  • 5. 4 5 Informationen zum Investment Investment. Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in % 11,0 10,0 9,5 10,5 10,5 9,0 8,0 8,0 7,5 7,0 7,2 Logistik 7,0 FMZ 7,5 7,5 7,5 7,5 6,0 7,0 5,5 5,25 5,5 5,5 5,5 5,5 5,0 Büro Geschäftshäuser 4,0 5,0 5,0 5,0 5,0 A-Lage 4,6 4,6 3,0 2,0 1,0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2012 Investment Ausblick 2012/2013 Der Trend aus 2010 hat sich fortgesetzt: Vornehmlich Ab dem 3. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2013 werden groß- p ­ rivate Investoren waren aktiv und haben sich Bestands- flächige Logistik-Neubauflächen fertiggestellt und am objekte/Industrieareale für Neuentwicklungen gesichert. Markt verfügbar sein. Diese Flächen haben heute schon Die Nachfrage der institutionellen Investoren nach Core- einen Vorvermietungsstand von mindestens 50 Prozent. Produkten war zwar stark, konnte aber nicht befriedigt Die durch Ellwanger & Geiger exklusiv vermarkteten werden. Vereinzelt wurden Produkte mit Value-add-­ Flächen belaufen sich insgesamt auf zirka 45.000 Quadrat- Ansätzen nachgefragt. meter. Die Neubautätigkeit wird allerdings die Nachfrage nicht decken können. Auch hinsichtlich des Angebotes wurden keine Produkte gehandelt. Die wenigen Neuentwicklungen – ob aus Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs sowie der auf p ­ rivater oder institutioneller Hand – wurden fast ausschließ- den Markt kommenden neuen Logistikflächen erwarten wir lich im Portfolio belassen. Eine Transaktion im Rems- einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Ellwanger & Geiger Murr-Kreis mit über 10.000 Quadratmetern Logistikfläche prognostiziert eine Spitzenmiete für Neubau-Logistik­ verzeichnete eine Bruttoanfangsrendite von 8 Prozent. flächen in Höhe von 6,50 Euro pro Quadratmeter netto/kalt. Aufgrund fehlender Angebote und Transaktionen können Prognose Top-Landkreis für Vermietungsvolumen: keine Spitzenrenditen ausgesprochen werden. Sollte es Ludwigsburg zu Transaktionen von Core-Produkten kommen, erwartet ❚❚ Grundstücksflächen verfügbar Ellwanger & Geiger Bruttoanfangsrenditen von deut- ❚❚ adäquate Bodenpreise lich unter 8 Prozent. ❚❚ hervorragende Infrastruktur ❚❚ Ansiedlungspolitik
  • 6. Geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen kann zum Flaschenhals für die lokale Industrie werden. Die Region Stuttgart ist eine der Top-Logistikregionen in bau. Der hohe Transportanteil von Zulieferteilen und Deutschland. Sowohl die lokale Attraktivität für Logistik­ V ­ orprodukten macht attraktive Logistikstrukturen vor ansiedlungen als auch die tatsächlich in der Region vor- Ort zu einem entscheidenden Ansiedlungsfaktor für diese handene Logistikansiedlungsintensität seitens der ver­ Branchen. Gerade in der Region Stuttgart gehören die ladenen Wirtschaft aus Industrie und Handel sowie der Automobilbranche und der Maschinenbau zu den Kern- Logistikbranche selbst sind auf einem überdurchschnitt­ branchen mit hohem Wertschöpfungs- und Beschäftigungs- lichen Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle anteil. Eine leistungsfähige Infrastruktur und ausreichende Studie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011“ Ansiedlungsflächen für Logistiknutzungen werden also in der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services zunehmendem Maße ein Faktor für den Erfolg der Region SCS. Zu den herausragenden Stärken der Region zählen im Standortwettbewerb sein. die hohe Industriedichte vor Ort und der kaufkräftige B ­ allungsraum. Dadurch wird ein sehr hohes Absatz­ Dabei steht die Region Stuttgart keineswegs in Konkurrenz potenzial für logistische (Dienst-)Leistungen generiert. zu allen 20 bedeutenden Logistikregionen in Deutsch- Demgegenüber ­ tehen auf der Seite der Schwächen eine s land, die in der Studie »Logistikimmobilien – Markt und hohe Auslastung der Straßeninfrastruktur, vergleichsweise Standorte 2011« der Fraunhofer SCS identifiziert wurden. hohe Flächen- und Mietpreise für Logistikobjekte und Ihr spezifisches Standortprofil macht die Region für be- i ­nsbesondere die geringe Flächenverfügbarkeit für zu­ stimmte Logistikaufgaben besonders interessant. Zentrale sätzliche Logistik­ansiedlungen. Distributionszentren oder Gateways beziehungsweise Hubs für internationale Transportströme finden hier nur Dabei ist die Verfügbarkeit von freien Gewerbeflächen für in Ausnahmefällen geeignete Rahmenbedingungen vor logistische Nutzungen keineswegs nur in und um Stuttgart und siedeln sich üblicherweise an anderen Standorten an. ein Problem. Grundsätzlich – und durchaus nachvollzieh- Die hohen Kosten und vergleichsweise schwierigen An- bar – möchte die Bevölkerung zusätzlichen Lärm und siedlungsverhandlungen nehmen hingegen vor allem ­ erkehr in ihrer direkten Wohnumgebung vermeiden. V d ­ iejenigen Unternehmen in Kauf, die einen konkreten P ­ olitik und Wirtschaftsförderungen sind folglich häufig Auftrag im Raum Stuttgart zu erfüllen haben. Im Gegen- an »attraktiveren« Ansiedlungen, die gleichzeitig weniger satz zu anderen Regionen entsteht die Nachfrage nach Ungemach mit sich bringen und zur Arbeitsplatz- und Logistikflächen also nahezu ausschließlich zur Ver- und Wertschöpfungssicherung beitragen, interessiert. Entsorgung des lokalen Bedarfs. Demgegenüber stehen die Bedürfnisse und Ziele von Der momentane Mangel an logistikspezifischen Ansied- ­ndustrie- und Handelsunternehmen, die ihre Produktions- I lungsmöglichkeiten führt zu einem Ausweichen der stätten und Verkaufsfilialen pünktlich und zuverlässig im ­ ogistikzentren in periphere Gebiete oder gar andere L Wareneingang und Warenausgang bedienen müssen. L ­ ogistikregionen. Eine optimale Abwicklung von Logistik- ­ hne nahegelegene Logistikzentren, in denen die Güter O prozessen im Raum Stuttgart wird dadurch erschwert bedarfsgerecht umgeschlagen und kombiniert werden, oder nur unter erhöhtem Zeit-, Transport- und Kosten­ ist diese Aufgabe kaum zu erfüllen – die Logistik wird zum aufwand erreicht. Die eingeschränkten logistischen Mög- Katalysator für effiziente Unternehmensprozesse. lichkeiten werden so zum „Flaschenhals“ für die wirt- schaftliche Entwicklung. Die besondere Herausforderung Angesichts der zunehmenden Arbeitsteiligkeit und Inter- der Logistikregion Stuttgart liegt somit in der Bereitstel- nationalisierung von Wertschöpfungsketten ist vor allem lung geeigneter Logistikflächen zur Unterstützung der das produzierende Gewerbe auf eine reibungslose Logistik e­ folgreichen örtlichen Industrie- und Handelslandschaft. r angewiesen – allen voran der Fahrzeug- und Maschinen-
  • 7. 6 7 Diese Flächen sollten dort ausgewiesen werden, wo die Wahl. Vielmehr wird in Zukunft das Thema Revitalisierung Ansiedler gute Infrastrukturanbindungen vorfinden und von Bestandsobjekten beziehungsweise -flächen an gleichzeitig die Bevölkerung wenig betroffen ist. Der B ­ edeutung gewinnen. Gerade Industriebrachen können Schutz naturbelassener Flächen vor großräumiger Versie- a ­ ufgrund ihrer meist guten Infrastrukturanbindung eine gelung macht jedoch die im letzten Jahrzehnt so häufigen ideale Ansiedlungsoption darstellen. Die langen Planungs- Projekte auf der „Grünen Wiese“ zur Alternative zweiter prozesse für die Entwicklung beziehungsweise Bereit­
  • 8. stellung dieser Flächen müssen von öffentlicher Seite tern kann. Beispielsweise kann ein Bieterverfahren genutzt rechtzeitig berücksichtigt werden, um Abwanderungs­ werden, um gemeinsam mit der Bevölkerung das am besten tendenzen auch auf Seiten der verladenden Wirtschaft geeignete Konzept zu identifizieren. Die Anwohner können zu verhindern. aber auch in die Erstellung der Bebauungspläne mit ein- bezogen werden. Viele Kritikpunkte der Öffentlichkeit gegenüber Logistik­ ansiedlungen sind richtig und nachvollziehbar, allerdings Für die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschafts- hat sich die Logistikbranche in den letzten Jahren auch standorts ist es weniger die Frage, ob, sondern vielmehr stark verändert. Viele Vorurteile könnten durch intensivere wann, sich diese ganzheitliche Herangehensweise mit Kommunikation beseitigt werden. Die große Bedeutung möglichst früher Einbeziehung aller relevanten Interessen- einer funktionierenden Logistik für den Wirtschaftsstand- gruppen durchsetzt. ort Stuttgart ist jedoch in den meisten Fällen zu abstrakt. Vielmehr sind es konkrete Zahlen zu den erwarteten Ver- kehrsmengen, der tatsächlichen Beschäftigungswirkung und eventuellen Ausgleichsmaßnahmen, die den Anwoh- Kontakt zum Thema Logistik­ nern das Gefühl geben, als gleichberechtigter Verhand- immobilien und -standorte bei lungspartner auf Augenhöhe wahrgenommen zu werden. der Fraunhofer-Arbeitsgruppe Unternehmen und Politik sind gleichermaßen gefragt, um für Supply Chain Services SCS: für Aufklärung zu sorgen und transparent zu informieren. Uwe Veres-Homm Oft wünscht sich der Bürger nur eine Mitsprachemöglich- Telefon +49 911 58061 9539 keit bei Projekten, was eine mögliche Ansiedlung erleich- uwe.veres-homm@scs.fraunhofer.de
  • 9. 8 9 Unsere Leistungen. Geschäftsbereich Industrie und Logistik Immobilien- Vermietung/ Investment Consulting Research wirtschaftliche Verkauf Einschätzungen Ihre Ansprechpartner. Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich auf S ­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen: die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de Markus Knab Alexander Fink Moritz Weeber Kathrin Ziegler Teamleiter Industrie- und ­ Berater Industrie- und Berater Industrie- und Assistentin Gewerbliche Logistik­immobilien ­Logistikimmobilien Logistik­immobilien Immobilien Telefon 0711/2148-227 Telefon 0711/2148-261 Telefon 0711/2148-383 Telefon 0711/2148-286 Markus.Knab@privatbank.de Alexander.Fink@privatbank.de Moritz.Weeber@privatbank.de Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 10. Informationen zum Real Estate Ellwanger & Geiger Real Estate. Ellwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die ­Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den n Märkten. Unser Erfolg ­ asiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger b Erfahrung im Immobiliengeschäft. Gewerbliche Immobilien FUNDS & Asset Management UNSERE STANDORTE Umfangreiches Research bildet die Für institutionelle Anleger und profes- Stammhaus Stuttgart Basis für unsere marktkonformen sionelle Privatanleger (Family Offices) Börsenplatz 1 Standort-, Portfolio- und Wirt­ chaft­ s lancieren wir individuelle Immobilien- 70174 Stuttgart lichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir a beteiligungen und Spezialfonds. Die Telefon 0711/2148-286 Strategien ab, deren Ziel die Aktivie- Konzeption und Bestimmung des In- Telefax 0711/2148-290 rung von Ertrags- und Wirtschaft­ vestmentansatzes erfolgen in direkter www.privatbank.de lichkeitspotenzialen ist. Abstimmung mit den Kunden. Die Fondsvolumen werden so gestaltet, Niederlassung München Neben umfangreichen Vermietungs- dass Nischeninvestitionen und Einzel- Herzog-Rudolf-Straße 1 dienstleistungen zählen das Projekt- mandate realisiert werden können. 80539 München consulting und das Transaktions­ Unsere Fondsvolumen mit einzelnen Telefon 089/17 95 98-0 geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen. t oder wenigen Investoren ermöglichen Telefax 089/17 95 98-55 Bei Immobilieninvestments verfolgen über die Investitionszeit eine indivi- www.privatbank.de wir einen ganzheitlichen Consulting­ duelle Investorenbetreuung. Den In- ansatz: Angefangen bei der Entwick- vestoren- und Produktanforderungen lung von Vermarktungsstrategien entsprechend verwenden wir dabei über die Aufarbeitung von Objekt­ unterschiedliche Investment­vehikel: daten bis hin zur Realisierung von Vermarktungsprozessen sind wir Ihr UNSERE LEISTUNGEN Partner. Spezial-Sondervermögen nach Unsere Weiteren Publikationen ­Investmentgesetz (KAG) UNSERE LEISTUNGEN Geschlossene Beteiligungsmodelle Einzelhandelsmarktbericht Research (KG, GmbH) Büromarktbericht Investmentanalyse und -beratung Luxemburgische Wertpapier- Investmentmarktbericht Transaktion, An- und Ver­ ietung m und Spezialfonds, SICAV, SIF erhalten Sie kostenfrei unter: von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie- ­ t Individuelle Konstruktionen für Kathrin.Ziegler@privatbank.de und Logistikflächen ­Off-Shore-Investoren
  • 11. 10 11
  • 12. Haftungshinweis: Die Daten für den vorliegenden Marktbericht ­ urden direkt bei den w Städten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho- ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti- tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößen und ­Flächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. Die Qualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich: Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angaben unvollständig. Dennoch ermöglicht ­ nsere Unter­ uchung dem Betrach- u s ter einen ­ ktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends im a Industrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart. Bankhaus Ellwanger Geiger KG Geschäftsbereich Real Estate Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart Telefon 0711/2148-286, Telefax 0711/2148-290 www.privatbank.de