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DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2011/2012
VORWORT.
Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien verabschiedet das Jahr 2011 mit einem fulminanten Ergebnis.
Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa
45% auf ca. 853.000 m² (inkl. Eigennutzer) gesteigert. Dies bedeutet den höchsten Flächenumsatz der
vergangenen 10 Jahre in der Landeshauptstadt, welcher ca. 28% über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt.
Allein das IV. Quartal hat es mit Hilfe einiger Großabschlüsse auf ca. 256.000 m² vermieteter Bürofläche
geschafft und dabei das bereits sehr gute III. Quartal zahlenmäßig noch übertrumpft.
Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil und betrug nominal
€ 14,25/m². Die gewichtete Spitzenmiete dagegen stieg aufgrund des geringen Flächenangebotes in der
Innenstadt erwartungsgemäß auf nun € 30,50/m².
Ca. 38 % des Gesamtergebnisses, also mehr als 300.000 m² Flächenumsatz, wurden durch Großanmietun-
gen (> 5.000 m²) erreicht. Rege Abschlusstätigkeit konnte man aber auch durch alle anderen Größenord-
nungen feststellen, wodurch die Basis für dieses Rekordjahr gelegt wurde.
Branchenmäßig sticht die ansässige Industrie mit einem Anteil von ca. 23,5% am Gesamtflächenumsatz
besonders hervor, gefolgt von den sonstigen Dienstleistern (ca. 12,3%), der Computer-, IT-, und Telekom-
munikationsbranche (ca. 11,9 %), sowie den Banken/Finanzdienstleistern/Versicherungen (ca. 9,9%).
Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich, tragen
dazu bei, dass sich der Leerstand auf ca. 1.748.000 m² Bürofläche reduziert. Dies bedeutet eine Verringe-
rung der Leerstandsrate um ca. 6 Prozentpunkte auf ca. 7,7% (2010: 8,3%).
Deutschland meldet bekanntermaßen nach wie vor überwiegend positive Signale vom Arbeitsmarkt und
der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, im Gegensatz zu einigen unserer europäischen Nachbarn. Geht
man für 2012 davon aus, dass der in 2011 überdurchschnittlich starke großflächige Vermietungsbereich auf
ein „normales“ Niveau der Vorjahre zurückkehrt und die Größenordnungen bis 5.000 m² auf Ihrem gesun-
den und stabilem Niveau verharren, so sollte dies einen Flächenumsatz um die 650.000 m² in 2012 ermög-
lichen.

KENNZAHLEN.
WIRTSCHAFTSDATEN                                                    BÜROMARKTDATEN 2011

Fläche                                              310,4 km²       Flächenumsatz                                   ca. 853.000 m²
Einwohner                                           ca. 1.410.000   Spitzenmiete                                    30,50 €/m²
Kaufkraft/Einwohner                                 24.900 €        Durchschnittsmiete                              14,25 €/m²
BIP/Einwohner                                       54.171 €        Spitzenrendite                                  4,6 %
Arbeitslosenquote                                   4,7 %           Flächenbestand                                  ca. 22.5 Mio. m²
Gewerbesteuerhebesatz                               490 %           Leerstandsrate                                  7,7 %

Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft            Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2011



                                                                                                                                          2
BÜROMARKTENTWICKLUNG.


BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND                                                            RUNNING DEALS

                         Flächenumsatz (m²)                       Leerstandsrate
                                                                                                 OSRAM AG
  1.200.000                                                                        12,0%         ca. 28.000 m²
                                                                                            Mü.-Parkstadt-Schwabing
  1.000.000                                                                        10,0%          _________

    800.000                                                                        8,0%           BMW AG
                                                                                                ca. 21.000 m²
                                                                                              München-Moosach
    600.000                                                                        6,0%          _________

    400.000                                                                        4,0%            MAN SE
                                                                                                 ca. 20.600 m²
    200.000                                                                        2,0%     Mü.-Parkstadt-Schwabing
                                                                                                  _________

          -                                                                        0,0%          OSRAM AG
                 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011                               ca. 19.000 m²
                                                                                                   Garching
                                                                                                  _________

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m²                                                          BMW AG
                                                                                                ca. 11.500 m²
                                                                                              München Moosach
                 Durchschnittsmiete (€/m²)                  Spitzenmiete (€/m²)                  _________
  35,00
                                                                                                  CapGemini
  30,00                                                                                         ca. 11.000 m²
                                                                                                München-Riem
  25,00                                                                                          _________

  20,00                                                                                      Marsh & McLennon
                                                                                                 ca. 8.900 m²
  15,00                                                                                        München-Zentrum
                                                                                                  _________
  10,00
                                                                                            P+P Pöllath + Partner
   5,00                                                                                          ca. 6.000 m²
                                                                                               München-Zentrum
    -
              2002   2003   2004   2005      2006   2007   2008   2009    2010     2011




                                                                                                                      3
NACHFRAGEVERTEILUNG.


FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU                            BRANCHENVERTEILUNG IN %

  60,00%                                                                     12%         4%    10%
  50,00%
                                                                        7%                         6%
  40,00%
                                                                       6%
                                                                                                   10%
  30,00%

  20,00%                                                                                           12%
                                                                         23%
  10,00%                                                                                      5%

   0,00%                                                                                  5%
            < 10 €/m²   10-15   15-20    20-25     >25 €/m²
                        €/m²     €/m²    €/m²                        Pharma/Gesundheitswesen
                                                                     Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
                                                                     Bau- u. Immobilien
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN                                    Berater, RAe, WP, StB
                                                                     Computer, IT, Telekommunikation
  350.000
                                                                     Freizeit, Bildung
  300.000
                                                                     Handel, Vertrieb
  250.000
                                                                     Industrie
 200.000
                                                                     Medien, Verlage
  150.000
                                                                     Öffentliche Verwaltung
  100.000
                                                                     Sonstige Dienstleister
   50.000
       0
            < 500 m² 500 - 999 1.000 -   2.000 -   > 5.000
                        m²     1.999 m² 4.999 m²      m²




                                                                                                              4
BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.


  TEILMARKTKENNZAHLEN




     LAGE           FLÄCHENUMSATZ (m²)   MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE
     Zentrum              52.000               15,0 - 38,0          3,0%
     Zentrum Nord         16.000               12,0 - 26,0          4,0%
     Zentrum Ost          69.000                9,5 - 27,0          9,2%
     Zentrum Süd          51.000                8,0 - 16,0          8,9%
     Zentrum West         122.000              11,0 - 25,0          6,6%
     Stadt Nord           181.000               8,0 - 25,0          6,1%
     Stadt Ost            69.000                8,0 - 16,0          7,8%
     Stadt Süd            32.000                7,5 - 14,0          22,7%
     Stadt West           53.000                8,0 - 16,0          8,5%
     Umland               208.000               7,5 - 14,0          10,2%




                                                                                 5
ANSPRECHPARTNER.

BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55
www.privatbank.de




                                                                                Alexander Zigan
               Björn Holzwarth                                                  Leiter Bürovermietung und
               Leiter gewerbliche Immobilien                                    Einzelhandel München
               Tel. 0711-2148-192                                               Tel. 089-179594-20
               bjoern.holzwarth@privatbank.de                                   alexander.zigan@privatbank.de




               Dieter Mendl                                                     Yvonne Strelow
               Senior Berater Bürovermietung                                    Senior Beraterin Bürovermietung
               Tel. 089-179594-22                                               Tel. 089-179594-25
               dieter.mendl@privatbank.de                                       yvonne.strelow@privatbank.de




               Stephan Schörnig
               Senior Berater Bürovermietung und                                Tobias Wäscher
               Ansprechpartner Research                                         Berater Bürovermietung
               Tel. 089-179594-26                                               Tel. 089-179594-24
               stephan.schoernig@privatbank.de                                  tobias.waescher@privatbank.de




               Thomas Blessing                                                  Markus Laermann
               Berater Einzelhandel und Bürovermietung                          Senior Berater Investment
               Tel. 089-179594-23                                               Tel. 089-179594-10
               thomas.blessing@privatbank.de                                    markus.laermann@privatbank.de




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 schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten
 wir um Verständnis.



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Büromarktbericht München 2011-2012

  • 2. VORWORT. Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien verabschiedet das Jahr 2011 mit einem fulminanten Ergebnis. Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa 45% auf ca. 853.000 m² (inkl. Eigennutzer) gesteigert. Dies bedeutet den höchsten Flächenumsatz der vergangenen 10 Jahre in der Landeshauptstadt, welcher ca. 28% über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt. Allein das IV. Quartal hat es mit Hilfe einiger Großabschlüsse auf ca. 256.000 m² vermieteter Bürofläche geschafft und dabei das bereits sehr gute III. Quartal zahlenmäßig noch übertrumpft. Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil und betrug nominal € 14,25/m². Die gewichtete Spitzenmiete dagegen stieg aufgrund des geringen Flächenangebotes in der Innenstadt erwartungsgemäß auf nun € 30,50/m². Ca. 38 % des Gesamtergebnisses, also mehr als 300.000 m² Flächenumsatz, wurden durch Großanmietun- gen (> 5.000 m²) erreicht. Rege Abschlusstätigkeit konnte man aber auch durch alle anderen Größenord- nungen feststellen, wodurch die Basis für dieses Rekordjahr gelegt wurde. Branchenmäßig sticht die ansässige Industrie mit einem Anteil von ca. 23,5% am Gesamtflächenumsatz besonders hervor, gefolgt von den sonstigen Dienstleistern (ca. 12,3%), der Computer-, IT-, und Telekom- munikationsbranche (ca. 11,9 %), sowie den Banken/Finanzdienstleistern/Versicherungen (ca. 9,9%). Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich, tragen dazu bei, dass sich der Leerstand auf ca. 1.748.000 m² Bürofläche reduziert. Dies bedeutet eine Verringe- rung der Leerstandsrate um ca. 6 Prozentpunkte auf ca. 7,7% (2010: 8,3%). Deutschland meldet bekanntermaßen nach wie vor überwiegend positive Signale vom Arbeitsmarkt und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, im Gegensatz zu einigen unserer europäischen Nachbarn. Geht man für 2012 davon aus, dass der in 2011 überdurchschnittlich starke großflächige Vermietungsbereich auf ein „normales“ Niveau der Vorjahre zurückkehrt und die Größenordnungen bis 5.000 m² auf Ihrem gesun- den und stabilem Niveau verharren, so sollte dies einen Flächenumsatz um die 650.000 m² in 2012 ermög- lichen. KENNZAHLEN. WIRTSCHAFTSDATEN BÜROMARKTDATEN 2011 Fläche 310,4 km² Flächenumsatz ca. 853.000 m² Einwohner ca. 1.410.000 Spitzenmiete 30,50 €/m² Kaufkraft/Einwohner 24.900 € Durchschnittsmiete 14,25 €/m² BIP/Einwohner 54.171 € Spitzenrendite 4,6 % Arbeitslosenquote 4,7 % Flächenbestand ca. 22.5 Mio. m² Gewerbesteuerhebesatz 490 % Leerstandsrate 7,7 % Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2011 2
  • 3. BÜROMARKTENTWICKLUNG. BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND RUNNING DEALS Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate OSRAM AG 1.200.000 12,0% ca. 28.000 m² Mü.-Parkstadt-Schwabing 1.000.000 10,0% _________ 800.000 8,0% BMW AG ca. 21.000 m² München-Moosach 600.000 6,0% _________ 400.000 4,0% MAN SE ca. 20.600 m² 200.000 2,0% Mü.-Parkstadt-Schwabing _________ - 0,0% OSRAM AG 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ca. 19.000 m² Garching _________ SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² BMW AG ca. 11.500 m² München Moosach Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²) _________ 35,00 CapGemini 30,00 ca. 11.000 m² München-Riem 25,00 _________ 20,00 Marsh & McLennon ca. 8.900 m² 15,00 München-Zentrum _________ 10,00 P+P Pöllath + Partner 5,00 ca. 6.000 m² München-Zentrum - 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3
  • 4. NACHFRAGEVERTEILUNG. FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU BRANCHENVERTEILUNG IN % 60,00% 12% 4% 10% 50,00% 7% 6% 40,00% 6% 10% 30,00% 20,00% 12% 23% 10,00% 5% 0,00% 5% < 10 €/m² 10-15 15-20 20-25 >25 €/m² €/m² €/m² €/m² Pharma/Gesundheitswesen Banken, Versicherungen, Finanzdienstl. Bau- u. Immobilien FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Berater, RAe, WP, StB Computer, IT, Telekommunikation 350.000 Freizeit, Bildung 300.000 Handel, Vertrieb 250.000 Industrie 200.000 Medien, Verlage 150.000 Öffentliche Verwaltung 100.000 Sonstige Dienstleister 50.000 0 < 500 m² 500 - 999 1.000 - 2.000 - > 5.000 m² 1.999 m² 4.999 m² m² 4
  • 5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH. TEILMARKTKENNZAHLEN LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE Zentrum 52.000 15,0 - 38,0 3,0% Zentrum Nord 16.000 12,0 - 26,0 4,0% Zentrum Ost 69.000 9,5 - 27,0 9,2% Zentrum Süd 51.000 8,0 - 16,0 8,9% Zentrum West 122.000 11,0 - 25,0 6,6% Stadt Nord 181.000 8,0 - 25,0 6,1% Stadt Ost 69.000 8,0 - 16,0 7,8% Stadt Süd 32.000 7,5 - 14,0 22,7% Stadt West 53.000 8,0 - 16,0 8,5% Umland 208.000 7,5 - 14,0 10,2% 5
  • 6. ANSPRECHPARTNER. BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Herzog-Rudolf-Str. 1 80539 München Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55 www.privatbank.de Alexander Zigan Björn Holzwarth Leiter Bürovermietung und Leiter gewerbliche Immobilien Einzelhandel München Tel. 0711-2148-192 Tel. 089-179594-20 bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de Dieter Mendl Yvonne Strelow Senior Berater Bürovermietung Senior Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25 dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de Stephan Schörnig Senior Berater Bürovermietung und Tobias Wäscher Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24 stephan.schoernig@privatbank.de tobias.waescher@privatbank.de Thomas Blessing Markus Laermann Berater Einzelhandel und Bürovermietung Senior Berater Investment Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-10 thomas.blessing@privatbank.de markus.laermann@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein- schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis. 6