Le bilan du marché français de l'immobilier des commerces au premier trimestre 2015.

1. POINT MARCHÉ
FRANCE
Une publication Cushman & Wakefield 1T 2015
COMMERCES

2. Une publication Cushman & Wakefield
CUSHMAN & WAKEFIELD
ÉCONOMIE
La croissance du PIB de la France au 1er trimestre 2015 est estimée
par l’INSEE à 0,4 %, marquant une accélération sensible par rapport au
trimestre précédent (+ 0,1 %). Cette progression justifie le regain
d’optimisme de l’OCDE et du FMI, qui ont récemment rehaussé leurs
prévisions de croissance pour la France à plus de 1 % sur l’ensemble
de 2015.
La consommation des ménages reste l’un des moteurs de l’économie
française. Elle devrait augmenter de 0,6 % au 1er trimestre 2015 en
raison de la hausse du pouvoir d’achat. Les Français bénéficient de fait
de la moindre progression des prélèvements obligatoires, mais aussi
d’une inflation très faible, tirée vers le bas par la chute des cours du
pétrole. Si les bons chiffres de la consommation tiennent au net
rebond des dépenses d’énergie (+ 3,1 %), ils s’expliquent aussi par la
bonne tenue des dépenses en produits fabriqués (+ 1,0 %),
automobiles et biens d’équipement du foyer notamment. Dans sa
dernière note de conjoncture, l’IPEA observe d’ailleurs une embellie
du marché de l’ameublement, dont les chiffres d’affaires ont progressé
de 1,4 % sur un an à la fin des deux premiers mois de 2015.
L’évolution positive de la conjoncture doit toutefois être nuancée par
le bilan morose des soldes d’hiver – dont le démarrage a pâti des
attentats terroristes de janvier – et par les difficultés d’autres
segments de marché. Ainsi, la consommation de textiles et d’articles
d’habillement a, selon l’IFM, enregistré un nouveau recul au 1er
trimestre 2015 (-2,1 % en valeur) après une année 2014 déjà difficile.
En outre, plusieurs acteurs historiques continuent de souffrir des
arbitrages des ménages et d’une forte concurrence entre enseignes, à
l’image des suppressions d’emplois récemment annoncées par le
groupe Vivarte. Si la consommation devrait progresser en 2015,
plusieurs éléments indiquent par conséquent que les premiers signes
d’amélioration de la conjoncture sont encore loin de profiter à
l’ensemble des commerces, confirmant en particulier la prudence
persistante des ménages en l’absence d’une amélioration significative
du climat économique et du marché de l’emploi.
Sources : INSEE, OCDE/P : prévision | ¹France Métropolitaine/²Indicateur synthétique fin mars de chaque année
INDICATEURS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)
2013 2014 2015P
Croissance du PIB 0,3 0,4 1,1
Prix à la consommation 0,6 0,5 0,2
Taux de chômage¹ 9,6 10,0 10,1
Confiance des ménages² 83 88 93
Consommation des ménages 0,3 0,6 1,4
1T 2015

3. Une publication Cushman & Wakefield
COMMERCES
MARCHÉ LOCATIF
La reprise poussive de l’économie n’est pas synonyme d’absence de
mouvements sur le marché français de l’immobilier des commerces.
Ce dernier reste bien au contraire dynamique, même si la demande
des enseignes internationales continue de se porter en priorité sur les
meilleurs emplacements de l’Hexagone.
Les grandes manœuvres se poursuivent en particulier dans le secteur
du luxe, même si le contexte paraît moins favorable qu’il y a quelques
mois en raison, notamment, des difficultés pesant sur les dépenses de
certaines clientèles étrangères importantes (Russes, Chinois). Les
ouvertures récentes ou à venir confirment ainsi la poursuite des
investissements des grands groupes dans la capitale, ce dont témoigne
la multiplication des projets recensés dans le secteur de la rue Saint-
Honoré (LVMH, Kering/Alexander McQueen, Chanel). Les ouvertures
de boutiques Givenchy, Gucci et Fendi rue des Archives ont par
ailleurs parachevé la présence ponctuelle du luxe dans le Marais,
amorcée avec l’ouverture d’un magasin Moncler à la fin de 2014. Ces
deux quartiers restent aussi très prisés par les nouveaux entrants, à
l’image de l’arrivée des Américains J. Crew rue Malher et Coach et
Tory Burch rue Saint-Honoré. D’autres enseignes étrangères font leur
apparition en France (Topshop, Five Guys, etc.), s’ajoutant aux projets
d’expansion d’acteurs déjà établis. Ciblant les meilleures artères des
plus grandes métropoles comme les centres régionaux les plus
fréquentés (Primark à La Part-Dieu, Burger King aux 4 Temps), ils
s’étendent aussi dans les artères et centres commerciaux des villes
moyennes (Pittarosso dans le Ruban Bleu à Saint-Nazaire, Kiko dans
Avaricum à Bourges, JD Sport rue de la République à Orléans).
Le marché des parcs d’activités commerciales reste quant à lui
majoritairement animé par des enseignes françaises historiquement
établies en périphérie, à l’exemple des mégastores récemment ouverts
par Intersport à Plan de Campagne ou Pontault-Combault. Mais les
projets de retail parks suscitent aussi l’intérêt d’acteurs moins
traditionnels, attirés par des coûts d’occupation modérés et les
opportunités d’implantation que représente le développement de
nouveaux équipements bien situés et qualitatifs. C’est le cas de H&M
qui, pour ses premières boutiques de périphérie, a porté son dévolu
sur Waves Actisud, ouvert en 2014 près de Metz, et St Max Avenue,
récemment inauguré dans l’Oise. Témoignant d’une plus grande mixité
des enseignes, ce dernier projet confirme aussi la multiplication des
opérations de requalification d’ensembles situés au sein de grandes
zones commerciales existantes. Cette tendance se poursuivra dans les
prochains mois, au travers d’opérations de taille moyenne (Le Patio à
Sainte-Geneviève-des-Bois) ou de projets de plus grande envergure
(celui développé par Compagnie de Phalsbourg à Plan de Campagne).
CUSHMAN & WAKEFIELD
1T 2015
Le Patio | Sainte-Geneviève-des-Bois (91)
INDICES DE FRÉQUENTATION DES
CENTRES COMMERCIAUX
Source : CNCC/Indices mensuels, panel de 140 centres commerciaux en France.
-3,00%
-2,00%
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Janvier
Février
2014 2015

4. Une publication Cushman & Wakefield
COMMERCES
MARCHÉ LOCATIF
Les nouveaux entrants et les enseignes déjà présentes en France et qui
souhaitent y parfaire leur maillage profitent ainsi de la création de
centres commerciaux ou de retail parks plus haut-de-gamme (Primark
dans Polygone Riviera près de Nice, Cassis dans St-Max Avenue), mais
aussi de l’extension de centres existants (Primark et Uniqlo dans Val
d’Europe). Par ailleurs, si elle est traditionnellement assez restreinte,
l’offre de locaux prime est aujourd’hui alimentée par les libérations ou
projets de cession de grandes surfaces situées sur quelques axes
majeurs ou dans de grands centres régionaux. Cet accroissement
ponctuel tient aux arbitrages d’enseignes cherchant à revoir leur
positionnement, à dégager des liquidités (Benetton boulevard
Haussmann), ou à rationaliser leur réseau au détriment de leurs
magasins les moins rentables (Galeries Lafayette à Belle Épine). Signe
d’un renouvellement constant du marché français des commerces, cet
afflux d’offres illustre aussi les difficultés d’acteurs historiques, à
l’exemple de la reprise par Courir et Etam d’une partie des boutiques
Bata, ou de l’annonce récente de la fermeture de nombreux magasins
du groupe Vivarte.
Les difficultés du marché des commerces sont davantage ressenties
dans les agglomérations moyennes ou dans les petites villes. Les
emplacements secondaires subissent plus généralement la désaffection
des enseignes, particulièrement marquée dans quelques centres
commerciaux où certaines d’entre elles n’hésitent pas à rendre les
clés. Des propriétaires consentent aussi à généraliser les loyers purs
afin de limiter la vacance de leur site. Par ailleurs, si l’adoption de la loi
ACTPE a quelque peu clarifié la répartition des charges, celles-ci
demeurent un aspect majeur des relations entre bailleurs et enseignes
d’autant que l’accroissement du risque terroriste et le renforcement
du plan Vigipirate ont encore accru le poids.
Si les valeurs prime restent orientées à la hausse dans certains
quartiers de la capitale, la tendance générale est à la stabilité, qu’il
s’agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province
et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus
établis. Toutefois, certaines grandes villes peuvent également souffrir
d’une baisse de la demande des enseignes, expliquant la pression à la
baisse constatée sur quelques artères majeures de grandes
métropoles, comme la rue de Béthune à Lille. C’est aussi le cas de la
rue Saint-Ferréol, confirmant les difficultés des commerces de pied
d’immeuble du centre-ville de Marseille, pour partie liées à la
multiplication des projets commerciaux et au succès des Terrasses du
Port.
CUSHMAN & WAKEFIELD
1T 2015
VALEURS LOCATIVES PRIME (€/M²/AN)
1T 2014 1T 2015
RUES COMMERÇANTES*
Paris | Champs-Élysées 18 000 18 000
Paris | Faubourg Saint-Honoré 10 000 11 000
Paris | Saint-Germain 6 000 6 500
Paris | Haussmann 6 000 8 000
Paris | Francs-Bourgeois 4 500 4 500
Paris | Rivoli 4 500 4 200
Bordeaux | Sainte-Catherine 2 200 2 200
Cannes | Croisette 7 000 8 000
Lille | Neuve/Béthune 2 200 2 000
Lyon | République 2 200 2 300
Marseille | Saint-Ferréol 2 000 1 800
Nice | Jean Médecin 2 200 2 200
Strasbourg | Grandes Arcades 2 000 2 000
Toulouse | Alsace-Lorraine 2 000 2 000
CENTRES COMMERCIAUX
Ile-de-France 2 000 2 000
Province 1 400 1 400
PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES
Ile-de-France 180 180
Province 170 170
Source : Cushman & Wakefield/*Valeurs zone A.

5. Une publication Cushman & Wakefield
COMMERCES
CUSHMAN & WAKEFIELD

6. Une publication Cushman & Wakefield
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Après une année 2014 record, le marché français de l’investissement
en immobilier de commerces est resté très dynamique au 1er trimestre
de 2015. Avec 950 millions d’euros, les montants engagés sur cette
typologie d’actif enregistrent ainsi une hausse de 49 % par rapport à la
même période l’an passé, et représentent 23 % de l’ensemble des
sommes investies sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Il
s’agit d’un des meilleurs 1ers trimestres de la décennie avec celui de
2013. Le nombre total de transactions n’en reste pas moins limité en
raison de la pénurie d’offres prime. Les volumes investis en commerces
ont de fait été gonflés par la réalisation de deux transactions
d’envergure portant sur de grands centres commerciaux. La plus
importante concerne la vente par Unibail-Rodamco à Allianz pour près
de 300 millions d’euros de Nice Étoile, l’un des centres les plus
renommés de la Côte d’Azur. L’autre porte sur la cession par Orion
Capital Managers à Altarea-Cogedim de 50 % des parts de Qwartz,
ouvert à Villeneuve-la-Garenne l’an passé. D’autres transactions
significatives ont été réalisées, à l’image de l’acquisition auprès d’AXA
par Eurocommercial Properties de 50 % du centre Shopping
Etrembières, situé près de la frontière avec la Suisse, pour 43,3 millions
d’euros.
Si les volumes investis sur d’autres types d’actifs commerciaux sont
moins importants, la plupart des sites prime restent très prisés : c’est
le cas des retail parks les plus récents ou disposant d’une vaste zone de
chalandise, qui devraient faire l’objet dans les prochains mois de
transactions significatives. C’est plus encore le cas des artères les plus
renommées de l’Hexagone et de la capitale, qui suscitent notamment la
convoitise d’investisseurs nord-américains.
CUSHMAN & WAKEFIELD
NATIONALITÉ DES INVESTISSEURS*
INVESTISSEMENTS EN COMMERCES
1,9
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
4,0
7,7
0,95
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T
2015
Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield/*Ensemble des montants investis en commerces au 1T 2015.
1T 2015
France
39%
Allemagne
38%
Etats-Unis
13%
Pays-Bas
5%
Grande-
Bretagne
3%
Autres
2%

7. Une publication Cushman & Wakefield
ÉVOLUTION DU PARC
Près de 450 000 m² de centres commerciaux pourraient
ouvrir en 2015. Les plus grands projets seront inaugurés au
2nd semestre, à l’exemple de Polygone Riviera près de Nice,
qui confirmera la montée en gamme de l’architecture et de
l’offre des centres commerciaux. Ce sera aussi le cas de
l’extension du Forum des Halles qui, avant celles de Cap
3000, Val d’Europe ou encore Parly 2, illustrera la tendance
à la valorisation et au renouvellement de l’offre des centres
les plus renommés de l’Hexagone. Les grandes métropoles
accueilleront les projets les plus emblématiques de 2015, à
l’exemple des opérations menées à Paris (Forum des Halles,
Vill’Up), Bordeaux (Promenade Sainte-Catherine) ou
Marseille (Centre Bourse, les Docks). Plusieurs projets
ouvriront aussi dans des villes de moindre envergure, à
l’image des centres développés dans le cadre de projets de
dynamisation de cœurs de ville comme Avaricum à Bourges
– ouvert en février – ou Le Jeu de Paume à Beauvais.
260 000 m² de parcs d’activités commerciales ont ouvert
en 2014, soit une baisse de 43 % sur un an. S’il n’atteindra
pas les niveaux de la fin des années 2000 (580 000 m² par
an en moyenne entre 2007 et 2010), le volume attendu en
2015 devrait toutefois être plus élevé que celui de l’an
passé en raison d’une augmentation du nombre total
d’opérations et de projets de grande taille. Parmi ces
derniers, St Max Avenue, inauguré en mars à Creil, est
l’ouverture la plus significative du trimestre.
COMMERCES
ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIRE
Le 1er trimestre 2015 a été dominé par les débats portant
sur le projet de loi pour la croissance, l'activité et l'égalité
des chances (dit « projet de loi Macron »). Présenté en
Conseil des ministres en décembre 2014, ce dernier a
ensuite été examiné par les députés en séance publique,
menant à l’adoption de plusieurs centaines d’amendement.
Il a été adopté en 1ère lecture le 19 février, après le rejet de
la motion de censure déposée par les députés de
l’opposition suite à la décision de Manuel Valls de recourir
au 49.3. L’examen du projet de loi au Sénat a débuté le 7
avril et se prolongera jusqu’en mai. Il pourrait être
l’occasion de revoir certaines de ses dispositions, comme la
création de zones touristiques internationales et l’extension
de l’ouverture dominicale des commerces. De fait, cette
extension étant conditionnée à un accord avec les
syndicats, la ministre du Commerce, Carole Delga, a
récemment relayé les craintes du Conseil du commerce de
France s’agissant des risques que ce principe impliquerait si
la loi était adoptée en l’état.
Le secrétaire d’État au Budget a annoncé le report au 1er
janvier 2017 de la mise en œuvre de la révision des valeurs
locatives des locaux commerciaux, initialement prévue le
1er janvier 2016. Ce report devrait permettre de revenir
sur les modes de calcul afin de ne pas pénaliser trop
fortement les petits commerces de centre-ville.
OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2015
CENTRES COMMERCIAUX M² OUV.
Polygone Riviera | Cagnes-sur-Mer (06) 74 000 4T
Les Saisons de Meaux | Meaux (77) 30 000 4T
Nice One | Nice (06) 27 000 4T
Vill’Up | Paris (75019) 24 000 4T
Le Jeu de Paume | Beauvais (60) 24 000 3T
Promenade Ste-Catherine | Bordeaux (33) 20 000 3T
Forum des Halles | Paris (75001)* 11 400 4T
Avaricum | Bourges (18) 11 100 1T
PAC M² OUV.
Promenades de Brétigny | Brétigny s/ O. (91) 45 000 4T
Toulouse-Fenouillet | Fenouillet (31) 33 500 4T
La Petite Madelaine | Chambray-les-T. (37) 31 400 2T
Supergreen | Terville (57) 28 000 2T
Frun Park | St-Nicolas-de-Port (54) 19 500 2T
St Max Avenue | St-Maximin (60) 17 300 1T
INDICES ILC/ICC – GLISSEMENT ANNUEL
CUSHMAN & WAKEFIELD
-8,00
-6,00
-4,00
-2,00
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4
2009 2010 2011 2012 2013 2014
ILC ICC
Source : INSEE*Extension
1T 2015

8. Une publication Cushman & Wakefield
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