BTO 2015 | Dialogo ragionato sull'extra alberghiero | Stefano Calandra
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BTO 2015 Side TWO | Giovedì 3 dicembre #6 Focus Hall Dialogo ragionato sull'extra alberghiero http://www.buytourismonline.com http://www.buytourismonline.com/eventi/decalogo-extra-alberghiero/ Buone pratiche gestionali e promo-commerciali per strutture extralberghiere La buona gestione di un B&B/Affittacamere o Appartamenti vacanza: quali le differenze e dove sta la convenienza e/o l’opportunità, anche fiscale: il decalogo ragionato del buon gestore; la contrattualistica per l’extralberghiero e la gestione corretta della prenotazione; le buone pratiche di revenue, per un giusto mix di prenotazioni dirette ed intermediate dalle OTA (es: Booking.com ed Expedia), anche alla luce delle recenti istruttorie dell’Antitrust italiana e della proposta di legge di Federalberghi contro la Parity rate; attività ricettiva extralberghiere con o senza P. IVA, perché e quando scegliere l’una o l’altra; introduzione al marketing ed alla disintermediazione on line per strutture extralberghiere. Keynote Speaker Stefano Calandra – Formatore, consulente Turistico, blogger. Fondatore di ANBBA, ABBAV, CEO di AIBBA&AgICAV, www.aibba.it .
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- 1. Decalogo Ragionato per l’Extra Alberghiero &
- 2. 1/14/16 StefanoCalandraPresentation 2 By: Stefano Calandra Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero in 27’ 😊 I Primi 9 passi Cenni alla normativa e consigli di buona gestione per B&B/Affittacamere /Appartamenti Vacanze
- 3. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 3 © Stefano Calandra - www.aibba.it Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt © Stefano Calandra - www.aibba.it
- 4. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 4 Definizioni dell’Extralberghiero in Italia B&B/Affittacamere/Case Vacanza Di cosa parliamo?
- 5. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 5 Extralberghiero: Case residenziali Ambiente informale Rapporto diretto con il gestore No Reception 1 o Nessun Dipendente Dimensioni ridotte Alberghiero: Immobili commerciali Ambiente formale Rapporto solo professionale Reception Dipendenti Dimensioni maggiori
- 6. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 6 Extralberghiero: un fenomeno in crescita* l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Bed and Breakfast in Italia è passata da 0 a 28.000 esercizi, quello degli appartamenti in affitto da 30.000 a 75.000 (+150%), con una media di circa 5 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 122.000 unità. l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Hotels in Italia è passata da 30.000 a 33.500 esercizi (+12%), con una media di circa 67 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di circa 200.000 unità. l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Extralberghiero in Italia è passata da 75.000 a 123.500 esercizi (+64%), con una media di circa 20 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 250.000 unità. *Dati ISTAT e AIBBA
- 7. Normativa regionale: 3 tipologie ricettive Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività • Bed & Breakfast: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in un unico appartamento, con / senza P. IVA, con obbligo di residenza del gestore (tranne in Piemonte, Toscana ed Abruzzo). Colazione sempre inclusa, solo alimenti confezionati. Dipendenti: possibile max 1 e solo con P. IVA. • Affittacamere: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in 1 o 2 appartamenti completi di cucina, solo con P. IVA, senza obbligo di residenza del gestore. Colazione non per forza inclusa, con possibilità di manipolazione cibi (nulla-osta ASL L. 283/1962) in caso di somministrazione. • 1/14/16StefanoCalandraPresentation 7
- 8. • Appartamenti Vacanze (SCIA): Appartamenti Affittati a corpo e non per stanze, con servizi di pulizia e biancheria. No somministrazione alimenti. NON Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività: • Appartamenti Turistici in locazione pura (NO SCIA): l’attività di locazione a turisti di case ed appartamenti ex L. 431/98 ed ex art. 1571 e sgg. del C.C. senza servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro., Veneto, Sardegna, Abruzzo). 1/14/16StefanoCalandraPresentation 8
- 9. Attività ricettiva o Locazione? • Locazione Turistica (“Pura”) che apre senza SCIA, in alcune Regioni con semplice comunicazione. Requisiti strutturali della civile abitazione. Ma non può dare servizi: meno competitive sul mercato. Sennò la sceglierebbero tutti…. 😊 • Attività Ricettiva che apre con SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Requisiti strutturali più complessi perché può dare servizi. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 9
- 10. IL“DECALOGO Ragionato” 10 steps per l’avvio e la corretta gestione dell’attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze/Appartamento Turistico 1/14/16StefanoCalandraPresentation 10
- 11. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 11 Quali sono le prime domande che dobbiamo porci nella progettazione dell’attività, direi ancor prima di individuare l’immobile? • La scelta del tipo di attività e Distributivo locali • Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa
- 12. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 12 Camere o Appartamenti? La scelta Perm. Media lunga: meglio aprire piccoli appartamenti Perm. Media breve: meglio aprire camere e/o piccoli appartamenti
- 13. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 13 La scelta del tipo di attività B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze ? La scelta si fa in base: • ai flussi turistici della zona • alle proprie attitudini • alle caratteristiche del proprio stabile • alle condizioni fiscali • Al Business Plan È molto importante in questa fase l’esperienza del consulente, che deve avere delle comprovate competenze interdisciplinari E DI GESTIONE. 😊
- 14. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 14 Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere. Date la massima flessibilità di utilizzo! Una camera con bagno….. può diventare….
- 16. B&B ? 1/14/16StefanoCalandraPresentation 16AfAittacamere ? Appartamenti vacanze ?
- 17. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 17 • La scelta del tipo di attività e Distributivo locali • Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa
- 18. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 18 Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Dipende anzitutto dalla normativa regionale, che può imporre la P. IVA. Questo accade sempre per gli Affittacamere, spesso per gli Appartamenti Vacanza. Per i B&B è data sempre la scelta tra gestione con IVA o senza P. IVA. • Poi l’Agenzia delle Entrate definisce con determinati parametri quando aprire o meno P. IVA. • La P. IVA è anche un’opportunità fiscale, è conveniente per fatturati fra i 10.000 ed i 40.000 EUR rispetto alla gestione senza P. IVA, grazie al regime forfetario “dei minimi”, con aliquota 6%, contro il 27% IRPEF normale.
- 19. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 19 • La scelta del tipo di attività e Distributivo locali • Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) • Le forme di impresa
- 20. -‐ Passo 1 -‐ 1/14/16StefanoCalandraPresentation 20 Le forme di impresa • B&B: ditta individuale, impresa familiare (art. 230 bis c.c.), società (solo in Toscana, Piemonte, Abruzzo) • Affittacamere/Appartamenti Vacanze: ditta individuale, impresa familiare, società. • Locazione Pura: no impresa.
- 21. Passi 2 e 3 1/14/16StefanoCalandraPresentation 21 Ora che abbiamo un’ipotesi di attività, di distributivo e di azienda (ma che va verificata nella sua fattibilità) si effettuano: • Verifica Statuto Condominiale • Verifica di idoneità immobile • La certificazione di conformità dell’immobile
- 22. Passo 2 1/14/16StefanoCalandraPresentation 22 Verifica di idoneità immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali In cosa consisteranno le indagini: Analisi della planimetria dei luoghi certificato di agibilità dell'unità abitativa Conformità al Regolamento Regionale calcolo della capacità ricettiva (es: “mq. equivalenti”) Accessibilità disabili (solo per Affittacamere): La L. 13/89 Nulla-Osta igienico sanitario ASL (Solo Affittacamere) ex L. 283/1962.
- 23. Passo 3 1/14/16StefanoCalandraPresentation 23 La certificazione di conformità dell’immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali E’ necessario farla fare da un Geometra Cosa contiene la certificazione di conformità: • dati relativi alla struttura • interventi edilizi o adeguamenti alle normative tecniche vigenti • i dati catastali che identificano l'immobile • dichiarazioni di conformità impianti • gli adempimenti antincendio per le strutture ≤ 25 posti letto • ubicazione materiale di primo soccorso • Eventuali altre dichiarazioni richieste
- 24. Passo 4 1/14/16StefanoCalandraPresentation 24 La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC Necessità di un’assicurazione RC da allegare alla SCIA L'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti (Clienti e Personale di Servizio) nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile.
- 25. Passo 5 1/14/16StefanoCalandraPresentation 25 Il Business Plan costi/ricavi Per essere proprio sicuri di partire con l’attività individuata…. Una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare, si deve valutarne la potenzialità economica. Analisi di: Costi di gestione, Fatturato e prezzi, Aliquota fiscale, ROI, Punto di pareggio Il risultato può influire sulle scelte di cui al passo 1!
- 26. Passo 6 1/14/16StefanoCalandraPresentation 26 Se l’immobile non è di proprietà… I contratti per prendere in gestione ulteriori appartamenti (Locazione / Comodato – Non possibile a %) Contratti Locazione Transitori (1-18 mesi) Contratti Locazione 4+4 anni (B&B, Appartamenti senza IVA) Contratti Locazione 9+9 (Affittacamere, App. con P.IVA) (DL 79/2011) Contratto di comodato gratuito I contratti vanno registrati all’AdE prima di allegarli alla SCIA
- 27. Passo 6 1/14/16StefanoCalandraPresentation 27 OK!! Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata di inizio Attività (SCIA)
- 28. Passo 7 1/14/16StefanoCalandraPresentation 28 Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche HACCP Sicurezza luoghi di lavoro Attrezzatura Antincendio Legionellosi TARSU RAI, Nuovo IMAIE e SIAE Internet sicuro per gli ospiti
- 29. Passo 7 1/14/16StefanoCalandraPresentation 29 HACCP Hazard Analysis and Critical Control Point E’ la procedura di autocontrollo igienico-sanitario, una sorta di diario su cui annoti quotidianamente le pulizie effettuate nei vari locali del B&B Obbligatorio per strutture con P. IVA e colazione REGOLAMENTO (CE) N. 852/2004 Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Obbligatorio per chi ha almeno un dipendente L. 81/08 Corsi e procedure antincendio Obbligatorio per tutte le strutture con meno di 25 p.l. D.M. 09.04.1994
- 30. Passo 7 1/14/16StefanoCalandraPresentation 30 Il registro di autocontrollo legionellosi Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA D.L. 281/97 Tassa Asporto Rifiuti Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Regolamenti comunali Canoni RAI, SIAE, IMAIE Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con apparecchi multimedia Hot Spot Wi-Fi Internet per gli Ospiti Tra i servizi più richiesti dalla clientela! Obbligatorio per tutte le strutture ricettive D.L. 69/2013
- 31. Passo 9 1/14/16StefanoCalandraPresentation 31 Dopo aver assolto a tutti gli obblighi e seguito i consigli fin qui, avete una struttura PRONTA! Vediamo ora quali sono … Gli adempimenti quotidiani durante la gestione: come gestisco l’Ospite in casa? Passo 8
- 32. Passo 9 1/14/16StefanoCalandraPresentation 32 Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite Le modalità di somministrazione della colazione Passo 8
- 33. Passo 7 1/14/16StefanoCalandraPresentation 33 B&B/Affittacamere con P. IVA Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA e colazione Manuale di corretta Prassi igienica – schede giornaliere autocontrollo HACCP, Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti B&B senza P. IVA Obbligatorio per le strutture ricettive senza P. IVA, residenza gestore, colazione Doppia dispensa per i cibi, cibi confezionati e non manipolati Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti Somministrazione della colazione
- 34. Passo 7 1/14/16StefanoCalandraPresentation 34 ISTAT + PS + Privacy + Ricevuta Obbligatorio per tutte le strutture ricettive, anche per le Locazioni Turistiche Accreditamento web presso Regione e Questura La gestione della prenotazione e Cancellation Policy Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Contratto d’Alloggio – Codice Consumo – Regolam. Carta SI Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite
- 35. Passo 9 1/14/16StefanoCalandraPresentation 35 Strumenti operativi per vendere Adeguate politiche di Revenue
- 36. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 36 Il Revenue Management Credits:Digital Marketing Turistico & Network Service • Il Revenue Management è l’insieme di tutte quelle analisi di Auditing ed interventi atti ad ottimizzare i guadagni di un’azienda. • Il punto di partenza è l’analisi dei dati storici, se esistenti. • Nel Revenue management il prezzo non è determinato dall’incontro tra domanda e offerta, ma viene reso quanto più possibile “individuale”, unito ad un adeguato servizio, per ottenere da ogni specifico cliente la massima somma che è disposto a pagare. • Il Revenue Management, cosa non è: non è cambiare le tariffe in base ai competitors, non è smanettare con i portali, non è sicuramente ribassare i prezzi.
- 37. Passo 9 1/14/16StefanoCalandraPresentation 37 Maching prezzo / target di clientela Ci sono diversi prezzi, il prezzo non è mai “unico”: • Prezzo “pubblico” o di “borsa” 1. Prezzo “pubblico” da esporre all’interno della struttura 2. Prezzo di “borsa giornaliera” da esporre sui siti portali • Prezzo praticato 1. Prezzo per individuali, coppie, gruppi 2. Prezzo per brevi/lunghi soggiorni 3. Prezzo per tipologia di camera 4. Prezzo per stagione 5. Prezzo in base a politica di cancellazione
- 38. Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO 1/14/16StefanoCalandraPresentation 38 Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) Marcello Cosa
- 39. Sito web di ultima generazione con dominio ≠ .it : perché? Il robot di Google altrimenti non ci indicizza se veniamo ricercati dall’estero, avete provato? Strumento: Anteprima e diagnosi annunci di Google 1/14/16StefanoCalandraPresentation 39
- 43. Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO 1/14/16StefanoCalandraPresentation 43 Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) Marcello Cosa
- 44. Una struttura ricettiva deve geolocalizzarsi da sola e subito, una corretta geolocalizzazione è la base del SEO. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 44 La geolocalizzazione è una risorsa gratuita!
- 46. Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO 1/14/16StefanoCalandraPresentation 46 Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) Marcello Cosa
- 50. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 50 + = solo 100 €+IVA!! Booking Engine
- 51. - Con la fine della parity rate avere un Booking Engine accreditato consente un’ottima disintermediazione. Gg - Un sito web senza un Booking Engine non accreditato non converte, non vende! hh - Un sito web con Booking Engine accreditato consente di Disintermediare con TripAdvisor (Instant Booking) e con il Google Hotel Finder (nuovo perchè) integrato nella ricerca Google. Hh 1/14/16StefanoCalandraPresentation 51 Da dove comincia il Revenue e la Disintermediazione: hh Avere un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor jj
- 54. 1/14/16StefanoCalandraPresentation 54 Perché posso praticare sul mio sito web prezzi più bassi rispetto alle OTA? La fine della Parity Rate Ottobre 2015: la Camera approva un importante emendamento al disegno di legge n. 3012 «Legge annuale per il mercato e la concorrenza»: viene abolita e resa nulla per legge qualunque clausola di Parity con le OTA. “Indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto è nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità di qualsiasi strumento, prezzi, termini ed ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi. (OTA ndr)”
- 56. Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO 1/14/16StefanoCalandraPresentation 56 Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) Marcello Cosa
- 57. Passo 10 – l’ultimo! 1/14/16StefanoCalandraPresentation 57 Il Marketing ed il posizionamento su Web del Tuo B&B /Affittacamere/Casa Vacanze per ricevere prenotazioni Cenni sulla disintermediazione STRUMENTI
- 58. Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO 1/14/16StefanoCalandraPresentation 58 Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) Marcello Cosa
- 59. The End 1/14/16StefanoCalandraPresentation 59 © Stefano Calandra - www.aibba.it Uno studio completo di fattibilità - Auditing gestionale per una start-up di tipo B&B/Appartamento Turistico/Affittacamere con garanzia 100% che la SCIA non venga respinta € 189,00 = 1 anno di assistenza Mio Blog: Gestireunbedandbreakfast Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt