Viabilidade Econômica Shopping

Viabilidade
Econômico-Financeira
Um caminho seguro seguro para o planejamento
de seu shopping center ou centro comercial.

www.ultra.adm.br 2
Objetivo
Viabilizar e definir a melhor estruturação de funding para a implantação de complexos comerciais de
forma rentável, planejada e segura, identificando oportunidades, definindo as condições negociais
ideais, minimizando riscos e concretizando negócios. Para isso utilizamos um pacote de ferramentas
que compreende:
❖ Estudo de Mercado
❖ Anteprojeto Arquitetônico
❖ Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

www.ultra.adm.br 3
Estudo de Mercado
❖ Nossos estudos de mercado são desenvolvidos por empresa líder no mercado brasileiro nesse segmento. Baseados
em conceitos de análise de informações gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, os estudos são
altamente precisos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de cada ponto em análise.
❖ Através dessa tecnologia é possível mensurar variáveis mercadológicas importantes que, corretamente avaliadas,
definem o perfil apropriado do empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos:
❖ Delimitação das Áreas de Influência
❖ Mensuração da oferta e demanda
❖ Identificação e mensuração da concorrência
❖ Mensuração da renda e hábitos de consumo
❖ Mensuração do mercado já atendido
❖ Mensuração da renda residual disponível
❖ Projeção dos potenciais de consumo por ramo de atividade

www.ultra.adm.br 4
Anteprojeto Arquitetônico
❖ O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma maior rentabilidade e
consequentemente um retorno mais rápido do investimento. É importante dimensionar cada etapa do empreendimento
compatível com o mercado em desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões
minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos operacionais.
❖ Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, o anteprojeto arquitetônico é
desenvolvido para que o shopping center seja operado racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do
empreendimento, utilizando soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos critérios
mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente.
❖ O Tenant Mix é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping center. É através dele que
determinamos a vocação comercial do negócio, que público consumidor vamos atender, e como fazê-lo. É planejado com
base nos dados do estudo de mercado, a fim de oferecer ao público frequentador o perfil de lojas, serviços e demais
operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as áreas do empreendimento.

www.ultra.adm.br 5
Anteprojeto Arquitetônico
Pontos Relevantes
❖ Distribuição e balanceamento das áreas de vendas
❖ Distribuição dos acessos e fluxo de público
❖ Determinação da ancoragem
❖ Definição das principais operações
❖ Alocação das operações satélites
❖ Detalhamento do tenant mix

www.ultra.adm.br 6
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
❖ Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e
legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico-financeira.
❖ O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio,
incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento,
e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e
um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do
investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores
passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos
no negócio.
❖ O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo
custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram
ao empreendedor o retorno do seu investimento.

As receitas são projetadas para
cada ramo de atividade.
Diferentes fontes de funding
são analisadas.
Todos os custos são distribuídos
no tempo conforme necessidade.
O gráfico apresenta de forma clara o
retorno real do investimento no tempo.
O valor presente do negócio e a taxa de
retorno possibilitam a tomada de decisão.
O resultado do negócio, o fluxo de caixa e o
retorno são calculados mensalmente e
consolidados para uma análise objetiva.
PremissasBásicas

O Sumário apresenta todas as
informações relevantes do
projeto.
O Valor do negócio é calculado
para diferentes taxas de
desconto.
Com os juros futuros projetados o estudo
apresenta a alavancagem do negócio se
optado pela venda em cada ano de
operação.
O gráfico apresenta de forma clara a
evolução do valor do negócio em
função do cenário econômico.
A representação gráfica permite
entender a oportunidade de
investimento e sua evolução.
AnálisedeValorizaçãoeRetornonoTempo

econo105v20 DESPESAS DE IMPLEMENTAÇÃO / PRÉ-OPERACIONAIS
Total Período Período Número Resumo dos Custos de Implementação
CONSTRUÇÃO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Construção 144.900.000
ABL 27.000 2.600 70.200.000 6 26 21 Terreno / Imóvel 30.400.000
Áreas Técnicas 13.500 3.900 52.650.000 6 26 21 Fitout Lojistas 2.898.000
Estacionamento descoberto 33.750 600 20.250.000 6 26 21 Soft Costs 19.472.500
Estacionamento coberto 0 0 0 6 26 21
0 0 0 6 26 21 Custo Total do Empreendimento 197.670.500
0 0 0 6 26 21
0 0 0 6 26 21
Subtotal 74.250 1.927 143.100.000
Comitê Técnico 800.000 21 26 6
Mobiliário / Paisagismo 1.000.000 21 26 6
0 21 26 6
0 21 26 6
0 21 26 6
TOTAL 74.250 1.952 144.900.000
Total Período Período Número Part Luvas
TERRENO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Part Receitas
0 0,00%
Terreno / Imóvel 38.000 800 30.400.000 1 12 12 0,00%
Total Período Período Número
OUTRAS DESPESAS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Fitout Lojistas 27.000 107 2.898.000 20 26 7
Total Período Período Número SOFT COSTS (%) sobre Nº meses Total
SOFT COSTS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Comercialização CDU Aluguel $
Promoção e publicidade 27.000 60 1.620.000 1 26 26 Âncoras + Super 4,00% 3,00 525.000
Despesas Administrativas 27.000 19 520.000 1 26 26 Megalojas 4,00% 3,00 210.000
Satélites 4,00% 3,00 4.290.000
(%) de Período Período Número Alimentação 4,00% 3,00 562.500
SOFT COSTS Participação $ Início Término de Meses Cinema + Lazer 4,00% 3,00 165.000
Serviços 4,00% 3,00 60.000
Desenvolvimento e Implantação 0,00% 0 1 12 12
TOTAL 5.812.500
(%) sobre Total Período Período Número
SOFT COSTS Construção $ Início Término de Meses
Construção + Projetos + Administração 156.420.000
Arquitetura / Projetos 4,00% 5.724.000 1 6 6
Administração da Obra 4,00% 5.796.000 ---- ---- ---- Version 1
DESPESAS E OUTROS FATORES OPERACIONAIS
Impostos sobre CDU 14,53%
Impostos sobre aporte 0,00% Outros Fatores Valor Período Período Total
Impostos sobre receitas operação 14,53% Operacionais Mensal Início Término
Taxa de Administração 5,00% Outros Fatores I 0 1 10 0
Despesas do Empreendedor 8,29% Outros Fatores II 0 1 36 0
Condomínio $/m2 (ABL vaga) 80,00 Outros Fatores III 0 35 144 0
73,3%
15,4%
9,9% 1,5%
Obras
Terreno / Imóv el
Soft
Fitout Lojistas
Juros Outros
Distribuição dos Custos
Todos os custos são distribuídos
no tempo como ocorre na
realidade.
Impostos, taxas e despesas operacionais
são corretamente alocadas para
determinação do retorno real líquido do
negócio.
DespesasdeImplantação

econo105v20 RECEITAS DO EMPREENDIMENTO
Aluguel CDU
1º Ano Aluguel Carência Acréscimo Período Aluguel R$/m2 ABL Sinal Sinal
Categoria Área m2 $/m2 Total $ Meses Dezembro Inauguração 3º Ano 5º Ano $/m2 Locada $ (%) $
Âncoras + Super 7.000 25,00 175.000 0 20,00% 26 26,01 27,06 0 0 20,00% 0
Megalojas 2.000 35,00 70.000 0 20,00% 26 36,41 37,89 0 0 20,00% 0
Satélites 13.000 110,00 1.430.000 0 80,00% 26 121,28 133,71 0 0 20,00% 0
Alimentação 1.500 125,00 187.500 0 60,00% 26 137,81 151,94 0 0 20,00% 0
Cinema + Lazer 2.500 22,00 55.000 0 60,00% 26 22,89 23,81 0 0 20,00% 0
Serviços 1.000 20,00 20.000 0 0,00% 26 20,81 21,65 0 0 20,00% 0
Quiosques / Merchandising 5,00% 96.875
ABL Total 27.000 71,76 2.034.375 78,38 85,65 0 0 20,00% 0
Fatores de Alteração de Despesas e Receitas
Ano de Operação 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Inflação Considerada 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Tabela de Crescimentos (%aa)
Âncoras + Super 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Megalojas 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Satélites 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 10,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Alimentação 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 10,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Cinema + Lazer 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Serviços 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Estacionamentos 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Tabela de Vacâncias - Valores de Início de Cada Período
Âncoras + Super 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Megalojas 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Satélites 25,00% 15,00% 10,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Alimentação 15,00% 10,00% 8,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Cinema + Lazer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Serviços 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Vacância Média ABL 12,87% 7,78% 5,26% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69% 2,69%
Outros Fatores - Valores Médios por Período
Aluguéis Não Realizados 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Custos Empreendedor 9,00% 9,00% 9,00% 8,00% 8,00% 8,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%
Venda de Participação Financiamento Outras Receitas
Participação (%) 0,00% Valor ($) 0 Áreas Vendidas 0
Valor ($) 0 Juros aa 0,00% Área (m2) 0
Garantia (% a.m.) 0,00% IOF 0,00% Receita $/m2 0
Garantia até período 62 Juros na carência Não Periodo Início 34
Receita Periodo Início 25 Receita Periodo Início 1 Periodo Término 144
Receita Periodo Término 30 Receita Periodo Término 12 Custos p/Realização 2,00%
Custos Comercialização 0,00% Amortização Periodo Início 34
Periodo Início 25 Periodo Início 32 Periodo Término 34
Periodo Término 25 Periodo Término 31 Estacionamentos
Part. terceiros nas luvas 0,00% Numero de Prestações 0 Mês de Início 26
Valor da Prestação 0 Veículos pagantes / mês 81.000
Abertura de Crédito 0,00% Receita/vaga 5,00
Periodo Início 1 Custo operacional 35,00%
Version 1 Periodo Término 2 Receita Operacional Líq. 263.250
100,0%
0,0%
Aportes
Luvas
Áreas Vendidas
Venda Participação
Financiamentos
Composição do Funding
A projeção de receitas de aluguéis
e CDU é calculada para cada ramo
de atividade.
Os crescimentos das receitas são
calculados por ramo e para cada ano
de operação.
Vacância e demais redutores de receita
são projetados detalhadamente para cada
período.
Diferentes fontes de funding e
estruturação societária podem ser
simuladas para encontrar o melhor
retorno para seu investimento.
ReceitaseFatoresdeAlteraçãonoTempo

econo105v20 01 a 12 13 a 24 25 a 36 37 a 48 49 a 60 61 a 72 73 a 84 85 a 96 97 a 108 109 a 120 121 a 132 133 a 144 Total
jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 jan-25 jan-26 jan-27 jan-28 jan-29 jan-30 jan-31 Geral
Fluxo de Caixa Pré-operacional
Receita de CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Áreas Vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Receita Venda de Participação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Receita Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Terreno / Imóvel -30.400.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -30.400.000
Participação Terreno na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Vendida na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Custo de Construção / Obras -13.308.300 -126.815.400 -4.776.300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -144.900.000
Fitout Lojistas 0 -2.070.000 -828.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.898.000
Soft Costs -9.423.712 -8.966.558 -1.082.230 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -19.472.500
Abertura Crédito Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Custo Realização Outras Rec. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comerc. Participação + Garantia 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Juros do Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Impostos sobre CDU e Aporte -0 -0 -0 -0 -0 0 0 0 0 0 0 0 -0
Sub-total -53.132.012 -137.851.958 -6.686.530 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -197.670.500
Aporte de Capital Próprio 53.132.012 137.851.958 6.686.530 0 0 0 0 0 0 0 0 0 197.670.500
Acumulado
Total Pré-operacional 0 -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -0
Acumulado 0 -0 -0 -0 -0 -0 -0 -0 -0 -0 -0 -0
Fluxo de Caixa Operacional
Receita de Aluguéis 0 0 13.789.543 20.425.525 23.654.732 26.911.741 28.953.823 30.846.370 32.774.084 33.454.503 34.123.593 34.806.065 279.739.978
Receita de Estacionamento 0 0 2.365.512 3.016.017 3.162.068 3.284.913 3.352.443 3.419.492 3.487.882 3.557.639 3.628.792 3.701.368 32.976.126
Taxa de Administração 0 0 -807.753 -1.172.077 -1.340.840 -1.509.833 -1.615.313 -1.713.293 -1.813.098 -1.850.607 -1.887.619 -1.925.372 -15.635.805
Custos Empreendedor 0 0 -1.536.549 -2.172.130 -2.380.083 -2.343.809 -2.394.354 -2.540.396 -2.432.770 -2.410.794 -2.459.009 -2.508.190 -23.178.084
Condomínio Áreas Vagas 0 0 -2.367.500 -1.839.500 -1.168.300 -709.900 -696.000 -696.000 -696.000 -696.000 -696.000 -696.000 -10.261.200
Outros Fatores I 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Amortização Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Terreno Operacional 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Desenvolvedor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Vendida 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBITDA 0 0 11.443.253 18.257.835 21.927.578 25.633.112 27.600.599 29.316.173 31.320.098 32.054.741 32.709.756 33.377.871 263.641.015
Resultado Antes de Impostos 0 0 11.443.253 18.257.835 21.927.578 25.633.112 27.600.599 29.316.173 31.320.098 32.054.741 32.709.756 33.377.871 263.641.015
Impostos 0 0 -2.101.137 -3.367.578 -3.856.336 -4.353.677 -4.671.861 -4.950.626 -5.256.622 -5.369.436 -5.476.825 -5.586.361 -44.990.458
Outros Fatores II 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Outros Fatores III 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Operacional 0 0 9.342.116 14.890.257 18.071.242 21.279.435 22.928.739 24.365.547 26.063.476 26.685.305 27.232.931 27.791.510 218.650.557
Acumulado 0 0 9.342.116 24.232.373 42.303.616 63.583.050 86.511.789 110.877.335 136.940.812 163.626.116 190.859.047 218.650.557
O fluxo de caixa mensal é
consolidado anualmente
facilitando as análises.
O fluxo apresenta separadamente as
necessidades pré-operacionais da fase
operacional do negócio.
O fluxo de caixa operacional apresenta
detalhadamente todos os itens relevantes
de análise.
O resultado final apresentado é o líquido, que
permite você comparar o negócio em estudo
com diferentes opções de investimento em
outros segmentos.
FluxodeCaixaProjetadoAnualeMensal

econo105v20 Análise de Sensibilidade - Variação da TIR x Aluguéis 13-abr-19
Alimentação TIR x Aluguel R$/m2
0,62% 156,25
10,81% 11,34% 11,85% 12,35% 12,84% 13,31% 13,78% 14,23% 14,67% 15,10% 15,52%
0,06% 150,00
10,73% 11,27% 11,79% 12,29% 12,78% 13,25% 13,72% 14,17% 14,61% 15,04% 15,46%
0,06% 143,75
10,66% 11,20% 11,72% 12,22% 12,71% 13,19% 13,66% 14,11% 14,55% 14,99% 15,41%
0,06% 137,50
10,59% 11,13% 11,65% 12,16% 12,65% 13,13% 13,60% 14,05% 14,50% 14,93% 15,35%
0,06% 131,25
10,52% 11,06% 11,59% 12,09% 12,59% 13,07% 13,54% 13,99% 14,44% 14,87% 15,30%
0,06% 125,00
10,45% 10,99% 11,52% 12,03% 12,52% 13,01% 13,48% 13,94% 14,38% 14,82% 15,25%
0,06% 118,75
10,38% 10,92% 11,45% 11,96% 12,46% 12,95% 13,42% 13,88% 14,32% 14,76% 15,19%
0,06% 112,50
10,31% 10,85% 11,38% 11,90% 12,40% 12,88% 13,36% 13,82% 14,27% 14,71% 15,13%
0,06% 106,25
10,23% 10,78% 11,32% 11,83% 12,33% 12,82% 13,29% 13,76% 14,21% 14,65% 15,08%
0,06% 100,00
10,16% 10,71% 11,25% 11,77% 12,27% 12,76% 13,23% 13,70% 14,15% 14,59% 15,02%
0,06% 93,75
10,09% 10,64% 11,18% 11,70% 12,20% 12,69% 13,17% 13,64% 14,09% 14,54% 14,97%
82,50 88,00 93,50 99,00 104,50 110,00 115,50 121,00 126,50 132,00 137,50
0,54% 0,53% 0,51% 0,50% 0,48% 0,47% 0,46% 0,45% 0,44% 0,43% 4,79%
Satélites
É apresentada a análise de sensibilidade de
receitas, onde é calculada a variação da TIR
em função da variação das principais
receitas.
As principais receitas de aluguel são
simuladas em diferentes patamares para
mensuração da TIR.
Como resultado pode-se mensurar a influência
dessas variações na rentabilidade final do
empreendimento.
AnálisedeVariaçãodaTIRemrelaçãoàsReceitas

econo105v20 Análise de Sensibilidade - Variação da TIR x Custo de Obras 13-abr-19
Áreas Técnicas TIR x Custo Base Obra R$/m2
-1,21% 4.485,00 13,21% 13,05% 12,89% 12,73% 12,57% 12,42% 12,26% 12,11% 11,96% 11,82% 11,67%
-0,12% 4.368,00 13,34% 13,17% 13,01% 12,85% 12,69% 12,53% 12,38% 12,23% 12,08% 11,93% 11,78%
-0,12% 4.251,00 13,46% 13,29% 13,13% 12,97% 12,81% 12,65% 12,49% 12,34% 12,19% 12,04% 11,89%
-0,12% 4.134,00 13,59% 13,42% 13,25% 13,09% 12,93% 12,77% 12,61% 12,45% 12,30% 12,15% 12,00%
-0,12% 4.017,00 13,72% 13,55% 13,38% 13,21% 13,05% 12,89% 12,73% 12,57% 12,42% 12,26% 12,11%
-0,12% 3.900,00 13,85% 13,67% 13,50% 13,34% 13,17% 13,01% 12,85% 12,69% 12,53% 12,38% 12,23%
-0,12% 3.783,00 13,98% 13,80% 13,63% 13,46% 13,29% 13,13% 12,97% 12,81% 12,65% 12,49% 12,34%
-0,12% 3.666,00 14,11% 13,93% 13,76% 13,59% 13,42% 13,25% 13,09% 12,93% 12,77% 12,61% 12,45%
-0,12% 3.549,00 14,25% 14,07% 13,89% 13,72% 13,55% 13,38% 13,21% 13,05% 12,89% 12,73% 12,57%
-0,13% 3.432,00 14,38% 14,20% 14,02% 13,85% 13,67% 13,50% 13,34% 13,17% 13,01% 12,85% 12,69%
-0,13% 3.315,00 14,52% 14,34% 14,16% 13,98% 13,80% 13,63% 13,46% 13,29% 13,13% 12,97% 12,81%
2.210,00 2.288,00 2.366,00 2.444,00 2.522,00 2.600,00 2.678,00 2.756,00 2.834,00 2.912,00 2.990,00
-0,17% -0,17% -0,17% -0,17% -0,16% -0,16% -0,16% -0,16% -0,15% -0,15% -1,62%
ABL
Áreas Técnicas Variação do Custo de Obra dos Itens Analisados
15.795.000 4.485,00 120.217.500 122.323.500 124.429.500 126.535.500 128.641.500 130.747.500 132.853.500 134.959.500 137.065.500 139.171.500 141.277.500
1.579.500 4.368,00 118.638.000 120.744.000 122.850.000 124.956.000 127.062.000 129.168.000 131.274.000 133.380.000 135.486.000 137.592.000 139.698.000
1.579.500 4.251,00 117.058.500 119.164.500 121.270.500 123.376.500 125.482.500 127.588.500 129.694.500 131.800.500 133.906.500 136.012.500 138.118.500
1.579.500 4.134,00 115.479.000 117.585.000 119.691.000 121.797.000 123.903.000 126.009.000 128.115.000 130.221.000 132.327.000 134.433.000 136.539.000
1.579.500 4.017,00 113.899.500 116.005.500 118.111.500 120.217.500 122.323.500 124.429.500 126.535.500 128.641.500 130.747.500 132.853.500 134.959.500
1.579.500 3.900,00 112.320.000 114.426.000 116.532.000 118.638.000 120.744.000 122.850.000 124.956.000 127.062.000 129.168.000 131.274.000 133.380.000
1.579.500 3.783,00 110.740.500 112.846.500 114.952.500 117.058.500 119.164.500 121.270.500 123.376.500 125.482.500 127.588.500 129.694.500 131.800.500
1.579.500 3.666,00 109.161.000 111.267.000 113.373.000 115.479.000 117.585.000 119.691.000 121.797.000 123.903.000 126.009.000 128.115.000 130.221.000
1.579.500 3.549,00 107.581.500 109.687.500 111.793.500 113.899.500 116.005.500 118.111.500 120.217.500 122.323.500 124.429.500 126.535.500 128.641.500
1.579.500 3.432,00 106.002.000 108.108.000 110.214.000 112.320.000 114.426.000 116.532.000 118.638.000 120.744.000 122.850.000 124.956.000 127.062.000
1.579.500 3.315,00 104.422.500 106.528.500 108.634.500 110.740.500 112.846.500 114.952.500 117.058.500 119.164.500 121.270.500 123.376.500 125.482.500
2.210,00 2.288,00 2.366,00 2.444,00 2.522,00 2.600,00 2.678,00 2.756,00 2.834,00 2.912,00 2.990,00
2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 2.106.000 21.060.000
ABL
ABL 2600,00 78,00
(3 0 ) (2 0 ) (1 0 ) 0 1 0 2 0 3 0
M illionsCu sto O bra -
1 1 , 5 0 %
1 2 , 0 0 %
1 2 , 5 0 %
1 3 , 0 0 %
1 3 , 5 0 %
1 4 , 0 0 %
1 4 , 5 0 %
1 5 , 0 0 %
TIR(%)
TIR x Custo Obra
É apresentada a análise de sensibilidade
de custos, onde é calculada a variação da
TIR em função dos principais custos de
obra.
Os principais custos são simulados em
diferentes patamares para mensuração
da TIR.
dessas variações na rentabilidade final do
empreendimento.
AnálisedeVariaçãodaTIRemrelaçãoaoCustodeObra

econo105v20 Análise de Sensibilidade - Variação do Resultado Líquido Mensal x Vacância 13-abr-19
Mix Aluguel Receita Condomínio Inadimplência Resultado Outros Fatores
Ano 1 Potencial Vacância Faturado Estacionam. Total Rateio Vagas Percentual Aluguel Condomínio Bruto Líquido Impostos (% sobre receitas) 14,53%
Categoria Área m2 R$/m2 R$ Ano 1 R$ R$ R$ R$/m2 R$ R$ R$ R$ R$ Taxa de Administração 5,00%
Despesas do Empreendedor 8,29%
Âncoras + Super 7.000 25,00 175.000 0,00% 175.000 68.250 243.250 8,00 0 0,00% 0 0 243.250 175.589 Condomínio $/m2 (ABL vaga) 80,00
Megalojas 2.000 35,00 70.000 0,00% 70.000 19.500 89.500 16,00 0 0,00% 0 0 89.500 64.605
Satélites 13.000 110,00 1.430.000 20,00% 1.144.000 101.400 1.245.400 80,00 -208.000 10,00% -114.400 -83.200 839.800 513.665 Correlação inadimplência 50,00%
Alimentação 1.500 125,00 187.500 15,00% 159.375 12.431 171.806 104,00 -23.400 7,50% -11.953 -9.945 126.508 80.984
Cinema + Lazer 2.500 22,00 55.000 0,00% 55.000 24.375 79.375 16,00 0 0,00% 0 0 79.375 57.296 Receita Estacion. R$/m2 ABL 9,75
Serviços 1.000 20,00 20.000 0,00% 20.000 9.750 29.750 16,00 0 0,00% 0 0 29.750 21.475
Q&M 5,00% 96.875 81.169 81.169 81.169 58.591
ABL Total 27.000 71,76 2.034.375 12,87% 1.704.544 235.706 1.940.250 -231.400 7,41% -126.353 -93.145 1.489.352 972.205
-124.525 30,00% 1.534.002 1.402.416 1.274.583 1.150.506 1.030.182 913.614 800.799 691.739 586.433 484.882 387.085
-11.131 27,00% 1.545.133 1.413.546 1.285.714 1.161.637 1.041.313 924.744 811.930 702.870 597.564 496.013 398.216
-11.425 24,00% 1.556.558 1.424.971 1.297.139 1.173.061 1.052.738 936.169 823.355 714.294 608.989 507.437 409.640
-11.718 21,00% 1.568.276 1.436.689 1.308.857 1.184.780 1.064.456 947.887 835.073 726.013 620.707 519.156 421.359
-12.012 18,00% 1.580.288 1.448.701 1.320.869 1.196.792 1.076.468 959.899 847.085 738.025 632.719 531.168 433.371
-12.306 15,00% 1.592.594 1.461.007 1.333.175 1.209.097 1.088.774 972.205 859.390 750.330 645.025 543.473 445.676
-12.599 12,00% 1.605.193 1.473.606 1.345.774 1.221.697 1.101.373 984.804 871.990 762.930 657.624 556.073 458.276
-12.893 9,00% 1.618.086 1.486.499 1.358.667 1.234.590 1.114.266 997.697 884.883 775.823 670.517 568.966 471.169
-13.187 6,00% 1.631.273 1.499.686 1.371.854 1.247.776 1.127.453 1.010.884 898.070 789.009 683.704 582.152 484.356
-13.480 3,00% 1.644.753 1.513.167 1.385.334 1.261.257 1.140.933 1.024.365 911.550 802.490 697.184 595.633 497.836
-13.774 0,00% 1.658.527 1.526.941 1.399.109 1.275.031 1.154.708 1.038.139 925.324 816.264 710.958 609.407 511.610
Alimentação 0,00% 4,00% 8,00% 12,00% 16,00% 20,00% 24,00% 28,00% 32,00% 36,00% 40,00%
-131.587 -127.832 -124.078 -120.323 -116.569 -112.815 -109.060 -105.306 -101.551 -97.797 -1.146.917
Satélites
Variável Padrão Variação
0% 5% 10% 15% 20% 25%
0
500
1.000
1.500
2.000
Resultado Líquido x Vacância
É apresentada a análise de variação de
resultado em consequência da vacância e
inadimplência.
Essas variáveis são simuladas em diferentes
patamares para a projeção do resultado real
do negócio.
dessas variações na distribuição real de
resultados.
AnálisedeVariaçãodoResultadoemRelaçãoàVacância

econo105v20 01 a 12 13 a 24 25 a 36 37 a 48 49 a 60 61 a 72 73 a 84 85 a 96 97 a 108 109 a 120 121 a 132 133 a 144
jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 jan-25 jan-26 jan-27 jan-28 jan-29 jan-30 jan-31
Análise de Vendas Suporte Maturação Maturação
Custo de Ocupação - $/m2 locado
Âncoras + Super 33 34 35 35 36 36 37 37 38 39
Megalojas 65 67 67 68 69 70 70 71 72 73
Satélites 203 215 221 228 235 245 256 259 263 266
Alimentação 228 240 247 255 262 273 285 289 293 297
Cinema + Lazer 37 39 39 40 40 41 41 42 42 43
Serviços 20 21 21 21 22 22 23 23 24 24
Custo de Ocupação - $
Âncoras + Super 2.325.975 2.865.642 2.909.515 2.954.265 2.999.910 3.046.468 3.093.958 3.142.397 3.191.805 3.242.201
Megalojas 1.306.390 1.597.457 1.615.006 1.632.906 1.651.164 1.669.787 1.688.783 1.708.159 1.727.922 1.748.080
Satélites 20.734.536 28.973.320 31.588.840 33.766.704 34.836.704 36.297.245 37.897.253 38.410.366 38.911.814 39.423.290
Alimentação 2.969.249 3.912.758 4.132.833 4.350.183 4.485.759 4.675.107 4.880.563 4.946.530 5.011.261 5.077.286
Cinema + Lazer 930.021 1.161.833 1.176.070 1.190.591 1.205.403 1.220.511 1.235.921 1.251.640 1.267.673 1.284.026
Serviços 201.826 246.629 251.561 256.592 261.724 266.959 272.298 277.744 283.299 288.965
Total 28.467.997 38.757.639 41.673.824 44.151.242 45.440.666 47.176.078 49.068.777 49.736.836 50.393.773 51.063.848
Vendas Suporte - $
Âncoras + Super 2,50% 93.039.020 114.625.673 116.380.586 118.170.598 119.996.410 121.858.738 123.758.313 125.695.879 127.672.197 129.688.041
Megalojas 6,00% 21.773.170 26.624.279 26.916.764 27.215.100 27.519.402 27.829.790 28.146.385 28.469.313 28.798.699 29.134.673
Satélites 15,00% 138.230.238 193.155.467 210.592.267 225.111.359 232.244.697 241.981.630 252.648.356 256.069.109 259.412.091 262.821.933
Alimentação 15,00% 19.794.994 26.085.057 27.552.217 29.001.222 29.905.062 31.167.383 32.537.088 32.976.868 33.408.405 33.848.573
Cinema + Lazer 16,00% 5.812.630 7.261.458 7.350.437 7.441.196 7.533.770 7.628.195 7.724.509 7.822.749 7.922.954 8.025.163
Serviços 30,00% 672.753 822.095 838.537 855.308 872.414 889.863 907.660 925.813 944.329 963.216
Vendas totais breakeven 279.322.804 368.574.028 389.630.809 407.794.783 418.071.755 431.355.598 445.722.311 451.959.732 458.158.676 464.481.600
Vendas Suporte - $/m2 locado
Âncoras + Super 1.329 1.365 1.385 1.407 1.429 1.451 1.473 1.496 1.520 1.544
Megalojas 1.089 1.109 1.122 1.134 1.147 1.160 1.173 1.186 1.200 1.214
Satélites 1.350 1.435 1.477 1.521 1.567 1.633 1.705 1.728 1.750 1.773
Alimentação 1.519 1.601 1.648 1.697 1.749 1.823 1.903 1.928 1.954 1.979
Cinema + Lazer 233 242 245 248 251 254 257 261 264 268
Serviços 67 69 70 71 73 74 76 77 79 80
Total 1.162 1.225 1.260 1.294 1.326 1.368 1.414 1.433 1.453 1.473
Vendas Estudo de Mercado 330.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000 396.000.000
Variação % -15,36% -6,93% -1,61% 2,98% 5,57% 8,93% 12,56% 14,13% 15,70% 17,29%
Complementarmente é apresentada a
evolução do custo ocupacional estimado
para cada atividade.
As vendas necessárias para o equilíbrio
das operações são calculadas para cada
atividade.
O resultado é comparado com o potencial
de vendas do estudo de mercado,
possibilitando validar a sustentabilidade
do projeto.
AnálisedeSustentaçãoemRelaçãoaoPotencialdeVendas

www.ultra.adm.br 16
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
❖ O estudo permite a simulação de vários cenários, com diferentes variações de crescimento,
vacância, inadimplência e todas as demais variáveis envolvidas.
❖ Os cenários permitem avaliar o risco do negócio em diferentes situações e estruturas de funding,
de forma a indicar qual a melhor oportunidade e decisão a ser tomada.
❖ Pode-se simular a implantação do negócio por fases de forma a adequar o empreendimento ao
crescimento do mercado, diminuindo a necessidade de aporte de capital e maximizando o
retorno.
❖ Nossa experiência de mais de 25 anos no segmento nos permite desenvolver estudos de
viabilidade com grande precisão.
❖ A definição das variáveis relevantes e a análise dos resultados são críticas, considerando a
realidade mercadológica e sustentabilidade do projeto sem “otimismos”.

www.ultra.adm.br 17
Fale Conosco
❖ A Ultra possui o know-how, a tecnologia, e o relacionamento necessários para o planejamento,
desenvolvimento e implantação de shopping centers e centros comerciais nos mais diversos
formatos em todo território nacional.
❖ Todo o trabalho é desenvolvido com qualidade e postura necessárias por profissionais
experientes, de forma criteriosa, sob padrões pré-estabelecidos indicados a cada negócio.
❖ A utilização do estudo de viabilidade econômico-financeira é uma garantia de minimização de
riscos e adequação de condições comerciais que viabilizam operações de sucesso.
❖ Entre em contato com a Ultra, você será bem-vindo.

www.ultra.adm.br 18
Grato pela atenção.
contato@ultra.adm.br
(11) 4175-5147 Cesar Garbin Eduardo Gomes

Viabilidade Econômica Shopping

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie Viabilidade Econômica Shopping

Ähnlich wie Viabilidade Econômica Shopping (11)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Viabilidade Econômica Shopping