Livre blanc "Copropriété et diagnostics immobiliers, quoi de nouveau ?" (sept. 2015)

Livre blanc
Copropriétés & diagnostics
immobiliers, quoi de
nouveau ?
www.diagamter.com

LIVRE BLANC COPROPRIETE ET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS - 2015 09
Ce document est la propriété exclusive de Diagamter - Toute diffusion, reproduction, même partielle, interdite
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Syndics de copropriété, marchands de bien,
investisseurs, propriétaires... vous gérez, vous
vendez ou vous louez un bien immobilier. C’est un acte
important, notamment en matière d’information aux
propriétaires, aux futurs acquéreurs ou locataires du bien.
Ainsi, conscient des responsabilités que cela implique, le
rapport de diagnostic est un des éléments clés de
l’ensemble des formalités que nous nous devons de remplir.
Un élément officiel.
Vous vous doutez certainement que la compétence
technique est au cœur de notre métier, celui de
diagnostiqueur immobilier, métier à responsabilité élevée.
Les 110 cabinets liés à notre marque, présents sur l’ensemble du territoire
national garantissent ainsi par le respect des protocoles qui leur incombent, une
fiabilité sans faille de leurs rapports de contrôles et de diagnostics. Ne perdons
jamais de vue qu’in fine c’est le diagnostic immobilier qui vous exonère, en tant
que particulier, de la garantie des vices cachés fournie à votre acquéreur
(ordonnance 8 juin 2005).
Une charte des valeurs guide au quotidien les actions de l’ensemble des
membres de notre réseau national et contribue à faire de notre marque
Diagamter, une marque « irréprochable pour votre bien ».
Si vous êtes de ceux pour qui l’exemplarité est l’un des critères majeurs quant
au choix de votre diagnostiqueur, alors, à nous de vous démontrer tout le sens
que nous lui donnons.
Merci de la lecture de ce document, que nous avons élaboré pour votre bien.
Guillaume EXBRAYAT
Président Diagamter France

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TTTTABLEABLEABLEABLE DESDESDESDES MATIERESMATIERESMATIERESMATIERES
1. Gestion d’une copropriété déjà existante --------------------------------------------------------------------------------------------------5
2. Mise en copropriété d’un bien existant-------------------------------------------------------------------------------------------------------6
3. Vente ou location d’un lot au sein d’une copropriété ----------------------------------------------------------------------------7
4. Nouveautés réglementaires & mises en application ----------------------------------------------------------------------------7
5. Rappels de Maître FURET--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------8
6. Synthèse------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------10
7. L’offre Diagamter en matière de copropriété------------------------------------------------------------------------------------------10

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IIIINTRODUCTIONNTRODUCTIONNTRODUCTIONNTRODUCTION
Ce livre blanc est dédié à tous les syndics de copropriété, gestionnaires de biens,
investisseurs, propriétaires… afin de les éclairer sur les obligations réglementaires
récentes et à venir de toute copropriété en matière de diagnostics immobiliers ainsi que
sur les responsabilités qui en découlent.
Nous avons recensé 3 cas auxquels vous pouvez être confronté :
Gestion d’une copropriété déjà existante
Mise en copropriété d’un bien existant
Vente ou location d’un lot au sein d’une copropriété
Cas par cas, nous allons détailler vos obligations et les différentes échéances.
Quelles sont les nouveautés en matière de diagnostics immobiliers réglementaires et
comment Diagamter peut vous aider à mettre en place ces nouvelles contraintes.
Pour un maximum d’efficacité, nous avons conçu un mémo vous indiquant pour chaque
diagnostic immobilier, le bien concerné et la date butoir pour se mettre en conformité.
1. GGGGESESESESTTTTION DION DION DION D’’’’UNE COPROPRIUNE COPROPRIUNE COPROPRIUNE COPROPRIEEEETTTTEEEE DDDDEEEEJAJAJAJA EXISTANTEEXISTANTEEXISTANTEEXISTANTE
Vous êtes propriétaire ou syndic de copropriété, quelles sont vos obligations ?
Diagnostics spécifiques à réaliser :
CREP (Contrat des Risques d’Exposition au Plomb) – pour les parties communes si le
bien a été construit avant le 1er janvier 1949. Concerne les immeubles à usage
d’habitation. Vous devez déjà posséder ce document.
AMIANTE – Le diagnostic amiante est nécessaire si le bien a été construit avant le
1er juillet 1997 (date de délivrance du permis de construire)
− Pour les Parties communes : DTA (Dossier Technique Amiante). Ce dossier
constitue un réel enjeu de prévention et doit être effectué, mis à jour en cas de
travaux, tenu à disposition des occupants et des professionnels. Vous devez
disposer de ce document depuis 2005.
− Pour les Parties privatives : DAPP (Dossier Amiante des Parties Privatives).
Vous devez être en possession de ce document depuis 1999. Si vous disposez de
DAPP antérieurs au 1er janvier 2013, il faut les mettre à jour depuis le 1er
janvier 2013.
Consommation Energétique (concerne les immeubles à chauffage/refroidissement
collectif) :
− Si <50 lots (tout type de lots confondus) : le DPE de la copropriété est obligatoire.
Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour mettre à exécution ce diagnostic.
− Si >50 lots (tout type de lots confondus) : l’audit énergétique de la copropriété est
obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour le réaliser. Les syndicats de
copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des 5 années précédant le 1er janvier
2012, un audit énergétique doivent l’actualiser et le compléter afin d’obtenir un
audit énergétique conforme au décret.

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2. MMMMISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE D’’’’UN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANT
Vous êtes investisseur, marchand de biens, quelles sont vos obligations ?
La mise en copropriété d’un immeuble bâti est réglementée par la Loi du 10 Juillet 1965,
modifiée à de multiples reprises et, notamment, par la Loi du 13 décembre 2000 (dite « Loi
SRU »). Il s’agit d’une opération complexe qui nécessite différents documents techniques
préalables (diagnostic amiante, plomb…) accompagnés de plans.
Doivent être rajoutés : un état descriptif de division et le règlement de copropriété qui
nécessitent des calculs particuliers de répartition des charges.
Ces documents doivent ensuite être officialisés par un acte notarié.
Chaque lot mis à la vente ou à la location, doit être pourvu du dossier de diagnostics
techniques (DPE, plomb, termites…) établis par des diagnostiqueurs certifiés.
Par ailleurs, il peut être nécessaire de modifier un règlement de copropriété déjà existant
pour l’harmoniser avec les évolutions de la loi. De multiples compétences techniques et
juridiques sont donc nécessaires pour une mise en copropriété ou une modification de son
règlement.
Diagamter met à la disposition de votre notaire ou de vous-même un interlocuteur unique,
qualifié, pour assurer l’ensemble des tâches y compris le règlement de copropriété établi
par l’un de nos avocats spécialisés.
Diagnostics spécifiques à réaliser :
CREP (Contrat des Risques d’Exposition au Plomb) – Sont concernées les parties
communes et privatives de chaque lot si le bien a été construit avant le 1er janvier
1949. Sont concernés uniquement les immeubles à usage d’habitation.
AMIANTE – Le diagnostic amiante est nécessaire si le bien a été construit avant le
1er juillet 1997 (date de délivrance du permis de construire)
− Pour les Parties communes : DTA. Mis à jour en cas de travaux, tenu à disposition
des occupants et des professionnels,
− Pour les Parties privatives : Diagnostic amiante vente de tous les lots qui entrent
dans la composition de la copropriété. Le diagnostic amiante doit être réalisé pour
chaque lot.
Diagnostic technique de Mise en Copropriété (diagnostic SRU) à condition que le
bien ait plus de 15 ans au moment de sa mise en copropriété. Noter que ce
diagnostic sera remplacé dans le cadre de la loi ALUR par le DTG (Diagnostic
Technique Global).
Consommation Energétique (concerne les immeubles à chauffage/refroidissement
collectif) :
− Si <50 lots (tout type de lots confondus) : le DPE de la copropriété est obligatoire.
Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour l’établir.
− Si >50 lots (tout type de lots confondus) : l’audit énergétique de la copropriété est
obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour vous en acquitter.

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3. VVVVENTE OU LOCATENTE OU LOCATENTE OU LOCATENTE OU LOCATION DION DION DION D’’’’UN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN D’’’’UNEUNEUNEUNE
COPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETE
Au sein d’une copropriété, la vente ou la location d’un lot est soumise aux obligations
suivantes :
Les diagnostics classiques du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) liés à la vente
ou la location (amiante vente, superficie, gaz, électricité, ERNMT, termites, état
parasitaire, mérules, DPE) s’appliquent.
AMIANTE : Dès lors que le DTA de la copropriété a été élaboré avant le 1er janvier
2013, il doit être refait, et la fiche de synthèse du DTA à jour doit être annexée à
l’acte de vente du lot.
CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) : pour les parties communes le
diagnostic est parfois demandé. Celui des parties privatives est par contre
obligatoire.
4. NNNNOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAIRESIRESIRESIRES &&&& MISES ENMISES ENMISES ENMISES EN
APPLICATIONAPPLICATIONAPPLICATIONAPPLICATION
Les DTA (Dossier Technique Amiante) réalisés avant le 1er janvier 2013 sont à
refaire, au plus tard avant le 31 décembre 2021. Ils sont à mettre à jour dès
maintenant ou lors de la prochaine vente d’un lot de la copropriété puisque la fiche
de synthèse du DTA à jour, doit être annexée à l’acte de vente. A défaut, les droits de
l’information amiante sur les parties communes ne seraient pas garantis à
l’acquéreur.
Le conseil Diagamter : anticipez et planifiez les DTA sur plusieurs exercices.
Le DTG (Diagnostic Technique Global) sera applicable à partir du 1er janvier 2017
suite à la Loi ALUR pour les immeubles mis en copropriété et construits depuis plus
de 10 ans destinés notamment à déterminer les améliorations énergétiques et les
travaux prioritaires à réaliser. Les compétences requises par un tiers indépendant
pour réaliser un diagnostic complet de copropriétés, ainsi que le contenu du carnet
d’entretien, seront définis par décret.
Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des
équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation, de la
performance énergétique du bâtiment et enfin de la gestion patrimoniale de
l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les
charges.
Le carnet numérique du logement : La Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à
la transition énergétique pour la croissance verte est parue ce 18 août au Journal
Officiel. Ce texte crée un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement, qui
doit mentionner l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien
et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des
parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété.

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Diagnostic électricité : Un arrêté définissant la méthodologie et le modèle de rapport
vient de paraître ce 19 août 2015. L'Etat de l'Installation Intérieure d'Electricité dans
les immeubles à usage d'habitation dit également "diagnostic électricité" va donc
évoluer à partir du 1er janvier 2016. Ce diagnostic obligatoire actuellement dans le
cadre de la vente d'un bien à usage d'habitation, dont l'installation électrique a plus de
quinze ans, deviendra obligatoire prochainement dans le cadre de la location (sous
une forme qui pourra être différente). Les diagnostics en cours seront-ils valables
après le 1er janvier 2016 ? Des nouvelles anomalies peuvent-elles apparaître ?...
5. RRRRAPPELS DEAPPELS DEAPPELS DEAPPELS DE MMMMAAAAIIIITRETRETRETRE FURETFURETFURETFURET
Maître Manuel FURET, avocat inscrit au barreau de Toulouse, est
l’avocat exclusif du réseau Diagamter depuis plus de 10 ans.
Véritable expert juridique en matière de diagnostic immobilier, il
nous rappelle quelques points fondamentaux.
Hier, aujourd’hui, demain, nombre de diagnostic relatifs aux parties
communes sont obligatoires ! D’ores et déjà effectués, à jour, à
refaire, à compléter…un petit rappel s’impose avant le DTG 2017.
Le DTA : En principe, les actuels dossiers techniques amiantes doivent avoir été réalisés
avant le 31 décembre 2003 pour les IGH et ERP classés de la 1ère à la 4ème catégorie et
avant le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les ERP de 5ème catégorie,
les locaux de travail et les parties communes des immeubles collectifs d’habitation.
Ces dossiers doivent par conséquent être complétés pour tenir compte des nouveaux
matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante tels que prévus dans la liste B
de la nouvelle version de l’annexe 13-9 du CSP (toitures, bardages et façades légères ainsi
que les conduits en toiture et façade). Cette nouvelle obligation de repérage doit en principe
être effective depuis le 1er février 2012. Toutefois, le décret du 3 juin 2011 (art. 4 et 5) a
prévu des dispositions transitoires dans l’hypothèse où les nouveaux matériaux de la
liste B n’auraient pas fait l’objet d’un repérage avant le 1er février 2012.
C’est ainsi que les dossiers techniques amiantes non conformes à cette date devront être
complétés :
à l’occasion de la réalisation de l’état mentionnant la présence ou l’absence
d’amiante lors de la prochaine vente ;
à l’occasion de la prochaine évaluation de l’état de conservation des flocages,
calorifugeages et faux plafonds présents dans l’immeuble diagnostiqué ;
à l’occasion de réalisation de travaux ayant pour conséquence d’impacter les
matériaux et produits contenant de l’amiante, et au plus tard avant le 1er février
2021.
CREP : Pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation construits avant le 1er
janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a dû être établi, par un
diagnostiqueur certifié, sur les parties communes de l'immeuble au plus tard le 11 août
2008.
Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.
Il n’existe pas de durée de validité du CREP dans le cas des parties communes,
contrairement au cas de la location où sa durée de validité est de 6 ans en cas de présence
de plomb, illimitée le cas contraire. Tout copropriétaire et tout candidat acquéreur peut
prendre connaissance du CREP et des éventuels travaux qui en ont découlé en consultant le
carnet d'entretien.

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DPE : D’ici le 1er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique « collectif »
devra être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou
de refroidissement.
Toutefois, pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots
ou plus et dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, c'est un « audit
énergétique » qui devra être réalisé avant 2017.
Ces DPE collectif ou audit permettront ainsi au syndicat des copropriétaires de décider de
travaux d'économies d'énergie, le syndic procédant alors à la mise en concurrence
d'entreprises pour la réalisation de ces travaux pour inscrire à l'ordre du jour de
l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis
recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance
énergétique.

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6. SSSSYNTHYNTHYNTHYNTHEEEESESESESE
7. L’L’L’L’OFFREOFFREOFFREOFFRE DDDDIAGAMTER EN MATIEREIAGAMTER EN MATIEREIAGAMTER EN MATIEREIAGAMTER EN MATIERE DEDEDEDE
COPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETE
Tous les membres certifiés du réseau national Diagamter, marque leader sur le marché du
diagnostic immobilier, sont à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et
vous prodiguer leurs conseils.
Nous intervenons sur tous les diagnostics décrits ci-dessous :
Répartitions de charges et tantièmes
État descriptif de division et plans
Règlement de copropriété
Modification du règlement de copropriété. Les prestations sont sous-traitées à un
cabinet d’avocats spécialisés.
Pour faciliter toutes vos démarches, nous avons développé mondiagamter.com : outil
interactif « on line » qui permet de : gérer tous les lots de la copropriété et pour chacun les
dates de validité et les intervenants.
Il vous donne également l’accès en ligne au DTA et vous offre la possibilité d’un partage des
documents pour les professionnels et les occupants.

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Livre blanc réalisé en collaboration avec Maître FURET, avocat exclusif du réseau
Diagamter, associé du Cabinet d'avocats CLF à Toulouse, spécialisé depuis plus de 10 ans
dans l’assurance, l’immobilier et le diagnostic immobilier.
Pour suivre toutes nos actus http://www.diagamter.com/actualites
Pour contacter le siège social du réseau Diagamter
2, rue Jacques LEMERCIER, 31000 Toulouse
Tél 05 34 44 50 00
contact@diagamter.com

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